XHH TRONG CẤP GCN

Bô Tai Nguyên va Môi Trương
Trương đại học Tai Nguyên va Môi Trương TPHCM
Khoa quản lí đất đai
_oo0oo_

Tiêu luân môn Xa hôi học đại cương

Đề tài:

VAI TRÒ CỦA ĐIỀU TRA XÃ HỘI HỌC TRONG
HOẠT ĐỘNG ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI_ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

GVHD: Vũ Thị Hạnh Thu

Nhom thưc hiên:

Lớp: 02_QLĐĐ3

Tp. Hồ Chí Minh 2015


Mục lục

Lời nói đầu..........................................................................................................................................1
1.

2.

Những khái niệm cơ bản:............................................................................................................2
1.1.

Điều tra xã hội học..............................................................................................................2

1.2.

Điều tra đất đai....................................................................................................................2

1.3.

Đăng kí đất đai....................................................................................................................2

1.4.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..................................................................................2

Thực trạng đăng ký_cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay...................................2
2.1. Tình hình đánh giá đất đai- Cấp GCNSDĐ các nước............................................ 3
2.1.1 Tại Mỹ..............................................................................................................................3
2.1.2 Tại Pháp...........................................................................................................................3
2.2.3 Tại Thái Lan......................................................................................................................3
2.2 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam.............................................4
2.2.1. Trước khi có luật đất đai năm 2003.................................................................................4
2.2.2. Từ khi thực hiện luật đất đai năm 2003.........................................................................4
2.3. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta.............................................4
2.3. Nguyên nhân bất cập trong công tác đăng ký đất đai _cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất...........................................................................................................................................6

3.

Giải pháp cho những bất cập trong đăng ký đất đai_cấp GCNQSDĐ......................................8

3.1. Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ.........................................................................................8
3.2. Về thủ tục hành chính.............................................................................................................8
3.3.

Đảm bảo đủ kinh phí và lực lượng.....................................................................................9

3.4.

Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra về tình quản lý và sử dụng đất đai.....................9

4.

Vai trò điều tra xã hội học với việc đăng kí đất đai_ cấp GCNQSDĐ....................................10

5.

Kết luận.....................................................................................................................................12

Tai liêu tham
khảo..........................................................................................................................13


Lời nói đầu
Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động, sinh
hoạt, sản xuất của con người luôn gắn liền với đất đai. Đất đai là đơn vị cấu thành nên
mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, với nguồn cung nguyên, nhiên vật liệu dồi dào
và hết sức cần thiết cho cuộc sống và hoạt động sản xuất như: nước, khoáng sản,..là
không gian đồng thời cũng là nơi bảo toàn sự sống. Trãi qua nhiều thế hệ ông cha đã bỏ
ra nhiều công sức, xương máu để tạo lập vốn đất đai như hiện nay. Đất đai ngày càng
được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như: xây dựng, trồng trọt, chăn nuôi,.. việc

sử dụng đất không có kiểm soát sẽ nhanh chóng đẩy nguồn tư liệu đặc biệt này ngày càng
thu hẹp và hư hao qua thời gian, vì vậy các luật đất đai 1987, 1993 ra đời, luật sửa đổi bổ
sung 1998, 2001, luật đất đai 2003 và 2013 sau này gần như đã sửa đổi phù hợp hơn với
bối cảnh hiện tại của đất nước, nhằm làm giảm đến mức thấp nhất việc sử dụng đất bừa
bãi gây giảm diện tích đất nông nghiêp, xói mòn, bạc màu, ô nhiễm đất,… .Chính những
điều này làm cho việc phân bố sử dụng đất đai vào mục đích khác nhau trở nên khó khăn,
các quan hệ đất đai ngày càng phức tạp. Để khắc phục tình trạng nêu trên thì công tác
đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng quan trọng và cần thiết. Xã
hội ngày càng phát triển, tốc độ làm việc cũng cần phải nhanh để đáp ứng kịp thời các
nhu cầu cấp thiết từ phía người dân nhằm tạo nên mối quan hệ giữa nhà nước và người sử
dụng đất trên cơ sở nhà nước nắm chắc và quản chặt toàn bộ đất đai theo pháp luật. Từ đó
chế độ sỡ hữu toàn dân của người dân ngày càng được đảm bảo, tạo lòng tin vững chắc
nơi người sử dụng đất.
Nhưng trên thực tế thì vấn đề đăng kí và cấp giấy không diễn ra không như mong
muốn của nhiều người, vì vậy việc điều tra, làm rõ nhằm giải quyết triệt để vấn đề này là
vô cùng cần thiết. Thực hiện một cuộc điều tra xã hội học sẽ cho chúng ta thấy công tác
quản lí nhà nước về đất đai nói chung, vấn đề đăng kí_cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nói riêng đã được thực hiện và được ủng hộ từ phía người dân cao hay thấp;
theo tinh thần của việc cải thiện luật đất đai qua từng giai đoạn như thế nào. Từ đó tìm
hiểu nguyên nhân và đề xuất giải pháp khắc phục nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho
người sử dụng đất.
Nhóm chúng em làm bài tiểu luận này cũng để làm rõ vấn đề nói trên. Dù có cố
gắng nhưng cũng không tránh được sai sót. Mong cô và các bạn đóng góp ý kiến để bài
có thể hoàn thiện hơn. Xin chân thành cảm ơn!
Nhóm thực hiện

