Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

MỤC LỤC


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
ST
T
1
2
3

TỪ VIẾT
TẮT
UBND
NSDĐ
TAND

DIỄN GIẢI
Ủy ban nhân dân
Người sử dụng đất
Tòa án Nhân dân


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không đơn thuần chỉ là tài sản
thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước có vai trò là đại diện chủ sở hữu và người thống
nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước mà nó còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở
vật chất đặc biệt quan trọng của chính bản thân người sử dụng đất. Đất đai có mặt
trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành
nông-lâm nghiệp, là môi trường sống, là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của

các doanh nghiệp. Ngay cả mỗi người chúng ta đều phải đi lại, học tập, làm việc, sinh
hoạt hàng ngày và các hoạt động ấy đều gắn liền với đất đai. Và cùng với sự nghiệp
công nghiệp hóa-hiện đại hóa thì nhu cầu về sử dụng đất đai ngày một nâng cao. Đất
đai như một nguồn nội lực thúc đẩy phát triển nền kinh tế xã hội. Và muốn đạt được sự
phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai thì buộc pháp luật không gì khác
hơn là bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Chỉ có như vậy mới tạo được tâm lý an
tâm, sự tin tưởng của người dân vào pháp luật để họ có thể đóng góp hết sức mình vào
sự phát triển đất nước. Bởi lẽ đó Nhà nước đã quy định các quyền của người sử dụng
đất trong Luật Đất đai năm 20131, người sử dụng đất có các quyền như: quyền được
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; quyền được Nhà nước bảo hộ khi
bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; quyền khiếu nại,
tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và
những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai... Và trong các quyền đó chúng ta
không thể không nhắc đến "quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"-một
quyền cơ bản cực kỳ quan trọng và thiết yếu trong việc quy định về quyền của người
sử dụng đất trong pháp luật đất đai. Vì muốn thực hiện được các giao dịch, muốn
khiếu nại hay bất cứ các hoạt động liên quan đến đất đai nào khác của người sử dụng
đất thì buộc người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với mảnh
đất ấy. Nó là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và
người sử dụng đất, cũng giống như việc một công dân thì phải có giấy chứng minh
nhân dân vậy. Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong điều chỉnh
của pháp luật đất đai đề cập tới bộ phận tổ chức kinh tế trong nước hay nước ngoài hay
là những hộ gia đình, cá nhân người Việt định cư ở nước ngoài và một bộ phận khác
rất quan trọng, gần gũi hơn, và là một bộ phận chiếm phần lớn người sử dụng đất đó
chính là hộ gia đình, cá nhân trong nước. Và những xung đột, khiếu nại hằng ngày vẫn
đang tiếp diễn đặc biệt là vấn đề về quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của người dân do chính quyền làm không đúng, do luật còn những điểm chưa bảo
vệ được tối đa quyền lợi chính đáng của người dân. Đứng trước những khó khăn đó và
cũng chính bởi tầm quan trọng và sự thiết yếu về quyền cơ bản này nên tôi quyết định
chọn đề tài:"Vai trò của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất " để đề cập

đến trong bài tiểu luận này.

1 Luật số

45/2013/QH13 được thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày
01/7/2014.
3


2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài về vai trò của việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước trước tiên là giúp người đọc có
cái nhìn sơ lược về quyền chung các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Để người đọc có thể hiểu được phần nào mục đích của việc quy định quyền
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết sức quan trọng bởi một mặt đối với
Nhà nước vừa xác lập cơ sở pháp lý cho việc tiến hành các biện pháp quản lý, vừa nắm
chắc tài nguyên đất đai; mặt khác đối với người sử dụng đất vừa yên tâm khai thác
triệt để mọi tiềm năng tốt nhất của đất đai, hiểu và chấp hành tốt quy định pháp luật về
đất đai. Đất đai dù có đa dạng, phong phú tới đâu đi chăng nữa thì nó cũng là nguồn tài
nguyên hữu hạn, trong khi nhu cầu về sử dụng đất của con người ngày một tăng cao.
Đứng trước tình thế đó, chúng tôi muốn bạn đọc cần có cái nhìn khách quan, cả về
phía người sử dụng đất và cả về phía Nhà nước. Bởi để bảo vệ quyền lợi chính đáng
của người sử dụng đất thì pháp luật buộc phải đưa ra giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Nó là quyền mà bất kỳ một người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng. Và
quy định pháp luật được tạo ra không gì khác hơn là để bảo vệ quyền lợi ấy một cách
tốt nhất.
3. Phương pháp, phạm vi và đối tượng nghiên cứu trong đề tài

