Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐINH KIM HẠNH

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐINH KIM HẠNH

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ LẠNG SƠN, TỈNH LẠNG SƠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số

: 8 38 01 07

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thị Nga

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi.
Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đinh Kim Hạnh


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU

1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỐI VỚI HỘ
GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN

8

1.1. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia
đình, cá nhân
1.2. Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối
với hộ gia đình và cá nhân

13

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ
NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ
LẠNG SƠN

20

2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở đối với hộ gia đình và cá nhân

20

2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở cho hộ gia đình và cá nhân tại thành phố Lạng Sơn

43

Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỐI VỚI HỘ

GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ LẠNG SƠN

62

3.1. Định hướng và yêu cầu của hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
đối với hộ gia đình và cá nhân

62

3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình
và cá nhân

66

KẾT LUẬN

74

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHÀO


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NSDĐ

: Người sử dụng đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu

Tên bảng

Trang

bảng
2.1

Diện tích đất ở bình quân trên đầu người tại các khu vực

45

2.2

Hiện trạng đất ở tại các khu vực trên địa bàn thành phố Lạng Sơn

46

2.3

Diện tích đất theo đối tượng sử dụng đến ngày 31/12/2016

48

2.4

Số liệu cấp GCNQSDĐ ở tại đô thị

50

2.5

Số liệu cấp GCNQSDĐ ở tại nông thôn

51

DANH MỤC CÁC HÌNH
Số hiệu

Tên hình

Trang

hình
2.1

Bản đồ hành chính thành phố Lạng Sơn

44


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng Cộng sản Việt Nam đề ra
là: "Thể chế hóa quyền tài sản. Bảo đảm công khai, minh bạch về nghĩa vụ và trách
nhiệm trong thủ tục hành chính nhà nước và dịch vụ công để quyền tài sản được
giao dịch thông suốt. Bảo đảm quyền quản lý, thu lợi của Nhà nước đối với tài sản
công và quyền bình đẳng trong việc tiếp cận, sử dụng tài sản công của mọi chủ thể
trong nền kinh tế. Nâng cao năng lực của các thiết chế và hoàn thiện cơ chế giải
quyết tranh chấp dân sự, tranh chấp kinh tế trong bảo vệ quyền tài sản"1.
Tài sản là đất đai, với ý nghĩa là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu
sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông-lâm nghiệp, là một trong những nguồn lực
quan trọng cho chiến lược phát triển nền nông nghiệp quốc gia nói riêng cũng như
chiến lược phát triển nền kinh tế nói chung, nó là môi trường sống, là cơ sở tiến
hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh... trên tinh thần ấy cần phải được tổ chức
quản lý, kiểm soát và khai thác sao cho có hiệu quả để thực sự trở thành nguồn nội
lực để phát triển đất nước. Đối với mỗi người dân, đất đai cũng có vị trí vô cùng
quan trọng, con người không thể tồn tại nếu không có đất đai, mọi hoạt động đi lại,
sống và làm việc đều gắn với đất đai. Theo đó, Hiến pháp 2013 với ý nghĩa là đạo
luật gốc đã khẳng định: "Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan
trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được
chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ"2.
Với tinh thần ấy, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất của quốc gia là vấn đề

then chốt, là cầu nối giữa việc thực thi quyền sở hữu và quyền sử dụng đất (QSDĐ);
là sự hiện thực hóa mục đích và ý đồ của chủ sở hữu với những người trực tiếp khai
1. Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Văn phòng Trung ương Đảng
xuất bản, Hà Nội, 2016, tr. 273-274.
2. Điều 54 Hiến pháp 2013 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.