1


1. Những khái niệm cơ bản:

1.1.
Điều tra xã hội học được hiểu là phương pháp thu thập thông tin về các hiện
tượng và quá trình kinh tế xã hội trong điều kiện thời gian và địa điểm cụ thể, nhằm phân
tích và đưa ra những kiến nghị đúng đắn đối với công tác quản lý. Như vậy đối tượng
điều tra xã hội học là các hiện tượng và các quá trình xã hội trong thời gian và địa điểm
cụ thể. Những hiện tượng và quá trình này thể hiện mối quan hệ, tác động qua lại giữa
con người với con người, giữa con người với xã hội và ngược lại.
Chức năng của điều tra xã hội học là tìm hiểu dư luận của xã hội và một số vấn đề
liên quan đến công tác quản lý và sử dụng đất đai trong thời gian qua.
1.2. Điều tra đất đai
Nhằm lập quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Theo
dõi biến động về đất đai cập nhật chỉnh lý các tài liệu bản đồ về đất đai.
1.3. Đăng kí đất đai
Đăng kí đất đai nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất để lập ra cơ sở pháp lý đầy đủ nhất để thực hiện quản lí đất đai thường xuyên.
Đăng kí đất đai có 2 loại:
_ Đăng ký ban đầu: đăng ký được thực hiện với các trường hợp được nhà nước giao
đất, cho thuê đất, người sử dụng đất đang sử dụng đất mà chưa được nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
_ Đăng ký biến động: được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà có biến đổi về quyền sử dụng đất
1.4.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả
nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài Nguyên và Môi trường phát hành. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cấp theo trong thửa đất gồm 2 bên, trong đó một bên cho người sử
dụng đất một bên là lưu lại tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Chức năng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : nhà nước bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp cho người đã đăng kí đất đai theo qui định của pháp luật đồng thời chế tài
mạnh mẽ để ngăn cản trường hợp giao dịch ko đăng kí tại cơ quan nhà nước .Thể hiện
thông tin về người sử dụng đất,chủ sở hữu để đảm bảo quyền lợi của mình đối với thửa
đất đó.Tránh trường hợp xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản mình đứng
tên.
2. Thực trạng đăng ký_cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay
Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, đó không chỉ đơn thuần là nơi sinh
sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưu văn hóa,
trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người, tạo nên nét văn hóa riêng của
từng quốc gia, từng dân tộc. Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người.
Qua quá trình sản xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực,
thực phẩm, trang phục, nơi làm việc. Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm
do đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày càng
trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp hóa, tài
2


nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay. Vì vậy công tác quản lý đất đai ngày càng được
chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động cả về chủ sử dụng và
bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.
2.1 Tình hình đánh giá đất đai- Cấp GCNSDĐ các nước
Trên thế giới có nhiều quốc gia, mỗi quốc gia có một hình thức sở hữu đđ và quan hệ
đđ nói riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất nhá nước và giai cấp thống trị của quốc gia
đó
2.1.1 Tại Mỹ
Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lí. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hồ sơ địa
chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin vế đất đai và đưa vào lưu trữ trong

máy tính, qua đó có thể cập nhật thông tin về đất đai một cách nhanh chóng và đấy đủ
đến từng thửa đất. Công tác cấp GCNQSDĐ tại đây sớm được hoàn thiện. Đó cũng là
một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định.
2.1.2 Tại pháp
Hầu hết đất đai tại đây thuộc sở hữu toàn dân, đã thiết lập được hệ thồng thong tin địa
chính, dược nối mạng từ trung ương tới địa phương(hệ thống tin học hoàn chỉnh). Nhờ hệ
thống này mà cập nhật thông tin biến động nhanh chóng, chính xác đến từng thửa đất.
Tuy nhiên, Pháp không tiến hành cấp GCNQSDĐ mà tiến hành quản lí đất đai bằng
tư liệu đã được tin học hóa và tư liệu trên giáy gồm các chứng thư bất động sản và sổ địa
chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đươc cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực
chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất động sản nào cần đăng kí.
2.1.3 Tại Thái Lan:
Thái Lan đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và GCNQSDĐ ở Thái Lan được chia làm 3
loại:
- Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được
cấp bìa đỏ.
- Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác
minh lại thì được cấp bìa xanh.
-

Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì cấp bìa vàng.

Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp số bìa xanh, nếu xác minh
mảnh đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với trường hợp bìa vàng thì
Nhà nước sẽ xem xét các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang
cấp bìa đỏ.

3

2.2. Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam
2.2.1. Trước khi có luật đất đai năm 2003
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với chiến lược phát triển kinh
tế xã hội, Nhà nước ta đã xây dựng một hệ thống chính sách đất đai chặt chẽ nhằm tăng
cường công tác quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Thông qua luật đất đai,
quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được xác địng duy nhất và thống nhất, đảm bảo đúng
mục tiêu “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật”
Chính sách đầu tiên là “chính sách cải cách ruộng đất” ra đời ngày 4/12/1953.
Nhằm đánh đổ hoàn toàn chế độ sở hữu của bọn thực dân Pháp và bè lũ tay sai cũng như
bọn địa chủ phong kiến. Sau đó thì đời sống nhân đang dần dần ổn định hơn.
Luật đất đai năm 1993 ra đời: Thành công của việc thực hiện Nghị quyết 10 của Bộ
Chính Trị khóa VI về nông nghiệp ban hành ngày 5/4/1988 đã khẳng định đường lối đúng
đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở cho luật đất đai năm 1993: Ruộng đất được giao ổn
định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế và thế chấp….những thay đổi đó đã làm cho chính quyền các cấp, các
địa phương bắt đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác cấp giấy chứng nhận. Công tác
cấp giấy chứng nhận bắt đầu triển khai mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là từ năm
1997 đến nay.
2.2.2. Từ khi thực hiện luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 2003 đã được quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật đất đai
năm 1988, 2001. Luật đất đai 2003 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu”.
Từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ máy quản
lý tài nguyên-môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương trong cả nước đã tổ chức các văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trung tâm phát triển quỹ đất nên các nguồn thu từ đất
tăng lên rõ ràng, giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát hiện những điều chưa
hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó cũng còn
một số sai phạm: sai phạm về trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện
tích….

2.3. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta
Từ sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, tính đến 11/2007 nước ta đã cấp
25.680.731 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức
với 15.797.115 ha đạt 66,7% diện tích cần cấp giấy chứng nhận bao gồm các loại đất
nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn, đất chuyên dụng, đất cơ sở tôn giáo tín
ngưỡng, đất nuôi trồng thủy sản. Trong đó có 13 tỉnh cấp giấy chứng nhận đạt trên 90%
diện tích cần cấp đối với các loại đất chính, 14 tỉnh đạt từ 80-90%, 10 tỉnh đạt từ 70-80%,
27 tỉnh còn lại đạt dưới 70%, cụ thể:
+Đất nông nghiệp: đã cấp 13.686.351 giấy với diện tích 7.485.643 h, đạt 82,1% so
với diện tích cần cấp. Có 31 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 80-90%, 8 tỉnh đạt từ 70dưới 80%, 12 tỉnh đạt từ 50-70%, 2 tỉnh còn lại dưới 50%.
4


+Đất lâm nghiệp: cấp 1.111.302 giấy với diện tích 8.116.154 ha, đạt 62,1% diện
tích cần cấp giấy. Có 13 tỉnh đạt trên 90%, 7 tỉnh đạt từ 80-90%, 5 tỉnh đạt từ 70-dưới
80%, 8 tỉnh đạt từ 50-70%, 31 tỉnh còn lại đạt dưới 50%.
+Đất nuôi trồng thủy sản: đã cấp 642.545 giấy với diện tích 478.225 ha, đạt 68,3%
diện tích cần cấp giấy còn 10 tỉnh chưa triển khai cấp giấy chứng nhận đối với đất nuôi
trồng thủy sản.
+Đất tại đô thị: đã cấp 2.837.616 giấy với diện tích 64.357 ha, đạt 62,2% diện tích
so với nhu cầu cần cấp. Có 17 tỉnh có tỷ lệ diện tích được cấp giấy đạt trên 90%, 6 tỉnh
đạt từ 80-90%, 6 tỉnh đạt từ 70-dưới 80%, 15 tỉnh đạt từ 50-70%, 20 tỉnh còn lại dưới
50%.
+Đất ở tại nông thôn: đã cấp 11.705.664 giấy với diện tích 383.165 ha, đạt 76,5%
diện tích giấy cần cấp. Có 19 tỉnh đạt từ 90%, 16 tỉnh đạt từ 80-90%, 10 tỉnh đạt từ 70dưới 80%, 12 tỉnh đạt từ 50-70%, 7 tỉnh còn lại dưới 50%.
+Đất chuyên dụng: đã cấp 71.879 giấy với diện tích 208.828 ha, đạt 37,4% diện
tích giấy cần cấp. Có 3 tỉnh đạt trên 90%, 11 tỉnh đạt từ 70-80%, 10 tỉnh đạt từ 50-70%,
40 tỉnh còn lại dưới 50%.
* Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Một trong những vấn đề đang được dư luận xã hội quan tâm, thể hiện thực trạng

