Luận văn thạc sỹ - Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất – nghiên cứu trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất ở khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai, Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
----------------

NGUYỄN TRỌNG HIỆP

XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở KHU DI DÂN
ĐỀN LỪ, QUẬN HOÀNG MAI, HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: Kinh tế và Quản lý Địa chính
MÃ NGÀNH: 8340410

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HOÀNG VĂN CƯỜNG

Hà Nội, năm 2018


1

LỜI MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài

Hiến pháp 2013 quy định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực
quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Phải khẳng định rằng, đất đai
là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất

đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Ở nước ta, khi còn
nhiều người sống nhờ vào nông nghiệp, thì đất đai càng trở thành nguồn lực quan trọng.
Muốn phát huy tác dụng của nguồn lực đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất của quốc gia,
còn phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất sao cho vừa bảo đảm được
lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài để phát triển bền vững
đất nước. Đất đai có vai trò quan trọng như vậy, nên việc hoàn thiện chế độ sở hữu, quản
lý và sử dụng đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm.
Một trong những giải pháp để tăng cường công tác quản lý nhà nước về kinh tế đối
với đất đai chính là đấu giá quyền sử dụng đất. Hoạt động này giúp lựa chọn những chủ
thể có nhu cầu và đáp ứng được khả năng sử dụng đất một cách hiệu quả, phù hợp, khắc
phục sự thiếu minh bạch trong các quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất đai giữa Nhà
nước và người sử dụng đất; đảm bảo công bằng xã hội; hạn chế các tranh chấp về đất đai;
phản ánh đúng giá trị của quyền sử dụng đất. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
còn tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ
thống cơ sở hạ tầng, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình
phúc lợi, phục vụ dân sinh, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư
phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân, góp phần thực hiện
nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng. Tiền
thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều
địa phương.
Và giá khởi điểm là một phần không thể thiếu trong một phiên đấu giá quyền sử
dụng đất. Trong quá trình chuẩn bị để tổ chức đấu giá, khâu xác định giá khởi điểm đấu
giá quyền sử dụng đất là hết sức quan trọng, ảnh hưởng lớn đến mức độ hiệu quả của hoạt
động đấu giá. Để tìm ra một mức giá sàn hợp lý, thu hút được nhiều người tham gia
nhưng vẫn đảm


bảo phản ánh được giá trị thực tế của thửa đất được đấu giá cần có sự phối hợp của nhiều
cơ quan ban ngành liên quan, cùng nhau bàn bạc đánh giá mới có thể quyết định được.

Qua tìm hiểu, đã có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến hoạt động đấu giá quyền sử
dụng đất nói chung nhưng gần như chưa có một bài nghiên cứu riêng nào cho vấn đề xác
định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất.
Do đó, xuất phát từ thực tiễn trên, đồng thời nhận thức được tầm quan trọng của vấn
đề, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo – PGS.TS. Hoàng Văn Cường, tôi chọn đề tài “Xác
định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất – nghiên cứu trường hợp đấu giá
quyền sử dụng đất ở khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai, Hà Nội” để làm nội dung
nghiên cứu.
2.

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu lý thuyết và các quy định pháp luật về xác định giá khởi điểm đấu giá
quyền sử dụng đất. Từ việc thực hiện xác định giá khởi điểm một dự án đấu giá đất cụ thể
trên địa bàn, đưa ra các đánh giá, phân tích thực trạng xác định giá khởi điểm đấu giá
quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai, Hà Nội. Từ đó, đưa ra những giải pháp cơ bản, có
tính khả thi nhằm góp phần hoàn thiện công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai.
Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, luận văn cần thực hiện các nhiệm vụ sau:
- Nghiên cứu tổng quan về lý thuyết cũng như quy định của pháp luật về xác định giá
khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
- Hệ thống hoá cơ sở pháp lý về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
- Thực hiện xác định giá khởi điểm một dự án đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể trên
địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội.
- Từ quá trình thực hiện, rút ra những kết quả và hạn chế, nguyên nhân của công tác
xác định giá khởi quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai.

- Xây dựng hệ thống giải pháp có tính khả thi để hoàn thiện công tác xác định giá
khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội.
3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu
Một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Hoàng Mai giai đoạn
2015 – 2018. Trong đó, lấy dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu di dân Đền Lừ, quận
Hoàng Mai để đi vào cụ thể từng bước thực hiện.
4.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản pháp luật như Luật, Nghị định,
Thông tư và các quy định khác của Chính phủ, của địa phương về xác định giá khởi điểm
đấu giá quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, luận văn còn sử dụng các phương pháp cụ thể
sau:
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: thông tin về dự án đấu giá quyền sử dụng đất
ở khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai, Hà Nội; tìm hiểu các văn bản pháp luật như: Luật,
Nghị định, Thông tư, Quyết định… về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Phương pháp xử lý và phân tích dữ liệu thứ cấp: Để thông tin được thu thập một
cách chính xác, hợp lý và có giá trị, các yêu cầu của việc xác định dữ liệu các loại dữ liệu
thu thập phải được xác minh rõ rang từ mục tiêu nghiên cứu. Khi sử dụng phương pháp
này, tác giả xác định dữ liệu được tuân thủ các yêu cầu: những thông tin chứa đựng trong

