Hoàn thiện công tác bảo trì công trình lăng chủ tịch hồ chí minh (luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

PHẠM HỒNG VÂN

HỒN THIỆN CƠNG TÁC BẢO TRÌ
CƠNG TRÌNH LĂNG CHỦ TỊCH HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KỸ THUẬT XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH DD&CN

Hà Nội – 2019
i


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI

PHẠM HỒNG VÂN
KHĨA: 2017-2019

HỒN THIỆN CƠNG TÁC BẢO TRÌ
CƠNG TRÌNH LĂNG CHỦ TỊCH HỒ CHÍ MINH

Chun ngành : Kỹ thuật xây dựng cơng trình DD & CN
Mã số: 60.58.02.08

Luận văn thạc sỹ Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và cơng nghiệp

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN VĂN ĐỨC

XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN

Hà Nội – 2019
ii


i

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian thu thập tài liệu, nghiên cứu và thực hiện, đến nay
tác giả đã hoàn thành luận văn thạc sĩ với đề tài: “Hoàn thiện cơng tác bảo
trì Cơng trình Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh”.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Văn Đức đã trực
tiếp hướng dẫn, giúp đỡ để hồn thành tốt nhiệm vụ của luận văn đặt ra.
Tơi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu, thầy cô khoa sau đại học,
trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tôi trong
suốt quá trình học tập và nghiên cứu.
Tác giả cũng chân thành cảm ơn các chuyên gia, đồng nghiệp, bạn bè
những người đã đã cung cấp thơng tin và có nhiều ý kiến quý báu trong quá
trình thực hiện luận văn và các tác giả của các cơng trình nghiên cứu, sách,
báo, tạp chí mà tác giả đã sử dụng làm nguồn tư liệu để nghiên cứu, viện dẫn.
Mặc dù luận văn đã được hoàn thiện với sự nỗ lực hết mình của bản

thân nhưng khơng khỏi cịn nhiều thiếu sót. Tác giả rất mong tiếp tục nhận
được sự ủng hộ và hợp tác đã có để tác giả có thể hồn thiện những điều cịn
chưa thực hiện được trong phạm vi nghiên cứu của luận văn đồng thời đưa kết
quả nghiên cứu vào ứng dụng trong thực tiễn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 17 tháng 5 năm 2019
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Hoàng Vân

i


ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là cơng trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Hà Nội, ngày 17 tháng 5 năm 2019
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Hoàng Vân

ii


iii

MỤC LỤC

Lời cảm ơn ...............................................................................................................i
Lời cam đoan...........................................................................................................ii
Mục lục ................................................................................................................. iii
Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt .......................................................................... v
Danh mục hình, sơ đồ, đồ thị .................................................................................. vi
Danh mục các bảng biểu ........................................................................................vii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
* Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
* Mục đích nghiên cứu ......................................................................................... 2
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 2
* Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 2
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .......................................................... 2
* Cấu trúc luận văn .............................................................................................. 2
NỘI DUNG ............................................................................................................ 4
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CƠNG TÁC BẢO TRÌ ........................................ 4
CƠNG TRÌNH LĂNG CHỦ TỊCH HỒ CHÍ MINH .......................................... 4
1.1.

Cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng ở Việt Nam .................................. 4

1.1.1. Cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng ở nước ta .................................... 4
1.1.2. Đánh giá về công tác bảo trì cơng trình dân dụng ở nước ta ............... 14
1.2. Cơng tác bảo trì cơng trình Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh .................... 15
1.2.1. Giới thiệu chung về cơng trình Lăng Chủ tịch Hồ chí Minh ............... 15
1.2.2. Các đặc thù của cơng trình Lăng chủ tịch Hồ Chí Minh ..................... 19
1.2.3. Thực trạng cơng tác bảo trì cơng trình Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh ... 21
1.2.4. Những tồn tại trong cơng tác bảo trì cơng trình Lăng Chủ tịch Hồ Chí
Minh 37

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN CƠNG
TÁC BẢO TRÌ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG .................................................... 38
2.1.

Cơ sở khoa học của cơng tác bảo trì ...................................................... 38

iii


iv

2.1.1. Bảo trì cơng trình xây dựng................................................................ 38
2.1.2. Sự xuống cấp cơng trình và u cầu về bảo trì ................................... 40
2.1.3. Những ngun nhân chính gây xuống cấp cơng trình trong giai đoạn
khai thác ......................................................................................................... 44
2.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cơng tác bảo trì cơng trình....... 50
2.2. Cơ sở pháp lý về cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng ........................ 52
2.2.1. Các văn bản Luật ............................................................................... 52
2.2.2. Các văn bản dưới luật liên quan đến cơng tác bảo trì cơng trình xây
dựng 53
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CƠNG TÁC BẢO
TRÌ CƠNG TRÌNH LĂNG CHỦ TICH HỒ CHÍ MINH ................................. 56
3.1.

