Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện thanh oai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------

BÙI THỊ THUÝ HƯỜNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC


Hà Nội - Năm 2015

2


TRƯỜNG ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------

BÙI THỊ THUÝ HƯỜNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số:

60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn


Hà Nội - Năm 2015

2


MỤC LỤC
MỤC LỤC.....................................................................................................................i
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................iv
DANH MỤC HÌNH .....................................................................................................v
MỞ ĐẦU......................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn.............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu:................................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu...............................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................3
4.1. Phạm vi không gian nghiên cứu: ..........................................................................3
4.2. Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 đến tháng 6 năm 2015................................3
5. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................................3
5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: ...................................................................3
5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp:.....................................................4

5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp:.........................................................................4
5.5. Phương pháp phân tích, so sánh:...........................................................................5
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nước về
vấn đề nghiên cứu:........................................................................................................5
7. Cấu trúc luận văn:.....................................................................................................6
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT............................................................................7
1.1 Cơ sơ khoa học.......................................................................................................7
1.1.1 Quyền sử dụng đất...............................................................................................7
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.........................................8
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất..................................................................................................................11
1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta.................................................12
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận..............12
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội
dung quản lý nhà nước về đất đai...............................................................................13
1.2.3. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu.........................................................16
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành.........................................17
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai...................................................................17
1.3.2. Nội dung của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở..............................................21
1.3.3. Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất............................................................................................25
1.3.4. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất...............................................................................26
1.4. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận.........................................30

i

CHƯƠNG 2................................................................................................................37
THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN
LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI,.....................................37
THÀNH PHỐ HÀ NỘI.............................................................................................37
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thanh Oai.........................................37
2.1.1. Các yếu tố điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường............37
2.1.2. Các yếu tố kinh tế xã hội..................................................................................41
2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai huyện Thanh Oai, TP Hà Nội.
.....................................................................................................................................49
2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai...............................................................49
2.2.2. Phân tích hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Oai:........................................53
2.2.3. Công tác đăng ký đất đai..................................................................................54
2.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực
nghiên cứu...................................................................................................................54
2.3.1 Thực trạng hồ sơ địa chính................................................................................54
2.3.2 Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai................................59
2.3.3 Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận......................................................................................63
2.3.4. Thực trạng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận giai đoạn 2009-tháng
6/2015.........................................................................................................................64
2.4. Phân tích và đánh giá những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2009 - tháng 6/2015....77
2.4.1. Những ưu điểm.................................................................................................77
2.4.2. Những khó khăn...............................................................................................78
2.4.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh
Oai theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp".............................................81
2.4.4. Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

trên địa bàn huyện Thanh Oai, TP Hà Nội.................................................................86
CHƯƠNG 3................................................................................................................92
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG
KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
THANH OAI,.............................................................................................................92
TP HÀ NỘI.................................................................................................................92
3.1 Giải pháp về pháp luật, pháp chế, chính sách:.....................................................92
3.1.1 Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố, Chính phủ đối
với công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận...................................................92
3.2.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính............................................99
3.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.......................................................101
3.2.1. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ..........................................101
3.2.2. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận......................................................................102

ii


3.2.3. Giải pháp về tài chính.....................................................................................103
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ........................................................................................104
1. Kết luận.................................................................................................................104
2. Kiến nghị...............................................................................................................105
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................108
PHỤ LỤC ................................................................................................................111

iii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Cơ cấu các nhóm đất..................................................................................40
Bảng 2.2. Giá trị, cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm.........................41
Bảng 2.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Thanh Oai qua một số năm...............41
Bảng 2.4. Giá trị sản xuất và cơ cấu kinh tế ngành nông nghiệp..............................42
Bảng 2.5. Thống kê diện tích một số cây trồng chính...............................................43
Bảng 2.6. Tình hình phát triển ngành công nghiệp - xây dựng.................................44
Bảng 2.7. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Thanh Oai .................................55
Bảng 2.8. Hệ thống sổ sách địa chính........................................................................55
Bảng 2.9. Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai...................70
Bảng 2.10. Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra......................................................72
Bảng 2.11. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai (giai
đoạn 2009-tháng 6/2015)............................................................................................75
Bảng 2.12. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai:...........................82
Bảng 2.13. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận.....................83

iv


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu..............................................................20
Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)................................................29
Hình 2.1. Sơ đồ hành chính huyện Thanh Oai .........................................................38
Hình 2.2. Cơ cấu đất đai năm 2015 huyện Thanh Oai...............................................53

v


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,
trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng
nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà
nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo
pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm
bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những
điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại
khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm
2013.
Với đặc thù là huyện ven đô, nằm phía Tây Nam của thành phố Hà Nội, giáp
quận Hà Đông, huyện Thanh Oai có 20 xã và 1 thị trấn, với tổng diện tích tự nhiên
12.385,56 ha, dân số 185.355 người, được đánh giá là huyện có điều kiện thuận lợi
để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và phát triển hiện nay. Những
năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với
tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày một tăng
lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề
quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền huyện Thanh Oai chỉ đạo, thực hiện