2
thác, sử dụng trên từng diện tích đất cụ thể. Hay nói cụ thể hơn, quản lý nhà nước
về đất đai là nội dung quan trọng không thể thiếu trong chính sách và pháp luật đất
đai qua mọi thời kỳ lịch sử. Trong 15 hoạt động quản lý nhà nước về đất đai theo
Luật Đất đai 2013, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ),
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một trong các hoạt động được quy
định với nhiều nội dung cụ thể, chi tiết, có độ phủ rộng tới tất cả các chủ thể sử
dụng đất, với mọi loại đất khác nhau và điều chỉnh bao trùm đối với toàn bộ diện
tích đất trên phạm vi lãnh thổ quốc gia. Theo đó, nhiều nội dung mang chiều hướng
tích cực, phù hợp hơn so với thực tiễn cuộc sống như: quy định về điều kiện cấp
giấy, quy trình và thủ tục cấp giấy thông thoáng và cụ thể hơn để phù hợp với điều
kiện lịch sử về quan hệ đất đai, với thực trạng biến động đất đai và thuận lợi, dễ
dàng hơn cho người dân trong việc thực hiện quyền cấp giấy. Các quy định về tài
sản vợ chồng cũng được minh định rõ ràng và cụ thể hơn để đảm bảo hơn quyền
của người phụ nữ trong lĩnh vực đất đai, phòng ngừa những mâu thuẫn, bất đồng và
quyền tài sản được bảo vệ tốt hơn cho người dân... Tuy nhiên, bên cạnh những kết
quả nhất định đã thu được thì công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất vẫn còn gặp khó khăn, bất cập, vướng mắc.
Thành phố Lạng Sơn trong những năm qua triển khai công tác cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất dù đã nỗ lực ở nhiều phương diện từ
việc ban hành chính sách, pháp luật thể chế hóa ở địa phương, tích cực, chủ động
trong công tác chỉ đạo và điều hành, phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng,
gắn vấn đề pháp luật với thực tế của địa phương song công tác này cũng đã và đang

gặp nhiều trở ngại và vướng mắc, nhất là đối với đất ở do tình trạng biến động quá
lớn. Cụ thể những vướng mắc có thể kể đến như: Chậm tiến độ thời gian; Phát sinh
nhiều vướng mắc về số liệu đo đạc thực tế; biến động mạnh về mục đích, chủ thể
nhưng không được ghi nhận, phản ánh đầy đủ kịp thời trong hồ sơ nhà đất và hồ sơ
địa chính; phát sinh khiếu nại, tranh chấp kéo dài gây bức xúc trong dư luận xã hội,
vấn đề cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình còn nhiều vướng mắc mà chưa có lời giải
thấu đáo, nghĩa vụ tài chính từ cấp giấy chưa đảm bảo thu đúng, thu đủ và trung
thực, chính xác.


3
Từ thực trạng nêu trên, tác giả đã chọn đề tài: "Cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Lạng Sơn, tỉnh
Lạng Sơn" nhằm đánh giá thực trạng các quy định liên quan đến cấp GCNQSDĐ ở
cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, đối chiếu
với thực tiễn áp dụng tại thành phố Lạng Sơn. Qua đó đánh giá được những mặt
mạnh, những điểm còn hạn chế, kiến nghị những biện pháp cụ thể nhằm khắc phục
những điểm bất cập, kiến nghị bổ sung những quy định còn thiếu để nâng cao tính
thống nhất giữa các quy định của pháp luật, đảm bảo công tác quản lý nhà nước về
cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình và cá nhân tại thành phố Lạng Sơn đạt được hiệu
quả cao hơn, góp phần thúc đẩy sự phát triển của tỉnh Lạng Sơn.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng được giới
nghiên cứu khoa học pháp lí nghiên cứu khá nhiều với nhiều khía cạnh khác nhau.
Điển hình là hàng loạt các công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và
đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề
pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ luật học,
Trường Đại học Luật Hà Nội; Đặng Anh Quân (2011), Bàn về khái niệm đăng kí
đất đai, Tạp chí Khoa học pháp lí, số 2/2011… Ngoài ra, có một số công trình
nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực cấp GCNQSDĐ cho hộ gia

đình, cá nhân như: ThS. Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, Tạp chí Luật học, số 3/2005; Phạm
Thị Thanh Hải (2010), Một số vấn đề pháp lý về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, Khóa luận tốt
nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội; Vũ Thị Nguyện (2007), Quá trình hoàn thiện
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong bối cảnh phải xử lý các vướng
mắc về đất đai, Luận văn tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Mạnh
Khởi (2009), Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở
Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội; Đỗ Thị Anh Thư
(2009), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội từ
năm 2003 đến nay, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học quốc Gia Hà Nội.


4
Đặc biệt cũng có một số công trình khoa học nghiên cứu về vấn đề cấp
GCNQSDĐ ở một số địa bàn như: Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình,
cá nhân và thực tiễn thực hiện tại quận Ba Đình, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc
sĩ Luật học, của Nguyễn Đức Thịnh (TS. Trần Quang Huy hướng dẫn); Thực hiện
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Hưng Nguyên, tỉnh Nghệ An hiện nay, Luận văn thạc sĩ Luật học, của
Nguyễn Hữu Hà (PGS.TS. Nguyễn Văn Động hướng dẫn); Pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất từ thực tiễn thi hành tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc
sĩ Luật học, của Nguyễn Thị Hoa (TS. Trần Quang Huy hướng dẫn)...
Những công trình đã công bố còn thể hiện tính tản mạn, chưa nghiên cứu
sâu sắc vấn đề cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình và cá nhân trong một chỉnh thể
thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu do
đó không cụ thể và chưa phù hợp với thực tiễn của các địa phương như thành phố
Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn. Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là cần thiết và có ý