Giải pháp về tổ chức ............................................................................... 56

3.1.1. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức, nhân sự Phịng Kỹ thuật .......................... 56
3.1.2. Hồn thiện cơng tác lựa chọn các nhà thầu thực hiện công tác bảo trì 60
3.1.3. Hồn thiện cơng tác trao đổi thơng tin giữa chủ đầu tư và các nhà thầu
liên quan ......................................................................................................... 62

3.2. Giải pháp kỹ thuật.................................................................................. 63
3.2.1. Tiêu chuẩn hóa cơng tác bảo trì.......................................................... 63
3.2.2. Hồn thiện các quy trình bảo trì cơng trình Lăng ............................... 63
3.2.3. Hồn thiện cơng tác giám sát chất lượng cơng trình Lăng .................. 78
3.3. Ứng dụng BIM trong quản lý bảo trì cơng trình Lăng ........................ 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 88
Kết luận ............................................................................................................. 88
Kiến nghị ........................................................................................................... 88
Từ các kết quả nghiên cứu đã được kết luận nói trên, tác giả kiến nghị như sau: ....
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................
PHỤ LỤC ................................................................................................................
PHỤ LỤC 1: Văn bản quản lý ..................................................................................

iv


v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Tên đầy đủ

BXD

Bộ Xây dựng

BQLDA

Ban quản lý dự án

CP

Chính phủ

CĐT

Chủ đầu tư

DAĐT

Dự án đầu tư

HSĐX

Hồ sơ đề xuất

HSYC

Hồ sơ yêu cầu

KH&ĐT

Kế hoạch và đầu tư

TMĐT

Tổng mức đầu tư

SXD

Sở xây dựng

TVGS

Tư vấn giám sát

TVTK

Tư vấn thiết kế

XDCT

Xây dựng cơng trình

UBND

Ủy ban nhân dân

XD

Xây dựng

v


vi

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, ĐỒ THỊ

Số hiệu
hình

Tên hình

Trang

Hình 1.1.

Mặt bằng tổng thể Cơng trình Lăng [6]

16

Hình 1.2.

Hiện trạng mặt đứng trước Lăng [6]

18

Hình 1.3.

Sơ đồ tổ chức Ban Quản lý Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh
[14]

20

Hình 1.4.

Hiện trạng sơ đồ tổ chức Phịng Kỹ thuật [14]

21

Hình 1.5.

Mặt đứng khung thép, móc neo đá [6]

26

Hình 1.6.

Mặt bằng sê nơ mái vát cải tạo [6]

27

Hình 1.7.

Sơ đồ khối hiện trạng quy trình cơng tác bảo trì cơng
trình Lăng

27

Hình 2.1.

Vịng đời của Dự án đầu tư xây dựng [22]

41

Hình 2.2.

Quá trình suy giảm khả năng chịu lực theo thời gian [23]

46

Hình 3.1.

Hồn thiện sơ đồ tổ chức Phòng Kỹ thuật, Bộ Tư lệnh
Lăng

59

Hình 3.2.

Quy trình cơng tác bảo trì chung

64

Hình 3.3.

Trình tự các bước thực hiện bảo trì

65

Hình 3.4.

Quản lý chất lượng cơng tác bảo trì

70

Hình 3.5.

Quy trình phê duyệt biện pháp thi cơng bảo trì

74

Hình 3.6.

Sơ đồ quy trình nghiệm thu vật liệu đầu vào

76

Hình 3.7.

Sơ đồ vận hành bảo trì

81

Hình 3.8.

Sơ đồ công nghệ BIM

85

vi


vii

DANH MỤC BẢNG, BIỂU

Số hiệu bảng, biểu

Tên bảng, biểu

Trang

Bảng 1.1.

Bảng tổng hợp cơng tác bảo trì 10 năm gần đây
[7]

29

vii


1

MỞ ĐẦU

* Lý do chọn đề tài
Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh, hay cịn gọi là Lăng Hồ Chủ tịch, Lăng Bác,
là nơi đặt thi hài Chủ tịch Hồ Chí Minh. Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh được
chính thức khởi cơng ngày 02 tháng 9 năm 1973, tại vị trí của lễ đài cũ giữa
Quảng trường Ba Đình.
Lăng được khánh thành vào ngày 29 tháng 8 năm 1975. Lăng gồm 3 lớp
với chiều cao 21,6 mét, chiều rộng 41,2 mét lớp dưới tạo dáng bậc thềm tam
cấp, lớp giữa là kết cấu trung tâm của lăng gồm phòng thi hài và những hành
lang, những cầu thang. Bên ngoài lăng được ốp bằng đá granite xám, bên
trong làm bằng đá xám và đỏ đã được đánh bóng. Quanh bốn mặt là những

hàng cột vuông bằng đá hoa cương, lớp trên cùng là mái lăng hình tam cấp. Ở
mặt chính có dịng chữ: "CHỦ TỊCH HỒ-CHÍ-MINH" bằng đá hồng màu
mận chín. Xung quanh lăng là các khu vườn nơi hơn 250 loài thực vật được
trồng từ khắp mọi miền của Tổ quốc…
Sau nhiều năm tồn tại, dù là cơng trình có ý nghĩa lịch sử và được xây
dựng đặc biệt kiên cố cũng như ln được chăm sóc bảo trì rất đặc biệt, tuy
nhiên khi tuổi thọ của cơng trình càng kéo dài cùng với đặc thù cơng năng
phức tạp thì việc ln phải tìm giải pháp hồn thiện cơng tác bảo trì bảo
dưỡng Lăng là vấn đề cấp thiết.
Bảo trì cơng trình xây dựng theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ‘‘là tập
hợp các cơng việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an tồn
của cơng trình theo quy định của thiết kế trong quá trình khai thác sử dụng.
Nội dung bảo trì cơng trình xây dựng có thể bao gồm một, một số hoặc tồn
bộ các cơng việc sau: Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng
và sửa chữa cơng trình nhưng khơng bao gồm các hoạt động làm thay đổi
1


