Nâng cao hiệu quả đầu tư dự án xây dựng khu dân cư – trung tâm thương mại thị trấn cây dương huyện phụng hiệp tỉnh hậu giang

1

MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.......................................................................9
PHẦN MỞ ĐẦU.................................................................................................11
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI...............................................................................11
2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ĐỂ THỰC HIỆN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI........11
3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU...........................................................................13
4. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI...........................................................................11
4.1 Mục tiêu chung.....................................................................................13
4.2 Mục tiêu cụ thể......................................................................................13
5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU........................13
5.1 Phạm vi không gian...............................................................................13
5.2 Phạm vi thời gian..................................................................................13
5.3. Đối tượng nghiên cứu...........................................................................13
5.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................14
5.4.1. Phương pháp chuyên gia................................................................14
5.4.2. Phương pháp phân tích thống kê....................................................14
6. DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI..................................14
7. KHUNG NGHIÊN CỨU.............................................................................15
8. BỐ CỤC NGHIÊN CỨU.............................................................................16
CHƯƠNG 1........................................................................................................17
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI TRONG ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CƠ BẢN TỪ VỐN DOẠNH NGHIỆP.........................................17
1.1. LÝ THUYẾT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẰNG VỐN VỐN DOANH
NGHIỆP..........................................................................................................17
1.1.1. Khái niệm đầu tư, đặc điểm và vai trò vốn đầu tư xây dựng cơ bản...17
1.1.1.1. Khái niệm đầu tư.........................................................................17
1.1.1.2. Khái niệm vốn đầu tư:.................................................................18
1.1.1.3. Đặc điểm và vai trò của vốn đầu tư, vốn doanh nghiệp...............18
1.1.2. Đặc điểm, vai trò của đầu tư XDCB đối với nền kinh tế quốc dân.....19

1.1.2.1. Đặc điểm của đầu tư vốn doanh nghiệp.......................................19
1.1.2.2. Vai trò của đầu tư vốn doanh nghiệp............................................19
1.1.3. Dự án đầu tư.......................................................................................20
1.1.3.1. Khái niệm dự án đầu tư...............................................................20
1.1.3.2. Đặc điểm dự án đầu tư.................................................................20
1.1.3.3. Sự cần thiết các hoạt động đầu tư................................................20
1.1.3.4. Phân loại dự án đầu tư.................................................................20
1.1.4. Dự án đầu tư XDCB từ vốn doanh nghiệp.........................................21
1.1.4.1. Khái niệm dự án đầu tư bằng vốn doanh nghiệp..........................21
1.1.4.2. Đặc điểm của dự án đầu tư bằng vốn doanh nghiệp....................21
1.2. HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XDCB TỪ
NGUỒN VỐN DOANH NGHIỆP..................................................................21
1.2.1. Khái niệm hiệu quả dự án đầu tư XDCB từ vốn doanh nghiệp .........21


2

1.2.2. Các phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư
XDCB từ doanh nghiệp................................................................................22
1.2.2.1. Phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính....................................22
1.2.2.2. Phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư............22
1.2.2.3. Phương pháp đánh giá hiệu quả xã hội........................................23
1.2.3. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư XDCB từ
vốn doanh nghiệp.........................................................................................23
1.2.3.1. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính......................................23
1.2.3.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội..............................24
1.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI DỰ
ÁN ĐẦU TƯ XDCB TỪ VỐN DOANH NGHIỆP.........................................25
1.3.1. Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch
cơ cấu kinh tế, tăng thu ngân sách, giải quyết việc làm, thu hút đầu tư, huy

động nguồn lực, phát triển kinh tế xã hội, giảm nghèo và bảo vệ mơi trường
.....................................................................................................................25
1.3.1.1. Về chế độ chính sách quản lý đầu tư XDCB...............................25
1.3.1.2. Công tác quản lý dự án đầu tư XDCB.........................................25
1.3.1.3. Về quy hoạch và quyết định chủ trương đầu tư...........................25
1.3.2. Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến chỉ tiêu tăng cường cơ sở vật chất kỹ
thuật của nền kinh tế....................................................................................26
1.3.2.1. Về công tác tư vấn khảo sát thiết kế, lập dự án đầu tư XDCB.....26
1.3.2.2. Về công tác quản lý vốn đầu tư XDCB.......................................26
1.3.2.3. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng chuẩn bị đầu tư...............26
1.3.2.4. Cơng tác lựa chọn nhà thầu.........................................................26
1.3.2.5. Công tác thi công xây dựng cơng trình........................................27
1.3.2.6. Cơng tác thanh tốn, quyết tốn dự án đầu tư XDCB và quản lý,
khai thác cơng trình..................................................................................27
1.4 KINH NGHIỆM QUẢN LÝ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XDCB.......27
1.4.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới...........................................
1.4.2. Kinh nghiệm trong nước....................................................................27
1.4.3. Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc tham khảo quản lý hiệu quả
đầu tư xây dựng cơ bản................................................................................28
CHƯƠNG 2........................................................................................................30
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI TRONG ĐẦU TƯ XDCB TỪ
VỐN DOANG NGHIỆP TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN PHỤNG HIỆP,.....................30
TỈNH HẬU GIANG................................................................................................
2.1. Khái quát chung về tình hình kinh tế - xã hội huyện Phụng Hiệp.............30
2.1.1. Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên.......................................................30
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội...................................................................33
2.1.3. Tình hình kinh tế - xã hội..................................................................33
2.1.4. Tình hình thu, chi ngân sách tại địa bàn huyện Phụng Hiệp giai đoạn
2011-2016....................................................................................................36
2.1.5. Khái quát về công tác quản lý dự án đầu tư bằng vốn Doanh nghiệp

trên địa bàn huyện Phụng Hiệp....................................................................37


3

2.2. Thực trạng đầu tư XDCB từ vốn doanh nghiệp tại huyện Phụng Hiệp.....37
2.2.1. Vốn đầu tư của dự án.........................................................................39
2.2.2. Vốn đầu tư dự án XDCB từ nguồn vốn doanh nghiệp........................41
2.2.3. Thực trạng kết quả dự án đầu tư bằng vốn doanh nghiệp...................54
2.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội các dự án đầu tư XDCB từ vốn doanh
nghiệp trong giai đoạn 2011-2016...................................................................55
2.3.1. Tác động tích cực của dự án đầu tư vốn ngân sách đến tăng trưởng
kinh tế của huyện.........................................................................................56
2.3.2. Tác động của dự án đầu tư bằng vốn doanh nghiệp đến chuyển dịch cơ
cấu kinh tế....................................................................................................56
2.3.3. Tác động của dự án đầu tư bằng vốn doanh nghiệp đến giải quyết việc
làm cho người lao động................................................................................57
2.3.4. Tác động của dự án đầu tư đến tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật của
nền kinh tế....................................................................................................58
2.3.5. Tác động của dự án đầu tư đến môi trường sinh thái.........................59
2.3.6. Tác động của dự án đầu tư đến thu hút cá dự án ngoài ngân sách, huy
động nguồn lực cho phát triển kinh tế, phát triển ngành nghề......................59
2.3.7. Tác động của dự án đầu tư bằng vốn doanh nghiệp đến với phát triển
kinh tế xã hội, giảm nghèo tại địa phương...................................................60
2.4. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư
XDCB từ doanh nghiệp tại huyện Phụng Hiệp................................................64
2.4.1. Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch
cơ cấu kinh tế, tăng thu ngân sách, giải quyết việc làm, thu hút đầu tư, huy
động nguồn lực, phát triển KT-XH, giảm nghèo và bảo vệ môi trường.......64
2.4.1.1. Về chế độ chính sách quản lý đầu tư XDCB...............................65

2.4.1.2. Cơng tác quản lý dự án đầu tư XDCB.........................................66
2.4.1.3. Về công tác quy hoạch và quyết định chủ trương đầu tư.............67
2.4.2. Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến chỉ tiêu tăng cường cơ sở vật chất kỹ
thuật của nền kinh tế....................................................................................68
2.4.2.1. Về công tác tư vấn khảo sát thiết kế, lập dự án đầu tư XDCB.....68
2.4.2.2. Về công tác quản lý vốn đầu tư XDCB.......................................69
2.4.2.3. Cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng chuẩn bị đầu tư...............69
2.4.2.4. Công tác lựa chọn nhà thầu.........................................................70
2.4.2.5. Cơng tác thi cơng xây dựng cơng trình........................................70
2.4.2.6. Cơng tác thanh toán, quyết toán dự án đầu tư XDCB và quản lý
khai thác cơng trình..................................................................................70
Tóm tắc chương 2............................................................................................71
CHƯƠNG 3........................................................................................................72
NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI TRONG ĐẦU TƯ XDCB TỪ
VỐN DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHỤNG HIỆP, TỈNH HẬU
GIANG................................................................................................................72
3.1. Mục tiêu đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của huyện Phụng Hiệp giai đoạn
2016-2020........................................................................................................72