nghĩa quan trọng góp phần tiếp tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của công tác
cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình và cá nhân hiện nay từ thực tiễn thành phố Lạng
Sơn. Qua đó, góp phần tiếp tục hoàn thiện công tác này trong thời gian tới.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của luận văn là đánh giá thực trạng và đề
xuất giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình,
cá nhân qua thực tiễn tại thành phố Lạng Sơn.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, luận văn đặt ra các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể
sau đây:
Một là,: nghiên cứu các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước,
nghiên cứu hệ thống các văn bản pháp luật đất đai qua các thời kỳ về vấn đề này,


5
đặc biệt là những chính sách đặc thù trên địa bàn thành phố Lạng Sơn, nghiên cứu
việc triển khai công tác cấp GCNQSDĐ ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn.
Hai là, phân tích, nhận định, đánh giá vấn đề nhằm làm sáng tỏ hơn nền
tảng cơ sở lý luận về vấn đề cấp GCNQSDĐ thông qua việc làm rõ vai trò của giấy
chứng nhận, sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân và sự cần
thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động này. Đặc biệt, làm rõ các yếu
tố chi phối, tác động và các căn cứ để đánh giá hiệu quả của việc thực thi pháp luật
về vấn đề cấp GCNQSDĐ ở đối với hộ gia đình, cá nhân.
Ba là, phân tích, so sánh, đối chiếu pháp luật, lồng ghép với chính sách đặc
thù của địa phương để làm sáng tỏ những thành tựu đạt được về công tác này trong
thời gian qua. Đồng thời, nhận diện được một cách xác thực, khách quan về những
rào cản trên thực tế khi triển khai công tác này trên cơ sở tìm hiểu rõ nguyên nhân
từ hệ thống pháp luật và cơ chế tổ chức thực thi.
Bốn là, đề xuất được những giải pháp hữu hiệu trong giai đoạn trước mắt cũng

như định hướng lâu dài nhằm nâng cao hiệu quả của công tác cấp GCNQSDĐ ở cho
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lạng Sơn nói riêng và cả nước nói chung.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây:
Một là, nghiên cứu các chủ trương, chính sách của Nhà nước, pháp luật đất
đai và pháp luật khác có liên quan đến vấn đề cấp GCNQSDĐ, đặc biệt là đất ở đối
với hộ gia đình, cá nhân.
Hai là, nghiên cứu các chủ trương, định hướng và chỉ đạo của thành phố
Lạng Sơn và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến triển khai công tác cấp
GCNQSDĐ ở
Ba là, nghiên cứu các báo cáo tổng kết, các hội thảo, hội nghị về tổ chức
triển khai các vấn đề về cấp GCNQSDĐ của ngành và thành phố.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật, tác giả giới hạn phạm vi
nghiên cứu ở những nội dung cụ thể sau:


6
Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu các quy định, vấn đề về cấp GCNQSDĐ
ở đối với hộ gia đình, cá nhân mà không nghiên cứu các quy định và các vấn đề có
liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng các loại đất khác, cũng không
nghiên cứu các chủ thể là tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, các chủ thể có
yếu tố nước ngoài. Không nghiên cứu các quy định về sửa đổi, bổ sung, đính chính
trên GCNQSDĐ và giải quyết khiếu nại, tố cáo, khởi kiện trong lĩnh vực này.
Địa bàn được nghiên cứu và đánh giá về công tác cấp giấy chứng nhận đất
ở cho hộ gia đình và cá nhân là thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng của chủ
nghĩa Mác - Lênin nhằm xem xét sự vật hiện tượng tác động qua lại với nhau, ngoài