2

cơng năng, quy mơ cơng trình”.
Đó là lý do tơi chọn đề tài ‘‘Hồn thiện cơng tác bảo trì cơng trình Lăng
Chủ tịch Hồ Chí Minh ” làm luận văn thạc sĩ của mình vì đây là một vấn đề
khó nhưng cấp thiết có ý nghĩa khoa học và thực tiễn.
* Mục đích nghiên cứu
Đưa ra các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác bảo trì cơng trình Lăng
Chủ tịch Hồ Chí Minh
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng
- Phạm vi nghiên cứu: Cơng trình Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh

* Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết, phân tích, tổng hợp tài liệu
sẵn có, khảo sát và thống kê thực trạng từ đó đưa ra các giải pháp hồn thiện
cơng tác bảo trì cơng trình Lăng.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa về mặt khoa học: Góp phần hồn thiện cơ sở lý luận về cơng tác
bảo trì cơng trình xây dựng tại Việt Nam.
- Ý nghĩa về thực tiễn: Kết quả của đề tài góp phần cụ thể vào việc triển
khai cơng tác bảo trì Lăng
* Cấu trúc luận văn
Mở đầu
Nội dung nghiên cứu
Chương 1: Thực trạng cơng tác bảo trì cơng trình Lăng Chủ tịch Hồ chí
Minh.
Chương 2: Cơ sở khoa học và pháp lý liên quan đến cơng tác bảo trì cơng
2


3

trình xây dựng.
Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác bảo trì cơng trình Lăng Chủ tịch
Hồ Chí Minh.
Kết luận và kiến nghị.
Tài liệu tham khảo

3


4

NỘI DUNG
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CƠNG TÁC BẢO TRÌ
CƠNG TRÌNH LĂNG CHỦ TỊCH HỒ CHÍ MINH

1.1.

Cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng ở Việt Nam

1.1.1. Cơng tác bảo trì cơng trình xây dựng ở nước ta
a) Về cơ chế chính sách [17]
Ở nước ta, khái niệm về bảo trì cơng trình xây dựng chưa hiểu thấu đáo và
rộng rãi. Hầu như không tồn tại trong thực tế “vấn đề bảo trì” nhất là các cơng
trình dân dụng (nhà ở và cơng trình cơng cộng) bởi chúng ta chỉ coi trọng việc
hồn thành, tổ chức bàn giao cịn khi cơng trình đưa vào khai thác thì khơng
có chính sách chăm sóc cho cơng trình mà cịn làm ngơ trước sự kiệt quệ của
những tài sản q giá này. Hình ảnh của sự xuống cấp nhanh, tình trạng chất
lượng đáng lo ngại của các khu chung cư nhiều tầng ở Hà nội và các thành
phố lớn là một minh chứng nhãn tiền về hậu quả của “vấn đề bảo trì” chưa
được quan tâm đúng mức ở nước ta và có thể ví, các cơng trình xây dựng như
đứa trẻ, có sinh mà khơng có dưỡng. Do đó, chính sách, chế độ phải đi trước.
- Giai đoạn trước năm 1990:
Giai đoạn này chỉ mới chú trọng đến việc xây dựng nhanh, nhiều thêm các
cơng trình mà chưa quan tâm tới chế độ duy tu bảo dưỡng sửa chữa nhà một
cách tổng thể. Thời kỳ đó, Bộ Nội vụ đã từng ban hành Quyết định số 168NV ngày 23/9/1963 “Quy định về việc sửa chữa nhà hư hỏng trong các thành
phố, thị xã” có nêu tại Điều 8 “Nhà phải được qt vơi và sơn cửa như sau:
Nhà làm việc và nhà ở quét vôi 3 năm/lần, sơn cửa 6 năm/lần; bệnh viện, nhà
ăn quét vôi 2 năm/lần, sơn cửa 4 năm/lần”.
Như vậy, quan niệm về bảo trì chỉ đơn giản là cơng việc bảo dưỡng với
phần việc cụ thể là quét vôi mà thôi.

