Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh tại công ty cổ phần thẩm định giá IVC việt nam thực trạng và giải pháp

Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của
đơn vị thực tập.
Tác giả luận văn tốt nghiệp
(Ký và ghi rõ họ tên)

SV: Lê Thị Lài

1

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN..............................................................................................1
MỤC LỤC.........................................................................................................2
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................5
LỜI MỞ ĐẦU...................................................................................................6
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...............................................8

1.1

BẤT ĐỘNG SẢN.................................................................................8

1.1.1

Khái niệm bất động sản.........................................................................8

1.1.2

Đặc điểm cơ bản của bất động sản........................................................9

1.1.3

Phân loại bất động sản.........................................................................11

1.1.4

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản...................................14

1.1.5

Thị trường bất động sản......................................................................16

1.2

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ

TRƯỜNG.........................................................................................................21
1.2.1

Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản..........................21

1.2.2

Mục đích của định giá bất động sản....................................................22

1.2.3

Cơ sở thẩm định giá bất động sản.......................................................23

1.2.4

Các nguyên tắc định giá bất động sản.................................................24

1.2.5

Các phương pháp định giá bất động sản.............................................27

1.2.6

Quy trình thẩm định giá BĐS..............................................................34

1.3

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS........37

1.3.1

Cơ sở lý luận.......................................................................................37

1.3.2

Điều kiện áp dụng...............................................................................37

1.3.3

Các bước tiến hành..............................................................................38

SV: Lê Thị Lài

2

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM..................................................41
2.1

GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ

IVC VIỆT NAM..............................................................................................41
2.1.1

Sự ra đời và phát triển của công ty......................................................41

2.1.2

Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý ( Nhân sự chủ chốt ).........................44

2.1.3

Lĩnh vực hoạt động.............................................................................45

2.1.4

Kết quả hoạt động của công ty trong thời gian vừa qua......................48

2.2

THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM
ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM...........................................................................65
2.2.1

Các văn bản pháp luật được áp dụng trong thẩm định giá BĐS tại công

ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam........................................................65
2.2.2

Thực trạng việc vận dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá

BĐS tại công ty Cổ phần thẩm định giá IVC Việt Nam..................................67

2.2.3

Đánh giá thực trạng việc sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm

định giá BĐS ở công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam.....................91
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH ĐỂ
XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM
ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM...........................................................................99
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA
VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI..........................................................99
3.2

MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY CỔ

PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ IVC VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN TỚI....100
3.2.1

Định hướng phát triển chung............................................................100

SV: Lê Thị Lài

3

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

3.2.2

Định hướng phát triển sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định

giá BĐS.
3.3

Học viện Tài chính

102

MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH
GIÁ IVC VIỆT NAM....................................................................................102
3.3.1. Một số vấn đề đặt ra............................................................................102
3.3.2. Giải pháp.............................................................................................103
3.4. KIẾN NGHỊ...........................................................................................110
3.4.1. Hoàn thiện khung pháp lý về thẩm định giá........................................111
3.4.2. Thành lập cơ quan chuyên môn làm tham mưu về thẩm định giá đất.112
3.4.3. Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp thẻ thẩm
định viên........................................................................................................113
3.4.4 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt
động thẩm định giá........................................................................................114
3.4.5 Cần có các biện pháp quản lí nhằm đảm bảo thị trường bất động sản
phát triển lành mạnh......................................................................................115
3.4.6 Một số kiến nghị khác.........................................................................115
KẾT LUẬN...................................................................................................119
TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................120

SV: Lê Thị Lài

4

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

:

Bất động sản.

TS

:

Tài sản

TĐV

:

Thẩm định viên.