ra phương pháp nghiên cứu duy vật lịch sử cũng được dùng làm cơ sở để nhìn nhận
sự vật hiện tượng trong mối liên hệ phát triển. Luận văn có sử dụng phương pháp
khác như phân tích, tổng hợp, định tính, diễn dịch, quy nạp, kết hợp với so sánh để
làm rõ đối tượng nghiên cứu.
6. Những đóng góp mới của luận văn về lý luận và thực tiễn
Mặc dù đây không phải là công trình lần đầu tiên được nghiên cứu, đã có
rất nhiều các bài báo, các công trình nghiên cứu về vấn đề cấp GCNQSDĐ, cũng đã
có nhiều hội thảo, hội nghị tổng kết, đánh giá về công tác tổ chức thực hiện hoạt
động cấp GCNQSDĐ, song chưa có công trình nào nghiên cứu một cách tổng thể,
toàn diện vấn đề cấp GCNQSDĐ ở đối với hộ gia đình và cá nhân. Vì vậy, luận văn
có những đóng góp mới sau đây:
Luận văn sẽ bổ sung và làm giàu hơn cơ sở lý luận của pháp luật về cấp
GCNQSDĐ, đặc biệt là nhấn mạnh vai trò của GCNQSDĐ ở đối với chủ thể là hộ
gia đình, cá nhân; nhận diện rõ các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật về cấp giấy
chứng nhận và cơ sở, căn cứ để đánh giá hiệu quả của hoạt động cấp GCNQSDĐ ở
cho hộ gia đình, cá nhận.
Nhận diện được những sự khác biệt, những yêu cầu và đòi hỏi mang tính
đặc thù của công tác cấp GCNQSDĐ ở, với đối tượng là hộ gia đình trên địa bàn
của thành phố Lạng Sơn.


7
Những đề xuất và giải pháp được đặt ra trên cơ sở bám sát với chủ trương
sửa đổi Luật Đất đai và các Luật khác có liên quan.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình
và cá nhân.

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở đối với hộ gia đình và cá nhân và thực tiễn thi hành tại thành phố Lạng Sơn.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình và cá
nhân tại thành phố Lạng Sơn.


8
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN
1.1. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia
đình, cá nhân
1.1.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác găn liền với đất
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đưa ra khái niệm về GCNQSDĐ
như sau: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất".
Với khái niệm này, một mặt chỉ rõ giá trị của GCNQSDĐ đó là cơ sở, là
căn cứ để xác lập QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; đồng
thời xác định, nhà ở, tài sản khác được tạo ra trên đất, gắn liền với đất - chúng sẽ là
một chỉnh thể thống nhất không thể tách rời với đất và phải được Nhà nước công
nhận quyền sở hữu hợp pháp khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Như vậy, GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trước
hết được hiểu là một "chứng thư pháp lý", xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước với các chủ thể có QSDĐ hợp pháp, quyền sở hữu hợp pháp về nhà và các tài
sản khác trên đất. Giấy chứng nhận này được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm

quyền theo quy định của pháp luật, ghi nhận những chủ thể có QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và những tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp và được Nhà nước bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài sản đó.
1.1.2. Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
1.1.2.1. Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với
nhà nước
Đối với nhà nước, GCNQSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân cùng các hồ sơ
đất đai liên quan sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và là cơ sở pháp lý để xác


9
định các quyền của người sử dụng đất (NSDĐ), sở hữu tài sản gắn liền với đất
nhằm bảo vệ họ khi có tranh chấp xảy ra; là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý
quỹ đất có hiệu quả. Thông qua hoạt động cấp GCNQSDĐ ở cho cá nhân, hộ gia
đình, Nhà nước từng bước cải cách theo hướng ngày càng hiện đại, hợp lí trong
công tác quản lý nhà nước về đất đai, nâng cao chất lượng và đẩy nhanh công tác
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất; xác lập địa giới hành chính, lập và quản lý hồ
sơ hành chính, bản đồ địa chính trong từng đơn vị xã, phường, thị trấn; việc thống
kê, kiểm kê đất đai đạt độ chính xác, hiệu quả cao; Trong quá trình thực hiện công
tác cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân từ những vướng mắc, khó khăn, phát
sinh trên thực tế, sẽ được sửa đổi, bổ sung chính sách và pháp luật đất đai theo
hướng ngày càng hoàn thiện GCNQSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân cùng các hồ sơ
đất đai liên quan sẽ tạo sự ràng buộc về mặt pháp lý giữa hộ gia đình, cá nhân, sử
dụng đất với Nhà nước. Khi các hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước cấp
GCNQSDĐ ở, cũng có nghĩa là các chủ thể này có quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi người khác xâm hại. Nhà nước có trách
nhiệm phải đảm bảo quyền này được thực thi trong thực tế cuộc sống. Ngược lại,
Nhà nước có quyền yêu cầu các cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy phải thực hiện
các nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng đất và các tài

sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
1.1.2.2. Giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân
Thứ nhất, việc cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân là đảm bảo pháp
lý để NSDĐ yên tâm khai thác, đầu tư lâu dài trên đất. Trong một thời gian dài nền
kinh tế nước ta được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung quan liêu bao cấp
nên đất đai không được thừa nhận có giá. Kể từ khi chuyển đổi sang nền kinh tế thì
đất đai mới được trả lại những giá trị ban đầu vốn có của nó.
Thứ hai, cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân là cơ sở pháp lý để
NSDĐ thực hiện đầy đủ các quyền năng mà pháp luật đất đai quy định.
Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Người sử dụng đất được thực
hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng


10
cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều
kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này…".
Như vậy, chỉ hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp mới được thực hiện
các giao dịch về QSDĐ. Điều này là hợp lý; bởi lẽ, đất sử dụng hợp pháp có nghĩa
là có đầy đủ, rõ ràng thông tin về nguồn gốc, diện tích, hình thể, mục đích sử dụng
và chủ sử dụng đất v.v thì mới được đem ra trao đổi trên thị trường nhằm bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng, người thuê do họ phải bỏ ra
một khoản tiền không nhỏ cho NSDĐ để được quyền tiếp cận đất đai.
Thứ ba, GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân là một trong những điều
kiện để NSDĐ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo
Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, một trong những điều kiện để NSDĐ được bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là họ phải có

GCNQSDĐ hoặc GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Người không có GCNQSDĐ khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không được
bồi thường mà có thể được xem xét hỗ trợ một phần thiệt hại.
Thứ tư, GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân là một trong những căn cứ
pháp lý để NSDĐ tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Theo Điều 166
Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những quyền chung của NSDĐ là được Nhà
nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình
(khoản 5). Điều này có nghĩa là NSDĐ hợp pháp bị người khác xâm phạm quyền và
lợi ích hợp thì có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện yêu cầu các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền bảo vệ.
1.1.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài
sản gắn liền với đất
Theo quy định của pháp luật đất đai, cấp GCNQSDĐ là một trong những
nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là một quyền


11
đầu tiên mà bất kỳ NSDĐ hợp pháp nào cũng được hưởng và được pháp luật quan
tâm bảo vệ. Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 qui định: "Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng
đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông
qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định". Như vậy, việc cấp
GCNQSDĐ chính là hoạt động của Nhà nước thông qua hệ thống pháp luật và các
thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài và bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể đó.
Có thể khẳng định rằng, cấp GCNQSDĐ là một lĩnh vực tổng hợp, đòi hỏi
phải giải quyết thông qua nhiều khâu, nhiều quy trình và với sự tham gia của cả cơ

quan có thẩm quyền chung {hệ thống Ủy ban nhân dân (UBND)}, cả cơ quan có
thẩm quyền chuyên môn (cơ quan tài nguyên và môi trường); từ cơ quan cấp tỉnh,
đến cấp huyện và cấp xã. Hoạt động cấp GCNQSDĐ cũng đòi hỏi hiệu quả đạt
được từ nhiều yếu tố khác nhau mà trong quá trình thực hiện phải đảm bảo các yêu
cầu, các mục tiêu cụ thể qua các mặt cơ bản như: yêu cầu mang tính pháp lý; tính kỹ
thuật; tính kinh tế và tính xã hội.
- Tính pháp lý được thể hiện thông qua các điều kiện pháp lý của sự công
nhận và giấy chứng nhận được cấp cho các hộ gia đình, cá nhân có xác lập mối
quan hệ pháp lý về quyền và nghĩa vụ của chủ thể có chủ quyền đất với nhà nước và
với các chủ thể sử dụng đất khác không.
- Tính kỹ thuật: thể hiện thông qua các yếu tố toán học, trắc địa, bản đồ, họa
đồ nhằm phản ánh đối tượng (yếu tố đối vật trong giấy chứng nhận), về vị trí, hiện
trạng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Mức độ thể hiện những yếu tố kỹ thuật
nhiều hay ít, độ chính xác cao hay thấp tùy thuộc chủ yếu vào khả năng trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ những người thực hiện nhiệm vụ này, hoặc phụ
thuộc điều kiện cơ sở vật chất, trang thiết bị. Yếu tố kỹ thuật, khoa học sẽ tạo dựng
cơ sở dữ liệu hệ thống đáp ứng yêu cầu quản lý vững chắc, lâu dài.
- Yếu tố kinh tế: sự biểu hiện yếu tố kinh tế trước hết bởi mục tiêu của sự công
nhận, do đối tượng để cấp giấy là tài sản, do vậy người có tài sản có nhu cầu bảo


