HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản làm tài sản đảm bảo tại NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP và PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH yên mỹ

BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
----------

PHẠM THỊ THANH THỦY
CQ51/16.01

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI
HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ
PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM- CHI NHÁNH YÊN MỸ

Chuyên ngành
Mã số
Người hướng dẫn

: Định giá tài sản
: 16
: Th.S Vũ Thị Lan Nhung

HÀ NỘI - 2017


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, xuất phát từ tình
hình thực tế của đơn vị thực tập.

Người thực hiện

Phạm Thị Thanh Thủy

Phạm Thị Thanh Thủy

i

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

MỤC LỤC
MỤC LỤC.......................................................................................................................ii
DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ..............................................................................vi
......................................................................................................................................vi
DANH MỤC VIẾT TẮT....................................................................................................vii
LỜI NÓI ĐẦU..................................................................................................................1
1 Chương 1:...................................................................................................................4
2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO...............4
1.1. Khái niệm cơ bản về bất động sản làm tài sản đảm bảo...................................................4
1.1.1. Bất động sản............................................................................................................................. 4
1.1.2. Bất động sản làm tài sản đảm bảo............................................................................................. 5

1.2. Định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo......................................................................8
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo...............................................................8
1.2.2. Sự cần thiết của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp.....................................................11

1.2.3. Cơ sở và căn cứ về việc định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo.........................................12
1.2.4. Các nguyên tắc định giá........................................................................................................... 13
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.....................................................................13
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế............................................................................................................. 13
1.2.4.4. Nguyên tắc đóng góp........................................................................................................... 14
1.2.4.5. Nguyên tắc cung cầu............................................................................................................ 15
1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo..........................15

1.3. Các phương pháp định giá bất động sản........................................................................17
1.3.1.Phương pháp so sánh trực tiếp................................................................................................ 17
1.3.1.1.Cơ sở lý luận......................................................................................................................... 17
1.3.1.2. Kỹ thuật thẩm định giá......................................................................................................... 17
1.3.1.3. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng.........................................................................18
1.3.2. Phương pháp thu nhập........................................................................................................... 19
1.3.2.1. Cơ sở lý luận........................................................................................................................ 19
1.3.2.2. Kỹ thuật định giá.................................................................................................................. 19
1.3.2.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng..................................................................................21
1.3.3. Phương pháp chi phí............................................................................................................... 21
1.3.3.1. Cơ sở lý luận........................................................................................................................ 21
1.3.3.2. Kỹ thuật định giá.................................................................................................................. 22
1.3.3.3. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng.........................................................................22
1.3.4. Phương pháp thặng dư........................................................................................................... 23
1.3.4.1. Cơ sở lý luận........................................................................................................................ 23
1.3.4.2. Kỹ thuật định giá.................................................................................................................. 23
1.3.4.3. Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng.........................................................................24

1.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo...........................................25

Phạm Thị Thanh Thủy

ii

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
1.4.1. Xác định vấn đề....................................................................................................................... 25
1.4.2. Lên kế hoạch........................................................................................................................... 26
1.4.3. Thu thập tài liệu...................................................................................................................... 27
1.4.4. Phân tích tài liệu và ước tính giá trị......................................................................................... 28
1.4.5. Chuẩn bị lập báo cáo............................................................................................................... 28
1.4.6. Báo cáo thẩm định giá............................................................................................................. 29

TÓM TẮT CHƯƠNG 1:..................................................................................................31
Chương 2:...................................................................................................................32
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO NGÂN HÀNG NÔNG
NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH YÊN MỸ...........................32
2.1. Khái quát về Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên
Mỹ.........................................................................................................................................32
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển.............................................................................................. 32
2.1.3. Nội dung hoạt động................................................................................................................ 37
2.1.4. Thuận lợi và khó khăn............................................................................................................. 38
2.1.5. Tình hình hoạt động trong 3 năm gần nhất 2014, 2015, 2016.................................................39
2.1.6. Hoạt động Huy động vốn........................................................................................................ 41
2.1.7. Hoạt động tín dụng................................................................................................................. 42

2.2. Thực trạng thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển
nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ..................................................................................44
2.2.1. Cơ sở pháp lý về thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo..........................................44

2.2.1.1 Mục đích của việc định giá bất động sản thế chấp.................................................................44
2.2.1.2. Yêu cầu của việc định giá bất động sản thế chấp..................................................................44
2.2.1.3. Quy trình định giá................................................................................................................ 45
2.2.1.4. Các nhân tố tác động đến chất lượng thẩm định bất động sản làm tài sản đảm bảo tại Ngân
hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ............................................48
2.2.2. Thực tế việc sử dụng các phương pháp định giá để cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát
triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ...................................................................................... 51
2.2.2.1. Về mặt lý thuyết................................................................................................................... 51
Ví dụ thực tế:.................................................................................................................................... 54