TĐG

:

Thẩm định giá

TSTĐG

:

Tài sản Thẩm định giá

TSSS

:

Tài sản so sánh

SDTNVHQN

:

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

CTXD

:

Công trình xây dựng

SV: Lê Thị Lài

5

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Khi đề cập đến sự phát triển của nền kinh tế thị trường, chúng ta không
thể không kể đến sự phát triển và tầm quan trọng ngày càng lớn của hoạt động
thẩm định giá đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia. Sự cần thiết này không chỉ
riêng đối với những nước có nền kinh tế lớn mạnh mà còn quan trọng đối với
nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới trong đó có Việt Nam.
Ngành thẩm định giá tại Việt Nam có những bước đi đầu tiên khá muộn
so với các nước trên thế giới, hoạt động chưa đa dạng, và nền tảng kinh nghiệm
cũng như lý luận của nó chưa hoàn thiện. Tuy nhiên, cùng với quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị, nhu
cầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên khi đó việc xác định giá trị tài
sản càng nhiều và đa dạng. Trong thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá bất
động sản chiếm vị trí quan trọng bởi lẽ bất động sản là tài sản lớn chiếm tỷ trọng
cao trong lượng của cải của mỗi quốc gia. Hoạt động thẩm định giá bất động sản
tại hầu hết các công ty chủ yếu được tiến hành bằng phương pháp so sánh. Sở dĩ
như vậy, một phần vì phương pháp so sánh là phương pháp dễ thực hiện, không
có công thức cố định và kỹ thuật đơn giản, thể hiện sự đánh giá đúng về giá trị
thị trường, sử dụng những chứng cứ rõ ràng nên có tính thuyết phục cao, tuy vậy
vẫn có những nhược điểm.

Từ vấn đề nêu trên, kết hợp với quá trình nghiên cứu và học tập tại Công
ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, được sự giúp đỡ của các anh chị trong
Công ty cùng với sự nghiên cứu, tìm hiểu của bản thân em đã chọn đề tài cho
chuyên đề của mình là “ Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp sánh
tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam - Thực trạng và giải pháp ”

SV: Lê Thị Lài

6

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

2. Mục tiêu của đề tài
Làm rõ nội dung của phương pháp định giá so sánh được áp dụng trong
công tác định giá một số loại bất động sản tại công ty Cổ phần Thẩm định giá
IVC Việt Nam và giải pháp hoàn thiện sao cho đạt hiệu quả cao nhất.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu hoạt động sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm
định giá bất động sản của công ty.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là lý luận và thực tiễn áp dụng phương
pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá
IVC Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu của đề tài là tổng hợp, phân tích từ các số liệu
sẵn có, kết hợp thu thập thông tin từ nguồn dữ liệu mở trên các phương tiện

thông tin đại chúng.
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về phương pháp so sánh trong thẩm
định giá BĐS.
Chương 2: Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định
giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp so sánh để xác định
giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam.
Em xin chân thành cám ơn giáo viên hướng dẫn ThS. Vũ Thị Lan Nhung
và Giám đốc Nguyễn Ngọc Tân cùng toàn thể các anh chị tại Công ty cổ phần
Thẩm định giá IVC VIỆT NAM đã giúp đỡ em hoàn thành bài luận văn này.

SV: Lê Thị Lài

7

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1

BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm bất động sản
Từ xưa đến nay, có rất nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản:
-

Theo Luật cổ La Mã: “ Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai, của cải

trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con
người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai,
những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ”.
-

Ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama: “BĐS

bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Những thứ
được xem là dính liền vĩnh viễn như là cửa, gara, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí,
mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như
nhà di động, lều, nhà tạm thì không được coi là bất động sản.”
-

Theo từ điển thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một mảnh đất và tất

cả các tài sản vật chất khác gắn liền với đất” (A piece of land and whatever
physical on it).
-

Theo Giáo sư Dan Swango: “Bất động sản là đất đai và các công trình

xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Real
estate refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see

and touch it.
-

Theo điều 174, Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt

Nam ban hành năm 2005 có quy định như sau:
“ Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a. Đất đai;
b. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó;