12
đảm sự an toàn đối với tài sản nên yêu cầu cấp giấy chứng nhận. Về phía Nhà nước,
thông qua việc cấp giấy sẽ xác lập một cách đầy đủ nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể
phải nộp. Khi xem xét dưới góc độ tổ chức thực hiện quá trình cấp giấy, yếu tố kinh
tế phản ánh khá rõ nét thông qua các chi phí vật chất cho quá trình này, kể cả về
phía chủ thể sử dụng và về phía Nhà nước, đây là khoản chi phí xã hội không nhỏ.
Theo đó, nếu hoạt động đăng ký khoa học, được tổ chức tốt, thống nhất sẽ giảm chi phí
xã hội và cũng cần nghiên cứu chi phí hợp lý các bên tham gia vào mối quan hệ này.
- Yếu tố chính trị - xã hội: Sự thể hiện rõ nét tính chất này chủ yếu trong

giai đoạn cấp giấy chứng nhận ban đầu. Do giai đoạn này thiết lập chế độ quản lý
mới trong lĩnh vực đất đai, ý chí của Nhà nước thể hiện trong pháp luật sự "cởi mở"
hay nghiêm khắc thông qua các điều kiện để công nhận kết quả cấp giấy chủ quyền
sẽ góp phần quan trọng ổn định trật tự, an toàn xã hội, các chủ thể có chủ quyền sẽ
phát huy khả năng đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả mang lại nhiều lợi ích
cho xã hội, phát triển.
1.1.4. Sự cần thiết khách quan của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân
Thứ nhất, hoạt động GCNQSDĐ ở đối với hộ gia đình, cá nhân là cơ sở để
Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với đất đai, cụ thể:
- Cấp GCNQSDĐ ở đối với hộ gia đình, cá nhân là một trong những cơ sở
quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực
hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động xem xét và cấp
GCNQSDĐ ở đối với hộ gia đình, cá nhân, Nhà nước nắm bắt được thông tin về
tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc, từ đó phân tích, đánh giá việc
thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất có hiệu quả.
- Hoạt động này giúp cho công tác quy hoạch sử dụng đất, thống kê đất đai
diễn ra thuận lợi, tiết kiệm chi phí và thời gian. Chưa làm tốt công tác cấp
GCNQSDĐ nói chung và cấp GCNQSDĐ ở đối với hộ gia đình, cá nhân nói riêng
thì không thể phân biệt được diện tích đất nào thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá
nhân, hộ gia đình, phần diện tích nào là do lấn, chiếm. Chưa xác định được một
cách cụ thể trường hợp nào là sử dụng hợp pháp, trường hợp nào thuộc diện không


13
hợp pháp để có cơ chế xử lý thích hợp. Chính điều này gây không ít khí khăn cho
Nhà nước khi thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Thứ hai, hoạt động cấp GCNQSDĐ ở đối với hộ gia đình, cá nhân tạo lập
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đặc biệt là ngân sách địa phương. Có thể khẳng
định rằng, qua việc cấp GCNQSDĐ ở đối với hộ gia đình, cá nhân, Nhà nước sẽ có

đầy đủ thông tin phục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, tiền
sử dụng đất, tiền cho thuê đất và lệ phí địa chính v.v.
Thứ ba, hoạt động cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân giúp Nhà
nước theo dõi và kiểm soát các giao dịch đất đai của NSDĐ nhằm minh bạch và
công khai hóa thị trường bất động sản. Hiện nay các giao dịch đất đai diễn ra một
cách sôi động, đặc biệt ở các thành phố lớn và các thành phố đang trên đà phát triển.
Thực tế có sự tồn tại hai loại giao dịch: giao dịch hợp pháp và giao dịch bất hợp
pháp, ví dụ như: chuyển nhượng QSDĐ không làm thủ tục nhằm mục đích trốn
thuế; chuyển QSDĐ không đủ điều kiện; buôn bán QSDĐ kiếm lời v.v... Các giao
dịch ngầm đó đã tạo nên những cơn sốt đất ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, dẫn
đến sự tích tụ đất đai và phân hóa giàu nghèo trong xã hội. Chính vì vậy cần phải có
sự quản lý, điều tiết kịp thời của Nhà nước để từng bước đưa các giao dịch đất đai
ngầm vào sự kiểm soát của pháp luật.
1.2. Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối
với hộ gia đình và cá nhân
1.2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống
thực tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ
xã hội đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó
theo ý chí của Nhà nước. Có thể nhận thấy tính tất yếu và không thể thiếu sự điều
chỉnh của pháp luật đối với hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất bởi lẽ:
Thứ nhất, quản lí nhà nước về đất đai bằng pháp luật đã trở thành nội dung
mang tính Hiến định, theo đó, Hiến pháp 2013 chỉ rõ: "Đất đai là tài nguyên đặc