4

3.1.1. Mục tiêu chiến lược đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của huyện Phụng
Hiệp.............................................................................................................72
3.1.1.1.Mục tiêu tổng quát........................................................................72
3.1.1.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................73
3.1.2. Định hướng đầu tư phát triển.............................................................74
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư XDCB từ
vốn doanh nghiệp tại địa bàn huyện Phụng Hiệp.............................................75
3.2.1. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư tác động đến chỉ tiêu tăng

trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tăng thu ngân sách, giải quyết
việc làm, thu hút đầu tư, huy động nguồn lực, phát triển kinh tế xã hội, giảm
nghèo và bảo vệ mơi trường.........................................................................75
3.2.1.1. Về chế độ chính sách quản lý đầu tư XDCB...............................76
3.2.1.2. Về công tác quản lý dự án đầu tư XDCB.....................................77
3.2.1.3. Về quy hoạch, quyết định chủ trương đầu tư...............................80
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư tác động đến chỉ tiêu tăng
cường cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế..............................................81
3.2.2.1. Nâng cao chất lượng công tác tư vấn khảo sát thiết kế, lập dự án
đầu tư XDCB............................................................................................82
3.2.2.2. Về công tác quản lý vốn đầu tư XDCB.......................................82
3.2.2.3. Công tác đề bù, giải phóng mặt bằng chuẩn bị đầu tư.................83
3.2.2.4. Nâng cao chất lượng công tác lựa chọn nhà thầu.........................84
3.2.2.5. Nâng cao chất lượng cơng tác thi cơng xây dựng cơng trình.......84
3.2.2.6. Cơng tác thanh quyết tốn, quyết tốn dự án đầu tư XDCB và
quản lý khai thác cơng trình.....................................................................84
3.3. Những hạn chế của đề tài..........................................................................84
Tóm tắc chương 3............................................................................................85
PHẦM KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................86
1.Kết luận........................................................................................................86
2.Kiến nghị......................................................................................................87
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................88
PHỤ LỤC 1.........................................................................................................89
BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT...........................................................................90
KẾ HOẠCH NGHIÊN CỨU..............................................................................93


5

DANH MỤC BẢNG

BẢNG 2.1.1.1: NHIỆT ĐỘ QUA CÁC THÁNG TRONG NĂM
BẢNG 2.1.1.2: ẨM ĐỘ QUA CÁC THÁNG TRONG NĂM
BẢNG 2.2.2.1: CÂN BẰNG ĐẤT
BẢNG 2.2.2.2: THỐNG KÊ NỀN NHÀ Ở KINH DOANH
BẢNG 2.2.2.3: KHÁI TỐN KINH PHÍ SAN LẮP MẶT BẰNG
BẢNG 2.2.2.4: THỐNG KÊ CÁC LOẠI ĐƯỜNG VÀ VỈA HÈ
BẢNG 2.2.2.5: KHÁI TỐN KINH PHÍ XÂY DỰNG GIAO THƠNG VỈA HÈ
BẢNG 2.2.2.6: KHÁI TỐN KINH PHÍ HỆ THỐNG THỐT NƯỚC
BẢNG 2.2.2.7: KHÁI TỐN KINH PHÍ HỆ THỐNG CẤP NƯỚC
BẢNG 2.2.2.8: TÍNH CƠNG SUẤT TIÊU THỤ ĐIỆN
BẢNG 2.2.2.9: KHÁI TỐN KINH PHÍ ĐIỆN CHIẾU SÁNG
BẢNG 2.2.2.10: KHÁI TỐN KINH PHÍ VIỄN THƠNG
BẢNG 2.2.2.11: KHÁI TỐN KINH PHÍ BỜ KÈ
BẢNG 2.2.2.12: KHÁI TỐN KINH PHÍ BỂ XỬ LÝ NƯỚC THẢY
BẢNG 2.2.2.13: KHÁI TỐN KINH PHÍ CÂY XANH
BẢNG 2.2.2.14: KHÁI TỐN KINH PHÍ NHÀ LỒNG CHỢ
BẢNG 2.2.2.15: KHÁI TỐN KINH PHÍ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI
BẢNG 2.2.2.16: TỔNG KHÁI TỐN KINH PHÍ CÁC HẠNG MỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
XDCB: Xây dựng cơ bản


6

TSCĐ: Tài sản cố định
NSNN: Ngân sách nhà nước
KTXH: Kinh tế xã hội
UBND: Uỷ ban nhân dân
ĐBSCL: Đồng bằng sông Cửu Long

ODA: Viện trợ phát triển chính thức (Official Development Aids)
GDP: Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Products)
HĐND: Hội đồng nhân dân
SKH-ĐT: Sở kế hoạch đầu tư
SXD: Sở xây dựng
STN-MT: Sở Tài ngun – mơi trường
STC: Sở Tài chính


7

PHẦN MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Đầu tư phát triển tạo nên cơ sở vật chất – kỹ thuật hạ tầng và năng lực sản
xuất chung của một nền kinh tế. Do vậy, các quốc gia trên thế giới đều chú trọng
đến các chính sách đầu tư phát triển của mình. Đầu tư phát triển có vai trị hết
sức quan trọng trong việc thúc đẩy kinh tế xã hội ở mỗi quốc gia, mỗi ngành,
mỗi địa phương là nền tảng của tăng trưởng và phát triển bền vững.
Vào năm 2005 huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang được chia tách địa giới
hành chính thành thị xã Ngã Bảy và huyện Phụng Hiệp.Thực hiện kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội của tỉnh Hậu Giang đến năm 2020, phát triển dân cư theo
quy hoạch và hình thành đơ thị trung tâm vệ tinh quan trọng trong sự nghiệp phát
triển của huyện mới theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa, cụ thể hóa quy
hoạch các khu chức năng, các cơ quan hành chính, giáo dục, văn hóa, thể dục thể
thao…cần thiết cho một trung tâm huyện lỵ nhằm sớm hình thành các cơ sở vật
chất, các khu chức năng cho huyện mới thành lập, là trung tâm hành chính, kinh
tế, chính trị, văn hóa xã hội của huyện Phụng Hiệp, góp phần cho các mục tiêu
phát triển trên địa bàn. Vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước ngày càng tăng cao và
sự nỗ lực trong quản lý đầu tư từ địa phương cho tới trung ương đã tạo sự chuyển
biến quan trọng phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, đồng thời kêu gọi các nhà

đầu tư về địa phương đầu tư, tạo động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đất nước,
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống của nhân dân.
Thời gian qua đơn vị đầu tư phát triển chưa đồng bộ và chưa phát huy hết
hiệu quả về việc quy hoạch xây dựng và phát triển kinh tế xã hội. Trong giai đoạn
hiện nay cần phải xem xét lại những vị trí có ưu thế và điều kiện phát triển và có
tầm chiến lược, từ đó tiến hành quy hoạch và đầu tư xây dựng làm động lực thúc
đẩy phát triển kinh tế toàn diện hơn. Qua phân tích, đánh giá đặc điểm kinh tế xã hội, hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội của trung tâm huyện Phụng Hiệp,
đồng thời theo báo cáo của UBND huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang trên địa
bàn huyện từ năm 2005 đến nay đầu tư xây dựng khoảng 150 cơng trình vốn
Ngân sách Nhà Nước, 02 khu tái định cư, 02 khu dân cư vượt lũ và 08 khu dân
cư thương mại từ vốn nhà đầu tư, năm 2016 đầu tư xây dựng 19 dự án có 60% số
dự án thi công đảm bảo tiến độ, 70% số dự án được đánh giá chất lượng thi công
tốt, 65% dự án được đánh giá chất lượng bình thường, 10% dự án phải thay đổi
nhà thầu và thay đổi nhà đầu tư. Các dự án chậm tiến độ làm tăng chi phí đầu tư,
trong q trình thực hiện dự án có lúc làm ảnh hưởng vệ sinh mơi trường xung
quang, các dự án kêu gọi đầu tư còn dang dỡ, giải phóng mặt bằng chưa xong
kéo dài, thiếu nguồn vốn, một số dự án quy hoạch treo.
Từ những cơ sở trên cho thấy sự cần thiết phải nghiên cứu đánh giá hiệu
quả dự án đầu tư và đây chính là lý do tác giả chọn đề tài “Nâng cao hiệu quả
đầu tư dự án xây dựng Khu dân cư – Trung tâm thương mại thị trấn Cây
Dương huyện Phụng Hiệp tỉnh Hậu Giang” làm đề tài luận văn thạc sĩ.


8

2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ĐỂ THỰC HIỆN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
1) Bùi Huy Quang luận văn thạc sĩ (2009), “Tìm hiểu thực trạng cơng tác
bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư ở một số dự án khu đô thị
mới trên địa bàn quận Hà Đông - Thành phố Hà Nội” Trường Đại học nông
nghiệp Hà Nội.

