Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Lê Bình, quận Cái Răng, Thành phố Cần Thơ

TÓM TẮT
Đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Lê Bình, quận Cái
Răng, thành phố Cần Thơ”được thực hiện nhằm mục tiêu tìm hiểu các yếu tố ảnh
hưởng đến việc hình thành giá đất tại địa phương để thực hiện công tác định giá đất,
đồng thời phân tích sự tác động của từng yếu tố đến giá đất và tìm mối quan hệ giữa
chúng. Đề tài thực hiện bằng phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp và phân tích
tổng hợp để thu thập số liệu trên địa bàn nghiên cứu. Xử lý số liệu bằng phương pháp
thống kê, so sánh để tìm ra yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác
động đến giá đất ở địa phương.
Qua kết quả khảo sát cho thấy: Khung giá đất được định giá do Nhà nước ban
hành tại phường Lê Bình rất phù hợp với mức thu nhập của người dân, nhưng so với
giá đất thực tế trên thị trường có sự chênh lệch khá cao. Các yếu tố ảnh hưởng nhiều
nhất đến giá đất là yếu tố vị trí, kinh tế, xã hội, nhân khẩu và yếu tố cá biệt khác. Mặc
khác, yếu tố tâm lý cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, vì theo tâm lý của
người Việt Nam nói chung là tâm lý đám đông và nóng vội, khi giá đất lên cao thì
người ta thường đổ xô đi mua vì lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị
người khác mua nên vì vậy càng đẩy giá đất lên cao hơn.
Việc nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại địa phương sẽ cho
cái nhìn toàn diện về những yếu tố quyết định đến giá của một của một thửa đất nói
riêng và giá đất của khu vực nói chung góp phần hỗ trợ cho công tác định giá đất tại
địa bàn nghiên cứu giúp đưa ra các chính sách hợp lí trong việc quản lí giá đất trước
các yếu tố tác động liên tục của cơ chế thị trường ngày càng phát triển trên địa bàn.
Điều hòa, rút ngắn sự trên lệch về giá giữa giá nhà nước và giá thị trường trong
những năm tiếp theo sau khi có sự phân tích rõ nét về các yếu tố tác động đến giá đất
trên địa bàn phường Lê Bình, quân Cái Răng, thành phố Cần Thơ.
Khi xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn, từ đó
giúp cho các nhà quản lí có thể dự đoán được xu hướng biến động của giá đất trong
tương lai và tìm ra hướng phát triển một cách bền vững.

1

DANH SÁCH BẢNG
Bảng

Nội Dung

Trang

4.1

Bảng giá đất ở tại đô thị phường Lê Bình

16

4.2

Bảng giá đất ởtiếp giáp trục giao thông tại đô thị phường Lê
Bình

17

2


DANH SÁCH HÌNH
Hình

Tên hình

Trang

2.1

Vị trí phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ
trên bản đồ

13

4.1

Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần
thuộc nhân tố vị trí tại phường Lê Bình

20

4.2

Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần
thuộc nhân tố kinh tế tại phường Lê Bình

22

4.3

Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần
thuộc nhân tố xã hội tại phường Lê Bình

24

44

Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần
thuộc nhân tố nhân khẩu tại phường Lê Bình

26

4.5

Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần
thuộc nhân tố cá biệt tại phường Lê Bình

27
29

4.6

Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần
thuộc nhân tố chính sách nhà nước và pháp lý tại phường
Lê Bình

4.7

Biểu đồ thể hiện mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá
đất tại phường Lê Bình

