Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư

B ộ T ư PHÁP
T RƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐÈ TÀI KHOA HỌC CÁP TRƯỜNG

HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỂ QUYỂN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐÁT TRONG LĨNH

vực ĐẨU T ư

Chủ nhiệm đề tài: TS. Nguyễn Thị Nga
Khoa pháp luật Kinh tế, Đại hoc Luật Hà Nội

M Ã SỐ: LH - 2010 - 02/ĐHL-HN

trung tâm thông tỉm thư viện
trường gạỉ học luật hà nội
phòng đọc _

Hà Nội, 2011


NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THỤC HIỆN ĐÈ rÀI

TU' CÁCH THAM
STT

HỌ VÀ TÊN

NƠI CÔNG TÁC

GIA
Chu nhiệm đê tài,

1

Tỉ. Nguyền Thị Nga

Đại học Luật Hà Nội

tác giả CĐ 01, 05,
08, 09.

2

TS. Nguyên Quang Tuyên

Đại học Luật Hà Nội

Tác gia CĐ 02, 03

3

TiS. Nguyên Thị Dung

Đại học Luật Hà Nôi

Tác giả CĐ 04

4

TiS. Nguyên Hông N hung

Đại học Luật Hà Nội

Tác giả CĐ 06

Sở Tài nguyên và
5

ThS. Nguyễn Văn Hồng

Môi trường thành phố

Tác giả CĐ 07

Hồ Chí Minh
6

7hS. Phạm Thu Thủy

Đại học Luật Hà Nội

Tác giả CĐ ] 0

7

/

CN. Đồ Xuân Trọng

Đại học Luật Hà Nội

Tác giả CĐ 11

8

I^guyền Tú Anh

Trường cán bộ Thanh
Tác giả CĐ 12
tra
Tông cục quản lý đât
9

'ThS. Nguyễn Xuân Trọng

đai, Bộ Tài nguyên và Tác giảC Đ 13,14
Môi trường


MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT
PHẦN I: Báo cáo thổng th u ậ t.......................................................................................1
PHẦN II: Các chuyên đề nghiên cứ u .....................................................................51
C huyên đề 1: Những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất trong lĩnh vực đầu
tư. Tác giả: TS. Nguyễn Thị N g a .............................................................................51
C huyên đề 2: Kinh nghiệm của pháp luật một số nước về quyền của người sử
dụng đất trong lĩnh vực đầu tư. Tác giả: TS. Nguyễn Quang Tuyến................71
XC huyên đề 3: Quyền của người sử dụng đất trong đầu tư kinh doanh bất động

sản - Thực trạng và một số kiến nghị. Tác giả: TS. Nguyễn Quang Tuyến ..108
C huyên đề 4: Hoàn thiện pháp luật về giá đất - Yếu tố quan trọng đảm bảo
các quyền cho nhà đầu tư trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất
đai. Tác gia: ThS. Nguyễn Thị D ung....................................................................125
Chuyên đề 5: Hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong
các Khu Công nghiệp, Khu Kinh tế và Khu công nghệ cao và Khu Kinh tế đặc
biệt. Tác giá: TS. Nguyễn Thị N ga....................................................................... 145
^ C huyên đề 6: Quyền chuyển nhượng các dự án bất động sản của nhà đầu tư
theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản.
Thực trạng và hướng hoàn thiện. Tác giả: ThS. Nguyễn H ồng N h u n g.........167
C huyên đề 7: Pháp luật hiện hành về quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất của người sử dụng đất trong quá trình đầu tư - Thực trạng và một số
kiến nghị. Tác giả: ThS. Nguyễn Vãn H ồ n g ...................................................... 185
C huyên đề 8: Hoàn thiện pháp luật về quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất
trong đầu tư kinh doanh của người sử dụng đất. Tác giả: TS. Nguyễn Thị Nga

........................................................................................................................ 201


' C huyên đề 9: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng
trong quá trình đầu tư của người sử dụng đất - Thực trạng và một số kiến nghị.
Tác giả: TS. N guyễ« Thị N ga.............................................................................í-222
C huyên đề 10: Pháp luật về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của người
sử dụng đất trong quá trình đầu tư - Thực trạng và hướng hoàn thiện. Tác giả:
ThS. Phạm Thu Thủy..............................................................................................254
C huyên đề 11: Hoàn thiện pháp luật về quyền dân sự về nhà ở của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi được phép mua
nhà ở tại Việt Nam. Tác giả: Đ ỗ Xuân Trọng....................................................272
cC huyên đề 12: Hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường và giải phóng
mặt bằng - Yếu tố quan trọng đảm bảo quyền của người sử dụng đất trong quá

trình đầu tư. Tác giả: Nguyễn Tủ A n h ................................................................. 28ệ
” C huyên đề 13: c ả i cách thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất - Nội dung quan trọng đảm bảo quyền của người sử dụng đất trong lĩnh
vực đầu tư. Tác giả: Nguyễn Xuân Trọng............................................................313
Chuyên đề 14: Nâng cao chất lượng hoạt động của các tổ chức dịch vụ công
trong quản lý và sử dụng đất đai - Yếu tố quan trọng đảm bảo quyền của
người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư. Tác giả: Nguyễn Xuân T rọng.......334
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM K H Ả O ............................................................345


DANH MỤC CÁC CHỮ VIÉT TẮT
ACT

Lãnh thổ Thủ đô ú c (AUSTRALIAN CAPITAL TERRITORY)

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ luật dân sự

BTHTTĐC

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

DN

Doanh nghiệp

ĐTNN

Đầu tư nước ngoài

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNỌSHĐĐ

Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai

HTX

Hợp tác xã

KD

Kinh doanh

KT

Kinh tế

NSNN

Ngân sách N hà nước

PLĐĐ

Pháp luật đất đai

QHĐĐ

Trong quan hệ đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

sx

Sản xuất

S X -K D

Sản xuất, kinh doanh

TCTD

Tổ chức tín dụng

TLSX

Tư liệu sản xuất

UBND

Uỷ ban nhân dân

WTO

Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organization)

