Dồn điền đổi thửa đất đô thị (urban land consolidation)

‘Dồn điền đổi thửa’ đất đô thị

TS. Nguyễn Ngọc Hiếu – Học viện Hành chính Quốc gia
Tóm tắt: Bài viết trao đổi về khả năng vận dụng công cụ ‘tái điều chỉnh đất
đai’ nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất đô thị sử dụng cách tiếp cận phát triển
đồng thuận. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cơ cấu, phải
chăng đây là một trong những lời giải giống cách làm ‘dồn điền đổi thửa’ ở
nông thôn nhằm giải quyết hậu quả quá trình đô thị phát triển kiểu xôi đỗ và
giải phóng sức sáng tạo phát triển từ cộng đồng.
Từ khóa: dồn điền đổi thửa, tái điều chỉnh đất đô thị, phát triển đồng
thuận, quy hoạch cải tạo đô thị.
1 Sự cần thiết phải có công cụ quản lý phát triển trong bối cảnh mới
Đô thị Việt Nam đã tăng trưởng nhanh trong vòng gần 30 năm qua nhưng đã
giảm tốc trong thời gian gần đây. Thống kê trong giai đoạn 2000-2010 cho thấy
dân số đô thị tăng 1% thì diện tích đô thị tăng từ 1.5% đến 3%. Diện tích đất ở
đô thị tăng bình quân 8%/năm trong cùng giai đoạn, nhanh hơn gần ba lần tốc
độ tăng dân số tại khu vực đô thị (~3%năm) (Ha Van Dong 2013). Tuy nhiên,
từ năm 2011 trở lại đây, tốc độ tăng trưởng về dân số và không gian chững lại
cùng với sự suy giảm của tốc độ tăng trưởng kinh tế.
Tăng trưởng đô thị trong cơ chế thị trường thường có tính chu kỳ với các giai
đoạn mở rộng nóng (expansion - boom) và điều chỉnh lạnh (burst - adjustment)
kế tiếp (Fred Harrison 2005). Giai đoạn phát triển „nóng‟thị trường có xu hướng
chạy theo các dự án lấy đất giá rẻ để đầu cơ. Hậu quả là ngày càng nhiều các dự
án „xôi đỗ‟ vung vãi ra xa nội đô với cách thức sử dụng đất không liền khoảnh,
phát triểndang dở, rời rạc, và kết nối kém với hệ thống hạ tầng xung quanh. Khi
các nhà đầu cơ nhận ra họ đã mua sản phẩm gì với giá vượt quá khả năng chi trả
của đa số dân cư, và đặc biệt là cung vượt xa cầu thì đã muộn.
Giai đoạn đóng băng cần những thay đổi tái cơ cấu phát triển. Dự án có triển
vọng tái cơ cấu chính là các dự án gần, kết nối hạ tầng tốt. Thuật ngữ chuyên
ngành gọi là khu vực tái phát triển (brownfield). Các dự án mọc lên giữa đồng
không mông quạnh (greenfield) sẽ bị đào thải trước. Giai đoạn 2011 – 2014 cho

© Dr. Hieu Nguyen 2014

Trang 1


thấy các dự án sống sót đều là các dự án ở gần có thể giảm chi phí đầu tư vào
hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội1.
Tuy nhiên, việc giải quyết hậu quả tăng trưởng nóng không chỉ trông chờ vào
các chủ đầu tư kinh doanh. Trước khi doanh nghiệp „làm‟ đô thị mới cạn kiệt
sức lực vì suy thoái họ cũng đã hầu nhưkhông quan tâm đến việc lấp các khoảng
trống xôi đỗ do mình tạo ra. Lợi nhuận thấp và tính phức tạp về sở hữu của cư
dân tại chỗ là những lý do chính. Để càng lâu, các khu vực này việc lấn chiếm
và xây dựng tự phát sẽ phá hỏng cơ hội cải thiện chất lượng sống, hình thành
các khu vực xập xệ và lãng phí đất. Có thể nói những khu vực như vậy
cầnnhững chủ thể và cách làm phù hợp để lấp đầy các khoảng trống do phát
triển kiểu „nhảy cóc‟ và chuyển đổi đất đai tại các khu vực đã có dân cư sinh
sống.
Từ góc độ Nhà nước, cách làm phù hợp là việc bổ sung những công cụ giúp các
chủ thể tự nguyện và chủ động tham gia vào thực hiện quy hoạch. Những tồn
tại dai dẳng của nhà siêu mỏng, siêu méo, đất nông nghiệp xen kẹt, đất vườn
chia nhỏ và chuyển đổi tự phát ở ven đô cho thấy đô thị cải tạo rất khó thực hiện
nếu chỉ dựa vào lực lượng thanh tra hay quyết định hành chính. Chúng ta cần
công cụ quản lý giúp dung hòa mâu thuẫn trong phát triển, chia sẻ lợi ích và
đóng góp vào cải thiện tình hình chung. Đó là công cụ phát huy và thúc đẩy
tính đồng thuận xã hội trong phát triển (consensus building) kết hợp sức mạnh
cộng đồng, các động lực của thị trường nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ định hướng
của Nhà nước.
2