30

3

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT
CHỮ VIẾT TẮT

GIẢI THÍCH

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

HĐND - TT

Hội đồng nhân dân

TT - BTNMT

Thông Tư Bộ Tài nguyên và Môi trường

QĐ-UBND

Quyết định - Ủy ban nhân dân

NXB-ĐHCT

Nhà xuất bản Đại học Cần Thơ

MỤC LỤC
4


5

CHƯƠNG 1:GIỚI THIỆU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản rất đặc biệt, nó tồn tại và chỉ có giá trị khi con người sử
dụng và đầu tư vào nó. Từ xưa đến nay đất được xem là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn xây dựng và
phát triển dân sinh, kinh tế - xã hội, an ninh và quốc phòng. Ngày nay, trước
sự phát triển của xã hội ngày càng cao và quá trình đô thị hóa đang diễn ra thì
nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng nhiều hơn, đã làm cho sự cạnh tranh đất đai
diễn ra gay gắt và nó trở thành hàng hóa buôn bán trên thị trường với một giá
trị nào đó. Khi đất đai trở thành đất đô thị thì giá trị của nó sẽ tăng lên rất lớn.
Giá trị của các lô, thửa đất phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố như quan
hệ cung- cầu, vị trí, khả năng sinh lợi của thửa đất, chính sách của nhà nước…
Vì vậy việc xác định được giá trị của nó là công việc không phải đơn giản.
Trong thời gian gần đây, khủng hoảng tài chính thế giới dẫn đến suy thoái kinh
tế ở nhiều nước, tác động tiêu cực tới hoạt động của các doanh nghiệp trên
toàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam cũng gặp những trở ngại nhất
định. Đất đai và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn nên
trước những trở ngại này đã làm cho thị trường nhà đất biến động mạnh. Tình
trạng “sốt giá nhà đất” thường xuyên xảy ra đã ảnh hưởng lớn đến nhu cầu nhà
ở của người dân.
Để có thể xác định được giá trị của đất ở đô thị thì công tác định giá đất
được xem như là một hoạt động chuyên môn hình thành và phát triển gắn liền
với sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá. Ở Việt Nam khi nền kinh tế chuyển
hẳn sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất mới bắt đầu vận hành
theo đúng chức năng của nó.
Công việc định giá rất khó khăn và phức tạp, chính vì ở mỗi địa phương
có những điều kiện khác nhau và các yếu tố tác động đến giá cũng khác nhau.
Do đó việc xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng là rất quan trọng

trong quy trình định giá để có thể đưa ra giá thích hợp cho địa phương.
1.2. Mục tiêu của đề tài
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng chính đến việc hình thành giá đất tại địa
phương để phục vụ cho công tác định giá đất ở địa phương.
- Phân tích sự tác động của từng yếu tố đến giá đất và tìm mối quan hệ
giữa chúng.

6
6


1.3. Nội dung của đề tài
- Phân tích điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Lê Bình, quận
Cái Răng, thành phố Cần Thơ và đánh giá sự tác động của các yếu tố này
đến giá đất.
- Tìm hiểu tổng quan khu vực phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành
phố Cần Thơ.
- Nghiên cứu các văn bản quy định về giá đất ở của UBND thành phố
Cần Thơ áp dụng trên địa bàn phường Lê Bình, quận Cái Răng từ năm
2017 đến nay.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lí luận về định giá đất.
- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại phường Lê Bình,
quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ.
- Làm tài kiệu tham khảo cho các đề tài nghiên cứu tương tự tại các địa
phương khác.

7
7

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu
2.1.1 Đất ở đô thị
Theo Khoản 1 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội quy định:
Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục
vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây
dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi
trường và cảnh quan đô thị hiện đại.
Đất ở đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồn
gốc tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi
có quy hoạch hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án
đầu tư phải được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép.
Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định. Mỗi vị trí có đặc điểm
riêng, đặc thù riêng không giống với bất kỳ vị trí nào. Nó vừa là tư liệu sinh
hoạt vừa là tư liệu sản xuất. Trong vai trò là tư liệu sinh hoạt, nó dùng cho
xây dựng nhà ở, các công trình công cộng. Là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn
cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng.
2.1.2 Thị trường nhà đất
2.1.2.1 Khái niệm
Theo Vũ Thị Thu Trang, 2014: Thị trường nhà đất là thị trường các yếu
tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các
yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng,
thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và
đất để sử dụng cho các mục đích khác.
Thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường của hoạt động mua bán, trao

đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của
thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường nhà đất là một bởi vì tài
8
8


sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được.
Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS
nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị
trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.
2.1.2.2 Đặc điểm
a. Không có thị trường trung tâm
Thị trường nhà đất chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó
người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động qua lại lẫn
nhau. Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung
gian là các tổ chức kinh doanh nhà đất, qua báo chí hoặc thông qua các cá
nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị
trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả cho thị
trường này.
b. Thị trường nhà đất mang tính khu vực và địa phương sâu sắc
Nhà đất có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện
tự nhiên kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu nhà
đất ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách,
mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, nhà đất còn
có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu
vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu nhà đất.
c. Thị trường nhà đất thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản
Đặc trưng này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là

không hao mòn hay không mất đi và người có quyền sở hữu hay có quyền sử
dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong
muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá
cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng
hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và
khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
d. Thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo
Các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường nhà đất không đầy đủ và
phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Nó dẫn tới việc giá cả nhà đất
9
9


