Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

TRẦN THỊ THU HIỀN
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ
KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - 2019


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

TRẦN THỊ THU HIỀN
NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI MỘT SỐ
KHU ĐÔ THỊ MỚI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

Hà Nội - 2019

i
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Lưu Văn Năng
Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC
TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 06 tháng 4 năm
2019


ii
LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung
thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật
Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN
(Ký và ghi rõ họ tên)

Trần Thị Thu Hiền


iii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè và gia đình.

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Hải Yến đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề
tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo,
Khoa Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Qua đây tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới các đồng chí lãnh đạo, cán bộ tại
các Sở, Phòng, ban, Văn phòng đăng ký thành phố Hà Nội và các đơn vị có liên
quan đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả Luận văn

Trần Thị Thu Hiền


iv
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN............................................................................................ii
LỜI CẢM ƠN.................................................................................................iii
THÔNG TIN LUẬN VĂN............................................................................vii

DANH MỤC VIẾT TẮT.............................................................................viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU............................................................................ix
DANH MỤC HÌNH ẢNH..............................................................................xi
MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài...................................................... 2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................4
1.1. Cơ sở lý luận về công tác quản lý đất đai.................................................. 4
1.1.1. Khái niệm về quản lý đất đai.................................................................. 4
1.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai................................................... 6
1.1.3. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai.........................................................7
1.1.4. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai.................................................9
1.2. Cơ sở pháp lý trong công tác quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam 11
1.2.1. Hệ thống pháp luật về đất đai................................................................11
1.2.2. Khái quát các chính sách về quản lý đất đai.........................................12
1.3. Cơ sở lý luận về đô thị hóa và quản lý đất đai đô thị...............................19
1.3.1. Khát quát về đô thị hóa và quá trình phát triển đô thị...........................19
1.3.2. Quá trình đô thị hóa và tác động của đô thị hóa tới việc sử dụng đất và
quản lý đất đai.................................................................................................24
1.3.3. Khái quát công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị ở Việt Nam........27
1.4. Kinh nghiệm quản lý và phát triển đô thị một số nước trên thế giới.......33
1.4.1. Singapore.............................................................................................. 33


v
1.4.2. Australia................................................................................................34
1.4.3. Nhật Bản............................................................................................... 35
CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG

PHÁP NGHIÊN CỨU...................................................................................37
2.1. Đối tượng nghiên cứu.............................................................................. 37
2.2. Phạm vi nghiên cứu..................................................................................37
2.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................37
2.4. Phương pháp nghiên cứu..........................................................................37
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu.....................................................37
2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp......................................38
2.4.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp....................................... 38
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp.......................................................... 39
2.4.5. Phương pháp phân tích, so sánh............................................................39
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...................40
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và quản lý, sử dụng đất
thành phố Hà Nội............................................................................................ 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên thành phố Hà Nội................................................... 40
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội thành phố Hà Nội..........................................40
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội.....................43
3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.........................47
3.2. Đánh giá thực trạng phát triển các khu đô thị trên địa bàn thành phố
Hà Nội.............................................................................................................50
3.2.1. Đánh giá quá trình phát triển các khu đô thị trên địa bàn thành phố
Hà Nội.............................................................................................................50
3.2.2. Đánh giá thực trạng quy hoạch, quản lý xây dựng đô thị, quản lý đất đai
đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội..............................................................53


vi
3.3. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất tại một số khu đô thị
mới trên địa bàn thành phố Hà Nội.................................................................56
3.3.1. Khái quát hai khu đô thị lựa chọn nghiên cứu......................................56
3.3.2. Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất tại hai khu đô thị mới......60

3.4. Đánh giá của người dân về quản lý và sử dụng đất tại một số khu đô thị
mới trên địa bàn thành phố Hà Nội.................................................................80
3.4.1. Tổng hợp thông tin về người sử dụng đất và sở hữu căn hộ được điều
tra, phỏng vấn..................................................................................................80
3.4.2. Đánh giá của người dân về quản lý, sử dụng đất tại các khu đô thị
mới.................................................................................................................. 81
3.5. Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại
một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội....................................90
3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật........................................................ 90
3.5.2. Giải pháp về tài chính........................................................................... 92
3.5.3. Giải pháp đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư và
người mua nhà ở, đất ở tại khu đô thị............................................................. 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.........................................................................95
1. Kết luận.......................................................................................................95
2. Kiến nghị.....................................................................................................96
TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................................97
PHỤ LỤC......................................................................................................100


vii

THÔNG TIN LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trần Thị Thu Hiền

Lớp: CH3A.QĐ

Khóa: 3A

Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.
Tên đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại một số khu đô
thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới.

