Luận văn thạc sĩ: Thực hiện chính sách nhà ở từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN NGỌC BÌNH

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

HÀ NỘI, năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN NGỌC BÌNH

THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành

: Chính sách công

Mã số

: 8 34 04 02

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. Bùi Nhật Quang

HÀ NỘI, năm 2019


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu “Thực hiện chính sách nhà ở từ thực tiễn
thành phố Đà Nẵng” là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn
khoa học của PGS.TS Bùi Nhật Quang. Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn là
trung thực, có nguồn gốc rõ ràng.
Nếu không đúng như đã nêu trên, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về đề tài
nghiên cứu của mình.
Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Bình


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH CÔNG VÀ THỰC
HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI ............................ 10
1.1. Lý luận chung về chính sách công ........................................................... 10
1.2. Khung lý luận về chính sách phát triển nhà ở xã hội ............................... 18
1.3. Kinh nghiệm thực hiện chính sách nhà ở xã hội của một số nước .......... 29
Chương 2. THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ....................................... 43
2.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng ................... 43
2.2. Thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Đà Nẵng từ năm

2010 đến nay ..................................................................................................... 46
2.3. Đánh giá thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Đà Nẵng.............. 55
Chương 3. MỤC TIÊU, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG THỜI GIAN TỚI .................... 65
3.1. Mục tiêu phát triển nhà ở thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 và định
hướng đến năm 2030 ....................................................................................... 65
3.2. Phương hướng .......................................................................................... 66
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách phát triển nhà ở
xã hội tại thành phố Đà Nẵng.......................................................................... 67
KẾT LUẬN .................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (bản sao)


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CBCCVC

: Cán bộ, công chức, viên chức

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KNHC

: Tổng Công ty xây dựng nhà ở Hàn Quốc

UBND

: Ủy ban nhân dân

Trung tâm

: Trung tâm quản lý và khai thác nhà Đà Nẵng


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chính sách xã hội đúng đắn, công bằng vì con người là động lực mạnh mẽ
phát huy mọi năng lực sáng tạo của nhân dân trong sự nghiệp xây dựng và bảo
vệ Tổ quốc. Từ nhiều năm qua, Ðảng và Nhà nước ta luôn quan tâm xây dựng
và tổ chức thực hiện các chính sách xã hội, coi đây vừa là mục tiêu, vừa là động
lực để phát triển bền vững, ổn định chính trị - xã hội, thể hiện bản chất tốt đẹp
của chế độ ta. Nghị quyết Đại hội XII cũng chỉ rõ: Quản lý tốt sự phát triển xã
hội; bảo đảm an sinh xã hội, nâng cao phúc lợi xã hội; thực hiện tốt chính sách
với người có công; nâng cao chất lượng chăm sóc sức khỏe nhân dân, chất lượng
cuộc sống của nhân dân; thực hiện tốt chính sách lao động, việc làm, thu nhập
[13; tr.76,78]. Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5 BCH Trung ương khóa XI khẳng
định: “Chính sách xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng, là mục tiêu, là động
lực để phát triển nhanh và bền vững trong mọi giai đoạn phát triển. Chính sách
xã hội phải được đặt ngang tầm với chính sách kinh tế và thực hiện đồng bộ với
phát triển kinh tế, phù hợp với trình độ phát triển và khả năng nguồn lực trong
từng thời kỳ… Không ngừng cải thiện, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần
của người có công và bảo đảm an sinh xã hội an sinh xã hội là nhiệm vụ thường
xuyên, quan trọng của Ðảng, Nhà nước, của cả hệ thống chính trị và toàn xã
hội” [15; tr.90-91].
Đối với thành phố Đà Nẵng, Nghị quyết 33 của Bộ Chính trị về xây dựng
và phát triển thành phố Đà Nẵng trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất

nước, đã xác định: Xây dựng thành phố Đà Nẵng trở thành một trong những đô
thị lớn của cả nước, là trung tâm kinh tế - xã hội lớn của miền Trung. Trên cơ
sở mục tiêu chung đó, thành phố Đà Nẵng đã thực hiện chủ trương gắn
phát triển kinh tế với giải quyết các vấn đề xã hội, chính sách an sinh xã hội,

1


quan tâm nhân tố con người và đã đạt được những kết quả tích cực. Nhằm
giải quyết vấn đề an sinh xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống người
dân,những năm gần đây Đà Nẵng đã có nhiều chính sách đột phá. Đà Nẵng đã
ban hành nhiều chính sách hỗ trợ giải quyết khó khăn về nhu cầu nhà ở, hỗ trợ
người dân, nhất là người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách. Hiện Đà
Nẵng đã đầu tư xây dựng 187 khối nhà với gần 10.400 căn hộ, đồng thời còn
có 2 dự án khác với 1.154 căn đang được gấp rút hoàn thành. Những dự án
nhà ở xã hội từ nguồn ngân sách thành phố được mời bán rộng rãi, từ đó mở
ra cơ hội cho người dân có nhà ở. Cùng với đó, thủ tục đăng ký mua nhà đơn
giản, mức giá phù hợp với thị trường bất động sản nên dễ dàng tạo điều kiện
cho nhiều đối tượng có nhu cầu về nhà ở tiếp cận. Thực hiện “Chiến lược phát
triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030” của Chính
phủ, thời gian gần đây Đà Nẵng đã đẩy mạnh triển khai chương trình phát
triển nhà ở cho người có thu nhập thấp sử dụng nguồn vốn đầu tư từ ngân
sách nhà nước hay còn được gọi là nhà ở xã hội. Kế hoạch đến năm 2020, Đà
Nẵng sẽ xây dựng 187 khối nhà với khoảng 10.400 căn hộ từ nguồn vốn ngân
sách, đến hết năm 2018 thành phố đã đưa trên 8.300 căn hộ vào sử dụng theo
hình thức cho thuê và bán trả góp cho những đối tượng là cán bộ công chức,
viên chức, lực lượng vũ trang và những người có thu nhập thấp sinh sống, làm
việc lâu dài trên địa bàn thành phố. Qua khảo sát thực tế, nhu cầu về nhà ở
cho người có thu nhập trung bình và thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
tương đối lớn, khoảng 50% dân số đang sinh sống tại Đà Nẵng thuộc nhóm

