Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM MINH ĐÔNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG
TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN
KỸ THƢƠNG VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM MINH ĐÔNG

PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG
TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN
KỸ THƢƠNG VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 8 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích
dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Minh Đông


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU

1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

6
6

1.2. Lý luận pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,
cá nhân

15

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ
PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM

25

2.1. Nội dung cụ thể của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của
hộ gia đình, cá nhân

25

2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam

42

Chương 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ
THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

64

3.1. Định hướng và yêu cầu đặt ra cần đạt được khi xây dựng và thực hiện
pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

64

3.2. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,
cá nhân

68

KẾT LUẬN

76

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHÀO


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BLDS

: Bộ luật dân sự

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TCTD

: Tổ chức tín dụng

TMCP

: Thương mại cổ phần

UBND

: Ủy ban nhân dân


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thế chấp bất động sản là một biện pháp rất quan trọng trong hệ thống các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong pháp luật dân sự. Ở Việt Nam, thế chấp
bất động sản đã và đang diễn ra sôi động và ngày càng trở nên quan trọng, không
thể thiếu trong bối cảnh nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tài sản

là bất động sản trở thành vật bảo đảm, làm trung gian tài chính, là cầu nối để các tổ
chức tín dụng (TCTD) luân chuyển vốn cho nền kinh tế. Trong các bất động sản
được sử dụng làm tài sản thế chấp thì quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài sản được sử
dụng phổ biến.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi. Cũng như những đối tượng sở hữu các tài
sản khác, QSDĐ chứa đựng trong mình những quyền năng như: chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt. QSDĐ cũng trở thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các
giao dịch tín dụng (giao dịch thế chấp). Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn
thì hoặc sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là
rất lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị
trường tiền tệ. Và như vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách an
toàn cho thị trường tiền tệ.
Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức tạp, mang
tính đặc thù cao. Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý QSDĐ khi giải
chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các tài sản thông thường khác. Điều đó
cũng lý giải vì sao sự vận hành thế chấp bằng QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất
cập, tiềm ẩn rủi ro. Trên thực tế rất khó để đưa QSDĐ vào vận hành trong thị trường tín
dụng một cách trôi chảy. Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cơ cao do có mâu thuẫn, bất


2

đồng, thủ tục xử lý thì dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn đã tác động và ảnh hưởng
tiêu cực đến ổn định xã hội cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Trong
bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở
của hộ gia đình, cá nhân tại tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng thương mại

cổ phần Kỹ thương Việt Nam" là cần thiết, mang tính chuyên sâu và có tính thời sự.
2. Tình hình nghiên cứu
iện nay có nhiều sách tập trung tìm hiểu và nghiên cứu các vấn đề xung
quanh tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay. Như: giáo trình,
sách tham khảo của các trường Đại học Luật
Ngân hàng,

à Nội, Đại học Quốc gia, Học viện

ọc viện Tài chính... Trong giới luật học, nhiều tác giả lựa chọn pháp

luật về xử lý tài sản ảo đảm tiền vay là đề tài nghiên cứu dưới góc độ lý luận,
nhiều tài liệu, luận văn thạc sĩ đã đề cập đến vấn đề chế độ pháp lý về xử lý tài sản
đảm ảo tiền vay của các tổ chức tín dụng hay các ngân hàng như "Pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam", Sách chuyên khảo
của PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2016; "Xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam", của Trần Thanh
Thanh, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2012… cũng như các ài viết mang tính nghiên
cứu trao đổi của các chuyên gia pháp lý đăng trên các tạp chí chuyên ngành: Tạp chí
Ngân hàng, Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu
lập pháp điện tử, Thời báo Kinh tế Việt Nam, cụ thể: Thu Hằng: "Giải chấp mới
được bán nhà", dangcongsan.vn ngày 26/10/2012; Hà Tâm: "Ngân hàng chết chìm
với giao dịch đảm bảo", baodautu.vn ngày 04/8/2014; Hoài Nam: "Xiết nợ, ngân
hàng niêm phong nhà dân", laodong.com.vn, ngày 18/3/2015; Thanh Tùng: "Ngân
hàng có được tự bán tài sản thế chấp", plo.vn ngày 19/2/2014; Hoàng Yến: "Xử án
tín dụng: Rối chuyện thế chấp, bảo lãnh", Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh...
website của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, website của
Nam, website của Tổng cục Thuế.

iệp hội Ngân hàng Việt

ơn nữa, nhiều hội thảo của Bộ Tài chính,

iệp

hội Ngân hàng đã được tổ chức nhằm tháo gỡ và giải quyết các vướng mắc về tài
sản ảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.


3
Tuy nhiên, giáo trình, sách tham khảo, các đề tài, những ài viết và nhiều
buổi hội thảo... phần lớn các vấn đề được đưa ra chủ yếu là các vấn đề chung chung,
chưa có sự đánh giá cụ thể hoặc các phân tích chủ yếu dựa trên cơ sở các quy định
pháp luật, thiếu sự liên hệ với thực tế công tác tiếp nhận, xử lý tài sản bảo đảm tại
các TCTD hoặc được tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau. Các vấn đề tác giả đưa
ra trong luận văn này không chỉ là sự khái quát các vấn đề pháp lý trên cơ sở các
quy định pháp luật Việt Nam hiện hành mà còn rút ra từ thực tiễn hoạt động tại các
TCTD; xâu chuỗi các hành vi và hậu quả pháp lý từ giai đoạn nhận thế chấp đến
giai đoạn xử lý tài sản thế chấp là đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Chính vì vậy luận
văn "Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại tổ
chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam" là
một đề tài nghiên cứu mang tính cấp thiết nhằm góp phần vào việc nghiên cứu,
hoàn thiện pháp luật, phù hợp với thực tiễn phát triển của đất nước.
3. Mục đích nghiên cứu đề tài
Việc nghiên cứu đề tài này nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn của
pháp luật về thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam, qua đó đề
xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân,
nói riêng và QSDĐ cho tất cả các đối tượng nói chung đáp ứng có hiệu quả các yêu
cầu do thực tế cuộc sống đặt ra.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là hệ thống quy định của pháp luật đất
đai, pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng ngân hàng Việt Nam về thế
chấp QSDĐ nói chung, QSDĐ ở nói riêng và các vấn đề phát sinh từ thực tiễn hoạt
động nhận thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ
phần (TMCP) Kỹ thương Việt Nam (Techcombank).
Về phạm vi nghiên cứu, luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề về tài sản
thế chấp, việc nhận thế chấp và xử lý tài sản thế chấp của các TCTD; sự thiếu đồng
bộ của hệ thống pháp luật Việt Nam về vấn đề này và những vướng mắc, bất cập
gây khó khăn cho các TCTD trong thực tế xử lý, từ đó đề xuất định hướng cũng như
các giải pháp cụ thể để hoàn thiện.