dữ liệu phù hợp và làm rõ mục tiêu nghiên cứu. Dữ liệu thứ cấp là dữ liệu do người khác
thu thập, sử dụng cho các mục đích có thể là khác với mục đích nghiên cứu của đề tài này.
Dữ liệu thứ cấp có thể là dữ liệu chưa xử lý hoặc đã xử lý. Như vậy, dữ liệu thứ cấp
không


phải do người nghiên cứu trực tiếp thu thập. Tác giả thu thập dữ liệu thứ cấp phục vụ cho
đề tài nghiên cứu thông qua việc nghiên cứu công tác xác định giá khởi điểm đấu giá
quyền sử dụng đất, các nghiên cứu trước đó cùng chủ đề hoặc có nội dung liên quan, hoặc
báo cáo của các cấp ban ngành về vấn đề này.
- Phương pháp thống kê, so sánh: từ những kết quả phân tích, tiến hành thông kế,
tổng hợp các số liệu, từ đó có căn cứ so sánh giữa thực tế và các quy định pháp luật để rút
ra được những đánh giá về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
5.

Kết cấu luận văn

Ngoài phần Lời mở đầu, Kết bài và Danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung luận
văn gồm có 03 chương:
Chương 1: Tổng quan về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội
Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác xác định giá khởi điểm
đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Hoàng Mai trong thời gian tới


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Những vấn đề chung về giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất và Đấu giá quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất
Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế
giới, bởi vì đó là tư liệu sản xuất quan trọng nhất để sản xuất ra tất cả của cải vật chất cho
sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đồng thời, đất đai cũng là nguồn tài nguyên
không vô hạn, cho nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà
các Nhà lãnh đạo của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bởi luật pháp.
Tại Việt Nam, Hiến pháp 2013 đã khẳng định:
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật”.
Cụ thể hơn, Điều 4 Luật Đất đai 2013 nêu rõ:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Với tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta như trên, Nhà nước không
trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người
sử dụng đất (Điều 5, Luật Đất đai 2013). Và theo Điều 189 Bộ Luật Dân sự 2015 định
nghĩa về quyền sử dụng, thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ đất đai mà người sử dụng đất được trao quyền sử dụng. Quyền sử dụng đất
còn có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp
luật.
Như vậy có thể thấy, dù không phải chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất ở nước ta
được hưởng rất nhiều lợi ích từ đất đai, vượt khỏi khuôn khổ “chật hẹp” của quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên
thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn
tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt
động sản


xuất - kinh doanh. Quyền sử dụng đất từng bước tách khỏi quyền sở hữu đất đai, trở thành
một loại quyền mang tính độc lập tương đối. Luật đất đai năm 2013 đã dành hẳn một
chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của

người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các
quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai 2013, các yếu tố cơ bản, chung nhất cấu thành nên quyền sử dụng
đất bao gồm:
 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất
nông nghiệp.
 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất
đai của mình.
 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.
 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, người sử dụng đất còn có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất
theo quy định của Luật Đất đai. Và mỗi nhóm, đối tượng sử dụng đất khác nhau mà pháp
luật quy định cho phép họ hưởng những quyền và thực hiện các nghĩa vụ khác nhau trong
quá trình sử dụng đất.
Rút ra từ những phân tích về khái niệm và các yếu tố cấu thành quyền sử dụng đất
như trên, có thể nhận thấy rằng không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai và quyền sử
dụng đất đai bởi chúng có những sự khác nhau về nội dung và cả ý nghĩa, cụ thể:


 Thứ nhất, quyền sử dụng đất là quyền được tách ra từ quyền sở hữu đất đai và tồn
tại độc lập với quyền sở hữu đất đai. Trong đời sống xã hội, con người cần tác động đến
vật để thỏa mãn các nhu cầu của mình. Nhà nước thừa nhận và bảo đảm các quyền đó cho
các chủ thể. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu. Như vậy, nước ta không thừa nhận quyền sở hữu của bất kỳ chủ thể nào khác ngoài

