Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích đấu giá tại công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính việt nam
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1004.49 KB, 147 trang )
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế
của đơn vị thực tập.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Hương
SV: Nguyễn Thị Hương
1
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..............................................................................................1
MỤC LỤC.........................................................................................................2
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT...................................................................6
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU.................................................................7
DANH MỤC CÁC HÌNH.................................................................................8
PHẦN MỞ ĐẦU...............................................................................................9
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 13
1.1. ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.................................13
1.1.1. Vai trò, đặc điểm của đất đai...............................................................13
1.1.2. Thị trường bất động sản......................................................................19
1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.....................................................20
1.2.1. khái niệm quyền sử dụng đất.................................................................20
1.2.2. Tổng quan về giá quyền sử dụng đất.....................................................21
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá quyền sử dụng đất.........25
1.2.4. Sự cần thiết của việc định giá quyền sử dụng đất.................................29
1.2.5. Căn cứ và nguyên tắc định giá quyền sử dụng đất................................31
1.3. QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT.................................................................................................................34
1.3.1. Quy trình định giá QSD đất...................................................................34
1.3.2. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất......................................36
1.4. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT......................................................47
1.4.1. Khái niệm và mục đích đấu giá đất.......................................................47
1.4.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất...................................................51
1.4.3. Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất.......................................................53
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY TNHH
THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VFA
VIETNAM).....................................................................................................55
SV: Nguyễn Thị Hương
2
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
2.1. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN
TÀI CHÍNH VIỆT NAM................................................................................55
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty....................................55
2.1.2. Tổ chức nhân sự và nguyên tắc hoạt động............................................58
2.1.3. Hoạt động kinh doanh:..........................................................................60
2.1.4. Tình hình tài chính và hoạt động của đơn vị thông qua báo cáo tài
chính. 68
2.2. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI
CÔNG TY VFA VIETNAM............................................................................76
2.2.1. Những căn cứ pháp lý về định giá.........................................................76
2.2.2. Những căn cứ liên quan đến thị trường.................................................78
2.2.3. Tuân thủ các nguyên tắc áp dụng..........................................................78
2.2.4. Quy trình định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu
giá tại công ty VFA VIETNAM......................................................................80
2.2.5. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích
bán đấu giá tại Công ty VFA VIETNAM........................................................81
2.3. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM..83
2.3.1. Ví dụ 1 về thực tế hoạt động định giá QSD đất phục vụ cho mục đích
bán đấu giá tại công ty.....................................................................................83
2.3.2. Ví dụ 2................................................................................................110
2.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU GIÁ TẠI CÔNG TY VFA