4

5. Nhiệm vụ nghiên cứu
Làm rõ một số vấn đề về lý luận liên quan đến pháp luật về thế chấp QSDĐ
ở của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam, các quy định về xử lý tài sản thế chấp của
các TCTD thông qua hoạt động tại Techcombank.
Nghiên cứu, đánh giá thực trạng về pháp luật thế chấp QSDĐ ở của hộ gia
đình, cá nhân tại Việt Nam, các tồn tại, vướng mắc thông qua thực tiễn hoạt động về
nhận thế chấp, xử lý tài sản thế chấp của TCTD.
Đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật liên quan đến các quy định về
thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam, về các quy định về xử lý
tài sản thế chấp tại TCTD.
6. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử
của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền, các
quan điểm, các học thuyết của khoa học pháp lý Việt Nam. Các phương pháp: phân
tích, thống kê, so sánh, lịch sử, chứng minh, tổng hợp, quy nạp được kết hợp sử
dụng để triển khai thực hiện đề tài. Trong đó, phân tích, thống kê, so sánh và chứng

minh được xác định là những phương pháp nghiên cứu chủ yếu.
7. Những đóng góp mới của đề tài
Pháp luật về thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân tại TCTD là vấn đề
đã được nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá dưới góc độ pháp lý. Vấn đề này cũng
đã được nhắc đến nhiều trên các tạp chí chuyên ngành pháp lý hay trong các hội
thảo khoa học về pháp lý, kinh tế, ngân hàng đặc biệt trong thời điểm giải quyết nợ
xấu đã trở thành một mục tiêu quan trọng trong việc tái cấu trúc nền kinh tế, hướng
tới một mô hình phát triển ổn định hơn của các TCTD nói riêng và của nền kinh tế
Việt Nam nói chung.
Tuy nhiên, phần lớn các vấn đề được đưa ra chủ yếu là các vấn đề mang
tính chung chung, khái quát, nghiên cứu về QSDĐ nói chung mà không nghiên cứu
QSDĐ ở nói riêng, chưa có sự đánh giá chi tiết hoặc các phân tích chủ yếu dựa trên


5

cơ sở các quy định pháp luật, thiếu sự liên hệ với thực tế công tác tiếp nhận tài sản
thế chấp và xử lý tài sản bảo đảm đặc biệt là tài sản bảo đảm là QSDĐ ở của hộ gia
đình, cá nhân tại các TCTD hoặc được tiếp cận dưới nhiều góc độ khác nhau. Các
vấn đề tác giả đưa ra trong luận văn này không chỉ là sự khái quát các vấn đề pháp
lý trên cơ sở các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành mà còn rút ra từ thực tiễn
hoạt động tại TCTD là Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam, theo đó tính riêng
biệt trong nội dung luận văn là nội dung về chủ thể thế chấp là hộ gia đình, cá nhân
và đối tượng thế chấp là đất ở với những phân tích về tranh chấp từ thực tiễn nhận
thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam vướng mắc trong vấn đề xử lý
cả tài sản trên đất ở được thế chấp.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở và pháp

luật điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia
đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương
Việt Nam.
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân.


6

Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
1.1. Lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
1.1.1. Quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
* Khái niệm quyền sử dụng đất
Trong pháp luật đất đai Việt Nam, QSDĐ là một khái niệm được sử dụng
rất phổ biến, theo đó, QSDĐ được quan niệm chủ yếu theo hai phương diện:
(i) Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất
trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật
chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ghi
nhận và bảo hộ.
(ii) Phương diện khách quan: QSDĐ là một chế định quan trọng của pháp
luật đất đai, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm
điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như: quan hệ
làm phát sinh QSDĐ; quan hệ về thực hiện các quyền năng của QSDĐ; quan hệ về
bảo hộ QSDĐ (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về QSDĐ);
Tuy nhiên, dù tiếp cận theo phương diện nào, thì QSDĐ của người dân
trong pháp luật Việt Nam cũng được coi là một quyền tài sản của người sử dụng
đất. Cụ thể như sau:

Pháp luật Việt Nam ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
là đại diện chủ sở hữu1, song Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực
tiếp sử dụng đất. Theo đó, được uỷ quyền bởi các luật do Quốc hội ban hành, Nhà
nước tiến hành giao đất, cho thuê đất để các chủ thể sử dụng ổn định, lâu dài. Như
1. Điều 53 iến pháp 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng
biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Cụ thể hóa các quy định của iến
pháp 2013, Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể quyền sở hữu đất đai: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất theo quy định của Luật này. Các chủ thể quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 5 Luật
Đất đai 2013"