người có thu nhập trung bình - thấp, là công nhân, viên chức, những gia đình
chính sách, gia đình có hoàn cảnh đặc biệt... Đến thời điểm hiện tại Đà Nẵng
đang xảy ra tình trạng người thu nhập thấp nói chung thiếu chỗ ở, bên cạnh
những người thuộc diện ưu tiên của thành phố, thì cũng có nhóm người ở các
tỉnh lân cận sống và làm việc tại Đà Nẵng có nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp.

2


Việc khảo sát một cách khách quan thực trạng thực thi chính sách phát
triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng hiện nay, trên cơ sở đó đưa ra những
luận cứ khoa học nhằm thực thi chính sách nhà ở xã hội một cách có hiệu quả
hơn là rất cần thiết. Vì vậy, tác giả chọn vấn đề “Thực hiện chính sách phát
triển nhà ở từ thực tiễn thành phố Đà Nẵng” làm đề tài luận văn Thạc sỹ
Chính sách công.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
- “Tìm hiểu về khoa học chính sách công” của Viện Khoa học chính trị Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội,
1999. Cuốn sách đã đề cập đến những vấn đề cơ bản về khái niệm, cấu trúc và
chu trình chính sách công - hoạch định, thực thi, đánh giá chính sách công. Vị
trí của chính sách công trong việc giành, giữ, thực thi quyền lực chính trị. Chu
trình chính sách với 4 giai đoạn chính: Xác lập chương trình nghị sự (tìm
kiếm sự nhất trí về mục tiêu), ra quyết định chính sách (tìm kiếm sự nhất trí
về biện pháp đạt được mục tiêu), triển khai chính sách (thi hành các biện pháp
đã được nhất trí), đánh giá chính sách (đánh giá việc thực hiện mục tiêu và đặt
ra các vấn đề mới). Vai trò của nhà nước trong việc thực thi các chính sách xã
hội nhằm đảm bảo công bằng xã hội trong nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa và các chính sách chính của Việt Nam hiện nay.
- “Giáo trình Hành chính học” của Nguyễn Hữu Hải Nguyễn Hữu Hải
(Chủ biên) (2012), Nxb Giáo dục, Hà Nội và “Đại cương về phân tích chính
sách công” của Nguyễn Hữu Hải, Lê Văn Hòa, Nxb Chính trị quốc gia, Hà

Nội, 2013. Các công trình này đã trình bày những nội dung cơ bản về khái
niệm, chức năng, ý nghĩa của phân tích chính sách công; các nguyên tắc và
yêu cầu của việc phân tích chính sách công; các yếu tố tác động đến phân tích
chính sách công; tiêu chí trong phân tích chính sách công; nội dung phân tích
chính sách công; phương pháp phân tích chính sách công. Phân tích chính

3


sách công có vai trò quan trọng và là khâu khởi đầu, xuyên suốt trong chu
trình chính sách. Cuốn sách đã cung cấp công cụ và phương pháp phân tích
chính sách thực sự khoa học. “Chính sách công - Những vấn đề cơ bản” của
Nguyễn Hữu Hải, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2013 đã trình bày những
nội dung cơ bản về Chính sách công như: Đặc điểm, vai trò, phân loại chính
sách công; cấu trúc nội dung và chu trình chính sách công; hoạch định chính
sách công; tổ chức thực thi chính sách công - quan niệm, vị trí, ý nghĩa, các
bước tổ chức thực thi chính sách công; phân tích chính sách công; đánh giá
chính sách công; tổ chức công tác phân tích, đánh giá chính sách công. Đặc
biệt cuốn sách đã cung cấp những phụ lục về quy trình hoạch định chính sách
công ở Việt Nam: quy trình hoạch định chính sách công của Quốc hội, quy
trình hoạch định chính sách công của Chính phủ, quy trình hoạch định chính
sách công của HĐND cấp tỉnh. Đây là tư liệu cung cấp khá hệ thống những
kiến thức cơ bản về chính sách công , vận dụng những kiến thức cơ bản đã
học vào thực tiễn đánh giá chính sách công, góp phần hoàn thiện công tác
hoạch định và thực thi chính sách công trong quản lý nhà nước.
“Chính sách an sinh xã hội và vai trò của nhà nước trong việc thực hiện
chính sách an sinh xã hội ở Việt Nam” của Nguyễn Văn Chiểu, Nxb Chính trị
quốc gia, Hà Nội, 2014 đã đề cập đến một số vấn đề lý luận cơ bản chính sách
an sinh xã hội và kinh nghiệm một số nước, thực trạng thực thi chính sách an
sinh xã hội ở Việt Nam trong gần 30 năm thực hiện đường lối đổi mới, vai trò

của nhà nước trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội ở Việt Nam hiện
nay, phương hướng và những giải pháp chủ yếu nâng cao vai trò của nhà nước
trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội ở Việt Nam.
- “Xây dựng chính sách nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà
Nẵng” của tác giả Lê Văn Đính, Hồ Kỳ Minh, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội
2013. Đây là đề tài nghiên cứu cấp thành phố và được xuất bản thành sách (tác