2.3. Đánh giá chung về phương pháp thẩm định giá BĐS làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng
Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ.......................................67
2.3.1.Kết quả đạt được..................................................................................................................... 67

Các Ngân Hàng hiện nay đều sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để định
giá tài sản đảm bảo, vì thế cần nhiều thông tin giao dịch trên thị trường BĐS. Bên cạnh đó thị
trường BĐS ở nước ta đang được khuyến khích mở rộng, phát triển dưới sự quản lý của Cơ
quan Nhà Nước có thẩm quyền, khi thị trường này được mở rộng và phát triền thì lượng
thông tin cần thiết để xác định giá trị BĐS làm tài sản đảm bảo sẽ được phổ biến cập nhập
hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá được sử dụng phổ biến điều này giúp cho việc định giá
BĐS làm tài sản đảm bảo được chính xác hơn bên cạnh đó thị trường BĐS phát triển thì việc
xử lí một BĐS để thế chấp hay thu hồi nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn. Vì vậy

Phạm Thị Thanh Thủy

iii

CQ51/16.01

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
mà các ngân hàng hiện nay đều thiết lập một ban thẩm định độc lập, điều đó làm cho hoạt
động tín dụng chuyên nghiệp hơn.........................................................................................67
2.3.2. Những hạn chế cần khắc phục................................................................................................ 68

Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá BĐS làm tài sản đảm bảo tại
Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ cũng gặp không
ít khó khăn, những tồn tại cần được giải quyết trong thời gian tới và đòi hỏi phải có sự phối
hợp giữa Ngân hàng và cơ quan liên quan.............................................................................68
- Các giao dịch được sử dụng để làm thông tin so sánh chưa đầy đủ. Theo tiêu chuẩn đánh
giá, cần có ít nhất từ 3-6 BĐS để so sánh nhưng tại ngân hàng đa số chỉ từ 2-3 thông tin so
sánh. Điều này do nhiều nguyên nhân gây ra: do các giao dịch diến ra trên thị trường ít hoặc
các nhân viên thẩm định đã tiến hành điều tra thị trường để tìm ra các giao dịch so sánh
nhưng quá trình điều tra bị giới hạn do năng lực, điều tra chưa kỹ càng cẩn thận nên dẫ đến
số liệu không đáng tin cậy......................................................................................................69
Tính chất so sánh được của các BĐS so sánh nhiều khi chưa thích hợp, nhiều trường hợp
còn phải điều chỉnh giá của các BĐS so sánh với tỷ lệ lớn hoặc áp luôn giá quy định của UBND
huyện. Ví dụ như ở gần bất động sản cần thẩm định không có tài sản tương tự được trao đổi
mua bán hoặc được định giá từ quá lâu nên phải lấy các tài sản cách xa đó(200-600m) vừa
diễn ra giao dịch … để so sánh với tài sản cần thẩm định.......................................................69
Để đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh, tránh rủi ro tín dụng, Ngân hàng thường áp
dụng hệ số an toàn, khiến giá trị tài sản xuống thấp dẫn đến độ tin cậy không cao, cho vay
thấp, nhu cầu vay của khách hàng không được thỏa mãn, bên cạnh đó cùng với nhiều sự
cạnh tranh ngày càng gay gắt trên thị trường tài chính, sự xuất hiện của các quỹ đầu tư mạo
hiểm thì Ngân hàng sẽ dần đánh mất khách hàng của mình..................................................69
Phương pháp dùng để xác định giá trị đất được thực hiện theo khung giá Nhà Nước quy
định và tham khảo giá chào mua bán trên thị trường là giá của việc trao đổi quyền về bất
động sản chứ không phải là giá nhằm mục đích thế chấp. Do vậy, mặc dù vẫn dựa trên cơ sở
giá trị thị trường nhưng kết quả định giá vẫn chưa thực sự là giá trị trường........................69

3 Chương 3 : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO................................................................................................73
4 TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN........................................................73
5 NÔNG THÔN VN - CHI NHÁNH YÊN MỸ......................................................................73
3.1. Định hướng hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt
Nam- chi nhánh Yên Mỹ.........................................................................................................73
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định bất động sản làm tài sản đảm bảo
tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ..................76
3.2.1. Giải pháp về phương pháp thẩm định..................................................................................... 76
3.2.1.1 Hoàn thiện các phương pháp định giá................................................................................... 76
3.2.1.2. Kết hợp các phương pháp thẩm định tài sản đảm bảo.........................................................78