VIETNAM....................................................................................................130
2.4.1. Kết quả đạt được.................................................................................130
2.4.2. Hạn chế................................................................................................133
2.4.3. Nguyên nhân.......................................................................................135
SV: Nguyễn Thị Hương
3
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH BÁN ĐẤU GIÁ TẠI
CÔNG TY VFA VIETNAM..........................................................................138
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG TƯƠNG LAI..138
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM
ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH ĐẤU
GIÁ TẠI CÔNG TY VFA VIETNAM..........................................................139
3.2.1. Nâng cao nguồn nhân lực trong thẩm định giá: Tăng cường đội ngũ
Thẩm định viên cả về số lượng và chất lương..............................................139
3.2.2. Xây dựng nguồn thông tin thu thập chính xác, đảm bảo độ tin cậy cao....140
3.2.3. Mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng đại diện trên nhiều tỉnh/thành phố
trong cả nước.................................................................................................142
3.2.4. Linh hoạt áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp góp phần
nâng cao uy tín, tính thuyết phục của kết quả thẩm định..............................142
3.2.5. Xây dựng quy trình định giá phù hợp.................................................143
KẾT LUẬN...................................................................................................145
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................147
SV: Nguyễn Thị Hương
4
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
CLCL
Chất lượng còn lại
CTXD
Công trình xây dựng
QSD
Quyền sử dụng
SXKD
Sản xuất kinh doanh
TĐGVN
Thẩm định giá Việt Nam
TĐV
Thẩm định viên
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
TSSS
Tài sản so sánh
TSTĐ
Tài sản thẩm định
UBND
Ủy ban nhân dân
VFA VIETNAM
Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài
chính Việt Nam
XHCN
SV: Nguyễn Thị Hương
Xã hội chủ nghĩa
5
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất:
Sơ đồ 2.1: Tổ chức nhân sự của công ty
Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá
Bảng 2.2: Những tổ chức, đơn vị, dự án tiêu biểu Công ty đã tham gia thực
hiện TĐG
Bảng 2.3: Bảng so sánh kết quả hoạt động kinh doanh
năm 2013 đến năm 2015
Bảng 2.4:
Bảng tổng hợp các lô đất:
Bảng 256: Bảng cơ cấu sử dụng đất
Bảng 2.6: Kết quả khảo sát, thu thập thông tin:
Bảng 2.7: Bảng phân tích và điều chỉnh các yếu tố so sánh
BẢNG 2.8: Bảng tổng hợp giá các lô đất tại dự án
Bảng 2.9: Bảng quy định, quy hoạch chi tiết
Bảng 2.10: Bảng khảo sát, thu thập thông tin
Bảng 2.11: bảng phân tích và điều chỉnh
Bảng 2.12: bảng kết quả định giá
SV: Nguyễn Thị Hương
6
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Một số hình ảnh
Hình 2.2: Một số hình ảnh
SV: Nguyễn Thị Hương
7
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Nó là hàng
hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa
kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc. Tuy nhiên, diện tích đất đai bị giới hạn trong
khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên. Đi đôi với sự phát triển kinh tế
của đất nước thì quá trình đô thị hóa ngày càng được mở rộng và tác động
mạnh mẽ đến giá đất. Xã hội ngày càng phát triển, làm nảy sinh nhiều mối
quan hệ về đất đai, do đó nhu cầu xác định giá đất ngày càng tăng. Định giá
đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về
đất đai. Để xác định giá đất một cách chính xác cần phải sử dụng kết hợp
khéo léo các phương pháp xác định giá đất: so sánh, thu nhập, thặng dư…Tuy
nhiên, khi xác định giá đất còn phải dựa vào các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
Các nhân tố đó tác động rất lớn đến giá đất, có thể làm thay đổi hẳn giá trị của
mảnh đất.
Luật đất đai và thị trường bất động sản đã hình thành từ rất lâu, nhưng
câu chuyện định giá đất vẫn còn làm đau đầu các nhà quản lý. Đã có hàng
nghìn bài báo, hàng tram hội thảo, hội nghị bàn về những bất cập, thiếu thực
tế trong định giá đất tại Việt Nam, song dường như lối ra cho bài toán định giá
đất vẫn là một ẩn số. Bất cập lớn nhất trong vấn đề này là: “Giá đất cụ thể do
các tổ chức độc lập xây dựng và cơ quan Nhà nước thẩm định. Nhưng các
tỉnh, thành phố khi thành lập Hội đồng thẩm định giá đất thì hầu hết đều
không có chuyên môn sâu, mang tính hình thức nhiều hơn thực chất. Do vậy,
có những trường hợp định giá đất không sát thị trường khiến Nhà nước thất
thoát tài sản dưới dạng giá trị quyền sử dụng đất. Còn người dân cũng bị thiệt do
định giá đất thấp, không chuẩn”. Vì vậy, Nhà nước cần phải có các cơ quan định giá
đất chuyên nghiệp để đảm bảo thị trường công khai, minh bạch hơn.