4


giả luận án là thành viên của đề tài). Cuốn sách đã đề cập đến cơ sở lý luận và
thực tiễn giải quyết nhà ở thu nhập thấp trong chính sách an sinh xã hội; thực
trạng thị trường và chính sách chính sách nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành
phố Đà Nẵng; hoàn thiện chính sách nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố
Đà Nẵng trong thời gian tới. Ngoài ra còn có các bài viết: Lê Văn Đính, Hồ
Kỳ Minh (2012), “Giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp tại Đà Nẵng Thực trạng và giải pháp”, Tạp chí Phát triển Kinh tế - Xã hội; Xuân Đương
(2015), “Đà Nẵng dẫn đầu cả nước về chính sách nhà ở xã hội”, Báo Công an
thành phố Đà Nẵng; Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng (2012), Xây dựng
chính sách nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng,
Tổng quan khoa học đề tài cấp thành phố, Đà Nẵng.
- Ngoài các tài liệu trong nước, liên quan đến lĩnh vực an sinh xã hội còn
có các tài liệu nước ngoài: Kathleen Scanlon và Christine Whitehead. 2008.
Social housing in Europe – A review of policies and outcomes. London: LSE
London; Tanvi Bhatkal và Paula Lucci. 2015. Community-driven development
in the slums: Thailand’s experience. London: Overseas Development Institute
(ODI); G M. Llanto & A C.Orbeta. 2001. The State of Philippine Housing
Programs. Philippine: Philippine Institute for Development Studies; Robert
M. Ball (1978), Social Security Today and Tomorrow (An sinh xã hội hôm
nay và ngày mai), Columbia University Press đã đề cập dến quan niệm An
sinh xã hội (là hệ thống các chính sách hỗ trợ những người đang đối mặt

(hoặc đe doạ) bởi sự thiếu thốn nguồn thu nhập (mà đó chính là khoản lương
bổng) hoặc các khoản chi tiêu đặc biệt khác) và đề cập đến các chương trình
mà chính phủ các nước đặt ra với mục đích hàng đầu là giúp đỡ những người
dân gặp rủi ro dẫn đến việc bị mất hoặc giảm sút thu nhập; chế độ an sinh xã
hội được xem như là sự bảo vệ của nhà nước đối với người dân trước những
rủi ro về xã hội.

5


Nhìn chung, các ấn phẩm và quan niệm của một số học giả được đề cập
đến ở trên đều nhấn mạnh rằng, an sinh xã hội là các biện pháp bảo vệ sự an
toàn xã hội cho các thành viên của mình trong trường hợp họ gặp rủi ro dẫn
đến bị mất hoặc giảm thu nhập hay tăng chi phí đột ngột, thông qua các tầng
lưới khác nhau để duy trì cuộc sống bình thường - các tầng lưới đó bao gồm
các chính sách bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, trợ cấp xã hội, xóa đói giảm
nghèo bền vững và đối với Việt Nam, các quan điểm nghiên cứu về chính
sách công, góc độ tiếp cận và nhìn nhận đối với chính sách an sinh xã hội
cũng có nhiều điểm tương đồng.
Từ những công trình nghiên cứu được đề cập, có thể thấy rằng về cơ bản
đã đề cập được những nội dung lý luận và thực tiễn về an sinh xã hội nói
chung, phát triển nhà ở xã hội nói riêng. Qua các công trình đó có thể rút ra
mấy nội dung sau đây: Thứ nhất, các công trình nghiên cứu về chính sách
công, chính sách xã hội đã đề cập đến khái niệm, đặc điểm, vai trò và phân
loại chính sách công; Cấu trúc nội dung và chu trình chính sách công; Hoạch
định chính sách công; Tổ chức thực thi chính sách công; Phân tích chính sách
công; Đánh giá chính sách công; Tổ chức công tác phân tích chính sách công
- quy trình phân tích chính sách công, Nội dung và phương pháp phân tích
chính sách công, Truyền đạt kết quả phân tích chính sách công. Chính sách xã
hội và vai trò của chính sách xã hội trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội:

Chính sách xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng, là mục tiêu, là động lực để
phát triển nhanh và bền vững trong mọi giai đoạn phát triển; chính sách xã hội
phải được đặt ngang tầm với chính sách kinh tế và thực hiện đồng bộ với phát
triển kinh tế, phùhợp với trình độ phát triển và khả năng nguồn lực trong từng
thời kỳ. Những nghiên cứu này là tài liệu tham khảo để tác giả luận chứng,
làm rõ những nội dung cơ bản của vấn đề chính sách công, chính sách xã hội
nói chung và chính sách phát triển nhà ở xã hội nói riêng.
Như đã phân tích ở trên, có rất nhiều công trình khoa học nghiên cứu về
chính sách công và thực hiện chính sách an sinh xã hội. Tuy nhiên; hiện nay,
6