14
biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo

pháp luật"3. Cùng với đó, tại Điều 22 Luật Đất đai hiện hành ghi nhận 15 nội dung
cơ bản của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai thì trong đó có hoạt động đăng ký
và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy,
với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước về đất đai, hoạt động cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng phải cần đến
sự điều chỉnh của pháp luật và hoạt động trên cơ sở của pháp luật.
Thứ hai, từ thực tiễn hoạt động quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian
qua cho thấy không thể thiếu vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh đối với hoạt
động này. Khẳng định như vậy bởi lẽ, các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống
xó hội khá phong phú, đa dạng và có chiều hướng ngày càng phức tạp, đặc biệt, các
quan hệ đất đai ngày càng trở nên khó kiểm soát hơn qua những đợt "nóng - lạnh"
thất thường của thị trường bất động sản. Tình trạng mua bán trao tay, không thông qua
cơ quan nhà nước có thẩm quyền trở nên phổ biến và chiếm ưu thế hơn là các giao dịch
chính thức. Các mâu thuẫn, tranh chấp bất đồng cũng theo đó mà phát sinh nhiều hơn.
Trước thực trạng nêu trên, như một tất yếu khách quan, với ưu thế vượt trội của pháp
luật (tính quy phạm, tính bắt buộc và tính cưỡng chế), Nhà nước sử dụng để điều
chỉnh các quan hệ đất đai, đưa các quan hệ đất đai vận động và phát triển theo quỹ
đạo chung của Nhà nước. Và pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là một trong những biểu hiện quan trọng trong
chủ đích của Nhà nước về quản lý đất đai và điều tiết thị trường bất động sản.
Thứ ba, dưới góc độ quản lí nhà nước về đất đai, pháp luật có ý nghĩa quan
trọng bởi bằng pháp luật quy định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách
nhiệm, các quy trình, thủ tục cụ thể để các cán bộ quản lí nhà nước về đất đai thực
hiện hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thực
hiện trong giới hạn thẩm quyền của mình, trên tinh thần "thượng tôn pháp luật" và
vì lợi ích của người dân. Đây cũng là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng lạm
quyền, độc quyền và cửa quyền khi thực thi pháp luật có liên quan đến hoạt động
cấp giấy chứng nhận.
3. Điều 53 Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.

15
Thứ tư, dưới góc độ quyền lợi của NSDĐ nói chung và hộ gia đình, cá nhân
nói riêng, pháp luật không chỉ với vai trò định hướng, mà còn với vai trò "chỉ dẫn" để
NSDĐ hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện việc cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Qua đó, giúp người dân có điều
kiện và cơ hội để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, song đồng thời cũng hiểu
rõ "bổn phận" mà mình phải tôn trọng và thực hiện nghiêm chỉnh khi được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2.2. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh của pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân
Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khác
nhau mà yêu cầu của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động
cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ là khác nhau.
Song điều không thể phủ nhận là, mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ gắn với việc ban hành
các văn bản về quản lí và sử dụng đất đai, nhà ở và các bất động sản khác trên đất
thì nội dung quan trọng, không thể thiếu được quy định khá cụ thể, rõ ràng đó là
hoạt động đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng bất động sản.
Với ý nghĩa đó, có thể hiểu pháp luật về GCNQSDĐ ở, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân là: tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà
nước ban hành, trong đó quy định cụ thể về điều kiện, nguyên tắc, quyền và nghĩa
vụ của hộ gia đình, cá nhân được cấp GCNQSDĐ ở và các trình tự, thủ tục mà cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phải thực hiện khi cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình
cá nhân. Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước.
Pháp luật đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và pháp luật về quản lí và
sử dụng đối với tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian qua ban hành nhiều văn
bản và chúng thường xuyên được sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh cho phù hợp với
quá trình quản lí, khai thác, sử dụng các tài sản bất động sản, đáp ứng với những
yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn ngày càng sôi động. Song, tựu chung lại, cơ cấu pháp
luật điều chỉnh hoạt động này bao gồm những nhóm quy phạm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định cụ thể các nguyên tắc của hoạt động
cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


