Đánh giá thực trạng và đề suất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Thủy Nguyên Thành phố Hải Phòn

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Tạ Văn Doanh

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA
CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2013
1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Tạ Văn Doanh

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA
CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:

Tiến sĩ Thái Thị Quỳnh Nhƣ

Hà Nội – Năm 2013

2


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU : Giới thiệu đề tài

1-7.

Chương 1- TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ
SƠ ĐỊA CHÍNH CỦA VIỆT NAM.
1.1.Q trình phát triển của hệ thống đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của
Việt Nam.
1.2.Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý đăng ký đất đai.
1.2.1. Đăng ký đất đai, nội dung của đăng ký đất đai.
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3 Cơ sở khoa học và căn cứ lập, quản lý hồ sơ địa chính.
1.3.1. Khái niệm hồ sơ địa chính.
1.3.2. Vai trị của hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai.
1.3.3. Các quy định về pháp lý về lập, quản lý hồ sơ địa chính.
1.4. Hiện trạng tình hình đăng ký đất đai và thành lập hồ sơ địa chính của Việt Nam.
Chương 2- THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ
SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN - TP HẢI PHÒNG.
2.1. Khái quát chung về huyện Thủy Nguyên – TP Hải Phòng.

2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên.
2.1.1.1. Vị trí địa lý.
2.1.1.2. Địa hình.
2.1.1.3. Tài ngun đất, khống sản.

3


2.1.2. Đặc điểm kinh tế, xã hội.
2.1.2.1. Dân cư.
2.1.2.2. Về y tế.
2.1.2.3. Văn hóa, xã hội.
2.1.2.4. Đặc điểm kinh tế.
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thủy Nguyên.
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai.
2.2.2. Tình hình sử dụng đất.
2.3. Thực trang cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.3.1. Hiện trạng cơ sở vật chất và nhân lực địa chính.
2.3.2. Thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.3.2.1. Tình hình triển khai và kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.3.2.2. Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.4. Thực trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính.
2.4.1. Cơng tác lập và quản lý hồ sơ địa chính.
2.4.2. Cơng tác chỉnh lý biến động đất đai.
2.5. Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa
chính tại huyện Thủy Nguyên.
2.5.1. Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.5.2. Đối với công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính:
2.5.3. Đối với cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Chương 3 - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN.

4


3.1. Nhận xét chung những thuận lợi và khó khăn.
3.2. Một số giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp
GCNQSDĐ.
3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
3.2.2. Giải pháp về đầu tư, cơ sở vật chất, trang thiết bị, khoa học công nghệ và nhân
lực.
3.2.3. Các giải pháp khác.
KẾT LUẬN.
TÀI LIỆU THAM KHẢO.

5


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

UBND - Ủy ban nhân dân
GCNQSDĐ - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
VPĐKQSDĐ - Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất
TN-MT - Tài nguyên và Môi trường.
ĐKĐĐ - Đăng ký đất đai.
HSĐC - Hồ sơ địa chính

6

GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã trao
tặng cho con người. Sự tồn tại và phát triển của lồi người ln gắn liền với đất đai.
Trong phương diện kinh tế, đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng chính vì vậy Marx đã
khái quát: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
Đối với mỗi quốc gia khi ra đời bao giờ cũng gắn liền với một vùng lãnh thổ
được xác định. Do đó tài sản đầu tiên mà mỗi quốc gia có được chính là đất đai và các
tài ngun có trong lịng đất. Cho dù xã hội có phát triển đến đâu, khoa học, kỹ thuật
có tiền bộ đến mức nào thì đất đai vẫn là một tài sản vô giá không thể thiếu được trong
cuộc sống của lồi người nói chung và mỗi cá nhân con người chúng ta nói riêng.
Chính vì vậy trải qua bao cuộc chiến tranh chống quan xâm lược, qua nhiều thế hệ, dân
tộc Việt Nam ta đã tốn rất nhiều công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn
đất đai như ngày nay.
Qua nhiều năm thực hiện công cuộc đổi mới đất nước, nước ta đã thu được
những thành quả đáng kể. Trong những thành quả đó phải kể đến việc đổi mới chính
sách đất đai đã tạo điều kiện cho người dân có quyền làm chủ trên mảnh đất được giao,
là động lực thúc đẩy sản xuất phát triển góp phần vào ổn định tình hình kinh tế xã hội
và nâng cao đời sống của nhân dân.
- Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển thị trường bất
động sản, dưới sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành
phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trị chủ đạo; khơng tách rời thị trường
quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất; phòng chống đầu cơ đất đai.
Ở nước ta, trong những năm chiến tranh việc quản lý đất đai bị buông lỏng nên
hiệu quả sử dụng đất rất thấp. Sau khi đất nước chuyển sang cơ chế thị trường, trong
thời kỳ đổi mới, nền kinh tế xã hội ở nước ta phát triển với mức độ tăng trưởng cao,
7