SV: Lê Thị Lài

8

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Như vậy, chúng ta có thể hiểu bất động sản là những tài sản khó có khả
năng di dời được, nó bao gồm đất đai, công trình xây dựng và những tài sản
khác gắn liền với đất đai.
1.1.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản
1.1.2.1 Tính cố định về vị trí
Xuất phát từ bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất

đai nên bất động sản cố định về vị trí, khó có khả năng di dời được và khó có
khả năng tăng thêm về diện tích. Do đất đai là tài nguyên thiên nhiên có hạn và
bị giới hạn về không gian. Do đó:
 Giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải
xem xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng
cách từ BĐS đến các trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội cũng như các BĐS
trung tâm. Do vậy sự thay đổi “tính vị trí” của BĐS sẽ ảnh hưởng đến giá trị
BĐS, đến hoạt động đầu tư và định giá BĐS.
 Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi trường:
những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện môi
trường,…
1.1.2.2 Tính bền vững
Do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, gần như không thể bị hủy
hoại trừ khi có thiên tai xảy ra như: sóng thần, lũ quét,…làm đất đai bị xói mòn,
vùi lấp. Các công trình xây dựng trên đất có tính kiên cố có thể sử dụng lâu dài
từ 30-60 năm nếu được sửa chữa và tôn tạo thì có thể sử dụng tới 70-100 năm.
Do đó:
 Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ
vật lí, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư làm nhiều lần.

SV: Lê Thị Lài

9

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

 Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lí,
tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó.
 Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm
dần đến cuối chu kì kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu
hướng giảm. Cần phải so sánh giữa giá trị mang lại và chi phí cho BĐS.
 Khi đầu tư thiết kế, phải tính toán và dự báo tính năng cũng như các nhu
cầu thay đổi có thể phát sinh.
1.1.2.3 Tính khác biệt
Không có hai bất động sản nào giống hệt nhau. Sự khác nhau giữa các bất
động sản có thể về vị trí bất động sản, quyền pháp lí đối với bất động sản, khác
nhau về hướng, điều kiện hạ tầng kinh tế xã hội, lợi thế thương mại, lợi thế giao
thông, phong thủy đối với bất động sản,…Hay sự khác nhau về kết cấu, kiến trúc
của các công trình xây dựng trên đất. Trong cùng một khu vực hai mảnh đất cạnh
nhau cũng có những yếu tố không giống nhau. Ngay trên thị trường bất động sản
cũng rất khó tồn tại hai công trình giống hệt nhau do khác nhau về vị trí hay
không gian của mỗi bất động sản là khác nhau.Sự dị biệt của mỗi bất động sản
có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy, trong đầu tư phát triển phải chú
ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của BĐS đồng thời đáp ứng nhu cầu về
tính khác biệt cho người tiêu dùng.
1.1.2.4 Tính khan hiếm
Sự khan kiếm của bất động sản xuất phát từ đặc điểm của đất đai là nguồn
tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nó hữu hạn, không có khả năng tăng thêm về
số lượng, diện tích. Từ đó đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung – cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ
hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài
thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Nhà nước cần có chính sách
chống đầu cơ BĐS.

SV: Lê Thị Lài

10

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

SV: Lê Thị Lài

Học viện Tài chính

11

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

1.1.2.5 Tính có giá trị lớn
Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính khan hiếm của đất đai và
chi phí để xây dựng công trình trên đất là lớn. Đất đai bị giới hạn bởi diện tích
trong khi đó dân số gia tăng theo cấp số nhân do đó giá trị để có quyền sử dụng
đất ngày càng lớn. Từ đó:
 Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn.
 Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh – thế chấp.
 Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
1.1.2.6 Tính có ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động
sản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác. Từ đó:
 Nhà nước phải thống nhất quản lí về BĐS.
 Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng
tới các công trình khác.
 Khi định giá BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như các công
trình BĐS khác ra đời.
1.1.2.7

Các tính chất khác

1.1.3 Phân loại bất động sản


Phân loại theo đặc tính vật chất

- Đất đai: là đất tự nhiên bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
 Nhà cửa;
 Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, điện
thoại, hệ thống khí ga, hệ thống cứu hỏa,…
 Các tài sản khác không thể tách rời với công trình xây dựng như điều hòa,
thang máy, các thiết bị chống trộm,…
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