XD

Xây dựng

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


PHÀN I
BÁO CÁO TÔNG THUẬT


MỎ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ

sở hữu, mối quan tâm bậc nhất của các doanh nghiệp và người dân là quyền sử
dụng đất (ỌSDĐ) của mình được bảo hộ bởi các cơ chế chính sách của nhà

nước và tính khả thi của nó khi đưa vào đầu tư, kinh doanh như thế nào. Sự
quan tâm này bao trùm sang cả các nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài khi đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. Quyền sử dụng đất
không chỉ thuần tuý là quyền tài sản tư của người sử dụng, nó chính là hàng
hoá được đưa vào kinh doanh, tiếp cận thị trường và tham gia với tư cách là
yếu tố đầu vào của quá trình đầu tư. Trong nhiều trường hợp, QSDĐ là nguồn
vốn cơ bản, là bước khởi đầu có tính quyết định cho các dự án đầu tư của các
chủ thể sử dụng đất.
Các đạo luật đất đai của Việt Nam từ trước đến nay luôn thiết kế khung
pháp lý cho việc hoàn thiện các quyền của người sử dụng đất dưới giác độ
ngày càng mở rộng các quyền đối với các chủ thê khác nhau, từ hộ gia đình,
cá nhân, tổ chức kinh tế trong nước, cho đến các tổ chức, cá nhân nước ngoài
và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đặc biệt là quyền của họ trong lĩnh
vực đầu tư. Sự mở rộng các quyền của người sử dụng đất (NSDĐ) không chỉ
được biểu hiện ở hình thức bề ngoài về sự “tăng lên” các quyền của người sử
dụng đất hay sự ghi nhận đa dạng hơn các chủ thể có QSDĐ so với các văn
bản pháp luật trước đây, mà ẩn sâu bên trong là sự chuyển biến về chất của
pháp luật hiện hành trong việc ghi nhận và đảm bảo các quyền của NSDĐ ở
phạm vi rộng lớn hơn, chủ động, linh hoạt hơn và đảm bảo tính công bằng,
hợp lý hưn trong quá trình sử dụng nguồn vốn “đất đai - quyền sử dụng đất”
trong quá trình đầu tư.
Tuy nhiên, thực tiễn thực thi pháp luật về quyền của NSDĐ trong lĩnh
vực đầu tư thời gian qua cho thấy, còn tồn tại khá nhiều hạn chế, bất cập và
vướng mắc. Đặc biệt, khi các quyền của NSDĐ vận hành theo quy định của

1


pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì có vô vàn những mâu
thuẫn, chồng chéo và quy định về QSDĐ của nhà đầu tư ở văn bản này thì lại

bị các quy định trong các văn bản khác phủ định. Bên cạnh đó, các QSDĐ của
rư ì đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài còn thể hiện nhiều sự bất bình
đing, gò bó và khiên cưỡng. QSDĐ chưa thực sự trở thành nguồn vốn linh
hoạt và khai thác có hiệu quả trong các hoạt động đầu tư bởi những điều kiện
ràig buộc của pháp luật quá máy móc. Cũng chính từ đó mà trên thực tế, các
nỉ à đầu tư thường tự tìm con đường đi cho riêng mình, thoát khỏi sự kiểm soát
go bó của pháp luật bằng nhiều động thái và các chiêu thức khác nhau như:
“lích luật” , đầu tư kinh doanh QSDĐ trá hình thông qua kiểu huy động vốn
trá phép, liên doanh, liên kết khi QSDĐ chưa đủ điều kiện mà thực chất chính
là hoạt động đầu cơ ... Cùng với đó, các thiết chế hỗ trợ trung gian nhằm đảm
bcO

cho việc thực thi các quyền của người sử dụng đất chưa minh bạch, thiếu

kiả thi và hoạt động kém hiệu quả; do đó, khả năng đảm bảo việc thực thi các
qiyền của NSDĐ trên thực tế hạn chế rất nhiều. Hay nói khác đi, tính khả
dmg của QSDĐ của các chủ thể sử dụng đất trong hoạt động đầu tư chưa cao,
QìDĐ của người dân chưa thực sự trở thành nguồn nội lực cho sự nghiệp công
níhiệp hoá đất nước và xu thế hội nhập, phát triển. Chính vì vậy, nghiên cứu
đ< mở rộng các quyền của QSDĐ trong hoạt động đầu tư, hoàn thiện nó trong
XI thế hiện nay của quá trình phát triển là nhu cầu tất yếu.
Nằm trong chương trình tổng thể của yêu cầu tiếp tục hoàn thiện chính
Sích và pháp luật đất đai của Quốc hội đã đề ra, đặc biệt dự kiến chương trình