4


5

- Giai đoạn từ sau năm 1990:
Đây là thời kỳ đổi mới với những cải cách mạnh mẽ trong lĩnh vực phát
triển kinh tế nói chung và xây dựng nói riêng. Nhưng có lẽ do quá tập trung
vào việc thay đổi các mơ hình quản lý kinh tế vĩ mơ nên trong giai đoạn từ
1990-2000 vẫn chưa thấy xuất hiện những văn bản thể hiện sự quan tâm của
nhà nước tới lĩnh vực bảo trì cơng trình xây dựng.
Giai đoạn từ năm 2000 cho đến nay đã có nhiều sự thay đổi về nhận thức
của các cấp quản lý cũng như người sử dụng cơng trình, dẫn tới nhiều chính
sách về bảo trì cơng trình ra đời. Điển hình trong lĩnh vực nhà ở cao tầng, việc
quản lý thống nhất các khu nhà ở cao tầng làm thay đổi hẳn ý thức của người
dân, khơng cịn cảnh cơi nới, lấn chiếm diện tích chung, đua các kết cấu ra
ngồi, nếp sống đơ thị có tính cộng đồng cao từng bước được hình thành.
Lần đầu tiên, một văn bản pháp lý đã nói cụ thể hơn về bảo trì đó là "quy
định quản lý chất lượng cơng trình xây dựng" được ban hành kèm theo Quyết
định số 17/2000/QĐ-BXD ngày 02/8/2000 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
(hướng dẫn Nghị định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999 của Chính phủ về việc
ban hành quy chế quản lý đầu tư xây và dựng). Quy định này chỉ rõ "Bảo trì
cơng trình là sự u cầu bắt buộc theo luật pháp về chất lượng đối với chủ đầu
tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình cần phải sửa chữa, thay
thế, phục hồi chức năng, bảo đảm tuổi thọ và an toàn vận hành nhằm duy trì
khả năng chịu lực, mỹ quan, duy trì sử dụng hoặc vận hành của bộ phận, hạng
mục, cơng trình đã hoạt động theo một chu kỳ thời gian do thiết kế và nhà chế
tạo quy định".
- Tại điều 22 của QĐ17/2000/QĐ-BXD, bảo trì cơng trình được quy định
theo 4 cấp:

+ Duy tu, bảo dưỡng,
+ Sửa chữa nhỏ;

5


6

+ Sửa chữa vừa;
+ Sửa chữa lớn.
Nội dung công tác bảo trì cơng trình xây dựng gồm:
+ Tổ chức điều tra khảo sát, đánh giá hiện trạng;
+ Xác định mức độ hư hỏng của các chi tiết, bộ phận công trình;
+ Xác định cấp bảo trì;
+ Lập quy trình cho từng cấp bảo trì cơng trình và mức đầu tư tương ứng;
+ Nguồn tài chính để thực hiện cơng tác bảo trì cơng trình.
Trong nội dung cơng tác bảo trì phải nêu rõ các chi tiết, bộ phận cần thiết
phải bảo trì; các điều kiện, tiêu chuẩn sử dụng, phương thức tổ chức, dự kiến
tiến độ thực hiện; biện pháp an toàn cho các thiết bị và con người trong q
trình thực hiện bảo trì cơng trình.
Về mức độ xuống cấp được phân thành 5 mức (Thông tư hướng dẫn cơng
tác bảo trì cơng trình xây dựng số 05/2001/TT- BXD):
+ Khơng sử dụng được: Cơng trình xuống cấp rất nghiêm trọng, phải phá
dỡ.
+ Cũ nát: Cơng trình xuống cấp nghiêm trọng, hư hỏng nhiều bộ phận
cơng trình.
+ Khơng đạt u cầu: Cơng trình đã xuống cấp, hư hỏng ở một vài bộ phận
cơng trình.
+ Đạt u cầu: Cơng trình bảo đảm vận hành, sử dụng nhưng đã có biểu
hiện hư hỏng nhỏ ở một số chi tiết của bộ phận cơng trình.

+ Tốt: Cơng trình bảo đảm vận hành, vẫn giữ được trạng thái chất lượng
yêu cầu.
Năm 2006, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 08/2006/TT-BXD ngày
24/11/2006 hướng dẫn công tác bảo trì cơng trình xây dựng tại khoản 1.3. quy
định về kiểm tra, đánh giá chất lượng cơng trình được cụ thể hơn: Chủ đầu tư,

6


7

chủ quản lý sử dụng phải tổ chức kiểm tra để đánh giá chất lượngcơng trình
nhằm ngăn ngừa sự xuống cấp của cơng trình. Hoạt động kiểm tra thực hiện
theo các thời điểm như sau:
+ Kiểm tra thường xuyên: Do chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng
cơng trình thực hiện để phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp.
+ Kiểm tra định kỳ: Do các tổ chức và chuyên gia chuyên ngành có năng
lực phù hợp với loại, cấp cơng trình thực hiện theo u cầu của chủ đầu tư,
chủ quản lý sử dụng.
Thời gian phải kiểm tra định kỳ được quy định cụ thể như sau:
+ Không quá 03 năm/ 1 lần đối với các đối tượng: nhà hát, rạp chiếu bóng,
rạp xiếc, trường học, bệnh viện, sân vận động, nhà thi đấu, siêu thị và các
công trình xây dựng có chức năng tương tự, các cơng trình chịu tác động mơi
trường cao.
+ Khơng q 05 năm/1 lần đối với các đối tượng: các cơng trình dân dụng
khác (nhà chung cư cao tầng, khách sạn, công sở, nhà làm việc), cơng trình
cơng nghiệp vật liệu xây dựng, cơng trình hạ tầng kỹ thuật đơ thị.
+ Khơng q 01 năm/1 lần đối với đối tượng: các cơng trình di sản văn
hóa đã được xếp hạng cấp quốc gia và thế giới. Sau khi có kết quả kiểm tra
định kỳ, tùy theo thực trạng chất lượng cơng trình mà chủ sở hữu hoặc chủ

