Giải pháp từ quan hệ lợi ích về cải tạo chung cư cũ ở TP hồ chí minh

Một số vấn đề về cải tạo chung cư cũ ở
thành phố Hồ Chí Minh
TS. Nguyễn Ngọc Hiếu, Đại học Việt Đức
Tóm tắt:
Cải tạo chung cư cũ ở thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và các đô thị khác ở Việt Nam đều gặp
phải nhiều khó khăn như xung đột lợi ích giữa các chủ thể, khó cân đối các mục tiêu phát triển đa
chiều, và những bất cập về cơ chế và cộng cụ. Bài viết sử dụng tiếp cận về quan hệ lợi ích để thảo
luận về các giải pháp tháo gỡ xung đột lợi ích giữa các bên trong mô hình hợp tác phát triển. Tình
huống nghiên cứu ở chung cư Nguyễn Thiệt Thuật, Quận 3, thành phố Hồ Chí Minh minh họa tác
dụng của các công cụ đánh giá tác động giao thông cùng nhiều lựa chọn về thiết kế có thể nâng
cao tính khả thi cho việc cải tạo các chung cư cũ ở khu vực quá tải về hạ tầng giao thông.
Từ khóa: cải tạo chung cư cũ, thỏa thuận điều chỉnh quy hoạch, đánh giá tác động giao thông,
phát triển đồng thuận.

1 Bối cảnh
Sau ba thập kỷ phát triển mở rộng nhanh, các đô thị ở Việt Nam cần củng cố các khu vực đã phát
triển, trong đó có các chung cư cũ. Chung cư cũ đang xuống cấp (trên 40 năm tuổi) cần được cải
tạo/xây dựng lại tập trung ở Hà Nội (trên 1’500 tòa) và thành phố Hồ Chí Minh (trên 500 tòa)i.
Mười năm qua, tiến độ thực hiện rất chậm so với kế hoạch: Hà Nội chỉ đạt 1% kế hoạch còn thành
phố Hồ Chí Minh dù đạt 30% kế hoạch nhưng thực tế mới có 32/474 tòa có diện tích >1000m2
(<1% nhu cầu) đang triển khai nhưng còn nhiều vướng mắcii.
Thành phố Hồ chí Minh cũng gặp nhiều khó khăn trong kêu gọi đầu tư. Việc cải tạo chung cư cũ
là một trong số bảy nội dung ưu tiên của thành phố giai đoạn 2015-2020 với mục tiêu cải tạo tới
50% trong số 474 chung cư cũ trong vòng 5 năm (Xem hình mô tả vị trí các chung cư cũ cần cải
tạo ở dưới). Các khu vực cải tạo hầu hết đều có tình trạng cơi nới và lấn chiếm không kiểm sát,
quyền tài sản không rõ ràng và tập trung đối tượng thu nhập thấp có sinh kế gắn với chỗ nên thỏa
thuận phức tạp. Nhu cầu tái định cư cao trong không gian chật hẹp làm việc cải tạo có ít lựa chọn.
Chủ đầu tư chỉ quan tâm tới một số vị trí ‘đất vàng’ ở quận trung tâm và đề xuất cải tạo lại mâu
thuẫn với trần giới hạn về dân số và hệ số sử dụng đất.
Các vấn đề cần giải quyết nhìn chung khá đa dạng. Có thể liệt kê các mâu thuẫn như Nhà nước
vẫn muốn kết hợp các mục tiêu cải tạo nhưng không muốn chi tiền, chủ sở hữu tài sản kỳ vọng giá

trị tăng thêm cao, và chủ đầu tư lo tính bất định trong thỏa thuận sẽ không giúp họ đảm bảo lợi
nhuận làm cho vấn đề chậm và khó giải quyết. Tại các khu vực cụ thể, lựa chọn về phạm vi cải
tạo, cách tính giá bồi thường cho chủ tài sản đối với các chủ sở hữu căn hộ ở mặt đất và các căn
hộ có diện tích lấn chiếm, quy trình xây dựng đồng thuận, cưỡng chế với các trường hợp ‘Chí
phèo’, điều chỉnh quy hoạch phân khu để tránh tắc nghẽn, quá tảiiii là những vấn đề có thể gặp ở
nhiều dự án nhưng cần phải nghiên cứu để giải quyết riêng theo vị trí và mối quan hệ với hạ tầng,
cấu trúc dân cư tại địa bàn.