Phạm Thị Thanh Thủy

iv

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
3.2.1.3. Nâng cao trình độ chuyên môn, đạo đức của thẩm định viên...............................................78
3.2.1.4. Sử dụng hệ số K để điều chỉnh chênh lệch giá trị thị trường và giá theo khung giá Nhà nước
.......................................................................................................................................................... 80
3.2.1.5. Hoàn thiện yếu tố pháp lý.................................................................................................... 81
3.2.2. Giải pháp về nội dung thẩm định............................................................................................ 82
3.2.2.1. Nâng cao chất lượng thu thập thông tin, chất lượng trang thiết bị công nghệ văn phòng.....84
3.2.2.2.Tạo cơ chế điều hành khoa học, hiệu quả..............................................................................85

3.3. Kiến nghị của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Yên
Mỹ.........................................................................................................................................86
* Một số kiến nghị với Bộ Tài Chính......................................................................................86

KẾT LUẬN.....................................................................................................................89
TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................91

Phạm Thị Thanh Thủy

v

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
1Chương 1:....................................................................................................................4
2CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO................4
Bảng 2.1 : Kết quả kinh doanh của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt
Nam chi nhánh Yên Mỹ.................................................................................................40
Bảng 2.2: Tình hình huy động vốn của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn
chi nhánh Yên Mỹ.........................................................................................................41
Bảng 2.3: Tình hình hoạt động tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn Việt Nam - chi nhánh Yên Mỹ................................................................................42
Hình 2.1: Quy trình thẩm định tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông
thôn Việt Nam chi nhánh Yên Mỹ..................................................................................46
Bảng 2.4 : So sánh thông tin và đơn giá đất của bất động sản thế chấp với các bất động
sản so sánh...................................................................................................................63

Bảng 2.5: Điều chỉnh đơn giá trị đất của các bđs so sánh..............................................64
3Chương 3 : GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
LÀM TÀI SẢN ĐẢM BẢO................................................................................................73
4TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN.........................................................73
5NÔNG THÔN VN - CHI NHÁNH YÊN MỸ.......................................................................73

Phạm Thị Thanh Thủy

vi

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

DANH MỤC VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CMND

: Chứng minh nhân dân

NHNN

: Ngân hàng Nhà Nước

SDTNVHQN

: Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Phạm Thị Thanh Thủy

vii

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

LỜI NÓI ĐẦU
Trên thực tế hiên nay, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm
bảo tại các ngân hàng ngày càng gia tăng. Các tác nhân trong nền kinh tế
muốn đẩy mạnh sản xuất, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh thì nhu cầu
vốn là rất lớn. Lượng vốn này chủ yếu được vay tại các ngân hàng. Để có thể
vay được vốn, các cá nhân, tổ chức kinh doanh đều cần có tài sản thế chấp tại
ngân hàng để đảm bảo cho các khoản vay của mình. Chất lượng, giá trị của
các tài sản đó sẽ quyết định việc ngân hàng sẽ cho vay hay không và mức cho
vay tối đa là bao nhiêu. Để có thể làm được điều này, công tác định giá tài sản
làm tài sản đảm bảo tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng. Trong
các tài sản được đảm bảo tại ngân hàng, BĐS là tài sản được bảo đảm nhiều
nhất. Việc định giá đúng giá trị của BĐS sẽ là cơ sở để ngân hàng quyết định
mức cho vay. Hiện nay, hoạt động định giá tài sản đảm bảo đã được triển khai
khá bài bản tại nhiều ngân hàng.
Trong những biện pháp bảo đảm tín dụng có một hình thức bảo đảm
thực sự có hiệu quả, nó mang giá trị hiện thực chứ không phải qua những yếu

tố trừu tượng, đó là hình thức bảo đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản.
Nhưng trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng giảm được rủi ro
hoàn toàn mà thực ra nó chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác.
Sở dĩ như vậy là vì việc định giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệt
trong hoàn cảnh hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều. Chính vì
vậy, trong thời gian thực tập tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn chi nhánh Yên Mỹ, em đã chọn đề tài: "Hoàn thiện phương pháp thẩm
định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo tại Ngân hàng nông nghiệp và
phát triển nông thôn Việt Nam- chi nhánh Yên Mỹ".

Phạm Thị Thanh Thủy

1

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

Với những kiến thức tích lũy được trong thời gian học tập tại trường và
trong thời gian thực tập thực tế tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông
thôn- chi nhánh Yên Mỹ, em mong muốn sẽ đóng góp một phần công sức để
hoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định bất động sản.
Mục tiêu nghiên cứu:
 Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động định giá bất động sản làm
tài sản đảm bảo tại ngân hàng.
 Đánh giá thực trạng vấn đề định giá bất động sản làm tài sản đảm
bảo tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ.

 Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giải pháp nhằm hoàn
thiện quy trình định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo.
Các câu hỏi nghiên cứu:
 Tài sản là gì, bất động sản làm tài sản đảm bảo là gì?
 Vai trò của bất động sản làm tài sản đảm bảo trong hoạt động
tín dụng?
 Phương pháp thẩm định giá bất động sản nói chung và bất động sản
làm tài sản đảm bảo?
 Từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện như thế nào? Và áp dụng trong
thực tế như thế nào?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu là tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá
các phương pháp định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo mà ngân hàng
đang sử dụng trong hoạt động tín dụng nhằm bảo đảm tiền vay.
- Phạm vi nghiên cứu là hoạt động định giá bất động sản được thực
hiện tại cơ sở thực tập: phòng Tín dụng của Ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ từ năm 2014 – 2016.
Phương pháp luận nghiên cứu
Phương pháp luận được sử dụng là phương pháp so sánh (có thể kết
hợp thêm phương pháp chi phí để so sánh kết quả đem lại hiệu quả cao hơn)
Phạm Thị Thanh Thủy

2

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

 Về mặt lý thuyết: áp dụng lý thuyết đã được học, cách chọn phương
pháp tính và áp dụng các công thức tính của môn thẩm định giá bất động sản
 Về mặt thực tế: xem xét cách thu thập số liệu, cách phân tích và
cách tính của cán bộ tín dụng của ngân hàng nơi mình thực tập.
Qua đó só sánh giữa lý thuyết và thực tế và rút ra nhận xét.
Kết cấu luận văn:
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản làm tài sản
đảm bảo.
Chương 2: Thực trạng thẩm định giá bất động sản làm tài sản đảm
bảo tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ.
Chương 3: Giải pháp và hoàn thiện phương pháp thẩm định giá
bất động sản làm tài sản đảm bảo tại ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nông thôn chi nhánh Yên Mỹ.

Phạm Thị Thanh Thủy

3

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

1Chương 1:
2CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀM
TÀI SẢN ĐẢM BẢO
1.1. Khái niệm cơ bản về bất động sản làm tài sản đảm bảo

1.1.1. Bất động sản
•Theo điều 181 Bộ luật dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản
không thể di dời bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, các công trình gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Một cách hiểu phổ biến khác về bất động sản là: Bất động sản là những
tài sản vật chất không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy
được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình
thái của nó không thay đổi;
- Tồn tại lâu dài
•Với cách hiểu và quan niệm như trên bất động sản thường phân chia
thành những nhóm sau đây:
- Đất đai: phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không
đáng kể (những đất đai di dời được như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu
xây dựng không phải là bất động sản; phải là đất đai đã được xác định chủ

Phạm Thị Thanh Thủy

4

CQ51/16.01

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

quyền, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và
chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: nhà cửa xây dựng cố định không
thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách
sạn, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đá,
các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động
sản hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông
như: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền
với đất đai; các tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:
máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công
trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản
có thể tách rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là
bất động sản như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong vườn treo, các
tranh ảnh và các đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường
nhất định ( các công trình tôn giáo,các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia,
các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị…không coi là bất động sản).
Các tài sản gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm
muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác
mỏ (hầm lò)…
1.1.2. Bất động sản làm tài sản đảm bảo
Khái niệm:
Tài sản đảm bảo là việc sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ cho một
khoản vay.
Bất động sản làm tài sản đảm bảo là bất động sản được sử dụng trong

quá trình bảo đảm vay vốn tại ngân hàng.
Phạm Thị Thanh Thủy

5

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

• Đặc điểm bất động sản làm tài sản đảm bảo
Ngoài những đặc điểm thông thường của một bất động sản thì bất động
sản làm tài sản đảm bảo có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu của nó.
Để định giá được bất động sản làm tài sản đảm bảo thì một thẩm định viên
cần phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm đáng
chú ý này. Vậy những đặc trưng đó là như thế nào? Sao nó lại quan trọng đến
vậy? Sau đây là những đặc trưng tạo ra sự khác biệt của bất động sản so với
những tài sản thông thường khác:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không
có khả năng di dời được;
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính bền lâu, không bị hao
mòn theo thời gian.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản.
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang yếu tố tập quán, thị yếu, tâm lý;
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.Giữa các
hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ.
Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra

đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của
hàng hóa bất động sản kia. Ví dụ việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công
trình xây dựng trong khu vực…. Do vậy khi đánh giá giá trị của bất động sản
các thẩm định viên cần tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất
động sản khác sẽ ra đời và nhiều đặc điểm khác của bất động sản nhưng đó là
những đặc điểm quan trọng nhất mà các thẩm định viên cần chú ý khi đánh
giá giá trị bất động sản.