quản lý, sử dụng quyết định chọn cấp bảo trì cho phù hợp.
Nghị định 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 về bảo trì cơng trình xây
dựng đã quy định nhiều nội dung về bảo trì cơng trình như trách nhiệm bảo trì
cơng trình của các chủ thể gồm Chủ sở hữu cơng trình, người quản lý cơng
trình hoặc người sử dụng cơng trình khi được chủ sở hữu ủy quyền (sau đây
viết tắt là người được ủy quyền); người sử dụng cơng trình trong trường hợp
chưa xác định được chủ sở hữu cơng trình. Trường hợp cơng trình có nhiều
chủ sở hữu thì ngồi việc chịu trách nhiệm bảo trì phần cơng trình thuộc sở

7


8

hữu riêng của mình, các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì cả phần cơng trình
thuộc sở hữu chung theo quy định của pháp luật có liên quan. Người có trách
nhiệm bảo trì cơng trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về sự cố hay
xuống cấp của công trình do khơng thực hiện bảo trì cơng trình theo các quy
định của Nghị định này. Nghị định cũng quy định về chế độ kiểm tra, bảo
dưỡng, sửa chữa công trình, kiểm định chất lượng cơng trình phục vụ bảo trì
cơng trình, quan trắc cơng trình nhằm tránh xảy ra sự cố dẫn tới thảm họa về
người, tài sản, môi trường và xử lý đối với cơng trình hết tuổi thọ thiết kế có
nhu cầu tiếp tục sử dụng.
Thơng tư 02/2012/TT-BXD ngày 12/6/2012 hướng dẫn Điều 26 Nghị
định số 114/2010/NĐ-CP đã quy định về trách nhiệm bảo trì cơng trình có
nhiều chủ sở hữu: (a) Đối với nhà ở, các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì
phần sở hữu riêng và thỏa thuận đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu
chung theo quy định tại Điều 48 và Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;
(b) Đối với công trình cịn lại (trừ nhà ở) thì chủ sở hữu phần riêng của cơng
trình có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của mình và đồng thời phải có

trách nhiệm bảo trì phần sở hữu chung của cơng trình. Việc phân định trách
nhiệm bảo trì phần sở hữu chung của cơng trình phải được các chủ sở hữu
hoặc người được ủy quyền thỏa thuận cụ thể bằng văn bản hoặc trong hợp
đồng mua bán, thuê mua tài sản. Thông tư cũng quy định Chủ sở hữu hoặc
người được ủy quyền khi giao cho tổ chức, cá nhân khác khai thác, sử dụng
cơng trình phải thỏa thuận với tổ chức, cá nhân này về trách nhiệm bảo trì
cơng trình; đối với cơng trình chưa xác định chủ sở hữu thì người đang khai
thác, sử dụng cơng trình có trách nhiệm bảo trì.
Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2015về quản lý chất
lượng và bảo trì cơng trình xây dựng (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng
7 năm 2015 và thay thế Nghị định số 114/2010/NĐ-CP) đã quy định rõ hơn

8


9

về Quản lý chất lượng cơng việc bảo trì cơng trình xây dựng như: Việc kiểm
tra cơng trình thường xun, định kỳ và đột xuất được chủ sở hữu hoặc người
quản lý, sử dụng cơng trình thực hiện bằng trực quan, bằng các số liệu quan
trắc thường xuyên (nếu có) hoặc bằng các thiết bị kiểm tra chuyên dụng khi
cần thiết. Cơng tác bảo dưỡng cơng trình được thực hiện từng bước theo quy
định tại quy trình bảo trì cơng trình xây dựng. Kết quả thực hiện cơng tác bảo
dưỡng cơng trình phải được ghi chép và lập hồ sơ; chủ sở hữu hoặc người
quản lý, sử dụng cơng trình có trách nhiệm xác nhận việc hồn thành cơng tác
bảo dưỡng và quản lý trong hồ sơ bảo trì cơng trình xây dựng.
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 có cả một mục 3 về bảo hành, bảo trì, cải
tạo nhà ở; Điều 86 về Bảo trì nhà ở và các điều liên quan đến bảo trì nhà ở;
Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có nêu tại Điều 36 về “Bàn giao kinh

phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” và Điều
37 về “Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư”.
Như vậy, kể từ năm 2000 nhiều văn bản quy định về cơng tác bảo trì đã
liên tục được ban hành, thay thế, sửa đổi. Tuy nhiên, vẫn thiếu vắng những
văn bản có tính chỉ dẫn cụ thể hơn như các tiêu chuẩn kỹ thuật.
b) Kinh phí cho cơng tác bảo trì
- Giai đoạn trước năm 1990:
Giai đoạn trước năm 1990 gần như 100% các nhà chung cư đều thuộc sở hữu
của Nhà nước (một số ít thuộc sở hữu cơ quan, đoàn thể và các tổ chức xã
hội). Cư dân sống trong đó trả tiền thuê nhà với giá rẻ cân đối theo lương,
khơng tính theo mặt bằng thực tế.Vì vậy, thực chất tiền thuê nhà không đủ
tiền quét vôi 5 năm một lần thì lấy đâu tiền để sửa chữa, nâng cấp cơng trình.
Các cơng trình cơng cộng cũng đều do nhà nước quản lý và tiền bảo trì cũng