7
vậy, qua quá trình chuyển giao này mà QSDĐ cho người dân đã trở thành một loạt
tài sản đặc iệt. Bởi lẽ, QSDĐ không được thực hiện ởi người đại diện chủ sở hữu
đất đai mà được chuyển giao cho người sử dụng cụ thể, qua đó quyền của người đại
diện chủ sở hữu mới được thực hiện trên thực tế.
Cùng với đó, với vai trò chủ sở hữu đại diện và thống nhất quản lý, Nhà
nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loạt các quyền năng: quyết định
mục đích sử dụng, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng; quyền phân ổ đất đai
thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực
hiện quản lý nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều
tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất. Như vậy, với các quy định cụ
thể nêu trên của pháp luật hiện hành, thì QSDĐ là một trong a quyền năng của
quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai
theo quy định của Bộ luật dân sự (BLDS) về quyền sở hữu tài sản và quy định của
Luật Đất đai. Mà một quyền dân sự được coi là quyền tài sản khi đó phải trị giá
được bằng tiền2. Vậy tóm lại, có thể hiểu: QSDĐ là một tài sản, tài sản này trị giá
được bằng tiền và bằng các quy định của pháp luật, ý chí của chủ sở hữu là Nhà

nước cho phép QSDĐ trong những trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao
dịch dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ.
Việc cho phép người sử dụng đất được quyền tham gia vào các giao dịch
dân sự như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn
bằng QSDĐ thực sự là một quyền rộng rãi, tạo điều kiện cho người sử dụng đất
phát huy tính năng động, tự chủ trong quá trình sử dụng đất, làm cho thị trường bất
động sản có cơ may vận hành tốt hơn. Vì vậy, có thể khẳng định rằng, quyền của
người sử dụng đất ngày càng mở rộng bao nhiêu thì càng có thể tạo điều kiện cho
đất đai được sử dụng có hiệu quả bấy nhiêu. Bởi vậy, trong những năm gần đây Nhà
nước ta ngày càng quan tâm sâu sắc hơn đến quyền lợi của người sử dụng đất bằng
việc mở rộng quyền năng cho người sử dụng trong quá trình sử dụng, đưa quan hệ
đất đai hoà nhập với thị trường bất động sản ở nước ta thông qua các giao dịch
2. Điều 115 Bộ luật dân sự 2015.


8
chuyển QSDĐ. Trong các quyền năng mà Nhà nước ta trao cho người sử dụng đất
thì quyền được thế chấp QSDĐ là một quyền năng mang ý nghĩa thiết thực.
* Quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
Pháp luật đất đai hiện hành không dành điều khoản nào riêng để đưa ra định
nghĩa về QSDĐ ở hay QSDĐ đất ở của hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, Điều 143
và Điều 144 Luật Đất đai 2013 có quy định đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ
đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng
nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất
thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Với quy định này cho

thấy, đất ở nông thôn hay đất ở đô thị (gọi chung là đất ở) trước tiên được hiểu
thông qua việc xác định mục đích chủ yếu là để ở. Mục đích xác định đó được thể
hiện thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. Thông qua đó, có thể hiểu: Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây
dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong
cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở
riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Vậy, nếu như tiếp cận QSDĐ ở như QSDĐ nói chung đã đề cập ở trên, có
thể hiểu: QSDĐ ở một tài sản đặc biệt, trị giá được bằng tiền trên cơ sở thị trường
và bằng các quy định của pháp luật, ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước cho phép
QSDĐ trong những trường hợp cụ thể và được tham gia vào các giao dịch dân sự.
Với mục đích chính, cơ ản là sử dụng để ở nên đối tượng được trao QSDĐ
ở chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân hoặc là nhà đầu tư được trao QSDĐ ở để đầu tư
xây dựng nhà ở phục vụ cho các hộ gia đình, cá nhân để ở. Theo đó có thể khẳng
định rằng, phần lớn QSDĐ ở gắn chặt với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân. Cơ sở để
xác lập QSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân là Nhà nước, thông qua cơ quan hành


9
chính nhà nước ở địa phương tiến hành giao đất hoặc công nhận QSDĐ ở cụ thể tới
từng hộ gia đình, cá nhân. Khi được Nhà nước trao QSDĐ, người sử dụng có quyền
và nghĩa vụ cụ thể đối với diện tích đất được giao theo quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, so với các loại đất khác không phải là đất ở và so với các chủ thể khác không
phải là hộ gia đình, cá nhân thì QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân có một số những
sự khác biệt nhất định mà đòi hỏi các chủ thể khi tham gia giao dịch về QSDĐ cũng
như cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều phải lưu ý, thận trọng. Cụ thể:
Thứ nhất, QSDĐ ở là tài sản chung hợp nhất hay theo phần trong quan hệ
vợ chồng.
Pháp luật hiện hành của Việt Nam ghi nhận hai hình thức sở hữu đó là sở

hữu chung ao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất3. Theo đó sở
hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ
sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có
quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở
hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác4 và sở hữu chung hợp nhất là sở
hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được
xác định đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất ao gồm sở hữu chung hợp
nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia. Các chủ sở hữu
chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung 5.
Cùng với đó, pháp luật hiện hành cũng quy định: sở hữu chung của vợ chồng là sở
hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối
tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài
sản chung. Vợ chồng thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định
đoạt tài sản chung. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận
hoặc theo quyết định của Toà án. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo
thoả thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của
vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này. Từ quy định chung này cho thấy: Dẫn
chiếu quy định chung này vào tài sản là QSDĐ ở của vợ chồng cho thấy, QSDĐ ở
3. Điều 207 BLDS 2015.
4. Điều 209 BLDS 2015.
5. Điều 210 BLDS 2015.