tình hình sử dụng đất ở nhiều địa phương có nhiều biến động nhất là khu vực đô thị,
ven đô, các khu công nghiệp,...Luật đất đai năm 1987, năm 1993 và năm 2003 ra đời
với những quy định làm cơ sở để quản lý, sử dụng đất ngày càng hợp lý, tiết kiệm, chặt
chẽ hơn và đem lại hiệu quả kinh tế cao. Hiện nay công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đặt ra một nhiệm vụ rất quan trọng nhằm
quản lý thống nhất quỹ đất quốc gia và đảm bảo các chính sách của Nhà nước một cách
đầy đủ, đồng thời đáp ứng nguyện vọng chính đáng của người sử dụng đất.
Thực tế cho đến nay, công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ được tiến
hành với tốc độ còn chậm do đó các thơng tin về pháp lý, thơng tin về tài chính của
thửa đất khơng rõ ràng, thiếu minh bạch, các giao dịch ngầm, khơng chính thống xuất
hiện nhiều, kèm theo đó là các hiện tượng đầu cơ đẩy giá đất lên cao không đúng giá trị
thực của đất đai. Đây cũng có thể coi là một nguyên nhân chính làm cho thị trường bất
động sản của nước ta đi theo hướng tiêu cực, không ổn định, vượt khỏi tầm kiểm soát
của nhà nước, gây nhiều hậu quả xấu về kinh tế, tác động đến nhiều mặt của đời sống xã hội, nhiều ngành kinh tế khác bị ảnh hưởng. Để khắc phục tình trạng trên, Chính
phủ đã ban hành nhiều Nghị định, Thông tư, Chỉ thị hướng dẫn để đẩy mạnh công tác
đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ trên phạm vi cả nước, xây dựng hệ thống hồ sơ địa
chính hiện đại, cơng khai các thơng tin đất đai để người dân cập nhật rễ ràng, từng
bước minh bạch thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản nói chung.
Do vậy muốn quản lý tốt đất đai, để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, mang
lại hiệu quả cao thì trước hết phải nắm chắc các thơng tin có liên quan đến thửa đất như
thông tin về mặt pháp lý, thông tin về tài chính của tất cả các thửa đất, như mục đích sử
dụng đất, chủ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, giá đất. Một trong 13 nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai theo luật đất đai năm 2003 là nội dung Đăng ký quyền sử dụng
đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 của Quốc hội thì
phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

8

đất đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện
được. Việc công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm
do nhiều nguyên nhân khác nhau như: Tính pháp lý thửa đất, nguồn gốc đất, hiện trạng
sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của thửa đất ...Ngồi ra cịn có
một số nguyên nhân khách quan xuất hiện trong quá trình thực hiện các trình tự thủ tục
hành chính về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Công tác chỉnh lý biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính sau khi cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế, số địa phương xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính cịn ít, diện tích các loại đất chính được cấp giấy chứng nhận chưa đạt kế hoạch.
Đặc biệt hệ lụy sau khi cấp giấy chứng nhận tuy ít nhưng rất phức tạp, khó giải quyết.
Bên cạnh những thuận lợi, cơng tác cấp giấy cịn gặp rất nhiều khó khăn, vướng
mắc.Thành Phố Hải Phịng nói chung và huyện Thuỷ Ngun nói riêng cũng khơng
nằm ngồi tình trạng trên.
Huyện Thuỷ Ngun gồm có 35 xã và 2 thị trấn, trong đó có 6 xã miền núi. Tổng
số dân: 309.774người (nguồn số liệu thống kê năm 2012), mật độ dân số khoảng 8.000
người/km2 với diện tích đất tự nhiên là 24.279,9 ha, trong đó có 3.016,33 ha đất ở,
chiếm 12,48% tổng diện tích đất tự nhiên. Trong đó đất ở tại nơng thơn là 2.896,00ha,
đất ở tại đơ thị là 119,83ha. Bình qn diện tích đất ở trên đầu người là 101m2/người.
Tồn huyện có 81.947 thửa đất ở, tính đến ngày 28/9/2012 đã cấp được tổng cộng là
68.702 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, với tổng diện tích là 2.829,2ha. Trong thời gian tới huyện Thuỷ Nguyên
phải cấp 13.245 giấy, tức là cấp lần đầu cho 13.245 thửa đất nữa. Trong thực tế dự kiến
số thửa đất ở cần phải đăng ký mới sẽ tăng lên do việc chuyển mục đích sử dụng đất từ
các loại đất khác sang đất ở.
Như vậy việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và
quản lý hồ sơ địa chính là một nội dung đặc biệt quan trọng vì giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn cứ pháp lý để
9

nhà nước, các tổ chức, các cá nhân thực hiện tốt các quyền, nghĩa vụ của mình. Hơn
nữa nó cịn làm cho thị trường bất động sản công khai, minh bạch, ngày càng đi vào lề
lếp giúp mang lại ổn định tình hình kinh tế xã hội, an ninh chính trị của địa phương nên
tôi đã chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Thuỷ
Nguyên, Thành Phố Hải Phòng”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Xuất phát từ nhu cầu cần thiết phải thực hiện xong công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho các thửa đất chưa được cấp giấy chứng
nhận và làm cơ sở cho việc thành lập dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính của huyện Thủy
Nguyên đề tài hướng đến hai mục tiêu chính:
Nghiên cứu tình hình đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính của huyện Thủy
Ngun từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay.
Đánh giá và làm rõ thực trạng và những bất cập trong công tác đăng ký đất đai,
quản lý hồ sơ địa chính của huyện Thủy Nguyên hiện nay đề xuất giải pháp nâng cao
hiệu quả công tác quản lý đất đai góp phần vào việc hiện đại hóa cơng tác đăng ký đất
đai, quản lý hồ sơ địa chính.
1.3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về đăng ký đất đai,
quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thu thập, tài liệu số liệu về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các thời
kỳ, trên địa bàn huyện Thuỷ Nguyên,Thành Phố Hải Phòng.
- Điều tra, khảo sát về phương thức, cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất các thời kỳ.
- Đánh giá, phân tích thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Công tác lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện
Thuỷ Nguyên.