yếu kém của công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay là việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Một đợt điều tra xã hội học về một số vấn đề liên quan đến công tác quản lý và sử
dụng đất đai ở Hà Nội 5/2006:
+ Đối tượng điều tra:
1. Đại biểu HĐND và Uỷ viên UBND các cấp của các tỉnh, thành phố chọn điểm.
2. Cán bộ, công chức làm việc trong các cơ quan: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ
Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông, Bộ Công nghiệp, Bộ
Kế hoạch và Đầu tư, Thanh tra Chính phủ; Cán bộ công chức làm việc tại: Uỷ ban nhân
dân các cấp, Sở Tài nguyên và Môi Trường, Sở Xây dựng;Sở Quy hoạch kiến trúc (nếu
có), Sở Nông nghiệp và phát triển nông thôn, Sở Giao thông, Sở Công nghiệp, Sở Kế
hoạch và Đầu tư, Cơ quan thanh tra của tỉnh, thành phố.
3. Và một số người dân tại địa phương chọn điểm.
+ Phạm vi điều tra:
1. Về nội dung: Giới hạn ở một số vấn đề liên quan đến công tác quản lý và sử dụng đất
đai. (theo nội dung điều tra)
2. Dung lượng mẫu: 1345 người.
3. Mẫu chọn: theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên
5


4. Địa điểm điều tra: Tiến hành tại 7 cơ quan Trung ương và 8 tỉnh, thành phố đại diện
cho các vùng, miền trong cả nước

Kết quả điều tra cho thấy:
Có 13.1% số người được hỏi
nhận xét công tác này ở mức
“Tốt” và 41.5% cho rằng “Tương
đối tốt”, trong khi có tới 41.2%
số người được hỏi khẳng định

công tác này chưa tốt.

+ Sự khác biệt giữa các nhóm:
66.2% những người sống ở khu vực nông thôn đánh giá công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở mức "Tốt" và "Tương đối tốt", cao hơn hẳn nhóm sống ở khu
vực đô thị (43.1% đánh giá công tác này chưa tốt). Như vậy, có thể suy rộng ra: tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp là tương đối tốt. Nhưng
đối với các loại đất khác, thì chưa đạt so với mức yêu cầu.
Trình độ học vấn càng cao đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất chưa được thực hiện tốt càng nhiều

2.4.

Nguyên nhân bất cập trong công tác đăng ký đất đai _cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất

Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường cũng là
lúc chính sách đất đai bộc lộ toàn diện những khiếm khuyết, thiếu sót,làm cho tính chất
phức tạp và bản chất gây nhiều tranh cải của vấn đề đất đai ngày càng gia tăng, phức tạp.
Hiện nay những quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho
người dân trong các văn bản pháp luật có liên quan đã phần nào phát huy được hiệu quả,
tạo sự thống nhất trong quản lý nhà, đất. Bên cạnh những ưu điểm đạt được thì với quy
định mới về cấp GCNQSDĐ hiện nay đang gặp phải một số bất cập nhất định như: sai sót
thông tin trên giấy nhầm lẫn, chậm tiến độ....chủ yếu là do:
_ Về mặt quản lý đất đai
Từ trước những năm 1986 sự quản lý đất đai của Nhà nước rất lỏng lẻo. Toàn bộ
đất đai đều do hợp tác xã (đại diện cho 1 tập thể chứ không phải đại diện cho Nhà nước)
quản lý. Chỉ mãi đến năm 1986 luật đất đai đầu tiên ra đời và đến năm 1998 mới có hiệu
6