Đề tài nghiên cứu Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, nhưng cũng có
vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất
giúp xã hội khơng ngừng phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội
ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành
phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào
cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hố, trong đó đất đai
cũng không phải là ngoại lệ. Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện cơng nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các
khu đô thị mới, khu dân cư đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ.
Để thực hiện được các nhiệm vụ trên và mang tính khả thi thì mặt bằng đất đai là
một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong cơng tác
đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước và ảnh hưởng đến cả tiến trình
cơng nghiệp hố, hiện đại hoá của đất nước. Nhà nước phải thu hồi đất của người
sử dụng đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi. Việc thực hiện bồi thường
giữ vị trí hết sức quan trọng là yếu tố có tính quyết định trong tồn bộ q trình
bồi thường giải phóng mặt bằng.
2) Nguyễn Thị Minh Tâm luận văn thạc sĩ (2010), “Đánh giá thực trạng
công tác thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn
thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh” Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội.
Đề tài đánh giá trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc
độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo giục, khoa học, xã hội ngày càng được cải
thiện. Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước
hết đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông
đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia là điều kiện rất cơ bản
để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch. Đến nay cả
nước ta đã có nhiều khu cơng nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh
tế, nhiều cơng trình cơng cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các cơng
trình kết cấu hạ tầng, phát triển các nghành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây
dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo.v.v. Nhà nước phải thu

hồi đất của người sử dụng đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi. Trong
những năm qua công tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong q
trình triển khai thực hiện. Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần
đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn
bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái
định cư thực hiện một cách có hiệu quả.
3) Đồn Triệu Việt luận văn thạc sĩ (2011), “Giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình tại cơng ty cổ phần Za
Hưng”.Trường Đại học Bách Khoa Hà Nội
Đề tài tập trung nghiên cứu đánh giá thực trạng của dự án đầu tư quy
trình thực hiện dự án khả thi và trách nhiệm, nhiệm vụ của đội ngũ cán bộ quản


9

lý dự án nhằm đưa ra những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý dự án
đầu tư xây dựng cơng trình. Luận văn đã hệ thống hố các cơ sở lý luận về hiệu
quả quản lý nguồn vốn đầu tư và các yếu tố ảnh hưởng làm cơ sở cho việc phân
tích thực trạng hiệu quả quản lý nguồn vốn đầu tư, kiểm định mức tác động của
các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý vốn đầu tư, từ đó đề xuất một số giải
pháp để nâng cao hiệu quả quản lý vốn đầu tư.
4) Phạm Hoài Phương luận văn thạc sĩ (2011), “Nâng cao hiệu quả cho
vay dự án đầu tư trung và dài hạn tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà
Nội”. Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân
Đề tài tập trung khái quát những vấn đề về thẩm định hồ sơ dự án cũng như
khả năng của nhà đầu tư vay vốn thể thực hiện dự án trung và dài hạn nhằm đưa
ra giải pháp công tác quản lý,giám sát, theo dõi, kiểm tra nguồn vốn cho vay đầu
tư xây dựng đúng mục đích để thu hồi vốn vay đúng thời hạn.
5) Phạm Ngọc Lanh luận văn thạc sĩ (2013),“Tăng cường quản lý nhà
nước đối với các dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn

thành phố Hà Nội” Trường Đại học Thương Mại.
Đề tài nghiên cứu đề ra giải pháp theo dõi, kiểm tra, giám sát trong quá
trình cho chủ trương thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp
nhằm nâng cao đời sống của người dân .
6) Ngô Quang Huy luận văn thạc sĩ (2013),“Nâng cao hiệu quả cho vay
dự án đầu tư tại Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Sơn
La”
Đề tài nghiên cứu những vấn đề về thẩm định hồ sơ dự án cũng như khả
năng của nhà đầu tư vay vốn thể thực hiện dự án nhằm đưa ra giải pháp công tác
quản lý, giám sát, theo dõi, kiểm tra nguồn vốn cho vay đầu tư xây dựng đúng
mục đích để thu hồi vốn vay đúng thời hạn.
Sau khi tham khảo các đề tài trên, tác giả sẽ thiết kế đề tài của mình “ Nâng
cao hiệu quả đầu tư dự án xây dựng Khu dân cư – Trung tâm thương mại thị
trấn Cây Dương huyện Phụng Hiệp tỉnh Hậu Giang”
3. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
3.1 Mục tiêu chung
Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội trong dự án đầu tư xây dựng, rút ra
những kết quả đạt được và hạn chế, từ đó đề xuất gợi ý giải pháp nâng cao hiệu
quả đầu tư dự án xây dựng Khu dân cư – Trung tâm thương mại thị trấn Cây
Dương, huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang.
3.2 Mục tiêu cụ thể
- Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư xây dựng Khu
dân cư – Trung tâm thương mại thị trấn Cây Dương, huyện Phụng Hiệp.
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả KT - XH dự án đầu tư xây
dựng Khu dân cư – Trung tâm thương mại TT Cây Dương, huyện Phụng Hiệp.
- Đề ra các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh tế dự án đầu tư xây dựng Khu
dân cư – Trung tâm thương mại thị trấn Cây Dương, huyện Phụng Hiệp.
4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
- Hiệu quả kinh tế - xã hội khi đầu tư xây dựng dự án khu dân cư trung tâm
thương mại của huyện Phụng Hiệp trong giai đoạn 2011-2016 như thế nào?

10

- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư xây
dựng Khu dân cư – Trung tâm thương mại thị trấn Cây Dương, huyện Phụng
Hiệp.
- Giải pháp và kiến nghị gì đến các ngành các cấp từ trung ương đến địa
phương để nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội khi đầu tư xây dựng dự án khu dân
cư trung tâm thương mại thị trấn Cây Dương, huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu
Giang?
5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU, ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
5.1. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài chỉ tập trung nghiên cứu dự án đầu tư Khu dân
cư – Trung tâm thương mại tại thị trấn Cây Dương, huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu
Giang.
- Phạm vi thời gian:
+ Đề tài sử dụng những thông tin và số liệu thống kê từ năm 2011 đến năm
2016 của huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang.
+ Khảo sát, thu thập số liệu thứ cấp các dự án đầu tư khu dân cư trung tâm
thương mại tại huyện Phụng Hiệp giai đoạn 2011- 2016.
+ Thời gian nghiên cứu từ ngày 15/9/2016 đến ngày 15/2/2017
5.2. Đối tượng nghiên cứu
Tập trung đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư xây dựng Khu dân
cư – Trung tâm thương mại tại thị trấn Cây Dương, huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu
Giang và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư.
6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
6.1. Nghiên cứu định tính
Nghiên cứu định tính t h ơ n g q u a thảo luận đánh giá với các chuyên gia
am hiểu lĩnh vực dự án đầu tư xây dựng nhằm khám phá, điều chỉnh, bổ sung

các t i ê u c h í v à nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư
xây dựng dự án tại huyện Phụng Hiệp, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp nâng
cao hiệu quả đầu tư xây dựng dự án. Kỹ thuật thảo luận với các chuyên gia gồm:
- Mời lãnh đạo quản lý các ngành và chuyên gia các ngành quản lý có liên
quan như phỏng vấn lãnh đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh, UBND huyện
Phụng Hiệp, lãnh đạo UBND thị trấn Cây Dương, phòng Kinh tế hạ tầng, phòng
Tài nguyên môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện, văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất đai huyện Phụng Hiệp, nhà đầu tư và các chun gia có trình
độ chuyên sâu thuộc lĩnh vực quản lý dự án.
- Đặt ra các câu hỏi phỏng vấn liên quan đến 3 nội dung cốt lõi của chủ đề
nghiên cứu.
+ Các tiêu chí nào đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư xây dựng
dự án khu dân cư trung tâm thương mại thị trấn Cây Dương huyện Phụng Hiệp,
tỉnh Hậu Giang;
+ Các yếu tố nào ảnh hưởng tới hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư xây
dựng dự án khu dân cư trung tâm thương mại thị trấn Cây Dương huyện Phụng
Hiệp, tỉnh Hậu Giang;
+ Giải pháp nào nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư xây dựng
dự án khu dân cư trung tâm thương mại thị trấn Cây Dương huyện Phụng Hiệp,
tỉnh Hậu Giang.


11

Phỏng vấn xong sẽ được xử lý để đưa ra kết quả từng nội dung theo tỷ lệ
tán thành từng nội dung.
6.2. Phương pháp phân tích thống kê
Sử dụng phương pháp phân tích thống kê để mơ tả thu thập và xử lý dữ liệu
thứ cấp được thu thập có liên quan đến đầu tư xây dựng dự án khu dân cư trung
tâm thương mại thị trấn Cây Dương, huyện Phụng Hiệp để mô tả dữ liệu thông

tin đầu tư xây dựng dự án, kết quả tác động của các dự án đầu tư xây dựng, tóm
tắt dữ liệu liên quan thực trạng công tác đầu tư xây dựng dự án khu dân cư trung
tâm thương mại thị trấn Cây Dương huyện Phụng Hiệp, từ đó phân tích đánh giá
rút ra những kết quả đạt được, những tồn tại chủ yếu, phân tích các yếu tố ảnh
hưởng đến hiệu quả kinh tế xã hội đầu tư xây dựng dự án khu dân cư trung tâm
thương mại.
7. Ý NGHĨA VÀ ĐÓNG GĨP NGHIÊN CỨU
7.1. Về mặt lý thuyết
- Hệ thống hóa lại toàn bộ lý thuyết về hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư
xây dựng dự án khu dân cư trung tâm thương mại.
- Phát triển các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư
xây dựng dự án khu dân cư trung tâm thương mại.
7.2. Về mặt thực tiễn
Đề tài nghiên cứu đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư –
Trung tâm thương mại thị trấn Cây Dương, huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang
nêu lên hiệu quả đạt được từ đầu tư dự án cụ thể như sau:
- Kết quả nghiên cứu này sẽ góp phần cho các cơ quan quản lý hiểu rõ hơn
về nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư xây dựng dự án.
Điều này góp phần tạo tiền đề đầu tư các dự án tiếp theo trên địa bàn huyện
Phụng Hiệp nhằm phát triển kinh tế - xã hội hiệu quả hơn.
- Kết quả nghiên cứu này giúp cho nhà quản lý nắm bắt được những yếu tố
ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư xây dựng dự án khu dân cư
trung tâm thương mại.
- Kết quả nghiên cứu này là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu sẽ
đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội trong đầu tư xây
dựng dự án khu dân cư trung tâm thương mại tại huyện Phụng Hiệp trong thời
gian tới.