10

- Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên
địa bàn huyện Thuỷ Nguyên.
1.4. Phạm vi nghiên cứu
Trong đề tài tác giả tập trung hướng vào việc tìm hiểu đánh giá thực trạng công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của các đối tượng
được quy định trong Luật đất đai năm 2003. Công tác quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa
chính trên địa bàn huyện Thuỷ Nguyên, Thành Phố Hải Phòng. Từ việc ban hành các
trình tự, thủ tục quy định về hoạt động đăng ký đất đai đến tổ chức bộ máy, nhân sự
được giao đảm nhiệm công việc quản lý nhà nước về đất đai.
Do công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các
đối tượng sử dụng đất khác nhau. Mỗi đối tượng sử dụng đất khi đăng ký và được cấp
giấy chứng nhận có nguồn gốc sử dụng đất khác nhau nên thông qua việc đánh giá
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tác giả có đánh giá cả
nội dung quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính vì trong q trình đăng ký cấp giấy chứng
nhận thì hình thể, diện tích, số thửa, mục đích sử dụng đất có thể bị thay đổi do trong
quá trình quản lý, sử dụng thì nhà nước, các tổ chức, cá nhân được thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật làm cho thửa đất đang quản lý và sử
dụng có biến động.
Tác giả tập trung nghiên cứu việc đã tổ chức đăng ký ban đầu và cấp được
68702 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trong tổng số
81947 thửa đất ở cần phải cấp (cấp lần đầu). Cùng với đó là đánh giá thực trạng việc
chỉnh lý biến động, quản lý hồ sơ địa chính của các thửa đất có biến động trên địa bàn
huyện.
Có đề xuất và gợi ý phương pháp giải quyết các vướng mắc đối với các trường
hợp chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu và xây dựng kế hoạch đăng ký cấp giấy
chứng nhận lần đầu cho 13.245 thửa đất ở còn lại trong cả huyện.
Đề tài cũng xác định các vấn đề có liên quan đến cơng tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần thiết phải đề cập việc quản lý dữ liệu

11


đăng ký, cập nhật biến động, quản lý hồ sơ địa chính và cung cấp thơng tin đất đai cho
các đối tượng có nhu cầu. Đặc biệt làm cơ sở cho việc thành lập hệ thống địa chính
hiện đại trong tương lai với việc ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động quản
lý. Làm tốt các nội dung đó có thể giúp nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, sử dụng đất
ngày càng tiết kiệm và mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn.
1.5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập thông tin:
Như đã đề cập về mục đích của đề tài là đánh giá, làm rõ thực trạng và những
bất cập trong công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính của huyện Thủy
Nguyên và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai trên địa
bàn huyện do vậy phương pháp nghiên cứu mà tác giả sử dụng chủ yếu là điều tra thực
tế tại địa phương, thu thập thông tin về số liệu, kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, chỉnh lý hồ sơ địa chính qua các thời kỳ từ khi có Luật đất đai năm
1993 đến nay. Phân tích, giải thích và đánh giá tổng hợp về việc thực hiện các quy định
của pháp luật về trình tự thủ tục đang ký đất đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, cập nhật và chỉnh lý biến động đất đai trong hồ sơ địa chính của cơ quan nhà
nước và người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thủy Nguyên Thành phố Hải Phòng.
- Phương pháp thống kê:
Trong nội dung chương 2 tác giả có sử dụng phương pháp thống kê để thống kê,
trích dẫn các điều, khoản có quy định cụ thể trong pháp luật đất đai và các văn bản có
liên quan đến việc đăng ký đất đai, lập, quản lý, chỉnh lý biến động đối với hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích:
Nhằm mục đích tổng hợp các quy định pháp luật hiện hành và thấy được thực
trạng công tác quản lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý biến động đất đai của huyện đang

diễn ra như thế nào, nêu ra được những bất cập đã gây nhiều khó khăn cho cơng tác
quản lý đất đai của huyện cũng như việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất khi họ

12


thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Từ đó tác giải có thể tổng hợp và đánh giá
đúng về thực trạng và đồng thời đưa ra những gợi ý, đề xuất hướng khắc phục đúng
đắn giúp cho huyện Thủy Nguyên quản lý đât đai ngày càng tốt hơn.
1.6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
Đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung rất quan
trọng trong các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai do vậy để có cơ sở phân tích
đánh giá đúng thực trạng cơng tác quản lý đất đai của huyện Thủy Nguyên cũng phải
tuân thủ theo các quy định của pháp luật đất đai do vậy tìm kiếm và lựu chọn các tài
liệu là một vấn đề tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian vì có rất nhiều văn bản
quy định có liên quan đến cơng tác quản lý đất đai nói chung và nội dung đăng ký đất
đai, quản lý hồ sơ địa chính nói riêng.
Do thời gian có hạn tác giả chỉ dựa vào những tài liệu chính đã nêu ở phần tài liệu tham
khảo (phụ luc):
CẤU TRÚC LUẬN VĂN
- Phần Mở đầu:
- Chƣơng 1: Tổng quan về công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính
của Việt Nam.
- Chƣơng 2: Thực trạng cơng tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của
huyện Thủy Ngun Thành Phố Hải Phịng.
- Chƣơng 3: Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai và quản lý hồ
sơ địa chính trên địa bàn huyện Thủy Nguyên Thành Phố Hải Phòng.
- Kết luận và kiến nghị.

13

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA
CHÍNH CỦA VIỆT NAM.