không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, người bán có lợi thế độc
quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền
của người cung cũng tăng thêm làm giá cả nhà đất sẽ được đẩy lên cao tạo nên
những cơn sốt về giá. Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn
sốt giá.
e. Thị trường nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý của Nhà nước đối
với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch. Mọi
BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch nhà đất
phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự
tham gia của Nhà nước vào thị trường nhà đất thông qua yếu tố pháp luật sẽ
làm cho thị trường ổn định hơn và an toàn hơn.
2.1.3 Giá đất
2.1.3.1 Khái niệm
Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá
xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên
thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu
nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một
khoảng thời gian nhất định.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính
là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xác
định. Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng
hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh. Nó dựa trên
giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài
bằng giá cả. Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính
sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định.
Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là
công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường.
Đồng thời đây cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ
10
10


chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi và tính thuế đất.
2.1.3.2 Đặc điểm của giá đất
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, so với những loại hàng hoá thông
thường khác, giá cả đất đai có những đặc điểm riêng biệt.
- Giá đất không chỉ được biểu hiện trực tiếp mà nó còn còn được thể hiện
qua hình thức thuê và hình thành giá thuê đất quan hệ giữa giá đất và tiền thuê
đất cũng tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận, chỉ cần biết được
tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra được.

- Sự hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo một
tiêu chuẩn đơn giản như các hàng hoá thông thường, do tính khác biệt rất lớn
nên không thể hình thành một thị trường hoàn chỉnh một cách đơn thuần. Hơn
nữa, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trị
tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế.
- Khác với quy luật cung - cầu thông thường, giá đất chủ yếu phụ thuộc
vào nhu cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” là từ tự nhiên, ít thay
đổi và có giới hạn. Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất lớn hơn rất nhiều
so với giá cả hàng hoá thông thường, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể
hoá trong việc định giá đất.
Có một số lý do khiến giá đất luôn có xu thế tăng cao:
- Một là, đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không ngừng.
- Hai là, cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ
suất lợi nhuận xã hội giảm.
- Ba là, yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so
với giá cả hàng hoá thông thường do thị trường đất đai là không hoàn thiện.
2.1.4 Các loại giá đất
2.1.4.1 Giá chuẩn
Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị
trường. Trong quy định giá chuẩn bao gồm khung giá đất chính phủ quy định
giá tối thiểu và giá tối đa, bảng giá của tỉnh/thành phố. Nhà nước quy định giá
11
11


các loại đất để phục vụ cho các mục đích như tính thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi.
Giá chuẩn thường không sát với giá thị trường (thường thấp hơn so với
giá thị trường), nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá

đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp.
2.1.4.2 Giá thị trường
Là loại giá đất luôn luôn biến động cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện
mua bán, được mọi người chấp nhận. Giá thị trường được xác định qua điều
tra trên cơ sở của bốn yếu tố:
Thứ nhất, là do tự nguyện thỏa thuận nhất trí giữa người bán và người
mua.
Thứ hai, là mục đích của mua bán đất và một số yếu tố về mục đích sử
dụng đặc biệt.
Thứ ba, là nhu cầu về đất đai của người mua và thị trường.
Thứ tư, là tác động của môi trường sống và xã hội.
2.1.4.3 Giá bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do
các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ
sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm.
2.1.4.4 Giá thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ vào giá thị trường của
thửa đất. Phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không
được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá
trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.
2.1.4.5 Giá cho thuê
Giá cho thuê đất là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất
trong suốt thời gian thuê đất. Đây chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất
mang lại mà người thuê trả cho chủ thửa đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất
mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng
12
12

thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị thửa đất và mức
lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.

2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất
Theo Điều 112 Luật đất đai 2013, Việc thực hiện định giá đất phải được
tiến hành theo các nguyên tắc kinh tế có liên quan mật thiết và ảnh hưởng trực
tiếp tới giá thị trường. Cụ thể các nguyên tắc cần được áp dụng một cách hợp
lý và triệt để như sau:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá
- Theo thời điểm định giá
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.
2.1.6 Phương pháp xác định giá đất
Theo Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của
Chính phủ quy định về giá đất thì giá đất được xác định bằng năm phương
pháp:
2.1.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích các mức giá đất
của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh
lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử
dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định
giá.
2.1.6.2 Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với
đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị

13
13


BĐS.
2.1.6.3 Phương pháp thu nhập
Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập
ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm xác định giá đất của
loại tiền gửi (VNĐ) kỳ hạn 12 tháng tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
2.1.6.4 Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục
đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi
phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS.
2.1.6.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất
nhân
(x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương ban hành.
2.1.7 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
Có sáu nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất ở. Mỗi yếu tố đều
ảnh hưởng với một mức độ khác nhau cho từng đối tượng khác nhau, nhìn
chung đây là các nhóm yếu tố chính làm cho giá đất luôn biến động trên thị
trường.
2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam
Ở Việt Nam, hoạt động định giá đất đã có từ lâu nhưng chưa phát triển
do sự chi phối bới cơ chế kinh tế tập trung thông qua các công tác kế hoạch
hóa về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vựa sản xuất của nền kinh tế,

hoạt động định giá chủ yếu là thụ động. Chỉ từ năm 1993 trở lại đây, khi nền
kinh tế từng bước chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất
mới bước đầu được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của
nó.
Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao
14
14


đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch
và kế hoạch. Với đặc trưng đó, định giá đất tại Việt Nam là sự ước tính về giá
trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã
được xác định, tại một thời điểm xác định.
Luật đất đai 2003 ra đời với một số điểm liên quan đến giá đất được sửa
đổi bổ sung. Cụ thể đó là về nguyên tác định giá đất, khung giá các loại đất,
bảng giá các loại đất cụ thể, tư vấn giá đất, quyền và trách nhiệm của các tổ
chức tư vấn giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, cùng một thời
điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi
như nhau thì có mức giá như nhau. Khung giá đất được ban hành 05 năm một
lần đối với từng loại đất theo vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất
mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc
tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù
hợp. UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp có trách
nhiệm thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng
định kỳ 05 năm một lần, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất
thị trường có biến động thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã
thông qua Luật đất đai năm 2013. Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với
212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003. Cụ thể
Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử

dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung
quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá
đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác
định giá đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định
kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc
công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất
được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01
của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho
việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành.
2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan
Định giá đất là một công tác quan trọng trong việc quản lý nhà nước về
đất đai. Giá đất chính là cầu nối giữa bộ máy quản lý nhà nước và người dân.
Nên sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất luôn được quan tâm nghiên cứu.
15
15


Trong số đó có thể kể tới một số công trình có tính chất thực tiễn, phù hợp với
các chính sách pháp luật về đất đai.
Trong tờ báo Phát triển Kinh tế, số 254, tháng 12 năm 2011, tác giả Lê
Khương Ninh đã có bài bàn luận: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven
đô thị ở ĐBSCL”. Tác giả cung cấp thông tin thực tế về giá đất vùng ven ở
ĐBSCL đối với ba loại đất chính: Đất thổ cư, đất vườn và đất ruộng. Tác giả
đã chỉ ra rằng với tốc độ thị hóa nhanh chóng như hiện nay, giá đất ở vùng ven
đô thị có xu hướng tăng lên không ngừng. Do đó, đất ở đây phải được định
đúng với giá trị của nó. Nhưng thực tế cho thấy giá cả mà Nhà nước quy định
luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường nên đã làm xuất hiện các hiện
tượng lệch lạc trên thị trường đất đai. Bài viết với các thông tin xác thực được
đưa ra nhằm mục đích xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở vùng ven
đô thị ĐBSCL để giúp cơ quan chức năng quản lý thị trường đất đai ở đây hiệu

quả hơn.
Tác giả Nguyễn Tiến Dũng (2011) khi bàn về giá đất cũng có đề án:
“Những yếu tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường BĐS ở
Việt Nam”. Với nghiên cứu của mình, tác giả đã làm rõ mục đích và sự cần
thiết phải định giá đất tại Việt Nam. Trong cơ chế thị trường hiện nay, đặc biệt
là thời kỳ thị trường BĐS phát triển mạnh, đất đai trở thành một loại hàng hóa
được tìm kiếm nhiều nhất. Chính vì vậy, giá đất hay nói cách khác là giá trị
quyền sử dụng đất được quan tâm đặc biệt. Cũng trong đề án này, tác giả đã
tìm hiểu và nhận định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là một trong những cơ
sở để tiến hành công tác định giá đất. Nhận thức rõ khả năng cũng như mức độ
ảnh hưởng của từng yếu tố tới giá BĐS góp phần làm hoàn thiện hơn việc điều
tra và tổ chức định giá đất, từ đó đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm thúc đây
sự phát triển của thị trường BĐS.
Ở mỗi địa bàn nghiên cứu khác nhau thì số lượng các yếu tố và việc xác
định yếu tố ảnh hưởng rõ rệt nhất tới giá đất khác nhau. Tác giả Hồ Thị Lam
Trà và Nguyễn Vũ Kiên (2013) nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
trong đó tập trung đi sâu hơn vào yếu tố vị trí của thửa đất trong đề tài: “Ảnh
hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”. Khác
với các đề tài khác, trong nghiên cứu của mình hai tác giả đã phân tích có
chiều sâu và chỉ tập trung ở một yếu tố. Đề tài đã làm rõ cách phân loại vị trí
các thửa đất tại thị xã Bắc Ninh. Hai tác giả đã chỉ rõ vị trí có tác động tới thị
16
16