Phát triển đồng thuận và ‘dồn điền đổi thửa’ ở Việt Nam

Trên thế giới, công cụ giúp phát huy tính đồng thuận trong phát triển đã được sử
dụng ở nhiều quốc gia. CHLB Đức từ đầu thế kỷ 20 đã phát triển công cụ „tái
phân thửa‟ (land readjustment) và được nhiều quốc gia học tập. Tại Nhật Bản,
30% diện tích đô thị ở Nhật Bản sau thế chiến thứ 2 được cải tạo theo cách thức

1

Thị trường bất động sản cũng đã điều chỉnh giai đoạn 1997 – 2000 khi luồng vốn nóng từ thị
trường khu vực suy giảm.Tuy nhiên, đợt điều chỉnh này chỉ củng cố xu hướng cũ bởi nội lực
tăng trưởng mở rộng còn lớn. Đợt điều chỉnh từ 2011 dường như khẳng định xu hướng tái cơ
cấu - thay vì mở rộng là chiều sâu bởi „nguồn lực‟ để tăng trưởng là sức mua nội địa đã giảm
mạnh.
© Dr. Hieu Nguyen 2014

Trang 2


này; 84% các đô thị ở Hàn Quốc sử dụng công cụ này và những vùng đô thị lớn
có nhiều cư dân ở như Seoul thì khoảng 50% diện tích cải tạo phát triển đô thị
dựa trên thỏa thuận thay vì thu hồi trắng (Schnidman Frank 1988). Thống kê
cho thấy Thụy Điển, Canada, Úc, Tây Ban Nha, Israel, Thổ Nhĩ Kỳ, Colombia,
Ấn Độ, Bhutan, Nepal, Indonesia, Malaysia, Thái Lan, Đài Loan… cũng đang
sử dụng công cụ này (Lan Anh Tran and Minh Nguyen Du 2014;Robin Rajack
2014).
Cách làm huy động sức mạnh cộng đồng trong cải tạo phát triển thực ra cũng đã
có tại Việt Nam từ lâu. Việc „dồn điền đổi thửa‟để tổ chức lại việc sử dụng đất
trongnông nghiệptừ những năm 2000 chính là cách làm điển hình cho phát triển
đồng thuận2. Chính sách khoán 10 gần 30 năm trước đã tạo ra số lượng thửa đất
rất lớn và việc giảm số thửa thực chất là một dạng củng cố đất đaigiống đô thị

hiện nay3.
Tại các đô thị, phong trào hiến đất làm đường tại nhiều đô thị và ven đô ở Việt
Nam từ đầu những năm 2000 thực chất cũng là một dạng „dồn điền đổi thửa‟.
Thành phố Đà Nẵng đã có một con đường Phạm Như Xương được 214 hộ dân
hiến đất để phát triển. Nhiều địa khu vực ven đô ở các đô thị như Hà Nội,
Thành phố Hồ Chí Minh đã vận động và được người dân ủng hộ để góp đất, sau
đó người dân cũng tự điều chỉnh để khai thác mặt đường mới (Hieu 2011).
Chương trình mở rộng hẻm ở Thành phố Hồ Chí Minh gần đây cũng tiếp cận
theo hướng này nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc về kinh phí.
Gần đây, nhiều cộng đồng đã cải tạo và xây dựng nhà ở giá rẻ trong đó có quá
trình tái phân thửa ở Hải Dương, Vinh, Việt Trì, và Tân An. Các dự án trên vận
động hộ gia đình tự nguyện thỏa thuận chia lại đất và xây dựng hạ tầng và nhà
ởtheo quy hoạch được phê duyệt. Theo đánh giá của chính người dân tham gia

