Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện sơn động, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
--------------------

LÊ PHƯƠNG THỦY

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN SƠN ĐỘNG, TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
--------------------

LÊ PHƯƠNG THỦY

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT HUYỆN SƠN ĐỘNG, TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA
HỌC: PGS.TS. NGUYỄN THANH
TRÀ

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn

Lê Phương Thủy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn thạc sỹ này.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản

thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn
Thanh Trà là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài
và viết luận văn.
Xin chân thành cảm ơn sự góp ý của các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý
đất đai cùng toàn thể bạn bè lớp Quản lý đất đai B khóa 22 đã giúp đỡ tôi trong
quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ, tạo điều kiện nhiệt tình của
Phòng Tài nguyên & Môi Trường huyện Sơn Động, Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Sơn Động, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động
viên, tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn sâu sắc mọi sự giúp đỡ quý
báu đó!
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Lê Phương Thủy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................ i

LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................ vi
DANH MỤC BẢNG ........................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài:..................................................................................1
2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu .........................................................................2
2.1. Mục đích ......................................................................................................2
2.2. Yêu cầu ........................................................................................................2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................3
1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản ...................................................................3
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản .....................................3
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản..............................................................5
1.1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam............................6
1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.........................................................8
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ..............................8
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất..12
1.2.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan
đăng ký đất đai và chính quyền địa phương.................................................16
1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước ....................17
1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren). ......................................17
1.3.2. Cộng hòa Pháp ..................................................................................18
1.3.3. Thụy Điển .........................................................................................20
1.3.4. Đánh giá chung về kinh nghiệm của các nước làm bài học cho Việt Nam
...................................................................................................................23
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3

1.3.5. Tình hình thành lập ...........................................................................24

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


1.3.6. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. .............25
1.3.7. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .....26
1.3.8. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK ....................28
1.3.9. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK............................30
1.4. Thực trạng hoạt động của văn phòng đăng ký đất và nhà tỉnh Bắc Giang. ...32
1.4.1. Về mô hình tổ chức ...........................................................................32
1.4.2 Về chức năng nhiệm vụ ......................................................................32
1.4.3. Về phân cấp đăng ký biến động .........................................................33
1.4.4. Về đăng ký biến động........................................................................33
1.4.5. Kết quả họat động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Bắc Giang ...................................................................................................34
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................36
2.1. Đối tương nghiên cứu .................................................................................36
2.2. Phạm vi nghiên cứu. ..................................................................................36
2.3 . Nội dung nghiên cứu..................................................................................37
2.4. Phương pháp nghiên cứu. ...........................................................................37
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ................................................37
2.4.2. Phương pháp chọn điểm ....................................................................38
2.4.3. Phương pháp thống kê, so sánh. ........................................................39
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ..........................................................40
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Sơn Động .............................40

3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................40
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Sơn Động ...................................46
3.1.3. Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn huyện Sơn Động 51
3.2. Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Sơn Động .........................................................................................54
3.2.1.Tổ chức, cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Sơn Động .........................................................................................54
3.2.2. Tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Sơn Động ..................59

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


3.2.3. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký QSD đất của
huyện Sơn Động .........................................................................................66
3.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất..................................................................................................74
3.3.1. Chính sách pháp luật đất đai ..............................................................74
3.3.2. Chức năng, nhiệm vụ.........................................................................74
3.3.3. Tổ chức, cơ chế hoạt động .................................................................75
3.3.4. Đối tượng giải quyết..........................................................................76
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất. ......................................................................................77
3.4.1.Phân định hợp lý nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ ....................................77
3.4.2.Cần bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ địa chính tại xã và huyện................77
3.4.3. Bổ sung, đào tạo nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ ....................78
3.4.4. Đầu tư cơ sở vật chất, trang bị kỹ thuật ..............................................78
3.4.5.Tăng cường giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật ......................79
3.4.6. Tin học hoá hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ

địa chính .....................................................................................................79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...............................................................................80
1. Kết luận .........................................................................................................80
2. Đề nghị..........................................................................................................81
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................83
PHỤ LỤC..........................................................................................................85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
S
T
T

V Ý
2
3
4
5
6
7
8
9

1
0

Đ
K
H
S
T
H
V
P
T
H
U
B
T
N

B
ấ
Đ
ă
G
i
H
ồ
T
r
S
ử
V
ă
T

r
U
ỷ
T
à

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 1.1. Tình hình lập VPĐK các cấp. ............................................................24
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của cả nước. ...........................................26
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Sơn Động năm 2013 .....................52
Bảng 3.2. Tiến độ cấp GCN của huyện Sơn Động 2010 - 2013..........................59
Bảng 3.3. Tình trạng các hồ sơ chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất tại huyện
Sơn Động.................................................................................................60
Bảng 3.4. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Sơn Động .....................62
Bảng 3.5. Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Sơn Động ......63
Bảng 3.6. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Sơn Động ...........................63
Bảng 3.7. Mức độ công khai thủ tục hành chính ................................................67
Bảng 3.8. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK .....................................69
Bảng 3.9. Đánh giá thái độ và mức độ hướng dẫn của cán bộ ............................71