Nhà nước đối với đất đai. Nhưng mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong xã hội đều cần
có những quyền nhất định đối với đất đai như quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, nhà
máy sản xuất, để trồng trọt, chăn nuôi…. Do đó, Nhà nước phải trao cho người dân những
quyền nhất định để người dân thỏa mãn nhu cầu của họ. Từ nhu cầu thực tế đó, Nhà nước
đã trao cho người dân quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được tách khỏi quyền sở
hữu và trở thành một quyền độc lập, tồn tại bên cạnh quyền sở hữu đất đai của nhà nước.
 Thứ hai, chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất. Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, Nhà nước là
chủ thể có các quyền như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất
đai. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất…” (Điều 4, Luật Đất đai
2013). Như vậy, người sử dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất. Đó là những cá
nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Những chủ thể này
không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sở hữu quyền sử dụng đất và các tài sản
khác gắn liền với đất.
 Thứ ba, quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền của người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các quyền của
người sử dụng đất. Nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất có sự kế thừa và ngày càng
mở rộng cùng với sự phát triển của pháp luật về đất đai và sự phát triển của đời sống kinh
tế xã hội. Quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987 chính là quyền khai thác, sử
dụng đất đúng mục đích sử dụng đất đã được xác định. Người sử dụng đất được hưởng
những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả
lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao
cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Nội hàm quyền sử
dụng đất của hộ gia


đình, cá nhân có thêm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 1993. Trong Luật Đất đai năm 2003, các quyền
của người sử dụng đất được mở rộng thành hệ thống các quyền, bao gồm quyền chung

của tất cả những người sử dụng đất và các quyền cụ thể của từng người sử dụng đất gắn
với hình thức sử dụng đất của họ. Ngoài các quyền đã có trong Luật Đất đai năm 2003,
Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung thêm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền
kề. Tổng thể các quyền do pháp luật quy định đều là những quyền cụ thể của quyền sử
dụng đất.
 Thứ tư, quyền sử dụng đất là quyền tài sản. Đất đai là tài sản tồn tại ở hình thức
vật chất cụ thể. Quyền sử dụng đất là tài sản tồn tại ở dạng quyền, còn gọi là quyền tài
sản. Với tư cách là quyền tài sản, quyền sử dụng đất là quyền trị giá được bằng tiền, có
thể chuyển giao hoặc không chuyển giao trong giao dịch dân sự.
 Thứ năm, quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền tạo điều kiện để chủ thể
sử dụng đất tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi và công dụng của đất theo quy
định của pháp luật. Đặc điểm này nói lên khía cạnh kinh tế của quyền sử dụng đất. Trong
bối cảnh Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, mà đất đai lại là tài sản
có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội và giao lưu dân sự thì việc thừa nhận
giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc ổn định đời sống, xóa
bỏ những rào cản để phát huy mọi tiềm năng của xã hội phục vụ cho sự phát triển kinh tế.
 Thứ sáu, quyền sử dụng đất là một quyền có giới hạn. Khác với quyền sở hữu đất
đai của Nhà nước, quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất không phải là một
quyền tuyệt đối và vĩnh viễn. Quyền sử dụng đất của người sử dụng bị giới hạn bởi các
yếu tố sau: Một là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất. Nếu phân loại
theo thời hạn sử dụng, thì đất đai được chia thành hai loại: Đất sử dụng ổn định, lâu dài và
đất sử dụng có thời hạn. Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà nước không quy
định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đó cho đến khi Nhà
nước ra quyết định thu hồi đất. Đất sử dụng có thời hạn là đất mà luật quy định thời hạn
sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ có quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Hai
là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Quyền
sử dụng đất


của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất

không thu tiền sử dụng đất khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất khác quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người
sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê cũng có quyền sử
dụng đất khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm.
Kết hợp các đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất đã phân tích trên đây, có thể
đưa ra khái niệm chung về quyền sử dụng đất như sau: “Quyền sử dụng đất là quyền tài
sản của người sử dụng đất, nó bao gồm hệ thống các quyền của người sử dụng đất, cho
phép người sử dụng đất có thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi của đất
trong thời hạn sử dụng đất, tương ứng với phần diện diện tích đất và hình thức Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể.”
Đấu giá quyền sử dụng đất
Từ “Đấu giá” trong Tiếng Anh là “Auction” có nguồn gốc từ Tiếng Latin, nghĩa là
“Tôi tăng” hoặc “Tôi tăng thêm”. Theo Từ điển Wikipedia, đấu giá là một quá trình mua
và bán hàng hóa hoặc dịch vụ bằng cách cung cấp cho họ giá thầu, lấy giá thầu và sau đó
bán hàng cho nhà thầu đưa ra giá cao nhất. Phiên đấu mở giá tăng dần được cho là hình
thức đấu giá phổ biến nhất được sử dụng hiện nay. Những người tham gia đấu giá công
khai với nhau, với mỗi giá thầu tiếp theo được yêu cầu cao hơn giá thầu trước đó. Người
bán đấu giá có thể thông báo giá, nhà thầu có thể tự mình gọi ra giá thầu (hoặc nhờ người
được uỷ quyền thay mặt họ đặt giá thầu) hoặc giá thầu có thể được gửi bằng phương thức
điện tử với giá thầu hiện tại cao nhất được hiển thị công khai. Trong khi đấu giá có liên
quan nhiều nhất trong trí tưởng tượng của công chúng với việc bán đồ cổ, tranh vẽ, sưu
tầm hiếm và rượu đắt tiền, đấu giá cũng được sử dụng cho nhiều loại hàng hoá khác nhau
và quyền sử dụng đất cũng có thể được mang ra đấu giá.
Tại nước ta, có thể khái quát rằng: “Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các
hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng việc công khai
lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành
phần kinh tế