SV: Lê Thị Lài

12

Lớp:CQ50/16.01

Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

 Vườn cây lâu năm;
 Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
 Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;
 Các công trình khai thác mỏ.
 Phân loại theo mục đích sử dụng
Bao gồm:
- Đất đai: Theo điều 10, Luật đất đai sửa đổi năm 2013 thì đất đai được
phân thành:
 Đất nông nghiệp
a. Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b. Đất trồng cây lâu năm;
c. Đất rừng sản xuất;
d. Đất rừng phòng hộ;
e. Đất rừng đặc dụng;
f. Đất nuôi trồng thủy sản;
g. Đất làm muối;
h. Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực
tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động
vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản
cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống
và đất trồng hoa, cây cảnh.
 Đất phi nông nghiệp
a. Đất ở gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị;

b. Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
c. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

SV: Lê Thị Lài

13

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

d. Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục
thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
e. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xậy dựng,
làm đồ gốm;
f. Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng
hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường
sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích
lịch sử -văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi,
giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất bưu chính viễn thông; đất chợ;
đất bãi thải, xử lí chất thải và đất công trình công cộng khác;
g. Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
h. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
i. Đất sông, ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

j. Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà chứa nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất
xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh
doanh mà công trình đó không gắn liền với đất;
 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định được mục đích sử
dụng.
- Công trình kiến trúc:
 Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán;
 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu
công nghiệp,…

SV: Lê Thị Lài

14

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

 Công trình kiến trúc có tính chất thương mại như của hàng, cho thuê, các
trung tâm thương mại,…
 Khách sạn và văn phòng cho thuê (Đối với loại bất động sản này, dựa vào
chất lượng của trang thiết bị và các loại dịch vụ đi kèm mà phân loại tiếp hạng từ
1 đến 5 sao);
 Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,…
 Phân loại để quản lí chính sách

- Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS là nhà ở, nhà xưởng,
các loại BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, trậm điện,…; hạ tầng xã
hội như chợ, trường học,…), BĐS là các trung tâm thương mại, văn phòng cho
thuê,…
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu bao gồm đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng,…
- Bất động sản đặc biệt: là các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa
vật thể, nơi thờ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,…Loại bất động sản này
thường không tham gia vào thị trường.
1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
1.1.4.1

Các yếu tố mang tính vật chất

Các yếu tố mang tính vật chất là những yếu tố thể hiện tính tự nhiên, vốn có
của tài sản (BĐS) như vị trí, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo bất động sản.
- Vi trí của BĐS có ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS: BĐS khu trung tâm
thành phố có giá trị cao hơn BĐS ven đô hay ngoại ô, ở vị trí 1 cao hơn các vị trí
2, 3,4.
- Kích thước hình thể BĐS: thỏa mãn nhu cầu của người tiêu dùng về mặt
tiền, chiều sâu, lô đất nở hậu,….
- Tình trạng môi trường: trong sạch, mức độ ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào.