Phương pháp nghiên cứu đề tài của tôi là phương pháp phân tích, liên hệ thực

tế, phương pháp quy nạp và bình luận trong phạm vi nghiên cứu Luật Đất đai 2013
cùng với các Nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013. Bằng
việc phân tích, trích dẫn các quy định của Luật, Nghị định và Thông tư để làm sáng tỏ
quyền lợi của người sử dụng đất. Cụ thể là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất. Sau khi phân tích quyền và tóm tắt về thủ tục, tôi sẽ
đưa ra phần đánh giá của mình. Lẽ dĩ nhiên việc đánh giá sẽ không tránh khỏi những ý
kiến chủ quan, nhưng những đánh giá, phê bình trong bài tiểu luận này của tôi đều dựa
trên những diễn biến của việc thực hiện quyền được cấp giấy chứng nhận của người sử
dụng đất đang diễn ra trong pháp luật đất đai nhà mình. Và từ những nhìn nhận đánh
giá ấy, chúng tôi sẽ đưa ra những kiến nghị, giải pháp nhằm đóng góp một phần vào
việc tiến hành hoàn thiện quy định Luật Đất đai 2013 ở mảng quyền được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.

4


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Ở Việt Nam, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng
không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân…Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với
người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất). Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà
nước về đất đai, đồng thời cũng là quyền đầu tiên mà bất kì người sử dụng đất hợp
pháp nào cũng được hưởng.
1.1.
Khái niệm và vai trò của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 16 Điều 3 của Luật Đất Đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà
nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất.”
Có thể nói, việc cấp Giấy chứng nhận nhằm hai mục đích. Thứ nhất, thông qua
việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước xác lập đầy đủ các căn cứ pháp lý để thực hiện
quản lí nhà nước về đất đai. Thứ hai, cấp Giấy chứng nhận tạo cơ sở pháp lý để bảo hộ
quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Và Giấy chứng nhận được pháp luật quy định mẫu Giấy chứng nhận để áp dụng
cho tất cả các trường hợp sử dụng đất .
Việc quy định mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm mục đích giúp
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai một cách thuận tiện và hiệu quả và là hình thức
pháp lý thống nhất của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để thuận tiện cho công tác quản lý nhà nước, bảo vệ lợi ích chinh đáng của
người sử dụng đất và của các chủ thể có liên quan, Nhà nước đã có quy định “Hợp
nhất” các loại giấy tờ về nhà, đất. Theo Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều các Luật
liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản ngày 19/06/2009; Nghị định 88/2009/NĐ-CP
ngày 19/10/2009, kể từ ngày 10/12/2009, Nhà nước sử dụng một mẫu giấy chứng nhận
cho nhà và đất có tên gọi là “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất”. Giấy chứng nhận này do Bộ Tài nguyên & Môi
trường quy định mẫu, phát hành và tiếp tục được sử dụng trong Luật Đất đai 2013 2
Ngoài loại Giấy chứng nhận này, pháp luật đất đai còn thừa nhận các loại giấy
tờ có giá trị pháp lý “ tương đương” Giấy chứng nhận. Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đất
đai 2013 thì “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
2 )Theo khoản 3 Điều 24 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

& Môi trường “ Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất” thì :” Phôi giấy chứng nhận đã phát hành theo quy định tại Thông
tư số 17/2009/TT-BTNMT ( hướng dẫn nghị định 88/2009/NĐ-CP) được tiếp tục sử dụng để
thể hiện nội dung theo quy định của Thông tư này”.

5


nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai,
pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn còn
giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng
nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của Luật này”. Nghĩa là, người sử dụng đát có các giấy tờ này cũng
được thực hiện đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như người có Giấy chứng
nhận theo mẫu quy định.
Ngoài các giấy tờ được coi là hợp pháp trên, thực tế còn có một giấy tờ khác về
quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc, những người có các giấy tờ này phải làm thủ tục
cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định mới được thực hiện
giao dịch.3
1.1.2. Vai trò của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong pháp luật về đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan
trọng. Với những thông tin được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(như tên người sử dụng đất, số hiệu, diện tích, mục đích sử dụng, những biến động sau
khi cấp giấy,..v..v..), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữ một vai trò lớn đối với cả
nhà nước và người sử dụng đất. Về phía Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất chứng tỏ khả năng
của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước
kiểm soát tình hình đất đai một cách thuận tiện.
Trước đây, do các thửa đất chưa có đầy đủ giấy chứng nhận nên nhà nước
không thể kiểm soát được sự mua bán trao đổi đất đai. Nếu các hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất mà có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi trao đổi mua bán
trên thị trường phải trình Giấy chứng nhận với cơ quan quản lý đất đai của nhà nước.