Hình 1: vị trí các chung cư cũ ở thành phố Hồ Chí Minh.
Nguồn: Sở QHKT TP HCM, 2017.
Có thể nói, cải tạo các chung cư cũ là việc khó cần có những đổi mới về chính sách và cách làm
mới. Phần tiếp theo sử dụng tiếp cận về lợi ích để thảo luận về giải pháp cho các vấn đề nều trên.

2 Một số giải pháp từ quan hệ lợi ích
2.1 Quan hệ lợi ích về quyền phát triển giữa chủ đầu tư và chủ tài sản
Nhìn tổng thể, việc kêu gọi chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ là mô hình hợp tác đầu tư giữa chủ tài
sản (người sở hữu căn hộ) và chủ đầu tư (nhà phát triển) có sự tham gia của Nhà nước. Chính
quyền địa phương không chỉ bảo trợ cho các thỏa thuận mà còn quyết định việc thay đổi về các
chỉ tiêu quy hoạch, và các chế độ áp dụng cho các đối tượng liên quan. Chính quyền có thể trực
tiếp làm chủ đầu tư hoặc hỗ trợ trực tiếp cho chủ đầu tư để thực hiện nghĩa vụ với các vị trí khó


nâng cao hệ số sử dụng đất hoặc khó bán thương mại vì dự án nằm trong khu vực thu nhập thấp.
Trường hợp này Nhà nước trở thành bên tài trợ và nắm quyết định về phân bổ lợi ích.
Tuy nhiên, mô hình hợp tác của Việt Nam không thực sự trao quyền phát triển cho bên có quyền
sử dụng đất. Trên thực tế, chủ đầu tư dự án nắm quyền phát triển và chủ tài sản chỉ thỏa thuận
trong diện tích căn hộ khi đền bù trở thành khách hàng. Trong khi đó giá trị căn hộ phụ thuộc
nhiều vào việc xây dựng các giá trị bên ngoài lại do chủ đầu tư quyết định. Ví dụ việc mở lối ra ít
hay nhiều với bên ngoài, đầu tư nhiều hay ít vào hệ thống cứu hỏa, hệ thống và thoát nước, chống