12

8. KHUNG NGHIÊN CỨU
Số liệu thứ cấp

Phân tích thực trạng đầu tư XD
dự án tại huyện Phụng Hiệp

Phân tích các yếu tố ảnh
hưởng đến hiệu quả kinh tế xã hội

Những hạn chế của
địa phương,

Đề xuất giải pháp

Xây dựng hệ thống giải
pháp nhằm nâng cao
hiệu quả kinh tế-xã hội
trong đầu tư XD dự án
NSNN

Kết luận và Kiến nghị
9. BỐ CỤC ĐỀ TÀI
Phần mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư xây
dựng dự án khu dân cư - trung tâm thương mại
Chương 2: Thực trạng hiệu quả kinh tế - xã hội trong đầu tư xây dựng dự án
khu dân cư - trung tâm thương mại địa bàn huyện Phụng Hiệp
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả quả kinh tế - xã hội trong đầu tư
xây dựng dự án khu dân cư -trung tâm thương mại địa bàn huyện Phụng Hiệp

Phần kết luận và kiến nghị


13

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI TRONG
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU DÂN CƯ - TRUNG TÂM
THƯƠNG MẠI
1.1. LÝ THUYẾT VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯTRUNG TÂM THƯƠNG MẠI
1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư
Từ những thập niên trước thì mọi người nhận thức về dự án bắt đầu hoàn
thiện, danh từ dự án dược sử dụng trong nhiều lĩnh vực, các mối quan hệ, mục
tiêu, phạm vi khác nhau do vậy cơ cấu tổ chức thực hiện dự án cũng tương đối
khác nhau. Các nhà kinh tế học đã đưa ra nhiều khái niệm về dự án. Mỗi một
khái niệm nhấn mạnh một số khía cạnh khác nhau của dự án cùng các đặc điểm
quan trọng của nó trong từng hồn cảnh cụ thể.
Dự án đầu tư là một lĩnh vực hoạt động đặc thù riêng, một nhiệm vụ, mục
tiêu cụ thể cần phải đạt được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng
và phải theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới. Như vậy theo
định nghĩa này thì: dự án đầu tư không chỉ là một ý định phác thảo mà có tính cụ
thể và mục tiêu xác định; Dự án đầu tư không phải là một nghiên cứu trừu tượng
mà phải cấu trúc nên một thực thể mới.
Xét về hình thức: Dự án đầu tư được hiểu là một tập tài liệu tổng hợp bao
gồm các luận chứng cá biệt được trình bày một cách có hệ thống, chi tiết về một
kế hoạch đầu tư nhằm đầu tư các nguồn tài nguyên của một cá nhân, một tổ chức
vào một lĩnh vực hoạt động nào đó của xã hội để tạo ra một kết quả kinh tế, tài
chính kéo dài trong tương lai.
Đầu tư xây dựng mới các cơng trình kỹ thuật hạ tầng, các dãy nhà liên kế,
nhà lồng chợ, khu thương mại và các cơng trình công cộng thuộc khu dân cư và

trung tâm thương mại thị trấn Cây Dương.
Xét về góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ hoạch định nỗ lực có
thời hạn trong việc sử dụng vốn, vật tư, lao động nhằm tạo ra những sản phẩm
mới cho xã hội. Định nghĩa này nhấn mạnh hai đặc tính: Mọi dự án đầu tư đều có
điểm bắt đầu và điểm kết thúc xác định. Dự án kết thúc khi mục tiêu của dự án đã
đạt được hoặc khi xác định rõ ràng mục tiêu không thể đạt được và dự án bị loại
bỏ; Sản phẩm hoặc dịch vụ mới được tạo ra khác biệt so với những sản phẩm
tương tự đã có hoặc dự án khác.
Xét về góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu tư được xem là một kế hoạch chi
tiết để thực hiện chương trình đầu tư nhằm phát triển kinh tế, xã hội làm căn cứ
đưa ra quyết định đầu tư và sử dụng vốn đầu tư.
Dự án đầu tư đòi hỏi rất lớn nhiều loại nguồn lực bao gồm cả tiền vốn, đất
đai, lao động, máy móc thiết bị, tài nguyên. Như vậy, khi xem xét lựa chọn dự án
đầu tư hay đánh giá hiệu quả hoạt động đầu tư phát triển cần tính đúng, tính đủ
các nguồn lực tham gia.
Đầu tư xây dựng dự án trong nền kinh tế quốc dân là một bộ phận của đầu
tư phát triển. Đây chính là q trình bỏ vốn để tiến hành các hoạt động xây dựng
dự án nhằm tái sản xuất các tài sản trong nền kinh tế.


14

Do vậy, đầu tư xây dựng dự án là tiền đề quan trọng trong quá trình phát
triển kinh tế - xã hội của nền kinh tế nói chung và của các cơ sở sản xuất kinh
doanh nói riêng.
Khái quát lại: Đầu tư xây dựng dự án là hoạt động chủ yếu tạo ra tài sản
cố định đưa vào hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - xã hội, nhằm thu được lợi ích
với nhiều hình thức khác nhau. Đầu tư xây dựng dự án trong nền kinh tế quốc
dân được thơng qua nhiều hình thức xây dựng mới, cải tạo, mở rộng, hiện đại
hố hay khơi phục tài sản cố định cho nền kinh tế. Xây dựng dự án là hoạt động

cụ thể tạo ra các tài sản cố định (khảo sát, lập dự án đầu tư, thiết kế, xây dựng,
lắp đặt máy móc, thiết bị) kết quả của các hoạt động xây dựng dự án là các tài
sản cố định, với năng lực sản xuất phục vụ nhất định.
1.1.1.1. Khái niệm vốn đầu tư
Theo Luật đầu tư: Vốn đầu tư là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực
hiện các hoạt động đầu tư theo hình thức đầu tư trực tiếp hoặc đầu tư gián tiếp.
Vốn đầu tư là tiền tích luỹ của xã hội, của các đơn vị sản xuất kinh doanh,
dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân và vốn huy động từ các nguồn khác nhau như
liên doanh, liên kết hoặc tài trợ của nước ngồi... để tái sản xuất, duy trì hoạt
động của các cơ sở vật chất kỹ thuật hiện có, đổi mới và bổ sung các cơ sở vật
chất kỹ thuật cho nền kinh tế, cho các ngành hoặc các cơ sở kinh doanh dịch vụ.
1.1.1.2. Đặc điểm và vai trò của vốn đầu tư dự án
Đầu tư xây dựng dự án từ vốn của nhà đầu tư, gắn với quản lý và sử dụng
vốn theo điều lệ, quy chế của chủ đầu tư hoặc của doanh nghiệp.
Vốn đầu tư xây dựng dự án được sử dụng chủ yếu để đầu tư cho các các
hạng mục cơng trình, dự án và thu hồi vốn từ khai thác, kinh doanh dự án theo
quy định của pháp luật. Do đó, việc đánh giá hiệu quả sử dụng nguồn vốn mang
tính tồn diện, trên cơ sở đánh giá tác động cả về kinh tế, xã hội và môi trường.
Vốn đầu tư xây dựng dự án gắn với quy trình đầu tư rất chặt chẽ từ khâu
chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án đến khâu kết thúc đầu tư và đưa vào khai thác sử
dụng.
Vốn đầu tư xây dựng dự án huy động mọi nguồn lực cùng nhau góp vốn.
người ta phân loại vốn thành nhiều loại như vốn chuẩn bị đầu tư, vốn thực hiện
đầu tư...
1.1.2 Đặc điếm của dự án đầu tư
Mỗi một dự án đầu tư thuộc các lĩnh vực khác nhau có đặc điểm riêng của
lĩnh vực đó nhưng nói chung dự án có những đặc điểm chung cơ bản.
Dự án đầu tư có tính thống nhất: Dự án là một thực thể độc lập trong một
môi trường xác định với các giới hạn nhất định về quyền hạn và trách nhiệm.
Dự án đầu tư có tính xác định: Dự án được xác định rõ ràng về mục tiêu cần

phải đạt được, thời hạn bắt đầu và thời hạn kết thúc cũng như nguồn lực cần có
với một số lượng, cơ cấu, chất lượng và thời điểm giao nhận.
Dự án đầu tư xây dựng chủ yếu tập trung vào việc xây dựng các cơ sở kết
cấu hạ tầng kinh tế - xã hội nhằm phục vụ cho sự ổn định và phát triển kinh tế
của một quốc gia. Sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng thường là hạng mục cơng
trình xây dựng địi hỏi vốn lớn. Muốn đáp ứng được điều đó, các nhà đầu tư phải


15

phát huy mọi nguồn lực: tiết kiệm từ nội bộ, huy động mọi doanh nghiệp khác
cùng nhau góp vốn.v.v.
Dự án đầu tư xây dựng có những đặc điểm kinh tế kỹ thuật đặc trưng, được
thể hiện rất rõ ở sản phẩm xây lắp. Các sản phẩm xây lắp thường có quy mô lớn,
kết cấu phức tạp, thời gian sử dụng lâu dài, có giá trị lớn địi hỏi các nhà xây
dựng phải dự đoán truớc xu hướng tiến bộ xã hội để tránh bị lạc hậu. Phong cách
kiến trúc và kiểu dáng một sản phẩm cần phải chú ý phù hợp với văn hoá dân tộc.
Sản phẩm dự án đầu tư xây dựng không chỉ mang ý nghĩa kinh tế kỹ thuật mà
cịn mang tính nghệ thuật, nó cịn phản ánh trình độ kinh tế, trình độ khoa học kỹ
thuật và trình độ của từng giai đoạn lịch sử nhất định của một đất nước. Chất
lượng cơng trình cần đặc biệt chú ý vì nó ảnh hưởng đến tuổi thọ lâu dài của
cơng trình và sự an tồn của người sử dụng.
Sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng mang tính đặc biệt và tổng hợp của
nhiều ngành khác nhau như kiến trúc, kết cấu xây dựng, vật liệu xây dựng,.. Mỗi
cơng trình đều có đặc điểm riêng nhất định. Ngay trong một cơng trình kết cấu
các phần cũng khơng hồn tồn giống nhau.
Dự án đầu tư xây dựng thuộc lĩnh vực có mức độ rủi ro cao do thời gian xây
dựng kéo dài, thời gian hoàn vốn chậm và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác
động về kinh tế - chính trị - xã hội và thiên nhiên như bão, lụt, thiên tai...mà các
nhà đầu tư khó có thể lường hết. Trong q trình thi cơng xây dựng, do tính chất