có đủ điều kiện về vốn cũng như khả năng đảm bảo yêu cầu về mặt kỹ thuật của dự án để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và xác định giá giao đất hoặc giá cho
thuê đất thông qua cơ chế thị trường dưới hình thức đấu giá công khai, nhằm tạo vốn đầu
tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội”. Thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là đưa quyền sử dụng
đất tham gia vào thị trường bất động sản, tránh tình trạng “xin cho” trong quản lý đất đai,
giúp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất một cách hiệu quả, tăng nguồn thu ngân sách Nhà
nước, xây dựng thêm nhiều các công trình hạ tầng kỹ thuật góp phần phát triển kinh tế,
nâng cao đời sống xã hội.
Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo một nguyên tắc nhất định, đảm bảo
quyền lợi của các chủ thể khi tham gia đấu giá. Quy định nguyên tắc đấu giá dựa trên
nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất. Theo quy định Điều 117, Luật Đất đai năm 2013 thì hoạt động này phải đảm
bảo được 2 nguyên tắc sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung
thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp
luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Tuy nhiên, không thể tổ chức hoạt động này cho tất cả các loại đất. Các trường hợp
được quy định có thể đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
 Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
 Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
 Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
 Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
 Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;


 Giao đất, cho thuê đất đất với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở

làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất
thuộc sở hữu Nhà nước;
 Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
 Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất.
Các trường hợp không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất được quy định cụ thể tại Khoản 2, Điều 118 Luật Đất đai 2013. Trường
hợp đất được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất mà không có người tham gia hoặc trường
hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng
không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá
quyền sử dụng đất.
Cần phải khẳng định đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng
hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc
gia và của người sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên đất đã mang
lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội.
Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng cho sự ổn
định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân. Điều đó được thể hiện
trên những phương diện chủ yếu sau đây:
 Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối
đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế.
Trong những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, hoạt động
giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã vượt tầm kiểm soát của
các cơ quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng và tác động xấu đến quá trình
phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo
sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn
thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực hiện
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã
được quy định

trong Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai năm 2013, thì việc bán
đấu giá quyền sử dụng đất so với trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước
(ban đầu được tiến hành có tính chất thử nghiệm ở một vài địa phương) tạo ra hướng đi
mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc
phục những hạn chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong nhiều năm qua. Qua
thực tế triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia
đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Việc thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh, thành phố trong cả nước đã tạo ra nguồn thu lớn
cho ngân sách; tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như
hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát
nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa cây xanh thay thế hệ thống cơ
sở hạ tầng đã cũ kỹ, lạc hậu, yếu kém ở hầu hết các địa phương. Có thể khẳng định rằng,
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng
đất đã đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ, khắc phục một
phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây
dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu
tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân, góp phần thực hiện
nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng.
Thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện quy hoạch phát
triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại đã được xây dựng, góp
phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống. Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng
đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đã trở
thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương. Đặc biệt, sau gần 4 năm
triển khai Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài
sản (kể từ 01/7/2010 đến tháng 5/2014), trên toàn quốc có 244 tổ chức đấu giá chuyên
nghiệp, trong đó có 63 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và 181 doanh nghiệp bán
đấu giá tài sản với 1.114 đấu giá viên. Về bán đấu giá quyền sử dụng đất, theo thống kê
của 27/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, thì các tổ chức bán đấu giá chuyên
nghiệp đã bán đấu giá quyền sử dụng đất thu được hơn 14.218 tỷ đồng vượt giá khởi điểm

khoảng 2.008 tỷ đồng.


 Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền
sử dụng đất, thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường
quyền sử dụng đất hình thành và phát triển là quy luật tất yếu của nền kinh tế thị trường,
là động lực phát triển các ngành kinh tế khác. Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã mở ra một kênh rất
quan trọng để Nhà nước thực hiện phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội theo hướng thị
trường. Giao đất có thu tiền, cho thuê đất thực chất là một hình thức chuyển dịch quyền sử
dụng đất đặc biệt, trong đó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách là một
bên đối tác (có đất) trong giao dịch bất động sản, bên kia là các tổ chức, cá nhân hoặc các
chủ thể khác (có nhu cầu sử dụng đất) theo quy định của pháp luật. Việc Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đã làm cho các giao dịch
về đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất dần dần mang tính chất thị trường. Thị trường
này đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đất, mặc dù không
phải là người có quyền sở hữu đối với diện tích đất được sử dụng. Bên cạnh đó, Nhà nước
còn cho phép các cá nhân, tổ chức sử dụng đất hợp pháp được thực hiện “quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất” khi đủ điều kiện do pháp luật quy định. Điều đó cho thấy, quy định Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất và thừa nhận tính tài sản của quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở về mặt pháp lý cho việc
hình thành và phát triển ổn định thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta.
 Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch,
công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và
lợi ích của người sử dụng đất. Trước đây, khi hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà
nước giao đất, cho thuê đất chưa xuất hiện, hoạt động giao đất, cho thuê đất của Nhà nước
cho các tổ chức, cá nhân sử dụng chủ yếu mang tính chất hiện vật, bao cấp theo cơ chế
“xin - cho”. Cơ chế “xin- cho” đã tạo điều kiện cho việc bùng phát nghiêm trọng trên diện