ngập, xây dựng các công trình tiện ích công cộng như thế nào, tổ chức kết nối với xe buýt và nhà
ga Metro ra sao chủ căn hộ không thể ‘mặc cả’ được. Chủ đầu tư còn có thể điều chỉnh thiết kế
diện tích sàn thương mại, hệ số sử dụng đất của khu vực, diện tích các công trình phụ trợ khác để
gia tăng lợi nhuận mà không phải chia cho chủ sở hữu căn hộ. Hơn nữa, việc bán quyền khai thác
các tài sản như kinh doanh tiện ích theo giá độc quyền (internet, gas, nước, vệ sinh, bãi đỗ xe), cho
thuê diện tích thương mại và dịch vụ (nhà trẻ, khu thể thao), bán quyền kinh doanh tại không gian
công cộng, không gian ngầm (kios dịch vụ, nhà hàng và câu lạc bộ thể thao trong công viên..) cũng
xuất phát từ quyền phát triển. Chủ đầu tư có thể thu lợi từ bán quyền kinh doanh độc quyền trên
‘đất’ của khách hàng cho chính khách hàng – tất nhiên với điều kiện chính quyền không phản đối.
Bối cảnh thế chế hiện tại cản trở chủ tài sản trở thành chủ đầu tư. Về lý thuyết, khi đã có quyền
sử dụng đất, các chủ tài sản có thể ‘thuê’ chủ đầu tư lập dự án và quản lý phát triển theo ý của họ.
Tuy nhiên, cộng đồng thường ít có khả năng ‘mặc cả’ điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch và cũng thiếu
quan hệ để vượt qua được ‘rừng’ quy định. Điều này dẫn tới ít chủ đầu tư nào muốn ‘làm thuê’;
họ phải nắm quyền chia lợi ích và chủ sở hữu tài sản phải chấp nhận cách chia của họ. Nếu chủ
đầu tư tính nhầm về khả năng hấp thụ thị trường hay không ‘xin’ được điều chỉnh như mong muốn,
họ đơn giản là sẽ dừng lạiiv, hoặc kéo dài vô thời hạnv.
Với thực tế như trên, để chủ tài sản không kỳ vọng quá cao và chủ đầu tư cam kết giữ đúng chất
lượng cần minh bạch về thiết kế sản phẩm từ đầu. Các mâu thuẫn về lợi ích xung quanh bài toán
định giá quyền phát triển có thể được giảm thiểu khi minh bạch về cam kết đối với các bên từ khâu
lập dự án. Việc minh bạch về chính sách điều chỉnh quy hoạch và thiết kế cũng làm giảm tính bất
định của các phương án kinh doanh, giúp chủ tài sản bớt ảo tưởng về giá trị của mình và dễ hợp
tác hơn.
Việc lựa chọn thiết kế phù hợp có tính quyết định đến sự thành công của dự án có thể giải quyết
không chỉ từ việc chọn chủ đầu tư tốt mà còn chọn tư vấn và phương án tốt. Có thể tổ chức cuộc
thi thiết kế để cả chính quyền và người dân có thêm thông tin lựa chọn các sản phẩm tối ưu. Thông
qua đó, các bên hiểu quyền lợi và giới hạn của mình để hợp tác và cùng giám sát chất lượng công
trình.

2.2 Quan hệ giữa chính quyền, chủ đầu tư và cộng đồng
2.2.1 Giảm thiểu tắc nghẽn giao thông

Quản lý cải tạo hiện nay thiếu công cụ để giảm thiểu tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng giao
thông. Việc phê duyệt thiết kế xây dựng và điều chỉnh quy hoạch phân khu/chi tiết thực chất là
mở rộng quyền và ‘ban phát’ lợi ích của doanh nghiệp. Tuy nhiên việc mở rộng quyền này có thể
ảnh hưởng xấu đến quyền tiếp cận hệ thống hạ tầng có chất lượng của khu vực xung quanh. Hầu
hết các dự án cải tạo lớn đều gia tăng mật độ đi lại bằng phương tiện cá nhân, nhưng các suy đoán
về tác động xấu về cơ bản là chưa có cơ sở tin cậy để đánh giá cũng như giảm thiểu tác động tiêu
cực. Chúng ta có thể quan sát được tình trạng tắc nghẽn xảy ra ở hầu hết các chung cư và cao ốc
xây chen trong nội đô.