Dồn điền đổi thửaở nông thôn Việt Nam có thể hiểu „là quá trình thỏa thuận của các hộ gia
đình với sự hỗ trợ và chỉ đạo và ‘xúc tác’ của chính quyền trong việc hoán đổi vị trí các thửa
đất ở quy mô cộng đồng thôn/làng nhằm hợp lý hóa việc tổ chức lại sản xuất và đầu tư trong
nông nghiệp quy mô lớn, cơ giới hóa, và chuyên môn hóa’.
2

3

Chính sách khoán 10 năm 1988 đặt mục tiêu chia đều tư liệu sản xuất đất đai theo nhân khẩu
và đơn vị hộ. Khi nhân khẩu, lao động, và hộ biến động, đất bị chia lại nhiều lần làm đất bị xé
lẻ ra để đạt mục tiêu công bằng về diện tích, về loại đất, vị trí đất „có tốt – có xấu – có gần –
có xa‟.
© Dr. Hieu Nguyen 2014

Trang 3

và các chuyên gia thì các dự án trên đều thành công trên nền tảng phát triển
đồng thuận (ACVN 2014).
Tuy nhiên, vấn đề nhân rộng các dự ánphát triển đồng thuận vẫn chưa thuận lợi.
Các hỗ trợ như vay vốn tín dụng quay vòng giá rẻ của Liên minh các Thành phố
(Cities Alliance), hỗ trợ kỹ thuật của Hiệp hội đô thị Việt Nam (ACVN) và liên
minh quyền nhà ở châu Á (ACHR) vẫn chưa đồng bộ với khung thể chế hiện
nay. Dường như thành công của dự án lệ thuộc nhiều vào các hoạt động hỗ trợ
dự án thí điểm. Việc dồn điền đổi thửa ở nông thôn trong các tỉnh vẫn có những
huyện này làm tốt và huyện khác thì không (Anh Tho 2007). Việc cần làm của
chúng ta là hoàn thiện cơ chế này một cách đồng bộ để giúp quá trình phát triển
đồng thuận được „nhân bản‟. Chúng ta cùng điểm lại các kinh nghiệm về vấn
đề này ở các quốc gia khác trên thế giới.
3 Kinh nghiệm quốc tế sử dụng công cụ ‘tái phân thửa’
Trên thế giới, việc điều chỉnh đất đô thị kiểu tái phân thửa là „biện pháp phát
triển đất đai cùng với việc phát triển hoặc cải thiện hạ tầng cơ sở cũng như
tăng cường tính hữu ích/giá trị của đất đai‟ (Ochi Takeo 2012). Quá trình này
hỗ trợ các chủ sử dụng đất thỏa thuận tái điều chỉnh ranh giới và vị trí thửa đất
của mình để cải tạo phát triển theo quy hoạch, trong đó có đóng góp một phần
diện tích để bố trí hạ tầng và xây dựng công trình công cộng (Xem hình dưới).
Về mặt tên gọi, có hai công cụ đang được sử dụng rộng rãi là tái điều chỉnh
(land readjustment) và hội thửa (land pooling)4.

4

Hai công cụ trên cùng hỗ trợ quá trình phân chia lại đất, nhưng có khác biệt nhỏ là công cụ land pooling có
chuyển giao về mặt pháp lý các thửa đất cho bên trung gian trước khi chia lại còn land readjustment thì không.