lực rồi được sửa đổi, bổ sung (năm 1993) đã công nhận 3 hình thức sở hữu: Sở hữu tập
thể,sở hữu Nhà nước, sở hữu cá nhân.
_ Về hồ sơ địa chính
Giữa các hệ thống bản đồ có sự không khớp với nhau:Hệ thống bản đồ giải thửa
299 lập năm 1986 được đo vẽ đơn giản là dùng hệ thống tọa độ Gau-xơ của pháp. Đến
năm 1994 có bản đồ 1994 (gọi tắt là bản đồ 94) đã dùng hệ tọa độ lưới Nhà nước dùng
máy kinh vĩ để đo vẽ nên độ chính xác cao hơn. Do đó, 2 hệ bản đồ này không khớp nhau
về diện tích của thửa đất, có thửa diện tích tăng, có thửa diện tích lại giảm. Đây chính là
nguyên nhân dẫn đến, hiện nay việc cấp GCN rất khó khăn do diện tích trên bản đồ và
thực địa là không khớp nhau. Mà theo quy định thì phải cấp theo bản đồ 94. Vì vậy, các
cán bộ không dám cấp ngay, phải để lại những trường hợp này chờ ý kiến của hội đồng,
việc này cũng mất khá nhiều thời gian.
Sự biến đổi về hình thể và chủ thể :Theo thời gian từ 1986-2004 là quãng thời
gian dài mà trong suốt 18 năm đó đất đai đã có những thay đổi về hình thể và chủ thể
(nhiều ao hồ đã trở thành đất ở, nhiều mảnh đất đã qua các chủ sử dụng...vv. Nếu cán bộ
địa chính không nắm vững thông tin đó thì khó có thể cấp GCNQSDĐ cho các chủ họ
mới. Mà do trước đây, công tác quản lý đất đai ở cấp phường xã chưa được quan tâm
đúng mức nên hiện tượng người dân lấn chiếm đất ao, đất công là khá phổ biến. Những
trường hợp này chắc chắn sẽ bị xử lý, tuy nhiên xử lý thế nào để những chủ sử dụng khác
không thắc mắc mới là điều quan trọng. Vì có trường hợp chủ sử dụng đất lấn chiếm dần
dần (lấn ao mỗi năm lấn một ít) nên không thể xác định rõ thời điểm lấn chiếm chính xác
để xử phạt hành chính. Vì theo quy định pháp luật , có các mức nộp tiền sử dụng đất khác
nhau: 100%, 40%, 20% ...vv mức này tùy thuộc vào thời gian sử dụng (thời gian lấn
chiếm). Nếu giải quyết không đúng hoặc qua loa thì những chủ thửa khác lại thắc mắc
khiếu kiện. Trường hợp này phải đưa ra hội đồng cấp xã xem xét giải quyết. Đây là công
việc cũng mất khá nhiều thời gian.
_Về những giấy tờ bắt buộc để được cấp GCNQSDĐ: GCNQSDĐ là một loại giấy tờ rất
quan trọng nên khi cấp GCN này các chính quyền Nhà nước có thẩm quyền phải rất thận
trọng, các văn bản pháp luật đều đưa ra những điều kiện hết sức khắt khe. Những giấy tờ

liên quan đến nguồn gốc của những mảnh đất để tránh những tình trạng khiếu kiện sau
khi đất đã được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, chính những yêu cầu đó lại gây ra những vướng
mắc trong việc cấp GCN, đó là đất đai không có đủ giấy tờ về nguồn gốc.
_Về nghĩa vụ tài chính: Khó khăn lớn nhất hiện nay là việc kết hợp thu tiền sử dụng đất,
thu thuế quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trong khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.
Người dân không đến làm nghĩa vụ tài chính khi được báo, phần lớn hồ sơ đăng ký đất
đai ở đô thị phải chịu thuế trước bạ, chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng trong khi ở
nông thôn nghành thuế không áp dụng sắc thuế này và đã làm giấy rồi không phải đóng
tiền sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân các cấp ký GCNQSDĐ chậm do bận việc quan trọng và lực lượng
chuyên môn lại mỏng. Trước đây, tất cả hồ sơ xin cấp GCN đều phải nộp lên UBND tỉnh,
Thành phố trực thuộc trung ương ký và cấp GCN. Nhưng hiện nay luật đất đai năm 2003
đã quy định giao cho UBND cấp huyện ký giấy.
_ Nguyên nhân quan trọng nữa là người làm GCNQSDĐ phải có cái tâm trong sáng.
Nhưng trên thực tế nhiều nơi cán bộ địa chính, cán bộ phường gây khó khăn, có hiện
7