đặc thù của cơng việc mà lực lượng lao động và phương tiện thi công cũng
thường xuyên thay đổi, cũng như trong những khó khăn do các nhà tổ chức.
Dự án đầu tư xây dựng phải trải qua nhiều giai đoạn và nhiều đơn vị tham
gia thực hiện trong một khoảng khơng gian nhất định.
1.1.3 Vai trị của dự án đầu tư
Dự án đầu tư góp phần quan trọng vào việc xây dựng và phát triển cơ sở vật
chất kỹ thuật, hình thành kết cấu hạ tầng chung cho đất nước.
Dự án đầu tư tác động trực tiếp đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Nhiều dự án, nhiều cơng trình có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân
và sự phát triển của đất nước nhưng đòi hỏi vốn lớn, thời gian hoàn vốn lâu, nên
nhà nước kêu gọi các thành phần kinh tế tư nhân tham gia đầu tư thúc đẩy phát
triển kinh tế của đất nước.
Dự án đầu tư góp phần quan trọng vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, hình
thành những ngành mới, tăng cường chun mơn hố và phân cơng lao động xã
hội.
Dự án đầu tư có vai trị quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề xã hội
như xố đói, giảm nghèo, phát triển vùng sâu, vùng xa.
Thông qua việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, nó làm cơ
sở cho các thành phần kinh tế tư nhân có điều kiện phát triển, góp phần giải
quyết việc làm cho người dân, tăng thu nhập, cải thiện đời sống và nâng cao trình
độ dân trí cho vùng sâu vùng xa, giảm chênh lệch phát triển kinh tế giữa các
vùng miền trong cả nước.
1.1.3.1. Đối với nhà đầu tư
Một nhà đầu tư muốn đem vốn đi đầu tư để thu lợi nhuận về cho bản thân
thì căn cứ quan trọng nhất để nhà đầu tư có nên đầu tư hay không là dự án đầu tư.
Nếu dự án đầu tư có khả thi đem lại khoản lợi cho chủ đầu tư thì nhất định sẽ thu


16

hút được chủ đầu tư thực hiện. Nhưng để có đủ vốn thực hiện dự án chủ đầu tư
phải huy động các nguồn vốn thì phải dựa vào dự án có khả thi hay khơng? Vậy
dự án đầu tư là phương tiện thu hút vốn. Dựa vào dự án, các nhà đầu tư có cơ sở
để xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi, đơn đốc và kiểm tra tình hình thực hiện
dự án. Bên cạnh chủ đầu tư thuyết phục các nhà tài chính cho vay vốn thì dự án
cũng là cơng cụ để tìm kiếm các đối tác liên doanh. Một dự án tuyệt vời sẽ có
nhiều đối tác để ý, mong muốn cùng tham gia để có phần lợi nhuận. Nhiều khi
các chủ đầu tư có vốn nhưng khơng biết mình nên đầu tư vào đâu có lợi, rủi ro ít
nhất, giảm thiểu chi phí cơ hội vì vậy dự án cịn là một cơng cụ cho các nhà đầu
tư xem xét, tìm hiểu lựa chọn cơ hội đầu tư tốt nhất. Ngoài ra, dự án đầu tư còn là
căn cứ để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng như để giải quyết các mối quan hệ
tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình thực hiện dự án.
1.1.3.2. Đối với Nhà nước
Dự án đầu tư là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phép
đầu tư, là căn cứ pháp lý để xem xét, giải quyết khi có tranh chấp giữa các bên
tham gia đầu tư trong quá trình thực hiện dự án sau này.
1.1.3.3. Đối với tổ chức tài trợ vốn
Dự án đầu tư là căn cứ để cơ quan này xem xét tính khả thi của dự án để
quyết định nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ nào cho dự án để đảm bảo
rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ.
1.1.3.4. Đối với việc hoạch định chiến lược phát triển
Dự án là công cụ để triển khai thực hiện các nhiệm vụ của chiến lược, quy
hoạch và kế hoạch, chương trình phát triển một cách có hiệu quả nhất.
Dự án là phương tiện để gắn kết kế hoạch và thị trường, nâng cao tính khả
thi của kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả năng điều tiết thị trường theo định
hướng xác định của kế hoạch.
Dự án góp phần giải quyết quan hệ cung cầu về vốn trong phát triển kinh tế
xã hội và giải quyết quan hệ cung cầu về sản phẩm và dịch vụ trên thị trường.
Dự án góp phần cải thiện đời sống dân cư và cải tiến bộ mặt kinh tế xã hội
của từng vùng và của cả nước, tạo tiền đề cho các cơng ty, doanh nghiệp phát

triển.
Do dự án có vai trị quan trọng như vậy nên dự án phát triển chiếm vị trí cốt
yếu trong hệ thống kế hoạch hố, trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp,
của vùng, của cả nước. Nó là cơng cụ để triển khai nhiệm vụ, mục tiêu của kế
hoạch với hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
1.1.4. Phân loại dự án đầu tư
Các dự án thường rất đa dạng và được phân loại theo các tiêu chuẩn khác
nhau. Có thể phân loại các dự án đầu tư theo các tiêu thức sau:
- Theo lĩnh vực dự án: Dự án được phân chia thành dự án xã hội, dự án
kinh tế, dự án tổ chức, dự án kỹ thuật, dự án hỗn hợp.
- Theo hình thức đầu tư: Theo tiêu chí này dự án đầu tư có thể chia thành 3
loại như sau: Dự án đầu tư có cơng trình xây dựng; Dự án đầu tư khơng có cơng
trình xây dựng đó là nhưng dự án quy hoạch, mua sắm, chuyển giao công nghệ;
Dự án đầu tư hỗn hợp gồm cả đầu tư và xây dựng, loại này hiện nay là phổ biến
đối với hầu hết các dự án đầu tư.


17

- Theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội: Dự án đầu tư có thể phân chia
thành dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư phát triển khoa
học kỹ thuật, dự án đầu tư phát triển cở sở hạ tầng.
- Theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn đã bỏ ra
ta có thể phân chia các dự án thành dự án đầu tư ngắn hạn (như dự án đầu tư
thương mại) và dự án đầu tư dài hạn (các dự án đầu tư sản xuất, dự án đầu tư
phát triển khoa học kỹ thuật, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng...).
- Theo sự phân cấp quản lý dự án (theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp
giấy phép đầu tư): Tùy theo tầm quan trọng và quy mơ của dự án, dự án được
chia thành 4 nhóm: Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự
án nhóm C.

- Theo nguồn vốn: Dự án có thể phân chia thành, dự án đầu tư bằng nguồn
vốn NSNN; dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà
nước, vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh và vốn đầu tư phát triển của doanh
nghiệp nhà nước; dự án đầu tư sử dụng các nguồn vốn khác bao gồm cả nguồn
vốn tư nhân; dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗn hợp.
1.2. HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
KHU DÂN CƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI
1.2.1. Khái niệm hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khu dân cư trung tâm
thương mại
Hiệu quả là sự so sánh giữa các chi phí đầu tư với các giá trị của đầu ra, sự
tăng tối đa lợi nhuận và tối thiểu chi phí, là mối tương quan giữa sử dụng nguồn
lực và tỷ lệ đầu ra, đầu vào.
Hiệu quả dự án đầu tư bằng vốn tư nhân là mối quan hệ so sánh giữa các lợi
ích trực tiếp và gián tiếp mà nhà đầu tư thu được so với các chi phí trực tiếp và
gián tiếp mà nhà đầu tư phải bỏ ra trong quá trình thực hiện dự án.
Lợi ích bao gồm lợi ích của nhà đầu tư, người lao động, địa phương và
nhân dân được hưởng. Lợi ích này được xem xét về mặt định tính như lợi nhuận
của nhà đầu tư, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội tại địa phương,
chống ô nhiễm môi trường... hoặc đo lường bằng các tính tốn định lượng như
tăng trưởng GDP, thu ngân sách, tăng năng suất lao động xã hội, gia tăng số
người có việc làm...
Chi phí phải gánh chịu gồm chi phí của nhà đầu tư, địa phương và tài
nguyên thiên nhiên, vật chất, sức lao động, môi trường, xã hội phải bỏ ra trong
quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng.
Khái quát: hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng chính là các lợi ích mang lại
cho nền kinh tế, xã hội. Nói cách khác, nó là những đóng góp của dự án đầu tư
xây dựng vào mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của địa phương của đất nước.
Lợi ích ở chỗ có thể xem như là sự phù hợp của dự án đối với mục tiêu phát triển
của vùng, miền, đất nước hay tác động tích cực cho lĩnh vực, cung ứng thương
mại, dịch vụ, nâng cao đời sống cho nhân dân, tăng thu ngân sách, tạo việc làm

cho người lao động.
Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng là những lợi ích mà dự án đem lại với
những chi phí bỏ ra để thực hiện dự án một cách hiệu quả nhất.