1

trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số xã diễn ra chậm,
chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy
chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua
bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng đen”
không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh
bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các
cấp uỷ, chính quyền, nhân dân thành phố Hà Nội nói chung cũng như huyện Thanh
Oai nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần
thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công
tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ
"Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội" nhằm góp phần
cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của
Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa
bàn huyện Thanh Oai.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương
tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến

hướng nghiên cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất

2


đai, cấp giấy chứng nhận (đối với đất ở).
- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận.
- Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố đặc
thù tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thanh Oai.
- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai.
4. Phạm vi nghiên cứu
4.1. Phạm vi không gian nghiên cứu:
Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính thuộc huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội .
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:
+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận đối với đất ở tại huyện Thanh Oai.
+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy
chứng nhận đối với đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
4.2. Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 đến tháng 6 năm 2015.
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:
Chọn các điểm nghiên cứu có cùng đặc trưng tương đồng tỷ lệ các thửa đất
đã được cấp giấy chứng nhận, mức độ giao dịch đất đai. Do đó, đề tài tập trung
nghiên cứu, đánh giá ở 3 khu vực nghiên cứu như sau:
Khu vực 1 gồm 7 xã: Cao Viên, Bình Minh, Thanh Cao, Tam Hưng, Phương
Trung, Cao Dương, Tân Ước là những xã có tỷ lệ các thửa đất đã được cấp giấy

chứng nhận cao nhất trên địa bàn huyện, mức độ giao dịch đất đai cao. Khu vực 1
chọn xã Phương Trung là điểm nghiên cứu.
Khu vực 2 gồm 7 xã: Thanh Thuỳ, Thanh Văn, thị trấn Kim Bài, Cự Khê,
Kim Thư, Dân Hoà, Liên Châu là những xã có tỷ lệ các thửa đất đã được cấp giấy

3


chứng nhận ở mức trung bình trên địa bàn huyện, mức độ giao dịch đất đai tương
đối cao. Khu vực 2 chọn xã Cự Khê là điểm nghiên cứu.
Khu vực 3 gồm 7 xã: Mỹ Hưng, Xuân Dương, Đỗ Động, Bích Hoà, Thanh
Mai, Kim An, Hồng Dương là những xã có tỷ lệ các thửa đất đã được cấp giấy chứng
nhận thấp nhất trên địa bàn huyện, mức độ giao dịch đất đai trung bình. Khu vực 3
chọn xã Hồng Dương là điểm nghiên cứu.
5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp:
+ Từ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Oai: Thu thập số liệu về
tình hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của địa phương.
+ Các phòng, ban chức năng của huyện như: Thống kê, Tài chính, Y tế, Giáo
dục về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
+ Từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Thanh Oai (trước
đây là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Thanh Oai) về các số liệu liên quan đến kết quả hoạt động của Văn
phòng
5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu số liệu sơ cấp
Thu thập số liệu sơ cấp từ việc điều tra, khảo sát các hộ gia đình, cá nhân
thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận.
Thông tin được thu thập thông qua mẫu phiếu điều tra soạn sẵn. Nội dung
thông tin được thu thập bao gồm: Tên đối tượng sử dụng đất, tình hình sử dụng đất,
hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, nhận xét về thực hiện thủ tục hành

chính (ưu điểm, hạn chế, mức độ hài lòng, thái độ phục vụ của công chức, viên
chức), ... Số lượng phiếu điều tra là 90 phiếu được phân bổ như sau: xã Phương
Trung: 30 phiếu; xã Cự Khê: 30 phiếu; xã Hồng Dương: 30 phiếu;
- Thu thập các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính về công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thanh Oai để làm cơ sở cho việc
nghiên cứu đề tài.
5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp:
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê, lập

4


bảng biểu tổng hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực trạng
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn 2009- tháng 6 năm
2015.
5.5. Phương pháp phân tích, so sánh:
Phân tích và so sánh để đưa ra đánh giá về thực trạng công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nước
về vấn đề nghiên cứu:
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các giáo trình, luận văn, tạp chí
chuyên ngành, công trình nghiên cứu liên quan lý thuyết của đề tài:
- Tài liệu, giáo trình về cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách
pháp luật đất đai,...
- Báo cáo đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam của Ngân hàng Thế giới phát hành
năm 2011.
- Tạp chí Tài nguyên và Môi trường.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận:
- Luật Đất đai năm 2013;

- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, qui định của UBND
thành phố Hà Nội và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất
đai.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp giấy chứng
nhận huyện Thanh Oai giai đoạn 2009 - 2014.
- Quyết định số 800/QĐ-TTg ngày 04/6/2010 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia về nông thôn mới.
(có danh mục tài liệu tham khảo kèm theo).
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
huyện Thanh Oai các năm 2009 - tháng 6 năm 2015.
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi

5


trường và quản lý đất đai tại huyện Thanh Oai.
- Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận.
7. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.