Stạn thảo sửa đổi Luật Đất đai hiện hành vào năm 2012 thì việc nghiên cứu,
&nh giá, tổng kết và đưa ra nhận định của việc hoàn thiện pháp luật đảm bảo
CÍC quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư là việc làm cần thiết và

râ có ý nghĩa. Thực tế đến nay cũng chưa có bất kỳ công trình nghiên cứu
kioa học ở các cấp bậc nào về vấn đề này. Do vậy, đề tài không chỉ mang tính

l)luận và thực tiễn cao, mà còn mang ý nghĩa thời sự sâu sắc.
2

Tinh hình nghiên cứu

2


Trong thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã hội nổi chung, khoa
học pháp lý nói riêng đã có nhiều công trình nghiên cứu trực tiếp và gián tiếp
về các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam với phạm vi và mức độ khác
nhau. Tiêu biểu cho các công trình nghiên cứu về chủ đề này phải kể đến như:
Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Cam về “Chê'định quyền sử
dụng đất ĩronẹ pháp luật Việt Nam ” (1997); tác giả Nguyễn Cảnh Quý với
Luận án tiến sĩ luật học về “Hoàn thiện cơ c h ế điều chỉnh pháp luật đất đai ở
Việt N am " (2001); Luận án tiến sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Quang Tuyến
về “Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại ” (2003).
Sát hơn với đề tài nghiên cứu này là các bài viết, các công trình nghiên
cứu đã được công bố trên các tạp chí, các báo chuyên đề và các kỷ yếu hội
thảo như: Hội thảo "Tổng kết chính sách, pháp ỉuật đất đai, kiến nghị sửa đổi
Luật Đất đai" do Ban Kinh tế Trung ương Đảng tổ chức tháng 5/2002; Báo
cáo về "Tình hình thực hiện chính sách, pháp luật đất đai và kiến nghỉ sửa đổi
Luật Đất đai" của Ban Kinh tế Trung ương Đảng, tháng 8/2002; Báo cáo Tổng
kết 10 năm thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường số
712/BTNMT-ĐĐ ngày 10/4/2003; "Nghiên cứu hoàn thiện khung pháp lý vê
quyền sử dụng đất của doanh nghiệp" của CO N CE111 (Công ty Nghiên cứu và
Tư vấn chuyển giao công nghệ và đầu tư (tháng 10/2004); Báo cáo tổng hợp
nghiên cứu rà soát các văn bản pháp luật về thành lập, tổ chức và hoạt động
của doanh nghiệp với tư tưởng chỉ đạo xây dựng Luật Doanh nghiệp thống
nhất và Luật Đầu tư chung được Ban Nghiên cứu của Thủ tướng Chính phủ

chủ trì trong khuôn khổ dự án VIE 01/025 thực hiện tháng 2/2005; Báo cáo
tổng kết khoa học và kỹ thuật với đề tài "Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh
giá hiệu quả việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh t ế xây dựng
nhà ở đ ể bán hoặc cho thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng' của Viện
Nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện tháng 4/2005...
Nhìn một cách tổng quan, các bài viết, các công trình nghiên cứu nói trên

3


đã đề cập nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về các quyền của
QSDĐ. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách hệ thống ở các công trình nghiên cứu vừa
ké trên cho thấy, mỗi tác giả thường có cái nhìn hơi thiên lệch về một góc độ
nào đó, chưa xem xét quyền của NSDĐ của tất cả các chủ thể sử dụng đất trong
nước và nước ngoài một cách tổng thể trong mối quan hệ, giao thoa giữa các
ngành luật; cũng chưa công trình, bài viết nào chuyên sâu nghiên cứu về quyền
của NSDĐ trong lĩnh vực đầu tư - một nội dung có ý nghĩa thiết thực và có tác
động trực tiếp trong việc hiện thực hoá nghị quyết trung ương Đảng lần thứ Bảy
vể chính sách và pháp luật đất đai Irong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước. Mặt khác, trong bối cảnh nền kinh tế - xã hội đang có những thay đổi
liên tục và nhanh chóng thì các kết quả mà giới khoa học pháp lý nước ta đã đạt
được vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu, bổ sung và hoàn thiện. Bởi vậy, tôi cho
rằng, việc nghiên cứu thành công đề tài “Hoàn thiện pháp luật về các quyên
của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư ” trong khuôn khổ đề tài khoa học
cấp trường vẫn là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự.
3. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện được mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu. đề tài sẽ dựa trên
quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin,
các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chính sách và pháp luật đất đai
trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và xu thế hội nhập;

nghiên cứu các quan điểm, các học thuyết của khoa học pháp lý Việt Nam về
các nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến quyền của NSDĐ trong
lĩnh vực đầu tư và những cơ chế pháp lý đảm bảo các quyền của nhà đầu tư
trong quá trình sử dụng đất - xem đó là cơ sở phương pháp luận giải quyết
những vấn đề thuộc nội dung của đề tài.
Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học,
cụ thể như: phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá; phương
pháp hệ thống; phương pháp lịch sử cụ thể; phương pháp thống kê; phương

4


pháp so sánh luật h ọ c ... để đảm bảo cho những lập luận của nhóm tác giả đưa

ra có tính logic, chặt chẽ và thuyết phục.
4. Mục đích nghiên cứu của đề tài
4.1. Nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ cơ sở lí luận về QSDĐ và
làm rõ tính đặc thù về QSDĐ ở Việt Nam trong chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu với pháp luật về QSDĐ
ở một số quốc gia có những đặc điểm tương đồng về hình thức sở hữu đất đai
giống Việt Nam, cũng như ở một số quốc gia tiêu biểu khác có hình thức sở
hữu đất đai khác biệt với Việt Nam. Qua đó làm cơ sở cho kết luận rằng,
QSDĐ của người sử dụng đất ở Việt Nam là tài sản và là một loại bất động
sản, chúng trở thành nguồn vốn quan trọng, linh hoạt và không thể thiếu đối
với bất kỳ hoạt động đầu tư nào, đặc biệt là hoạt động đầu tư bất động sản.
4.2. Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về quyền của người sử
dụng đất trong lĩnh vực đầu tư, đánh giá khái quát các thành tựu mà pháp luật
Việt Nam trong thời gian qua đã đạt được, đồng thời chỉ rõ các bất cập, tồn tại
trong chế định pháp luật này trcn cơ sở phân tích các quy định của pháp luật
thực định; tìm hiểu quá trình áp dụng và vận hành chúng trên thực tế, nhất là

sự vận hành trên thị trường bất động sản. Đề tài đặc biệt chú trọng minh chứng
bằng những sự việc cụ thể phát sinh trên thực tế để làm rõ nguyên nhân của
những bất cập và vướng mắc đó.
4.3. Nghiên cứu các thiết chế có liên quan đến việc tổ chức thực thi các
quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư nói chung và đầu tư bất
động sản nói riêng. Qua đó, có những nhận định khách quan về những kết quả
đạt được, đồng thời chỉ rõ những tồn tại, bất cập cần khắc phục trong thời gian
tới.
4.4. Tìm ra các giải pháp phù hợp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp
luật về quyền của NSDĐ trong lĩnh vực đầu tư.
5. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
QSDĐ là một tài sản, được liệt kê trong nhóm các loại tài sản trong các