chưa có công trình nào đi vào đánh giá việc thực hiện chính sách phát triển
nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng một cách cụ thể, toàn diện. Đà Nẵng là địa
phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, tốc độ đô thị hóa rất nhanh nhưng
chính quá trình đó cũng đã dẫn đến nhưng vấn đề xã hội bức xúc: Quá trình
phát triển kinh tế đã dẫn đến việc mở rộng và phát triển các ngành công
nghiệp, dịch vụ đã thu hút số lượng lớn lao động từ các địa phương khác đến
tham gia làm việc và cư trú, trong đó có không ít lao động tự do, những người
lang thang cơ nhỡ… Mặt khác, dưới tác động của quá trình đô thị hóa, các
đối tượng dân cư bị thu hồi đất, phải chuyển đổi nghề nghiệp, phải tái định
cư do quá trình mở rộng và chỉnh trang đô thị rất lớn, gây áp lực cho việc giải
quyết việc làm, ổn định cuộc sống, bố trí nhà ở trên địa bàn thành phố, gây
khó khăn cho công tác an sinh xã hội. Bên cạnh đó, hệ thống các trường đại
học, cao đẳng, trung cấp đã góp phần làm tăng số lượng học sinh, sinh viên
đến học tập và ở lại làm việc đã gây áp lực không nhỏ về vấn đề chỗ ở. Để
phấn đấu xây dựng Đà Nẵng trở thành “một thành phố có môi trường đô thị
văn minh và giàu tính nhân văn, có thiên nhiên trong lành và đời sống văn hóa
cao, làm giàu bằng kinh tế tri thức; một trong những thành phố hài hòa, thân
thiện, an bình; một thành phố hấp dẫn và đáng sống” [14; tr.29]…; việc khảo

sát một cách khách quan thực trạng thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã
hội ở thành phố Đà Nẵng hiện nay, trên cơ sở đó đưa ra những luận cứ khoa
học nhằm thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội một cách có hiệu quả
hơn là rất cần thiết.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Tập trung làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về thực hiện chính sách phát
triển nhà ở, nhà ở xã hội; phân tích thực trạng và đề xuất một số giải pháp chủ
yếu nhằm góp phần nâng cao chất lượng việc thực hiện chính sách phát triển nhà
ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới.

7


3.2. Nhiệm vụ
Để đạt được mục đích trên, luận văn tập trung giải quyết các nhiệm vụ:
- Làm rõ cơ sở lý luận về thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội.
- Phân tích thực trạng thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội ở
thành phố Đà Nẵng thời gian qua.
- Xác định quan điểm và đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm nâng cao
chất lượng việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà
Nẵng trong thời gian tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội của thành phố Đà Nẵng.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Chu trình chính sách công bao gồm nhiều bước (hoạch
định, tổ chức thực thi, đánh giá kết quả); trong giới hạn của đề tài chỉ tập
trung vào giai đoạn tổ chức thực thi chính sách và đánh giá kết quả. Nội
dung hệ thống chính sách phát triển nhà ở bao gồm nhiều nội dung; luận văn

chỉ tập trung phân tích, đánh giá về việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã
hội của thành phố Đà Nẵng:
Về thời gian: Nghiên cứu thực trạng giai đoạn từ năm 2010 đến 2018 và
đề xuất các giải pháp đến năm 2020, tầm nhìn 2030
Không gian: Thành phố Đà Nẵng
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Luận văn dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ
Chí Minh, đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về
chính trị nói chung.

8


5.2. Phương pháp nghiên cứu
- Việc tiếp cận vấn đề được dựa trên nền tảng khoa học của chuyên ngành
chính sách công, quản lý công.
- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phân tích tài liệu có sẵn (là những
tài liệu thu thập được từ các báo cáo tổng kết, các nghiên cứu đã có, các tài
liệu khác liên quan đến đề tài) thông qua việc phân tích - tổng hợp, thống kê so sánh.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học chính sách công, quản lý công; vai
trò của việc thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội.
- Đánh giá một cách khách quan về những kết quả đạt được, những tồn
tại, hạn chế, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thực
hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội để xây dựng Đà Nẵng thành một thành
phố “an bình, đáng sống”. Với những đóng góp đó, luận văn có thể sử dụng
làm tài liệu tham khảo cho những tổ chức, cá nhân quan tâm đến vấn đề này.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,

nội dung luận văn gồm có 3 chương.

9


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH CÔNG VÀ THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Lý luận chung về chính sách công
1.1.1. Khái niệm chính sách công
Ngày nay, thuật ngữ “chính sách công” (trong nhiều trường hợp, được
gọi là chính sách) được dùng rất phổ biến, đặc biệt là ở các nước phát triển.
Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có một định nghĩa thống nhất về thuật ngữ
“chính sách công”. Có rất nhiều qua niệm, định nghĩa khác nhau về chính
sách công. Jam Anderson cho rằng: “Chính sách công là một quá trình hành
động có mục đích được theo đuổi bởi một hoặc nhiều chủ thể trong việc giải
quyết những vấn đề lặp đi lặp lại” [33; tr.37]. Còn nhà kinh tế học, ông Frak
Ellis cho rằng không có một định nghĩa duy nhất về thuật ngữ chính sách
công với tất cả các tác giả. Theo ông, “chính sách công là một thuật ngữ
chung vì nó ngụ ý sự can thiệp của nhà nước vào nền kinh tế”, và “chính sách
công được xác định như là đường lối hành động mà Chính phủ lựa chọn đối với
một lĩnh vực của nền kinh tế, kể cả các mục tiêu mà Chính phủ lựa chọn đối
với một lĩnh vực của nền kinh tế, kể cả các mục tiêu mà Chính phủ đó tìm kiếm
và sự lựa chọn các phương pháp để theo đuổi các mục tiêu đó”[20; tr.23].
Theo Từ điển kinh tế:
“Chính sách là biện pháp mà nhà nước mới áp dụng một giai đoạn,
một thời kỳ lịch sử, nhằm đạt được những yêu cầu và những mục tiêu kinh
tế, chính trị nhất định. Chính sách có thể mang tính chất sách lược lâu dài,
có thể mang tính chất sách lược ngắn hạn. Chính sách kinh tế được xây
dựng trên cơ sở, những điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước và những xu

hướng phát triển của xã hội”[49; tr.477].