rộng tình trạng tham nhũng trong quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta. Đặc biệt trong
giao đất, cho thuê đất. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp giao đất, cho thuê đất thiếu cơ
sở pháp lý, không phù hợp quy hoạch, không đúng với nhu cầu sử dụng đất thực tế. Hiện
tượng giao


đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất công, sử dụng sai mục đích diễn ra khá
phổ biến, dẫn đến phá vỡ quy hoạch, hiệu quả sử dụng đất không cao, lãng phí đất đai gây
bất bình trong nhân dân, gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước và nhân dân. Đấu giá quyền sử
dụng đất ra đời, đã tạo sự công bằng, minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất có
thu tiền sử dụng đất của Nhà nước. Các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện tham
gia đấu giá phải cạnh tranh bình đẳng để có đất sử dụng. Trong đấu giá quyền sử dụng
đất, từ quy hoạch quỹ đất để đấu giá đến trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng
đất đều phải công khai, minh bạch nên hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực,
tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, quản lý và sử dụng đất.
 Thứ tư, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện
nay. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất đó là:
(i) Giá đất do Nhà nước quy định, (ii) giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển quyền
sử dụng đất và (iii) giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất. Trên thực tế, do nhiều
lý do mà hiện nay giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất trên thị
trường chuyển nhượng, so với giá trị thực của đất. Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo
hình thức chỉ định đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá đất do
Nhà nước quy định. Từ đó, đã tạo ra cơ chế “hai giá đất”. Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ
hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá
đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết
và đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có
đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư. Trong đấu giá quyền sử dụng đất, người sử dụng
đất phải cạnh tranh quyết liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ
để có quyền sử dụng đất, nên khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, họ biết phải
làm gì để sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả hơn. Việc tổ chức đấu giá quyền

sử dụng đất công khai, dân chủ đã bước đầu tạo ra người thực, giá thực, hạn chế tình trạng
nhiễu loạn thông tin gây hoang mang, dao động cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất,
tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.
Với những phân tích trên có thể khẳng định, việc đấu giá quyền sử dụng đất trong
nền kinh tế thị trường đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
của


Nhà nước ta trong những năm qua. Mặt khác, thị trường bất động sản, mà trong đó quan
trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể thiếu của nền kinh tế thị trường.
Giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khái niệm giá đất và giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất
a.

Giá đất

Theo Luật Đất đai 2013 tại khoản 19 Điều 3 qui định: “Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trong khi Luật đất đai năm 2003 cũng
từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì giá đất (giá quyền sử dụng đất) được hiểu
là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành
trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Có thể thấy, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật
Đất đai 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển
đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử
dụng đất đai. Giá đất hay giá trị quyền sử dụng đất ở đây không đơn thuần chỉ là giá trị
bản thân mảnh đất về mặt diện tích, loại đất mà còn bao gồm cả giá trị của các yếu tố trên
đó, xung quanh nó cùng với khả năng sinh lời cho chủ sử dụng đất.
“Giá đất được coi là một phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các giao dịch về
đất đai. Chính các quyền năng trong sử dụng đất đai là một trong những cách thức hữu

hiệu nhất để củng cố và bảo đảm cho quyền sở hữu toàn dân được thực hiện trên thực tế
và đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, hiệu quả nhất” [PGS. TS. Hoàng Văn
Cường. Đấu giá quyền sử dụng đất. NXB Nông nghiệp]
Hàng năm, Nhà nước ban hành khung giá đất đối với từng loại đất, cho phép người
sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, lấy giá
đất làm nội dung kinh tế của quá trình chuyển quyền sử dụng đất, không ảnh hưởng đến
quản lý Nhà nước về đất đai.
b.

Giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất


Luật Đấu giá tài sản giải thích giá khởi điểm là giá ban đầu thấp nhất của tài sản đấu
giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên; giá ban đầu cao nhất của tài
sản đấu giá trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống.
Đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất đất hoặc cho
thuê đất thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể được xác định sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng hay quyền thuê đất trong thực tế trên thị trường ở điều kiện bình thường
tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất được đấu
giá. Đấu giá đất được thực hiện theo phương thức trả giá lên do vậy giá khởi điểm để đấu
giá đất là giá ban đầu thấp nhất và không được phép thấp hơn khung giá đất, giá thuê đất
do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.