18

Hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khu dân cư thương mại có những đặc điểm
sau đây:
- Dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn doanh nghiệp, hiệu quả kinh tế cho
nhà đầu tư và cho xã hội đều được coi trọng, bởi vì nhờ nhà đầu tư bỏ nguồn vốn
để đầu tư dự án nhằm phát triển kinh tế xã hội tại địa phương, cho nhà nước là
một cơng cụ vĩ mơ của Chính phủ. Nếu hiệu quả tài chính kém, thì dự án đó nên
để cho nhà nước đầu tư.
- Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư thương mại có thể tính hiệu quả trực
tiếp được. Chỉ tiêu lợi nhuận, thời hạn thu hồi vốn đầu tư của dự án, hệ số hoàn
vốn... để phân tích kinh tế theo quyết định cụ thể từng dự án. Ngoài đem lại hiệu
quả kinh tế cho nhà đầu tư mà còn đem lại hiệu quả chung về kinh tế, xã hội tại
địa phương được đầu tư.
- Các dự án vốn ngân sách nhà nước thực hiện theo chỉ tiêu kế hoạch hàng
năm còn dự án đầu tư xây dựng vốn doanh nghiệp là phải thực hiện một số chỉ
tiêu nhất định để đem lại lợi nhuận hiệu quả nhất để tái đầu tư.
1.2.2. Các phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư
xây dựng khu dân cư trung tâm thương mại
1.2.2.1. Phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính
- Phân tích được nguồn vốn của doanh nghiệm và đánh giá tính khả thi của
dự án đề ra các phương án huy động vốn, vay vốn và đảm bảo giải ngân theo tiến
độ của dự án, phương án thu hồi vốn, hoàn trả vốn.
- Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án chủ yếu dựa trên quan điểm của nhà
đầu tư xây dựng dự án. Đánh giá chỉ tiêu hiệu quả bằng cách đưa thuyết minh cụ

thể, rõ ràng về dự án nêu lên tình hình biến động tài chính, tính bền vững tài
chính dự án.
- Tính tốn hiệu quả tài chính phải được thơng qua cơ quan thẩm định xem
xét tổng hợp các số liệu tài chính trong các khâu: phân tích thị trường (xác định
doanh số, giá cả đầu vào đầu ra), kỹ thuật, tổ chức hiện hiện...
Những phân tích đánh giá trên dựa vào nghiên cứu dự án khả thi đồng thời,
đối chiếu các định mức, tiêu chuẩn, quy định và tình hình thực tế tại thời điểm
thực hiện dự án.
Muốn đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư trước tiên phải khảo sát thực
trạng, kết hợp kỹ thuật, tiêu chuẩn, quy trình từ đó phân tích tài chính phải đảm
bảo tính chính xác và tiết kiệm chi phí.
1.2.2.1. Phương pháp đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư
- Đánh giá hiệu quả kinh tế dự án đầu tư thực chất của nghiên cứu kinh tế
dự án là đánh giá các lợi ích và chi phí của dự án, chấp nhận hay loại bỏ nhằm
đạt được mục tiêu đề ra.
- Đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư xây dựng khảo sát thu thập
thông tin khu vực cần đầu tư dự án xem nhu cầu của người dân, thể hiện ở mức
độ thực hiện các mục tiêu kinh tế nhằm thoả mãn chủ yếu các nhu cầu vật chất
của xã hội. Đo lường hiệu quả kinh tế là tăng thu nhập quốc dân, nâng cao đời
sống của người dân, tạo công ăn việc làm, làm thay đổi cơ cấu và thúc đẩy nền
kinh tế phát triển, từ đó làm tăng thu ngân sách nhà nước...


19

- Hiệu quả kinh tế dự án đầu tư cũng không tách rời của tổng thể kinh tế
ngành, vùng, địa phương, lĩnh vực hay toàn bộ nền kinh tế. Mức độ mở rộng hệ
thống phụ thuộc vào phạm vi và tác động của dự án và cách đánh giá về tầm
quan trọng của Chính phủ được thể hiện trong cách ưu tiên chính sách.
1.2.2.3. Phương pháp đánh giá hiệu quả xã hội

- Lợi ích của xã hội khi đầu tư dự án là lợi ích được xem xét trên phạm vi
toàn xã hội, toàn bộ nền kinh tế quốc dân, lợi ích này khác với lợi ích chỉ xem
xét đến từng doanh nghiệp.
- Hiệu quả xã hội chính là sự so sánh giữa lợi ích được dự án tạo ra với cái
giá mà xã hội phải trả để sử dụng tài nguyên có hiệu quả nhất.
- Đánh giá hiệu quả xã hội được xây dựng dựa trên mục tiêu, kế hoạch của
từng lĩnh vực của từng ngành, từng vùng, từng địa phương.
- Có nhiều dự án nhà đầu tư mang tính chất kinh tế, bên cạnh hiệu quả tài
chính và kinh tế, cũng cần đánh giá hiệu quả xã hội của dự án. Dự án ngoài việc
thực hiện các mục tiêu kinh tế còn thực hiện các mục tiêu khác như mục tiêu
dịch vụ, thương mại, văn minh đô thị, văn hố xã hội ... Lợi ích xã hội của dự án
đầu tư còn bao gồm sự thay đổi về điều kiện sống và điều kiện lao động, về môi
trường, về hưởng thụ văn hố, phúc lợi cơng cộng.
- Mục tiêu và giá trị xã hội của dự án được xác định trong q trình thiết lập
các chính sách, chương trình và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội. Bởi vì, các
giá trị và lợi ích xã hội của dự án cần được đánh giá trong phạm vi rộng hơn và
thời gian dài hơn so với các đánh giá tài chính, kinh tế.
- Để đạt được mục tiêu xã hội cần có các hoạt động kinh tế. Nói cách khác,
cần có chi phí kinh tế để tạo ra lợi ích xã hội cao hơn.
Do vậy, có thể đánh giá và lựa chọn một phương án tốt nhất luôn tồn tại
phương án tối ưu về chi phí mà phải mang lại hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội,
cho nên phương pháp đánh giá hiệu quả xã hội của dự án cần được kết hợp với
phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính, kinh tế của dự án.
1.2.3. Các tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư
xây dựng khu dân cư trung tâm thương mại
Để đo lường nghiên cứu hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư từ khâu
chuẩn bị đầu tư đến hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng ta dùng các chỉ tiêu
đánh giá hiệu quả tài chính cùng các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội.
1.2.3.1. Các tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả tài chính
Những tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả tài chính áp dụng để đánh giá các dự

án đầu tư bằng vốn doanh nghiệp đầu tư có tính đến mức sinh lời và thời gian
thu hồi vốn.
Dự án đầu tư bằng vốn doanh nghiệp đầu tư dự án Khu dân cư trung tâm
thương mại là những dự án có vốn đầu tư lớn, thời gian hoàn vốn dài chủ yếu
quan tâm về mặt kinh tế và xã hội với đặc điểm nghiên cứu tại thời điểm dự án
đã hoàn thành đưa vào sử dụng để tạo ra kết quả của q trình đầu tư, nên việc
tính tốn các chỉ tiêu lúc này là không cần thiết.
Ở đây áp dụng theo đúng chủ trương chính sách pháp luật của nhà nước nên
nhà đầu tư thường thực quy định hiện hành tại thời điểm đầu tư dự án.


20

1.2.3.2. Các tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội
Hầu hết các tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội đều xác định qua
các mục tiêu cụ thể biểu hiện qua các quy chuẩn, quy định, chính sách, kế hoạch
phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước mỗi địa phương.
Căn cứ vào mục tiêu có tính chiến lược nhằm phấn đấu đạt được dân giàu,
nước mạnh.
Mức độ đóng góp, cho tăng trưởng kinh tế và nâng cao mức sống của dân
cư, phân phối lại thu nhập thể hiện qua sự đóng góp của cuộc đầu tư vào phát
triển.
Đầu tư mang lại tính chất dài hạn và liên quan đến nhiều mặt hoạt động.
Trong từng giai đoạn của tồn bộ q trình đầu tư, các mặt hoạt động này sẽ tác
động đến hiệu quả vốn đầu tư theo những mức độ khác nhau.
Hoạt động đầu tư sử dụng nguồn vốn doanh nghiệp thường là các hoạt động
đầu tư dự án thương mại, hầu hết các công trình sử dụng vốn doanh nghiệp đều
mang lại hiệu quả kinh tế xã hội mặc dù lợi nhuận thu được trực tiếp từ dự án là
quan trong đối với nhà đầu tư. Để đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư
cần phải xác định vị trí của nó trong kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, đồng thời