Khi đó, nhà nước sẽ kiểm soát được thông tin về các cuộc mua bán đó và thu được một
khoản thuế khá lớn.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi
người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu
bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường hợp như:
đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi
mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền
sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận
bởi vì:
-

Giấy chứng nhận là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng
Xem chi tiết các loại giấy tờ này tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.
3

6


đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật
nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc
đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm
pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc châp hành
luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận sẽ cung cấp thông tin
đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai.
-

Giấy chứng nhận là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiết kiệm và
có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi lãnh
thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai, thì
trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý. Các
thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

-

Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên chủ sử
dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử
dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá
trình sử dụng và cơ sở pháp lý.

-

Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích,
loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa đất
chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.

-

Giấy chứng nhận đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp
phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một cách tự
phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu
như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó khăn do thiếu thông

tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận sẽ tạo ra một hệ thống hồ sơ
hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị trường, đảm bảo
sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và thúc đẩy sự phát triển
của thị trường này.

-

Cấp Giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên thực tế
của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp Giấy chứng nhận là một cơ
sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp Giấy
chứng nhận đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Đối
7


với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác
định vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế để phục
vụ yêu cầu tổ chức cấp Giấy chứng nhận.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp Giấy chứng nhận
thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn cứ cho việc
giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến
việc cấp Giấy chứng nhận vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh những mảnh đất
có nguồn gốc không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính phủ
hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyên họp
pháp của người sử dụng đát khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên két quả phân hạng và định giá
đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đát trước và sau khi đăng ký

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định trách nhiệm
của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định đúng
đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh được tình
trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận nằm trong nội dung chi phối của
quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận sẽ giúp cho việc
thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Bởi lẽ đó, Nhà nước
và các cấp chính quyền địa phương luôn chú trọng, quan tâm đến hoạt động cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.

8


CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 trước đây không đưa ra điều luật riêng về nguyên tắc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, tuy nhiên, những nội dung tương tự Điều 98 Luật đất đai 2013 cũng đã được
quy định tại khoản 3 Điều 48 Luật đất đai 2003. Đối chiếu các quy định này có thể
thấy, Luật đất đai 2013 đã đi sâu, làm rõ từng nguyên tắc cấp, đảm bảo tốt hơn ý chí
của người sử dụng đất (các trường hợp mà người sử dụng đất được lựa chọn cấp mệt
giấy hay cấp nhiều giấy – cấp theo từng thửa, cấp theo từng chủ thể trong trường hợp
quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng chung).
Đồng thời, Luật đất đai 2013 cũng bổ sung nguyên tắc liên quan đến việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trong trường hợp có chênh lệch về số liệu đo đạc. Đây thực sự là một quy định rất có ý
nghĩa trong thực tiễn quản lý đất đai, nguyên tắc này cũng được xác định theo hướng
có lợi cho người sử dụng đất.

Điều 98 luật đất đai 2013 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
phải tuân thủ theo các điều kiện của luật định, gồm những điều kiện cụ thể sau:
-

Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp theo từng thửa
đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng
nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được
cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chung cho các thửa đất đó.
-

Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có
nhiều người chung quyền sử dụng

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có
chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có
yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
-

Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất
cấp cho vợ và chồng

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy
9


chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu
cầu.
-

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có sự chênh lệch
giữa số liệu đo đạc thực tế và trên giấy tờ theo quy định

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng
nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những
người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định
theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với
phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất
tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn
diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
(nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013, cụ thể

là “ Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
-Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100,
101 và 102 của Luật này;
-Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành;
-Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng
đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
-Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai;
theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan
thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
-Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

10


-Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế;
-Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
-Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước;
-Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành
viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng
đất hiện có;
-Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”
2.2. Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
-

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101
và 102 của Luật này;
-

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ
sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng
10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