10
vợ chồng sẽ liên quan đến chế định sử hữu chung hợp nhất nếu phát sinh quan hệ
hôn nhân và các ên đồng ý sáp nhập vào tài sản chung, khi đó QSDĐ của một bên
sẽ trở thành tài sản chung của vợ chồng và để định đoạt tài sản trên phải có sự đồng
thuận của cả hai người (bao gồm cả việc thế chấp tại các TCTD).
Thứ hai, QSDĐ đứng tên hộ gia đình
Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các

thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập
quyền sở hữu theo quy định của pháp luật đều là tài sản của chung của hộ gia đình.
Theo đó, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia
đình được thực hiện theo phương thức thoả thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là
ất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình
phải có sự thoả thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng
lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không
có thoả thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại
BLDS 2015 và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của
BLDS 2015.
Trên thực tế triển khai, việc xác định các thành viên có QSDĐ nói chung và
QSDĐ ở nói riêng trong thực tiễn vô vàn phức tạp, tiềm ẩn nhiều tranh chấp phát
sinh do căn cứ xác định các thành viên trong hộ còn đang có nhiều cách hiểu, lập
luận và áp dụng khác nhau, có nơi căn cứ vào huyết thống, nuôi dưỡng, có nơi căn
cứ vào sổ hộ khẩu,… Và hậu quả của nó là tình trạng tranh chấp do thiếu thành viên
định đoạt, nhất là trong vấn đề thế chấp, uỷ quyền thế chấp giữa các thành viên
trong hộ trong quá trình thực hiện.
Thứ ba, QSDĐ ở và tài sản gắn liền trên đất
Trên thực tế không phải bao giờ QSDĐ và tài sản là nhà ở, công trình xây
dựng trên đất có cùng chung một chủ sở hữu. Có trường hợp, QSDĐ là hợp pháp
của cha mẹ, song nhà ở, công trình xây dựng lại là quyền sở hữu của hợp pháp của
người con. Trong trường hợp nhà, công trình xây dựng chưa đăng ký quyền sở hữu
mà mới chỉ đăng ký QSDĐ thì việc thế chấp QSDĐ sẽ trở nên phức tạp hơn ởi tại
thời điểm thế chấp tài sản trên đất chưa đăng ký quyền sở hữu nên không thể thể


11
hiện trong thoả thuận thế chấp, theo đó, tài sản thế chấp chỉ thể hiện là QSDĐ. Theo
đó, trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, tài sản thế chấp
được đem ra xử lý, trong đó lại bao gồm cả nhà và công trình xây dựng không thuộc

quyền sở hữu của người thế chấp. Nguy cơ của tranh chấp, bất đồng xảy ra là hoàn
toàn có thể. Đây là vấn đề cần hết sức thận trọng và phải được xem xét, lưu ý đối
với bên nhận thế chấp khi xem xét tình trạng của tài sản thế chấp.
1.1.2. Thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
* Khái niệm thế chấp tài sản
Pháp luật của đại đa số các quốc gia trên thế giới cũng như pháp luật hiện
hành của Việt Nam đều quy định và cho phép chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản
thì có quyền thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều này có
nghĩa là chủ sở hữu bên cạnh việc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản
của mình họ có thể đem tài sản đó sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong
tương lai, pháp luật gọi chung là các giao dịch bảo đảm và một trong số đó là thế
chấp tài sản. Dù quan niệm thế chấp tài sản dưới góc độ nào đi nữa thì khi nhận
định về thế chấp tài sản đều có những đặc điểm chung sau đây:
Một là, cơ sở và nguồn gốc phát sinh của quan hệ thế chấp tài sản là có một
quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước và nghĩa vụ này được thực hiện một cách
có điều kiện thông qua một tài sản cụ thể;
Hai là, tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp có thể là bất động sản nhưng
cũng có thể bao gồm cả các tài sản không phải là bất động sản. Tuy nhiên, tài sản
được sử dụng chủ yếu trong quan hệ thế chấp là bất động sản, trong đó đất đai
(QSDĐ) là đối tượng thường được nhắc đến đầu tiên;
Ba là, quyền sở hữu tài sản có thể được khôi phục hoàn toàn cho bên thế
chấp nếu nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ như cam kết, hoặc quyền sở hữu có thể
chấm dứt hoàn toàn đối với bên thế chấp và thuộc quyền định đoạt đối với bên nhận
thế chấp nếu nghĩa vụ không được thực hiện.
Theo quy định tại Điều 342 BLDS 2005 và được kế thừa tại Điều 317
BLDS 2015, thì thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao


12

tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên
cũng có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Như đã đề cập ở trên, QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng theo pháp luật
hiện hành Việt Nam là một loại tài sản được biểu hiện dưới dạng quyền. Quyền tài
sản này cũng được thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay.
* Thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân
Đất ở là một loại đất mà Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng cho
người sử dụng đất với mục đích là để ở. Với mục đích đó thì thời hạn sử dụng đất sẽ
lâu dài, người sử dụng chỉ bị thu hồi trong những trường hợp nhất định theo quy
định cụ thể của pháp luật. Người được Nhà nước giao, công nhận QSDĐ ở cũng có
các quyền và nghĩa vụ cụ thể mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất nói
chung, trong đó có quyền thế chấp QSDĐ ở.
Thế chấp QSDĐ ở được áp dụng rộng rãi trong các hợp đồng vay tài sản,
đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các TCTD. Bởi hiện nay nhu cầu về vốn để sản
xuất kinh doanh ngày càng tăng. Mặt khác, hình thức thế chấp này cũng đã tạo điều
kiện cho các TCTD hoạt động ngày càng phong phú.
Về bản chất thế chấp QSDĐ ở cũng mang những đặc tính chung của thế
chấp tài sản, thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên do loại hình giao dịch này có đối tượng thế
chấp là QSDĐ ở nên cũng có những đặc trưng riêng.
Thứ nhất, đối tượng của thế chấp QSDĐ ở là QSDĐ ở - một tài sản vừa
biểu hiện giá trị kinh tế, được trị giá bằng tiền và luôn có giá trị cao hơn (xét ở cả
khía cạnh giá Nhà nước hay giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường), vừa là tài
sản biểu hiện ở giá trị văn hoá, tinh thần - đó là nơi ăn, chốn ở, là cơ sở để duy trì,
tồn tại và phát triển cuộc sống của mỗi con người - là nơi sum họp, đoàn tụ của gia
đình, người thân, họ hàng, gia tộc. Bởi vậy, tài sản thế chấp là QSDĐ luôn là đối
tượng có tính bảo đảm cao hơn cho những khoản vay bởi ý thức của người vay luôn
nỗ lực trong việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình để tài sản là QSDĐ được
khôi phục lại cho mình, cho gia đình.
Thứ hai, tài sản thế chấp là đất ở luôn được các TCTD đánh giá là tài sản
bảo đảm cho những khoản vay có lợi thế cao hơn, có giá trị hơn và có độ bảo đảm