Trong khi đó, công cụ đánh giá tác động giao thông (Traffic Impact Assessment – TIA) vẫn chưa
được áp dụng ở Việt Nam. Công cụ này cung cấp căn cứ đáng tin cậy cho việc dự báo nhu cầu đi
lại phát sinh do dự án, đánh giá mức độ tác động lên hạ tầng giao thông khu vực, và đánh giá hiệu
quả các giải pháp đề xuấtvi. Đây là công cụ áp dụng rộng rãi ở rất nhiều quốc gia và kể cả Việt
Namvii. Thành phố Hồ Chí Minh cần sớm thí điểm và nhân rộng đánh giá TIA cho các dự án cải
tạo chung cư và đảm bảo kết quả đánh giá này trở thành căn cứ pháp lý khi quyết định phương án
thiết kế và trong quá trình quản lý phát triển.
Bên cạnh TIA, việc cải tạo phải đi đôi với chiến lược phát triển tích hợp giao thông công cộng và
đô thị. Giải pháp sau TIA ở các khu vực quá tải thường dẫn đến phải tăng cường sử dụng giao
thông công cộng nhưng yêu cầu này phụ thuộc các chương trình đầu tư công về Metro hoặc xe
buýt, xe buýt nhanh (Bus Rapid Transit - BRT). Như vậy, hoặc chủ đầu tư đóng góp đẩy nhanh
kết nối hạ tầng này, hoặc họ phải chờ cho đến khi các dự án triển khai. Thực tế đa số các công
trình chung cư chưa đến mức nguy hiểm để xây lại khẩn cấp nên chưa phải lo ngại về thời gian.
Tất nhiên những vị trí đánh giá TIA chứng minh được kết quả tốt vẫn có thể cho phép phát triển.
Các khu vực gần nhà ga Metro sẽ cải tạo theo mô hình TOD (Transport Oriented Development TOD) tức là cải tạo song hành với đầu tư năng lực vận tải khối lượng lớn. TOD sẽ chi phối quá
trình cải tạo chung cư nói riêng và cải tạo chỉnh trang đô thị nói chung và sẽ phải tích hợp quản lý
phát triển giao thông và đô thị nhằm mục tiêu phát triển bền vữngviii.

2.2.2 Giải quyết một số mục tiêu xung đột khác
Thách thức về các mục tiêu xã hội cho người thu nhập thấp cùng với thiết kế chỉnh trang đô thị

cần được giải quyết hài hòa. Việc chỉnh trang và cải tạo chung cư cũ tại các vị trí ‘đất vàng’ khó
có thể dung hòa mục tiêu tái định cư tại chỗ. Muốn bán tài sản phải thu hút người có thu nhập cao,
trong khi một bộ phận người nghèo khó có thể mưu sinh trên chung cư và họ cũng khó hòa nhập
với phong cách sống chi phí cao ở các công trình hiện đại. Điều này dẫn tới tỉ lệ tái định cư tại
chỗ thấp, và thanh lọc nhiều về mặt xã hội sau khi cải tạo. Tỉ lệ tái định cư tại chỗ vì thế không
cần ‘neo’ quá cao (gần 100%) và nên cho đền bù bằng tiền để người thu nhập thấp chủ động và
giảm tải dân số trong khu vực trung tâm. Các giải pháp thiết kế (các tòa độc lập cho người tái định
cư) cùng các chính sách tái định cư linh hoạt bằng tiền hoặc bằng tài sản ở nơi khác phù hợp hơn
với các nhóm thu nhập sẽ có thể giải quyết nhu cầu tái định cư đa dạng. Tuy nhiên, giải pháp nào
cũng không thể thỏa mãn tất cả nhu cầu và cơ chế tạo đồng thuận là cần thiết, đặc biệt khi các dự
án hợp tác không thể hoặc rất hạn chế việc áp đặt.
Cơ chế tạo đồng thuận cần được hoàn thiện cùng với năng lực thực hiện việc tổ chức đàm phán.
Về cơ bản chủ đầu tư là bên tổ chức các buổi đàm phán, tuy nhiên do lợi ích xung đột với chủ tài
sản, việc tổ chức thảo luận với cộng đồng cần thông qua một bên trung gian chuyên nghiệp để việc
thảo luận khách quan hơn. Chúng ta cũng có cơ chế và kinh nghiệm nhất định về lĩnh vực này.
Cơ chế để tiến hành thỏa thuận có thể tham khảo các quy định hòa giải cơ sở hoặc tổ chức đền bù
giải phóng mặt bằng với vai trò của chính quyền địa phương và các tổ chức chính trị xã hội. Đồng
thời, cũng có thể tham khảo và tổng kết các kinh nghiệm từ các dự án phát triển cộng đồngix cũng
như kinh nghiệm các chủ đầu tư thỏa thuận với dân cư khi mua lại chung cư thành công trước đây.
Tuy nhiên, có thể nói việc tổ chức đàm phán để xây dựng đồng thuận ở quy mô cộng đồng theo
tiếp cận hợp tác là lĩnh vực mới, cần phải hoàn thiện cả về khuôn khổ pháp lý (hướng dẫn thực
hiện, quy trình mẫu) và xây dựng năng lực cho các bên tham gia, đặc biệt là nhóm tổ chức các
cuộc đàm phán một cách chuyên nghiệp. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc chọn đúng người
quản lý quá trình đàm phán là quan trọng. Từ việc mời các bên liên quan cho tới cung cấp thông