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
Trước tình hình thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, hình
thức bán bất động sản thông qua đấu giá được nhận định có thể mang lại hiệu
quả bất ngờ. Bán đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường
công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của
một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Đấu giá
tài sản là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản
từ chủ thể này sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói
chung, hoạt động mua bán, trao đổi hàng hóa nói riêng phát triển một cách đa
dạng. Trong những năm qua hoạt động bán đấu giá tài sản ở nước ta đã từng
bước phát triển, có những đóng góp quan trọng trong công tác thi hành pháp
luật, đặc biệt là công tác thi hành án dân sự và xử lý vi phạm hành chính. Khi
hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá
cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát
với giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bán đấu giá
tại nước ta ngày càng có vị trí, vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xã
hội, song công tác thẩm định vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập như: hành
lang pháp lý chưa đầy đủ, các chuyên viên định giá còn thiếu năng lực, hệ
thống thông tin không được cập nhật…
Trong thời gian thực tập tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn
tài chính Việt Nam, bước đầu được tiếp xúc với những kinh nghiệm thực tiễn
em đã nhận thức được tầm quan trọng của định giá trong các hoạt động kinh
tế, trong đó có hoạt động định giá quyền sử dụng đất làm căn cứ xác định giá
khởi điểm để tổ chức bán đấu giá. Vì vậy, em đã chọn đề tài “Hoàn thiện
hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích đấu giá tại
Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam” làm chuyên đề
thực tập của mình.
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
1.
Học viện Tài chính
Mục đích nghiên cứu
Mục tiêu chính của việc nghiên cứu đề tài này là phân tích hoạt động
định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại Công ty
TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, từ đó thấy được thực
trạng, sự cần thiết của hoạt động định giá quyền sử dụng đất đồng thời phát
hiện và phân tích những nguyên nhân của hạn chế, bất cập còn tồn tại để đưa
ra những giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm
định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
-Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho
mục đích bán đấu giá; sử dụng số liệu kinh doanh của Công ty, các chứng thư thẩm
định; các văn bản pháp lý có liên quan đến thẩm định giá bất động sản.
-Phạm vi nghiên cứu:
+ Không gian nghiên cứu: đề tài được nghiên cứu tại Công ty TNHH
thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam dựa trên những dữ liệu sơ cấp và
thứ cấp thu thập được.
+ Thời điểm nghiên cứu: năm 2016
4.Phương pháp nghiên cứu
- Sử dụng phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, thu thập và so sánh.
- Tìm hiểu, chọn lọc nguồn thông tin.
- Nghiên cứu các tài liệu, văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh vực định
giá bất động sản, bán đấu giá quyền sử dụng đất.
5.Kết cấu nội dung đề tài
Đề tài: Hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho
mục đích bán đấu giá tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính
Việt Nam
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, kết cấu nội
dung đề tài gồm 3 chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác định giá quyền sử dụng đất phục
vụ cho mục đích bán đấu giá
Chương 2: Thực trang công tác định giá quyền sử dụng đất phục cụ
cho mục đích bán đấu giá tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài
chính Việt Nam.
Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá quyền sử
dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá tại công ty VFA VIETNAM
Em xin chân thành cảm ơn giảng viên hướng dẫn- TH.s Vũ Thị Lan
Nhung, ban Giám đốc cùng các anh chị trong phòng nghiệp vụ thẩm định giá
BĐS tại Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn Tài chính Việt Nam đã tận
tình hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này.
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên việc phân tích, đánh giá sẽ không
tránh khỏi những khiếm khuyết, em rất mong nhận được nhiều góp ý của thầy,
cô để đề tài được hoàn chỉnh hơn.
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.
ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Vai trò, đặc điểm của đất đai.
1.1.1.1.
Vai trò của đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như
sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí
hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, đầm lầy,…). Các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất,
tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người trong quá khứ
và hiện tại để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà
cửa,…)”.
Như vậy, “đất đai” là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật,
động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng
đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa
hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan
trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của
xã hội loài người.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất.
C.Mác viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện
để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất
cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.