Phạm Thị Thanh Thủy

6

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

Hiện nay thu nhập chủ yếu của ngân hàng nhà nước vẫn là từ hoạt động
tín dụng, mà hoạt động tín dụng lại luôn chứa đựng trong đó những rủi ro, nó
tác động đến sự an toàn của ngân hàng. Do vậy mà bảo đảm tín dụng là một
vấn đề hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng nhà
nước. Mục đích của ngân hàng đặt ra trong việc bảo đảm tiền vay là tạo điều
kiện cho ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đồng thời là cơ sở
mở rộng quy mô tín dụng. Hơn nữa ngân hàng có quyền phát mãi tài sản của
người vay được dùng làm tài sản đảm bảo đã góp phần nâng cao ý thức hoàn
trả của người vay.
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay kinh doanh là nguồn

thu nợ thứ nhất, là doanh thu đối với cho vay vốn lưu động, hoặc là khấu hao
và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn để hình thành tài sản cố định.
Trong cho vay tiêu dùng, nguồn thu nợ thứ nhất của ngân hàng là thu nhập
của khách hàng cá nhân như: tiền lương, các khoản thu nhập chính (lãi cho
vay, lãi các chứng khoán) và các khoản thu nhập khác trong việc xem xét
đánh giá hoạt động của khách hàng, nếu thấy nguồn thu nợ thứ nhất chưa có
cơ sở vững chắc thì ngân hàng phải thiết lập các cơ sở pháp lý để có thêm
nguồn thu nợ thứ hai. Nguồn thu nợ thứ hai bao gồm giá trị tài sản thế chấp,
cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba và đây chính là khoản dự phòng nếu có
bất trắc xảy ra.
Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín
dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và
pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Tuy nhiên đứng trên
góc độ ngân hàng, để đảm bảo khoản vay thực sự có hiệu quả đòi hỏi:
- Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm
- Tài sản dùng để bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải có
giá trị và có thị trường tiêu thụ).
Phạm Thị Thanh Thủy

7

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

- Có đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùng
làm bảo đảm tiền vay.

Vì vậy tài sản được dùng chủ yếu cho hoạt động tín dụng này là bất
động sản và theo khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay của Công ty tài
chính quốc tế (IFC) và hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân
hàng thương mại đều muốn nhận bất động sản thế chấp cho các khoản vay.
Chính những lý do và yêu cầu này mà bất động sản thế chấp khác với
bất động sản thông thường khác trong hoạt động định giá. Khi định giá đối
với các bất động sản thông thường thì giá trị là giá trị thường, giá có khả năng
nhất. Ngoài ra còn dựa vào nhiều yếu tố khác như mục đích của người cần
định giá để làm gì: mua hay bán, cho thuê hay cho thuê lại, tâm lý của người
mua người bán, xã hội, xu hướng thi trường…Riêng bất động sản thế chấp
giá trị định giá luôn thấp hơn hoặc gần sát với giá thị trường. Chính từ những
điều kiện khác nhau này nên trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng có
rất nhiều bất cập xảy ra như: một bất động sản có thể được đem thế chấp ở
nhiều nơi, các ngân hàng là người định giá cũng là người cho vay nên phần
thiệt luôn đứng về phía khách hàng của họ…Do vậy các thẩm định viên trong
ngân hàng trong quá trình định giá luôn phải xác định rõ ràng tình trạng pháp
lý của bất động sản, cũng như giá cả sao cho phù hợp nhất để thu hút khách
hàng về phía mình.
1.2. Định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo
Trong hoạt động cho vay Ngân hàng, bao giờ cũng có những rủi ro do
nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan làm cho ngân hàng gặp khó khăn
trong việc thu hồi nợ hoặc không có khả năng thu hồi. Để giảm thiểu rủi ro có
thể xảy ra. Các ngân hàng bên cạnh việc yêu cầu khách hàng phải có tài sản

Phạm Thị Thanh Thủy

8

CQ51/16.01

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

đảm bảo thì cần phải xác định giá trị tài sản đảm bảo đó để làm cơ sở xác định
giá trị tài sản đảm bảo đó để làm cơ sở xác định mức cho vay.
Định giá BĐS là việc ước tính giá trị của BĐS được quy đổi bằng tiền
với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS đó mang lại cho chủ thể tại một
thời điểm nhất định.
Định giá BĐS làm tài sản đảm bảo được hiểu là việc xác định giá trị
BĐS làm tài sản đảm bảo cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ
thể, làm căn cứ xác định mức cho vay của Ngân hàng dựa vào tài sản đảm
bảo là BĐS. Định giá BĐS làm tài sản đảm bảo là một trong những khâu quan
trọng và không thể thiếu trong quy trình cho vay của các NHNN nhằm xác
định tính hợp pháp của tài sản đảm bảo BĐS và là cơ sở đưa ra mức vay hợp
lý. Tùy theo cơ cấu tổ chức và hoạt động của từng Ngân hàng mà việc định
giá được thực hiện bởi bộ phận tín dụng hoặc phòng định giá độc lập của
ngân hàng hoặc của cũng có thể thuê tổ chức định giá bên ngoài.
Thông thường các ngân hàng sẽ căn cứ vào khả năng thu hồi của BĐS
để xác định mức giá trị BĐS làm tài sản đảm bảo. Cụ thể là:
Giá trị BĐS thế chấp= Giá trị thị trường của BĐS x tỷ lệ thu hồi BĐS (1)
Tỷ lệ thu hồi của BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá của BĐS, có tính
đến cả việc giảm giá hao mòn, lỗi thời, giảm giá do yếu tố thị trường, và các
chi phí thu hồi phát mại BĐS trong trường hợp khách hàng không có khả
năng trả nợ được.
Để xác định được tỷ lệ thu hồi BĐS hợp lý trong quá trình định giá
BĐS làm tài sản đảm bảo cần phải lưu ý một số vấn đề sau:
Phải đặt các BĐS làm tài sản đảm bảo trong điều kiện thị trường kém