tin, hỗ trợ thảo luận, và ra quyết định cần có người quản lý quy trình và hỗ trợ thảo luận chuyên
nghiệp. Các vấn đề tranh cãi sẽ được đánh giá độc lập về chuyên môn của bên thứ ba hoặc trọng
tài để đảm bảo tính trung lập trong đánh giá hoặc giám địnhx. Trong quá trình này, chính quyền
có thể đóng vai trò quan trọng, có thể làm trọng tài, cung cấp thông tin, hỗ trợ về pháp lý và hành

chính, hoặc thẩm định để hỗ trợ cho các cuộc đàm phán thành công. Chú ý là những dự án khẩn
cấp, chính quyền phải trở thành chủ đầu tư nên sẽ đóng vai trò của bên tổ chức thỏa thuận. Tuy
nhiên, chính quyền vẫn có thể thuê người quản lý quá trình thỏa thuận để cộng đồng thương thảo
các vấn đề cụ thể để đảm bảo khách quan.
Nhìn chung, thành công của việc xây dựng đồng thuận là sự kết hợp của tổ chức chuyên nghiệp,
không thiên vị để xây dựng lòng tin (trust building), phát huy nguồn vốn xã hội (social capital),
minh bạch về cơ chế (transparent mechanism), phương pháp tính toán và đánh giá có căn cứ
(evience based calculation), và phân bổ lợi ích công bằng, hài hòa (fairness).
Các giải pháp về tài trợ từ khu vực công ưu tiên áp dụng trong tình huống khẩn cấp. Nếu phải xử
lý các dự án cấp bách hoặc chung cư sắp sập đổ chính quyền có thể áp dụng cơ chế tài chính chi
trước - thu sau cho các chủ tài sản (hỗ trợ trực tiếp và thu lại sau của các chủ tài sản sau khi đóng
góp hoặc phát mại) hoặc cơ chế hỗ trợ tài chính/đất đai cho doanh nghiệp để họ thực hiện dự án ở
các khu vực khác. Hình thức đối ứng bằng quyền sử dụng đất này tương tự cơ chế của các dự án
BT giao quyền sử dụng đất không thu tiềnxi. Việc hỗ trợ chéo từ dự án khác có ưu điểm tránh phải
xây thêm sàn thương mại ở khu vực đã quá tải, tạo quỹ nhà mới ở ngoại vi giúp giảm mật độ dân
số ở trung tâm. Tuy nhiên, giốn như các vấn đề của mô hình BT hiện nay, việc không đấu giá
quyền sử dụng đất, chỉ định chủ đầu tư, và bù lỗ kinh doanh rất dễ tạo cơ hội xin-cho và tham
nhũng. Chất lượng các công trình tái định cư từ trước tới nay là minh chứng rõ ràng về hạn chế
của cơ chế này.

3 Tình huống nghiên cứu
3.1 Giới thiệu
Chung cư Nguyễn Thiện Thuật và Cư sá đường sắt ở quận 3, thành phố Hồ Chí Minh là khu vực
được nghiên cứu cải tạo theo cơ chế cải tạo chung cư cũ. Khu vực nghiên cứu rộng có diện tích
8,27ha gồm 13 lô chung cư (Nguyễn Thiện Thuật - 11, Lý Thái Tổ - 2), tổng diện tích sàn 65000m2
và khu nhà liên kế 938 căn trên diện tích 2,32 ha, công trình khác khoảng 3379m2 (Xem hình
dưới). Các chung cư có trên 50 năm tuổi đã xuống cấp nhưng chưa phải là nguy hiểm cần di dời.