5


giao dịch dân sự và thương mại. Tuy nhiên, do sự chi phối bởi hình thức sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên các giao dịch về QSDĐ
của NSDĐ được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập mang nhiều nội
dung đặc biệt so với các giao dịch tài sản khác. Mặt khác, mục đích sử dụng
đất của các chủ thể sử dụng đất là vô cùng phong phú, đa dạng, theo đó, quyền
hưởng dụng các lợi ích của mỗi chủ thể cũng được pháp luật chế định rất khác
nhau. Vì vậy, trong phạm vi khuôn khổ của một đề tài cấp trường, nhóm tác
giả thực hiện đề tài không nghiên cứu tất cả các chế định về quyền của người
sử dụng đất nói chung, mà đề tài chỉ tập trung nghiên cứu các chế định về
quyền của NSDĐ trong lĩnh vực đầu tư nói chung và đầu tư, kinh doanh bất
động sản nói riêng.
6. Nội dung nghiên cứu
6.1. Nghiên cứu những nội dung mang tính lý luận về quyền sử dụng đất
nói chung và tính đặc thù của quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai ở Việt Nam nói riêng. Bên cạnh đó, đề tài tập hướng tới việc nghiên
cứu và làm rõ bản chất của QSDĐ trong hoạt động đầu tư hiện nay.
6.2. Nghiên cứu một cách tổng thể chính sách và pháp luật đất đai về
những chế định có liên quan trực tiếp đến quyền của tất cả các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài sử dụng đất trong hoạt động đầu tư, kinh doanh. Trên cơ
sở ghi nhận những thành tựu mà pháp luật đất đai thời gian qua đã đạt được;
đồng thời chỉ rõ những hạn chế, bất cập và tìm hiểu nguyên nhân của thực
trạng đó với mong muốn pháp luật trong thời gian tới cần tiếp tục ghi nhận và
mở rộng các quyền cho NSDĐ; đồng thời, các quyền của NSDĐ trong hoạt
động đầu tư phải được thiết kế bình đẳng, hợp lý và khả thi.
6.3. Với mỗi chủ thể sử dụng đất thì nhu cầu và khả năng sử dụng đất khác
nhau. Do vậy, việc thiết chế các quyền cho mỗi chủ thể sử dụng đất cũng cần
được hoàn thiện theo hướng phù hợp với mỗi loại chủ thể. Cụ thể:

6


Đối với các tổ chức trong nước, hướng nghiên cứu của đề tài là cần thiết
phải tạo khà năng hưởng dụng tốt hơn các quyền khi có các hình thức sử dụng
đất đa dạng hơn so với hiện nay. Các quyền chuyển nhượng, cho thuê cho thuê
lại quyền sử dụng đất và các quyền năng khác được vận hành theo xu hướng
dân sự hoá hơn là các thủ tục hành chính rườm rà và nặng nề hiện nay. Các
quyền của tổ chức kinh tế trong khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công
nghệ cao được nhìn nhận dưới góc độ khuyến khích hơn nữa trong đầu tư kinh
doanh kết cấu hạ tầng và sản xuất kinh doanh; hạn chế tối đa các rào cản về
thủ tục hành chính. Đặc biệt là quyền của các doanh nghiệp trong hoạt động
đầu tư, kinh doanh bất động sản - một lĩnh vực đầu tư khá năng động và có
sức hút lớn hiện nay không chỉ đối với các nhà đầu tư trong nước mà còn thu
hút và hấp dẫn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Đối với các hộ gia đình, cá nhân: cần đảm bảo QSDĐ ổn định, lâu dài,
được thuê đất với nhiều hình thức đa dạng; giải quyết hài hòa các vấn đề kinh
tế - xã hội của nông nghiệp, nông thôn và nông dân.
Đối với các tổ chức và cá nhân nước ngoài: cần mở rộng quyền cho nhà
đầu tư nước ngoài theo các cam kết quốc tế mà Việt Nam có ký kết hoặc gia
nhập; trong lĩnh vực bất động sản, trong việc nhận chuyển nhượng dự án từ tổ
chức kinh tế Việt Nam; trong việc tiếp cận đất đai tại các khu công nghiệp,
khu kinh tế và khu công nghệ cao; mở rộng thêm hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất đối với nhà đầu tư nước ngoài; mở rộng thêm quyền dân sự về
nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: cần tiếp tục mở rộng
quyền cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi giao đất, cho thuẽ đất ở
mọi lĩnh vực đầu tư và kinh doanh; tiếp tục trao thêm quyền dân sự về nhà ở,
cải thiện các điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
6.4.

Nghiên cứu các thiết chế trung gian có tác động và ảnh hưởng trực tiếp

đến việc vận hành các quyền của các chủ thể sử dụng đất trên thực tế như: vai
trò của Nhà nước trong việc cung ứng các dịch vụ công; sự tham gia của các

7


cơ quan có thẩm quyền trong việc bảo đảm các quyền của NSDĐ khi sử dụng
và đầu tư; các cơ chế pháp lý đảm bảo cho quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất được minh bạch, công khai... Trên cơ sở đánh giá mức độ đáp ứng từ
phía Nhà nước đến khả năng hưởng thụ các quyền của NSDĐ thực tế thời gian
qua, làm cơ sở cho việc đánh giá và nhận định về những kết quả đạt được,
đồng thời chỉ rõ những tồn tại và bất cập cần thiết phải khắc phục trong thời

gian tới.