Phƣơng pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong đề tài gồm: Phương pháp chọn điểm
nghiên cứu; Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp; Phương pháp điều tra thu
thập số liệu sơ cấp; Phương pháp thống kê, tổng hợp; Phương pháp phân tích, so sánh

Kết quả chính và kết luận


viii
DANH MỤC VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KĐT

Khu đô thị

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

TP

Thành phố

UBND

Ủy ban nhân dân


ix
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1. Dân số và tốc độ đô thị hóa tại một số tỉnh, thành Việt Nam...................25
năm 2017................................................................................................................. 25

Bảng 3.1. Thực trạng tăng trưởng một số chỉ tiêu chủ yếu......................................43
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 thành phố Hà Nội...............................47
Bảng 3.3. Tổng hợp chỉ tiêu quy hoạch đất đai khu đô thị mới Dương Nội.............58
Bảng 3.4. Tổng hợp chỉ tiêu quy hoạch đất đai và kiến trúc khu đô thị mới Nam An
Khánh...................................................................................................................... 60
Bảng 3.5. Tình hình triển khai dự án tại khu đô thị mới Dương Nội.......................62
Bảng 3.6. Tổng hợp tình hình thực hiện một số biệt thự song lập phân khu tại khu
đô thị Dương Nội..................................................................................................... 64
Bảng 3.7. Tổng hợp tình hình chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư tại khu đô thị
mới Dương Nội....................................................................................................... 66
Bảng 3.8. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của chủ đầu
tư khu đô thị mới Dương Nội.................................................................................. 67
Bảng 3.9. Tình hình huy động vốn khách hàng của chủ đầu tư khu đô thị mới
Dương Nội (2016- 2017)......................................................................................... 69
Bảng 3.10. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
cho người dân tại khu đô thị mới Dương Nội.......................................................... 70
Bảng 3.11. Tình hình chậm tiến độ triển khai dự án tại khu đô thị mới Nam An
Khánh...................................................................................................................... 73
Bảng 3.12. Tổng hợp tình hình chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư tại khu đô thị
mới Nam An Khánh................................................................................................. 77
Bảng 3.13. Tình hình huy động vốn khách hàng của chủ đầu tư khu đô thị mới Nam
An Khánh (2016-2017)............................................................................................ 78
Bảng 3.14. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
cho người dân tại khu đô thị mới Nam An Khánh................................................... 79
Bảng 3.15. Nghề nghiệp người điều tra, phỏng vấn:............................................... 80


x
Bảng 3.16. Tình hình sử dụng đất hoặc sở hữu căn hộ của người điều tra, phỏng
vấn........................................................................................................................... 81

Bảng 3. 17. Đánh giá của mức độ hài lòng của người dân khi thực hiện cấp giấy
chứng nhận tại các khu đô thị mới........................................................................... 82
Bảng 3.18. Thống kê số lần đi lại trong quá trình làm thủ tục.................................87
cấp giấy chứng nhận................................................................................................ 87
Bảng 3.19. Tổng hợp ý kiến đề xuất của người dân về quản lý đất đai tại các khu đô
thị mới..................................................................................................................... 89


xi

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1.1. Đặc điểm của các đô thị........................................................................... 21
Hình 1.2. Mức độ đô thị hóa tại các châu lục trên thế giới...................................... 23
Hình 1.3. Sơ đồ định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm
2020 ........................................................................................................................... 27

Hình 1.4. Sơ đồ các dự án đô thị nổi bật tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 20102017 ........................................................................................................................... 31
Hình 3.1. Các khu đô thị vệ tinh thành phố Hà Nội .................................................. 52
Hình 3.2. Khu đô thị mới Dương Nội ....................................................................... 57
Hình 3.3. Khu đô thị mới Nam An Khánh ................................................................ 59
Hình 3.4. Hiện trạng sử dụng đất tại khu đô thị mới Dương Nội ............................. 62
Hình 3.5. Hiện trạng sử dụng đất tại khu đô thị mới Nam An Khánh ...................... 75
Hình 3.6. Biểu đồ tỉ lệ mức độ hài lòng của người dân tại các khu đô thị mới ........ 88