SV: Lê Thị Lài

15

Lớp:CQ50/16.01

Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Thông thường thuộc tính hữu dụng của bất động sản càng cao thì giá trị
BĐS càng lớn.Tuy nhiên, còn phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của giá trị. Bất
động sản có được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi
người trong việc khai thác công dụng của nó. Ví dụ, cũng cùng một mảnh đất có
thể được sử dụng để xây dựng nhà để ở hoặc cho thuê cửa hàng. Tùy mục đích
khác nhau, giá trị BĐS khác nhau do đó khi thẩm định giá trị BĐS cần phải xem
xét mục tiêu của khách hàng.
Với một tài sản có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công dụng khác
nhau (với người này là quan trọng nhưng với người khác lại không quan trọng),
khi định giá TĐV vừa phải lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản,
vừa phải xem xét đến quan điểm về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá
trị cần thẩm định cho phù hợp
1.1.4.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lí
Hai BĐS có những yếu tố vật chất tương tự nhau nhưng khác nhau về tình
trạng pháp lí thì giá trị của chúng cũng khác nhau.
Tình trạng pháp lí của BĐS ảnh hưởng đến quyền của các chủ thể khi sử
dụng tài sản. Quyền đối với BĐS có thể là quyền được phép mua bán chuyển
nhượng,cho thuê, biếu tặng,…Quyền đối với BĐS càng rộng thì giá trị của BĐS
càng cao.
Đây là một trong những yếu tố quan trọng khi thẩm định giá trị của các bất
động sản. Sự khác biệt giữa có xác nhận các quyền với BĐS và không có (như
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) dẫn đến sự khác biệt tương đối về giá trị
của các BĐS.
1.1.4.3 Các yếu tố mang tính kinh tế
Các yếu tố kinh tế được đề cập đến là cung cầu trên thị trường BĐS. Sự

thay đổi của một trong các nhân tố làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS được mua
bán trên thị trường. Giả thiết các yếu tố khác là cố định, giá cả BĐS được mua
bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độ nhạy của cung cầu BĐS trên

SV: Lê Thị Lài

16

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

thị trường. Thực chất, giá trị của BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan
hiếm và trở nên giảm khi sức mua giảm hoặc cung tăng nhiều hơn so với lượng
cầu.
Khi thẩm định giá đòi hỏi các TĐV cần được trang bị các kiến thức về kỹ
thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cả thị trường.
Thẩm định viên cần phải đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu và dự
báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai để xác định giá cả giao dịch
có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường. Từ đó có cơ
sở dự báo và ước lượng một cách sát thực hơn giá trị của tài sản cần thẩm định.
1.1.4.4 Các yếu tố khác
Một số yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tùy thuộc vào
quan niệm, phong tục tập quán mà giá trị BĐS còn bị tác động bởi các yếu tố
khác nhau. Như ở các quốc gia Đông Nam Á thường rất quan trọng hướng nhà,
tuổi làm nhà, tuổi mua đất, các yếu tố về phong thủy,…Hay tập quán tiêu dùng
thì hầu hết những người cao tuổi thì có xu hướng chọn nhà liền với đất, với giới

trẻ thì lại thích ở chung cư,…Các chính sách của Nhà nước về đầu tư cho cơ sở
hạ tầng, cho phép Việt kiều mua nhà,…Do đó, khi thẩm định giá trị của BĐS cần
phải xem xét các yếu tố này để ước tính giá trị BĐS cho phù hợp.
1.1.5 Thị trường bất động sản
1.1.5.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa.
Thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức
độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật
kiến trúc gắn liền với đất đai.
Năm 1986, nước ta chuyển đổi từ chế độ quản lí kinh tế tập trung quan liêu,
bao cấp sang nền kinh tế thị trường tạo điều kiện cho thị trường hàng hóa phát
triển. Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản
cũng được trao đổi, mua bán, cho thuê, chuyển nhượng và hình thành thị trường
bất động sản. Thị trường bất động sản của Việt Nam là một thị trường non trẻ so

SV: Lê Thị Lài

17

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

với các nước trên thế giới, chỉ bắt đầu khoảng trên 25 năm trở lại đây. Tuy nhiên,
khái niệm về thị trường bất động sản còn chưa được rõ ràng. Sau đây là một số
khái niệm về thị trường bất động sản theo quốc tế:
- Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao

đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị
trường có sự quản lý của Nhà nước.
- Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
- Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất
sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền
này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Như vậy, ta có đưa ra một khái niệm về thị trường bất động sản như sau:
Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản
được thực hiện thông qua quan hệ tiền tệ và được sự cho phép của pháp luật.
1.1.5.2 Đặc điểm thị trường bất động sản



Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản, là những tài sản khó có thể di dời
được nên không thể mang bất động sản đến địa điểm giao dịch. Hơn nữa, giá trị
bất động sản là lớn nên khi mua bán, trao đổi cần xem xét thật kĩ. Vì vậy, quan
hệ giao dịch một bất động sản thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm
giao dịch mà phải trải qua rất nhiều khâu. Các khâu chủ yếu là: đàm phán tại địa
điểm giao dịch - kiểm tra thực tế - đăng kí pháp lí. Ví dụ, để mua bất động sản là
chung cư chúng ta thường đến các sàn giao dịch phân phối để nghe giới thiệu về
sản phẩm. Sau đó sẽ được đưa đi tham quan thực địa và khi đã đàm phán về giá,
quyết định mua bất động sản, chúng ta phải tiến hành đăng kí pháp lí cho bất
động sản.



Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực

SV: Lê Thị Lài

18

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Thứ nhất, sự phát triển không đồng đều về điều kiện tự nhiên, về trình độ
phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội giữa các khu vực, các vùng miền, vì vậy
quan hệ cung cầu giá cả của bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi
của vùng, địa phương nhất định, ít ảnh hưởng đến các vùng lân cận. Vì vậy, khi
nghiên cứu và xem xét quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản phải gắn liền với
các điều kiện kinh tế -văn hóa –xã hội của một vùng, khu vực cụ thể, đồng thời
cũng phải biết được sự biến động của các yếu tố này, thông qua đó có các quyết
định đúng đắn khi đầu tư BĐS.
Thứ hai, thị trường bất động sản có thể được hiểu là một thị trường bao
gồm nhiều loại khu vực như chung cư, biệt thự, nhà ở liền kề,…Trong cùng một
thời gian có thể khu vực nhà chung cư sốt nóng nhưng với biệt thự thanh khoản
vẫn còn kém. Vì vậy, cung cầu, giá cả của khu vực này ít ảnh hưởng đến khu vực
khác.



Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường
không hoàn hảo.

Xuất phát từ thông tin về hàng hóa bất động sản không phổ biến và ít rộng
rãi, các tiêu chí để đánh giá hàng hóa bất động sản chỉ có thể đo lường được một
cách tương đối. Hơn nữa, hàng hóa bất động sản không có các sản phẩm cùng
loại để so sánh, trên thị trường chỉ có một số ít người tham gia cung cầu về mỗi
bất động sản. Do đó, giá cả của bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh
mà là giá của sản phẩm đơn chiếc, trong đó có một bên có lợi thế độc quyền
(người bán). Thị trường không hoàn hảo còn xuất phát từ việc thâm nhập thị
trường còn khó khăn với cả người mua và người bán. Vì vậy, để giao dịch thuận
lợi cần có những người môi giới bất động sản. Đối với việc định giá bất động sản
chúng ta cần phải phân tích kĩ lưỡng các nhân tố để có những bằng chứng về thị
trường tin cậy để thẩm định giá bất động sản mục tiêu.



Cung và cầu về bất động sản lạc hậu so với giá cả.

SV: Lê Thị Lài

19

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Trên thị trường bất động sản, sự thay đổi của cung và cầu BĐS làm thay đổi
giá trị của BĐS. Tuy nhiên do quan hệ cung – cầu về BĐS thường mất cân đối

theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS thường không thể phản ứng một
cách nhanh chóng và tương ứng với sự thay đổi của cầu. Việc tăng cung BĐS
cho một mục đích nào đó thường mất nhiều thời gian năm làm cho việc giảm
cung BĐS luôn có độ trễ so với các mặt hàng khác. Ví dụ như cầu về nhà ở
chung cư tăng lên nhưng cùng thời gian đó, cung BĐS đó chưa tăng ngay mà
phải đến 2-4 năm cung nhà ở chung cư mới tăng do thời gian xây dựng đưa vào
sử dụng kéo dài do đó cung bị trễ so với cầu. Sự thay đổi đột ngột về cầu gây ra
hiện tượng nóng sốt hoặc đóng băng. Vì vậy, đây cũng là yếu tố chúng ta phải
quan tâm khi định giá BĐS.



Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát
của Nhà nước.

Do thứ nhất, đất đai là tài nguyên hữu hạn. Thứ hai, thị trường bất động sản
là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Thứ ba, do vai trò của thị trường bất
động sản trong nền kinh tế, thị trường BĐS ảnh hưởng rất lớn đến thị trường
khác. Sự tham gia của nhà nước nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng mục tiêu
kinh tế vĩ mô thông qua các việc như đảm bảo tính pháp lí cho bất động sản,
hình thành thị trường công khai minh bạch,…
Sự can thiệp của Nhà nước tới thị trường BĐS là sự kiểm soát một cách
trực tiếp, cụ thể và rõ rảng. Do đó khi định giá BĐS, TĐV nhất định phải có sự
am hiểu về cơ chế, chính sách, pháp lý của Nhà nước,… để có thể đánh giá chính
xác giá trị của bất động sản.



Dao động theo chu kỳ

Chu kỳ của BĐS trải qua hai giai đoạn: tăng trưởng và thu hẹp

SV: Lê Thị Lài

20

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Đối với nhà đầu tư khi đầu tư và BĐS cần phải nắm bắt được chu kỳ của thị
trường BĐS, phán đoán, phân tích được sự biến động của thị trường để đưa ra
quyết định đúng đắn
1.1.5.3

Phân loại thị trường BĐS

- Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường bao gồm:
 Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gọi là thị trường đất đai.
 Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê.
 Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS
- Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
 Thị trường đất đai.
 Thị trường nhà ở.
 Thị trường BĐS công nghiệp.
 Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở.
 Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.

- Căn cứ vào tính chất các giao dịch
 Thị trường mua bán BĐS.
 Thị trường thuê và cho thuê BĐS.
 Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm.
 Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
- Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
 Thị trường chính thức, có sự kiểm soát của Nhà nước: Bao gồm các giao
dịch mà Nhà nước có thể kiểm soát được như các giao dịch tại các sàn, các công
ty kinh doanh địa ốc, các công ty đầu tư và phát triển nhà ở,…
 Thị trường không chính thức hay là thị trường không có sự kiểm soát của
Nhà nước được thực hiện thông qua các hình thức như mua bán trao tay, cam kết
bằng giấy tờ nhận nợ,…

SV: Lê Thị Lài

21

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

1.2

Học viện Tài chính

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản
Khái niệm:



Định giá hay thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao
nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể đó tại một thời điểm nhất định.
Thẩm định giá có thể ước tính giá tri của các loại bất động sản, các loại máy móc
thiết bị hay giá trị doanh nghiệp,…
Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, một khoa học xác định giá
trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm cụ thể nhất định,
có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế ảnh hưởng
đến BĐS.
Tính khoa học của thẩm định giá bất động sản được thể hiện qua kiến thức
chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích
các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của bất
động sản.
Tính nghệ thuật của thẩm định giá BĐS thể hiện ở chỗ người định giá phải
có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường BĐS và thị trường liên quan, trợ giúp cho
quá trình định giá.
Như vậy, ta có thể hiểu rằng: Thẩm định giá BĐS là việc ước tính bằng
tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản đó mang lại cho chủ thể
tại một thời điểm nhất định.


Sự cần thiết phải định giá bất động sản
Thị trường Bất động sản luôn tồn tại hai loại giá đất bao gồm có giá do Nhà

nước quy định và mức giá trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường (giá thị
trường) . Trên thị trường Bất động sản, các bên trao đổi, mua bán, chuyển
nhượng gặp nhau và tham khảo giá thị trường đối với những lô đất tương tự ( về