© Dr. Hieu Nguyen 2014

Trang 4


Hình 1: mô hình khái niệm tái phân thửa
Nguồn: Haidep (HAIDEP 2005)
Công cụ „dồn điền đổi thửa‟ là một phân khúc để các dự ánphát triển có được
đất. Trong một đô thị, mỗi giai đoạn phát triển, và mỗi khu vực có thể vận dụng
nhiều công cụ phù hợp. Tùy thuộc vào tính chất công cộng của dự án, chính
quyền có thể thu hồi hoặc để thị trường giải quyết. Những dự án có tính công
cộng nhât định, lợi ích gắn với cộng đồng cụ thể sẽ ưu tiên sử dụng công cụ
phát triển đồng thuận và tái phân thửa. Tất nhiên sự hỗ trợ của Nhà nước ở quy
mô cộng đồng hay lớn hơn là tất yếu (Xem hình dưới).

© Dr. Hieu Nguyen 2014

Trang 5


Tự nguyện - thị trường lợi ích tư

Lợi ích công cộng chức năng chung

Phát triển theo thỏa thuận riêng

Sử dụng quyền lực công để hỗ trợ phát triển

Di dời toàn bộ để phát triển
Thương lượng tái phân thửa
Điều chỉnh ranh giới các thửa
Cắt ra cho thuê

Quy hoạch chia lô

Mua một phần
Đồng thuận
phát triển
dựa trên trao
đổi

bán

Trao đổi - vị trí

Thừa kế

Tự nguyện đổi quyền
sủ dụng

Hưởng dụng

Củng cố đất đai thông thường

Củng cố đất đai theo thủ tục đơn giản
Tự nguyện
chỉnh lý theo
quy định - hợp
thức hóa

Củng cố đất đai nhanh

Tổ chức lại quyền tài sản

Củng cố tái phát triển vì hoạt động đặc thù
khác
Thu hồi

Hình 2: Phân loại hình thức phát triển đất – dịch lại sơ đồ mô hình CHLB Đức
Nguồn: GS.TS. Holger Magel, 2004, Chủ tịch hội phát triển và tái phân lô đất đai,
Đại học Bách khoa Munchen, 2004.(Thomas Joachim 2005)

Trong quá trình thực thi, việc điều chỉnh đất còn cần các công cụ pháp lý khác
để điều tiết lợi ích các bên và hỗ trợ sự hợp tác. Điển hình trong số đó là công
cụ ngân hàng đất đai5 (land banking), thuế lợi tức gia tăng giá trị tài sản6
(bettement tax/increment levies) và hợp tác phát triển hạ tầng7 (joint-facilities
development). Các công cụ này giúp cho các thỏa thuận và hỗ trợ của Chính
quyền thuận lợi hơn.

5

Ngân hàng đất là tổ chức đầu tư mua lại đất dư thừa khi thị trường ế ẩm, đất giải chấp, đất thu hồi để dự trữ làm
hạ tầng… Ngân hàng có chức năng giống tổ chức phát triển quỹ đất ở Việt Nam xong tổ chức này ở Việt Nam
chưa làm chức năng phát triển quỹ mà chỉ tập trung đi giải phóng mặt bằng „thuê‟.
6

Các dạng thuế/phí này giúp hoàn vốn dự án tái điều chỉnh đất đai nhanh hơn nhờ vào thuế trực thu các trường
hợp bán được đất đấu giá có giá trị gia tăng cao. Các thuế/phí này giúp Nhà nước hoàn vốn khi đóng góp đất
hoặc cho vay dự án.
7

Hợp tác phát triển hạ tầng là đạo luật về đóng góp đất đai/không gian và hợp tác chia sẻ chi phí để phát triển hạ
tầng. Thực chất cơ chế này giống với việc nhà nước và nhân dân cùng làm trong xây dựng hạ tầng ở nông thôn

nhưng chặt chẽ hơn về quyền và nghĩa vụ các bên cũng như các vấn đề pháp lý trong sử dụng đất đai và đầu tư.