phát triển và trầm lắng. Đây là điều kiện nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt
động tín dụng có sử dụng BĐS làm tài sản đảm bảo. Mục tiêu chính của định
giá BĐS làm tài sản đảm bảo là quyết định tổng giá trị của tài sản BĐS được
Phạm Thị Thanh Thủy

9

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

đem thế chấp nếu buộc phải đem bán BĐS đó. Trong trường hợp này, không
phải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa BĐS đó vào thị trường vào một thời
điểm có thuận lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi. Do đó, người định
giá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị BĐS trong trường
hợp điều kiện thị trường bất lợi hay trầm lắng. Việc định giá tài sản làm tài
sản đảm bảo là định giá khoản vay trong trường hợp người cho vay không
muốn nhận rủi ro quá mức.
Trong quá trình định giá thế chấp cần cân nhắc các điều kiện thế chấp
và tình trạng thế chấp của khách hàng, bởi yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến giá
BĐS cần định giá.
Mục tiêu của định giá BĐS là xác định giá trị thị trường của BĐS. Đó
là mức giá được hình thành tại thời điểm giao dịch BĐS trong điều kiện các
bên tham gia giao dịch có đầy đủ thông tin và thời gian để lựa chọn, đưa ra
quyết định, thị trường ổn định và ít biến động, các quan hệ giao dịch dựa trên
cơ sở thỏa thuận , tự nguyện, không có sự ép buộc về giá; các bên giao dịch
hành động hoàn toàn dựa trên cơ sở hiểu biết và thận trọng. Giá trị thị trường

của BĐS là căn cứ chủ yếu cho hoạt động định giá của các loại tài sản. Khi
thỏa mãn đầy đủ các điều kiện trên giá BĐS sẽ được sử dụng để làm cơ sở
tham chiếu cho các BĐS trên thị trường, Tuy nhiên trên thực tế lại có rất
nhiều yếu tố ảnh hưởng đến mức giá của BĐS làm sai lệch giá trị thị trường,
hay còn gọi là giá trị phi thị trường. Giá BĐS sẽ không phản ánh đúng giá trị
thị trường khi vi phạm các điều kiện:
- Có sự ép buộc trong giao dịch mua bán.
- Người mua là người sở hữu bộ phận.
- Mua bán giữa các thành viên trong gia đình.
- Giao dịch giữa nội bộ công ty.
- Giao dịch của ngững doanh nghiệp làm ăn phát đạt.
Phạm Thị Thanh Thủy

10

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

- Bán sản phẩm độc quyền.
- Người mua đang chiến giữ BĐS và bán BĐS thuộc sở hữu chung.
Khi gặp những trường hợp này thì người định giá cần phải thu thập
thông tin so sánh, điều chỉnh hoặc loại bỏ những trường hợp không phù hợp
và không thể đưa vào làm giá tham chiếu cho BĐS mục tiêu.
1.2.2. Sự cần thiết của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp
Ngân hàng là tổ chức kinh doanh tiền tệ, hoạt động tín dụng là chủ yếu
và phải đối mặt với vô số những rủi ro, có thể gây thiệt hại lớn cho ngân hàng.