Vai trò của xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất
Với những lợi ích có thể mang lại cho nền kinh tế quốc dân, hoạt động đấu giá
quyền sử dụng đất có tầm quan trọng rất lớn trong việc khai thác hiệu quả nguồn lực từ
đất đai, góp phần phát triển kinh tế xã hội bền vững. Và để có một phiên đấu giá quyền sử
dụng đất thành công không thể thiếu được một mức giá khởi điểm được công bố cho tất
cả những người tham gia đấu giá.
Trong thực tế, việc xác định giá khởi điểm nói chung và xác định giá khởi điểm để

đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng là một hoạt động trong quá trình chuẩn bị tổ chức đấu
giá. Mắt xích này tồn tại hai chiều hướng nhận định trái ngược nhau: Nhận định đầu tiên
cho rằng giá khởi điểm nên để ở mức thấp, đủ đảm bảo trên khung giá của pháp luật quy
định là được, như vậy sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá hơn. Và khi có
nhiều người tham gia đấu giá, tính cạnh tranh cũng như không khí của phiên đấu giá sẽ
kích thích, thúc đẩy giá trúng đấu giá lên cao làm tăng thu cho ngân sách các cấp, đem lại
thành công cho phiên đấu giá.
Nhận định thứ hai lại cho rằng giá khởi điểm nên gần sát, tiệm cận với giá giao dịch
trên thị trường để đảm bảo dù giá trúng đấu giá có chênh thêm so với giá khởi điểm một
bước giá thôi, thì giá trị của thửa đất được mang ra đấu giá cũng sát với thị trường thực tế.
Cả hai nhận định trên đều có những sự hợp lý và tích cực riêng, tuy nhiên:


Với nhận định thứ nhất, đúng là có thể thu hút được nhiều nhà đầu tư với một mức
giá khởi điểm thấp nhưng rất dễ dẫn đến tình trạng những người tham gia đấu giá thông
z

đồng với nhau để trả một mức giá thấp để kéo giá trúng đấu giá xuống. Chúng ta đều
biết độ chênh lệch giữa khung giá đất theo quy định của Nhà nước và giá giao dịch đất đai
z

z

z

z

z

z

z

trên thị trường là rất lớn. Nếu mức giá khởi điểm thấp người tham gia đấu giá cùng nhau
trả giá thấp sẽ làm cho giá trúng đấu giá không phản ánh đúng giá trị thực của mảnh đất,
z

z

gây mất công bằng trong xã hội và thâm hụt ngân sách Nhà nước, là thất bại với mục tiêu
z

z

z

z

của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hướng tới.
Nếu là nhận định thứ hai, một mức giá khởi điểm sát với giá trị thị trường của mảnh
z

z

đất sẽ không thực sự hấp dẫn với nhà đầu tư bởi không mang lại tỉ lệ lợi nhuận cao như kỳ
z

vọng. Nhà đầu tư có thể tìm những người có nhu cầu bán đất trên thị trường để có thể
thoả thuận, mặc cả giá đạt được mức giá như mong muốn, không phải tham gia vào hoạt
z

động đấu giá với nhiều công đoạn nhưng không chắc chắn sẽ trở thành người trúng đấu giá
z

z

z

hoặc giá trúng đấu giá sau khi cạnh tranh trong phiên đấu giá được đẩy lên cao hơn giá trị
z

z

trên thị trường. Như vậy dẫn đến khả năng ít người tham gia đấu giá, có thể không đạt đủ
z

mức tối thiểu theo quy định tổ chức đấu giá khiến cho phiên đấu giá phải tạm dừng hoặc
z

z

huỷ bỏ.
Xác định được một mức giá khởi điểm hợp lý, hấp dẫn, cân bằng giữa việc thu hút
z

nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất mà vẫn đảm bảo giá trúng đấu giá phản ánh
z

z

z

đúng giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, công bằng xã hội, tăng thu
ngân sách, hạn chế tối đa tình trạng thông đồng trả giá thấp… thực sự là một phần rất quan
z

trọng, không thể thiếu trong khâu chuẩn bị tổ chức đấu giá, góp phần giúp cho hoạt động
z

z

đấu giá quyền sử dụng đất thành công.
z

Những yêu cầu về giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất
z

Như đề cập ở trên, giá khởi điểm cần là một mức giá hợp lý để tổ chức được một
z

phiên đấu giá quyền sử dụng đất thành công. Và để đạt được điều đó, giá khởi
z

z

z

điểm

trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ theo những yêu cầu như sau:

z

- Giá khởi điểm cần phải đúng mục đích sử dụng đất hợp pháp được đưa ra đấu giá.
z

z

z

z

Với mỗi mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ cần có một mức giá khởi điểm khác nhau phù
z

z

z

z


hợp với nó, ví dụ như không thể xác dịnh giá khởi điểm theo mục đích đất ở, trong khi đang
z

z

đấu giá một thửa đất để xây trung tâm thương mại.
z

z

- Giá khởi điểm phải theo thời hạn sử dụng đất được đấu giá. Ví dụ một cách dễ hiểu
z