8


PHÀN BÁO CÁO TÔNG HỢP KÉT QƯẢ NGHIÊN c ứ u
1. NHỮNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN C HU N G VỂ QUYỂN s ử d ụ n g đ ấ t t r o n g
LĨNH V ự c ĐẨU T ư

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo cổ luật La Mã, quyền sử dụng là một trong ba quyền năng cơ bản
trong tập hợp các quyền của chủ sở hữu đối với vật- chủ sở hữu đối với tài
sản, bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với
tài sản.
Theo từ điển giải thích Luật học thì: QSD đất đai của Nhà nước là
quyền khai thác các thuộc tính cố ích từ đất đ ể phục vụ cho các mục đích phái
triển kinh tế và đời sống x ã hội. Nhà nước thực hiện QSD đất đai một cách
gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ
chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước
dưới dạng th u ế sử dụng đất, tiền sử dụng đất.1 Với định nghĩa này thì QSDĐ
đai của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp
thực hiện qua chủ thể là NSDĐ, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất
thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và
nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác QSDĐ. Và như vậy thì
những giá trị và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng
mảnh đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử
dụng có hiệu quả hay không là tuỳ thuộc vào người sử dụng đất - người trực
tiếp thực hiện QSDĐ theo ý đồ của N hà nước. Tuy nhiên, không phải bất kỳ
chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có
QSDĐ mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là

chủ sở hữu. Đến đây có thể thấy rằng, QSD đất đai của Nhà nước vừa mang
tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là một trong ba quyền năng

1Trường Đại học Luật Hà Nội, Từ điển giải thích Luật học, 1999, NXB Công an nhân dân, trang 59.

9


của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là
quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thê sử dụng đất cụ
thể).
Tính phụ thuộc của QSDĐ được biểu hiện: QSDĐ được phát sinh trên
co sở quyền sở hữu của Nhà nước và bị chi phối bởi quyền sở hữu nhà nước
đôi với đất đai. Các QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay
không là dựa trên cơ sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nước mới có
được. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, QSDĐ của mỗi
chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở
hữu và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể
khác. Người có QSDĐ được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và
sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau.
Ở nước ta, với việc ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu (Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 5 Luật Đất đai
2003), song Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực tiếp sử dụng
đẩl. Đưực uỷ quyền bởi các đạo luật do Quốc hội ban hành, Nhà nước tiến
hành giao đất, cho thuê đất để người dân sử dụng ổn định, lâu dài. Thực chất
của quá trình này là sự phân chia giới hạn kiểm soát đất đai - với tư cách là
một nguồn tài nguyên khan hiếm giữa Nhà nước và NSDĐ. Chính quá trình
phân chia này đã làm cho QSDĐ của người dân trở thành tài sản. Tài sản này
hcàn toàn được trị giá bằng tiền trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của
pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong những

trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao dịch dân sự. Có thể nhận định
rằng, khái niệm QSDĐ vừa được dùng để chỉ nội dung quan trọng của quyền
sỏ hữu đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; vừa là khái niệm chỉ hình
thức thể hiện của loại tài sản đặc biệt (đúng ra là quyền tài sản) thuộc sở hữu
của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân (những chủ thể có QSDĐ hợp pháp). Để
QSDĐ trao cho người sử dụng được khai thác một cách có hiệu quả, đáp ứng
đuợc nhu cầu không chỉ của Nhà nước mà cả nhu cầu của người có QSDĐ,

10


bên cạnh việc trao QSDĐ sử dụng ổn định, lâu dài, Nhà nước còn mở rộng tối
đa các quyền cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng, tạo cho các chủ
thể trên từng diện tích đất được chủ động, linh hoạt để khai thác tối đa các
thuộc tính có ích của đất. Đến đây có thể thấy rằng, QSDĐ được tách ra khỏi
quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập mà nội dung biểu hiện của nó
là nhằm xác lập những quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất trong quá
trình khai thác và sử dụng đất. Việc ghi nhận và cho phép người có QSDĐ
được thực hiện các giao dịch QSDĐ trên thị trường thông qua các quyền năng
cụ thể như: chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ
- thực chất người sử dụng đất đã thực hiện các quyền về tài sản. Cũng theo đó,
giá cả QSDĐ được hình thành, giá trị kinh tế của đất đai được xác định. Như
vậy, QSDĐ có thể được hiểu như sau:

Quyên sử dụng đất là chỉ những khả năng của một chủ thế được
thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử
dụng đất đ ể phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đời sông xã hội.
Những quyền đó được pháp luật gh i nhận và bảo đảm thực hiện trên thực

1.2. Quyền sử dụng đất trong lĩnh yực đầu tư

Bất kỳ một nhà đầu tư nào, dù lớn hay nhỏ, ý định đầu tư vào bất kỳ
lĩnh vực gì thì yếu tố quan trọng đầu tiên họ cần phải quan tâm là địa điểm
để thực hiện ý đồ đầu tư đó. Vì vậy, đất đai - QSDĐ có ý nghĩa hết sức quan
trọng đối với nhà đầu tư. Cụ thể, chúng được biểu hiện dưới các khía cạnh
sau đây:
-