tượng nhũng nhiễu để ảnh hưởng đến lòng tin của nhân dân. Ở một số nơi còn mang nặng
tư tưởng xin cho, xét cấp chưa xác định được mục đích cấp GCN là để phục vụ công tác
quản lý Nhà nước và phục vụ nguyện vọng của nhân dân nên có những yêu cầu thủ tục
phiền hà, phức tạp làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện. Bên cạch đó, trình độ chuyên
môn nghiệp vụ của cán bộ địa chính còn yếu, không đồng đều, nhất là ở cấp xã, phường
đã yếu lại còn thiếu, không đủ lực lượng để thực hiện, đội ngũ này lại hay thay đổi , ảnh
hưởng đến quá trình giải quyết thủ tục do đó giải quyết hồ sơ còn chậm.
_Một nguyên nhân cuối cùng nữa là sự phối hợp giữa các nghành liên quan với các cấp
chính quyền thành phố, đặc biệt là sự phối hợp giữa hai nghành địa chính và xây dựng
chưa đồng bộ, chưa thống nhất trong lĩnh vực chỉ đạo triển khai và xử lý những trường
hợp cụ thể đã làm ảnh hưởng đáng kể đến tiến độ cấp GCN trên địa bàn.

3. Giải pháp cho những bất cập trong đăng ký đất đai_cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Tóm lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang là vấn đề cấp bách hiện
nay. Mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều quyết định để nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận nhưng vệc này còn gặp nhiều khó khăn vướng mắc. Trong bối cảnh đó, luật đất đai
2003 đã ra đời giải quyết một phần những khó khăn vướng mắc hiện nay và nghị định
số 181/NĐ- CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 đã quy định rõ quyền hạn và
nghĩa vụ của người sử dụng đất; trình tự thủ tục của việc cấp GCNQSDĐcho các đối
tượng sử dụng đất được tách cấp phường riêng, cấp xã, thị trấn riêng. Điều này rất phù
hợp với thực tế. Để khắc phục tình trạng này, chúng ta phải đưa ra những giải pháp tháo
gỡ những vướng mắc trong công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay:
3.1. Công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ
Đầu tiên đó là để thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ một cách
sâu rộng đến từng hộ gia đình cá nhân thì cần phải có các biện pháp tuyên truyền về lợi
ích và tầm quan trọng của việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; tuyên truyền phổ biến
Luật đất đai, thủ tục quy trình cấp GCNQSDĐ trên các phương tiện thông tin đại chúng
nhằm truyền tải thông tin về chủ trương chính sách của Nhà nước đến mọi đối tượng
mọi từng lớp xã hội.
3.2. Về thủ tục hành chính : Kết hợp với cải cách hành chính thực hiện thủ tục một cửa
nhằm đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ, cụ thể:
+ Giảm việc xét duyệt hội đồng cấp quận và phường do Luật đất đai 2003 quy
định, các trường hợp sử dụng đất ổn định đất từ 15/10/1993 không phải nộp nghĩa vụ tài
chính nên các trường hợp sử dụng trước ngày 15/10/1993 không phải xét thời gian sử
8


dụng đất, chỉ xem xét yếu tố có hay không tranh chấp khiếu kiện.
+ Các hộ gia đình nằm trong vùng không phù hợp với quy hoạch sẽ xét cấp
GCNQSDĐ nhưng ghi điều kiện hạn chế thực hiện quyền sử dụng đất.
+ Mục tiêu cấp xong GCN cho những trường hợp đã sử dụng đất từ 15/10/1993

trở về trước, cấp gọn từng địa bàn từng phường xã. Nghiên cứu quy trình phối hợp để
giao nhiệm vụ xét duyệt cấp GCNQSDĐ. Triệt để cho các quận huyện, nghiên cứu tổ
chức khoán hồ sơ cấp GCNQSDĐ, tạo sự chủ động cho các phường xã thị trấn; có hình
thức khen thưởng đối với những đơn vị làm tốt, hoàn thành sớm hơn so với kế hoạch.
Những đơn vị nào làm tốt sẽ được khen thưởng. Văn phòng đăng ký QSDĐ của quận
huyện nên phân công cán bộ của phòng mỗi người phụ trách một vài xã, phường và đi
đến tận cơ sở để thẩm tra hồ sơ. Điều này ở Hà Nội đã làm và thu được kết quả khá cao.
3.3.