Thứ nhất, vai trò của đất đai đối với các hoạt động kinh tế-xã hội nói
chung: Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai
ngày càng gắn liến chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình.
Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống.
Không có đất đai không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá
trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài
người. Đất đai là địa bàn của các hoạt động kinh tế-xã hội. Muốn xây dựng
một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên
đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm
việc, đường đi lại…Tất cả những cái đó là cần thiết trước tiên để tiến hành
hoạt động sản xuất kinh doanh. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các
ngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các công trình
dân cư phát triển, đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư
mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành cho
các ngành đó cũng tăng lên.
Thứ hai, vai trò của đất đai đối với các hoạt động khai thác trực tiếp các
yếu tố từ đất đai như ngành công nghiệp khai khoáng (hầm mỏ, vật liệu xây
dựng,…), ngành du lịch,…Đặc điểm của các ngành này là phụ thuộc vào các
điều kiện, đặc tính sẵn có có thể là của đất đai hoặc do các yếu tố môi trường,
thời tiết, khí hậu bên ngoài. Việc bố trí hoạt động sử dụng đất của các ngành
này không thể phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người mà phụ thuộc
vào điều kiện vốn có của đất đai.
Thứ ba, đối với sản xuất nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt
và không có tư liệu nào có thể thay thế được. Vì tư liệu sản xuất bao gồm đối
tượng lao động và công cụ lao động. Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc
biệt là trong ngành trồng trọt, là quá trình tác động của con người vào ruộng
đất như cày bừa, bón phân…nhằm làm thay đổi chất lượng đất đai, tạo điều
kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển, tức là quá trình biến đổi
đất đai từ kém màu mỡ thành màu mỡ hơn. Trong quá trình này, đất đai đóng
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
vai trò như là đối tượng lao động. Mặt khác con người sử dụng đất đai như
một công cụ để tác động lên cây trồng, thông qua đó làm tăng độ màu mỡ của
đất nhằm thu nhiều sản phẩm hơn. Trong quá trình này đất đóng vai trò như là
tư liệu lao động. Như vậy đất đai tham gia sản xuất nó là tư liệu chủ yếu nhất,
quan trọng nhất. Vì vậy định hướng trong sản xuất nông nghiệp là khi sử dụng
đất cần hạn chế các hoạt động làm mất yếu tố tự nhiên, ưu tiên hoạt động khai
thác sử dụng trực tiếp các yếu tố tự nhiên nhưng vẫn có thể đưa vào sản xuất
nông nghiệp.
1.1.1.2.Đặc điểm của đất đai.
Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhưng lại có khả năng tái tạo
được.
Như ta đã biết, đất là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả
quá trình hoạt động tổng hợp của năm yếu tố bao gồm: đá, thực vật, động vật,
khí hậu, địa hình và thời gian. Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình
thành sau một quá trình thay đổi lâu đời của thiên nhiên. Đất đai được hình
thành không nằm trong ý muốn chủ quan của con người mà hoàn toàn phụ
thuộc vào thiên nhiên. Quỹ đất đai hiện có được phân chia thành nhiều dạng,
loại khác nhau nên có những mục đích sử dụng khác nhau, mà phần đất đai
dành cho mỗi mục đích có giới hạn và đôi khi có những mục đích không thể
chuyển đổi được.
Vấn đề đặt ra: Tuy đất đai không thể sản sinh nhưng nếu đất đai được sử
dụng hợp lý thì sức sản xuất sẽ tăng lên. Sử dụng hợp lý có nghĩa là các hoạt
động sử dụng không làm cho đất mất khả năng sản xuất, tăng cường các hoạt
động làm tăng khả năng sản xuất (như hoạt động canh tác, cải tạo đất, trồng
rừng, cây bóng mát, cây thực vật…từ đó làm tăng chất hữu cơ, độ che phủ và
khả năng giữ nước, duy trì tính chất sinh thái). Con người không tạo ra được
đất đai, nhưng bằng lao động của mình (lao động sống và lao động vật hóa)
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản
lượng ruộng đất. Vì vậy, việc sử dụng đất đai phải theo một yêu cầu cao nhất,
tiết kiệm cho mỗi một mục đích đặc biệt là mục đích không thể chuyển đổi
được, cùng với việc khai thác sử dụng đất phải gắn liền với việc bảo về môi
trường.
Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đồng đều. Vị trí tự nhiên
được xác định bởi kinh độ, vĩ độ để quản lý thông tin đất đai. Vị trí tự nhiên là
cố định và mang tính tuyệt đối. Vị trí tương đối của mảnh đất được thể hiện ở
khả năng tiếp cận của mảnh đất và khoảng cách đến các trung tâm phát triển;
hai yếu tố này tạo nên sức sinh lợi và giá trị kinh tế của mảnh đất. Vị trí tương
đối có thể thay đổi được. Vì vậy khi đầu tư cần quan tâm đến vị trí tương đối
của đất đai, dự báo khả năng thay đổi của vị trí tương đối và nhìn thấy được
giá trị kì vọng của đất đai.
Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người.
Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành hoạt động sản xuất
không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt
động sản xuất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián
tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của
mình. Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ
đất hoang sơ trở thành đất canh tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích
này sang sử dụng mục đích khác. Hoặc những tác động để cải tạo tính chất
đất, làm tăng độ màu mỡ của đất. Tất cả những tác động ấy của con người làm
cho đất đai vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm của
lao động.
Quan hệ chiếm hữu và sở hữu đất đai.
Từ xa xưa, khi loài người còn sống thành bầy đàn, con người chuyển từ
săn bắt sang trồng cây trên những đất đai chiếm hữu được và trở thành sở hữu
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
chung của cộng đồng. Cùng với tiến trình phát triển của xã hội loài người, chế
độ sở hữu và chiếm hữu đất đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau.
Như vậy, xét về mặt bản chất nguồn gốc đất đai thì sở hữu đất đai được coi là
sản phẩm chung của xã hội và thuộc sở hữu chung.
Cùng với sự phát triển của lịch sử, chế độ phong kiến hình thành và dần
dần chế độ sở hữu tư nhân cũng bắt đầu xuất hiện, song nhìn chung trong một
thời gian dài suốt hàng trăm năm chế độ phong kiến kết hợp với chế độ thuộc
địa của thực dân pháp, chế độ sở hữu ruộng đất của nước ta vẫn tồn tại hai
loại song song song gồm: sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Tùy theo từng
thời kì lịch sử khác nhau mà sự biểu hiện của quyền sở hữu đó cũng khác
nhau và diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau.
Ngày nay, Nhà nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam quy định:
Theo Điều 4 luật đất đai năm 2013 khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
Như vậy, ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân. Đất đai là tài
sản chung của tất cả mọi người và nhà nước là người đại diện cho nhân dân
thống nhất quản lý toàn bộ đất đai.
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất
đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích
của nhà nước cũng như củ người sử dụng đất. Đồng thời, để đảm bảo cho việc
khai thác và sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và có hiệu quả, Nhà nước mở
rộng tối đa các quyền của người sử dụng như: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng, cho, thừa kế QSD đất, thế chấp, bảo lãnh và góp
vốn bằng QSD đất.
Quyền sở hữu đất đai gồm các quyền sau:
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
Quyền sở hữu: Nhà nước nắm giữ,, quản lý và kiểm soát toàn bộ quỹ đất
đai, quyền chiếm hữu của Nhà nước là tuyệt đối.
Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận về mặt hình thái và công dụng
của đất đai. Quyền này thuộc về nhà nước thể hiện: Nhà nước quyết định mục đích
sử dụng đất thông qua việc quyết định xét duyệt quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch
sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất , cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất.