Hình 2: sơ đồ vị trí chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3, TP. Hồ Chí Minh.

Nguồn: Sở QHKT TP HCM, 2017.
Đề xuất cải tạo khi kêu gọi các nhà đầu tư với điều kiện áp dụng đầy đủ các chính sách hiện hành
về bồi thường tái định cư cho người thu nhập thấp, diện tích nhà ở tối thiểu, và quy chuẩn xây
dựng khu ở dẫn tới phải điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch với quy mô dân số, hệ số sử dụng đất,
chiều cao tòa nhà cao hơn nhiều so với hiện trạng (Xem bảng dưới).
Tổng diện
tích khu đất

Mật độ xây
dựng toàn khu
(%)

Hệ số sử
dụng đất toàn
khu

Tầng cao
công trình tối
đa

Dân số
dự kiến

Theo NĐT đề 82.703 m2
xuất xây dựng
mới

55

13,2

64

24580
người

Theo đề xuất 59.836
trước 2013

55

30

8500
người

Theo quy hoạch 73.591
phân khu

40-50

28

9780
người

4-5

Bảng 1: đề xuất chỉ tiêu quy hoạch giữa các phương án cải tạo.

Nguồn: Sở QHKT TP HCM, 2017.

3.2 Đánh giá phương án đề xuất
Có thể nhận xét rằng giải pháp cải tạo cả 8,27 ha giải tỏa cả các khu vực nhà liên kế có quyền sử
dụng đất độc lập có chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư cao là lý do cần phải xây thêm
nhiều diện tích sàn thương mại để đảm bảo hiệu quả đầu tư. Việc phải đền bù các lô đất mặt tiền
đường Lý Thái Tổ có chi phí đền bù lớn đóng góp lớn cho yêu cầu nâng hệ số sử dụng đất (vượt
trên 2 lần) và dân số (vượt trên 2 lần). Mật độ dân cư và kinh doanh cao đột biến so với hiện tại
đe dọa tắc nghẽn cục bộ ở các tuyến đường khu vực vốn đã quá tải, đặc biệt là đường Nguyễn
Thiện Thuật.
Khu vực nhà liên kế có thể nâng cấp hạ tầng theo phương thức hợp tác mà không phải đập đi xây
lại toàn bộ. Việc tạo đồng thuận với các chủ tài sản có quyền sử dụng đất sẽ rất khó khi quy mô
hộ dân lớn, các tài sản khác biệt lớn về giá trị khi tiếp giáp mặt đường và bên trong. Nếu vấn đề
là hạ tầng xập xệ, các chủ sở hữu có thể đóng góp cải tạo với chi phí thấp hơn nhiều so với xây lại.
Từng cá thể hoặc cụm công trình làm riêng không cần phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài và dễ
thực hiện hơn về mặt xã hội. Tất nhiên phương án này đòi hỏi chủ tài sản phải có vốn đầu tư để
xây dựng.
Điều chỉnh quy hoạch phân khu tiềm ẩn ách tắc chưa được đánh giá. Phương án hiện tại chưa đi
kèm với đánh giá tác động lên hạ tầng khu vực – đặc biệt là giao thông. Với quy mô 3000 đến
4000 hộ dân và các diện tích đất thương mại dịch vụ, dự án này sẽ tạo ra nhu cầu đi lại ước tính
15’000 đến 20’000 chuyến đi mới mỗi ngàyxii. Nếu bán chung cư cho người giàu và không hạn
chế đi lại bằng xe hơi, có thể nhu cầu đi lại bằng phương tiện cá nhân quy đổi xe hơi sẽ rất lớn
(ước tính 17’000 chuyến xe hơi quy đổi tính theo mô hình giả định) gây ách tắc giao thông khu
vực.
Khu vực nhà chung cư chưa thực sự phải xây dựng lại. Các tòa chung cư xuống cấp nhưng chưa
rơi vào nhóm V (phải di dời khẩn cấp) có thể duy trì hoặc gia cố để sử dụng tiếp một cách an toàn.