chúng ta có thể thấy rằng, cùng một thửa đất được đấu giá để xây dựng tòa nhà hỗn hợp,
z

nếu thời hạn sử dụng đất được giao là 70 năm thì giá khởi điểm để đấu giá thửa đất đó sẽ
z

z

z

z

z

z

cao hơn là nếu thời hạn sử dụng là 50 năm.
z

z

- Giá khởi điểm phải phù hợp, hấp dẫn để thu hút được nhà đầu tư tham gia đấu giá
z

z

z

nhưng vẫn đảm bảo phản ánh được giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng
z

z

z

mục đích sử dụng.
z

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả
z

năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì mức giá khởi điểm để đấu giá
z

z

z

quyền sử dụng đất các thửa đất đó phải như nhau.
z

Căn cứ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
z

z

Căn cứ đặc điểm của thửa đất cần xác định giá khởi điểm
z

Đặc điểm từ nội tại, sẵn có của thửa đất được đấu giá và khu vực
z

z

z

z

z

z

z

z

z

z

xung quanh
a.

Vị trí

Cũng giống như giá đất thông thường, giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất cũng

z

z

z

z

z

z

chịu ảnh hưởng lớn từ vị trí của thửa đất. Khả năng sinh lời của thửa đất do yếu tố vị trí
z

z

mang lại càng cao thì giá trị của thửa đất càng lớn. Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2
z

z

loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị
z

trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất. Những vị trí
z

z

đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những thửa đất
z

z

cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những thửa đất nằm tại các
ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa
z

z

z

z

đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là
z

z

z

z

cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá trị thửa đất. Đấu giá những thửa
z

z

đất ở vị trí khác nhau sẽ cần có mức giá khởi điểm khác nhau.

z

z


b.

Đặc điểm tính chất của đất

Độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý… của đất có mức độ
z

z

z

ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất được đấu giá tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví
z

z

z

dụ: độ màu mỡ của đất sẽ ảnh hưởng đến giá đất khi đấu giá quyền thuê đất để sản
z

z

z

z

xuất nông nghiệp nhưng lại không ảnh hưởng nếu đấu giá đất để đầu tư xây dựng công
z

trình.
c.

Điều kiện môi trường, an ninh, tiện ích xã hội

Môi trường trong lành hay ô nhiễm; tình hình an ninh trật tự khu vực ổn định hay bất
z

z

z

z

ổn; dân trí xung quanh cao hay thấp; có bị ảnh hưởng nhiều bởi các rủi ro thiên nhiên
không; tiện ích về giáo dục, y tế, mua sắm, giao thông có đầy đủ và thuận tiện không….
z

Tất cả những điều trên đều ảnh hưởng đến việc có hấp dẫn nhà đầu tư tham gia đấu giá ở
z

đó hay không. Một khu đất có điều kiện môi trường, an ninh, tiện ích xã hội tốt chắc chắn
z

z

sẽ thu hút nhiều tham gia đấu giá hơn, đương nhiên giá đất cũng cao hơn và ngược lại.
z

z

Đặc điểm tạo nên từ phía cơ quan quản lý nhà nước
a.

Bảng giá và khung giá theo quy định của pháp luật

Mỗi vị trí đất có giá đất được quy định cụ thể trong khung giá đất, bảng giá đất của
z

z

z

Nhà nước. Khi xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cần phải dựa vào giá
z

z

z

đất theo quy định, giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất trong bảng giá.
z

b.

z

Mục đích sử dụng đất được đấu giá

Căn cứ theo quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
z

(một trong những điều kiện để tổ chức đấu giá), mỗi thửa đất được đấu giá quyền sử dụng
z

z

z

sẽ ứng với một mục đích sử dụng cụ thể, nhất định, có thể là sử dụng để phân lô xây nhà
ở, xây chung cư, trung tâm thương mại, tòa nhà hỗn hợp hoặc khu công nghiệp, sản
z

z

z

xuất nông nghiệp…. Ứng với từng mục đích mà giá của thửa đất đó sẽ khác nhau.
z

c.

z

Quy hoạch kích thước, hình thể, diện tích, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất

Những thửa đất được đưa vào đấu giá đều được cơ quan quản lý Nhà nước lập quy
hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, có chỉ giới rõ ràng về kích thước,
diện tích và hình thể. Và nhà đầu tư sẽ thấy hấp dẫn và sãn sàng tham gia đấu giá nếu như
thửa


đất có những thông tin trên phù hợp với nhu cầu của họ. Quy hoạch càng phù hợp với nền
kinh tế xã hội, đồng nhất với nhu cầu của nhiều nhà đầu tư thì thửa đất được đấu giá càng
có tính hấp dẫn và giá đất vì thế mà có xu hướng tăng thêm.
d. Hạ tầng kỹ thuật đồng bộ với khu vực xung quanh
Nếu thửa đất được Nhà nước hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đồng bộ với khu vực xung
z

z

z

quanh trước khi đứa vào đấu giá quyền sử dụng đất đương nhiên sẽ có giá trị hơn với thửa
z