cần xem xét mức độ đóng góp của hoạt động khai thác, sử dụng sau đầu tư vào
việc thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội của đất nước, vùng, địa phương như
thế nào. Những lợi ích mà xã hội thu được chính là sự đáp ứng của dự án đầu tư
đối với việc thực hiện các mục tiêu chung phát triển của nền kinh tế.
Sự xem xét này mang tính định tính như đáp ứng được mục tiêu phát triển
kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đảm bảo công bằng xã hội ... hoặc đo lường
bằng định lượng như mức tăng thu ngân sách, mức gia tăng số người có việc làm,
mức tăng thu ngoại tệ, mức tăng thu hút vốn đầu tư toàn xã hội so với vốn đầu tư
từ ngân sách nhà nước.
Đánh giá hiệu quả các dự án đầu tư có rất nhiều chỉ tiêu về kinh tế, về xã
hội như các chỉ tiêu sau:
- Chỉ tiêu tác động của dự án đầu tư đến tăng trưởng kinh tế để đánh giá tác
động của các dự án đầu tư đến tăng trưởng kinh tế của một vùng, một địa
phương.
- Chỉ tiêu tác động của dự án đầu tư bằng vốn doanh nghiệp đến chuyển
dịch cơ cấu ngành kinh tế thông qua việc so sánh mối quan hệ giữa cơ cấu đầu tư
và sự biến đổi cơ cấu ngành kinh tế trong giai đoạn nhất định với định hướng và
hiệu quả đầu tư trong từng ngành.
- Chỉ tiêu tác động của dự án đầu tư bằng vốn doanh nghiệp đến giải quyết
việc làm cho người lao động.
- Chỉ tiêu tác động của dự án đầu tư đến tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật
của nền kinh tế.
- Chỉ tiêu đánh giá tác động của dự án đầu tư đến môi trường sinh thái.
- Chỉ tiêu đánh giá tác động của dự án đầu tư đến thu ngân sách.
- Chỉ tiêu đánh giá tác động của dự án đầu tư đến việc thu hút dự án khác,
huy động nguồn lực cho phát triển kinh tế, phát triển ngành nghề.
- Chỉ tiêu đánh giá tác động của dự án đầu tư đến sự phát triển kinh tế xã
hội, giảm nghèo tại địa phương.

21

1.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ TRUNG TÂM THƯƠNG
MẠI
Dự án đầu tư bằng nguồn vốn doanh nghiệp chỉ chiếm một phần nhất định
trên tổng vốn đầu tư tồn xã hội, nhưng ln đóng một vai trò quan trọng trong
việc thu hút các nguồn vốn đầu tư, thúc đẩy hoạt động đầu tư đối với nền kinh tế
đang trong giai đoạn cơng nghiệp hố, hiện đại hoá đất nước. các yếu tố ảnh
hưởng đến hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư một số yếu tố chủ yếu sau:
1.3.1. Những yếu tố ảnh hưởng đến chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế, chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, tăng thu ngân sách, phát triển kinh tế xã hội
1.3.1.1. Chế độ chính sách quản lý đầu tư
Pháp lý đồng bộ, đầy đủ, thống nhất và ổn định sẽ tác dụng rất lớn tới hoạt
động của nền kinh tế nói chung và hoạt động kêu gọi đầu tư bằng vốn doanh
nghiệp nói riêng. Cơ chế, chính sách chậm hoặc khơng phù hợp với tình hình
thực tế, thì cơ chế chưa đủ mạnh sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế - xã hội khi
kêu gọi đầu tư.
Hướng dẫn về đầu tư phải kịp thời, đồng bộ xun suốt từ cơng tác chuẩn
bị đầu tư đến hồn thành đưa và khai thác sử dụng dự án.
1.3.1.2. Về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
Vai trò cơ quan quản lý nhà nước xuất hiện ngay từ khi cho chủ trương thực
hiện dự án đầu tư và tiếp tục xuyên suốt trong quá trình thực hiện đến khi hoàn
thành đưa vào khai thác sử dụng.
Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư có vai trị hết sức quan trọng trong
việc thẩm định, kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư để đảm bảo dự án đầu tư đạt
hiệu quả đúng theo mục tiêu của dự án đã đề ra. Năng lực của các chủ thể tham
gia hoạt động xây dựng bao gồm cơ quan thẩm định, chủ đầu tư, Ban QLDA, tư
vấn, nhà thầu phải đáp ứng được yêu cầu của công việc quản lý và thực hiện dự
án. Các chủ thể tham gia hoạt động xây dựng phải đảm bảo có đủ cán bộ có năng

lực chun mơn. Cán bộ quản lý phải ý thức chấp hành kỷ luật, kỷ cương, các
quy định của pháp luật.
Trong giai đoạn chuẩn bị dự án, sự kết hợp chặt chẽ giữa nhà đầu tư, cơ
quan xây dựng, giao thơng, tài ngun mơi trường, tài chính kế hoạch và các đơn
vị chủ quản ảnh hưởng đến việc xác định dự án đầu tư, lập dự án, cũng như việc
thẩm định xác định tổng mức đầu tư thu hồi đất.
Trong giai đoạn thực hiện dự án nhà đầu tư phải chủ động phối hợp chặt
chẽ giữa các ngành chức năng và địa phương thì chất lượng cơng tác đúng tiến
độ dự án cũng như chất lượng cơng trình.
Trong giai đoạn kết thúc dự án, dự án đưa vào sử dụng việc quản lý và khai
thác cần phải quan tâm. Nếu quản lý yếu kém, công tác khai thác không hiệu
quả, người sử dụng vô ý thức và cố ý phá hoại cơng trình, gây ra hậu quả là vốn
đầu tư đã bỏ ra mà không thu hồi được, cơng trình xuống cấp nhanh chóng, gây
thiệt hại lớn cho xã hội và cộng đồng.
1.3.1.3. Quy hoạch và quyết định chủ trương đầu tư
Công tác quy hoạch phát triển kinh tế xã hội là chỉ tiêu của địa phương, quy
hoạch xây dựng và các quy hoạch ngành, lĩnh vực. Từ đó xác định chủ trương


22

đầu tư có ý nghĩa quan trọng đối với hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án
đầu tư xây dựng. Quyết định đầu tư phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch
phát triển KTXH của địa phương, nếu đầu tư khơng có quy hoạch, khơng theo
quy hoạch, chất lượng quy hoạch chưa cao, quy hoạch không phù hợp với kinh
tế của từng vùng thì mục tiêu của dự án khai thác không tốt.
Đầu ra của dự án đầu tư xây dựng khu dân cư trung tâm thương mại là
khách hàng, lợi ích kinh tế - xã hội mà nó đem lại cho địa phương và nguồn thu
từ dự án đem lại. Tuy nhiên nếu những điều này khơng được dự báo chính xác,
sẽ dẫn đến hiện tượng dự án không được khai thác hết công suất, điều này sẽ

không thu hồi vốn được hoặc chậm thu hồi vốn dự án không hiệu quả.
1.3.2. Những yếu tố ảnh hưởng đến chỉ tiêu tăng cường cơ sở vật chất
kỹ thuật của nền kinh tế
1.3.2.1. Công tác tư vấn khảo sát thiết kế, lập dự án đầu tư
Nhà đầu tư có quyền thuê đơn vị tư vấn khảo sát thiết kế lập quy hoạch chi
tiết, lập dự án đầu tư và xây dựng để khảo sát thu thập thông tin số liệu hiện
trạng và áp dụng văn bản quy phạm pháp luật, cung cấp cơ chế chính sách đầu tư
và xây dựng, lập và quản lý dự án, thiết kế, th giám sát và quản lý q trình thi
cơng xây lắp, quản lý chi phí xây dựng, nghiệm thu cơng trình. Tổ chức tư vấn là
người theo dõi hoạt động thực hiện dự án từ khi triển khai đến khi hồn thành dự
án nên có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả dự án đầu tư. Với chức năng giám sát và
quản lý q trình thi cơng, nếu tổ chức tư vấn hoạt động tốt sẽ giúp nhà đầu tư
kiểm sốt và tiết kiệm chi phí trong cơng tác xây dựng cũng như đảm bảo chất
lượng cơng trình, ngược lại sẽ làm thất thốt lãng phí vốn đầu tư.
1.3.2.2. Cơng tác quản lý vốn đầu tư
Phải xây dựng kế hoạch đầu tư gắn với kế hoạch của từng giai đoạn. Bố trí
vốn đầu tư phải theo kế hoạch của dự án.
Cơng tác bố trí vốn chuẩn bị đầu tư phải đảm bảo, chủ động thực hiện việc
chuẩn bị đầu tư, đảm bảo các dự án bố trí vốn, khởi cơng mới phải đảm bảo thủ
tục đầu tư trước.
Nếu trong quá trình triển khai thực hiện dự án khơng cân đối được nguồn
vốn sẽ làm ảnh hưởng đến tiến độ thi công, tiến độ đưa dự án vào hoạt động.
Đồng thời với việc chậm và thiếu vốn sẽ gây ra đưa vào khai thác, sử dụng
chậm. Đây là một trong những các yếu tố gây hậu quả làm lãng phí, thất thoát
làm cho đồng vốn sử dụng kém hiệu quả. Các yếu tố trên xảy ra là do cơ chế
phân bổ vốn chưa rõ ràng, nhất quán. Vì thế vốn sử dụng lãng phí, sai mục đích,
khơng đúng chế độ dẫn đến tình trạng nợ đọng vốn.
1.3.2.3. Cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng chuẩn bị đầu tư
Đây là yếu tố rất quan trọng và phức tạp nhất trong đánh giá hiệu quả dự án
đầu tư xây dựng dự án khu dân cư trung tâm thương mại bằng vốn doanh nghiệp

ứng trước mà cả nước đang gập nhiều khó khăn, yếu tố này có tác động lớn đến
sự thành bại của dự án, công tác này lại bị chi phối bởi sự kết hợp giữa các ban
ngành cơ quan nhà nước và địa phương đặc biệt là sự am hiểu chính sách pháp
luật của người dân bị ảnh hưởng dự án. Nếu khơng có sự phối hợp nhịp nhàng
giữa nhà đầu tư, UBND các cấp cũng như các đơn vị có liên quan thì khó có thể
tiến hành cơng tác giải phóng mặt bằng. Nếu khơng giải phóng mặt bằng sẽ
không thể thi công theo tiến độ đề ra, làm tăng vốn đầu tư và gây khó khăn cho