1.1. Q trình phát triển của hệ thống đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa
chính của Việt Nam.
Việt nam là quốc gia đang phát triển nằm trên bán đảo Đông Dương, trong khu
vực Đơng Nam Á, có diện tích tự nhiên khoảng 331.051km2, Phía Bắc giáp với Trung
Quốc, Phía Đơng giáp biển Đơng có đường bờ biển dài trên 3.200 km, với hai Quần
đảo lớn là Hoàng Sa và Trường Sa, phía tây giáp Cộng hịa dân chủ nhân dân Lào, Phía
nam giáp Cam Phu Chia và vịnh Thái Lan. Dân số trên 86 triệu người (theo số liệu
Thống kê năm 2009- Tổng cục thống kê). Mật độ dân số cao với khoảng 260
người/km2. Khoảng 75% dân số sống ở nông thôn và 25% dân số sống ở thành thị.
Những năm gần đây tốc độ đơ thị hóa đang phát triển mạnh ở hầu hết các tỉnh, thành
phố trong cả nước.
Sau hơn 35 năm hịa bình, thống nhất đất nước, Việt Nam đã có nhiều nỗ lực
khắc phục vết thương chiến tranh, đưa đất nước phát triển, đạt được nhiều thành tựu
trong phát triển kinh tế nhất là trong ngành nông nghiệp từ một nước thiếu đói về
lương thực trở thành một nước đứng thứ 3 trên thế giới về suất khẩu gạo. Đặc biệt nhà
nước luôn chú trọng đến lĩnh vực quản lý đất đai, khai thác các tiềm năng của đất đai
để tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế xã hội, thúc đẩy các ngành kinh tế khác như
cơng nghiệp, dịch vụ, du lịch phát triển. Trong đó việc xây dựng hệ thống đăng ký đất
đai, hồ sơ địa chính đã và đang được thực hiện một cách đồng bộ từ trung ương đến địa
phương. Điều đó bắt nguồn từ những bất cập của công tác quản lý đất đai và hệ thống
hồ sơ địa chính trước đây không đáp ứng được những yêu cầu trong thời kỳ cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước.

14

Đăng ký đất đai của Việt nam được thực hiện thông qua hệ thống đăng ký đất
đai qua các thời kỳ có những nét đặc trưng như sau:
1.1.1. Thời phong kiến
Các chế độ phong kiến của Việt Nam từ thế kỉ XI đến thế kỷ XV rất quan tâm
đến việc điều tra dân số, lập sổ đinh để nắm chắc số dân với mục đích là để tuyển quân.
Trong giai đoan này nhà nước thời Lý, Trần coi làng xã là đơn vị hành chính và giao
phần lớn ruộng đất cho các làng xã quản lý, lo việc phân chia cho dân đinh cày cấy và
tổ chức thu thuế nộp đủ cho nhà nước. Tuy nhiên nhà nước chưa trực tiếp can thiệp vào
việc đo đạc lập sổ điền bạ. Để nắm được số diện tích ruộng đất cụ thể cho việc thu thuế
các triều đại Lý, Trần thường sử dụng các hình thức quản lý thơ sơ chứ chưa quan tâm
nhiều đến việc đo đạc ruộng đất theo định kỳ. Để đảm bảo quyền chiếm hữu của những
người được ban, cấp đất thì nhà vua cấp cho họ một tờ thiếp để làm bằng chứng, vị trí
thửa đất được xác định bằng việc ghi các giới hạn Đông, Tây, Nam, Bắc trên tờ giấy.
Các quan hệ mua bán về ruộng đất được điều chỉnh, đưa vào quy củ với các quy định
cụ thể như việc phải có văn khế chứng nhận giữa bên bán và bên mua. Trong thời Lý “
Bán đoạn ruộng hoang, ruộng thục đã có văn khế thì khơng được chuộc lại.
Đến năm 1227 do sự phát triển của việc mua, bán và tranh chấp ruộng đất nhà
Trần đã đã phải quy định rõ việc điểm chỉ lên các giấy tờ, văn khế mua bán ruộng đất,
thậm chí việc điểm chỉ như thế nào đều được quy định cụ thể vào năm 1237 “ Phàm
làm chúc thư, văn khế, nếu là giấy tờ về ruộng đất, vay mượn thì người làm chứng in
tay ở ba dịng trước, người bán in tay ở bốn dòng sau”.
Sau khi lên lắm quyền Hồ Quý Ly đã cho ban hành chính sách hạn điền vào
năm 1397 nhằm để hạn chế ruộng tư. Đến năm 1398 Hồ Quý Ly ra lệnh cho những
người có ruộng đất phải khai diện tích thuộc sở hữu của mình và cắm thẻ ghi rõ họ tên
trên bờ ruộng. Nhà nước cũng giao cho các quan phủ, châu, huyện phải cùng nhau đi
đo, khám và lập sổ sách. Như vậy có thể thấy việc đo đạc đăng ký đất đai ở nước ta đã
được các thời nhà Lý, Trần quan tâm nhất là đối với ruộng đất công làng xã và ruộng

