CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CAO LÃNH TỈNH ĐỒNG THÁP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐỒNG THÁP





TRẦN NGỌC TUẤN
PHAN QUỐC NGHỊ




CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ CAO LÃNH TỈNH ĐỒNG THÁP




Ngành đào tạo: Quản lý đất đai
Trình độ đào tạo: Đại học





KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỒNG THÁP, NĂM 2011
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐỒNG THÁP




TRẦN NGỌC TUẤN
PHAN QUỐC NGHỊ




CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾNGIÁ ĐẤT
TẠI THÀNH PHỐ CAO LÃNH TỈNH ĐỒNG THÁP




Ngành đào tạo: Quản lý đất đai
Trình độ đào tạo: Đại học

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP




Giảng viên hướng dẫn:
NGÔ THẠCH THẢO LY





ĐỒNG THÁP, NĂM 2011










LỜI CAM ĐOAN


Chúng tôi xin cam đoan đây là công trình
nghiên cứu của bản thân, các số liệu và kết quả
nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, được

các đồng tác giả cho phép sử dụng và chưa từng
được công bố trong bất kỳ một công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Trần Ngọc Tuấn
Phan Quốc Nghị
LỜI CẢM ƠN


Trong quá trình học tập và rèn luyện tại Trường Đại học Đồng Tháp chúng em xin chân
thành cảm ơn:
Quý Thầy Cô, Giảng viên Trường Đại học Đồng Tháp đã giúp em trong suốt quá trình
học tập và rèn luyện ở trường. Nhất là các Thầy Cô trong Bộ môn Quản Lý Đất Đai, những
người đã trực tiếp giảng dạy hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập, đã mang lại cho em
những kiến thức quý báu, bổ ích về cuộc sống và lĩnh vực chuyên ngành Quản Lý Đất Đai.
Cô Ngô Thạch Thảo Ly đã trực tiếp hướng dẫn đóng góp ý kiến quý báu và tạo mọi điều
kiện tốt nhất cho em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Thầy Nguyễn Hữu Long, Thầy Phạm Thế Hùng, Thầy Trần Ngọc Thái, Thầy La Văn
Hùng Minh, Cô Nguyễn Thị Phương các cố vấn học tập đã giúp đỡ và hướng dẫn trong suốt
quá trình học tập và rèn luyện ở trường.
Sở Tài Nguyên & Môi Trường và tất cả các bạn sinh viên ngành quản lý đất đai đã hỗ trợ
về mặt dữ liệu giúp em hoàn thành bài luận văn này.
Chân thành cảm ơn tập thể lớp Quản Lý Đất Đai 2007 đã nhiệt tình động viên, giúp đỡ
trong suốt quá trình học tập và thời gian làm luận văn.
Chúng em xin chân thành cảm ơn!


-1-
MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa............................................................................................................ i
Lời cam đoan ...........................................................................................................ii
Lời cảm ơn..............................................................................................................iii
Mục lục.................................................................................................................... 1
Danh sách bảng........................................................................................................ 4
Danh sách hình ........................................................................................................ 5
MỞ ĐẦU................................................................................................................. 6
Chương 1
LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.1. Các khái niệm cơ bản ..................................................................................... 8
1.1.1. Khái niệm về đất đai.............................................................................. 8
1.1.2. Khái niệm về giá đất.............................................................................. 8
1.1.3. Đặc điểm của giá đất ............................................................................. 9
1.2. Sự cần thiết xác định giá đất........................................................................ 10
1.3. Đặc trưng của thị trường đất đai ................................................................ 11
1.3.1. Khái niệm về thị trường đất đai........................................................... 12
1.3.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai..................................................... 12
1.3.3. Đặc trưng của thị trường đất đai.......................................................... 13
1.3.3.1. Thị trường đất đai là một thị trường không hoàn hảo ................ 13
1.3.3.2. Thị trường đất đai là một thị trường cung độc quyền................. 13
1.3.3.3. Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế............ 14
1.3.3.4. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn..... 14
1.4. Những nhân tố hình thành giá đất.............................................................. 16
1.4.1. Các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với đất ....................................... 16
1.4.1.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên......................................................... 16