SV: Lê Thị Lài

22

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

mặt pháp lí và các điều kiện kinh tế - kĩ thuật). Tuy là khách quan giao dịch
nhưng hoạt động trao đổi vẫn bị chi phối bởi những yếu tố khác như đầu cơ, ép
giá,…Để hoạt động trao đổi, mua bán diễn ra một cách đảm bao hơn, các bên
tham gia có thể sử dụng kết quả định giá bất động sản do các tổ chức định giá
chuyên nghiệp thực hiện.
BĐS là một trong những tài nguyên do Nhà nước quản lí. Thị trường bất
động sản cũng là một trong số các thị trường quan trọng, nó không chỉ ảnh
hưởng đến đời sống –xã hội mà nó còn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh. Về
vấn đề kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản có tác động rất lớn đến các thị
trường khác, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Vì vai trò của nó, hoạt động
định giá bất động sản giúp giá trị bất động sản trở về với giá trị thực của nó, giúp
thị trường này vận động hiệu quả và tác động gián tiếp đến các thị trường khác.
Hơn nữa, việc định giá bất động sản công khai, minh bạch giúp nhà nước có thể
thu đầy đủ các loại thuế về đất, tránh thất thu Ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, định giá bất động sản còn giúp cho những người có nhu cầu vay
vốn ngân hàng có tài sản đảm bảo là bất động sản. Hoạt động định giá đúng và
khách quan giúp cho khách hàng vay vốn có thể vay được số vốn tối đa để sử
dụng cho mục đích của mình và cũng giúp cho Ngân hàng có thể giải ngân hợp lí
thu được khoản lợi nhuận mong muốn mà mức độ rủi ro là thấp nhất, khi khách

hàng không có khả năng trả nợ có thể thu hồi được vốn.
Ngoài ra, còn rất nhiều vai trò khác như định giá để góp vốn cổ phần, thu
thuế, cổ phần hóa doanh nghiệp,…
1.2.2 Mục đích của định giá bất động sản
Khi thẩm định giá trị BĐS, thẩm định viên là người trung thực, khách quan
đứng giữa xem xét mọi vấn đề để đưa ra được mức giá hợp lí, tại đó người mua
và người bán đều được thỏa mãn. Việc đưa ra một mức giá công bằng giữa các
bên thúc đẩy việc mua bán, trao đổi, chuyện nhượng BĐS diễn ra một cách
nhanh chóng.

SV: Lê Thị Lài

23

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

Thẩm định giá BĐS còn có thể phục vụ cho mục đích thế chấp tài sản vay
vốn ngân hàng.
Thẩm định giá BĐS giúp ích cho Nhà nước trong việc quản lí tài nguyên
đất và thị trường bất động sản một cách hiệu quả.
Ngoài ra, thẩm định giá BĐS là một phần trong thẩm định giá doanh
nghiêp, kết quả định giá còn được sử dụng để tư vấn cho khách hàng, phục vụ
cho các mục đích thu hồi, đền bù của Nhà nước, phát mãi tài sản, đấu thầu, đấu
giá,…
1.2.3 Cơ sở thẩm định giá bất động sản

1.2.3.1 Cơ sở giá trị thị trường
Giá trị thị trường của tài sản được định nghĩa theo IVSC –Tiêu chuẩn số 01
trong Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế:
“Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người
mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.
Cơ sở giá trị thị trường cũng được nêu rõ hơn trong Tiêu chuẩn số 02 –Hệ
thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam.
“Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
Giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường thừa nhận, người mua và
người bán đều chấp thuận. GTTT là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị. GTTT
được là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá được sử dụng hầu hết với
các loại tài sản. Việc ước tính giá trị của tài sản theo giá trị thị trường tức là nó
dựa vào khả năng trao đổi, mua bán một cách phổ biến, khách quan trên thị

SV: Lê Thị Lài

24

Lớp:CQ50/16.01


Luận văn tốt nghiệp

Học viện Tài chính

trường. Hiện nay, khi thẩm định giá BĐS, giá trị thị trường là cơ sở chủ yếu để
ước tính giá trị của BĐS mục tiêu.

SV: Lê Thị Lài

25

Lớp:CQ50/16.01