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây tốc độ xây dựng và phát triển mạng lưới đô thị ở

nước ta diễn ra nhanh hơn nhiều so với những năm đầu của thời kỳ đổi mới. Nhiều
thành phố, thị xã, thị trấn và các khu đô thị mới liên tục mọc lên ở nhiều nơi trong
cả nước. Hòa chung hoàn cảnh đó, ngay tại Thủ đô Hà Nội “trái tim của cả nước,
trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học, giáo
dục, kinh tế và giao dịch quốc tế”, là thành phố hơn 1000 năm tuổi, trong hơn 10
năm trở lại đây đã có nhiều quận mới được thành lập, nhiều khu đô thị mới được
xây dựng lên, góp phần tạo nên một diện mạo mới của Thủ đô văn minh, hiện đại,
xứng tầm là thủ đô của một đất nước đang trên đà phát triển tiến lên thời kỳ công
nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Tuy nhiên, Hà Nội hiện nay đang đứng trước nhiều khó khăn và thách thức do
áp lực ngày càng tăng của việc phát triển đô thị, dân số, việc đầu tư xây dựng các
công trình với nhiều quy mô, tính chất khác nhau... Quy hoạch và đầu tư xây dựng
các dự án phát triển nhà ở còn thiếu, tình trạng xây dựng không phép vẫn tồn tại, thủ
tục đầu tư còn rườm rà, ý thức chấp hành pháp luật của Chủ đầu tư xây dựng và một
bộ phận người dân Thủ đô còn thấp. Tình trạng vi phạm pháp luật về đầu tư xây
dựng ngày càng nghiêm trọng và phức tạp, phá vỡ quy hoạch - kiến trúc của Thủ đô,
gây mất thẩm mỹ cho diện mạo và mỹ quan đô thị. Theo đó, ngoài những vấn đề bất
cập cần được giải quyết nêu trên, vấn đề quản lý phát triển các khu đô thị, giao đất,
cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận cho người sở hữu nhà
ở tại các dự án là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của chính quyền Thành phố
Hà Nội hiện nay. Để thúc đẩy phát triển kinh tế đất nước trước bối cảnh hội nhập
kinh tế quốc tế có nhiều sức ép và thách thức như hiện nay công tác quản lý nhà
nước về đất đai, về xây dựng nhà ở, cấp giấy chứng nhận trên cả nước nói chung và
Thủ đô Hà Nội nói riêng là yêu cầu cấp thiết.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng
đối tượng sử dụng đất, đối tượng sở hữu nhà ở, các địa phương đã xác định cấp giấy


2
chứng nhận là nội dung quan trọng nhằm nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ

quyền lợi cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà. Với tốc độ đô thị hóa như hiện
nay, nhiều dự án nhà ở tại các thành phố lớn đang ngày càng phát triển, với các lợi
thế về giá cả, không gian, dịch vụ…, nhà chung cư đang là sự lựa chọn của nhiều
người tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh… Kéo theo đó là
yêu cầu về công tác quản lý đất đai ngày càng cao. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân
chủ quan và khách quan, công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị hiện nay vẫn
còn tồn tại và gặp nhiều khó khăn.
Theo Báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và Sở Quy hoạch Kiến
trúc thành phố Hà Nội, tính đến cuối năm 2017 trên địa bàn thành phố có 373 dự án
phát triển nhà ở với diện tích đất theo quy hoạch là 17.765 ha, trong đó có 223 dự án
đã được thành phố giao đất để xây dựng. Hiện tại có nhiều dự án trong số đó có
vướng mắc đã tháo gỡ và đang trong quá trình thực hiện cấp giấy chứng nhận. Việc
chậm cấp giấy chứng nhận có nhiều nguyên nhân, có thể từ phía người mua căn hộ,
từ phía chủ đầu tư hoặc do cơ quan quản lý nhà nước. Công tác quản lý đất đai tại
các dự án đô thị này cũng còn nhiều vấn đề phải nghiên cứu, ví dụ như tình hình sử
dụng đất, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, việc thế chấp hay chuyển quyền sử dụng
đất, chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư... Vì vậy, phân tích, đánh giá tình hình
công tác quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới hiện nay là rất cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết nói trên, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu
thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu
đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại một số khu đô thị
mới trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại một số khu đô thị mới.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học:
-

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần cơ sở lý luận, khoa học và thực tiễn

về thực trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp GCN QSDĐ,...