Quyền sử dụng đất: là quyền khai thác các lợi ích, các tính năng của đất
đai để phục vụ cho lợi ích kinh tế đời sống con người.
Đối với Nhà nước: Nhà nước quyết định về mục đích khai thác sử dụng
đất và thu lại các lợi ích phục vụ cho mục tiêu chung của xã hội. Nhà nước
trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất,
cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đối với người được giao đất: là các cá nhân, tập thể có QSD đất đai
trong phần đất được giao, có quyền khai thác lợi ích trực tiếp thu được từ đất
đai theo quy định của Nhà nước. Nhà nước tạo mọi điều kiện để những người
này có thể thu được lợi ích từ đất đai.
Đất đai có tính đa dạng và đa dụng
Tính đa dạng của đất đai là do vị trí và tính chất cấu thành của đất đai tạo
nên, do đó có rất nhiều loại đất khác nhau (đất phù sa, đất cát, đất thịt, đất đỏ
ba dan…). Từ tính đa dạng mà nó dẫn tới tính đa dụng của đất đai như: sử
dụng nhiều mục đích hoặc cùng mục đích nhưng công dụng khác nhau.
Từ đặc điểm này của đất đai chúng ta cần coi trọng công tác quy hoạch
đất đai: trong quy hoạch phải xác định mục đích sử dụng cho phù hợp với tính
đa dạng và đa dụng. Chúng ta phải đánh giá được hết đặc tính của đất đai để
tìm ra được mục đích sử dụng hợp lý nhất và dự báo được xu hướng thay đổi.
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
Đồng thời phải hướng tới việc làm tăng thêm tính đa dạng và đa dụng của đất
đai.
1.1.2. Thị trường bất động sản.
1.1.2.1.
Bất động sản.
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành hai loại là BĐS và
động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng
đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo
kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước
ASEAN-Thailand, Malaysia, singapore quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS
(đất đai và tài sản trênđất) là hàng hóa được giao dịch trên thị trường BĐS, ở
Trung Quốc BĐS được phép giao dịch trên thị trường, nhưng đất đai thuộc sở
hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại các BĐS đều
tham giá vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hóa, thí dụ
các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là
BĐS nhưng không phải là hàng hóa, mà chỉ có QSD đất, cụ thể hơn là QSD
một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ
thể mới là hàng hóa trong thị trường BĐS.
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các
quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn.
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
1.1.2.2.
Học viện Tài chính
Thị trường Bất động sản.
Thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng
hóa. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp.
Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
BĐS diễn rataij một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh,
sản xuất, dịch vụ, tư vấn, phát triển BĐS. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là
nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán,
chuyển nhượng…) BĐS.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hóa
với ba yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không
hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS
đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao
dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau. Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy
luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.2. ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.
1.2.1. khái niệm quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước,
có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định
đoạt và quyền sử dụng đất đai. Tuy nhiên trên thực tế Nhà nước không trực
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các quyền và phải gánh vác
những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước.Việc quy
định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ
sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm
quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và
nghĩa vụ đó đã được quy phạm hóa ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là
cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của
Nhà nước một cách hợp pháp,tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao.
Chế độ sử dụng đất (Quyền sử dụng đất) là toàn bộ các quy phạm pháp
luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa
vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
1.2.2. Tổng quan về giá quyền sử dụng đất.
1.2.2.1. Khái niệm và bản chất giá quyền sử dụng đất.
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng.
ất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con người
tạo ra nên bản thân nó không có giá trị. Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai
là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết
định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá
cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền
cho thuê, giá cả quyền thế chấp…Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá quyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở
hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định.
Ở Việt Nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện là người sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân. Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất mà không có quyền định đoạt với đất đai. Như vậy, nói giá đất thực
chất là nói đến giá QSD đất. Có thể phát biểu như sau: Giá QSD đất là số tiền
tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất.