9


10

đền nằm trong ngân sách nhà nước và phải lập kế hoạch để “xin” với số vốn
rất ít và nhỏ giọt. Vì vậy, khơng cơng trình nào có thể chủ động phòng ngừa
sự xuống cấp mà đều chấp nhận “chiến lược bảo trì sửa chữa” nghĩa là hỏng
đâu thì sửa đó và do khó khăn nguồn vốn nên sửa khơng chọn vẹn được các
hư hỏng. Do cơ chế quản lý “tập trung, bao cấp” nên chúng ta khơng hề tính
xa hơn các chi phí theo tuổi thọ cơng trình mà chỉ tính giá thành cơng trình
chỉ dựa trên các chi phí ban đầu. Nhược điểm của cách tính này là:
+ Bỏ qua chi phí vận hành, bảo dưỡng hoặc coi những chi phí này hồn tồn
độc lập với chi phí ban đầu.
+ Giả thiết các bộ phận cơng trình có chu kỳ sử dụng giống nhau.

+ Bỏ qua chi phí trả lãi suất theo vốn vay.
- Giai đoạn sau năm 1990:
Khi chúng ta tạo sân chơi cho các nhà đầu tư tư nhân hoặc các doanh
nghiệp tham gia đầu tư xây dựng các cơng trình dân dụng, bản thân chi phí
bảo trì cũng ngày càng tăng về số lượng cũng như tỷ lệ trên tổng chi phí.Chi
phí cho bảo trì đó được tính cho suốt tuổi thọ của một dự án.
Để minh hoạ, ta hãy xét một số hạng mục được coi là quan trọng trong
phân tích về các chi phí trên cả chu kỳ tuổi thọ cho một dự án:
+ Chi phí về duy trì và vận hành;
+ Chi phí về năng lượng và sử dụng;
+ Giá trị tiền tệ;
+ Phí bảo hiểm;
+ Sự tăng trưởng về thu nhập dự đốn trong tương lai;
+ Tính tốn đúng lúc các sự phát triển;
+ Các lợi ích phụ khó phân tích bao gồm mặt thẩm mỹ, độ bền và tồn bộ
hình ảnh tương lai của cơng trình;
+ Ảnh hưởng của các phương tiện đối với năng suất điều hành, quản trị và

10


11

công nhân viên bảo quản;
+ Khuynh hướng hiện tại và trong tương lai về các thuế bất động sản và động
sản, thuế thu nhập và các tín dụng đầu tư;
+ Chi phí về địa điểm và điều hành dựa theo sự phát triển của cộng đồng, các
kiểu cạnh tranh và các nhân tố khác.
Mỗi một hạng mục phải được lựa chọn trong số muôn vàn phương án thay
thế khác nhau xét theo các dự báo không chắc chắn về các chi phí tương lai và

các tác động ngẫu nhiên của những sự kiện tương lai.
Thời kỳ này, các chính sách về tài chính liên quan đến cơng tác bảo trì đã
được quan tâm. Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi
tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở đã quy định cụ thể cho chung cư thương mại
phải chủ động kinh phí để thực hiện cơng tác bảo trì theo quy định. Khi bán
nhà được phép thu 2% giá hợp đồng mua căn hộ để tạo thành quỹ bảo trì cho
tòa nhà. Các dạng nhà tái định cư, nhà ở sinh viên, nhà ở xã hội có sự hỗ trợ
của nhà nước để hình thành quỹ bảo trì riêng cho nhóm đối tượng này.
Đối với các cơng trình cơng cộng khác cũng được phân ra theo dạng sở
hữu để hình thành quỹ bảo trì nhà. Trong đó các cơng trình vốn NSNN thì nhà
nước phải hình thành quỹ bảo trì và được xét cấp theo kế hoạch. Các cơng
trình ngồi vốn Nhà nước, các chủ đầu tư lập quỹ bảo trì thơng qua nguồn thu
từ học phí, dịch vụ khám, chữa bệnh, nguồn tài trợ…
Đối với các cơng trình trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
thực hiện theo Thông tư 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 hướng dẫn cơng
tác bảo trì lấy từ chi phí thường xun thuộc NSNN. Trụ sở các đơn vị hành
chính sự nghiệp, kinh phí bảo trì một phần được lấy từ chi phí thường xuyên
thuộc NSNN, một phần lấy từ nguồn vốn tự có do các hoạt động có thu đem
lại.
Thơng tư 05/2001/TT-BXD ngày 30/8/2001 hướng dẫn cơng tác bảo trì