11

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy
định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải
nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả
hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được
cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì
phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất
đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử
dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có
giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại
địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã
sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
12


dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền
sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều
100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm
2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi
tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 102. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng
mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giải
quyết như sau:

a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích,
cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhân dân
cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường
hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương
án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất
phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy
định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp
đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
13


b) Không có tranh chấp;
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7 năm
2004.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
-

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi
hành;

-

Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử
lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

-

Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo
bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi
hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
-

-

Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công
nghệ cao, khu kinh tế;
-

Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

-

Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước;

-

Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên
hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất
hiện có;
-

Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2.2.1. Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà
không phải nộp tiền sử dụng đất
a.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định4:
- Giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 do Cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Giấy chứng nhận tạm thời được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên
trong Sổ Đăng ký nhà đất, Sổ Địa chính trước ngày 15/10/1993.
4 Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định được quy

Định 43/2014/NĐ- CP
14

định cụ thể tại Điều 21 của Nghị


- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ giao nhà tình
nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu
NN theo quy định pháp luật;
- Giấy tờ về QSDĐ do Cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất;

- Giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điều 20 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ:
+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980.
+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo
Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng chính phủ:
b.Giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ, chưa thực
hiện thủ tục và đất đó không có tranh chấp.
c. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình; đất nông nghiệp quy định tại
khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai 2013 (bảo tồn bản sắc, tập quán), được UBND cấp
xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng

15


2.2.2. Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận mà có thể phải nộp
tiền sử dụng đất
a.Hộ Gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND,
quyết định thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải
quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai của CQNN có thẩm quyền đã được thi hành
( trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện).
b. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ
ngày 15/10/1993 ( trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện)
2.3. Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không
có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai
a) Hộ gia đinh, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày
15 tháng 10 năm 1993; được xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch,
hoặc chưa có quy hoạch, hoặc sử dụng đất trước thời điểm có quy hoạch:
(i) Đối với thửa đất có nhà ở:
- Diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện
tích thửa đất được công nhận là đất ở.

- Diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công
nhận bằng hạn mức công nhận đất ở.
- Diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức
công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng.
(ii) Thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp
thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ theo diện
tích thực tế đã xây dựng; có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu
dài.
(iii) Thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi
nông nghiệp mà diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở và phần
diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp
thì được công nhận theo quy định nói trên.
(iv) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định thì được
xác định là đất Nông nghiệp và được công nhận như đối với đất Nông nghiệp.
b) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian
từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004; được xác nhận là không có tranh chấp; phù hợp
với quy hoạch hoặc không phù hợp nhưng đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt

16


hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu
hồi đất:
(i) Thửa đất có nhà ở mà diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ
diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
- Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích
đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở;
- Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn
hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng.
(ii) Thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông

nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ theo
quy định trên.
(iii) Thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ
phi nông nghiệp mà diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở và
phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông
nghiệp thì được công nhận theo quy định nói trên.
(iv) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định thì
được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận như đối với đất nông nghiệp.
c) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp
từ trước ngày 01/7/2004, nay được xác nhận là đất không có tranh chấp:
(i) Trường hợp trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo
hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích sử dụng,
không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp; Diện tích đất nông nghiệp còn lại
chuyển sang thuê;
(ii) Trường hợp không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận
theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích sử dụng;
(iii) Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà
không được công nhận là đất phi nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hiện
trạng đang sử dụng.
d) Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận gắn liền với đất trong
các trường hợp trên thực hiện theo quy định của pháp luật.
đ) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp trên mà không đủ
điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho
đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.
2.4. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định
17


a) Khái niệm:
Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể

từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận
hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối
với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận.
b) Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội
dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
- Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên
bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn
liền với đất;
- Quyết định hoặc Bản án của TAND đã có hiệu lực thi hành, Quyết định Thi hành
án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã
có hiệu lực thi hành; Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và đại
diện UBND cấp xã nơi có đất;
- Quyết định Giải quyết khiếu nại, tố cáo của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có
liên quan đến việc sử dụng đất;
- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở;
Giấy Chứng minh Nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các
khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
- Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước
giao quản lý, sử dụng đất;
- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất,
chuyển nhượng Quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
- Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
- Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai
đăng ký.
c) Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ không thống nhất
thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng
năm sử dụng đất sớm nhất.
d) Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định hoặc không ghi rõ thời

điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã
18


về thời điểm bắt đầu, mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người
đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận
trong khu dân cư nơi có đất.
2.5. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Đây là những chủ thể trực tiếp sử dụng đất không có quyền sử dụng đất hợp pháp
hoặc có nhưng không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của
pháp luật. Các trường hợp này bao gồm:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lí thuộc các trường
hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,
phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất
của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông,
lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết
định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tổ chức, ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trinh công cộng gồm đường giao
thông, công trinh dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn
thông tin; khu vui chơi giải trí ngoai trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích

kinh doanh.
2.6. Thẩm quyền Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cũng giống như giao, cho thuê đất, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được quy định
cho ủy ban nhân dân các cấp. Tùy thuộc vào loại chủ thể sử dụng đất, thẩm quyền này
được quy định cụ thể như sau:
Thẩm quyền của UBND cấp tỉnh:
- Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn giao;

19


- Cấp Giấy chứng nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoai, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoai thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoai có chức
năng ngoại giao.
Thẩm quyền của UBND cấp huyện:
- Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đinh, cá nhân, cộng đồng dân cư;
- Cấp Giấy chứng nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoai được sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Khác với trường hợp giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và
thu hồi đất, việc cấp Giấy chứng nhận có thể được ủy quyền. Khoản 1 điều 105 Luật
Đất đai 2013 quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài
nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, việc ủy quyền chỉ được phép
thực hiện đối với ủy ban nhân dân cấp tỉnh ( Cho sở tài nguyên và môi trường trực
thuộc).
Có thể thấy theo quy định tại khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2013 và điểm a
khoản 2 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP mâu thuẫn, cụ thể, theo quy định tại
khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2013 “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ

sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.”Theo tinh thần quy định này có thể hiểu, UBND cấp tỉnh được ủy
quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Nhưng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Sở
Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư
ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài”. So với quy định tại khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2013, quy
định tại điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đối tượng được Sở Tài
nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất cho: i) Tổ chức, cơ sở tôn giáo; ii) Người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; iii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài; iv) Tổ chức, cá nhân nước ngoài. Trong khi đó, khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai
2013, quy định rất rõ, nếu là tổ chức nước ngoài thì tổ chức đó phải có chức năng
ngoại giao và quy phạm pháp luật đang đề cập cũng không quy định cá nhân nước
ngoài là đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều

20


105 Luật Đất đai 2013. Mặt khác, quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Quốc
tịch năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014):
“3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt
Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

4. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch
Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống
và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.” Cũng theo quy định
tại khoản 2 Điều 13 Luật Quốc tịch: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa
mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam trước ngày Luật này có
hiệu lực thì vẫn còn quốc tịch Việt Nam. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa
mất quốc tịch Việt Nam mà không có giấy tờ chứng minh quốc tịch Việt Nam theo quy
định tại Điều 11 của Luật này thì đăng ký với cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài
để được xác định có quốc tịch Việt Nam và cấp Hộ chiếu Việt Nam.”
Ngoài ra tại Điều 3 của Luật này còn giải thích một số thuật ngữ, như: Quốc tịch nước
ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam; Người không
quốc tịch là người không có quốc tịch Việt Nam và cũng không có quốc tịch nước
ngoài; Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không
quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam. Từ những trích dẫn trên cho thấy, thuật
ngữ người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thuật ngữ cá nhân nước ngoài hoàn toàn
không đồng nhất với nhau về khái niệm. Mà theo đó, cá nhân nước ngoài bao gồm cả
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người Campuchia định cư ở nước ngoài, người
Pháp định cư ở nước ngoài,…Do vậy, việc quy định Sở Tài nguyên và Môi trường cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho cá nhân nước ngoài tại điểm a khoản 2 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là
không phù hợp, trái với quy định tại khoản 1 Điều 105 LĐĐ 2013.
Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện các quyền
( giao dịch) của người sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 105 Luật đất đai 2013 thì: “Đối với những trường hợp đã
được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyến sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trinh xây dựng thì do
cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ”. Như vậy,
trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện các quyền mà phải cấp đổi, cấp lại

Giấy chứng nhận thì việc cấp Giấy chứng nhận sẽ có thể được thực hiện trực tiếp bởi
cơ quan tài nguyên và môi trường mà không thông qua ủy ban nhân dân như trường
hợp cấp “lần đầu”.5
2.7. Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận
cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó

5 Quy

định tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
21


Để hạn chế tình trạng đầu cơ và nguy cơ manh mún đất đai, pháp luật hiện hành
đã giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa
đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Những trường
hợp tự tách thửa đất thanh hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất
có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
sẽ không được cấp Giấy chứng nhận. Những thửa đất hiện hữu, đang sử dụng có diện
tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận.
Việc cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp này được quy định cụ thể như sau:6
- Thửa đất đang sử dụng được hình thanh từ trước ngày văn bản quy định của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà
diện tích tách thưả nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực
hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng
ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất

một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh.
- Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ
hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đó với thửa đất khác liền
kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được
tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất
mới.