10


Như vậy, chính sách công là một khái niệm vừa mang tính khoa học cơ
bản, vừa mang tính ứng dụng, nhất là tính chỉ đạo thực tiễn của những chủ thể
quản lý nhà nước nhất định. Trên thực tế sẽ luôn tồn tại những cách định
nghĩa chính sách khác nhau do cách tiếp cận nghiên cứu khác nhau.
Chính sách công thể hiện những vấn đề cơ bản sau đây:
Thứ nhất, trước hết, chính sách công là sản phẩm của các cơ quan nhà
nước, là sự thể hiện quyền lực của giai cấp thống trị trong sự thống trị xã hội,
giai cấp thống trị được tổ chức thành nhà nước, đồng thời là kết quả (đầu ra)
trong hoạt động của cả hệ thống chính trị, thể hiện tập trung nhất ở nhà nước
(hay nói chung là của các cơ quan công quyền). Chính vì vậy, theo Frank Ellis,
Chính sách (Politicy) là các chủ trương, biện pháp, là sách lược, kế hoạch cụ
thể của chính phủ (cơ quan công quyền, của cơ quan nhà nước) đối với các lĩnh
vực đời sống xã hội. Như vậy, có thể nói tất cả các quyết định đưa ra từ cơ
quan công quyền đều được coi là chính sách công. Nói cách khác, chính sách
công là đường lối hành động mà chính phủ lựa chọn để thực hiện các mục tiêu
nhất định của nhà nước đối với những vấn đề xã hội nhất định.
Chính sách công là sản phẩm của nhà nước nên tất yếu là nó mang thể
chế, tính hợp pháp và tính cưỡng chế. Đó là một hệ thống các quyết định và
những tác động có ý thức (tự giác) của nhà nước đến đời sống xã hội, nhằm đạt
được các mục tiêu do nhà nước đã đặt ra trong quá trình thực thi quyền lực.
Thứ hai, chính sách công là thể hiện ý chí nhà nước trong giải quyết
các quan hệ xã hội được thể hiện thông qua tất cả những tác động, các chủ
trương của cơ quan công quyền. Trên ý nghĩa đó, E. Anlerson coi chính sách
công là những hoạt động mà chính quyền chọn làm hoặc không làm, cái gì
cấm làm hoặc cho phép làm đối với mỗi tổ chức kinh tế - xã hội và công dân.

Thông qua chính sách công, nhà nước thực hiện các lợi ích của giai cấp cầm
quyền cũng như những lợi ích nhất định của cộng đồng xã hội. Và như vậy,
chính sách công là sự thể hiện uy lực, quyền lực công.
11


Thứ ba, chính sách công là chiến lược sử dụng các nguồn lực của nhà
nước thông qua việc phân bổ các giá trị xã hội, nhằm thực hiện lợi ích nào đó
cho giai cấp cầm quyền, cộng đồng xã hội, hoặc mang lại hiệu quả trong quản
lý xã hội của một quốc gia.
Trong xã hội dân chủ, quyền lực nhà nước là của dân, do dân ủy quyền,
thông qua phân bổ các giá trị xã hội cho phép chính phủ đảm nhiệm vai trò công
bộc đối với nhân dân, nhà nước vì dân, nhà nước tạo thời cơ điều kiện để phát
huy tốt nhất các nguồn lực trong dân, gìn giữ hạnh phúc, an toàn cho mọi người
dân. Với ý nghĩa đó, chính sách công là cái thể hiện khả năng thực thi quyền lực
nhà nước, là công cụ để thực hiện ý chí nhà nước (hay ý chí của nhân dân).
Thứ tư, do nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan nên đời sống xã
hội luôn có những biến đổi. Trong mỗi thời kỳ khác nhau, điều kiện khác
nhau, với những quan hệ lợi ích khác nhau, đặt ra những yêu cầu khách quan
trong sự phát triển khác nhau. Do đó, trong các chủ trương chính sách nhà
nước, bên cạnh những yếu tố, những mặt ổn định, bất biến, cũng xuất hiện
những mặt, những yếu tố khả biến, đòi hỏi nhà nước phải ứng phó hiệu quả,
phải có những chủ trương, biện pháp, sách lược, kế hoạch thích hợp ở từng
thời kỳ. Do đó, chính sách công còn là nghệ thuật để can thiệp cần thiết vào
đời sống xã hội của chính phủ.
Thứ năm, coi chính sách công là các quyết định, các chương trình hành
động của nhà nước và cũng có thể coi chính sách công là một chuỗi các hoạt
động có tính hệ thống của cơ quan nhà nước, được sắp xếp theo một trật tự
nhất định. Hệ thống này có mục tiêu dài hạn hoặc ngắn hạn và được tính toán,
cân nhắc cẩn thận. Đó là một chuỗi những hoạt động như: Xác định chương

trình chính sách; xây dựng và lựa chọn chính sách; tổ chức thực hiện chính
sách; tổng kết, bổ sung, hoàn thiện chính sách.
Thứ sáu, trong các xã hội hiện đại, chính sách công có quan hệ mật
thiết với quyết sách của đảng cầm quyền.
12


