(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

CHU NGỌC LINH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚ BÌNH TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Thái Nguyên, năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-------------------

CHU NGỌC LINH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚ BÌNH TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K46 – QLĐĐ – N01

Khóa học

: 2014 – 2018

Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thị Lợi

Thái Nguyên, năm 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn càn thiết và hết sức quan trọng của mỗi
sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận
dụng kiến thức mà mình đã được học trong nhà trường. Được sự nhất trí của Ban
giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của cô giáo TS. Nguyễn
Thị Lợi em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt nghiệp
của em đã hoàn thành.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô giáo trong khoa Quản
lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và hướng dẫn,
tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi người đã
trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo huyện Phú Bình, các cán bộ, nhân viên,
các ban ngành đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập và hoàn thành khóa luận.
Cuối cùng em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, khuyến
khích em trong suốt quá trình học tập và hoàn thành khóa luận.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày ... ... tháng ... ... năm 2018
Sinh viên thực hiện

Chu Ngọc Linh

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Bình năm 2017 ..................................32
Bảng 4.2: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2017 so với năm
2015 ...........................................................................................................................34
Bảng 4.3: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 2017 ...........................................................................................................................38
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2015 – 2017 ...............................................................................................................39
Bảng 4.5: Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 2017 ...........................................................................................................................40
Bảng 4.6: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015 2017 ...........................................................................................................................41
Bảng 4.7: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 20152017 ...........................................................................................................................42
Bảng 4.8: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai
đoạn 2015 – 2017 ......................................................................................................44
Bảng 4.9: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2015 - 2017 theo số trường hợp ................................................................................45
Bảng 4.10: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2015 - 2017 theo diện tích .........................................................................................47
Bảng 4.11: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Phú Bình về những quy định chung của chuyển QSDĐ ...........................................48
Bảng 4.12: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Phú Bình về hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất ..............................................49
Bảng 4.13: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Phú Bình về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................50
Bảng 4.14: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Phú Bình về hình thức cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất .........................51
Bảng 4.15: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Phú Bình về hình thức thừa kế quyền sử dụng đất ...................................................52
Bảng 4.16: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện

Phú Bình về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ..................................................53


iii

Bảng 4.17: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện
Phú Bình về hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất...............................54
Bảng 4.18: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Phú Bình về hình
thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................................................55


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ................................................33
Hình 4.2: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 theo số trường hợp ...............................46
Hình 4.3: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phú Bình giai đoạn 2015 - 2017 theo diện tích .......................................47
Hình 4.4: Kết quả tổng hợp, đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân
về chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình ......................................56
Hình 4.5: Kết quả tổng hợp sự hiểu biết của các nhóm đối tượng điều tra ..............57


v

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Kí hiệu viết tắt

Nguyên nghĩa

CBQL

Cán bộ quản lý

CSSK

Chăm sóc sức khỏe

KHHGD

Kế hoạch hóa gia đình

NSDĐ

Người sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

TNMT

Tài nguyên Môi trường

VP ĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


vi

MỤC LỤC
Phần 1 MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................ 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................. 2
Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................ 3
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .................................................................................... 3
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ..................................................................................... 3
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................... 4
2.1.3. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................. 5
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .............................................................. 6
2.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ...................................... 11
2.3.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ........................ 11
2.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ............................ 11
2.3.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền ......................................................... 12
2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một
cửa tại xã, phường, thị trấn........................................................................................ 14
2.4.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ....... 14
2.4.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất ....................................................................................... 15
2.4.3 Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất................... 16
Trình tự thực hiện: ..................................................................................................... 17

2.4.4. Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ................ 18
2.4.5. Trình tự, thủ tục đăng kí góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất .................. 19
Trình tự thực hiện: ..................................................................................................... 19
2.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................. 19
2.5.1. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại một số địa phương trên cả nước ..... 19


vii

2.5.2. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Bình ............................. 20
Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 22
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 23
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 23
3.2. Địa điểm, thời gian nghiên cứu .......................................................................... 23
3.2.1. Địa điểm .......................................................................................................... 23
Huyện Phú Bình, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. ................................. 23
3.2.2. Thời gian ......................................................................................................... 23
3.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 23
3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 23
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................. 23
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 24
3.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu, so sánh ................................................ 24
Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình SDĐ của huyện Phú Bình ..... 25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 25
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 29
4.1.3. Tình hình sử dụng đất của huyện Phú Bình .................................................... 31
4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình giai
đoạn 2015 - 2017 ....................................................................................................... 37