11


12

cơng trình xây dựng quy định nguồn vốn sử dụng cho cơng tác bảo trì cơng
trình xây dựng:
+ Các cơng trình thuộc các đơn vị được thụ hưởng Ngân sách Nhà nước hoặc
do các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế chính trị - xã hội quản lý và sử dụng

kinh phí cho cơng tác bảo trì thực hiện theo quy định của Bộ Tài chính.
+ Cơng trình thuộc các hộ tư nhân quản lý và sử dụng, tuỳ theo mức độ bảo
trì, phải tự chuẩn bị kinh phí để thực hiện bảo trì cơng trình.
+ Nguồn vốn sử dụng cho cơng tác bảo trì cơng trình ở cấp sửa chữa vừa và
lớn được xác định theo dự án và việc quản lý sử dụng vốn thực hiện theo Quy
chế quản lý đầu tư và xây dựng ban hành kèm theo Nghị định số 52/1999/NĐCP ngày 8/7/1999 và Nghị định số 12/2000/NĐ-CPngày 5/5/2000 của Chính
phủ.
+ Hàng năm chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng cơng trình phải kiểm tra
đánh giá hiện trạng sử dụng cơng trình để lập kế hoạch duy tu bảo dưỡng và
sửa chữa nhỏ.
Thông tư 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 hướng dẫn cơng tác bảo trì
cơng trình xây dựng quy định về nguồn kinh phí thực hiện cơng tác bảo trì:
+ Đối với các cơng sở mà chủ quản lý sử dụng là các cơ quan hành chính
cơng: kinh phí thực hiện bảo trì được lấy từ chi phí thường xuyên thuộc ngân
sách nhà nước.
+ Đối với các công sở mà chủ quản lý sử dụng là các cơ quan hành chính sự
nghiệp: kinh phí thực hiện bảo trì một phần đuợc lấy từ chi phí thường xuyên
thuộc ngân sách nhà nước, một phần lấy từ nguồn vốn tự có do các hoạt động
có thu đem lại.
+ Nhà chung cư: nguồn kinh phí thực hiện bảo trì được quy định tại Luật Nhà
ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ.
+ Các cơng trình dân dụng và công nghiệp khác: Chủ sở hữu, chủ quản lý sử

12


13

dụng phải tự lo kinh phí thực hiện bảo trì.
Nghị định 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 về bảo trì cơng trình xây dựng

quy định nguồn kinh phí bảo trì cơng trình được hình thành từ các nguồn sau
đây:
+ Ngân sách nhà nước (ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương) phân
bổ hàng năm;
+ Nguồn thu phí sử dụng cơng trình xây dựng ngoài ngân sách nhà nước;
+ Nguồn vốn của chủ đầu tư, chủ sở hữu đối với các cơng trình kinh doanh;
+ Nguồn đóng góp và huy động của các tổ chức, cá nhân;
+ Các nguồn vốn hợp pháp khác.
Nghị định 114/2010/NĐ-CP cũng quy định chi phí lập, thẩm tra và điều
chỉnh quy trình bảo trì cơng trình.
Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 05 năm 2015 về quản lý chất
lượng và bảo trì cơng trình xây dựng đã quy định chi tiết hơn về nguồn kinh
phí bảo trì cơng trình cũng như chi phí lập, thẩm tra và điều chỉnh quy trình
bảo trì cơng trình.
Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, tại Điều 36 “Bàn giao kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” có nêu “Người
mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở; khoản
kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước khơng thu thuế đối với
khoản kinh phí này). Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ
chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua,
thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp; khi mở tài
khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà
chung cư dưới hình thức có kỳ hạn”.

13


14

1.1.2. Đánh giá về cơng tác bảo trì cơng trình dân dụng ở nước ta [12]
Có thể nói, cơng tác bảo trì cơng trình từ trước tới nay ở nước ta chưa có
sự thống nhất trong tư duy và chính sách cụ thể. Tình trạng của các cơng trình
dân dụng trước 1990 là tồ nhà hay cơng trình chưa được coi như là một loại
tài sản, vai trò người sở hữu khơng được định rõ thậm chí cịn coi ai cũng là
chủ dẫn tới tình trạng vơ chủ. Mặt khác những người khai thác, sử dụng lại
không nhận ra rằng đối tượng họ đang sử dụng là một nguồn tài nguyên và
rằng nguồn tài nguyên này cũng cần được bảo vệ khơng khác gì việc bảo vệ
bất cứ một thứ tài sản hay nguồn tài nguyên nào. Ở đây vấn đề quyền sử dụng
đã không được làm rõ và họ chưa nhận thức được về những ảnh hưởng nhiều
mặt của việc khơng tiến hành duy tu cơng trình và hệ thơng kỹ thuật một cách
thích đáng sẽ là những ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị và chức năng của tài sản.
Mặc dù có thực hiện những cơng việc duy tu sửa chữa bảo dưỡng những hư
hỏng của cơng trình nhưng bị động, đơn điệu, giản đơn khi mà kiểm tra có hư
hỏng nào thì làm phần đó chứ chưa có chiến lược kế hoạch cụ thể cho từng
hạng mục bộ phận cơng trình, thời gian định kỳ phải làm cơng tác bảo trì.
Điều này thể hiện rất rõ bản chất của cơng tác "bảo trì sửa chữa".
Giai đoạn sau 1990, với sự đa dạng hóa trong đầu tư, đa dạng hóa về sở
hữu bất động sản đã tạo ra nhiều sản phẩm xây dựng mới có chất lượng cao
và đã chứng minh được độ bền lâu thông qua chiến lược "bảo trì phịng
ngừa". Các nội dung về bảo trì đã được đầu tư nghiên cứu từ trong giai đoạn
thiết kế như chọn giải pháp kết cấu, vật liệu, thiết kế các trang thiết bị phục vụ
cho công tác bảo trì, quy trình bảo trì được thiết lập, tổ chức đơn vị quản lý
tòa nhà chuyên nghiệp... và Luật pháp về bảo trì được ban hành đã mang lại
sự đổi thay lớn về nhận thức và trong hành động về cơng tác bảo trì cơng trình
xây dựng dân dụng tuy nhiên, vẫn thiếu vắng những quy định pháp lý như
chiến lược, chính sách bảo trì và các quy định về kỹ thuật có tính chỉ dẫn cụ

14

15

thể như các tiêu chuẩn kỹ thuật cho công tác bảo trì.
1.2.

Cơng tác bảo trì cơng trình Lăng Chủ tịch Hồ Chí Minh [6]

1.2.1. Giới thiệu chung về cơng trình Lăng Chủ tịch Hồ chí Minh
Hàng chục năm đã đi qua, với những người dân Việt Nam, Lăng Chủ tịch
Hồ Chí Minh (cịn gọi là Lăng Bác) khơng chỉ là cơng trình kiến trúc có ý
nghĩa chính trị, tư tưởng to lớn, mà cịn thể hiện tình cảm của đồng bào cả
nước với Bác Hồ kính yêu.
Bởi thế, mỗi khi nhắc đến Lăng Bác, nhiều người nhớ ngay đến đó là một
quần thể kiến trúc Lăng hiện đại, nhưng giản dị và gần gũi. Tuy nhiên, để tạo
nên sự kỳ vĩ đó, là sự tổng hịa của cảnh quan thiên nhiên, của cây cỏ, hoa
lá…và ở đó, hình ảnh cây tre trước Lăng đã trở thành biểu tượng “không thể
nào qn” trong bức tranh tồn cảnh về cơng trình kiến trúc có một khơng hai
trên dải đất hình chữ S.
a) Kiến trúc cơng trình Lăng
Lăng Bác gồm có cơng trình trung tâm và 2 lễ đài hai bên.
Hình khối của Lăng đơn giản rõ ràng. Lăng gồm một bệ và 3 cấp nhỏ dần
theo chiều cao; tạo thành một thế đứng vững chãi, trang nghiêm, mang đậm
nét độc đáo của kiến trúc dân tộc Việt Nam. Phần mái Lăng cũng hình thành
tam cấp một cách nhẹ nhàng, thanh thốt; ở đây khơng có đường cong, nhưng
hình tam cấp kết hợp khéo léo với những đường vát chéo làm cho mái Lăng
vừa mang những nét gọn gảng, giản dị của kiến trúc hiện đại, vừa phảng phất
dáng vẻ mềm mại, uyển chuyển của mái cong kiến trúc cổ truyền dân tộc.
Thân Lăng là một phịng vng vắn, bốn mặt là hàng cột đỡ mái, tạo ra dáng

dấp của ngôi nhà 5 gian. Bốn cột ở 4 góc có kích thước 1,2x1,2 m, cịn các cột
cịn lại có kích thước 1,2x0,9 m.
Ở tam cấp của Lăng có Lễ đài chính (Lễ đài Chính phủ) có chỗ cho 70 100 người đứng dự mít tinh.

15


16

Bên trong Lăng và hai Lễ đài là phòng đặt thi hài, các phòng phục vụ,
phòng y tế, phòng kỹ thuật, hai phòng khách và các hệ thống thiết bị kỹ thuật
như: Điện, nước, thơng hơi, điều hịa, thơng tin, cơ khí và các cầu thang, lối ra
vào...

Hình 1.1. Mặt bằng tổng thể Cơng trình Lăng [6]

Vật liệu trang trí bên ngồi Lăng phải bảo đảm tính giáo dục tư tưởng,
tính kỹ thuật thẩm mỹ cao, vĩnh cửu tối đa. Do vậy tường bên ngoài Lăng ốp
bằng đá hoa cương dày 4 – 6 cm. Khối chính Lăng ốp bằng đá hoa cương có
các màu ghi sáng và sẫm để tạo không gian chỗ sáng tối, xa gần. Khối trung
tâm ốp đá hoa cương màu đỏ, đó là căn phịng vĩnh cửu của Bác Hồ chúng ta.
Các loại đá hoa cương này do Liên Xô sản xuất.
b) Bố cục bên trong Lăng
Đường từ cửa chính Lăng đến phịng Bác nằm được tính tốn kỹ, bảo đảm
cho người vào viếng Bác quen dần với độ sáng, độ ẩm, độ mát cần thiết. Bước

16