-2-
1.4.1.2. Nhóm các nhân tố kinh tế ........................................................... 17
1.2.1.3. Nhóm các nhân tố liên quan đến thị trường................................ 17

1.4.2. Các nhân tố về pháp lý liên quan đến bất động sản ............................ 17
1.4.3. Các nhân tố chung bên ngoài .............................................................. 17
1.4.3.1. Các nhân tố pháp lý .................................................................... 17
1.4.3.2. Các nhân tố thuộc về kinh tế vĩ mô ............................................ 17
1.4.3.3. Các yếu tố xã hội ........................................................................ 18
1.5. Các loại giá đất và phương pháp xác định giá đất hiện nay..................... 18
1.5.1. Các loại giá đất được hình thành trong điều kiện nước ta hiện nay.... 18
1.5.1.1. Giá thị trường.............................................................................. 18
1.5.1.2. Giá nhà nước............................................................................... 19
1.5.2. Các phương pháp xác định giá đất...................................................... 19
Chương 2
PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP
2.1. Phương tiện ................................................................................................... 21
2.1.1. Thời gian và địa điểm thực hiện.......................................................... 21
2.1.2. Các trang thiết bị ................................................................................. 21
2.1.3. Nguồn dữ liệu...................................................................................... 21
2.2. Phương Pháp................................................................................................. 22
2.2.1. Công tác chuẩn bị................................................................................ 22
2.2.2. Công tác ngoại nghiệp......................................................................... 22
2.2.3. Công tác nội nghiệp............................................................................. 23
Chương 3
KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.1. Tổng quan về tình hình sử dụng đất và giá đất ở Thành phố Cao Lãnh
hiện nay................................................................................................................. 24
3.1.1. Tổng quan vùng nghiên cứu................................................................ 24

-3-
3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................... 24
3.1.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ......................................... 26
3.1.2. Tình hình sử dụng đất ở Thành phố Cao Lãnh ................................... 26

3.1.2.1. Hiện trạng theo mục đích sử dụng đất năm 2010....................... 27
3.1.2.2. Hiện trạng theo đối tượng sử dụng đất năm 2010 ...................... 27
3.1.3. Biến động về giá đất tại Thành phố Cao Lãnh những năm gần đây ... 28
3.1.3.1. Biến động giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định qua
các năm .................................................................................................... 28
3.1.3.2. So sánh giá đất thực tế và giá đất quy định của Ủy ban nhân dân
tỉnh Đồng Tháp trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh ................................. 33
3.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự hình thành giá đất tại Thành phố Cao Lãnh
............................................................................................................................... 36
3.2.1. Phân tích, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại Thành phố
Cao Lãnh ....................................................................................................... 38
3.2.2. Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.................... 40
3.2.2.1. Xác định các yếu tố..................................................................... 40
3.2.2.2. Phân tích các yếu tố chính .......................................................... 43
Chương 4
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
4.1. Kết luận.......................................................................................................... 50
4.2. Kiến nghị........................................................................................................ 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................... 52
PHỤ LỤC
Phụ lục 1 : Phiếu phỏng vấn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................ P1
Phụ lục 2 : Bảng xếp hạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.............................P3
Phụ lục 3 : Bảng số liệu Phỏng vấn.......................................................................P5

-4-
DANH SÁCH BẢNG

Bảng Tên bảng Trang
3.1
Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính

25
3.2
So sánh giá đất trồng cây hàng năm qua các năm
29
3.3
So sánh giá đất trồng cây lâu năm qua các năm
30
3.4
Bảng giá đất tại ở nông thôn (khu vực I )so sánh qua các
năm
32
3.5
Bảng giá đất ở đô thị (khu vực I) so sánh qua các năm
33
3.6
So sánh khung giá đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân
tỉnh Đồng Tháp với giá thị trường hiện nay trên địa bàn
Thành phố Cao lãnh
35
3.7
So sánh giá đất phi nông nghiệp của Ủy ban nhân dân tỉnh
với giá thị trường hiện nay tại thành phố Cao lãnh
37
3.8
Kết quả điều tra mức độ tác động của các nhân tố đến giá
đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh
39
3.9
Kết quả điều tra, khảo sát về thứ tự ưu tiên của các nhân tố
ảnh hưởng đất giá đất

40
3.1
Kết quả khảo sát các mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến
giá đất
41
3.11
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất Thành phố Cao
Lãnh
45

-5-
DANH SÁCH HÌNH

Hình Tên hình Trang
3.1
Bản đồ địa giới hành chính Thành Phố Cao Lãnh
25
3.2
Biểu đồ thể hiện mức độ tác động của các nhân tố đến giá
đất trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh
29
3.3
Biểu đồ thể hiện các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất tại
Thành phố Cao Lãnh
30

-6-
MỞ ĐẦU

Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá
đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai,
để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các
quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa
khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo các quy
luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy

luật cạnh tranh,….(Hồ Thị Lam Trà, 2005).
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau
như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách
của nhà nước về đất đai,..v.v.. Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có
sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà nhà nước ban hành.
Theo Đặng Hùng Võ (2007), thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà
nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã
gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ
của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện,.v.v.. Những hệ
lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn,
đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình
phát triển xã hội.
Chính sự tác động tiêu cực từ nhiều mặt do các nhân tố, yếu tố khác nhau
gây ra đến giá đất trong nền kinh tế mà đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
tại thành phố Cao Lãnh tỉnh Đồng tháp” được nghiên cứu nhằm mục tiêu:
- Tìm hiểu chi tiết các nhân tố, yếu tố tác động trực tiếp đến giá đất trên địa
bàn Thành phố Cao Lãnh hiện nay để từ đó làm cơ sở khoa học cho việc xác định
chính xác giá đất trên địa bàn.

-7-
- Điều hòa, rút ngắn sự chênh lệnh về giá giữa giá nhà nước và giá thị trường
trong các năm tiếp theo sau khi có sự phân tích rõ nét về các yếu tố tác động đến giá
đất tại thành phố Cao Lãnh.
- Giúp đưa ra các chính sách hợp lý trong việc quản lý giá đất trước các yếu
tố tác động liên tục của cơ chế thị trường ngày càng phát triển trên địa bàn.
- Khi xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn,
từ đó giúp cho các nhà quản lý có thể dự đoán được xu hướng biến động của giá đất
trong tương lai và tìm ra hướng phát triển một cách bền vững cho thành phố.

-8-
Chương 1
LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
1.1. Các khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm về đất đai
Hiện nay đang có rất nhiều khái niệm về đất đai, đất đai thường được định
nghĩa như là “một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địa hình và thường
được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển
quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm cả
tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của một thực thể tự nhiên” (Lê Quang Trí,

1998).
Theo Brikman và Smyth (1993) và Lê Quang Trí (2001), thì “Đất đai về mặt
địa lý mà nói là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính
mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo
chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao gồm: Không khí, đất và lớp địa chất,
nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người
trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai”
Một định nghĩa hoàn chỉnh hơn như sau: “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ
bề mặt của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh - khí quyển ngay bên
trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa
hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy, lớp trầm tích
gần mặt và kết hợp với dự trử nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình
định cư của con người) và những kết quả về tự nhiên những hoạt động của con
người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trử
nước và thoát nước, đường xá, nhà cửa )” (UN,1994).
1.1.2. Khái niệm về giá đất
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các hệ thống chuyển
quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và
thế chấp quyền sử dụng đất.

-9-
Giá của đất tùy theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ
cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích của
kinh tế - xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất
đai mà hình thành. Như vậy, giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua
lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định. (Lê Tấn
Lợi, 1999).
Giá đất (còn gọi là giá Quyền sử dụng đất) là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về Quyền
sử dụng đất. Theo điều 55 Luật đất đai 2003, thì giá đất được hình thành trong các

trường hợp sau đây:
- Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.3. Đặc điểm của giá đất
Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), thì giá đất có những đặc điểm sau:
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng
thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê,... Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương
thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn
có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối
quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản,
chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh
với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị

-10-
trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất
định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm
lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường
hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có
thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác
thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất.

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ
yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất
đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và
nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá
đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được
nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm
lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông
thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói
chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng
được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do
nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó
là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của
thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng.
Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của
từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
1.2. Sự cần thiết xác định giá đất

-11-
Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ,
đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người. Việc xác định
giá đất cần được thực hiện để đảm bảo giá đất cần được điều tiết ở mức hợp lý. Nếu
giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm
khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm mất
đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, việc xác
định giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định
vào hình thành giá hàng hoá bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng

đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hoá
nói chung. Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ thống thuế về đất đai để Nhà
nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai trò quyết định trong đầu tư phát
triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội.
Ngoài ra, việc xác định giá đất giúp Nhà nước làm căn cứ tính thuế sử dụng
đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, hoặc để tính tiền khi Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù
thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất hay làm cơ sở cho người sử dụng đất trong
các giao dịch dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng đất, thế chấp, cho thê, thừa kế
quyền sử dụng đất... (Hồ Thị Lam Trà, 2005)
Như vậy, giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua giá
đất giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong
quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác như:
- Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn
định thị trường đất.
- Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế
chấp, cầm cố.
- Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu
hồi.
- Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất.
1.3. Đặc trưng của thị trường đất đai

-12-
1.3.1. Khái niệm về thị trường đất đai.
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác, thị
trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa
người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu
theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và
lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với

người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực
và không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất
đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa của ở nước ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định:
"Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn
tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị
trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
1.3.2. Yếu tố cấu thành thị trường nhà đất
Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), một thị trường nhà đất thường được cấu thành
bởi 3 yếu tố sau:
Chủ thể thị trường: Là chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập,
có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có
quyền nhân danh của mình tham gia vào các quan hệ pháp luật.
Khách thể thị trường: Là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi
thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trong thực tế hoặc có trong tương lai.

-13-
Giới trung gian của thị trường: Các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống
môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa
những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa
những người tiêu dùng cùng loại và khác loại.
1.3.3. Đặc trưng của thị trường đất đai
Theo Hồ Thị Lam Trà (2005), thị trường nhà đất gồm các đặc trưng chính

như sau:
1.3.3.1. Thị trường đất đai là một thị trường không hoàn hảo
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo
của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn
định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và
bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi
không thoả mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá cả có thể khác nhau đó là thị
trường không hoàn hảo.
Trong thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao
đổi mua bán, nhưng trong thị trường đất đai từng lô/thửa đất là độc đáo, ít nhất về
mặt vị trí. Đồng thời số lượng người tham gia thị trường đất đai không nhiều và chỉ
nắm được ít thông tin (chưa đầy đủ). Ngoài ra, thị trường đất đai có tính xác định và
phân hoá cao theo như kiểu, loại đất. Cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi
đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai
thấp hơn thị trường hàng hoá tiêu dùng và các thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi
hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác qui hoạch, kế
hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân
cư, khu kinh tế tập trung...).
1.3.3.2. Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền
Đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo
được của đất làm cho cung của đất không đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai
ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu

-14-
tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị
trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá vở sự cân bằng tĩnh
và kích thích các hành vi của các bên tham gia nhằm tạo thế cân bằng mới, đồng
thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ một cách thái
quá.
Trong thị trường hàng hoá thông thường khác, hàng hoá và các nguồn lực

sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản lời lớn nhất
hay có giá cao nhất, người mua phải tự do mua ở đâu có giá thấp nhất. Nhưng đối
với thị trường đất đai, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù
có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về
các cơ hội đầu tư làm giá đất tăng giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển
chúng đến những nơi theo ý muốn. Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc
quyền rất cao.
1.3.3.3. Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế
Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị "nóng" khi
nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm.
Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội.
Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập
quán, ước lệ cộng đồng... đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. Việc
tổ chức thị trường không tốt có thể là yếu tố làm sâu thêm khoảng cách giàu nghèo,
phá vỡ nếp văn hoá cộng đồng, phân hoá xã hội và tạo những bất bình trong xã hội.
Do vậy, khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ, trong điều kiện vĩ mô không
ổn định thì thị trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong
điều kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp.
1.3.3.4. Thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn
Do quyền sở hữu đất đai là duy nhất đó là Nhà nước, tính cạnh tranh của thị
trường đất đai mang đặc thù riêng, đó là người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân)
cạnh tranh quyền sử dụng đất được Nhà nước giao khi họ thực hiện việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Các công ty khai thác đất đai có tính độc lập tương đối

-15-
cạnh tranh trong việc thuê hoặc bán hàng hoá tư bản đất đai của các công ty đó trên
thị trường đất đai. Các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc được Nhà
nước cho thuê đất thì cạnh tranh trong việc cho thuê lại hoặc chuyển nhượng đất đai
sau quá trình đầu tư và tôn tạo. Tính cạnh tranh của thị trường đất đai khác với các
thị trường cạnh tranh ở nhiều khía cạnh, bao gồm:

- Hàng hoá và dịch vụ trong thị trường cạnh tranh là giống nhau và có thể
thay thế cho nhau. Trong thị trường đất đai, mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô
nhị.
- Trong thị trường cạnh tranh, số lượng người mua và người bán rất lớn và
không có một ai trong số họ có thể tác động làm thay đổi đến giá thị trường. Trong
thị trường đất đai, có thể có trường hợp người mua rất ưng với mảnh đất cần mua và
người bán rất muốn bán mảnh đất cần bán, trong các trường hợp như vậy, bên mua
và bên bán sẵn sàng chấp nhận giá bán cao hoặc thấp hơn giá thị trường miễn sao
họ đạt được ý nguyện của mình.
- Một thị trường cạnh tranh phải không có những trở ngại hoặc những sự
kích động do con người gây ra, còn thị trường đất đai chịu ảnh hưởng bởi một loạt
những quy định của chính quyền địa phương và Nhà nước như quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch và các luật về xây dựng, lãi suất, thuế, các quyền của người sử dụng
đất...
- Trong thị trường cạnh tranh, người mua và người bán đều có kiến thức và
được thông báo đầy đủ về các điều kiện thị trường, còn người mua và người bán
trong thị trường đất đai thường chỉ nhận được một lượng thông tin rất nghèo nàn và
độ tin cậy kém. Nhiều người trong số những người mua hoặc bán không thường
xuyên và không quen thuộc các thủ tục mua bán trên thị trường.
Mặc dù thị trường đất đai là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn, nhưng
ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá đất. Các thửa
đất có thể không giống nhau nhưng chúng là những đối tượng thay thế gần như
nhau.


-16-
1.4. Những nhân tố hình thành giá đất
Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng (2008), thì có 3
nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá đất nói riêng cũng như đối với thị trường
nhà đất nói chung, cụ thể là:

1.4.1. Các nhân tố có mối liên hệ trực tiếp với đất
1.4.1.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên
Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất
đai càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và
vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai
trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất động sản. Những bất động sản nằm
tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản
nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những bất động
sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị
cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác
định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng.
Địa hình: Địa hình nơi đất đai tọa lạc cao hay thấp so với đất đai trong vùng
lân cận có tác động đến giá trị đất đai. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập
nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của đất đai sẽ thấp, ngược
lại giá của nó sẽ cao hơn.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của
đất đai tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại
không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

-17-
Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Đất đai nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm

cho giá trị bị sút giảm và ngược lại.
1.4.1.2. Nhóm các nhân tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ đất: Mức thu nhập hàng năm từ đất mang lại sẽ
có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của đất đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ đất
càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
1.4.1.3. Nhóm các nhân tố liên quan đến thị trường
Tính hữu dụng của bất động sản (có thể sử dụng vào nhiều mục đích sao cho
khả năng sinh lơi là cao nhất.)
Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường như: Bất động sản có đầu tư xây
dựng (bất động sản nhà đất, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc,
v.v... ), bất động sản không đầu tư xây dựng (đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử
dụng, v.v...) và bất động sản đặc biệt (các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hóa vật thể, nghĩa trang, v.v...)
1.4.2. Các nhân tố về pháp lý liên quan đến bất động sản
Tình trạng pháp lý của đất: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
Các quy định có liên quan đến việc sử dụng đất.
1.4.3. Các nhân tố chung bên ngoài
1.4.3.1. Các nhân tố pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa
phương có thể có những tác động đến giá đất trên địa bàn nói chung và sự đầu tư
vào lĩnh vực đất nói riêng.
1.4.3.2. Các nhân tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Đó là các nhân tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung - cầu nhà đất trong khu vực

-18-
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường nhà đất trong khu vực.
- Các điều kiện của thị trường nhà đất trong khu vực.
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát

nước, cấp điện, thông tin liên lạc…).
- Mức độ tăng trưởng GDP (tổng sản phẩm quốc nội) hàng năm của vùng.
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng.
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
- Mức độ lạm phát chung.
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
1.4.3.3. Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá đất. Một khu vực mà mật độ dân
số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên
do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác, các yếu tố khác trong vùng như: Chất
lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân
trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất.
1.5. Các loại giá đất và phương pháp xác định giá đất hiện nay
1.5.1. Các loại giá đất được hình thành trong điều kiện nước ta hiện nay
Hiện nay, trong nước có hai loại giá đất đang tồn tại song song với nhau trên
thị trường là: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
1.5.1.1. Giá thị trường
Giá trị thị trường được hình thành trên thị trường, xét trong mối tương quan
giữa quy mô và cơ cấu sản xuất với quy mô và cơ cấu nhu cầu của thị trường nhất
định của hàng hóa. Giá trị thị trường có thể là giá trị được hình thành trong điều
kiện sản xuất trung bình của xã hội, hay trong điều kiện sản xuất và lưu thông nhất

-19-
định cung ứng phần lớn hàng hóa cho nhu cầu xã hội mà trực tiếp nhà nhu cầu thị
trường. Dưới chủ nghĩa tư bản độc quyền, hình thành hai loại giá cả: Giá cả không

độc quyền là giá cả hàng hóa của các tổ chức không độc quyền bán ra, và giá cả độc
quyền là giá cả hàng hóa của các tổ chức độc quyền bán ra. Ðặc điểm của giá cả độc
quyền là ở chỗ nó chênh lệch với giá trị một cách lâu dài và ổn định.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế,
có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế
người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên
mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ
các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi
đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không
nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
1.5.1.2. Giá nhà nước
Giá đất do Nhà Nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại
giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa trên các yếu tố đã quy định
và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa
phương mà hình thành khác nhau. Dựa trên cơ sở này, Nhà Nước quy định mức
thuế cho người sử dụng đất.
Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định giúp cho người quản lý và người sử
dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự
công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của
mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp
luật.
1.5.2. Các phương pháp xác định giá đất
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về các phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị
định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ

-20-
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về

các phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, có 4 phương pháp xác
định giá đất:
Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá
đất) của loại tiền gửi VND (Việt Nam đồng) kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân
hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với
đất).
Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử
dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.









-21-

CHƯƠNG 2
PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP
2.1. Phương tiện
2.1.1. Thời gian và địa điểm thực hiện
- Thời gian:
Đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thành phố Cao
Lãnh tỉnh Đồng Tháp” được thực hiện từ ngày 28/02/2011 đến ngày 12/03/2011.
- Địa điểm: Được thực hiện trên địa bàn Thành Phố Cao Lãnh tỉnh Đồng
Tháp.
2.1.2. Các trang thiết bị
- Phương tiện đi lại nghiên cứu trên địa bàn thành phố Cao Lãnh
- Phiếu phỏng vấn, điều tra cơ bản và thu thập số liệu
- Máy tính, USB và phần mềm thống kê MSTATC được sử dụng để tính
toán, thống kê và đánh giá số liệu.

2.1.3. Nguồn dữ liệu
- Luật đất đai 2003.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá.
- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 6 năm 2008 của Chính phủ về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng
12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh
Giá.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm
2010 liên bộ Tài nguyên và Môi trường và Tài chính về Hướng dẫn xây dựng, thẩm