15


tư nhằm phục vụ các nhu cầu về chính sách tơ thuế. Nhưng việc đo đạc mang tính hệ
thống và lập sổ điền bạ chưa được thực hiện một cách đồng bộ trên phạm vi cả nước.
Cuối thế kỷ XIV đến đầu thế kỷ XV giặc Minh sang xâm lược nước ta. Phong
trào đấu tranh giải phóng đất nước lại được bùng phát mạnh mẽ với cuộc khởi nghĩa
Lam Sơn do Lê Lợi Lãnh Đạo giành được thắng lợi. Năm 1428 nhà Lê được thành lập
và cũng trong năm này nhà Lê đã ra lệnh cho các địa phương thống kê tổng số ruộng
đất, khám xét, kiểm tra ruộng đất, lập sổ ruộng đất trong cả nước. Dưới thời vua Lê
Thánh Tơng, việc quản lý đất đai chính thức được đưa vào bộ luật đầu tiên của nước ta.
Luật Hồng Đức hay cịn gọi là Quốc Triều Hình Luật. Trong đó thể hiện việc bảo vệ
nghiêm ngặt các loại đất cơng, đất tư. Các quan lại có trách nhiệm kiểm tra, đo đạc và
lập sổ ruộng đất. Người sở hữu, sử dụng ruộng đất có trách nhiệm khai báo chính xác
ruộng đất do mình sở hữu hoặc đang sử dung đất của nhà nước. Tại chương điền sản
trong Bộ luật Hồng Đức có 32 điều quy định rõ những hình phạt cụ thể áp dụng đối với
những người lấn chiếm đất công của nhà nước hoặc đất tư của người khác hay khai báo
gian dối để trốn thuế. Các quan lại cũng được quy định có trách nhiệm đo đạc, cấp đất
và lập sổ ruộng đất, cứ bốn năm thì làm lại sổ ruộng đất một lần.
Như vậy lần đầu tiên, hệ thống sổ ruộng đất được thành lập nhằm mục đích
chính là để quản lý đất đai và thu thuế. Thể lệ mua bán đất đai bằng văn khế được quy
định năm 1471: “ Mua bán ruộng đất lập văn khế, người có quan chức, biết chữ thì viết
họ và tên, những người khơng biết chữ thì điểm chỉ. Văn khế, Chúc thư phải được quan
viên trên 30 tuổi làm chứng mới được phép thực hiện.
Năm 1486, nhà Lê tiếp tục ra lệnh cho các địa phương phải dựng cột mốc giới
ruộng đất “ các quan phủ, huyện phải chiểu theo số ruộng đất trong sổ và số ruộng đât
được cấp, thửa nào có 4 bên tiếp cận những đâu, cho họp những người già cả và xã,
thông trưởng cùng chỉ dẫn những thửa ruộng công và ruộng đất thế nghiệp, rồi dựng
cột mốc làm giới hạn lâu dài”. Hoạt động đo đạc cũng được tiến hành, thành lập tập
bản đồ quốc gia - Bản đồ Hồng Đức để quản lý địa giới hành chính vào năm 1490.

16


Bước sang thế kỷ XVI, nhà Lê bắt đầu suy yếu dần. Các thế lực phong kiến
trong nước có nhiều mâu thuẫn, tranh chấp làm cho nhà Lê sụp đổ, đất nước bị chia cắt
thành hai miền là: Đàng Trong do chũa Nguyễn cai quản và Đàng Ngoài do vua Lê,
chúa Trịnh quản lý. Đến cuối thế kỷ XVIII phong trào nông dân Tây Sơn do Nguyễn
Huệ lãnh đạo đất nước mới được thống nhất.
Ở Đàng Ngoài chúa Trịnh ban hành chính sách quân điền dựa theo chính sách
cũ của Luật Hồng Đức có bổ sung thêm đối tượng được phân cấp đất đai.
Ở Đàng trong chúa Nguyễn cho khai lại sổ ruộng đất để thu thuế, nhưng để
khuyến khích người dân khai phá đất hoang, lập thành làng để sinh sống. Do đất đai
rộng lớn nên nhà nước không chú trọng nhiều, ruộng đất trong nhân dân ít được đo đạc
theo chế độ chung. Đến thời Tây sơn năm 1788, Nguyễn Huệ đã lệnh cho một số địa
phương khai lại sổ ruộng, nhưng những xã chưa kịp làm sổ ruộng đất mới thì vẫn tạm
sử dụng địa bạ cũ của nhà Lê.
Đến nửa đầu thế kỷ XIX, hoạt động đăng ký đất đai mới tiếp tục có sự thay đổi.
Dưới thời Nguyễn, năm 1805, vua Gia Long đã tổ chức đợt đo đạc ruộng đất với quy
mô lớn và thành lập địa bạ các xã với đơn vị đo lường được tính bằng mẫu. Đến năm
1836 thời vua Minh mạng, việc đo đạc ruộng đất được hoàn thành tại Nam kỳ với tổng
diện tích ruộng đất thực canh là 4.063.892 mẫu, trong đó ruộng cơng chỉ chiếm 17%.
Sổ địa bạ Gia Long hay sổ địa bộ thời Minh Mạng đều được lập thành ba bản: Một nộp
tại Bộ Hộ, một nộp tại Dinh Bố chánh và một để tại xã. Hàng năm đều có chỉnh lý và 5
năm điều chỉnh một lần. tuy nhiên sổ địa bộ triều Minh có nhiều quy định lập chặt chẽ
hơn sổ địa bạ thời kỳ Gia Long. việc lập sổ được tiến hành trên cơ sở sự đo đạc đất đai
có sự chứng kiến của đầy đủ các chức sắc trong làng, Chánh tổng, Tri huyện và Điền
chủ. Kèm theo sổ địa bộ có thể hiện rõ thơng tin về diện tích, loại đất và điền chủ. Đây
là sổ mô tả các thửa ruộng do các chức việc trong làng lập, được quan Kinh phái và
viên thơ lại cùng ký tên vào sổ. Sự điều chỉnh cũng được quy định chặt chẽ. Căn cứ

vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ: khi thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền. Quan phủ,