Khu vực này hoàn toàn có thể sử dụng một thời gian nữa cho tới khi xây dựng được các phương

án khả thi về cả giao thông, tài chính, và xã hội.

3.3 Gợi ý về các lựa chọn
Khu nhà ở liên kế có thể chọn cách thức cải tạo hạ tầng thay vì phát triển toàn bộ. Khu nhà ở
chung cư có thể lựa chọn cách phân kỳ hợp lý để giảm thiểu chi phí tạm cư. Các giải pháp thiết
kế quan trọng nhất là giúp khu vực hạn chế số chuyến đi bằng xe cá nhân và đặc biệt là xe hơi vào
khu vực, ví dụ hạn chế xây dựng chỗ để xe hơi trong dự án, thiết kế các tuyến đi bộ đến ga Metro,
hạn chế kết nối xe hơi tại các tuyến dễ ách tắc (Nguyễn Thiện Thuật) và kết nối có kiểm soát để
tránh gây ách tắc cục bộ.
Nếu lựa chọn phạm vi cải tạo phù hợp, quy mô dân số và xây dựng có thể giảm đáng kể. Tính toán
sơ bộ để đầu tư cải tạo trong khu vực phạm vi chung cư 6ha có thể thấy phương án này dự kiến
cần đầu tư khoảng 3300 tỉ đồng (xây thêm 1’100 căn hộ để bán tương đương 110’000m2 sàn xây
dựng gộp, 20’000m2 sàn thương mại, với hệ số sử dụng đất là 8,75 - cao hơn ban đầu là 5.0 - dân
số tăng thêm 4400 người, và chiều cao trong giới hạn 20 tầng) là có thể đủ lời để thực hiện chính
sách tạm cư và bồi hoàn diện tích xây dựng ở tỉ lệ 110%. Số chuyến đi quy đổi ra xe hơi có thể
giảm xuống gần hai lần để giảm tải cho hạ tầng (còn khoảng 10’000 chuyến đi/ngày và trên 900
chuyến xe hơi quy đổi giờ cao điểm). Trong khi đó, các chỉ tiêu về cây xanh, công trình công cộng,
diện tích nhà ở tối thiểu, và tái định cư vẫn đáp ứng yêu cầu theo khung chính sách hiện hành.
Thiết kế tốt hơn dựa trên hiểu biết về kinh tế, kỹ thuật, và xã hội sẽ giải quyết tốt hơn các thách
thức. Phương án trên chỉ là ví dụ để hình dung sự khác biệt giữa các phương án thiết kế có thể đem
lại. Khi thay đổi cách tính chi phí lãi vay, mức lợi nhuận kỳ vọng, khả năng hấp thụ thị tường, hay
phân kỳ đầu tư, các chỉ số về sử dụng không gian có thể thay đổi. Tuy nhiên, việc điều chỉnh phạm
vi hợp lý giúp phương án khả thi hơn khi giảm đáng kể dân số tăng thêm, diện tích sàn xây thêm
và áp lực lên hạ tầng khu vực. Bên cạnh đó, nếu thiết kế cải tạo theo hướng sử dụng phương tiện
phi cơ giới và giao thông công cộng, áp lực chất tải lên giao thông sẽ tiếp tục giảm. Ngoài ra,
những giải pháp thiết kế phù hợp với đặc điểm kinh tế địa phương, với cấu trúc xã hội và khả năng
chi trả sẽ giúp tạo đồng thuận xã hội.