6


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT.
1.1 Cơ sơ khoa học
1.1.1 Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất"
(theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự).
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc
sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà
bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như
toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân về
đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có quyền
của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã
đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17,18,
84), Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm
1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ
quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách
nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các
chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện

quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người
sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi
đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử

7


dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược
lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở
thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi
ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận
động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của
nền kinh tế - xã hội đất nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất
đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và
phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã
bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan
hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn
luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử
dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất
đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản
hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản
đất đai. Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra
ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con người tạo lập nhằm thoả mãn cho
nhu cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo Điều 181
Luật dân sự Việt nam nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở hữu
nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt (quản lý
nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục đích kinh

8


tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở như bán,
cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người có đầy đủ
các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối với đất,
nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng nhà ở
và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian và
không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy
định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân
theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
như nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở
Việt nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữu
toàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sở
hữu nhà ở.
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo
quy định của pháp luật.

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền
góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng
chưa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức
hợp pháp khác.

9


Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo
hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Hiện nay, Nhà nước công nhận
quyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là
chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở
hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trò là cơ
quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực
hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:
* Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho
thuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ
quyền cho người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác
theo luật định.
* Về nghĩa vụ:

Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới
đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo
đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.
Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi
và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp
pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực
hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà
ở thông qua một số biện pháp như:
- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết
kế, xây dựng, quản lý nhà ở.

10


- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ
chức việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đường lối chính sách của Đảng
cũng như các quy định của Nhà nước ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng
hoá các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng
phát triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân
để phát triển nhà ở lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo
định hướng của Nhà nước.
Tuy nhiên một thực tế hiện nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị

đang phát triển một cách ồ ạt, thường bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái
phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở,
có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng không phép, tranh chấp
nhà đất diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số
vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi
hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải
nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp
thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho
nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như đã trình bày ở hai phần trên Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ
quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi

11


loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử
dụng của người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước
công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận là giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên
kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Vì vậy, ngày 01/12/2009 Nhà nước ta tiến hành cấp đồng thời

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một văn
bản, thực hiện cùng một lúc. Với tầm quan trọng đặc biệt của mình, nhà ở và đất ở
phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nước.
Giấy chứng nhận giúp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng
nhà đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như
chuyển nhượng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà để vay vốn đầu tư kinh doanh sản xuất ... một cách dễ dàng thuận tiện đúng
pháp luật, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước.
1.2 Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta.
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận.
1. Khái niệm đăng ký.
Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp
nhân nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy
luật nhất định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm
bảo, đăng ký bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản
quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
2. Khái niệm đăng ký đất đai.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất

12


đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những
chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng
đất đối với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà
nước về đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ

sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban
nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
4. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất
xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu
năm, … mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất
định;
Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các
nội dung quản lý nhà nước về đất đai
- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất,
người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu không đăng ký thì người sử
dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp
Giấy chứng nhận, không được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị
trường bất động sản chính thức. Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là

13


một hoạt động bắt buộc và nằm trong quy trình, trình tự thủ tục của nội dung quản

lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.....
- Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà
do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê
khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Kê
khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có
vai trò quan trọng, cụ thể:
- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu
có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung nhiệm vụ khác trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.
Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ
sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm
của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại
hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện
tốt hơn. Cụ thể như:
+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng
đất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp
cho việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng,
đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược
lại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ
là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn
bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế.
+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa
học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử
dụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy
chứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ
kịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất.

14

+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch
phát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển
nhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử
dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý. Qua công tác lập quy
hoạch, kế hoạch, ta sẽ lập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất để dựa vào đó người
quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không được cấp,
nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch.
Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất và nhà ở, cơ quan quản lý có
thể kiểm kê tình tình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho
việc lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và
lập kế hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế.
+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của
cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác
định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy
chứng nhận. Tuy nhiên, hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và
xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng
từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp. Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để
lại. Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước
đối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có, nếu nhà đất đó phù
hợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, công nhận quyền sử dụng
đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của
Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm
trái phép mà Nhà nước không quản lý được.
+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định
giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở
hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là
cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở
hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi

đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây
dựng cầu.. hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phòng..

15


+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá
trình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan
trọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất,
xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng
nhận. Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ
ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách
nhanh hơn, chặt chẽ hơn.
1.2.3. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
Luật Nhà ở năm 2014.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Luật Thủ đô năm 2012;
Bộ Luật Dân sự năm 2005;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật đất đai;
Các Nghị định của Chính phủ số: số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐCP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về
lệ phí trước bạ.
Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa

chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ;

16