17


huyện phải xem xét ngay tại chỗ, rồi trình lên quan Bố chánh phê chuẩn, sau đó mới
ghi vào sổ địa bộ. Đối với địa bạ Gia Long, do không có bản đồ kèm theo, khơng dùng
một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa phương nên gây khó khăn cho việc sử dụng
và tu chỉnh. Mặc dù việc đăng ký đất đai, lập sổ ruộng đất thời phong kiến được tiến
hành từ rất sớm, nhưng những chứng tích của việc đăng ký còn lưu giữ được chỉ là hệ
thống địa bạ thời Gia Long tại một số nơi ở Bắc và Trung bộ, và sổ địa bạ thời Minh
Mạng tại nam Bộ.
1.1.2. Thời Pháp thuộc.
Người pháp điều chỉnh các quan hệ đất đai ở Việt nam theo 3 chế độ cai trị riêng
biệt cho Bắc, Trung và Nam kỳ. Hệ thống pháp luật đất đai của Pháp thay thế Luật Gia
Long được thể hiện rõ qua việc thay đổi các cơ quan quản lý đất đai.
Ở Nam Kỳ, dưới chế độ Thuộc địa trực trị, Thực dân Pháp điều chỉnh trực tiếp
các mối quan hệ đất đai theo Luật Napoleon, khuyến khích sở hữu tư nhân tuyệt đối về
đất đai, đặc biệt sở hữu tư nhân trong sản xuất nông nghiệp, thu thuế thổ canh cao hơn
thuế thổ cư. Các cơng trình đo đạc thành lập bản đồ địa chính theo tọa độ và cải tiến
địa bạ triều Nguyễn ở Nam Kỳ kết thúc vào năm 1898, chuyển hình thức quản lý từ địa
bạ sang hình thức bằng khoán.
Ở Bắc kỳ, Pháp áp dụng chế độ bảo hộ ( Protectorat). Cơng tác đo đạc lập bản
đồ địa chính thực hiện từ năm 1889 đến năm 1920. Do ruộng đất Bắc kỳ manh mún
nên người Pháp chỉ đo vẽ bình đồ gải thửa hoặc đo vẽ phác họa giải thửa và chỉ những
nơi có đủ điều kiện mới đo đạc lập bản đồ địa chính chính xác theo tọa độ. Hệ thống
địa chính gồm có phác họa giải thửa hoặc bản đồ giải thửa, bản đồ địa chính, sổ địa
chính, sổ điền bạ (Lập theo chủ) và sổ khai báo để ghi các chuyển dịch đất đai.
Từ năm 1925 cả ở Bắc kỳ và Nam kỳ đều lập hệ thống địa chính theo sắc lệnh
1925 với chế độ điền thổ và bảo thủ điền thổ mà theo đó chủ sở hữu đất sau khi đăng

ký được cấp bằng khoán điền thổ. Theo đó bản đồ giải thửa được đo đạc bằng phương
pháp hiện đại nhất vào thời điểm bấy giờ, mỗi lô đất của từng chủ sử dụng đất với

18


thông tin cụ thể về tên chủ sở hữu, diện tích, vị trí, giáp ranh, quyền liên quan...v.v
được thể hiện tên một trang của sổ điền chủ.
Ở Trung kỳ, Pháp áp dụng chế độ cai trị nửa bảo hộ. Từ năm 1930 hoạt động địa
chính là cơng tác “ Bảo tồn điền trạch” và từ năm 1939 được đổi thành” Quản thủ địa
chính”. Hệ thống hồ sơ địa chính gồm bản đồ giải thửa, sổ địa bạ, sổ điền chủ bạ và tài
chủ bạ.
1.1.3. Thời kỳ 1945 đến nay.
Sau cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, nhà nước Việt Nam Dân Chủ
Cộng Hòa được thành lập. Năm 1946 Hiến pháp lần thứ nhất được ban hành và vấn đề
được quan tâm hàng đầu là chính sách người cày có ruộng. Do vậy chính quyền đã ban
hành nhiều sắc lệnh liên quan đến đất đai. Ví dụ Sắc lệnh sơ 27-SL ngày 02/3/1947 và
Sắc lệnh số 90-SL ngày 22/5/1950 về sử dụng ruộng đất bỏ hoang. Sắc lệnh số 120- SL
ngày 11/7/1950 về sử dụng ruộng đất vắng chủ. Sắc lênh số 25- SL ngày 13/2/1952 về
sử dụng công điền, công thổ và Sắc lệnh số 87 ngày 5/3/1952, Sắc lệnh số 149-SL
ngày 12/4/1953 về chính sách ruộng đất nói chung, trong đó có quy định cụ thể việc
giảm tơ, giảm tức, hiến ruộng.
Năm 1953 Quốc hội thông qua Luật Cải cách ruộng đất đã thủ tiêu chế độ sở
hữu ruộng đất của thực dân phong kiến, của giai cấp địa chủ để thực hiện chính sách
người cày có ruộng trao quyền sở hữu cho nơng dân ( có hơn 2,1 triệu hộ nông dân
được chia hơn 800.000 ha đất). Đến năm 1960 phong trào hợp tác xã phát triển mạnh,
người nông dân được vận động tập trung đất đai, tư liệu sản xuất vào hợp tác xã để
cùng nhau sản xuất củng cố chính quyền miền Bắc, làm hậu phương chi viện cho chiến
trường miền Nam. Trong thời gian này phong trào hợp tác xã cũng phát huy được hiệu
quả, quyền sở hữu đất đai của nông dân trở thành quyền sở hữu của tập thể là các hợp

tác xã, các Nông, Lâm trường, tuy nhiên những thay đổi này khơng chính thức được
đăng ký. Năm 1980 những bất cập, yếu kém của nền sản xuất trong các hợp tác xã, các
nông trường quốc doanh thể hiện rõ rệt. Trung ương Đảng đã ban hành chính sách