6

Điều 29 Nghị định 43/ 2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
22


2.8. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong thực tiễn hoạt động quản lí đất đai, không phải khi nào việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cũng được tiến hành đồng thời với việc quyết định giao đất,
thuê đất. Mặt khác, người có đất đang sử dụng không phải bao giờ cũng được Nhà
nước giao hoặc cho thuê mà đất đang sử dụng có được từ rất nhiều nguồn khác nhau
như: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác, nhận thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất từ người khác, quyền sử dụng đất có được từ các quyết
định của cơ quan thi hành án, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai hay
sử dụng đất được xác lập thông qua việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng
thầu dự án có sử dụng đất, thậm chí quyền sử dụng đất còn được hình thành từ quá
trình khai hoang, chuẩn hóa đất đai hoặc sử dụng đất đai đã ổn định lâu dài… Nghĩa
là, nguồn gốc đất mà hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất là hết sức phong
phú, đa dạng. Vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ đặt ra đối
với đối tượng được giao đất, cho thuê đất là cần thiết mà nó cần phải được thực hiện
đối với cả những trường hợp khác như đã nêu ở trên. Có thể khẳng định việc qui định

trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất
có ý nghĩa lí luận và thực tiễn sâu sắc, một mặt đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho
người sử dụng đất; mặt khác góp phần quản lí đất đai của Nhà nước được chặt chẽ
hơn.
Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây được qui định
tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai;. Tuy nhiên, tại thông tư này không ấn định mức thời
hạn cụ thể, cần thiết mà các cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành khi cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, việc xác định trách nhiệm của các cơ quan cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chưa được cụ thể, rõ ràng. Vì vậy, trong thời gian
vừa qua, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm trễ, các cơ quan
chưa phát huy hết năng lực và trách nhiệm của mình, một bộ phận còn lợi dụng kẽ hở
của pháp luật để cố tình chây ỳ, trì hoãn việc cấp giấy gây phiền hà cho dân, chưa đáp
ứng kịp thời những đòi hỏi của cuộc sống. Đây cũng là một trong những nguyên nhân
để các giao dịch quyền sử dụng đất bùng nổ tự phát, thị trường quyền sử dụng đất phi
chính quy phát triển tràn lan nằm ngoài vòng kiểm soát của pháp luật.
Để khắc phục những tồn tại này, theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm
2013, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường đã xác định rõ trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người đang sử dụng đất như sau:

23


2.8.1 Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản
gắn liền với đất

Hộ gia đình, cá nhân, Tổ chức
UBND xã, thị trấn

Nộp (01) bộ hồ sơ gồm có:

Thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất

Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc đất và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với q

Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đã
được nêu tại Điều 100 của Luật Đất đai nếu không có

hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được nêu tại Điều 100 của Lu
Đất đai.

phải thuộc trường hợp quy định tại Điều 101 của Luật

Công bố công khai doanh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại

Đất đai 2013.

sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày.

Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận (nếu có)

UBND cùng cấp
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký hợp đồng

thuê đất đối với trường hợp được thuê đất.

Văn phòng đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kiểm tra hồ sơ

Phòng tài nguyên và môi
trường
Kiểm tra hồ sơ

Hồ sơ không đủ điều kiện
Ghi ý kiến vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trình UBND cùng cấp

Hồ sơ đủ điều kiện

Xác nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ

Làm trích lục bản đồ đại chính hoặc trích đo địa chính khu đấ

đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chín

24


Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở gửi Sở Tài nguyên và môi trường:
- Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
- Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có);

- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợ

hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);

-Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng

đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn

hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từn
căn hộ;
- Báo cáo kết quả thực hiện dự án.

Văn phòng đăng kí đất đai

Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn li
đơn đăng ký;

Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (n

Sở Tài Nguyên và Môi trường
kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.

Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu c
Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của N

Gửi thông báo về kết quả kiểm tra cho chủ đầu tư.

Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

Gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng kí đất đai

tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ
đai;

Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
đất cho người được cấp.

2.8.2. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở

25