23

kế hoạch thu hồi vốn, gây lãng phí nguồn tài nguyên, làm mất sự ổn định đời
sống người dân tại khu vực.
Đây là một trong những lĩnh vực nhạy cảm cả về kinh tế lẫn xã hội, rất dễ
bộc lộ những sơ hở gây ra yếu tố tiêu cực như đền bù giải phóng mặt bằng khơng
đúng đối tượng, khơng thỏa đáng, kê khai khống khối lượng đền bù, áp giá sai,
làm giả hồ sơ để nhận tiền đền bù của dân, dẫn đến hậu quả là làm tăng thêm vốn
đầu tư xây dự án.
1.3.2.4. Công tác lựa chọn đơn vị thi công
Thường đối với những dự án đầu tư xây dựng khu dân trung tâm thương
mại nguồn vốn từ doanh nghiệp thì nhà đầu tư tự tổ chức thi cơng cũng có thể
th một đơn vị thi cơng theo hạng mục của dự án nhưng cũng theo quy định của
pháp luật, đơn vị thi công thực hiện dự án chịu trách nhiệm trước nhà đầu tư và
pháp luật về những nội dung đã cam kết trong hợp đồng bao gồm: chất lượng
cơng trình, thời gian thực hiện cơng trình, bàn giao đưa vào sử dụng, chịu trách
nhiệm trước pháp luật về an tồn của cơng trình. Sự chậm trễ trong tiến độ, chất
lượng cơng trình kém sẽ thu hồi vốn khó khăn thêm.
1.3.2.5. Cơng tác thi cơng xây dựng cơng trình
Dự án khu dân cư trung tâm thương mại do nhà đầu tư tự phê duyệt dự án
đầu tư nhưng hồ sơ quy hoạch và bản vẽ thiết kế kỹ thuật phải thông qua các

ngành chức năng thẩm định và kiểm tra, quản lý theo quy định nhà nước nên
trong q trình nhà đầu tư thực hiện thi cơng cũng phải đạt được mục tiêu đề ra
có nghĩa là: Hồn thành cơng trình đúng tiến độ về thời gian, chi phí và chất
lượng cơng trình đạt u cầu theo quy định của pháp luật. Trong q trình thi
cơng, nghiệm thu phải đảm bảo khối lượng xây lắp theo thiết kế được phê duyệt,
các yếu tố do kê khai, do kê khống khối lượng hoặc đánh giá sai chất lượng cơng
trình làm tác động đến dự án về mặt chất lượng cơng trình.
1.3.2.6. Cơng tác thanh tốn, quyết tốn dự án đầu tư
Khi dự án hoàn thành nhà đầu tư phải có sự kết hợp giữa cơ quan quản lý
nhà nước, đơn vị tư vấn, đơn vị giám sát xem xét đánh giá chất lượng, kỹ thuật,
mỹ thuật đúng theo thiết kế được duyệt thì tiến hành quyết tốn dự án và đưa vào
khai thác sử dụng thông qua cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho nhà đầu tư sau khi đóng thuế cho nhà nước.
Các yếu tố ảnh hưởng, nghiệm thu khối lượng, thanh toán phải chặt chẽ,
kiểm soát áp dụng định mức, đơn giá, đảm bảo khối lượng xây lắp theo thiết kế
được phê duyệt, chất lượng cơng trình. Trong khâu nghiệm thu, quyết tốn vốn
đầu tư, bàn giao đưa cơng trình vào khai thác sử dụng cũng có thể xảy ra nhiều
vấn đề như nợ đọng, khó khăn về tài chính, khơng xác định rõ nguồn vốn, khơng
có vốn thì gây ra hậu quả là nhà đầu tư sẽ bị thiệt hại về mặt kinh tế.
1.4 KINH NGHIỆM QUẢN LÝ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN
CƯ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI
1.4.1. Kinh nghiệm Thành phố Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố trực thuộc trung ương là một
thành phố lớn đời sống dân cư cao đất đai rất giá trị, nhà cửa dày đặc, cuộc sống
tương đối ổn định nên trước khi quy hoạch dự án khu dân cư và trung tâm


24

thương phải có tầm nhìn xa để tránh tình trạng quy hoạch treo kéo dài làm ảnh

hưởng đến đời sống người dân.
Một số quy hoạch chưa phù họp nên đã bị treo rất nhiều năm nên người dân
khiếu kiện dẫn đến mất lịng tin người dân với chính quyền địa phương cuối cùng
phải xóa quy hoạch.
Một số dự án quy hoạch tại những vị trí sinh lợi cao thì nhà đầu tư phải xây
dựng nhà cao tầng vì chi phí bồi thường thiệt hại cao, kéo dài sẽ tăng mức đầu tư
nên phải khai thác giá cao.
1.4.2. Kinh nghiệm Thành phố Cần Thơ
Thành phố Cần Thơ được xem là một thành phố trực thuộc trung ương là
trung tâm đồng bằng sông Cữu Long vùng đất màu mở, rộng lớn đời sống dân cư
đang trên đà phát triển nên nhiều nhà đầu tư về xin chủ trương nhằm phát triển
kinh tế xã hội tại khu vực.
Chính quyền địa phương quy hoạch theo hướng mở rộng để phát triển kinh
tế xã hội toàn diện hơn và định hướng quy hoạch theo tầm nhìn xa phù hợp với
tình hình thực tế, tại những vị trí đất giá cả tương đối đời sống dân cư thưa thớt
làm sáo trộn đời sống nhân dân nên dể giải phóng mặt bằng đầu tư có hiệu quả.
Bên cạnh cũng có một số dự án treo cần phải xóa bỏ quy hoạch vì khơng
phù hợp do giá đất cao, nhà dân đơng chi phí bồi thường cao chậm giải phóng
mặt bằng do khiếu nại kéo dài dẫn đến đầu tư không hiệu quả. Đồng thời quy
hoạch quá nhiều khu dân cư vì nhu cầu ít mà đầu tư nhiều nên chậm thu hồi vốn.
1.4.3. Kinh nghiệm Thành phố Đà Nẵng
Đà Nẵng là địa phương được biết đến nhiều về thành tích tốc độ phát triển
đầu tư khá nhanh, thu thúc khách du lịch về nhiều, nâng cao đời sống người dân
do năng lực quản lý nhà nước trên tất cả các lĩnh vực, đặc biệt là quản lý nhà
nước ở lĩnh vực dự án đầu tư xây dựng trong đó có góp phần của một số dự án
khu dân cư trung tâm thương mại. Trên cơ sở các văn bản quy phạm pháp luật
liên quan đến quản lý vốn đầu tư và xây dựng của trung ương, Đà Nẵng đã cụ thể
hoá quản lý theo thẩm quyền phân cơng, phân cấp, hướng dẫn chi tiết về trình tự
thực hiện các bước triển khai đầu tư và xây dựng từ xin chủ trương đầu tư, chọn
địa điểm, quy hoạch, lập dự án, đền bù ... gắn với các bước theo trình tự trên là

hệ thống hồ sơ cần có trách nhiệm, quyền hạn quản lý, thụ lý của các chủ thể
trong hệ thống quản lý, vận hành vốn đầu tư và xây dựng. Đặc biệt Đà Nẵng là
điểm sáng cả nước đối với cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng.
1.4.4. Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc tham khảo quản lý
hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khu dân cư trung tâm thương mại
Đất nước ta đang trên đà phát triển tốt. Nhà nước rất chú trọng đầu tư xây
dựng cơ bản từ nhiều nguồn vốn khác nhau, nhưng do nguồn lực không đủ nên
cần phải khuyến khích kêu gọi mọi thành phần kinh tế bỏ vốn đầu tư, Nhà nước
chỉ tham gia đầu tư các dự án lớn và dịch vụ công cộng.
Cơ sở hạ tầng phải đi trước một bước để phục vụ phát triển kinh tế xã hội
từng vùng, miền để chuyển biến tích cực cơ cấu kinh tế. Tăng cường phân cấp
đầu tư gắn với ràng buộc trách nhiệm để hạn chế đầu tư dàn trãi hoặc quy mô
vượt quá khả năng cân đối vốn.


25

Quy hoạch phải phù hợp với từng vùng, miền, địa phương từ cơ sở đó các
doanh nghiệp đầu tư có hiệu quả kinh tế xã và tiếp tục đầu tư.
Hoàn thiện thể chế đảm bảo tính đồng bộ và có tầm chiến lược lâu dài, hạn
chế những điều chỉnh cục bộ, xử lý tình thế trong thời gian ngắn. Xây dựng đơn
giá đền bù hợp lý hài hòa mối quan hệ giữa nhà nước và nhân dân theo chủ
trương “Nhà nước và nhân dân cùng làm”.
Tóm tắt chương 1: Tác giả đã khái quát cơ sở lý thuyết về dự án đầu tư
bằng vốn ngân sách nhà nước đối ứng và vốn doanh nghiệp, hiệu quả kinh tế xã
hội của dự án đầu tư bằng các khái niệm, trình bày phương pháp đánh giá, chỉ
tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội, các nhân tố, yếu tố ảnh hưởng đến hiệu
quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư XDCB sử dụng vốn ngân sách nhà nước đối
ứng và vốn doanh nghiệp và kinh nghiệm quản lý hiệu quả dự án đầu tư XDCB
để làm cơ sở lý thuyết của việc nghiên cứu đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội

trong đầu tư dự án xây dựng cơ bản trên địa bàn huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu
Giang.