1.2.2.2. Các yếu tố cấu thành nên giá quyền sử dụng đất.
Giá quyền sử dụng đất chính là sự phản ánh một cách trực tiếp lợi
ích của thửa đất mang lại cho người sở hữu, thửa đất mang lại lợi ích khai
thác nhiều thì giá của thửa đất đó càng cao và ngược lại. Các yếu tố cấu thành
nên giá đất bao gồm:
Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt
đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền, tùy thuộc đối với chế độ xã hội mà
tồn tại mỗi loại địa tô khác nhau và có bản chất khác nhau.
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng
đất mà đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn những ruộng đất (ví dụ
như ruộng đất có độ màu mỡ hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn hoặc tư
bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn). Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất
xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh
lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc
sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới
hình thức địa tô chênh lệch. Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tô
chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một thửa
đất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định. Những thửa đất có điều
kiện tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung
tâm…bao giờ cũng cho hiệu suất cao hơn so với những thửa đất có độ phì
thấp hơn, xa đường giao thông. Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính là khoản
lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại. Do
điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của thửa đất mà người sử dụng không mất
một khoản chi phí nào nên đị tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở
hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại
diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền
thuê đất hàng năm).
Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập
khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng
thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức
giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất
trồng cây hàng năm, tổng hợp của năm yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô
khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất,điều kiện tưới tiêu nước,
điều kiện khí haauk, điều kiện địa hình, vị trí của thửa đất.
Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một thửa đất mà người chủ sử dụng
biết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu
tư một khoản nào (hoặc đầu tư không hiệu quả) vào thửa đất đó. Địa tô chênh
lệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về người đầu tư hay thâm canh trên
thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các nhà đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử
dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh
lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của thửa đất. Hai yếu tố chất đất
và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay
vùng nông thôn hẻo lãnh.
Đơn giá trên một đất
Đơn giá trên một đất chính là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một
đơn vị đất. Đơn giá này cho phép ta so sánh lợi ích của các của các thửa đất
đối với các chủ sở hữu khác nhau (hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô
mang lại của mỗi thửa đất). Đơn giá càng cao thì chủ sở hữu thửa đất thu
được càng nhiều lợi ích. Mỗi một loại đất đều có một mức giá đất cụ thể và
mức giá này đã được UBND tỉnh, thành phố quy định và được ban hành vào
ngày 01/01 hàng năm. Việc xác định đơn giá/ phải căn cứ vào nhiều yếu tố
liên quan đến thửa đất đó. VD như đơn giá/ đất đối với đất ở đô thị được xác
định dựa trên: loại đô thị I, II,…, loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường
phố, ngõ,…
Diện tích đất sử dụng
Diện tích đất sử dụng: là toàn bộ diện tích của thửa đất cần xác định giá
trị, được tính toán dựa trên chiều sâu và chiều rộng của thửa đất.
Mỗi một thửa đất có một diện tích nhất định và được Nhà nước ghi rõ
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao cho người dân sử dụng đất.
Hàng năm, Nhà nước luôn có sự kiểm soát biến động của đất đai thông qua
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đai của người sử dụng đất.
Nhà nước và người sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất sử dụng để thực hiện
quyền và nghĩa vụ của mình.
Quá trình xác định giá trị của một thửa đất có thể biểu hiện qua sơ
đồ sau:
Yếu tố cấu thành nên địa tôđơn giá của một đấtdiện tích sử dụng giá
trị của thửa đất càn định giá.
Trong đó:
Giá của một thửa đất cần định giá= diện tích đất sử dụng () đơn giá/một
đất (đồng/).
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá quyền sử dụng đất.
Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất nói
riêng có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể như
sau:
1.2.3.1. Yếu tố chủ quan
Trình độ,chuyên môn của cán bộ định giá:
Định giá vốn là một lĩnh vực phức tạp,có liên quan đến nhiều lĩnh vực
khác nhau vì vậy đòi hỏi cán bộ định giá phải có sự hiểu biết tới nhiều lĩnh
vực khác như xây dựng,phong thủy…Đặc biệt đối với định giá quyền sử dụng
đất do tính chất phức tạp của tài sản ,thẩm định viên cần có kinh nghiệm để có thể
đưa ra những ước tính,đánh giá phù hợp.Tuy nhiên,kinh nghiệm thì phải được tích
lũy qua quá trình làm việc thực tế cho nên không phải TĐV nào cũng có thể có
được.Nếu có nhiều kinh nghiệm cộng với nghiệp vụ chuyên môn tốt sẽ giúp xác
định một cách nhanh chóng,hợp lý giá trị tài sản cần định giá.Mặt khác,nếu còn
thiếu kinh nghiệm thì có thể gây ra nhiều sai sót,làm ảnh hưởng tiêu cực tới tới độ
tin cậy của kết quả định giá.Nhân tố con người trong định giá càng trở nên quan
trọng hơn khi có rất nhiều những ước tính trong quá trình định giá phải dựa vào
kinh nghiệm,phán đoán của mỗi TĐV.Bên cạnh đó,với cùng quy trình được đưa ra
không phải TĐV nào cũng có thể tiến hành thực hiện,áp dụng một cách hiệu quả.Vì
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
Luận văn tốt nghiệp
Học viện Tài chính
vậy,kinh nghiệm và nghiệp vụ chuyên môn của một TĐV ảnh hưởng trực tiếp tới
công tác định giá.
Quá trình thu thập thông tin:
Trong định giá QSD đất, thu thập thông tin là một khâu vô cùng quan
trọng bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc tính toán ra giá trị của mảnh đất cần định
giá. Nếu có thể nắm bắt được hết các thông tin liên quan thì có thể đưa ra những
tính toán và lập luận hợp lý, chặt chẽ. Tuy nhiên, thông tin đa dạng và phong phú vì
vậy nhiều khi thẩm định viên còn chưa thể sàng lọc thông tin và kiểm tra tính tin
cậy của thông tin mình thu thập. Đôi khi, thẩm định viên cũng chưa nắm bắt được
hết những thông tin cần thiết liên quan đến mảnh đất.
Hệ thống cơ sở dữ liệu cho công tác định giá:
Để có thể tiến hành định giá nhanh và hiệu quả,cần khối lượng thông
tin lớn và dễ dàng tìm kiếm với độ tin cao. Tuy nhiên, trên thực tế thì hầu như
chưa có cá nhân tổ chức định giá nào xây dựng được một hệ thống cơ sở dữ
liệu để nhằm mục đích cung cấp những thông tin cần thiết. Nguồn gốc, chứng
cứ thị trường của thông tin cũng vì thế mà nhiều khi chưa thực thuyết phục.
Cơ sở vật chất của công tác định giá:
Để có được kết quả định giá phù hợp, đáng tin cậy ngoài chuyên môn,
nghiệp vụ của TĐV rất cần đến những trang thiết bị phục vụ cho quá trình khảo sát,
đánh giá mảnh đất. Những trang thiết bị này sẽ rút ngắn thời gian, tiết kiệm công
sức và chi phí trong định giá.Tuy nhiên, việc đầu tư trang thiết bị này chưa được
chú trọng nhiều. Những thiếu thốn về cơ sở vật chất của đơn vị định giá, tất yếu sẽ
gây ảnh hưởng tới kết quả của cuộc định giá.
Phương pháp và quy trình định giá:
Với một quy trình chặt chẽ, rõ ràng và phương pháp định giá phù hợp
sẽ mang lại kết quả tốt nhất cho định giá lại tiết kiệm thời gian và chi phí.
Quy trình sẽ quyết định các bước tiến hành của công tác định giá còn phương
SV: Nguyễn Thị Hương
Lớp: CQ50/16.02