4.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2015 - 2017 ............................................................................................................... 37
4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa huyện Phú Bình
giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................ 38
4.2.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình
giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................ 39
4.2.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn
2015 - 2017 ............................................................................................................... 40


viii

4.2.5. Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015
- 2017......................................................................................................................... 42
4.2.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình
giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................ 43
4.2.7. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Phú Bình
giai đoạn 2015 - 2017 ................................................................................................ 45
4.2.8. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa
bàn huyện Phú Bình giai đoạn 2015- 2017 ............................................................... 45
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về công tác chuyển
quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 48
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về
những quy định chung của chuyển QSDĐ ................................................................ 48
4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về các
hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................................................................... 49
4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Phú Bình về
các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .................................................................. 56
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất
và nguyên nhân, giải pháp khắc phục ....................................................................... 58

4.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ .............. 58
4.4.2. Một số giải pháp khắc phục ............................................................................ 59
Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................... 60
5.1. Kết luận .............................................................................................................. 60
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 62
PHỤ LỤC


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai
được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu
lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian,
tính vô hạn về thời gian sử dụng.
Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một
cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản
luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền
sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của
người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất
đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi,
bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của
Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt
chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng
như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền.
Nhằm thực hiện tốt hơn nữa công tác quản lý đất đai nhà nước đã ban hành
Luật Đất đai 2013 với nhiều nội dung đổi mới trong đó có sự thay đổi về các hình

thức chuyển quyền so với luật 2003. Luật 2013 được ban hành để góp phần tiến
hành các hoạt động như: Quy hoạch, thống kê, kiểm kê, thanh tra đất đai… Đây là
các hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính nghiệp vụ để đưa công tác quản
lý đất đai ổn định, sắp xếp một cách có hệ thống. Bên cạnh sự tuân thủ theo quy
định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường
hợp chuyển quyền sử dụng đất trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai… Điều
này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống và sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác
chuyển quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của rất
nhiều người dân và cơ quan ban ngành. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình chuyển


2

quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm
hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết.
Phú Bình là một huyện trung du của tỉnh Thái Nguyên. Huyện Phú Bình nằm
ở phía nam của tỉnh, trung tâm huyện cách thành phố Thái Nguyên 26 km, quá trình
phát triển kinh tế, xã hội tương đối mạnh. Chính vì vậy mà tình hình biến động và
vấn đề về đất đai diễn ra sôi nổi. Do vậy, việc nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm
và thuận lợi của việc chuyển quyền sử dụng đất là rất quan trọng.
Vậy vấn đề đặt ra là cần phải có những hiểu biết nhất định về công tác
chuyển quyền sử dụng đất. Chính vì tính cầp thiết của vấn đề xuất phát từ thực tiễn
cuộc sống như trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, ban chủ nhiệm
khoa, dưới sự hướng dẫn của cô giáo T.S. Nguyễn Thị Lợi, em tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”.
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Phú Bình tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2015 - 2017, nhằm xác định những thuận lợi, khó khăn trong

công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện và đề xuất một số giải pháp khắc phục
những khó khăn đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất
của huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017.
- Đánh giá được sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm
thực hiện tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Bình.


3

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Phú Bình và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Phú Bình, góp
phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các
thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm

vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử
dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền
này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai
rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại
hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi
theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.
Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và
trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho
phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn
vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế


4

Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng còn
bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong
thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai
1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp
thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề
khác liên quan. Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá
tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những
hạn chế nhất định.
Tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai 2013, có

hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa,
luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai
năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ
những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai 2013 ra đời với 7
hình thức chuyển quyền, bỏ hình thức bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử
dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền
sử dụng đất.
- Đất đang có tranh chấp.
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Luật Đất đai 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 29/11/2013, có hiệu
lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014.