© Dr. Hieu Nguyen 2014

Trang 6


Việc dồn điền đổi thửa có thể có nhiều dạng và quy trình, xong về cơ bản có các
bước như:
1. Chọn địa điểm phù hợp – tìm cộng đồng và khu vực có triển vọng;
2. Đề xuất quy hoạch mới với tất cả các hộ tham gia nhập thửa trong một dự
án và thành lập pháp nhân để triển khai dự án và phê duyệt quy hoạch;
3. Định giá phần giá trị đóng góp của từng thành viên trên hiện trạng;
4. Tính toán phân bổ lợi ích và đóng góp theo tỉ lệ đất hiện trạng và đóng
góp của các hộ;
5. Đầu tư xây dựng hạ tầng, chỉnh trang các công trình và kết nối hạ tầng;
6. Đăng ký sở hữu cho các lô đất mới và có thể sử dụng/sang nhượng;
7. Đấu giá phần đất dư và chi trả thuế/phí để hoàn vốn dự án.
Quy trình nói trên chỉ mô tả hình dung các công việc phải làm. Trên thực tế,
quá trình tiến hành các bước có thể ngắn và dài phụ thuộc vào quy mô dự án, số
lượng chủ thể thỏa thuận và tính phức tạp. Ví dụ các bước 6 và 7 có thể thay
đổi trình tự và dự án nhỏ có thể tiến hành đồng thời một số bước thỏa thuận và
dự án lớn cần phải tách bạch và tiến hành nhiều hoạt động song song.
Lợi ích cơ bản của mô hình tái phân thửa là (Schnidman Frank 1988):
 Cho phép phát triển tòan diện khu vực với sự tăng cường tính năng sử dụng

đất;
 Phân bổ tương đối công bằng về chi phí và lợi ích giữa các bên tham gia;
 Giữ được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (quyền tài sản);
 Cho phép sự tham gia của các bên và quy trình ít thiên vị.

Có thể nói ưu điểm nổi bật của công cụ này là không cần sử dụng hoặc sử dụng
hạn chế cưỡng chế giải tỏa khi thu hồi đất và áp dụng tốt cho các loại dự án đặc
thù trong giai đoạn củng cố. Ở Việt Nam, có thể áp dụng ở nhiều loại dự án cải
tạo các khu vực nhỏ, có liên quan nhiều đến đất ở và đất vườn ao liền kề, các lô
đất gần mặt đường khi chỉnh trang đô thị và giải quyết nhà siêu méo siêu mỏng.
Công cụ này cũng cho phép linh hoạt trong giải quyết vấn đề và đơn giản hóa
khi tiếp cận bởi sự đồng thuận và đề xuất đến từ cộng đồng thì các mức độ cải
tạo là đa dạng và phát huy sức sáng tạo của địa phương và bổ sung cho các khu
vực chủ đầu tư phát triển lớn ít quan tâm.

© Dr. Hieu Nguyen 2014

Trang 7


Bên cạnh thuận lợi, công cụ này cũng có một số nhược điểm (UN-ESCAP
1995;Whalen J.P. 2006):
 Công cụ này chỉ áp dụng được ở khu vực đất có tiềm năng tăng giá, còn nếu
nhu cầu không tăng, giá đất không „sốt‟ hay nhu cầu mới không có dồi dào
thì không áp dụng được vì không bán được đất dư;
 Việc áp dụng đòi hỏi chi phí và nỗ lực rất cao của cả doanh nghiệp, cộng
đồng, và Nhà nước;
 Những gia đình hay hộ nhỏ rất khó tham gia vào dự án vì không còn đất để
hiến dễ gây mất đồng thuận;
 Quá trình tái phân thửa khó kiểm soát để đảm bảo yếu tố môi trường do lợi
nhuận quá lớn dẫn dắt;
 Tiền do nhà nước hỗ trợ không đến cùng với các yêu cầu của cộng đồng dẫn
đến chậm dự án;
 Dự án có thể kéo dài và vấn đề vụ lợi và đầu cơ của những người tham gia
làm chậm quá trình thỏa thuận;

 Nhiều khu vực đất gần trung tâm có quy mô lô nhỏ, hạ tầng và thửa xiên
méo kém giá trị nhưng giá đất vẫn cao làm cho dự án khó thành công về mặt
tài chính.
Kinh nghiệm triển khai các dự án „dồn điền đổi thửa‟ ở các nước đã sử dụng
cho thấy cần chú ý:
Cộng đồng thỏa thuận nhưng Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng. Chủ thể
tham gia trong dự án thường là chính quyền đô thị8 sẽ đứng ra hỗ trợ thỏa thuận
bằng việc phê duyệt quy hoạch và công nhận và hỗ trợ thi hành các thỏa thuận.
Do việc chia lại đất khá nhạy cảm về lợi ích và rất dễ đầu cơ, vấn đề căn bản
trong quá trình thực hiện là Chính quyền phải cam kết song hành cùng cộng
đồng và hệ thống pháp luật đảm bảo minh bạch trong quá trình ra quyết định và
phân chia lợi ích.