13
an toàn hơn so với các loại đất khác và so với các lại tài sản thế chấp khác. Khẳng
định như vậy bởi lẽ, tài sản là QSDĐ ở trong thực tế tự thân so với các loại đất khác
như đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp... đã có giá trị cao
hơn. Mặt khác, tính nổi trội hơn của đất ở đó là tính đa dụng của loại tài sản này,
theo đó, ngoài với mục đích chính là để ở thì trên đất ở đó có thể kết hợp được các
tính năng khác như làm mặt bằng để trực tiếp kinh doanh, để cho thuê. Bởi vậy, bên
cạnh giá trị thực của đất luôn tồn tại các giá trị mới, giá trị vô hình của đất, đặc biệt
là đất ở toạ lạc ở vị trí đẹp, có lợi thế cho hoạt động kinh doanh. Đây là điểm nhấn
mà bên nhận thế chấp luôn kỳ vọng về tính an toàn hơn của tài sản bảo đảm này cho
những khoản tiền mà mình bỏ ra cho vay. Theo đó, trong trường hợp bên thế chấp
không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì tính khoản của tài sản thế chấp này cũng
dễ dàng và khả thi hơn cho việc thu hồi nợ.
Thứ ba, đối tượng thế chấp là đất ở nên thông thường khi thế chấp thì
QSDĐ thì tài sản là nhà ở, công trình xây dựng luôn là đối tượng đi kèm trong thoả
thuận thế chấp.
Với mục đích chính là để ở nên đất ở phần lớn được xây dựng nhà ở và các
công trình phục vụ cho mục đích sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, khi thế
chấp, tài sản là nhà, công trình xây dựng đi kèm với QSDĐ ở thường được TCTD
thoả thuận trong tài sản thế chấp nếu tài sản là nhà, công trình xây dựng đã được đăng
ký quyền sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ở. Ngay cả
không đăng ký, không thoả thuận trong giá trị thế chấp thì trong trường hợp cần xử lý
tài sản để bảo đảm khoản cho vay, pháp luật hiện hành cũng cho phép các TCTD được
xử lý luôn cả tài sản trên đất bởi nguyên lý chung là: tài sản là nhà, công trình xây dựng
chỉ thực sự có ý nghĩa và giá trị đích thực khi chúng tồn tại và gắn liền với QSDĐ.
Dựa trên những phân tích về thế chấp QSDĐ và dựa trên các quy định pháp
luật chung và pháp luật chuyên ngành liên quan đến thế chấp QSDĐ, cùng với đặc
điểm riêng có của loại đất ở thì có thể hiểu thế chấp QSDĐ ở như sau: Thế chấp

QSDĐ ở là việc một bên sử dụng đất ở (bên thế chấp) dùng QSDĐ ở của mình để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trước bên có quyền (bên nhận thế chấp) trong quan hệ
nghĩa vụ. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất ở trong thời hạn thế chấp. Trong


14
trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình trước
bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý QSDĐ ở theo thoả thuận
hoặc theo quy định của pháp luật.
1.1.3. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất ở đối với đời sống kinh tế,
xã hội
Thứ nhất, thế chấp QSDĐ ở là một trong những biện pháp để khai thác đất
đai có hiệu quả.
Quy định của pháp luật cho phép các hộ gia đình, cá nhân được thế chấp
QSDĐ đất ở để vay vốn là một cách thức linh hoạt hữu hiệu nhằm khai thác tối đa
hiệu quả và công năng của đất đai. Như đã phân tích, hộ gia đình, cá nhân vừa có thể
vay vốn mà vẫn có thể sử dụng tài sản thế chấp và vốn vay để thực hiện sản xuất kinh
doanh, trong khi bên nhận thế chấp vẫn đảm bản được khả năng hạn chế rủi ro của
mình. Điều đó làm cho dòng vốn trong nền kinh tế được luân chuyển liên tục, tạo ra
nhiều cơ hội trong việc tiếp cận vốn đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân nhưng
vẫn đảm bảo yếu tố về an toàn tài chính, sự kiểm soát của Nhà nước đối với cả thị
trường vốn, thị trường tiền tệ và thị trường bất động sản (thông qua các hình thức
đăng kí iến động về QSDĐ, thủ tục xoá thế chấp, thủ tục xử lý tài sản thế chấp,…)
để có những chính sách điều tiết, hỗ trợ thị trường trong những trường hợp cần thiết.
Thứ hai, thế chấp QSDĐ ở là một trong những động lực để hộ gia đình, cá
nhân nỗ lực thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Như trên đã đề cập, hộ gia đình, cá nhân thế chấp QSDĐ ở để giải quyết
nhu cầu vốn của mình. Trong thực tế, đối với hộ gia đình, cá nhân QSDĐ ở sản
nghiệp lớn. Mà sự ưu việt của thế chấp là QSDĐ ở có giá trị rất lớn nhưng ản thân
nó lại không thể tự mình quy ra được thành tiền và cũng không thể tham gia vào các

giao dịch mua bán giống như tiền hay giấy tờ có giá khác. Và hộ gia đình, cá nhân
lựa chọn thế chấp QSDĐ ở do muốn có được nguồn vốn dưới dạng tiền mặt nhưng
cũng không muốn chuyển nhượng QSDĐ ở của mình. Mặt khác, QSDĐ ở đối với
hộ gia đình, cá nhân còn có nhiều ý nghĩa quan trọng hơn là một loại tài sản: trên
đất còn có tài sản trên đất gắn liền, đất ở còn mang giá trị về vị trí địa lý, là nơi an
cư lạc nghiệp, là nơi gắn bó với nguồn cội truyền thống gia đình ông à tổ tiên. Bởi