5

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về bản đồ địa chính.
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/09/2014 của ủy ban nhân dân
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về hạn mức giao đất, hạn mức công
nhận quyền sử dụng đất, diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được
xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn
Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất
đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người. Bắt đầu
khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau,
nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác
sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội.
Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một
loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát
huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không
thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản


6

lý nhà nước về đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã
hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ
quan trọng của đất không chỉ là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát
triển hàng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được nhà nước
ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và
của mỗi người dân nói riêng.
Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội
ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển

QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là
một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm
đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Huyện Phú Bình có vị trí quan trọng về kinh tế với tuyến đường Quốc lộ 37
chạy qua nối liền huyện với các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang ( khu công nghiệp Đình
Trám, tỉnh Bắc Giang), là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so
với các huyện khác trong toàn thành phố. Vì vậy đất đai của huyện cũng trở lên có
giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển
các ngành cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã
trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các
ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong
thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý
nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai.
Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển QSDĐ. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo
tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho
huyên nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở
hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện Phú Bình trong
tương lai.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất


7

Luật Đất đai 2013 quy định 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
giá trị QSDĐ. Như vậy Luật Đất đai 2013 thay đổi so với Luật Đất đai 2003 đó là
bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSD đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6].
* Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất, do
chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp
pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã,
phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp
và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi QSDĐ và lệ phí trước bạ (Điều
190, Luật Đất đai năm 2013) [4].
* Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ.
Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này
người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc
hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu
tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Nhà nước cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4
điều kiện nêu ở khoản 1, khoản 3 Điều 188, trừ các trường hợp không được nhận
chuyển nhượng được quy định tại Điều 191, Luật Đất đai 2013 [3] như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho
phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.


8

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất
rừng phòng hộ của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyể nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống
trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
* Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp
đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng
cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Điều 56, Luật Đất đai năm 2013) [4].
* Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị
và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như nột tài sản dân sự đặc biệt nên người


9

sử dụng có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy địnhh của
Bộ luật dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp khoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào
của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người chết.
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông
ngoại, bà ngoại.
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột,
cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột,
chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội,
cụ ngoại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6].
* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan
hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào
cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại
trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn phát sinh người ta
áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.

10

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển
quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này
để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép
tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường
hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến
thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định
của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo
thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ
được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng
hơn các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được
một số vấn để cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát
triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6].
* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi
giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng
hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và
rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao
động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận.

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ


11

dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5].
2.3. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.3.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải làm đảm bảo 4 điều kiện quy định tại
khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 [6] như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được
quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 [4] như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền này sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường
hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền
khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.

- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.


12

2.3.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền
Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định “ Nhận chuyển quyền sử dụng đất”
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của
Luật này.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại
Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển
quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là
giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền
sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c
khoản 2 Điều 174 và điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy
định tại Điều 191 của Luật này.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền
sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng

đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án
phát triển nhà ở.
- Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất
thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà
nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất


13

thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình,
cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất
thông qua việc Nhà nước cho thuê đất.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận
quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với
đất đang được sử dụng ổn định.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả
hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công
nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,
quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung.

- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh
chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành.
- Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử
dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không
phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191
và Điều 192 của Luật này.


14

Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai
2003 về những quy định nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.4.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
* Trình tự thực hiện
Trường hợp 1: Chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa”,
thực hiện theo quy định sau:
- Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi QSD đất nông nghiệp; nộp văn bản thỏa thuận
kèm giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại
các khoản 1, 2, 5 Điều 100 Luật Đất đai (nếu có).
- UBND cấp xã lập phương án chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp chung cho
toàn xã, phường, thị trấn ( bao gồm cả tiến độ, thời gian thực hiện chuyển đổi) và

gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và
chuẩn bị hồ sơ địa chính; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu
đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và trình UBND
cấp huyện quyết định.
- UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận QSDĐ đối
với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp 2: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân
được thực hiện như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp nộp hồ sơ
tại UBND xã, phường, thị trấn.
- Trong thời hạn không quá 2 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND
xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Trong thời hạn không quá 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng
Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý
Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đối với
trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận.


15

*Quy định về hồ sơ
Đối với trường hợp 1:
- Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (nếu có).
Đối với trường hợp 2:
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất có chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn nơi có đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về

quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (nếu có).
Số lượng hồ sơ: 01 bộ.
* Thời hạn giải quyết:
Không quá 3 ngày kể từ ngày Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, thì Phòng TNMT có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ
hoặc nếu thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ (đối với trường hợp phải
cấp mới giấy chứng nhận) thì thời hạn giải quyết sẽ áp dụng như đối với thủ tục cấp
mới giấy chứng nhận QSDĐ quy định.
2.4.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Trình tự thực hiện
Bước 1: Cá nhân tới nộp hồ sơ tại UBND xã nếu UBND xã được ủy quyền
hoặc gửi tới Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường cấp huyện.
Bước 2: Trong thời hạn không quá 4 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ
địa chính; gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính;
chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận
QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.