Cơ quan tham gia vào dự án thông thường là chính quyền đô thị, nhưng một số quốc gia có mô hình
riêng như Indonesia là chính quyền trung ương, Hàn Quốc là doanh nghiệp phát triển nhà thuộc Bộ
Xây dựng, và ở một số nơi khác hình thành một tổ chức độc lập có thẩm quyền theo khu vực để triển
khai việc này.
8

© Dr. Hieu Nguyen 2014

Trang 8


Nhân dân đóng góp, Nhà nước giảm gánh nặng nhưng vẫn cần hỗ trợ. Tham
khảo kinh nghiệm quốc tế cho thấy mỗi hộ phải đóng góp một tỉ lệ nhất định (có
thể là từ 30% đến 50%) để làm đường hoặc bán đi để lấy tiền xây hạ tầng nếu
không có hỗ trợ của Nhà nước (Robin Rajack 2014). Tỉ lệ này ở có thể giảm
xuống cho những hộ có diện tích đất quá nhỏ (dưới 30m2) bởi họ thường rất
nghèo. Luật pháp ở mỗi quốc gia phải xây dựng một hệ thống điều chỉnh để hỗ

trợ cộng đồng cho phù hợp với tập quán địa phương. Do phải thực hiện mục
tiêu xã hội, kinh nghiệm quốc tế cho thấy tỉ lệ các dự án tự cân đối được vốn để
đạt được mục tiêu chỉ là 30% (Hàn Quốc) hoặc thấp hơn (Đài Loan chỉ là 10%),
có nghĩa là 70% đến 85% các dự án vẫn cần hỗ trợ của Nhà nước, đặc biệt là
đóng góp bằng„đất‟và tài trợ trước, sau đó thu hồi bằng thuế sau khi các chủ sử
dụng bán lại.
Một số vướng mắc khác của việc dồn điền đổi thửa là xử lý các trường hợp lợi
dụng và quá ích kỷ kiểu Chí Phèo’.Trong quá trình thoả thuận có thể một vài hộ
gia đình bất hợp tác, không chịu chia sẻ lợi ích hoặc quá ích kỷ. Đối với nhóm
người này Nhà nước có thể cưỡng chế để ngăn chặn suy nghĩ kiểu “Chí Phèo”.
Luật pháp của Nhật bản, Đài Loan, hay nhiều quốc gia quy định là chỉ cần trên
2/3 số hộ biểu quyết là chính quyền địa phương ra quyết định có giá trị cưỡng
chế thi hành (Robin Rajack 2014). Tính cưỡng chế cũng vẫn là yêu cầu bắt
buộc để đảm bảo thực thi trong bối cảnh tâm lý dân „gian‟ và tâm lý đầu cơ luôn
thường trực của của thị trường đất.
4 Thay cho kết luận
Giai đoạn củng cố là thời cơ tốt thúc đẩy sự cần thiết phải thể chế hóa công cụ
„dồn điền đổi thửa‟ đất đô thị để nhân rộng các dự án thí điểm thành công và bổ
sung cho cách làm phát triển không lệ thuộc vào chủ đầu tư kinh doanh trong
bối cảnh hiện nay. Khuyến nghị từ các nghiên cứu quốc tế và trong nước về áp
dụng sử dụng cách làm này để cải tạo đô thị ngày càng nhiều (Archer 1990;Hieu
2011;Lan Anh Tran & Minh Nguyen Du 2014;Liem 2014;Robin Rajack 2014).
Lợi ích và tác dụng của công cụ này trong giảm di dời cưỡng bức, huy động tốt
nguồn vốn xã hội trong phát triển và giảm gánh nặng ngân sách cũng đã rõ. Chú
ý rằng phạm vi áp dụng công cụ này có thể khá lớn, tới 30% khu vực ven các đô
thị lớn (căn cứ vào kinh nghiệm quốc tế).
Vấn đề căn bản trong „dồn điền đổi thửa‟ là làm thế nào để chia được „lợi‟ và
„thiệt‟ cho rõ ràng và đều tới mức chấp nhận được. Lợi ích đem lại về cơ bản là
không có chủ đầu tư hưởng lợi riêng nên cộng đồng hưởng toàn bộ lợi ích của
© Dr. Hieu Nguyen 2014