đất mà nhà đầu tư sau khi trúng đấu giá phải tự xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Đặc điểm từ phía thị trường
Tính hữu dụng và nhu cầu thị trường của mục đích sử dụng được đấu giá cũng ảnh
z

z

hưởng đến giá đất khi đấu giá quyền sử dụng đất. Theo mô hình kinh tế học, khi cầu tăng,
z

cung của thị trường đất đai trong ngắn hạn thì ít biến động sẽ làm cho giá đất tăng và
z

z

ngược lại khi cầu giảm thì giá giảm.
Căn cứ quy định của Pháp luật về giá khởi điểm trong đấu giá
z

z

quyền sử dụng đất
(Căn cứ: Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, Nghị định số 135/2016/NĐz

z

CP ngày 09/09/2016, Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ;
Thông tư số 332 và 333/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính)
z

Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền sử
z

z

dụng đất cho các các nhân, tổ chức đối với các trường hợp: giao đất có thu tiền sử dụng
đất; cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm; cho thuê đất theo hình thức
z

z

z

thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Do vậy, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử
z

z

z

dụng đất được Pháp luật quy định cụ thể đối với từng trường hợp cụ thể như sau:
z

z

Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
z

z

dụng đất
a. Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá
z

z

có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực
thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng
z

đối với các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định
theo

z


phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh
giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
z

- Hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm là hệ số điều chỉnh giá đất do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong
z

z

trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá. Trường
z

hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung
z

z

z

có lợi thế, khả năng sinh lợi thì căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính báo
cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất để xác
z

z

định giá khởi điểm.
b. Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đấu giá có
giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố
z

z

trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ
z

z

đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể do Sở Tài nguyên
z

và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do Sở
z

z

Tài chính làm Thường trực hội đồng để tổ chức thẩm định.
z

z

c. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
z

z

z

tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp

z

huyện phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng
z

z

z

z

z

đất.
d. Việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc sở
z

hữu nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.
z

Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất theo hình
z

z

thức thuê đất trả tiền hàng năm
a. Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm là
đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số
điều chỉnh giá đất trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ
z

z

phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
z

z


Giá khởi điểm

Giá đất quy định tại
z

z

Bảng giá đất

đấu giá cho thuê

z

x

z

trả tiền hàng năm

z

x

chỉnh giá đất

(đồng/m2)

đất

Hệ số điều

Mức tỷ lệ (%)
đơn giá thuê đất

=

(đồng/m2/năm)

- Hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ phần trăm (%) để xác định giá khởi điểm là hệ
z

số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để
z

z

xác định đơn giá thuê đất trong trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu
z

z

giá. Trường hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ,
z

z

z

đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong
z

việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ tình
z

z

hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ phần trăm (%) để xác định giá khởi
điểm.
b. Trường hợp thời hạn thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá nhỏ hơn thời hạn
z

z

z

z

của loại đất có cùng mục đích sử dụng tại Bảng giá đất thì giá đất để xác định giá khởi
z

z

z

điểm quy định tại Điểm này được xác định theo công thức sau:
Giá đất để xác định giá khởi điểm
Giá đất tại Bảng giá đất
(x)
hệ số điều chỉnh giá
đất (x)
Mức tỷ lệ (%)đơn giá thuê đất
=
� Thời hạn thuê đất
Thời hạn của loại đất
tại Bảng giá đất
z

z

z

Thời hạn của loại đất tại Bảng giá đất theo quy định của pháp luật.
Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất theo hình

z

thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
a. Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có
z

z

z

giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực
z

z

z


thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng
z

đối với

z

z

z

các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá đất cụ thể của thời
z

z

hạn thuê đất do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trên
z

cơ sở giá đất có cùng mục đích sử dụng tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
z

Giá

khởi

điểm

Giá đất quy
định
z

đấu giá cho thuê
z

đất trả tiền một
lần cho cả thời
z

=

x Hệ số điều chỉnh giá đất

tại Bảng giá đất
(đồng/m2)

z

gian thuê
(đồng/m2)

- Hệ số điều chỉnh giá đất là hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
ban hành để xác định đơn giá thuê đất trong trường hợp cho thuê đất không thông qua hình
z

thức đấu giá. Trường hợp thửa đất hoặc khu đất đấu giá thuộc đô thị, trung tâm thương
mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có
z

lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ
z

z

thì căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
z

z

quyết định điều chỉnh tăng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm.

z

z

b. Trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có
giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố
z

z

trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ
z

z

đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể của thời hạn thuê
z

đất do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của
z

z

địa phương do Sở Tài chính làm Thường trực Hội đồng để tổ chức thẩm định.
z

z

c. Trường hợp thời hạn thuê đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá nhỏ hơn thời hạn
z

z

z

của loại đất có cùng mục đích sử dụng tại Bảng giá đất thì giá đất để xác định giá khởi
điểm quy định tại Điểm này được xác định theo công thức sau: