Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả quá trình thực hiện của dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhà nước bằng phương pháp AHP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM



HUỲNH TẤN LẠC

XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐÁNH GIÁ
HIỆU QUẢ QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CUA DỰ
ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI THEO
QUY ĐỊNH NHÀ NƯỚC
BẰNG PHƯƠNG PHÁP AHP
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp
Mã ngành: 60 58 02 08

TP. HCM, năm 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM



HUỲNH TẤN LẠC

XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐÁNH GIÁ
HIỆU QUẢ QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CUA DỰ
ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở XÃ HỘI THEO
QUY ĐỊNH NHÀ NƯỚC
BẰNG PHƯƠNG PHÁP AHP

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: KTXD Công trình Dân dụng và Công nghiệp
Mã ngành: 60 58 02 08

CÁN BỘ HDKH: TS. ĐINH CÔNG TỊNH

TP. HCM, năm 2017


-i-

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học:

TS. ĐINH CÔNG TỊNH
Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ
TP.HCM ngày 03 tháng 5 năm 2017.
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
TT

Họ và tên

Chức danh
Hội đồng

1

PGS. TS. Lương Đức Long

Chủ tịch

2

TS. Phạm Vũ Hồng Sơn

Phản biện 1

3

TS. Chu Việt Cường

Phản biện 2

4

PGS. TS. Nguyễn Thống

Ủy viên

5

TS. Nguyễn Thanh Việt

Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được sửa chữa
(nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn

PGS. TS. Lương Đức Long


- ii -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ
TP. HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: HUỲNH TẤN LẠC

Giới tính: nam

Ngày, tháng, năm sinh: 01/01/1989

Nơi sinh: Đồng Nai

Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng
công trình DD & CN

MSHV: 1441870023

I. Tên đề tài
Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả quá trình thực hiện của dự án xây dựng
nhà ở xã hội theo quy định nhà nước bằng phương pháp AHP.

II. Nhiệm vụ và nội dung
1. Nhiệm vụ
Mục tiêu chung của việc nghiên cứu đề tài “Xây dựng mô hình đánh giá hiệu
quả quá trình thực hiện của dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhà nước
bằng phương pháp AHP” là tìm ra các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự án
nhà ở xã hội nhằm xây dựng một mô hình theo phương pháp AHP chung để đánh giá,
ra quyết định lựa chọn phương án đầu tư tối ưu.
Các phân tích đánh giá trong phạm vi luận văn này gồm:
(1) Nhận dạng và phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của
các dự án đầu tư nhà ở xã hội.
(2) Xác định và xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các
dự án đầu tư nhà ở xã hội bằng phương pháp nhân tố (PCA).


- iii -

(3) Xây dựng mô hình AHP để đánh giá tính hiệu quả của dự án, đồng thời,
đánh giá, xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng tác động lên các dự án nhằm
lựa chọn được phương án tối ưu, hiệu quả nhất.
2. Nội dung
Chương 1 - Giới thiệu
Trong chương này trình bày lý do chọn đề tài, mục đích, đối tượng và phạm
vi nghiên cứu, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu. Đồng thời, Phân
tích, đánh giá các công trình nghiên cứu đã có của các tác giả trong và ngoài nước
liên quan đến đề tài; nêu những vấn đề còn tồn tại; chỉ ra những vấn đề mà đề tài
cần tập trung nghiên cứu, giải quyết.
Chương 2 - Tổng quan lĩnh vực nghiên cứu
Trình bày các nghiên cứu về các vấn đề liên quan đến vấn đề nghiên cứu
trong Luận văn.
Chương 3 - Một số thuật ngữ và phương pháp nghiên cứu

Trình bày các cơ sở lý thuyết, lý luận, giả thuyết khoa học, phương pháp
nghiên cứu và mô hình nghiên cứu đề xuất được sử dụng trong Luận văn.
Chương 4 – Kết quả thu thập số liệu và phân tích thành tố chính (PCA)
Dữ liệu thu thập sẽ được đưa vào SPSS xử lý. Áp dụng phương pháp phân
tích thành tố chính (PCA) sẽ giúp xác định các nhóm gây ảnh hưởng nhiều nhất đến
hiệu quả đầu tư dự án xây dựng. Từ kết quả này giúp tác giả xây dựng được mô
hình cấu trúc thứ bậc (AHP) ở chương 5.
Chương 5 – Xây dựng mô hình đánh giá thứ bậc AHP và áp dụng vào
dự án cụ thể
Dựa vào phân tích ở chương 4, các nhân tố ảnh hưởng hưởng đến hiệu quả
đầu tư được rút ra. Với kết quả này, tác giả xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc
(AHP), dùng phần mềm Expert Choice đánh giá, so sánh hiệu quả đầu tư các dự án


- iv -

xây dựng nhà ở xã hội. Từ đó giúp các chủ đầu tư có phương án so sánh, lựa chọn
dự án tối ưu về hiệu quả đầu tư dự án.
Chương 6 – Kết luận và kiến nghị
- Kết luận: Trình bày những kết quả của Luận văn.
- Kiến nghị hướng nghiên cứu tiếp theo.
- Phục lục: Các kết quả khảo sát phân tích gồm các số liệu, bảng biểu, hình
ảnh... liên quan đến nghiên cứu sẽ được đính kèm trong phần này.
III. Ngày giao nhiệm vụ:

. . . /2016

IV. Ngày hoàn thành nhiệm vụ:
V. Cán bộ hướng dẫn:

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

TS. ĐINH CÔNG TỊNH

TS. ĐINH CÔNG TỊNH

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


-v-

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Đồng thời, các thông tin trích dẫn trong Luận văn được tôn trọng
và đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả

HUỲNH TẤN LẠC


- vi -

LỜI CẢM ƠN
Xin cám ơn Thầy TS Đinh Công Tịnh Thầy đã đưa ra gợi ý đầu tiên để hình
thành nên ý tưởng của đề tài và đã làm tôi mạnh dạng tiếp cận với hướng nghiên
cứu. Đồng thời, Thầy là người đã tận tụy giúp tôi hệ thống hóa lại kiến thức quản lý
và định lượng phân tích và hiểu biết thêm về nhiều điều mới trong quá trình nghiên
cứu luận văn này.

Để hoàn thành luận văn này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được nhiều sự giúp đỡ của tập thể và các cá nhân. Tôi xin tỏ lòng biết ơn đến
tập thể và các cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó.
Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô thuộc Ban đào tạo Sau đại học, Khoa
Xây dựng trường Đại Học Công Nghệ Tp.HCM đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi
trong quá trình học và nghiên cứu khoa học tại đây.
Đề cương Luận văn thạc sĩ đã hoàn thành với sự nỗ lực của bản thân, tuy
nhiên không thể không có những thiếu sót. Kính mong Quý Thầy Cô chỉ dẫn thêm
để tôi bổ sung những kiến thức và hoàn thiện bản thân mình hơn.
Xin trân trọng cảm ơn.
TP. HCM, ngày . . . tháng . . . năm 2017

HUỲNH TẤN LẠC


- vii -

TÓM TẮT NỘI DUNG LUẬN VĂN
* Tên đề tài:
Xây dựng mô hình đánh giá hiệu quả quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà
ở xã hội theo quy định nhà nước bằng phương pháp AHP.
* Từ khoá:
Mô hình đánh giá, dự án xây dựng, nhà ở xã hội, phương pháp AHP.
* Tóm tắt:
Những nghiên cứu và khảo sát thực tế trong hoạt dộng xây dựng tại Việt
Nam cho thấy phần lớn các dự án xây dựng đều luôn chịu những tác động ở mức độ
nào đó của các nhân tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả dự án tùy theo đặc thù của
từng dự án. Các nhân tố này dến từ nhiều nguyên nhân, gây những ảnh huởng, đặc
biệt là ảnh huởng tiêu cực đến lợi nhuận của dự án mà nhà đầu tư kỳ vọng. Những
dự án xây dựng nhà ở xã hội từ trước đến nay phần lớn chưa xem trọng việc nhận

dạng, đánh giá và định luợng mức độ ảnh hưởng của các nhân tố liên quan trong
đầu tư đến hiệu quả đầu tư dự án. Vì vậy, việc xây dựng một mô hình đánh giá tính
hiệu quả của dự án duới tác động của các nhân tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả dự
án và định lượng mức độ ảnh huởng của từng nhân tố lên mỗi dự án cụ thể là một
nhu cầu cần thiết. Mô hình được xây dựng với kỳ vọng có thêm một phương pháp
khác trong công tác đánh giá hiệu quả của dự án nhà ở xã hội và giúp các nhà đầu tư
nhận biết, có phương án so sánh, lựa chọn dự án tối ưu về hiệu quả đầu tư dự án.
Qua quá trình nghiên cứu, tác giả đã nhận dạng được các nhóm nhân tố ảnh
hưởng đến hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của doanh nghiệp. Xác
định được 4 nhóm với 17 nhân tố ảnh hưởng nhiều nhất đến hiệu quả của dự án, bao
gồm: (1) Nhóm liên quan đến Chính sách pháp lý và quy hoạch, có 4 nhân tố; (2)
Nhóm liên quan đến năng lực Chủ đầu tư, có 4 nhân tố; (3) Nhóm liên quan đến
Nhà thầu tư vấn, có 3 nhân tố; (4) Nhóm liên quan đến Nhà thầu thi công, có 6 nhân
tố. Bằng phương pháp AHP, tác giả cũng đã xây dựng mô hình hướng đến việc xây
dựng cấu trúc thứ bậc các nhân tố, nhóm nhân tố tác động đến hiệu quả dự án, từ
đó, xác định các trọng số tác động của từng nhân tố, nhóm nhân tố để xác định véc


- viii -

tơ tổng hợp đánh giá mức độ tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu
tư và đánh giá được mức độ hiệu quả của dự án so với dự kiến. Đồng thời, tác giả
cũng đánh giá, xếp hạng được từng nhân tố ảnh hưởng đến từng dự án cụ thể và đề
ra biện pháp để doanh nghiệp có kế hoạch phòng ngừa, hạn chế và kiểm soát những
tác động tiêu cực của các nhân tố đó. Qua đó, tác giả đã áp dụng mô hình phân tích
trên vào một dự án xây dựng thực tế đang được doanh nghiệp triển khai.


- ix -

ABSTRACT
* Subject:
Building a model to assess the effectiveness of the implementation of social
housing construction projects ruled by govenment with Analytical Hierarchy
Process mothod.
* Keywords:
Assessment model, construction projects, social housing, Analytical
Hierarchy Process - AHP.
* Abstract:
These research and survey practice in construction activities in Vietnam
showed that most construction projects are always subject to the impact on the
extent of risk factors, depending on the characteristics of each project. These factors
come from many causes, causing the effects, especially negative impact on
profitability of the projects that investors expect. The project to build social housing
far largely not taken seriously the identification, evaluation and quantitative level of
influence of the factors related to the efficiency of investment in project investment.
Therefore, the construction of a model of effectiveness assessment of the project
under the impact of risk factors and quantify the degree of influence of each factor
on a particular project is a necessity. The model was built with more expected a
different approach in the evaluation of the effectiveness of social housing projects
and helps investors identify, compare plans, selection of the optimal project
investment project efficiency.
By research, the author has identified a group of factors affecting the
efficiency of the investment project to build social housing business. Four groups
identified including 17 factors that most influence the effectiveness of the project,
those are: (1) Legal policy and planning, there are 4 factors; (2) Investor abilities,
there are four factors; (3) Consultant contractors, there are 3 factors; (4)
construction contractors, has 6 factors. By AHP method, the author also builds
model to aim to find the factors that affect project performance, thus, determine the
weights of each human impact factor, factor groups to determine the vector

aggregate assessment of the impact of factors affecting the efficiency of investment


-x-

and assess the degree of effectiveness of the project than expected. At the same
time, the authors also evaluated, ranking each factor affects each specific project
and work out measures for businesses planned to prevent, restrict and control the
negative impacts of these. Thereby, the authors applied analysis model in an actual
construction project is being implemented.


- xi -

MỤC LỤC
trang
DANH MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................xv
DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... xvi
CHƯƠNG 1 - GIỚI THIỆU ...................................................................................19
1.1. Giới thiệu luật định về nhà ở xã hội ...............................................................19
1.2. Giới thiệu chung về nhà ở xã hội ...................................................................20
1.3. Sự cần thiết thực hiện đề tài ...........................................................................23
1.4. Mục tiêu nghiên cứu.......................................................................................24
1.4.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................24
1.4.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................24
1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................25
1.6. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................25
1.7. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................26
1.8. Đóng góp của đề tài........................................................................................27
CHƯƠNG 2 - TỔNG QUAN TÀI LIỆU LIÊN QUAN ĐẾN

LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU ......................................................................28
1. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội .............28
2. Delay and Cost Overruns in Vietnam Large Construction Projects: A
Comparison with Other Selected Countries ...................................................29
3. Các yếu tố thành công của dự án xây dựng ......................................................30
4. Các vấn đề vuớng mắc của các dự án xây dựng ở Tp HCM.............................31
5. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý dự án đầu tư công trường hợp Thành phố Hồ Chí Minh .............................................................31
6. Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến tính hiệu quả của các dự án
đầu tư xây dựng công trình dân dụng của các doanh nghiệp .........................32
7. Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng công trình Phong điện ....................33


- xii -

8. Giải pháp hoàn thiện quy trình quản lý nhằm nâng cao hiệu quả
dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng ............................................33
9. Một số trường hợp tính toán nhanh các chỉ tiêu hiệu quả của dự án đầu tư .....33
10. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của dự án xây dựng
chung cư tại TP. Hồ Chí Minh .......................................................................34
CHƯƠNG 3 - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................35
3.1. Các khái niệm .................................................................................................35
3.1.1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng công trình..........................................35
3.1.2. Khái niệm dự án đầu tư nhà ở xã hội ......................................................36
3.1.3. Khái niệm về hoạt động đầu tư và hiệu quả đầu tư .................................37
3.1.3.1. Khái niệm về hoạt động đầu tư .............................................37
3.1.3.2. Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư ..........................37
3.1.3.3. Hiệu quả của dự án đầu tư ....................................................37
3.1.3.4. Phân tích đánh giá hiệu quả dự án ........................................39
3.1.4. Quan điểm về đánh giá hiệu quả đầu tư dự án xây dựng
nhà ở xã hội được thực hiện trong luận văn ..........................................40

3.2. Qui trình nghiên cứu ......................................................................................41
3.3. Phương pháp nghiên cứu................................................................................43
3.3.1. Phương pháp thu thập thông tin ..............................................................43
3.3.1.1. Phương pháp nghiên cứu tài liệu ..........................................43
3.3.1.2. Phương pháp điều tra bảng hỏi .............................................43
3.3.1.3. Phương pháp phỏng vấn........................................................45
3.3.2. Kỹ thuật xử lý thông tin ..........................................................................47
3.3.3. Phương pháp phân tích thành tố chính (PCA) ........................................48
3.3.3.1. Giới thiệu phương pháp phân tích thành tố chính PCA ........48
3.3.3.2. Các trường hợp phân tích thành tố chính được sử dụng .......49
3.3.3.3. Kiểm tra sự phù hợp của dữ liệu trước khi
phân tích thành tố chính ................................................................................49
3.3.3.4. Phân tích ma trận tương quan ...............................................50


- xiii -

3.3.3.5. Mô hình nhân tố ....................................................................50
3.3.3.6. Cách rút trích nhân tố ............................................................51
3.3.3.7. Xoay các nhân tố ...................................................................51
3.3.3.8. Tiêu chí để xác định số lượng nhân tố rút được trích ...........52
3.3.3.9. Tiêu chí để đánh giá ý nghĩa của factor loadings .................53
3.3.3.10. Trọng số nhân tố .................................................................53
3.3.4. Phương pháp Phân tích AHP ..................................................................54
3.3.4.1. Các tiên đề của phương pháp AHP .......................................54
3.3.4.2. Nguyên tắc cơ bản trong việc xây dựng mô hình
theo phương pháp AHP .................................................................................56
3.3.4.3. Phân tích và thiết lập cấu trúc thứ bậc ..................................56
3.3.4.4. Thiết lập độ ưu tiên ...............................................................58
3.3.4.5. Tổng hợp ...............................................................................60

3.3.4.6. Đo lường sự không nhất quán ...............................................61
3.3.4.7. Các bước thực hiện phương pháp AHP ................................64
3.3.4.8. Ưu điểm của phương pháp AHP ...........................................66
CHƯƠNG 4 - KẾT QUẢ THU THẬP SỐ LIỆU
VÀ PHÂN TÍCH NHÂN TỐ (PCA) ........................................................68
4.1. Kết quả khảo sát .............................................................................................69
4.1.1. Kết quả trả lời bảng hỏi ...........................................................................69
4.1.2. Thống kê mô tả các chỉ tiêu định tính .....................................................70
4.2. Kiểm định thang đo ........................................................................................72
4.2.1. Kiểm tra hệ số mean ................................................................................72
4.2.2. Kiểm định thang đo .................................................................................75
4.2.3. Phân tích thành tố chính ..........................................................................81
4.3. Kết luận chương .............................................................................................87
CHƯƠNG 5 - XÂY DỰNG MÔ HÌNH ĐÁNH GIÁ AHP
VÀ ÁP DỤNG VÀO PHÂN TÍCH DỰ ÁN .............................................89
5.1. Xây dựng mô hình AHP .................................................................................89


- xiv -

5.1.1. Xây dựng cấu trúc thứ bậc ......................................................................89
5.1.2. Tiến hành so sánh cặp .............................................................................90
5.1.3. Tổng hợp .................................................................................................92
5.1.3.1. Lập ma trận chuẩn hoá ..........................................................92
5.1.3.2. Tính vectơ độ ưu tiên ............................................................93
5.1.3.3. Kiểm tra sự không nhất quán ................................................93
5.1.3.4. Tính vectơ tổng hợp trọng số ................................................95
5.1.3.5. Xây dựng ma trận đánh giá và vectơ đánh giá tổng hợp ......95
5.1.3.6. Đánh giá tính hiệu quả và xếp hạng các nhân tố rủi .............97
5.1.4. Qui trình đánh giá....................................................................................98

5.2. Áp dụng mô hình vào dự án .........................................................................100
5.2.1. Kiểm tra tính nhất quán .........................................................................101
5.2.2. Đánh giá xếp hạng các nhân tố tác động đến hiệu quả dự án ...............101
5.2.3. Đánh giá tổng hợp dự án .......................................................................104
5.3. Kết luận chương ...........................................................................................105
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................................107
 Kết luận...........................................................................................................107
 Kiến nghị ........................................................................................................108
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................109
PHỤ LỤC 1 - PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN (Lần 1) ......................................... I
PHỤ LỤC 2 - PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN (Lần 2) ..................................... VII
PHỤ LỤC 3 - KẾT QUẢ XỬ LÝ SỐ LIỆU KHẢO SÁT LẦN 1
(BẢNG REPORT TỪ PHẦN MỀM SPSS) ............................................. XIII
PHỤ LỤC 4 - KẾT QUẢ KHẢO SÁT LẦN 2
(THỂ HIỆN TRÊN EXPERT CHOICE) ................................................ XVII
PHỤ LỤC 5 - LÝ THUYẾT THỐNG KÊ ..........................................................XXIX


- xv -

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 3.1 - Thang đo 9 mức độ được sử dụng trong Phương pháp AHP ..................59
Bảng 3.2 - Chỉ số ngẫu nhiên RI ...............................................................................63
Bảng 4.1- Bảng tổng hợp kết quả người trả lời .........................................................69
Bảng 4.2 - Kinh nghiệm của làm việc của khách thể được hỏi ................................70
Bảng 4.3 - Vị trí chức danh của khách thể được hỏi .................................................71
Bảng 4.4 - Bảng giá trị trung bình - mean ................................................................73
Bảng 4.5 - Bảng tính hệ số Cronbach’s Alpha ..........................................................76
Bảng 4.6 - Bảng tính hệ số tương quan biến tổng .....................................................76

Bảng 4.7 - Bảng tính hệ số Cronbach’s Alpha (lần 2) ..............................................79
Bảng 4.8 - Bảng tính hệ số tương quan biến tổng (lần 2) .........................................79
Bảng 4.9 - Kết quả kiểm định KMO và Bartlett lần .................................................81
Bảng 4.10 - Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 1 .......................................................82
Bảng 4.11 - Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 2 .......................................................84
Bảng 4.12 - Kết quả ma trận xoay nhân tố lần 3 (tt) .................................................85
Bảng 4.13 - Kết quả tổng phương sai giải thích .......................................................86
Bảng 4.14 - Kết quả đặt tên 4 nhân tố .......................................................................87
Bảng 5.1 - Bảng đánh giá tính hiệu quả của dự án ...................................................97


- xvi -

DANH MỤC CÁC HÌNH
trang
Hình 1.1 - Một khu công nghiệp điển hình thuộc tỉnh Bình Dương
Khu Công nghiệp Mỹ Phước Khu Đô thị & Công nghiệp Mỹ Phước .........20
Hình 2.1 - Các mục tiêu chính của dự án xây dựng.................................................36
Hình 3.1 - Sơ đồ qui trình nghiên cứu.......................................................................42
Hình 3.2 - Sơ đồ qui trình thiết kế Bảng câu hỏi ......................................................43
Hình 3.3 - Các bước thực hiện phương pháp AHP ...................................................65
Hình 3.4 - Ưu điểm của phương pháp AHP ..............................................................67
Hình 4.1 - Thống kê kết quả trả lời bảng hỏi ............................................................70
Hình 4.2 - Biểu đồ kinh nghiệm làm việc .................................................................71
Hình 4.2 - Biểu đồ vị trí chức danh ...........................................................................72
Hình 5.1 - Mô hình Cấu trúc thứ bậc trong đánh giá tính hiệu quả
của DA ĐT XD được xây dựng bằng phần mềm Expert Choice ...............89
Hình 5.2 - Sơ đồ so sánh cặp giữa 4 nhóm nhân tố tác động đến hiệu quả dự án ....90
Hình 5.3 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên quan
đến chính sách và quy hoạch .......................................................................91

Hình 5.4 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên quan
năng lực chủ đầu tư ......................................................................................91
Hình 5.5 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên quan
năng lực tư vấn ............................................................................................91
Hình 5.6 - Sơ đồ so sánh cặp giữa các nhân tố thuộc nhóm liên
đến công tác thi công ...................................................................................92
Hình 5.7 - Qui trình đánhgiá tính hiệu quả dự án bằng phương pháp AHP .............99
Hình 5.8 - Mô hình AHP xếp hạng dự án Nhà ở xã hội .........................................100
Hình 5.9 - Đánh giá xếp hạng nhóm chính sách và quy hoạch ...............................101


- xvii -

Hình 5.10 - Đánh giá xếp hạng nhóm năng lực chủ đầu tư ....................................102
Hình 5.11 - Đánh giá xếp hạng nhóm năng lực tư vấn ...........................................103
Hình 5.12 - Đánh giá xếp hạng nhóm công tác thi công .........................................103
Hình 5.13 - Đánh giá xếp hạng nhóm các nhân tố tác động
đến hiệu quả các dự án ...............................................................................104
Hình 5.14 - Đánh giá xếp hạng mức ảnh hưởng của các nhân tố
đến hiệu quả các dự án ...............................................................................104
Hình 5.15 - Độ nhạy của 4 nhóm nhân tố tác động đến hiệu quả các dự án ...........105
Hình PL4.1 - Mức độ quan trọng tương đối thuộc nhóm
chính sách và quy hoạch ......................................................................... XVII
Hình PL4.2 - Mức độ quan trọng tương đối thuộc nhóm năng lực chủ đầu tư ... XVIII
Hình PL4.3 - Mức độ quan trọng tương đối thuộc nhóm năng lực tư vấn ......... XVIII
Hình PL4.4 - Mức độ quan trọng tương đối thuộc nhóm công tác thi công ......... XIX
Hình PL4.5 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các nhóm nhân tố
ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư ................................................................ XIX
Hình PL4.6 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh
nhân tố Quy định, chính sách pháp lý về nhà ở xã hội thường thay đổi .... XX

Hình PL4.7 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh nhân
tố Thời gian thẩm định, phê duyệt dự án và cấp giấy Chứng nhận đầu tư kéo
dài ............................................................................................................... XX
Hình PL4.8 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh
nhân tố Quy hoạch, bố trí các phân khu chức năng không hợp lý ........... XXI
Hình PL4.9 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,
trường hợp so sánh nhân tố sách giá bán NOXH.................................... XXI
Hình PL4.10 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh
nhân tố Thiếu kinh nghiệm trong triển khai đầu tư dự án NOXH .......... XXII
Hình PL4.11 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh
nhân tố Năng lực quản lý dự án của Nhà đầu tư yếu kém ...................... XXII
Hình PL4.12 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp
so sánh nhân tố Hợp đồng không chặt chẽ, thiếu ràng buộc................. XXIII
Hình PL4.13 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp
so sánh nhân tố Chậm trễ chi trả cho các công việc đã hoàn thành ...... XXIII


- xviii -

Hình PL4.14 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,
trường hợp so sánh nhân tố Các sai sót trong thiết kế ..........................XXIV
Hình PL4.15 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,
trường hợp so sánh nhân tố Dự toán thiếu chính xác ...........................XXIV
Hình PL4.16 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,
trường hợp so sánh nhân tố Giám sát công trình yếu kém..................... XXV
Hình PL4.17 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh
nhân tố Tổ chức và Quản lý thi công công trình yếu kém ...................... XXV
Hình PL4.18 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,
trường hợp so sánh nhân tố Khả năng tài chính của Nhà thầu
không đáp ứng được yêu cầu của dự án .................................................XXVI