Do vậy để tồn tại và phát triển, đặc biệt là trong điều kiện nền kinh tế thị
trường với đặc điểm là tự do cạnh tranh và tính cạnh tranh lại rất cao, thì
Ngân hàng cũng như các pháp nhân khác trong nền kinh tế phải tự tìm kiếm
các phương cách, giải pháp cho riêng mình để ngăn ngừa các rủi ro có thể nảy
sinh. Thẩm định dự án đầu tư trong công tác hoạt động của Ngân hàng chính
là một trong những biện pháp cơ bản nhằm phòng ngừa rủi ro trong quá trình
cho vay vốn đầu tư tại Ngân hàng. Thẩm định bất động sản là quá trình phân
tích, đánh giá toàn diện các khía cạnh của tài sản để Ngân hàng căn cứ vào đó
ra các quyết định có cho vay hay không, cho vay ở những mức nào để nếu rủi
ro xảy ra thì ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách tốt nhất .
Trong quá trình thẩm định bất động sản, để làm sao có cái nhìn khách
quan và đúng đắn trước khi quyết định cho vay, Ngân hàng phải xem xét mọi
mặt, xét trên tất cả các phương diện. ngân hàng nhà nước với tư cách là người
cho vay, tài trợ cho khách hàng, nó có ý nghĩa quyết định trong các nội dung
thẩm định. Hoạt động cho vay là hoạt động quan trọng nhất của ngân hàng
nhà nước. Thành công của một ngân hàng tuỳ thuộc chủ yếu vào việc thực
hiện kế hoạch tín dụng và thành công tín dụng, xuất phát từ chính sách cho
vay của ngân hàng. Trong các hoạt động cho vay của ngân hàng thì cho vay
bất động sản thế chấp được ngân hàng đặc biệt quan tâm vì ít rủi ro và lợi
Phạm Thị Thanh Thủy

11

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

nhuận cao. Vô số các rủi ro khác nhau khi cho vay xuất phát từ nhiều yếu tố
và có thể dẫn đến việc không chi trả được nợ khi đến hạn. Do đó để quyết
định có chấp nhận cho vay hay không, ngân hàng cần phải coi trọng phân tích
tín dụng nói chung và thẩm định bất động sản thế chấp. Với mục tiêu hoạt
động là an toàn và sinh lời, do đó Ngân hàng chỉ cho vay đối với các hợp
đồng có hiệu quả tài chính tức là mang lại lợi nhuần và khả năng trả nợ thì
ngân hàng mới có thể thu hồi được gốc và lãi, khoản cho vay mới đảm bảo,
Ngân hàng mới có được khoản vay có chất lượng.
1.2.3. Cơ sở và căn cứ về việc định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo
Cơ sở giá trị trong thẩm định giá BĐS nói chung và bất động sản thế
chấp nói riêng chính là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01: “Giá trị thị trường là
số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên
là người bán sẵn sang bán với một bên là người mua săn sang mua, sau một
quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách
quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02: “Giá trị phi thị trường là
số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá
trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường”.
Cơ sở về việc định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo là giấy đề nghị
đánh giá tài sản là bất động sản thế chấp của bộ phận yêu cầu định giá và
giấy yêu cầu của ban giám đốc, lãnh đạo phòng.
Căn cứ theo văn bản Nhà nước cụ thể như : luật đất đai, khung giá đất
theo quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố, tỉnh ; theo sổ sách kế toán
theo dõi, quản lý ; hồ sơ chứng từ liên quan đến tài sản và giá trị tài sản như :
quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy CMND của

Phạm Thị Thanh Thủy

12

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

người sở hữu tài sản đó ; giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương
tự chuyển nhượng ; giá tham khảo do cơ quan định giá cấp.
Cơ sở giá trị trong thẩm định giá BĐS nói chung và bất động sản thế
chấp nói riêng chính là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
1.2.4. Các nguyên tắc định giá
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại lợi ích khác
nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định và thừa nhận trong điều kiện tài
sản được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Nguyên tắc này dựa trên cơ sở: Con người luôn sử dụng tài sản trên
nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm
bù đắp chi phí bỏ ra.
Vận dụng nguyên tắc này, thẩm định viên phải chỉ ra được các khả
năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử dụng đó,
đồng thời xác định được tình huống nào là cơ hội sử dụng tài sản tốt nhất và
hiệu quả nhất.
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế
Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để
có một tài sản tương đương.
Cơ sở của nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số
tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có được tài sản tương
tự để thay thế.

Nguyên tắc này là cơ sở lý luận cơ bản hình thành nên phương pháp so
sánh trực tiếp. Vận dụng nguyên tắc này, thẩm định viên phải nắm được các
thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất các tài sản tương tự, gần thời điểm
thẩm định giá, làm cơ sở so sánh.

Phạm Thị Thanh Thủy

13

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

1.2.4.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản được quyết định bởi các lợi ích tương lai mà tài sản
mang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về các lợi
ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
Bản chất của hoạt động định giá là dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản
có khả năng mang lại trong tương lai.
Tuân thủ nguyên tắc này, thẩm định viên phải dự kiến được các lợi ích
của tài sản và nhất thiết phải dựa vào các lợi ích đó để định giá. Việc định giá
có thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường, tùy thuộc
vào mục đích định giá
1.2.4.4. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng

lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở của nguyên tắc: Định nghĩa giá trị tài sản là cơ sở để người ta
chấp nhận giá trị đóng góp.
Tuân thủ nguyên tắc:
Tổng giá trị các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản,
nhưng giá trị của một bộ phận của tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ
và giá trị của các bộ phận còn lại.
Giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình, và
nguyên tắc đóng góp đã tạo cơ sở định giá tổng thể yếu tố này bằng phép tính
ngược. Đây cũng chính là cơ sở để xây dựng phương pháp thặng dư.