Thứ nhất, QSDĐ với ý nghĩa là mặt bằng để nhà đầu tư thực hiện các

hoạt động đầu tư
Trước hết, QSDĐ là yếu tố đầu vào của quá trình đầu tư. Thực tiễn cho
thấy, bất kỳ một nhà đầu tư nào, trong nước hay ngoài nước, tổ chức hay cá
nhân, đầu tư với quy mô lớn hay nhỏ, ở bất kỳ lĩnh vực gì... thì yếu tố quan
trọng đầu tiên là địa bàn, vị trí để họ thực hiện ý đồ đầu tư. Bằng cách trực tiếp

11


hay gián tiếp, đất đai tham gia vào mọi quá trình đầu tư đó. Đất đai (QSDĐ)
có thể tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất, là yếu tố kết hợp giữa sức lao
động của con người, nguồn vốn, khoa học kỹ thuật... với các yếu tố tự nhiên
để tạo ra sản phẩm hàng hóa như trong sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp;
đất đai là tư liệu sản xuất chính không gì thay thế được trong quá trình sản

xuất ở lĩnh vực này. Trong lĩnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ khác,
đất đai đóng vai trò là chỗ đứng, là mặt bằng để các hoạt động đầu tư được
diễn ra.
- Thứ hai, QSDĐ là nguồn vốn lớn trong quá trình đầu tư
Vốn là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động của bất kỳ doanh nghiệp
nào, là công cụ để biến các ý tưởng, dự án sản xuất kinh doanh thành hiện

thực. Trong bối cảnh hội nhập, vốn là nhân tố quyết định tới việc tăng năng
lực cạnh tranh - yếu tố sống còn của doanh nghiệp trên trường quốc tế2. Để
tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp nói riêng và cả nền kinh tế nói chung
luôn có nhu cầu thường xuyên tăng thêm nguồn vốn, trong đó tranh thủ
nguồn vốn tín dụng ngân hàng là con đường hiệu quả và nhanh nhất, dồi dào,
ổn định và đáng tin cậy nhất. Thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại các Tổ chức
tín dụng để vay vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh là cơ hội tốt cho các
nhà đầu tư giải quyết được yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất.
- Thứ ba, QSDĐ giúp cho nhà đầu tư chủ động, linh hoạt trong quá
trình đầu tư: thông qua quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và góp
vốn hợp tác kinh doanh.
Pháp luật đất đai hiện hành cho phép nhà đầu tư có QSDĐ dưới các
hình thức như: giao đất có thu tiền (đối với nhà đầu tư là tổ chức trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài); sử dụng đất không phải là đất thuê
(đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước), thuê đất trả tiền một lần cho toàn
bộ thời gian thuê (đối với nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
2 Diễn đàn phát triển kinh tế Việt nam, GS, TS Nguyễn Văn Thường (chủ biên), Tăng
trưởng kinh tế Việt nam: Những rào cản cần phải vượt qua, NXB Lý luận chính trị, 2005,
trang 167.

12


Việt Nam định cư ở nước ngoài) thì trong quá trình sử dụng đất được quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc góp vốn để hợp tác kinh doanh
bằng QSDĐ với các nhà đầu tư khác3. Đây là những quyền hết sức rộng rãi
và linh hoạt dành cho người sử dụng đất trong quá trình đầu tư. Nếu nhà đầu
tư có QSDĐ nhưng vì một lý do khách quan hoặc chủ quan nào đó mà không
thể tiếp tục đầu tư, khai thác trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp
của mình thì họ có thể thông qua quyền chuyển nhượng QSDĐ cho nhà đầu

tư khác để thu hồi lại vốn mà mình đã bỏ ra để có được QSDĐ và nguồn vốn
đã đầu tư trên đất. Hoặc bằng cách khác, nhà đầu tư có thể cho thuê, cho
thuê lại cho chủ thể khác trong một thời gian theo thỏa thuận, khi có nhu cầu
khai thác, nhà đầu tư có thể khôi phục lại QSDĐ của mình bằng việc chấm
dứt hợp đồng cho thuê, cho thuê lại. Có thể thấy, quyền chuyển nhượng và
quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ giúp cho nhà đầu tư hoàn toàn chủ động
việc kinh doanh của mình, thực sự linh hoạt trong việc lựa chọn định hướng
và chiến lược kinh doanh phù hợp trong mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ đầu tư.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể dùng QSDĐ hợp pháp của mình để góp
vốn hợp tác kinh doanh với các tổ chức, cá nhân trong nước, các tổ chức, cá
nhân nước ngoài nhằm mở rộng phạm vi kinh doanh, chiếm lĩnh thị trường
và chia sớt rủi ro.
1.3. Pháp luật của một số nước về quyền của người sử dụng đất trong
lĩnh vực đầu tư
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu. Pháp luật không cho phép m ua bán, chuyển nhượng đất đai mà chỉ cho
phép chuyển quyền sử dụng đất (SDĐ). Các quyền năng của người SDĐ được
ghi nhận trong Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy
nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật về vấn đề này vẫn bộc lộ nhiều tồn tại,
vướng mắc. Để có thể đưa ra những giải pháp hữu hiệu khắc phục tồn tại này
3 Xem cụ thể tại các Điều 110 khoản 2 điểm a, b, đ; Điều 113 khoản 3,4,8; Điều 119 khoản
3 điểm b, c, d; Điều 119 khoản 1 điểm b; Điều 120, khoản 2 điểm c

13


không thê không tìm hiêu kinh nghiệm pháp luật một số nước về quyền cua
người SDĐ nói chung và quyền của người SDĐ trong lĩnh vực đầu tư, kinh
doanh BĐS nói riêng.
1.3.1. Pháp luật của Trung quốc

Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai: Chế độ sở hữu toàn
dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Pháp luật quy định đất
đai trong khu vực đô thị của thành phố thuộc sở hữu nhà nước. Đất đai ở khu
vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây
dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể nông dân.
Đối với các doanh nghiệp và cá nhân, đất để làm mặt bàng cho các cơ
sở sản xuất, kinh doanh (SX - KD) được xếp vào loại đất xây dựng (XD).
Luật quản lý đất đai quy định: bất kỳ một đơn vị, cá nhân nào tiến hành XD
cần SDĐ đai, đều phải tiến hành xin phép SDĐ thuộc sở hữu nhà nước theo
quy định của pháp luật (trừ những trường hợp SDĐ thuộc sở hữu tập thế để
xây dựng xí nghiệp hương trấn);
Đất thuộc sở hữu nhà nước phải xin phép sử dụng bao gồm đất thuộc sở
hữu nhà nước và đất trước đây thuộc sở hữu tập thể của nông dân bị Nhà
nước trưng dụng. Phần lớn các đon vị SDĐ thuộc sở hữu nhà nước thực hiện
phương thức xuất nhượng đất có trả tiền; Bên cạnh đó, Trung Quốc đẩy mạnh
việc mời thầu, đấu giá. Ngoài yêu cầu bảo mật và liên quan đến an ninh quốc
gia; việc SDĐ ở Trung Quốc được dựa trên nguyên tắc kinh tế (KT) thị
trường, bảo đảm việc giao dịch công khai, công bằng; thực hiện cơ chế mời
thầu, đấu giá QSDĐ và không được thực hiện các giao dịch đất đai “ngầm” .
Trước đây DN nào cần đất làm mặt bằng thì trực tiếp bỏ tiền bồi thường khi
lấy đất; nay thì chính quyền bồi thường cho chủ sở hữu tập thể nông dân, sửa
sang mảnh đất đó rồi đem bán đấu giá (xuất nhượng); tùy theo mục đích KD
khác nhau mà quy định thời gian được thụ nhượng: cho thương mại là 30

14


năm, cho s x công nghiệp là 50 năm, cho XD nhà ở là 70 năm. Hình thức trả
tiền có thế trả một lần hoặc trả tiền thuê hàng năm.
Trong quá trình sử dụng đất, các doanh nghiệp được hưởng quyền và

đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ mà pháp luật quy định. Chang hạn, khi

DN muốn được thụ nhượng đất thì phải ký hợp đồng, trong đó có thời hạn
phái xây dựng. Nếu vi phạm thì bị thu hồi không đền bù. Hợp đồng thuê đất
đai sau khi được bên cho thuê đồng ý thì có thể được chuyển nhượng, thay
đổi điều kiện sử dụng quy định trong hợp đồng cũ cần ký lại hợp đồng thuê
đất. DN được tính giá trị đất vào tài sản của DN, thường chiếm khoảng 40%
giá trị đầu tư của DN. Nếu nhà đầu tư đó đầu tư ít nhất là 25% tổng mức đầu
tư của dự án vào đất thì họ có quyền chuyển nhượng diện tích đó cho nhà đầu
tư khác. Khi hết thời hạn thì người SDĐ được xin sử dụng tiếp và được chính
quyền tiếp tục phê chuẩn. Đối với đất thuộc quyền sở hữu nhà nước được giao
có thu tiền thì các nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước
đều có quyền như nhau về chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố, góp vốn liên
doanh, góp cổ phần bằng QSDĐ, đăng ký theo đúng pháp luật và được pháp
luật bảo vệ.
Nghiên cứu pháp luật đất đai của Trung Quốc dưới góc độ quyền của
người SDĐ có thể rút ra một số gợi ý cho Việt Nam trong việc hoàn thiện
pháp luật đất đai như sau:
-

Thứ nhất, Trung Quốc thực hiện hình thức xuất nhượng đất trong

phân phối đất đai cho các DN sử dụng. Hình thức này tương tự như hình thức
giao đất có thu tiền SDĐ m à nước ta đang thực hiện. Bên cạnh đó, khuyến
khích và đẩy mạnh việc mời thầu, đấu giá QSDĐ từng bước thay thế cơ chế
giao, cấp đất cho DN. Việc áp dụng cơ chế đầu thầu, mời thầu sẽ tạo sự bình
đẳng giữa các DN trong tiếp cận đất đai sử dụng làm mặt bằng SX-KD, ngăn
ngừa các tiêu cực, tham nhũng trong hoạt động giao đất, đồng thời góp phần
thúc đẩy hoạt động của thị trường BĐS phát triển.

15


- Thứ hai, Trung Quốc không có sự phân biệt đối xử về quyền trong
SDĐ giữa các DN trong nước với DN nước ngoài. Mọi DN đều có quyền như
nhau về chuyến nhượng, cho thuê, cầm cố, góp vốn liên doanh, góp cổ phần
bằng QSDĐ, đăng ký theo đúng pháp luật và được pháp luật bảo vệ.
- Thứ ba, trong quá trình cải cách xí nghiệp quốc hữu, QSDĐ của DN
được xác định giá trị và chuyển thành vốn cổ phần của Nhà nước trong DN.
- Thứ tư, trong quá trình sử dụng, nếu gây thiệt hại về đất đai thì DN có
nghĩa vụ phải phục hồi theo công dụng của đất. Mặt khác, DN cũng phải có
trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ đất và không được gây ô nhiễm đất trong quá trình
SDĐ.
1.3.2. Pháp luật đất đai ở Đài Loan
Đối với các doanh nghiệp ở Đài Loan, để có đất đầu tư có 3 hình thức
cung cấp đất đáp ứng nhu cầu SDĐ của xã hội: (i) Nhà nước bán đất cho tổ
chức, cá nhân; (ii) Nhà nước cho thuê đất; (iii) Tổ chức, cá nhân mua đất.
Các doanh nghiệp SDĐ thuộc sở hữu của Nhà nước theo hình thức
được N hà nước bán hoặc cho thuê đất. Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân,