19


khốn sản phẩm đến nhóm người lao động theo chỉ thị 100- CT/TW ngày 13/1/1981).
Cũng trong năm 1980 Tổng cục quản lý đất đai được thành lập trực thuộc Hội Đồng
Chính Phủ, với vai trị thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai trên toàn lãnh thổ
nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, môi trường, sử dụng tiết kiệm, hợp lý và có
hiệu quả cao các loại đất. Chỉ thị 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ được ban hành để
đẩy mạnh công tác đo đạc lập bản đồ giải thửa, phân hạng đất, đăng ký thống kê ruộng
đất trong phạm vi cả nước. Việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy
trình chặt chẽ, mỗi xã thành lập một hội đồng đăng ký, thống kê ruộng đất hồ sơ đăng
ký phải được Ủy ban nhân dân huyện xét duyệt mới được cấp giấy chứng nhận.
Năm 1987 Luật Đất đai đầu tiên chính thức được ban hành và có hiệu lực năm
1988, vấn đề đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được quy định là một trong những nội dung trong hoạt động quản lý nhà nước đối
với đất đai. Thực hiện chỉ thị 299-TTg của thủ tướng Tổng cục quản lý ruộng đất ban
hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, và Thông tư 302 ngày 28/10/1989 để hướng dẫn thị hành. Các địa phương
trong cả nước đã đồng loạt triển khai thực hiện việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục quản lý ruộng đất quy định. Đến cuối
năm 1993 có khoảng 1,6 triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, trong
khoảng 1.500 xã. Tuy nhiên trong luật này đất đai chưa được công nhận là một loại
hàng hóa, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị cấm, nhà nước cũng khơng có quy
định cụ thể giá đất.
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc Hội chính thức thơng qua ngày 14/7/1993 và
có hiệu lực ngày 15/10/1993, thay thế cho Luật Đất đai năm 1987. Với việc chính thức

cơng nhận thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng
nhà nước ban hành giá các loại đất và quy định người sử dụng đất có 05 quyền (chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). Có thể thấy đây là
một bước ngoặt cho việc phát triển nền kinh tế, xã hội của đất nước, và quyền sử dụng
đất đai đã chính thức được coi là một loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường.
20


Ngày 26/11/2003 Quốc Hội thông qua Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi
hành ngày 1/7/2004, thay thế cho Luật Đất đai 1993. Đây là Luật đang có hiệu lực thi
hành. Theo đó các hoạt động đăng ký đất đai được quy định thống nhất thông qua một
cơ quan chun mơn là Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc ngành Tài
Nguyên và Môi trường. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được quy định
thống nhất theo mẫu chung để cấp cho mọi loại đất và tài sản gắn liền trên đất.
Tóm lại hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính của Việt Nam đã được hình
thành và phát triển từ sớm, trải qua nhiều chế độ, chính quyền khác nhau hệ thống đăng
ký đất đai và hồ sơ địa chính có nhiều thay đổi, bổ sung, điều chỉnh thích hợp với từng
thời kỳ và mục tiêu phát triển của xã hội. Mặc dù đã đạt được những thành tựu nhất
định nhưng hệ thống đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính hiện nay vẫn chưa phát huy được
hiệu quả tích cực như mong muốn đặc biệt là vấn đề tin học hóa cơ sở dữ liệu đất đai
phục vụ cho các hoạt động quản lý, khai thác thơng tin. Do đó Việt Nam cần phải nỗ
lực nhiều hơn nữa tiến tới xây dựng hệ thống đăng ký đất đai và hồ sơ địa chính một
cách đồng bộ. Tăng cường ứng dụng những công nghệ hiện đại xây dựng cơ sở dữ liệu
đất đai dưới dạng số để hoạt động quản lý đất đai ngày càng hoàn thiện hơn đáp ứng
các nhu cầu cần thiết cho việc công khai, minh bạch thông tin đất đai, thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển ổn định và các yêu cầu trong thời kỳ hội nhập kinh tế
quốc tế.
1.2. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về đăng ký đất đai. Nội dung của
đăng ký đất đai.
1.2.1. Đăng ký đất đai, nội dung của đăng ký đất đai.

1.2.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước và người sử dụng đất được Nhà nước giao quyền sử dụng nhằm thiết lập hồ
sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối với đất đai theo pháp luật; cấp
GCNQSDĐ cho những chử sở hữu đất có đủ điều kiện để xác định địa vị pháp lý của

21


họ trong việc sử dụng đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất là một thủ tục hành
chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất.
Tùy thuộc vào mục đích và đặc điểm của cơng tác đăng ký, đăng ký đất đai
được chia thành 2 hình thái:
 Đăng ký đất đai ban đầu
 Đăng ký biến động đất đai
1.2.1.2. Đăng ký đất đai ban đầu
Được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban
đầu cho tồn bộ đất đai và cấp GCNQSDĐ cho tất cả các chủ sử dụng đất có điều kiện
theo quy định của pháp luật.
Bộ máy hành chính Nhà nước hiện nay được tổ chức thành 4 cấp: Trung ương,
tỉnh, huyện, xã và cấp tương đương. Trong đó xã, phường, thị trấn là mối quan hệ trực
tiếp giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, thay mặt Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai
trong địa giới hành chính cấp xã. Do vậy việc tổ chức đăng ký đất đai ban đầu được tổ
chức thực hiện trên đơn vị hành chính từng xã, phường, thị trấn.
- Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi hành chính cấp cơ sở nhằm đảm
bảo:
+ Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất khi đăng ký phát huy
quyền dân chủ trong đăng ký đất ngay từ cấp cơ sở.
+ Phát huy sự hiểu biết về tình hình thực tiễn ở địa phương của đội ngũ cán bộ
cấp xã, đảm bảo thông tin đầy đủ và chính xác.

+ Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai của cán
bộ xã.
+ Giúp cán bộ cấp xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa
chính.