15
lẽ đó, việc thế chấp QSDĐ ở sẽ nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của
bên vay vốn, theo đó hộ gia đình cá nhân sẽ nỗ lực để nhanh chóng hoàn vốn, thực
hiện đúng nghĩa vụ dân sự được thế chấp bằng QSDĐ ở để đảm bảo những lợi ích
kinh tế của mình, tránh nguy cơ đất ở bị xử lý theo yêu cầu của bên nhận thế chấp.
Thứ ba, thế chấp QSDĐ ở góp phần bảo vệ sự an toàn và ổn định của hệ
thống các ngân hàng thương mại
Xuất phát từ đặc trưng của biện pháp bảo đảm cũng như tài sản thế chấp là
QSDĐ, có thể thấy rằng thế chấp QSDĐ giúp cho các ngân hàng thực hiện các
nghiệp vụ tín dụng tốt hơn và hiệu quả hơn. Như đã đề cập ở trên, với hình thức thế
chấp QSDĐ, các TCTD, trong đó có ngân hàng sẽ đảm bảo được khả năng thu hồi
vốn không chỉ nhờ việc xử lý tài sản bảo đảm, mà quan trọng hơn là ý thức của
người vay cũng được nâng cao. Do đó, một điều dễ nhận thấy đó là hầu hết các tài
sản bảo đảm tại các khoản vay ngân hàng là QSDĐ và ngân hàng cũng rất ưa thích
loại tài sản bảo đảm này. Với đặc tính là cố định, các loại giấy tờ về đăng kí tài sản
được quản lý chặt chẽ với thông tin đầy đủ, rõ ràng; giá trị của tài sản lớn và biến
động với iên độ nhỏ; các ngân hàng hoàn toàn có thể định giá được tài sản thế
chấp là QSDĐ với thời gian và lãi suất cho vay phù hợp.
Mặt khác, nhờ có sự đảm bảo từ QSDĐ, các Ngân hàng cũng mạnh dạn cho
vay các khoản vay có giá trị lớn, thúc đẩy quá trình đưa nguồn tiền mặt vào lưu
thông trên thị trường, giúp cho nguồn vốn có khả năng sinh lời và đến được với nhà
nhà đầu tư tiềm năng, làm gia tăng lợi nhuận ròng cho hoạt động kinh doanh tiền tệ.

Điều này không chỉ hỗ trợ ngành tài chính trong nước, mà còn đưa nền kinh tế phát
triển theo hướng hiện đại, tiếp cận với các phương án quản trị kinh doanh, đầu tư
bắt kịp với xu hướng của khu vực và thế giới.
1.2. Lý luận pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,
cá nhân
1.2.1. Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với thế
chấp quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân
Nền kinh tế Việt Nam đang dần từng ước hội nhập sâu hơn vào nền kinh tế
toàn cầu. Trong bối cảnh đó, nền kinh tế đặt ra một nhu cầu lớn về vốn để phục vụ


16
cho các hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhu cầu vốn của hộ gia đình, cá nhân có thể
để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển kinh tế hộ gia đình, nhu cầu
tiêu dùng như mua sắm đồ đạc, phương tiện, QSDĐ, nhà ở... hoặc có thể với tư cách
là chủ thể thế chấp QSDĐ của mình nhằm mục đích ảo đảm cho khoản vay của
bên thứ ba có nhu cầu sử dụng vốn. Vai trò của thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân được thể hiện ở các điểm như đã phân tích, đó là vai trò như một biện pháp để
khai thác đất đai có hiệu quả; một biện pháp để hộ gia đình, cá nhân giải quyết nhu
cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất đồng thời thông qua thế chấp QSDĐ ở, các
TCTD cũng thực hiện phòng ngừa có hiệu quả rủi ro và thực hiện chức năng chu
chuyển vốn cho nền kinh tế.
Như vậy, tính ưu việt của biện pháp bảo đảm này là không thể phủ nhận
trong sự phát triển của nền kinh tế. Bởi vậy, sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh
bằng pháp luật đối với thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình cá nhân thể hiện ở hai khía
cạnh như sau:
Thứ nhất, pháp luật thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân nhằm tạo ra
một hành lang pháp lý đảm bảo quyền của các chủ thể.
Pháp luật thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân ảo đảm quyền năng
quan trọng của hộ gia đình, cá nhân trong việc khai thác một cách triệt để và linh

hoạt đối với QSDĐ ở hợp pháp của mình. Những quy định này nhằm tạo điều kiện
cho các chủ thể, đồng thời tạo ra hành lang pháp lý giúp Nhà nước quản lý cũng
như hạn chế các tiêu cực, vi phạm trong quá trình sử dụng đất của các chủ thể, đảm
bảo chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng như vai trò điều phối, quản lý các lợi
ích của đất đai của Nhà nước với địa vị là người đại diện thực hiện quyền sở hữu.
Thứ hai, pháp luật thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân nhằm ràng
buộc nghĩa vụ của các ên, đồng thời phòng ngừa rủi ro qua đó đảm bảo sự an toàn
của nền kinh tế.
Như đã phân tích, thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân là một giao
dịch bảo đảm có đối tượng là quyền tài sản, bên thế chấp không phải chuyển giao tài
sản thế chấp, vẫn tiếp tục việc khai thác QSDĐ để sản xuất kinh doanh, nên hoạt động
thế chấp QSDĐ của người sử dụng đất hàm chứa nhiều rủi ro cho cả bên thế chấp