Hình PL4.19 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án,
trường hợp so sánh nhân tố Sự yếu kém của thầu phụ .........................XXVI
Hình PL4.20 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp
so sánh nhân tố Có nhiều sai sót trong quá trình thi công .................. XXVII
Hình PL4.21 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp so sánh
nhân tố Chậm trễ kiểm tra và nghiệm thu công tác đã hoàn thành ...... XXVII
Hình PL4.22 - Mức độ quan trọng tương đối giữa các dự án, trường hợp
so sánh nhân tố Chậm trễ trao đổi thông tin giữa các bên ................. XXVIII


- 19 -

CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU
1.1. Giới thiệu luật định về nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của "Luật
Nhà ở" ngày 25 tháng 11 năm 2014, và quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP về
"Phát triển và Quản lý Nhà ở xã hội" [1] thì việc mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ
chế do Nhà nước quy định. Các đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội được
quy định tại Điều 53 của Luật nhà ở bao gồm:
1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan,
quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc
tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối
tượng khác theo quy định của Chính phủ.
2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một
trongcác trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước;
b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia

đình dưới 5m2 sàn/người;
c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột
nát.Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội được quy định theo
Điều 54 của Luật nhà ở là :Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là
những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở
xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.


- 20 -

1.2. Giới thiệu chung về nhà ở xã hội
Hiện nay ngành công nghiệp Việt Nam nói chung và các tỉnh nói riêng đang
trên đà phát triển. Có một số tỉnh có nhiều lao động ngoài khu vực tập trung đến các
khu công nghiệp làm việc, quá trình đô thị hóa phát triển mạnh, do đó nhu cầu nhà
ở lớn. Để giữ chân người lao động, đồng thời tạo điều kiện làm việc tốt cho một số
dân địa phương, các công chức viên chức... nhà nước đã ban hành chính sách nhà ở
xã hội, là một trong những chương trình an sinh xã hội rất tốt giúp phát triển kinh tế
- xã hội vùng phát triển. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về Phát triển và quản lý
nhà ở xã hội [1] của Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015, buộc các nhà
đầu tư ngoài được ưu đãi các chương trình đầu tư nhà ở thương mại, căn hộ... thì
phải có trách nhiệm thực hiện đầu tư nhà ở xã hội. Do đó, một số dự án nhà ở an
sinh xã hội đã được quy hoạch, tuy nhiên việc triển khai xây dựng chưa đáp ứng
được nhu cầu nhà ở của công nhân, công chức, viên chức... Một trong những
nguyên nhân chậm thực hiện là do hiệu quả đầu tư nhà ở xã hội chưa cao, do quy
định tỷ lệ lợi nhuận thấp để có giá bán thấp dành cho người thu nhập thấp.

Hình 1.1 - Một khu công nghiệp điển hình thuộc tỉnh Bình Dương
Khu Công nghiệp Mỹ Phước Khu Đô thị & Công nghiệp Mỹ Phước

- 21 -

Một trong các tỉnh có tỷ lệ tăng dân số cơ học cao là Bình Dương, do có rất
nhiều khu công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp... thường trú trên địa bàn tỉnh. Ngành
công nghiệp tỉnh Bình Dương phát triển, kéo theo lao động ngoài khu vực tập trung
đến, do đó nhu cầu nhà ở ở đây rất lớn. Về việc thực hiện nhà ở xã hội ở Bình
Dương thì Công ty Becamex là một trong những đơn vị đi đầu về đầu tư nhà ở an
sinh xã hội. Trong đó, có rất nhiều căn hộ đã và đang được đầu tư tại các khu công
nghiệp và khu dân sinh như Mỹ Phước 1, 2, 3 4.