Đảm bảo đủ kinh phí và lực lượng để các tỉnh thành phố, quận huyện hoàn

thành công tác cấp GCNQSDĐ trong năm 2005. Sở Tài Nguyên Môi Trường và nhà đất
phối hợp vớ các quận huyện tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho cho lực lượng
hợp đồng để tổ chức triển khai công tác cấp GCNQSDĐ.
3.4. Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra về tình quản lý và sử dụng đất đai để kịp
thời ngăn chặn và xử lý các trường hợp vi phạm theo pháp luật hiện hành. Các sở tài
nguyên môi trường và nhà đất, UBND các quận huyện thiết lập đường dây nóng để kịp
thời tiếp nhận ý kiến của nhân dân, giải quyết những khó khăn vướng mắc và sử lý cán
bộ địa chính có hành vi gây khó khăn cho công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn quản
lý. Và phương hướng trong thời gian tới là tiếp tục đẩy mạnh và hoàn thành kế hoạch
cấp GCNQSDĐ vào năm 2005.

9


4. Vai trò điều tra xã hội học với việc đăng kí đất đai_ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất

Vai trò của xã hội học với việc đăng ký đất đai _ cấp GCNQSDĐ

Môi trường kinh tế xã hội ảnh hưởng trực tiếp đến các vấn đề xã hội và qui đinh
của pháp luật trong việc đăng kí_ cấp GCNQSDĐ. Nếu môi trường kinh tế xã hội cùng
với các vấn đề xã hộivà qui đinh của pháp luật trong việc đăng kí_ cấp GCNQSDĐ được
cải thiện thì việc đăng ký đất đai _ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ đạt hiệu
quả tốt. Và từ đó, công tác quản lý đất đai được hoàn thiện hơn, tránh các vẫn đề bất cập,
các vấn đề liên quan khác.
Đứng ở góc độ xã hội học, hoạt động đăng ký đất đai- cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất có tác động trực tiếp và sâu sắc đến đời sống xã hội của con người. Hơn nữa
mọi hoạt động sinh sống và sản xuất của con người luôn gắn liền với đất đai, cho nên
nghiên cứu về XHH có vai trò vô cùng ý nghĩa trong công tác đăng ký đất đai_ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung.
Nhờ phản ánh khách quan, trung thực và khả năng dự báo chính xác tình hình tâm
trạng, tư tưởng, thái độ, nguyện vọng của các tầng lớp xã hội trước các sự kiện, hiện
tượng, vấn đề có liên quan đến việc đăng kí đất đai, cấp giấy CNQSDĐ của điều tra xã
hội học ,ta nhận thấy nhờ có điều tra xã hội học mà ta có thể khắc phục được những tồn
tại hiện nay mà xã hội quan tâm. Các vấn đề như:sai sót thông tin trên giấy, nhầm lẫn,
10


chậm tiến độ,…ảnh hưởng rất lớn tới quyền hạn của người sử dụng đất. Khắc phục được
những vấn đề trên sẽ làm cho công tác quản lí đất đai được tốt hơn. Khi quan sát hoạt
động đăng ký đất đai_cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở góc độ XHH, người quản
lý sẽ có cái nhìn sâu sắc về thực trạng sử dụng đất, hiểu được bản chất,nguyên nhân gốc
rễ của sự việc, từ đó có được những phân tích,đánh giá đúng đắn và tìm ra giải pháp hợp
lý nhằm khắc phục các vấn đề còn tồn tại cũng như phát huy những mặt tích cực.
Mặt khác, dựa vào kết quả của công tác nghiên cứu XHH,ta có thể đưa ra những
dự báo về quy luật vận động,tiềm năng phát triển,triển vọng trong tương lai của xã hội.Từ
đó, các nhà quản lý sẽ có căn cứ để xây dựng,thành lập những kế hoạch_quy hoạch đầu
tư,sử dụng đất trong dài hạn cũng như có những sự điều chỉnh cách thức đăng ký đất đai_
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách đơn giản, hiệu quả và phù hợp với xu