Phạm Thị Thanh Thủy

14

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

1.2.4.5. Nguyên tắc cung cầu
Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. Vì vậy khi so
sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh
hưởng tới giá trị tài sản cần thẩm định.
Cơ sở: Với một thị trường công khai, minh bạch và có tính cạnh tranh
cao thì những yếu tố thuận lợi và khó khăn đã phản ánh vào giá cả giao dịch
trên thị trường. Vì vậy, thẩm định viên có cơ sở dựa vào các giao dịch trên thị
trường để ước tính giá trị cho các tài sản tương tự.

Tuân thủ nguyên tắc:
Trước khi thực hiện điều chỉnh các số liệu chứng cứ thị trường, cần
phải xác minh rõ ràng xem chúng có phản ánh cung cầu bị ép buộc hay có đạt
tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh” hay không. Thực hiện đánh
giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự
báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu nhập.
Ngoài các nguyên tắc trên đây, các học giả còn đưa ra một số nguyên
tắc khác, song 5 nguyên tắc trên đây có thể nói là các nguyên tắc có cơ sở lý
luận và thực tiễn rõ ràng, là căn cứ chủ yếu và quan trọng để xây dựng các
tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp định giá tài sản hợp
lý và khoa học.
1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản làm tài sản
đảm bảo
•Tình trạng vật chất của bất động sản: đó là những công dụng hữu ích
mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình
dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng,
các trang bị và thiết kế.
•Tình trạng pháp lý: đó là các quyền công nhận và được bảo vệ của pháp
luật đối với tài sản. Để xác định bất động sản đã được coi là sử dụng tốt nhất và
Phạm Thị Thanh Thủy

15

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

có hiệu quả nhất hay không cần phải xem xét đến những hạn chế về mặt pháp lý,
về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đò mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và
niên bản quyết toán bàn giao công trình để tránh xảy ra hiện tượng tranh chấp và
nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý để chứng minh.
•Đặc điểm về mặt bằng: đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và
công dụng hữu ích của bất động sản như: bề rộng mặt tiền. các nét đặc trưng
về địa lý như: tình trạng ô nhiễm, các công trình xây dựng có liên quan. Đây
cũng là một căn cứ để xác định xem bất động sản đã được sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất hay chưa.
•Khả năng của bất động sản mang lại thu nhập cho người sử dụng nó:
nghĩa là một bất động sản có lợi ích cho người sử dụng và thỏa mãn nhu cầu
của họ, tạo ra một dòng tiền thu nhập đều đặn so với những cá nhân khác
không có sử dụng hợp pháp bất động sản.
•Yếu tố thị trường của các hàng hóa vật liệu có liên quan: do bất động
sản không chỉ có đất đai mà còn có cả công trình xây dựng trên đất mà tạo
nên công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu như sắt thép, gạch, xi măng.
Nếu yếu tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũng
thay đổi theo.
•Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hóa đều bị chi phối bởi quy luật cung
cầu. Do bất động sản là hàng hóa đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhưng do việc
tăng cung là không thể nhanh nên thường đẩy giá bất động sản lên cao trong
một giai đoạn nhất định.
•Một nhân tố nữa không kém phần quan trọng gây ảnh hưởng đến giá
trị bất động sản đó là nhân tố văn hóa xã hội, chính vì một trong những đặc
điểm là cố định của bất động sản về vị trí nên bất động sản mang yếu tố tâm
lý theo vùng.

Phạm Thị Thanh Thủy

16

CQ51/16.01


HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP

Và các yếu tố khác như là chính sách của chính phủ, lạm phát, đơn vị
tính của giá trị bất động sản…
1.3. Các phương pháp định giá bất động sản
Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu điểm và
những hạn chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để
định giá bất động sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thuộc tính của bất động sản: chịu tác động của các yếu tố nào
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng tài liệu trên thị trường
- Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá
Trong những phương pháp đã đưa ra không có phương pháp nào là
chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các
phương pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra
kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Sau đây là một số phương pháp
1.3.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
1.3.1.1.Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc
tuân thủ nguyên tắc thay thế.
Giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với gái
trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được.
Theo đó, định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp là việc ước
tính giá trị BĐS dựa trên các bằng chứng thị trường của các BĐS tương tự đã
giao dịch trong thời gian gần nhất

1.3.1.2. Kỹ thuật thẩm định giá
Trình tự định giá BĐS theo phương pháp so sánh như sau:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong
thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt:
- Tình trạng vật chất
Phạm Thị Thanh Thủy

17

CQ51/16.01