hiếu cũng như nhu cầu mua, sử dụng đất của người dân tại địa phương. Nhân
tố vị trí ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu là về vị trí kinh tế, bao gồm đất được
xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến
các khu tập trung đông dân cư.
Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là một vấn đề nhận được

nhiều sự quan tâm của các tác giả. Các tác giả đều nghiên cứu và đi sâu chỉ rõ
được các yếu tố làm ảnh hưởng biến động về giá cả đất đai. Từ đó, các tác giả
đã đề xuất được những giải pháp thực tế nhằm ổn định giá đất, đảm bảo sự vận
hành và phát triển của thị trường BĐS. Một vấn đề đặt ra cần được giải quyết
nữa mà trong các đề tài chưa đề cập đó là mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
tới các nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng đất là khác nhau. Với mỗi nhóm
đối tượng, với điều kiện thu nhập khác nhau đặc trưng nghề nghiệp khác nhau
họ sẽ có những yêu cầu khác nhau khi lựa chọn đất đai, đặc biệt là đất ở. Nên
cách tiếp cận giá đất từ các nhóm đối tượng là một hướng đi mới, nhằm tạo ra
một cái nhìn đa chiều hơn về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
2.4 Đặc điểm vùng nghiên cứu
2.4.1 Lịch sử hình thành
Tiền thân của phường là thị trấn Cái Răng, huyện lỵ huyện Châu Thành,
tỉnh Cần Thơ cũ, được thành lập do tách đất từ xã Thường Thạnh.
Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội Việt Nam thông qua Nghị quyết
số 22/2003/QH11, chia tỉnh Cần Thơ thành thành phố Cần Thơ là thành phố
trực thuộc Trung ương và tỉnh Hậu Giang. Thị trấn Cái Răng thuộc địa giới
thành phố Cần Thơ.
Ngày 2 tháng 1 năm 2004, quận Cái Răng thuộc thành phố Cần Thơ
chính thức được thành lập từ một phần thành phố Cần Thơ cũ và một phần các
huyện Châu Thành, Châu Thành A. Đồng thời, phường Lê Bình cũng được
thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích và dân số của thị trấn Cái Răng. Phường
được đặt theo tên liệt sĩ Lê Bình thời Kháng chiến chống Pháp.
2.4.2 Điều kiện tự nhiên và xã hội
Phường Lê Bình thuộc Quận Cái Răng thành phố Cần Thơ.
- Bắc giáp phường Hưng Lợi;
- Tây Bắc giáp phươngAn Bình;
17
17

- Tây và Nam giáp phường Ba Láng;
- Đông giáp phường Hưng Thạnh.

Hình 1.1. Vị trí phường Lê Bình, quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ trên bản đồ

Phường Lê Bình với tổng diện tích là 2,46 km2, dân số (2015) là 177.088
người, với mật độ dân số là 6.942 người/km2.
Các tuyến đường thuộc phường Lê Bình: Trần Hưng Đạo, Nguyễn
Trãi, Lý Thường Kiệt, Ngô Quyền, Đinh Tiên Hoàng, Lê Thái Tổ, Trưng Nữ
Vương, Hàm Nghi, Duy Tân, Võ Tánh, Lê Bình, Nhật Tảo, Nguyễn Việt
Dũng, Trần Chiên
- Địa hình và khí hậu
Có độ dốc cao phổ biến từ 0,5 - 1,5m so với mực nước biển, với độ cao
trung bình khoảng 1 - 2m dốc từ đất giồng ven sông Cần Thơ thấp dần về phía
nội đồng tức là phía đông bắn sang phía tây nam, bị chia cắt bởi hệ thống
mạng lưới kênh, rạch.
Do địa hình thấp nên vẫn còn tình trạng ngập lụt trên địa bàn vào các đợt
triều cường của những tháng cao điểm trong mùa mưa.
Phường Lê Bình nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, ít bão, quanh
năm nóng ẩm, không có mùa lạnh.
2.4.3 Tình hình quản lý đất đai tại phường Lê Bình
18
18