Quyết sách của đảng cầm quyền là chủ trương của tổ chức chính trị
nắm quyền đại diện ý chí chung của xã hội, chi phối tổ chức và hoạt động của
nhà nước. Do đó chính sách công có quan hệ mật thiết với các chủ trương,
đường lối của đảng cầm quyền. Trong mối quan hệ đó, chủ trương, đường lối
của đảng cầm quyền là sản phẩm của tổ chức chính trị (đảng cầm quyền) chi
phối nhà nước về mặt chính trị, nó mang tính nguyên tắc chung, có tính định
hướng của đảng cầm quyền đối với nhà nước. Còn chính sách nhà nước là sản
phẩm của cơ quan công quyền, của nhà nước, đồng thời là kết quả của quá
trình thể chế hóa các chủ trương của đảng cầm quyền thành các quyết định
mang tính nhà nước, buộc toàn xã hội thực hiện.
Chính sách công cũng liên quan mật thiết đối với ý chí, nguyện vọng
của nhân dân, được thể hiện thông qua những kiến nghị, đề xuất của các đoàn
thể đại diện cho lợi ích của các tầng lớp nhân Trên ý nghĩa đó, đường lối của
đảng chính trị nói chung, của đảng cầm quyền nói riêng và đề xuất của các tổ
chức chính trị - xã hội đại diện cho lợi ích của các giai cấp, tầng lớp nhân dân
có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình hình thành chính sách công.
Mặc dù nhà nước là cơ quan quyền lực có tính độc lập cao, nhưng sự
phân biệt chính sách công với quyết sách của đảng cầm quyền chỉ là tương
đối. Trên thực tế có thể có những quyết định của đảng cầm quyền trực tiếp
được coi là ý chí nhà nước, là quyết định của nhà nước, là chương trình hành
động của nhà nước trong trường hợp đảng cầm quyền can thiệp sâu vào các
công việc nhà nước, đảng cầm quyền làm thay nhà nước, đảng cầm quyền và
nhà nước là một, không có sự phân biệt.

Tóm lại, chính sách công là chương trình hành động của nhà nước, là ý
chí nhà nước mang tính quy phạm pháp luật, nhằm giải quyết các vấn đề cụ
thể mà xã hội quan tâm trong những thời hạn nhất định, là chuỗi các quyết
định và hành vi nhất định của các cơ quan công quyền, nhằm quy định mục
đích và cách thức hành động của những đối tượng liên quan, nhằm thực thi
13


quyền lực nhà nước.
1.1.2. Vai trò của chính sách công
Chính sách công liên quan mật thiết đến giành, giữ và thực thi quyền
lực nhà nước nên chính sách công có vai trò rất quan trọng:
- Thông qua chính sách công để thực hiện ý chí nhà nước, ý chí chung
của xã hội thông qua việc thực hiện phân bổ các giá trị có lợi cho giai cấp cầm
quyền và đảm bảo nhất định công bằng xã hội, qua đó đảm bảo tính chính
đáng, củng cố địa vị của giai cấp cầm quyền.
- Thông qua một hệ thống các chính sách đúng, đáp ứng các yêu cầu
khách quan của sự phát triển, chính sách công tạo sự ổn định chính trị - xã hội
để phát triển. Chính sách đúng hay không đúng liên quan mật thiết tới phương
thức cai trị (hòa bình, mềm dẻo hay bạo lực cứng rắn). Tính ổn định có quan
hệ mật thiết với phát triển. Do đó, muốn có ổn định chính trị - xã hội, nhà
nước phải có những chính sách đúng, đáp ứng các yêu cầu khách quan trong
phát triển kinh tế - xã hội ở từng thời kỳ, ở mỗi giai đoạn phát triển, chính
sách phải hợp lòng dân, phải hướng đến lợi ích của đại đa số nhân dân, tất
nhiên là không tuyệt đối.
- Do chính sách liên quan đến phân bổ hợp lý các nguồn lực, giá trị xã
hội nên việc ban hành và thực hiện chính sách có tác động đến khai thác hiệu
quả các nguồn lực xã hội (trong khi trên thực tế, không có một quốc gia nào
có dồi dào các nguồn lực vật chất và tinh thần).
- Cuối cùng, việc xây dựng chính sách một cách dân chủ, thông qua

việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách đúng, không ngừng đổi mới,
xây dựng, hoàn thiện cơ chế, chính sách của nhà nước sẽ góp phần củng cố hệ
thống chính trị, trong đó phải nói đến củng cố các mối quan hệ trong hệ
thống, như quan hệ giữa đảng cầm quyền với nhà nước, giữa đảng với dân và
quan hệ giữa nhà nước với dân, củng cố các nguyên tắc dân chủ - pháp quyền,
xây dựng nhà nước pháp quyền, của dân, do dân và vì dân.

14


1.1.3. Chu trình chính sách công
Chu trình chính sách là tất cả các công việc từ đầu đến cuối của một
chính sách, kể từ khi nảy ra ý tưởng đến lúc kết thúc chính sách.
Chu trình chính sách công gồm các bước sau:
(1) Lựa chọn vấn đề chính sách;
(2) Quyết định, xây dựng và ban hành chính sách;
(3) Triển khai thực hiện chính sách;
(4) Đánh giá chính sách
Như vậy, Quá trình chính sách công được diễn ra theo từng chu trình
kín. Chúng ta xem xét từng bước của chu trình chính sách:
Bước 1: Lựa chọn vấn đề chính sách
Trong đời sống kinh tế - xã hội có rất nhiều vấn đề mà nhà nước trong
cùng một lúc, hoặc trong một khoảng thời gian nhất định phải có trách nhiệm
giải quyết bằng các chính sách. Có rất nhiều nhu cầu, từ những vấn đề lớn
như phát triển kinh tế - xã hội, đến việc cung cấp một dịch vụ công cộng. Mỗi
nhu cầu như vậy liên quan đến một hoạc nhiều nhóm xã hội, được gọi là các
bên liên quan. Nhu cầu chính sách là một yếu tố đầu vào của hệ thống chính
trị, hay hẹp hơn là đầu vào của hệ thống chính sách.
Một chính sách ra đời bao giờ cũng là sản phẩm đầu ra của hệ thống
chính trị. Quá trình tạo ra được một “sản phẩm đầu ra” phải trải qua nhiều

công đoạn. Trước hết, đó là phải xác định được vấn đề của chính sách. Vấn đề
của chính sách nằm trong các nhu cầu chính sách (hay còn gọi là nhu cầu
chính trị). Các nhu cầu này xuất phát từ lợi ích của cá nhân, các nhóm xã hội,
của các đảng chính trị, thậm chí là của các quốc gia cần được đáp ứng.
Trong thời điểm mà những vấn đề nêu trên trở thành bức xúc, trong khi
xã hội vẫn tồn tại nhiều vấn đề liên quan đến lợi ích của các nhóm dân cư, các
lực lượng chính trị, xã hội khác nhau thì làm sao có thể lựa chọn được vấn đề
đúng cho chính sách? Điều này liên quan đến yếu tố đầu vào thứ hai là thông
15


tin. Ai là người có khả năng cung cấp thông tin, diễn giải về các vấn đề cho
hệ thống chính sách?
Các thông tin đến được với các nhà khoa học từ các nguồn khác nhau:
từ truyền miệng, qua dư luận, thông qua những kiến nghị bằng văn bản qua hệ
thống chính quyền, thông qua truyền thông đại chúng, từ các kết quả nghiên
cứu khoa học, từ hoạt động vận động hành lang, và từ nguồn thu thập thông
tin chính thức của hệ thống các cơ quan hoạch định chính sách.
Vấn đề đặt ra ở đây là cho dù một vấn đề xã hội thực sự bức xúc hoặc
một sáng kiến chính sách rất tốt, nhưng nếu không có cách nào để đưa nó vào
trong chương trình nghị sự chính sách để có thể được lựa chọn, thì nó sẽ
không thể trở thành chính sách được. Đây là quá trình thực thi quyền lực
chính trị và quyền lực nhà nước rất phức tạp thông qua hệ thống chính trị và
hệ thống xã hội, mà kết quả phụ thuộc rất nhiều vào năng lực chủ quan của
các lực lượng chính trị, của xã hội và của các nhà hoạch định chính sách.
Để có thể lựa chọn vấn đề chính sách cần có những tiêu chí, những yêu
cầu và công cụ nhất định. Chính sách phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Yêu cầu về tính chính trị:
Chính sách nếu được ban hành phải phù hợp với hệ tư tưởng của
đảng cầm quyền. Đáp ứng những ưu tiên chính trị mà nhà nước đang theo

đuổi. Có tác động rộng lớn đến đa số người dân và phù hợp với hoàn cảnh
chính trị trong nước và thế giới…
- Yêu cầu về tính dân tộc:
Chính sách phải bảo tồn và phát huy những bản sắc văn hóa, truyền
thống lịch sử dân tộc, năng lực cạnh tranh quốc gia trên thế giới; đảm bảo
công băng, bình đẳng, giúp đỡ lẫn nhau cùng phát triển giữa các tộc người
trong một quốc gia đa tộc người…
- Yêu cầu về tính nhân loại:
Chính sách phải phù hợp với xu hướng tiến bộ chung của nhân loại,
tuân thủ các điều ước, công ước quốc tế mà quốc gia là chủ thể luật; tích
cực tham gia phân công lao động quốc tế và quản trị toàn cầu.
16


- Yêu cầu về tính khoa học:
Chính sách phải được hoạch định trên cơ sở những căn cứ khoa học, chứ
không phải từ những mong muốn chủ quan; phải tuân thủ nghiêm ngặt quy trình
hoạch định chính sách; phải xác định chính xác nhưng nguồn lực, phương tiện
trong thực hiện chính sách, phải khả quy trách nhiệm và giải trình…
Để đảm ứng các yêu cầu của chính sách, ba công cụ trong hoạch định
chính sách công được coi là bắt buộc phải sử dụng. Đó là:
Tầm nhìn, Theo đó, phải dựa trên những căn cứ khoa học, để hình
dung rõ ràng kết quả có thể có của chính sách trong một khoảng thời gian
mà chính sách tác động, trong những bối cảnh liên quan đến chính sách.
Phân tích lợi ích các bên liên quan
Các nhà hoạch định chính sách cần tính đến những lợi ích và phản
ứng của các nhóm khác nhau trong quá trình lựa chọn vấn đề chính sách.
Vấn đề càng phức tạp, có liên quan đến nhiều các chủ thể, đối tượng tham
gia vào quá trình thực hiện và hưởng thụ chính sách. Một chính sách tác
động với một phạm vi càng rộng thì cần phải được cân nhắc kỹ lưỡng. Bởi,

thông thường một chính sách đưa ra bao giờ cũng mang lại lợi ích và thiệt
hại tiềm năng cho một bên và có thể sẽ làm lợi cho nhóm này song cũng
đồng thời làm thiệt hại cho một nhóm khác, có thể dẫn đến xung đột lợi ích
trong quá trình thực hiện chính sách. Ví dụ, các chính sách bảo trợ xã hội sẽ
làm lợi cho các nhóm yếu thế, nhưng buộc các nhóm trung lưu hoặc giàu
phải đóng nhiều thuế hơn. Mặc khác, khi thấy được lợi ích tương đồng, có
thể xây dựng các liên minh, sự liên kết, phối hợp hành động hiệu quả hơn
trong các quá trình chính sách. Sự phân tích lợi ích các bên liên quan còn
giúp nhà hoạch định chính sách trở nên khách quan hơn, thoát được những
áp lực do các nhóm vận động hành lang và các nhóm lợi ích gây nên.
Xác định nguồn lực thực hiện chính sách
Các nguồn lực thực hiện chính sách, gồm con người, tài chính, công
nghệ, cơ sở vật chất khác… Cần xác định rõ và chính xác từng loại nguồn lực
và khả năng huy động.
17