Trang 9


dự án. Khó khăn nếu có là cách tính giá trị của các vị trí đất trước và sau khi cải
tạo cùng với cách chia sẻ các chi phí đầu tư xây dựng công trình công cộng.
Vấn đề này mang tính kỹ thuật và đòi hỏi tính chuyên nghiệp xong có lẽ đơn
giản hơn việc làm thế nào để chính quyền cam kết tham gia và quyết tâm làm
đến cùng quá trình này. Cơ chế khuyến khích cần điều chỉnh và bổ sung để giúp
cả cộng đồng, tư vấn, và chính quyền có động lực thực sự để tham gia vào „cuộc
chơi‟ này.
Hoàn thiện và vận dụng công cụ này đòi hỏi một quá trình nghiên cứu và triển
khai lâu dài.Việc nhân rộng các dự án dồn điền đổi thửa vẫn phụ thuộc vào cả
một chuỗi các yếu tố như văn hóa, cộng đồng, kỹ thuật, và thể chế nên cần thực
hiện có chọn lọc. Các vấn đề kỹ thuật chuyển giao cũng như kinh nghiệm có lẽ
không phải là trở ngại. Vấn đề cũng nằm ở sự quyết tâm nội tại của lãnh đạo và
chính quyền địa phương có đủ động lực để thực hiện vấn đề này xuyên suốt thời
gian dài (qua nhiều nhiệm kỳ) hay không.
Mong rằng Việt Nam sẽ sớm xây dựng chương trình nghiên cứu để thể chế hóa
công cụ này phục vụ sự phát triển đất nước trong giai đoạn hiện nay.

Hà Nội, 31/07/2014

Tài liệu tham khảo

ACVN 2014, Affordable housing, ACVN, Hanoi, Vietnam.
Anh Tho. Nhin lai cuoc cach mang don dien doi thua. Kinh te nong thon . 2007.
Ref Type: Generic
Archer, R.W. 1990. An outline of urban land policy for developing countries of
Asia Bangkok, Asian Institute of Technology.

Fred Harrison 2005, "Genesis of the boom and bust cycle," In Boom and bust
house prices, banking and the depression of 2010, 1st ed. Fred Harrison, ed.,
London: Shepheard-Walwyn, pp. 135-170.
Ha Van Dong 2013. Hien trang su dung dat dai: nhin tu 3 cuoc tong dieu tra lon.
Kinh te va du bao (Economy & Forecast Review), 2013, (15)
HAIDEP 2005, Discussion report Hanoi.
© Dr. Hieu Nguyen 2014

Trang 10


Hieu, N. N. 2011, Quan ly chuyen doi dat ket va dat ven du an phat trien trong
qua trinh do thi hoa, National Academy of Public Administration, Hanoi.
Lan Anh Tran & Minh Nguyen Du Boi canh phat trien do thi o Vietnam va kha
nang ap dung co che thu gom/tai dieu chinh dat dai, In Tai phan thua va kha
nang ap dung trong boi canh phat trien o Vietnam, Can Tho, Vietnam.
Liem, P.S. 2014. Ban ve quan ly phat trien do thi theo quy hoach. Kien truc Viet
nam, 2014, (3)
Ochi Takeo 2012, Proposals on urban plan management, JICA, Hanoi.
Robin Rajack Land Pooling and Land Readjustment: A Global Overview, In
Land Pooling and Land Readjustment and its Application in the Vietnam
Context, Can Tho, Vietnam.
Schnidman Frank Land readjustment, In Urban land.
Thomas Joachim Actual trends concerning Land management, Land
readjustment and land consolidation, In Action G9 of COST, Thessaloniki,
Greece.
UN-ESCAP 1995, "Selected initiatives on access to land for the urban poor," In
Municipal land management in Asia, New York: United Nations.
Whalen J.P. 2006, Pros and cons of land pooling programs, PlanPacific Inc..

© Dr. Hieu Nguyen 2014

Trang 11