2.4.3.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất
Để đáp ứng tình hình phát triển kinh tế - xã hội, trong thời gian qua Sở
Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ và UBND thành phố luôn kịp
thời ban hành các quyết định, công văn kèm theo các văn bản pháp luật của

Chính phủ gửi về UBND và địa chính các phường sớm nhất để triển khai thực
hiện tốt các chủ trương đã đưa ra. Cụ thể các văn bản được UBND thành phố
bàn hành sau khi luật đất đai năm 2013 có hiệu lực như:
- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 về việc ban hành
bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm trên địa bàn quận Cái Răng, thành phố
Cần Thơ năm 2015 – 2019.
- Quyết định số 06/2016/QĐ-UBND ngày 26/2/2016 về việc điều chỉnh,
bổ sung mức giá các loại đất định kỳ 05 năm (2015 – 2019).
- Quyết định số 15/2014/QĐ-UBND ngày 13/11/2014 của UBND thành
phố Cần Thơ về việc bàn hành quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiếc về phương pháp định giá đất, xây dựng điều
chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Công văn số 07/HĐND-TT ngày 05/01/2016 của Thường trực Hội đồng
nhân dân thành phố về việc điều chỉnh, bổ sung mức giá các loại đất định kỳ
05 năm 2015 – 2019).
Ngoài ra còn tổ chức vận động nhân dân học Luật Đất đai, nắm rõ các
văn bản pháp luật có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai thông qua
nhiều hình thức như: dán các quyết định, thông báo tại các bảng tin ở từng cơ
quan ban nghành, bên cạnh đó thường xuyên kiểm tra việc thực hiện các quy
định, nghị định đó.

19
19


CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP PHƯƠNG TIỆN
3.1 PHƯƠNG PHÁP
- Bước 1: Tham khảo các tài liệu có liên quan đến thị trường nhà đất, hội

thảo về thị trường bất động sản Việt Nam, các website có liên quan đến vấn đề
nghiên cứu...
- Bước 2: Điều tra thực tế
Tổng số phiếu điều tra là 45 phiếu, trong đó có 1 phiếu phỏng vấn cán bộ
địa chính Phường, 1 phiếu phỏng vấn nhân viên môi giới nhà đất tại địa bàn,
còn lại là phỏng vấn ngẫu nhiên người dân phân bố đều ở tất cả các con đường
chính của Phường.
- Bước 3: Phân tích đánh giá sự biến động của giá Nhà Nước theo số liệu
thu thập được.
- Bước 4: Đánh giá sự biến động của giá thị trường theo số liệu điều tra,
khảo sát.
- Bước 5: Xác định các yếu tố ảnh hưởng giá nhà đất tại địa phương.
- Bước 6: Hoàn thành và viết báo cáo.
3.2. PHƯƠNG TIỆN
- Phiếu phỏng vấn, điều tra cơ bản và thu thập số liệu.
- Bảng giá đất ở quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ năm 2015 – 2019.
- Quyết định 06/2016/QĐ-UBND điều chỉnh bổ sung mức giá đất định
kỳ 5 năm Cần Thơ 2015-2019.
- Máy tính, USB và phần mềm thông kê được sử dụng để tính toán, thông kê
và đánh giá số liệu.

20
20


CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ THẢO LUẬN
4.1 Kết quả nghiên cứu giá đất ở tại phường Lê Bình, quận Cái Răng
4.1.1 Quá trình hình thành giá đất ở tại phường Lê Bình, quận Cái Răng
Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước đã ban hành những
văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Các

văn bản liên tiếp được ban hành, bổ sung, thay thế nhau. Cho tới nay, các văn
bản có hiệu lực thi hành về vấn đề giá đất đã được ban hành khá đầy đủ và
được thực thi từ Trung ương đến địa phương.
Căn cứ vào những quy định của Nhà nước về khung giá đất ở cho các
loại đô thị. Ngày 26 tháng 12 năm 2014 UBND thành phố Cần Thơ quyết định
ban hành Bảng giá đất ở đô thị trên địa bàn quận Cái Răng năm 2015 - 2019.
Bảng 4.1Bảng giá đất ở tại đô thị phường Lê Bình:
ĐVT: đồng/m2
TÊN ĐƯỜNG