Từ tất cả các thông tin trên, hệ thống hoạch định chính sách sẽ xây
dựng các phương án giải quyết vấn đề, xây dựng liên minh chính trị, thỏa
hiệp, quyết định và ban hành chính sách.
Bước 2: Xây dựng và ban hành chính sách
Chính sách là một dạng quy phạm pháp luật, khi ban hành phải tuân thủ
Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật
Bước 3: Triển khai, thực hiện chính sách
Sau khi chính sách được soạn thảo, ban hành, triển khai, quá trình tiếp
theo là các chủ thể triển khai chính sách; các đối tượng chính chịu sự tác động
của chính sách, diễn giải chính sách; các vấn đề về cưỡng chế và khuyến
khích việc thực hiện chính sách. Vấn đề này sẽ được bàn kỹ hơn trong mục
thực hiện chính sách.
Bước 4: Đánh giá, tổng kết chính sách

Khâu quản lý chính sách có đạt được những mục tiêu đặt ra hay không
phải được thể hiện trong công đoạn đánh giá, tổng kết. Vì vậy, tổng kết để
đánh giá quá trình triển khai, hiệu quả triển khai và các tác động thực tế của
chính sách. Việc đánh giá chính sách được thực hiện trên một số khía cạnh
như: đánh giá chính trị, đánh giá kỹ thuật, đánh giá toàn diện, phân tích chi
phí lợi nhuận, phân tích từ góc độ thông tin, những hạn chế của chính sách,
những kinh nghiệm được rút ra để phục vụ cho việc đề xuất, soạn thảo những
chính sách mới phù hợp hơn.
1.2. Khung lý luận về chính sách phát triển nhà ở xã hội
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm, đối tượng thụ hưởng chính sách phát
triển nhà ở xã hội
1.2.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
Ngay từ những năm 1960-1970, dù nhà nước đã có chính sách nhằm
đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức

18


giá rẻ, chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chưa được định danh chính thức.
Trong trong thời gian đầu áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986, do một
số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát
triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú
trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích
việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát
triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi,
mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn
bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng như
những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này năm 1998 và 2001.
Tuy nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng trong thập niên 1990 cho đến giữa

những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo như
là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên của mình
và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở
này. Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay đổi căn
bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế
khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở.
Văn bản đầu tiên có đề cập đến việc ưu đãi về nhà ở Nghị định
71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và
cho thuê cho thấy đầu những năm 2000, khái niệm nhà ở được ưu đãi, một
khái niệm rất gần với nhà ở xã hội, tại các khu vực đô thị bao gồm tất cả các
loại hình nhà chung cư cao tầng (từ 5 tầng trở lên tại thành phố Hồ Chí Minh
và Hà Nội và 3 tầng trở lên với các địa phương khác). Nghị định quy định rất
rõ ràng các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê
đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức nhà nướcvà
sinh viên. Quan điểm nhà ở được ưu đãi phải là chung cư vẫn sẽ còn ảnh
hưởng và thậm chí được đưa vào Luật nhà ở 2005 sau này.

19


Ngoài ra, khi nhìn vào một văn bản địa phương ban hành cùng năm với
Nghị định 71/2001/NĐ-CP nêu trên (nhưng trước vài tháng) là quyết định
123/2001/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ta có thể thấy quy định về
Quỹ nhà ở thành phố, là khái niệm khá gần với khái niệm quỹ nhà ở xã hội
sau này, trong đó quy định rằng đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng
nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ
sung vào quỹ nhà ở thành phố. Phần diện tích còn lại thì chủ đầu tư được
phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán cho các cơ quan có nhu cầu về
nhà ở theo giá quy định và chỉ 50% được phép bán theo giá thị trường.
Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ Nhà ở xã hội là Chiến lược phát

triển nhà ở quốc gia được ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong
đó có đưa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà nước
hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê - mua và cho
thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải
thiện chỗ ở”. Ở đây, khái niệm nhà ở xã hội đã xuất hiện một cách gián tiếp
qua một khái niệm khác về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, và có vẻ
như là sự thừa kế của quan điểm Quỹ nhà ở trong các văn bản trước đó.
Chỉ sau đó một năm, khái niệm Nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức
xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa Nhà ở xã
hội là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các
đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”.
Như vậy, khái niệm nhà ở xã hội đã được luật hóa trong văn bản luật có hiệu
lực cao nhất, trong các các văn bản dưới luật tiếp theo cho đến nay đều sử
dụng định nghĩa gián tiếp về như trên coi nhà ở xã hội như một loại hình nhà
ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội. Những thay đổi
trong các văn bản dưới luật về sau này đều chỉ nhằm cụ thể hóa hơn những
nhóm đối tượng được và các điều kiện để tiếp cận phân khúc nhà ở này như

20