thế phát triển.
Khi công tác quản lí đất đai và đặc biệt là việc đăng kí đất đai_ cấp GCNQSDĐ
được cải thiện, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc
mua bán, giao dịch trên thị trường. Thời gian được rút ngắn thời gian sẽ tạo điều kiện
thuận lơi cho hoạt động mua bán bất động sản được tiến hành nhanh hơn, góp phần vào
tình hình kinh tế của đất nước.Việc đăng kí được đơn giải hóa thì Nhà nước lẫn người dân
đều đỡ phải tốn công sức, thời gian làm thủ tục. Như vậy, so với việc loay hoay nghiên
cứu, ban hành rồi lại thay thế mẫu giấy cho phù hợp thì việc nghiên cứu cải tiến nội dung
GCNQSDĐ thể hiện được sự thừa nhận quyền sở hữu tài sản trên đất là điều đơn giản
hơn, đồng thời cũng giảm đáng kể nguồn kinh phí. Hơn nữa, khi công tác này được cải
thiện, người dân sẽ có cái nhìn cởi mở hơn đối với nhà nước, tạo nên môi trường thân
thiện hơn giữa dân và các cơ quan nhà nước về đất đai.
GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển kinh tế xã
hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên mảnh đất của
mình. Như vậy, niềm tin nơi nhân dân cũng được củng cố, xã hội cũng trở nên tốt đẹp
hơn. Điều tra xã hội học còn giúp góp phần củng cố và mở rộng nền dân chủ trong Đảng,
trong xã hội, tạo điều kiện để cán bộ, đảng viên và nhân dân đóng góp ý kiến, tham gia
vào các công việc của Đảng, Nhà nước, ở đây là việc đăng kí đất đai. Việc điều tra xã hội
còn giúp nhận biết được các sai phạm trong quá trình cấp giấy, từ đó giúp phát hiện, xử lí
các hành vi này và xem xét lại trách nhiệm của các cơ quan các cấp các ngành trong thực
hiện nhiệm vụ của mình : khi người dân cảm thấy ý kiến của mình được lắng nghe, được
coi trọng thì trách nhiệm phản biện, kiểm tra, giám sát xã hội của họ cũng được nâng cao
sẽ giúp khắc phục những yếu kém trong quá trình cấp giấp CNQSDĐ. Khi người dân bày
tỏ chính kiến, tham gia ý kiến với các công việc điều hành, quản lý đất nước của các cấp
ủy đảng và chính quyền, nâng cao ý thức làm chủ đất nước, làm chủ xã hội của họ.

11


5. Kết luận

Xã hội học trang bị cho mọi người những tri thức khoa học mới, nhờ đó mà chúng
ta có được nhãn quan mới mẽ hơn khi tiếp cận tới các hiện tượng xã hội, sự kiện xã hội
và quá trình xã hội vốn đã rất gần gũi và quen thuộc quanh chúng ta, và như thế xã hội
dưới mắt chúng ta rõ hơn mà trước giờ chúng ta chưa bao giờ biết đến hoặc biết đến rất ít.
Cũng như những phân tích trên, rõ ràng chúng ta thấy được những bấp cập, sai sót, chậm
trễ rất dễ mắc phải trong việc đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người
dân. Bên cạnh đó những giải pháp đi kèm luôn phải gắn liền với thực tế, đáp ứng một
cách nhanh nhất, kịp thời nhất những mong muốn của người dân trong vấn đề này. Qua
đây giúp ta thấy được vai trò quan trọng của điều tra xã hội học trong việc quản lí đất đai
nói riêng và những công tác quan trọng khác trong xã hội nói chung, qua đó giúp chúng
ta nhận thức đầy đủ sức mạnh và vị trí của con người trong hệ thống xã hội, góp phần
nâng cao tính tích cực xã hội của cá nhân và hình thành nên tư duy khoa học trong khi
xem xét, phân tích, nhận định, dự báo về các sự kiện, hiện tượng và quá trình xã hội. Bên
cạnh đó còn giúp cho các nhà quản lí trở nên tối ưu khi biết sử dụng tốt các kết luận, nhận
định và dự báo của xã hội học để đưa ra những thay đổi tích cực giúp cải thiện tốt những
khuất mắt và những trăn trở của người tham gia vào công việc mà mình quản lí, xã hội
học sẽ làm một công cụ hữu hiệu để con người có thể xây dựng cho mình một xã hội tốt
đẹp hơn. Điều tra xã hội học không phải nghiên cứu, xem xét xã hội để biết cho vui mà
thực sự nó góp một phần hết sức quan trọng vào việc cải biến hiện thực. Auguste Comte
cha đẻ của ngành khoa học này ngay từ lúc sơ khai đã nhấn mạnh chức năng cải tạo xã
hội của nó mà ông tóm tắt trong mệnh đề rất nổi tiếng "Biết dự đoán, biết kiểm soát".
Còn các nhà xã hội học Anh cũng đã khẳng định "Xã hội học không chỉ đơn thuần là một
ngành khoa học lý giải và phân tích đời sống xã hội, mà còn là phương tiện thay đổi xã
hội". Các nhà xã hội học cho rằng nếu như họ kém cỏi đến mức không làm được cái gì cả
thì chí ít "những dữ liệu của họ cũng thường được sử dụng để xây dựng các chính sách".

12


Tài liệu tham khảo:

/> />Luật đất đai năm 2003

13