doanh nghiệp muốn SDĐ phải mua của chủ sở hữu. Gíá cả trong trường hợp
này do doanh nghiệp và chủ sở hữu đất tự thỏa thuận theo các nguyên tắc của
thị trường. Điểm lưu ý trong chính sách đất đai của Đài Loan là đối với doanh
nghiệp nước ngoài là Nhà nước không cho chuyến nhượng, ký thác hoặc cho
họ thuê đối với đất sử dụng vào mục đích thăm dò, khai thác khoáng sản (còn
được gọi là đất khoáng sản). Doanh nghiệp nước ngoài chỉ được mua hoặc
thuê đất của Nhà nước sử dụng làm nhà xưởng sản xuất, kinh doanh. Theo
luật pháp Đài Loan khi người nước ngoài đó trở thành chủ sở hữu đất đai thì
họ có các quyền và nghĩa vụ giổng các doanh nghiệp Đài Loan. Điều đó có
nghĩa là quan hệ đất đai của họ cũng được pháp luật đối xử bình đẳng như

người trong nước.

16


Đôi với các doanh nghiệp sư dụng đât đê đâu tư cơ sở hạ tâng Chính
:)hu có chính sách trưng mua cả khu vực, bó tiền xây dựng các công trình hạ
ầng, phân lô bán đấu giá cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ cho sán
íUất, đời sống (nhà ở), kể cả chủ sở hữu cũ. Phần đất phục vụ cho phúc lợi
công cộng, Chính phủ trực tiếp quản lý, phân phối khai thác, sử dụng theo
quy hoạch. Nhờ có chính sách trên, Chính phủ thu được nguồn vốn từ giá trị
'ia tăng đất đai để đầu tư và thực hiện các mục tiêu phát triển KT của Chính

Đối với đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao
Mhà nước thực hiện việc xây dựng, sau đó cho các doanh nghiệp trong nước
/à doanh nghiệp nước ngoài có nhu cầu sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh
doanh thuê hoặc mua. Tuy nhiên, đất trong khu chế xuất, khu khoa học công
nghệ cao thì Nhà nước trực tiếp đầu tư, chỉ cho thuê đất mà không bán đất và
có chế độ ưu đãi riêng nhằm thu hút các nhà đầu tư vào lĩnh vực này. Giá bán
/à cho thuê đất trong khu công nghiệp không phân biệt nhà đầu tư trong nước
hay nước ngoài.
Từ kinh nghiệm quản lý đất đai ở các DN của Đài Loan có thể rút ra
Ạ

<

r

A

1

r

A

,

1

/\

4 .Ạ

n ọ t SO kêt luận sau đay:
Thứ nhất, Đài Loan rất coi trọng và áp dụng triệt để các quy luật khách
quan của kinh tế thị trường trong việc thực hiện chính sách đất đai đối với các
3N có nhu cầu SDĐ; cụ thể:
- Nhà nước thực hiện việc bán đất hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê
đất thuộc sở hữu của mình;
- Đối với đất thuộc sở hữu tư nhân, DN có nhu cầu sử dụng vào mục
đích sản xuất công nghiệp thì phải mua lại đất của chủ sở hữu theo nguyên tắc
ihị trường;
Thứ hai, Nhà nước quy hoạch đất sử dụng vào mục đích công nghiệp
ihành các khu tập trung: khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN ị
TRƯỜNG CẠI HỌC LUÂT HÀ NỘI
PHÒNG ĐŨC
- Á - fo 4 - 1

17


Nhà nước đâu tư xây dựng hệ thống cơ sớ hạ tầng, kỹ thuật đồng bộ trong các
khu này rồi bán hoặc cho các DN có nhu cầu thuê lại. Điều này vừa giúp Nhà
nước thống nhất quan ]ý được việc SDĐ của các DN, tăng nguồn thu từ đất
đai cho ngân sách; vừa tạo điều kiện thuận lợi cho các DN có thê nhanh
chóng, dễ dàng trong việc tiếp cận đất đai sử dụng làm mặt bằng sản xuất,
kinh doanh và giúp cho các DN không phải đối mặt với những khó khăn,
thách thức trong việc đền bù, giải phóng mặt bàng cho người có đất;
Thứ ba, Đài Loan xác lập được một môi trường pháp lý bình đăng
trong SDĐ giữa các DN trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài; góp phần
khuyến khích thhu hút mạnh mẽ đầu tư nước ngoài;
Thứ tư, Đài Loan thực hiện cơ chế đấu thầu, đấu giá đối với việc SDĐ
làm mặt bằng sản xuất của các DN, tạo cơ chế phân phối đất đai một cách
công khai, minh bạch và bình đẳng phù họp với cơ chế thị trường.
1.3.3. Pháp luật của Cộng hòa Pháp
Đất đai ở Pháp thuộc về hai hình thức sở hữu chủ yếu: (i) Sở hữu của
N hà nước; (ii) Sở hữu tư nhân;
Đối với đất đai thuộc sở hữu nhà nước, các DN có nhu cầu sử dụng làm
mặt bằng sản xuất, kinh doanh được Chính phủ bán hoặc cho thuê đất. Đối
với đất thuộc sở hữu tư nhân thì DN và chủ sở hữu thỏa thuận với nhau về
việc mua bán đất theo các nguyên tắc của kinh tế thị trường, Nhà nước không
can thiệp vào vấn đề này. Việc quản lý đất của các DN được thực hiện thông
qua hệ thống địa chính được xây dựng rất chặt chẽ, chi tiết đến từng thửa đất.
Trong quá trình sử dụng, mỗi DN đều được cấp giấy chủ quyền đối với mảnh
đất mà họ sử dụng và phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho Nhà
nước. DN được thế chấp tài sản là đất đai để vay vốn tại ngân hàng. Mọi diễn
biến trong quá trình sử dụng đất đều được phản ánh thông qua hệ thống địa
chính của Nhà nước.

18