4 Thay cho kết luận
Các phân tích về mối quan hệ lợi ích và tham khảo tình huống nghiên cứu cho thấy có cơ sở để

cho rằng nhiều lo ngại về cải tạo chung cư cũ có thể được giảm thiểu bằng các giải pháp thiết kế
đánh giá có cơ sở, cơ chế thỏa thuận quy hoạch và thực thi cam kết minh bạch, và xây dựng đồng
thuận hiệu quả.
Mô hình hợp tác phát triển phụ thuộc vào chủ đầu tư như hiện nay cần minh bạch hơn và nhất quán
hơn trong thiết kế và sử dụng không gian bên ngoài căn hộ, minh bạch trong điều chỉnh các chỉ
tiêu quy hoạch với chính quyền địa phương để giảm tính bất định trong thỏa thuận và thúc đẩy hợp
tác. Điều này sẽ giúp chủ tài sản bớt ảo tưởng về lợi ích, chủ đầu tư chủ động về phương án kinh
doanh và chính quyền/chủ tài sản ràng buộc họ thực thi các cam kết của mình.
Đánh giá tác động giao thông TIA, quản lý cải tạo theo mô hình TOD và quản lý phát triển tích
hợp là xu hướng tất yếu trong quản lý cải tạo các chung cư cũ và phát triển đô thị nói chung. Đánh
giá tác động giao thông phải trở thành căn cứ pháp lý để cho phép đầu tư dự án. Nếu dự án cải tạo
phụ thuộc vào năng lực hệ thống vận tải công cộng tương lai, cần phải trì hoãn việc cải tạo cho
đến khi hệ thống mới có đủ khả năng hấp thụ nhu cầu đi lại tăng thêm.


Các cuộc thi thiết kế sẽ giúp thành phố tránh lệ thuộc vào đề xuất một chiều của nhà đầu tư cũng
như lựa chọn giải pháp phù hợp hơn và khả thi hơn. Đầu tư vào thiết kế và nghiên cứu nhu cầu
địa phương, nghiên cứu bổ sung quy trình pháp lý về quy trình xây dựng đồng thuận và xây dựng
năng lực của người tổ chức và quản lý quá trình đàm phán là việc cần ưu tiên trong giai đoạn hiện
nay.
Thành phố Hồ Chí Minh, 24/07/2017
Báo cáo của Cục Nhà ở, Bộ Xây dựng, 2014.
Sở Xây dựng Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, 2016.
iii
Tọa đàm giải pháp cải tạo chung cư cũ, Pháp luật, 2016-06-11.
iv
Dự án C4 Giảng Võ, Hà Nội.
i

ii

v

Dự án chung cư B6, Giảng Võ, Hà Nội.

vi

CALTRANS 2002. Guide for the traffic impact studies. California, USA.
DAO XUAN LUC, D. M. T., CHU CONG MINH 2015. Đánh giá tác động giao thông theo phương pháp ITE
(Mỹ). Giao thong van tai, 2015 25.
vii

viii

Xem thêm trong BANISTER, D. 2005. Unsustainable Transport: City Transport in the New Century, Routledge.
và cervero CERVERO, R. 2001. Integration of urban transport and urban planning. In: FREIRE M., S. R. (ed.) The
Challenge of Urban Government. Washington DC: World Bank Institute.
ix
Xem thêm trong ACVN 2014. Affordable housing. In: THI, V. V. & DIEU, A. L. (eds.). Hanoi, Vietnam.
x
Xem thêm trong www.CBAsia.org
xi
Cải tạo chung cư Nguyễn Công Trứ ở Hà Nội đề xuất hỗ trợ gần 2000 tỉ cho 2000 căn hộ nát tại quận Hai Bà Trưng,
Hà Nội. Xem thêm HONG, K. 2015. Du an cai tao tap the Nguyen Cong Tru lien tuc that hen [Online]. Vietnamnet.
Available: />xii
Giả thuyết mỗi người có bình quân 1,5 chuyến đi mỗi ngày.