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý đất đai ở Việt Nam ......................................................................16
Hình 1.2. Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký QSD đất Bắc Giang..................32
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang ...........................40
Hình 3.2. Quy trình Đăng ký lần đầu ................................................................55
Hình 3.3. Sơ đồ quy trình đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. .........................58
Hình 3.4. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả huyện Sơn Động .............................68
Hình 3.5. Công khai thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai...........................68
Hình 3.6. Người dân đến giao dịch tại văn phòng “một cửa” huyện Sơn Động ..72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là môi trường
sống của con người. Đây là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, cố định về
vị trí không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người.
Trong quá trình sản xuất, đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế, là nơi bố
trí các công trình xây dựng, ngoài ra đất đai còn đáp nhu cầu ở, sinh hoạt….
Việt Nam là một nước đất chật, người đông, dân số tăng nhanh làm cho các
nhu sử đất ngày càng tăng, nên gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai. Vì vậy, yêu
cầu đặt ra là sử dụng quỹ đất hết sức tiết kiệm, hợp lý trên cơ sở hiệu quả, bền
vững và cân đối quỹ đất cho phát triển các ngành công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ
tầng, từng bước đáp ứng quá trình phát triển chung của đất nước là yêu cầu rất cấp
thiết. Trong đó đăng ký đất đai là một nội dung rất quan trọng trong quản lý đất
đai, đồng thời là công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng
đồng cũng như lợi ích công dân.
Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp
lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu
địa chính. Tuy nhiên trong thực tiễn ở Việt Nam hồ sơ địa chính về đất đai được
quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy mặc dù có những chuyển biến
quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn còn nhiều bất cập khi
triển khai việc đăng ký quyền sử dụng đất ở cấp địa phương.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung
cấp khuôn khổ pháp lý để nước ta tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng
cao.
Từ khi thực hiện Luật đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính theo cơ chế "Một cửa", các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


vịêc đơn giản hoá các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với
các đối tượng sử dụng đất: Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


chức và cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam. Việc đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi
phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Công nghệ thông tin và trình độ
của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao
đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc
cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong
những vấn đề hết sức bức xúc của nhân dân, đặc biệt là tại các đô thị.
Sơn Động là một huyện miền núi nằm ở phía Đông tỉnh Bắc Giang.
Trong giai đoạn hiện nay, huyện đang đẩy mạnh thu hút đầu tư, xây dựng các
chương trình. Vì vậy để giữ vững, phát huy và đạt được các mục tiêu đã đề ra thì
công tác quản lý Nhà nước về đất đai, về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sơn Động là một trong những
nhiệm vụ quan trọng hàng đầu. Mặt khác việc tổ chức đăng ký quyền sử dụng
đất ở huyện đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc dẫn tình trạng quá tải ở bộ
phận đăng ký đất cấp huyện, dồn hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất ở cấp xã.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài:“Thực
trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang”
2. Mục đích, yêu cầu nghiên

cứu
2.1. Mục đích
Đánh giá thực trạng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Sơn Động - tỉnh Bắc Giang.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sơn Động - tỉnh Bắc Giang.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá đúng được thực trạng và hiệu quả hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu.
- Các số liệu điều tra, thu nhập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản
1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Về mặt thổ nhưỡng: Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được
hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh
vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì.
Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật:
vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật
sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của
con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây
trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Về tài nguyên, tài sản: Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô
cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi

xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất
đai được định nghĩa : “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất
cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu
gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,
sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề
mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và
những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện
tại tạo ra”
1.1.1.2. Bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”(Quốc hội 2005, Luật dân sự)
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí
cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng
lẫn nhau.
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động
sản được trao đổi
TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan

đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến
giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trưòng Bất động sản (TTBĐS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị
trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao
động, thị trường khoa học công nghệ. (Nguyễn Đình Bồng, 2010)
b) Tính chất
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá:
quy luật giá trị, quy luật cung cầu
- Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên
cũng không đồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua, bán,
thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế
chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng
BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà. (Nguyễn Đình Bồng, 2010)
c) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư
phát triển BĐS;
-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị

trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
1.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
-

Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây

dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
1.1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình
Bồng, 2005)
1.1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
1.1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc
đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho
toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
1.1.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà
nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Quốc hội 1988, Luật Đất đai)
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK
ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
1.1.4.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà

nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà
nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ
địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất” (Quốc hội 1993, Luật Đất đai)
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được
chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã
nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất
đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm
vụ này.
1.1.4.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến 2013
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp

đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất”
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng
ký ban đầu và đăng ký biến động
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
b) Cơ quan đăng ký đất đai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ’’ (Quốc hội 2003, Luật đất đai)
1.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

1.2.1.1. Pháp luật đất đai
a, Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang
sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng
đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất,
thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành’’
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ”(Quốc hội 2003, Luật Đất đai)
b, Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ
vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT

Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12
năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức
phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều
kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền
với công tác cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách
nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài
chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử
dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký
thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ
quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử
dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
1.2.1.2. Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9

đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền
sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều
168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173).
Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về
bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ
quan có thẩm quyền. (Quốc hội 2005, Luật dân sự)
1.2.1.3. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản
(2009)
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước
về đất đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng
như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong
công tác quản lý giữa các bộ, ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất
đai từ trung ương đến địa phương. Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể
việc cấp giấy chứng nhận đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất mà nó bao gồm cả
tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến “ giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


Nếu như vậy thì vai trò của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
huyện phải đảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công
trình nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


phương pháp làm việc, mẫu giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ
sung các yếu tố như nhà ở,công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là
rừng trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác
định quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Điều 8-10).
Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền
lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà
ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng
thời là chủ sử dụng đất (Điều 20)
Một điểm nữa nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp
giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm
bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và
hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ(điều 11,12). Tại Thông tư số
16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh
vực đất đai. Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của

đất nước, để pháp luật có thể đáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng
đất và đối tượng quản lý nhà nước về đất đai.
Tại thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan
đến thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp giấy chứng
nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; còn 43 ngày đối với Thông tư
số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số
nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một
số mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất bằng mẫu đơn xin đăng ký biến
động (Mẫu 03) của thông tư 17/2009/TT-BTNMT…
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng đẫn về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư 17/2009/TT-BTNMT

quy định về giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, gồm có 4 chương
và 36 điều. Được quy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy
chứng nhận một mẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11