3
cho chủ đầu tư và cho chủ sử dụng đất tại các khu đô thị. Từ đó đề xuất các giải
pháp nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị được hiệu quả, góp
phần hoàn thiện một số quy định của thành phố Hà Nội trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai.
* Ý nghĩa thực tiễn:
- Việc đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại các khu đô thị giúp tăng
hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại các địa phương và trung ương.
- Đây là một nghiên cứu có ý nghĩa không chỉ đối với cơ quan quản lý nhà nước
mà còn đối với cả cộng đồng dân cư đô thị, hộ gia đình cá nhân. Khi thực hiện đồng bộ
các giải pháp quản lý về đất đai, sẽ góp phần giữ vững chính trị, bảo vệ quyền lợi hợp
pháp của chủ sở hữu, góp phần ổn định và phát triển nền kinh tế hiện nay.


4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN
CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về công tác quản lý đất đai
1.1.1. Khái niệm về quản lý đất đai
Hiện nay có nhiều cách giải thích thuật ngữ quản lý, có quan niệm cho rằng
quản lý là cai trị; cũng có quan niệm cho rằng quản lý là điều hành, điều khiển, chỉ
huy. Quan niệm chung nhất về quản lý được nhiều người chấp nhận do điều khiển
học đưa ra như sau: Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào
đó nhằm trật tự hóa và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
Quan niệm này không những phù hợp với hệ thống máy móc thiết bị, cơ thể sống,
mà còn phù hợp với một tập thể người, một tổ chức hay một cơ quan nhà nước [25].
Hiểu theo góc độ hành động, quản lý là điều khiển và được phân thành 3 loại:

Loại hình thứ nhất: là việc con người điều khiển các vật hữu sinh không phải con
người, để bắt chúng phải thực hiện ý đồ của người điều khiển. Loại hình này được
gọi là quản lý sinh học, quản lý thiên nhiên, quản lý môi trường... Loại hình thứ hai:
là việc con người điều khiển các vật vô tri vô giác để bắt chúng thực hiện ý đồ của
người điều khiển. Loại hình này được gọi là quản lý kỹ thuật.
Loại hình thứ ba: là việc con người điều khiển con người. Loại hình này được
gọi là quản lý xã hội (hay quản lý con người).
* Khái niệm quản lý nhà nước:
Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính quyền lực - tổ chức của các cơ
quan nhà nước, các cá nhân có thẩm quyền tới đối tượng bị quản lý nhằm đạt được
mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra.
Trong hệ thống các chủ thể quản lý xã hội, Nhà nước là chủ thể duy nhất quản
lý xã hội toàn dân, toàn diện bằng pháp luật. Cụ thể như sau:
+ Nhà nước quản lý toàn dân là nhà nước quản lý toàn bộ những người sống
và làm việc trên lãnh thổ quốc gia, bao gồm công dân và những người không phải là
công dân.
+ Nhà nước quản lý toàn diện là nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực của đời
sống xã hội theo nguyên tắc kết hợp quản lý theo ngành với quản lý theo lãnh thổ.


5
Nhà nước quản lý toàn bộ các lĩnh vực đời sống xã hội có nghĩa là các cơ quan quản
lý điều chỉnh mọi khía cạnh hoạt động của xã hội trên cơ sở pháp luật quy định.
+ Nhà nước quản lý bằng pháp luật là nhà nước lấy pháp luật làm công cụ xử
lý các hành vi vi phạm pháp luật theo luật định một cách nghiêm minh. Vậy Quản
lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà
nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành
vi hoạt động của con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự
pháp luật nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước [25].
* Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai:

Quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực của quản lý nhà nước, được hiểu
là hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong việc sử dụng các
phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác động đến hành vi, hoạt động của
người sử dụng đất nhằm đạt mục tiêu sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả trên phạm vi
cả nước và ở từng địa phương [25].
Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cách là đại diện chủ sở
hữu toàn dân thực hiện quyền quản lý nhà nước thông qua các cơ quan quản lý nhà
nước có thẩm quyền như: Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Chính phủ, Uỷ ban
nhân dân các cấp và hệ thống các cơ quan địa chính được tổ chức thống nhất từ
trung ương đến địa phương.
Như vậy, Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước
đối với đất đai. Đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và
phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản
lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai....
Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai để biết rõ các thông tin chính xác về số
lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng của việc quản lý và sử
dụng đất đai. Từ đó, Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai
theo quy hoạch và kế hoạch chung thống nhất.
Vì vậy, Nhà nước quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất đai. Đồng


6
thời, Nhà nước còn quản lý việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, thu hồi đất; quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất; quản lý việc lập
quy hoạch, kế hoạch và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Để nắm được quỹ đất, Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản
lý và sử dụng đất đai. Nhà nước tiến hành kiểm tra giám sát quá trình phân phối và
sử dụng đất, trong khi kiểm tra, giám sát, nếu phát hiện các vi phạm và bất cập trong
phân phối và sử dụng, Nhà nước sẽ xử lý và giải quyết các vi phạm, bất cập đó.

Nhà nước cũng thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai để đảm bảo
các lợi ích một cách hài hòa. Hoạt động này được thực hiện thông qua các chính
sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, thu các loại thuế liên quan đến
việc sử dụng đất nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà
không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
1.1.2. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất
đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại
quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử
dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
Bộ luật Dân sự quy định “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,quyền sử
dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật”. Từ
khi Luật Đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt
(1993) thì quyền sở hữu đất đai thực chất cũng là quyền sở hữu một loại tài sản dân
sự đặc biệt. Vì vậy khi nghiên cứu về quan hệ đất đai, ta thấy có các quyền năng của
sở hữu nhà nước về đất đai bao gồm: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất
đai, quyền định đoạt đất đai. Các quyền năng này được Nhà nước thực hiện trực tiếp
bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nước không
trực tiếp thực hiện các quyền năng này mà thông qua hệ thống các cơ quan nhà
nước do Nhà nước thành lập ra và thông qua các tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo
những quy định và theo sự giám sát của Nhà nước.


7
Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện
quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng, bao gồm 15 nội dung
đã quy định tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện văn bản đó.

2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.

4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai [23].
1.1.3. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý là chức năng vốn có của mọi tổ chức, mọi hoạt động. Nhận thức sâu
sắc về tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống kinh tế- xã hội của đất nước,
ngay sau khi giải phóng Miền Nam, thống nhất đất nước, Nhà nước ta đã tuyên bố
công hữu hóa toàn bộ đất đai để quản lý tập trung thống nhất. Từ năm 1986 đến


8
nay, với quan điểm đổi mới sâu sắc và toàn diện mọi mặt của đời sống chính trị - xã
hội do Đảng Cộng sản Việt nam khởi xướng, nền kinh tế nước ta đã chuyển dần