ĐOẠN ĐƯỜNG
TỪ

ĐẾN

GIÁ
ĐẤT

a) Đất ở tại đô thị

Phạm Hùng
(Quốc lộ 1)

Võ Tánh

Nguyễn
Trãi

5.000.000

Đinh Tiên
Hoàng

Nguyễn
Trãi

5.000.000

Nguyễn
Trãi

Lê Bình

7.000.000

Lê Bình

Hàng Gòn

5.500.000

(Nguồn: Bảng giá đất ở đô thị quận Cái Răng năm 2015-2019, kèm theo Quyết định số 22/2014/QĐUBND ngày 26/12/2014 của UBND thành phố Cần Thơ)

21
21


Bảng 4.2: Bảng giá đất ở tiếp giáp trục giao thông tại đô thị phường Lê Bình:
ĐVT: đồng/m2
b) Đất ở tiếp giáp trục giao thông

Trương Vĩnh
Nguyên (Lê
Bình - Phú Thứ)
Huỳnh Thị Nỡ
(Trần Hưng Đạo nối
dài)
Đường cặp sông
Cái Răng Bé

Cầu Lê Bình

Đường dẫn
cầu Cần Thơ

1.200.000

Đường dẫn
cầu Cần Thơ

Cái Tắc

1.000.000

Rạch chùa

Nguyễn
Thị Trâm

1.200.000

Nguyễn Thị
Trâm

Đường tỉnh
925

1.800.000

Đình Nước
vận

rạch Mù U

800.000

(Nguồn: Bảng giá đất ở đô thị quận Cái Răng năm 2015-2019, kèm theo Quyết định số 22/2014/QĐUBND ngày 26/12/2014 của UBND thành phố Cần Thơ)

Qua Bảng 4.1 cho thấy, mức giá đất được quy định cho đất ở đô thị có sự
chênh lệch. Mức giá cao nhất được quy định tại Đường Phạm Hùng đoạn từ
Nguyễn Trãi đến đường Lê Bình là 07 triệu đồng/m 2, mức giá quy định thấp
nhất là ở hai đoạn là từ Đình Nước Vận đến Rach Mù U là 1,2 triệu đồng/m 2.
Trên thực tế, giá thị trường có sự chênh lệch so với giá quy định của Nhà
nước. Ví dụ như:
Đường Phạm Hùng: (đoạn từ Nguyễn Trãi đến đường Lê Bình) có giá
trên 14,7 triệu đồng/m2, trong khi đó giá quy định của Nhà nước chỉ có giá 07
triệu đồng/m2 (gấp 2,1 lần).
Đường Phạm Hùng: (đoạn từ đường Võ Tánh đến Nguyẽn Trãi) có giá
khoảng 15 triệu đồng/m2 đến 20 triệu đồng/m2, trong khi đó quy định của Nhà
nước chỉ có giá 05 triệu đồng/m2 (gấp 3 - 4 lần).
Sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước còn khá lớn, gây xáo

trộn trong xã hội và gây khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng,
22
22


thực tế cho thấy những tồn đọng trong công tác giải phóng mặt bằng các dự án
đó là người dân chưa bằng lòng với chính sách hỗ trợ, đơn giá bồi thường về
đất, tài sản, cây cối hoa màu,… Người dân được bồi thường đất thuộc diện
quy hoạch với giá thấp và những người này lại phải mua đất tái định cư với
giá cao, hoặc thời điểm thống kê đền bù, người dân không nhận tiền bồi
thường ngay vì chưa chấp thuận với đơn giá đền bù mà kiến nghị, thắc mắc
dây dưa qua nhiều năm. Khi đồng ý nhận bồi thường thì các hộ dân lại yêu cầu
chi trả theo đơn giá hỗ trợ ở thời điểm hiện tại chứ không đồng ý với khung
giá đền bù tại thời điểm thống kê.
4.1.2 Giá đất ở trên địa bàn phường Lê Bình
Để nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn phương Lê Bình, quận Cái Răng
trong đề tài đã tiến hành điều tra các thửa đất tại các tuyến đường đại diện cho
hai khu vực của phường Lê Bình bao gồm:
- Khu vực trung tâm bao gồm các đường như: Trần Hưng Đạo, Lê Thái
Tổ, Duy Tân, Ngô Quyền. Đây là những tuyến đường có mật độ dân cư đông
đúc nhất, mặt đường trải nhựa, có cơ sở hạ tầng tốt, đảm bảo điều kiện sinh
hoạt cũng như kinh doanh buôn bán cho người dân. Tại các đường này, có các
điểm trung tâm của thành phố như bưu điện, ngân hàng, chợ, chùa,…
- Khu vực ven trung tâm bao gồm các tuyến đường như: Đường Trần
Chiên, Lê Bình, Võ Tánh. Các tuyến đường được chọn nằm cách xa so với
trung tâm, đường vẫn được trải nhựa hoặc bê tông. Dân cư ít hơn vùng trung
tâm và điều kiện cơ sở hạ tầng đang được phát triển, điều kiện kinh doanh thấp
hơn ở những khu vực trung tâm.
Theo Quyết định 22/2014/QĐ – UBND của UBND thành phố Cần Thơ
về việc Quy định mức giá các loại đất định kỳ 5 năm Cần Thơ 2015-2019: Đối