22


 Đặc điểm của đăng ký đất đai ban đầu:
+ Đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ là một cơng việc phức tạp địi hỏi
tốn nhiều thời gian do phải thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà
nước về đất đai, đồng thời phải giải quyết hàng loạt những tồn tại do lịch sử để lại về
nguồn gốc sử dụng đất.
+ Việc xét duyệt để thừa nhận quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy định
của pháp luật trong hoàn cảnh của pháp luật vốn chưa đồng bộ để giải quyết thỏa đáng
các quan hệ đất đai.
+ Tổ chức đăng ký và xét duyệt quyền sử dụng đất địi hỏi phải có sự chỉ đạo
chặt chẽ, sát sao của UBND các cấp; phải có sự kết hợp chặt chẽ của các ngành có liên
quan.
+ Cần có một hội đồng tư vấn cấp cơ sở, am hiểu tình hình sử dụng đất ở địa
phương giúp cho UBND cấp có thẩm quyền xét duyệt quyền sử dụng đất.
+ Đăng ký đất đai ban đầu dựa trên cơ sở nhiều nguồn tài liệu khác nhau về
công tác đo đạc, bản đồ để đạt được mức độ tin cậy về các điều kiện tự nhiên của thửa
đất có đặc điểm khác nhau.
+ Được hồn thành trong một thời gian nhất định.
 Mục đích: Thiết lập được hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đầy đủ đến từng
thửa đất trên toàn lãnh thổ; Cấp GCNQSDĐ cho các chủ sử dụng có đầy đủ điều kiện
theo quy định pháp luật.
 Yêu cầu: Ngoài những yêu cầu cơ bản của đăng ký đất nói chung, đăng ký
đất đai ban đầu còn những yêu cầu sau:

+ Phải phân loại hồ sơ theo mức độ hoàn thiện: đầy đủ hoặc chưa đầy đủ, hợp lệ
hay chưa hợp lệ, rõ nguồn gốc đất đai hoặc chưa rõ làm cơ sở để xét cấp GCNQSDĐ.

23


+ Kết quả xét duyệt quyền sử dụng đất phải xác định rõ: Các trường hợp có đủ
điều kiện để được đăng ký, cấp GCNQSDĐ; các trường hợp chưa đủ điều kiện phải
qua xử lý mới được đăng ký và cấp GCN; hình thức xử lý các trường hợp chưa hoặc
không đầy đủ điều kiện cấp GCN;
+ Hồ sơ địa chính phải được thiết lập trong q trình kê khai đăng ký và xét
duyệt để cấp GCNQSDĐ.
Tóm lại phải đảm bảo đầy đủ thơng tin chính xác về nguồn gốc sử dụng, tính
hợp pháp về quyền sửa đổi với từng thửa đất.
1.2.1.3. Đăng ký biến động đất đai
Là hoạt động thường xuyên của cơ quan hành chính Nhà nước mà trực tiếp là
ngành Địa chính, nhằm cập nhật những thơng tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống
hồ sơ địa chính ln phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội nảy sinh trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất
đai.
 Đặc điểm:
+ Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu.
+ Khơng cần thiết phải có hội đồng tư vấn trong quá trình phê duyệt.
+ Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất.
 Các hình thức biến động đất đai: Dựa vào tính chất, nội dung biến động của
từng loại biến động, có thể chia thành các hình thức biến động đất đai như sau:
+ Thay đổi mục đích đã ghi trên GCN: Đây là những thay đổi do người sử dụng
đất gây nên hoặc do Nhà nước thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Bao gồm: Chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối sang làm nhà ở, sử dụng vào các mục đích chun dùng, bỏ hoang hố hoặc

ngược lại; chuyển từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, thành ao đầm để nuôi

24


trồng thuỷ sản, chuyển từ rừng ngập mặn sang nuôi trồng thủy sản, từ rừng sang nương
rẫy, trồng cây ngắn ngày hoặc ngược lại.
+ Thay đổi hình thể thửa đất: Chia một thửa thành nhiều thửa hoặc ngược lại
hợp nhiều thửa thành một thửa nhằm đáp ứng những yêu cầu khác nhau của người sử
dụng, chuyển đổi đất đai…sự thay đổi về hình thể thửa đất dần đến thay đổi về số hiệu
thửa đất đã đăng ký, hoặc diện tích của thửa đất đó, đơi khi dẫn đến thay đổi cả số
lượng thửa đất. Thay đổi này làm phát sinh nhu cầu phải chỉnh lý các thơng tin đã có
trên bản đồ địa chính.
+ Thay đổi quyền sử dụng đất: Trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, chia tách, cho tặng quyền sử dụng đất; Nhà nước giao cho thuê đất
mới hoặc thu hồi đất đang sử dụng; người sử dụng đất khơng cịn nhu cầu sử dụng và
tự nguyện trả về cho Nhà nước, hình thái này đơi khi gây biến động cả hình thể thửa
đất lẫn quyền sử dụng đất.
+ Dùng quyền sử dụng đất để thế chấp vay tiền ngân hàng: hình thái này khơng
làm thay đổi hình thể của thửa và những thơng tin cơ bản trong hệ thống hồ sơ. Do vậy,
việc chỉnh lý biến động hồ sơ chỉ thực hiện chủ yếu ở nội dung “tình trạng thế chấp”
+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất
+ Cho thuê đất: Hình thức này chỉ thực hiện đối với các doanh nghiệp xây dựng,
kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng.
Ngồi những hình thái nêu trên, hệ thống hồ sơ cịn phải được chỉnh lí khi cấp
lại GCNQSDĐ do mất hay rách nát, thay đổi hệ thống hồ sơ địa chính…việc đăng ký
biến động đất đai chỉ được thực hiện sau các hành vi làm biến động nói trên đã được
UBND cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện theo đúng các quy định hiện hành.
Tùy theo từng loại biến động có liên quan mà cơng tác chỉnh lý biến động phải
thực hiện chỉnh lý từ bản đồ địa chính đến tồn bộ các nội dung có liên quan trong hệ

thống hồ sơ địa chính đã thiết lập.

25