17
và bên nhận thế chấp. Vì vậy, Nhà nước cần thiết phải an hành các quy định cụ thể
mang tính ràng buộc trách nhiệm của các bên, minh bạch hoá thông tin về tài sản
thế chấp, điều kiện của đối tượng trong quan hệ thế chấp, điều kiện để xử lý tài sản
thế chấp, hình thức của thoả thuận thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan
hệ thế chấp QSDĐ,... bên cạnh nội dung đã được các bên thoả thuận, nhằm tạo ra sự
hỗ trợ chủ thể trong quá trình giao kết, hạn chế rủi ro, ngăn chặn các hành vi lừa đảo,
chiếm đoạt vốn thông qua việc thế chấp QSDĐ, góp phần ổn định thị trường bất
động sản và an toàn tài chính cho bên nhận thế chấp, đặc biệt là hệ thống các TCTD.
1.2.2. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về thế chấp QSDĐ ở của hộ
gia đình, cá nhân
Bất kỳ một lĩnh vực nào trong xã hội đều cần phải có pháp luật điều chỉnh.
Và vấn đề về đất đai nói chung, cũng như vấn đề về thế chấp QSDĐ ở nói riêng
cũng cần có các văn ản pháp luật quy định. Theo đó, pháp luật về thế chấp QSDĐ
ở là một hệ thống các quy phạm pháp luật tác động, điều chỉnh các hành vi xử sự
của các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ ở, nhằm đảm bảo lợi ích của bên thế

chấp, bên nhận thế chấp và lợi ích chung của Nhà nước, xã hội.
Tuỳ thuộc vào mỗi quốc gia khác nhau mà hệ thống pháp luật các nước có các
quy định khác nhau về thế chấp QSDĐ ở. Có thể nhận thấy pháp luật Việt Nam hiện
nay quy định về thế chấp QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng được thể hiện ở nhiều
văn ản pháp luật khác nhau. Thế chấp QSDĐ ở được quy định ở các văn ản như: Pháp
luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến lĩnh vực tín dụng ngân hàng.
Pháp luật dân sự với tư cách là lĩnh vực pháp luật chung, điều chỉnh các
quan hệ về tài sản, trong đó có tài sản QSDĐ, QSDĐ ở đã xây dựng những nguyên
lý chung, cơ ản, tạo ra những đảm bảo và khả năng thiết yếu cho giao dịch thế
chấp tài sản nói chung và giao dịch thế chấp giá trị QSDĐ ở nói riêng được vận
hành theo một thể thống nhất chung, có cơ chế pháp lý rõ ràng nhằm ràng buộc
trách nhiệm các bên tham gia quan hệ.
Pháp luật đất đai với ý nghĩa là lĩnh vực chuyên ngành về quản lý và sử
dụng đất đai, có nhiệm vụ cụ thể hoá những điều kiện, những yêu cầu mang tính
nguyên tắc đã quy định trong BLDS và có nhiệm vụ cụ thể hoá những nội dung


18
mang tính đặc thù của đối tượng QSDĐ, QSDĐ ở trong quan hệ thế chấp trên cơ sở
đảm bảo sự hài hoà và thống nhất giữa luật chung và luật riêng, giữa những nội
dung mang tính nguyên tắc với những nội dung mang tính cụ thể, chuyên biệt.
Pháp luật trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng cũng có nhiều chế định quan
trọng điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ và QSDĐ ở như: những điều kiện, những
nguyên tắc trong tổ chức và hoạt động của TCTD nói chung và hoạt động cho vay
thông qua thế chấp nói riêng nhằm đảm bảo an toàn, phòng ngừa rủi ro đối với hoạt
động kinh doanh tiền tệ của các tổ chức này; quy trình, thủ tục cần thiết các bên cần
tiến hành kể từ khi thiết lập quan hệ... Các quy định cụ thể trên đã phát huy một
cách có hiệu quả trong việc điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ và QSDĐ ở trong
thời gian qua.
Như vậy, có thể hiểu khái niệm pháp luật về thế chấp QSDĐ như sau: Pháp

luật về thế chấp QSDĐ là việc Nhà nước sử dụng hệ thống quy tắc sử sự chung điều
chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể trong hoạt động thế chấp QSDĐ nhằm đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, bảo vệ lợi ích chung của Nhà nước và xã hội.
Có thể nói rằng, mỗi lĩnh vực pháp luật thể hiện những nhu cầu và yêu cầu
của sự điều chỉnh ở phạm vi và khía cạnh khác nhau, song đều hướng đến mục đích
điều chỉnh, định hướng cho các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ, QSDĐ ở
được thiết lập và thực hiện trong một trật tự ổn định, an toàn và hiệu quả. Xuyên suốt
các quy định của pháp luật thực định Việt Nam qua các giai đoạn, các thời kỳ khác
nhau điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ, QSDĐ ở cho thấy, hệ thống pháp luật này
chịu sự chi phối và tác động sâu sắc bởi các chính sách kinh tế của nhà nước thông
qua mỗi giai đoạn khác nhau, theo đó mà quan hệ thế chấp bị hạn chế hoặc mở rộng,
mức độ đảm bảo các quyền và lợi ích đối với các bên tham gia quan hệ thế chấp
QSDĐ, QSDĐ ở của Nhà nước qua mỗi giai đoạn cũng không giống nhau. Đặc biệt
pháp luật điều chỉnh quan hệ thế QSDĐ ở biểu hiện rõ nét bởi sự chi phối đặc thù của
pháp luật về sở hữu tài sản mà cụ thể là sở hữu đất đai. Bên cạnh đó sự phát triển
không ngừng của nền kinh tế thị trường, kéo theo sự phát triển phong phú và đa dạng
của các loại hình thị trường trong nền kinh tế sôi động đã làm cho các giao dịch về
thế chấp QSDĐ ở cũng theo đó phát triển không ngừng, trong đó có giao dịch thế


19
chấp QSDĐ ở. Đây cũng là yếu tố chi phối trực tiếp tới quá trình hình thành và phát
triển của pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp choĐ ở cho phù hợp với sự phát
triển đó. Ngoài ra yếu tố văn hoá pháp lý truyền thống, thói quen của người Việt
cũng chi phối không nhỏ tới pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ, QSDĐ ở.
1.2.3. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ
gia đình, cá nhân
Cơ cấu pháp luật điều chỉnh về thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân
là một tổng thể thống nhất các quy phạm pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật
khác nhau, có mối liên hệ nội tại hữu cơ với nhau, ràng buộc lẫn nhau và cùng liên

thông điều chỉnh. Có thể khẳng định rằng, dù mỗi quy phạm pháp luật thuộc lĩnh
vực pháp luật khác nhau, song khi chúng được áp dụng để điều chỉnh trực tiếp hoặc
gián tiếp quan hệ thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân thì chúng nhiều hoặc ít
có mối quan hệ nội tại thống nhất và gắn bó hữu cơ với nhau, cùng hướng tới việc
bảo đảm cho giao dịch này được vận hành, bảo đảm quyền và lợi ích của các bên
tham gia quan hệ và vì lợi ích chung của nhà nước, của xã hội. Tựu trung lại, hệ
thống pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân có cơ
cấu gồm những nội dung cơ ản sau đây:
* Nhóm quy phạm pháp luật quy định về điều kiện, tư cách chủ thể trong
quan hệ thế chấp giá trị QSDĐ ở
Trong quan hệ thế chấp QSDĐ ở thì có ên thế chấp và ên nhận thế chấp.
Bên thế chấp QSDĐ ở là chủ thể có nhu cầu vay vốn và dùng QSDĐ ở của mình để
đảm ảo thực hiện nghĩa vụ đối với ên nhận thế chấp, còn ên nhận thế chấp QSDĐ ở
là những chủ thể có nguồn vốn và thực hiện hoạt động cho vay đối với chủ thế có
nhu cầu thông qua việc yêu cầu người vay có QSDĐ ở để ảo đảm nguồn vay.
Theo pháp luật Việt Nam thì không phải ất kỳ chủ thể sử dụng đất nào
cũng được Nhà nước cho phép mang QSDĐ ở của mình đi thế chấp để vay vốn. Mà
Nhà nước sẽ có các điều kiện cụ thể đối với mỗi chủ thể khi tham gia vào quan hệ
thế chấp giá trị QSDĐ ở. Điều kiện thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất
cần phải có: GCNQSDĐ ở (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất
đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai


20
2013), đất không có tranh chấp, QSDĐ không ị kê iên để đảm ảo thi hành án,
trong thời hạn sử dụng đất (Điều 188 Luật Đất đai 2013)
Cùng với đó, Luật Đất đai 2013 quy định cá nhân, hộ gia đình được phép
thế chấp QSDĐ ở tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh
tế khác hoặc cá nhân theo quy định pháp luật. Như vậy ên nhận thế chấp giá trị
QSDĐ ở là các TCTD, các tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định pháp

luật. Tuy nhiên như đã đề cập ở phạm vi nghiên cứu của luận văn thì tác giả chỉ đi
sâu nghiên cứu và phân tích chủ thể nhận thế chấp là các TCTD. Bởi đây là chủ thể
hoạt động phổ iến, có quy chế pháp lý đầy đủ, rõ ràng trong tổ chức hoạt động. Có
thể nhận thấy pháp luật hiện nay đã có sự mở rộng về chủ thể nhận thế chấp hơn
trước rất nhiều. Tất các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam theo Luật các
TCTD thì được phép nhận thế chấp giá trị QSDĐ ở như: TCTD được phép thành
lập tại Việt Nam; TCTD nước ngoài được mở chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại
Việt Nam; TCTD nước ngoài góp vốn, mua cổ phần của TCTD hoạt động tại Việt
Nam theo quy định của Chính phủ. Việc mở rộng chủ thể nhận thế chấp giá trị
QSDĐ ở nêu trên là hợp lý nhằm tạo thêm kênh huy động vốn cho nền kinh tế và
thể hiện sự phù hợp với xu hướng chung của thế giới.
* Nhóm quy phạm pháp luật quy định về đối tượng thế chấp QSDĐ ở
Để trở thành đối tượng của thế chấp giá trị QSDĐ ở thì QSDĐ ở đó phải
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp. Theo quy định pháp luật thì
người thế chấp phải có GCNQSDĐ ở theo quy định của pháp luật. Quy định nêu
trên là hoàn toàn cần thiết để nhằm ảo vệ quyền lợi cho ên nhận thế chấp. Với
quy định này sẽ tránh được những rủi ro cho ên nhận thế chấp trong trường hợp
ên thế chấp sử dụng tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để đi
thế chấp. Mặt khác, xét về mục đích của ên nhận thế chấp khi nhận một tài sản làm
vật ảo đảm cho nghĩa vụ nào đó thì không phải họ hướng tới việc cầm giữ tài sản
đó mà là iến những tài sản đó thành những giá trị thực tế đề ù đắp vào khoản nợ
không được hoàn thành do ên thế chấp (hay là ên đi vay). Song khả năng này chỉ
có thể được thực hiện nếu tài sản thế chấp là loại tài sản có thể được giao dịch trên
thị trường, có nghĩa là pháp luật không cấm mua, án, chuyển nhượng. Bên cạnh