với đất ở đô thị, mỗi tuyến đường phố đô thị được chia thành nhiều đoạn có
khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng khác nhau, theo mức sinh lợi và kết cấu
hạ tầng từng đoạn đường đó để xác định giá đất từ thấp đến cao, mỗi tuyến
đường chia ra làm 4 vị trí:
+ Vị trí 1: Áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh tiếp giáp đường
phố (mặt tiền), giá đất bằng 100% giá đất đoạn đường đó.
+ Vị trí 2: Áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đường phố được xác
định trong bảng giá đất, có điều kiện sinh hoạt thuận lợi, giá đất bằng 40% giá
23
23


đất vị trí 1 của cùng đoạn đường đó.
+ Vị trí 3: Áp dụng đối với đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện
giao thông kém hơn vị trí 2 nhưng lưu thông ra được trục đường đã có giá (vị
trí 1). Giá đất bằng 20% giá đất vị trí 1 của cùng đoạn đường đó.
+ Vị trí 4: Áp dụng đối với đất ở trong hẻm của hẻm vị trí 2 và hẻm vị trí
3. Giá đất bằng 15% giá đất vị trí 1 của cùng đoạn đường đó.
Thông tin số liệu về BĐS trên thị trường chủ yếu được thu thập từ các
nguồn như điều tra trực tiếp từ chủ sử dụng BĐS, thông tin từ cán bộ địa chính
quận, phường cùng những người môi giới BĐS và các quảng cáo rao bán trên
mạng internet.
4.2.Các yếu tố ảnh hưởng chính đến việc hình thành giá đất tại địa
phương
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên
thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đẩy cao lên;
ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống.
Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất
phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh
tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà

nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư
(đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế
cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất
động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập
thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như
không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư,
hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ.
Trên thực tế giá đất chịu sự tác động của rất nhiều nhân tố. Trong nghiên
cứu này chỉ rasáu nhân tố lớn được xem như là có ảnh hưởng nhiều đến việc
hình thành giá đất cụ thể thể sau:
4.2.1 Nhân tố Vị trí
-Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản
mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn
đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong
24
24


việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô
thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng
loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động sản nằm
tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao
hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc
xác định giá đất.
-Địa hình bất động sản toạ lạc: địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay
thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị
bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa
hay bị hiện tượng triều cường thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá

của nó sẽ cao hơn. Xét về địa hình thì ở quận Ninh Kiều nằm ở vùng đồng
bằng nên địa hình của hầu hết các mảnh đất đều giống nhau nên địa hình
không có sự chi phối mạnh đến giá của bất động sản.
- Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Cùng
một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng mục đích khác nhau: đất sản xuất kinh
doanh, đất nông nghiệp, đất ở có giá đất khác biệt nhau rất lớn.
- Chất lượng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,
yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản.

Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện mức độ quan trọng của các thành phần thuộc nhân
tố vị trí tại phường Lê Bình

Qua hình 4.1 cho mức độ quan trọng của các thành phần thuộc nhân tố vị
trí như sau:
- Vị trí với mức độ rất quan trọng cao nhất đạt 43 điểm, mức độ đánh giá
quan trọng đạt 03 điểm và mức không quan trọng hoàn toàn không có điểm
nào cho thấy vị trí được đánh giá rất cao về tầm quan trọng trong xác định giá
đất dựa vào các yếu tố;
- Địa hình được đánh giá cao cao nhất với mức độ rất quan trọng đạt 18
điểm, mức độ quan trọng đứng thứ 2 với 17 điểm và cuối cùng với mức độ
không quan trọng đạt 10 điểm qua đó cho thấy dù yếu tố địa hình đã có sự
xuất hiện với mức độ giá không quan trọng với 10 điểm nhưng theo tỷ lệ thì
25
25