Hình 1.2 - Khu nhà ở xã hội Mỹ Phước


- 22 -

Rõ ràng là khi đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho các cán bộ công nhân viên,
công nhân, sinh viên... những người mà số đông là dân nhập cư, sẽ giúp họ ổn định
cuộc sống, họ gắng bó với các địa phương hơn. Điều này làm yếu tố hiệu quả kinh
tế - xã hội trong các dự án nhà ở xã hội chắc chắn được nâng cao. Bên cạnh đó, do
các đối tượng ở diện được mua Nhà ở xã hội thường có thu nhập thấp, mức tích lũy
không cao, trong khi đó mức giá bán căn hộ Nhà ở xã hội thường bị khống chế thấp
do vấn đề An sinh xã hội nên hiệu quả về mặt tài chính cần được được xem xét kỹ,
giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn để họ mạnh dạng góp tay cùng với nhà
nước để hỗ trợ xây dựng kinh tế xã hội cho tỉnh nhà.
Có nhiều phương diện để đánh giá hiệu quả đầu tư, tựu trung hiệu quả của dự
án đầu tư có thể được đánh giá theo hai mặt: hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội và
hiệu quả về mặt tài chính. Về mặt kinh tế - xã hội có các tiêu chí đánh giá như: tăng
thu nhập, cho người dân; ổn định, phát triển kinh tế xã hội vùng; tăng thu ngân sách
địa phương (định tính)... hay lợi nhuận thu được, thời gian thu hồi vốn sớm, độ lớn
của hiệu quả (định lượng)... Về mặt tài chính, các chỉ số tài chính như dòng tiền

thuần (NPV), thời gian thu hồi vốn, chỉ số sinh lời... Bên cạnh đó, hiệu quả đầu tư
cũng còn xem xét các nhân tố trong quá trình thực hiện dự án gây ảnh hưởng đến
hiệu quả dự án, nhằm đưa ra giải pháp hoặc phương án làm giảm rủi ro nhằm nâng
cao hiệu quả dự án.
Qua phân tích trên, ta nhận thấy việc nhận diện, phân tích các yếu tố trong quá
trình thực hiện đầu tư ảnh hưởng đến hiệu quả của các dự án là một trong những
mấu chốt quan trọng để một dự án thành công. Nó giúp cho nhà đầu tư có những
tiêu chí so sánh, đánh giá các phương án đầu tư nhằm có quyết định lựa chọn
phương án hiệu quả hơn. Đó cũng chính là mục tiêu hướng đến của nghiên cứu
trong bài viết này.


- 23 -

1.3. Sự cần thiết thực hiện đề tài
Xã hội ngày càng phát triển, mức sống của nguời dân ngày càng cao, nhịp
sống của con người cũng tăng nhanh, lao động ở các tỉnh lẻ tập trung nhiều về thành
thị và các khu công nghiệp. Vấn đề nhà ở cho người lao động ngay từ những ngày
đầu phát triển kinh tế, vẫn là mối quan tâm lớn của nhiều cấp lãnh đạo của tỉnh và
các doanh nghiệp. Để giải quyết một phần nhu cầu về nhà ở, chỗ ở cho người lao
động công nhân viên chức trên địa bàn tỉnh, giúp cho người có thu nhập thấp tiếp
cận và sở hữu được căn hộ với giá rẻ nhưng đảm bảo chất lượng, có nơi sinh hoạt,
vui chơi giải trí, từng bước cải thiện cuộc sống, tạo ổn định lâu dài về nguồn nhân
lực tại các địa phương trong nước. Tuy nhiên, để thực hiện nhà ở xã hội được thì
việc đánh giá hiệu quả đầu tư của dự án này cũng rất quan trọng, vì giá bán của dự
án này không cao do các quy định của nhà nước.
Vỉ vậy, việc nhận diện, phân tích các yếu tố trong quá trình thực hiện đầu tư
ảnh hưởng đến hiệu quả của các dự án là một trong những mấu chốt quan trọng để
một dự án thành công. Nó giúp cho nhà đầu tư có những tiêu chí so sánh, đánh giá
các phương án đầu tư nhằm có quyết định lựa chọn phương án hiệu quả hơn. Đó

cũng chính là mục tiêu hướng đến của nghiên cứu của luận văn.
Đã có nhiều nghiên cứu về đánh giá hiệu quả đầu tư dự án xây dựng, từ đánh
giá các vướng mắc trong thực hiện dự án (Nguyễn Duy Long và Lưu Truờng Văn)
[8] , các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến hiệu quả dự án , đến phân tích các yếu tố thành
công của dự án xây dựng (Nguyễn Duy Long và Đỗ Thị Xuân Lan, 2004) [7]. Các
nghiên cứu này đa phần nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư
xây dựng các công trình hạ tầng, nhà ở thương mại, các dự án thuộc vốn ngân
sách... và người viết chưa tìm thấy những nghiên cứu nào xây dựng mô hình đánh
giá hiệu quả đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, các tác giả sử dụng