từng bước từ cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa. Nhu cầu tăng trưởng kinh tế cao cùng với sự gia tăng dân số đã gây
ra sức ép lớn đế việc khai thác và sử dụng đất. Chưa bao giờ đòi hỏi việc sử dụng
đất tiết kiệm và hiệu quả lại trở thành một yêu cầu bức xúc như giai đoạn hiện nay ở
nước ta. Để đáp ứng đòi hỏi có tính tất yếu khách quan về nâng cao hiệu quả của
việc quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, Hiến pháp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 qui
định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo qui hoạch và theo pháp
luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả” (điều 18 Hiến pháp 1992).
Điều 7 Luật Đất đai năm 2003 qui định: “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai”. Tuỳ thuộc quan
niệm và lợi ích khác nhau mà hình thành nên các học thuyết khác nhau về vai trò
của quản lý nhà nước đối với nền kinh tế nói chung và đất đai nói riêng. Khi nhà
nước tư sản xuất hiện, cùng với nó là những cơ chế quản lý mới được xác lập phù
hợp với sự phát triển và quản lý qua các giai đoạn khác nhau của nền kinh tế tuỳ
thuộc vào lợi ích, quyền lợi và quan điểm của giai cấp thống trị. Tuy nhiên, bất cứ
nhà nước nào cũng tác động vào các quá trình kinh tế trực tiếp hoặc gián tiếp.Vì
vậy, vai trò của nhà nước luôn được xem như một yếu tố khách quan tồn tại cùng
với sự phát triển kinh tế. Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai
bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất, quy
định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giá đất.
Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và
trách nhiệm của từng cơ quan nhà nước và của từng cấp chính quyền trong việc thực
hiện nhiệm vụ của người đại diện. Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông
qua việc quy định các nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với người sử dụng đất. Với
việc làm rõ vai trò của Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai,
Luật Đất đai 2013 đã phân định rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu đất đai với
quyền của người sử dụng đất, nâng cao nhận thức của người sử dụng đất về nghĩa
vụ của họ đối với chủ sở hữu đất đai [23].

9
Với những đặc trưng riêng và vai trò quan trọng đối với sự phát triển nhân loại,
đất đai được nhà nước thống nhất quản lý nhằm:
- Đảm bảo việc sử dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả. Đất được sử
dụng để phục vụ hoạt động sống của con người, tuy hạn chế về mặt diện tích nhưng
sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý. Nhà nước thông qua
chiến lược, chủ trương đã được ban hành xây dựng kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất
nhằm điều tiết các hoạt động liên quan đến việc quản lý và sử dụng tài nguyên này
đúng mục đích, hợp lý và hiệu quả.
- Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất, nhà nước nắm được cơ cấu
từng loại và quỹ đất tổng thể. Trên cơ sở đó đề ra các biện pháp cụ thể để sử dụng
đất có hiệu quả. Ngoài ra, việc ban hành các chính sách, các quy định về đất đai tạo
tạo ra một hành lang pháp lý cho việc sử dụng, đảm bảo lợi ích chính đáng cho
người sử dụng và và lợi ích của nhà nước trong việc quản lý đất đai.
- Thông qua việc kiểm tra, giám sát, nhà nước nắm bắt được tình hình biến
động trong việc sử dụng từng loại đất phát hiện những mặt tích cực trong công tác
quản lý, điều chỉnh và giải quyết kịp thời các sai phạm. Bên cạnh đó, công tác quản
lý nhà nước về đất đai là nhân tố quan trọng giúp nhà nước ban hành các chính sách,
quy định, thể chế, bổ sung và điều chỉnh những chính sách còn chưa phù hợp, góp
phần đưa pháp luật vào cuộc sống.
Như vậy, quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam là nhu cầu khách quan, là
công cụ bảo vệ và điều tiết các lợi ích gắn liền với đất, và quan trọng nhất là bảo vệ
chế độ sở hữu về đất đai. Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù
hợp để đáp ứng các yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế,
xã hội của đất nước trong từng giai đoạn [25].
1.1.4. Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
1.1.4.1. Đảm bảo sự quản lý tập trung và thống nhất của Nhà nước
Đất đai là tài nguyên của quốc gia, là tài sản chung của toàn dân. Vì vậy, không
thể có bất kỳ một cá nhân hay một nhóm người nào chiếm đoạt tài sản chung thành

tài sản riêng của mình được. Chỉ có Nhà nước - chủ thể duy nhất đại diện hợp pháp
cho toàn dân mới có toàn quyền trong việc quyết định số phận pháp lý của đất đai,
thể hiện sự tập trung quyền lực và thống nhất của Nhà nước trong quản lý nói


10
chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng. Vấn đề này được quy định tại Điều 18, Hiến
pháp 1992 "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật,
bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" và được cụ thể hơn tại Điều 5, Luật
Đất đai 2003 "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", "Nhà
nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai", "Nhà nước thực hiện quyền điều tiết
các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính về đất đai".

1.1.4.2. Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng
đất đai, giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người trực tiếp sử dụng
Theo Luật dân sự thì quyền sở hữu đất đai bao gồm quyền chiếm hữu đất đai,
quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai của chủ sở hữu đất đai. Quyền sử dụng
đất đai là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai của chủ sở hữu
đất đai hoặc chủ sử dụng đất đai khi được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng.

Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời quyền sở hữu đất đai ở nước ta chỉ nằm trong tay
Nhà nước còn quyền sử dụng đất đai vừa có ở Nhà nước, vừa có ở trong từng chủ sử
dụng cụ thể. Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà thực hiện quyền sử dụng
đất đai thông qua việc thu thuế, thu tiền sử dụng... từ những chủ thể trực tiếp sử
dụng đất đai.
Vì vậy, để sử dụng đất đai có hiệu quả Nhà nước phải giao đất cho các chủ thể
trực tiếp sử dụng và phải quy định một hành lang pháp lý cho phù hợp để vừa đảm
bảo lợi ích cho người trực tiếp sử dụng, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước.
Vấn đề này được thể hiện ở Điều 5, Luật Đất đai 2003 "Nhà nước trao quyền
sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công

nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định; quy định quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất".
1.1.4.3. Tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường
Sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường vừa là nguyên tắc
vừa là mục tiêu của quản lý nhà nước về đất đai, bởi lẽ, đất đai là nguồn tài nguyên
quí giá có giới hạn về mặt số lượng (diện tích), trong khi đó sức ép về mặt dân số và
nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng.


11
Tiết kiệm và hiệu quả là nguyên tắc của quản lý kinh tế. Thực chất quản lý đất
đai cũng là một dạng của quản lý kinh tế nên cũng phải tuân theo nguyên tắc này.
Tiết kiệm là cơ sở, là nguồn gốc của hiệu quả. Nguyên tắc này trong quản lý đất đai
được thể hiện bằng việc: Xây dựng các phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
có tính khả thi cao; Quản lý và giám sát việc thực hiện các phương án quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Có như vậy, quản lý nhà nước về đất đai mới phục vụ tốt cho chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sử dụng tiết kiệm đất đai nhất mà vẫn đạt được mục
đích đề ra.
1.2. Cơ sở pháp lý trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai tại Việt Nam
1.2.1. Hệ thống pháp luật về đất đai
Hệ thống pháp luật đất đai nhằm mục đích điều chỉnh các mối quan hệ trong
quản lý, sử dụng đất. Trong công tác quản lý đất đai đối với các dự án đầu tư xây
dựng nhà ở tại các khu đô thị, phải kể đến các văn bản hiện hành như:
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị
định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Các Nghị định của Chính phủ: số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định

về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP
ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí
trước bạ;
- Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở

và tài sản khác gắn liền với đất; số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định

về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một


12
số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn
một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
- Luật Thủ đô năm 2012;
- Bộ Luật Dân sự năm 2015;
1.2.2. Khái quát các chính sách về quản lý đất đai
1.2.2.1. Khái quát chính sách đất đai tại Việt Nam trước năm 2003
Đại hội Đảng VI, tháng 12 năm 1986 đã đánh dấu bước ngoặc phát triển trong
đời sống kinh tế – xã hội ở Việt Nam. Sự đổi mới trong tư duy kinh tế góp phần
chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa và tạo nên diện mạo mới của đất nước, con người Việt Nam hôm nay.
Quá trình chuyển đổi từ cơ chế tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường là tất

yếu khách quan phù hợp với tình hình thực tiễn trong và ngoài nước. Nó đáp ứng
kịp thời tính thúc bách của hoàn cảnh lúc bấy giờ: siêu lạm phát, thất nghiệp tăng
cao, sản xuất đình đốn, lưu thông ngưng trệ, cán cân thương mại thâm hụt… hầu hết
các chỉ số vĩ mô đều dưới mức an toàn, đời sống kinh tế – xã hội khủng hoảng
nghiêm trọng.
Khởi đầu cho công cuộc chuyển đổi ở Việt Nam là các chính sách, pháp luật
đất đai trong nông nghiệp nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 của
Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản phẩm đến người
lao động đã tạo ra sự chuyển biến tốt trong sản xuất nông nghiệp. Sau kết quả khả
quan của “Khoán 100” năm 1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã có bước đột
phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận các hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ.
Luật Đất đai ra đời năm 1993 nhằm thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành,
đồng thời, qui định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế – xã hội theo hướng dài hạn.