16
Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng, là những nội dung mang tính chất
hướng dẫn, chỉ dẫn và định hướng cho cán bộ làm nhiệm vụ quản lí nhà nước về đất
đai và các bất động sản khác. Khi thực hiện hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân phải dựa trên
những nguyên tắc, những yêu cầu mang tính bắt buộc, các thao tác kĩ thuật khi cấp
giấy phải được thực hiện nghiêm túc nhằm đảm bảo tính chính xác, cụ thể và đầy
đủ, đảm bảo sự công bằng và hợp lí cho các chủ thể được cấp GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai, nhóm quy phạm quy định cụ thể các điều kiện để các hộ gia đình,
cá nhân được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đây là quy định đặt ra không chỉ bắt buộc đối với các cán bộ đảm trách
nhiệm vụ triển khai hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất phải xem xét thật thận trọng, kĩ lưỡng và thấu đáo các điều kiện
theo quy định của pháp luật để đối chiếu với thực tiễn bởi nguồn gốc, cơ sở để hình
thành QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác là rất đa dạng và phức tạp.
Thứ ba, nhóm quy phạm quy định cụ thể nội dung và hình thức của cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đây là quy định mà các cán bộ thực hiện hoạt động cấp giấy phải hết sức
lưu ý và thận trọng khi thao tác bởi đây không chỉ dừng lại ở những quy định mang
tính hình thức, yêu cầu về việc ghi cụ thể, chính xác những thông số về tài sản,
thông tin của người được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất mà quan trọng hơn những yêu cầu tưởng chừng như mang tính hình
thức ấy lại quyết định tới nội dung của việc cấp giấy.
Thứ tư, nhóm quy phạm quy định cụ thể thẩm quyền, trình tự và thủ tục
thực hiện hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất
Đây là nội dung cần thiết để đảm bảo hoạt động cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện đúng và có hiệu quả. Theo
đó, không phải bất kỳ cơ quan nào cũng có quyền thực hiện việc xác nhận quyền sở
hữu và sử dụng bất động sản cho hộ gia đình, cá nhân, mà chỉ những cơ quan có


17
thẩm quyền được pháp luật chỉ định mới có quyền tiếp nhận hồ sơ, xem xét và
quyết định việc cấp giấy.
Bên cạnh đó, việc quy định thẩm quyền, trình tự và thủ tục cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng giúp cho hộ gia đình, cá
nhân có nhu cầu cấp giấy biết thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình thực hiện như
thế nào, tại đâu và làm như thế nào cho đúng. Đây cũng là cơ sở để người xin cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện quyền
công dân về khiếu nại, tố cáo nếu xét thấy cơ quan có thẩm quyền không thực hiện
đúng chức năng, nhiệm vụ của mình, không tuân theo quy trình mà pháp luật đã quy
định, làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người được cấp giấy.
Thứ năm, nhóm quy phạm quy định cụ thể những nghĩa vụ tài chính mà
người được cấp giấy phải thực hiện khi Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Ngoài các nghĩa vụ mà bất cứ chủ thể nào, sử dụng đất vào mục đích gì
cũng đều phải nộp khi thực hiện việc GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất như: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính, lệ phí đăng kí quyền sở
hữu và sử dụng tài sản... thì mỗi chủ thể khác nhau, với mục đích sử dụng bất
động sản khác nhau và nguồn gốc của các bất động sản khác nhau thì khi được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nghĩa vụ tài
chính đối với từng loại bất động sản sẽ được quy định khác nhau như: tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, thuế nhà đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân
mà trước thời điểm cấp giấy nhận chuyển quyền nhưng chưa thực hiện, thuế tài

nguyên... Đây là những nghĩa vụ mà các hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nếu
muốn có được cho mình chứng thư pháp lí về bất động sản mà mình đang sở hữu
và sử dụng. Điều này cũng nhằm đảm bảo sự công bằng và bình đẳng giữa các
chủ thể có bất động sản; mặt khác, nhà nước cũng cần phải kiểm soát và tận thu
các nghĩa vụ tài chính này để làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, nguồn
thu đó cũng quay trở lại tái đầu tư chi phí cho hoạt động quản lí nhà nước về bất
động sản.


18
1.2.3. Các yếu tố chi phối, tác động và ảnh hưởng tới pháp luật cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.3.1. Về nhận thức, tư tưởng
Để thực hiện tốt pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở đối với hộ gia đình, cá nhân
thì trước hết NSDĐ và cán bộ, công chức thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ cần
nhận thức rõ các quyền và nghĩa vụ của mình. Đối với cán bộ thi hành pháp luật
phải hiểu rõ việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là nghĩa vụ,
là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước. Khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu
thực hiện giao dịch về QSDĐ thì cơ quan nhà nước phải có nhiệm vụ thực hiện theo
đúng các quy định của pháp luật. Việc cơ quan nhà nước từ chối hoặc chậm trễ thực
hiện có thể dẫn đến hậu quả pháp lý cho chính cán bộ thụ lý và cơ quan nhà nước
đó (bị kiện, bị bồi thường, bị thôi việc…) Đồng thời khi NSDĐ hiểu rõ quyền và
nghĩa vụ của mình trong việc cấp GCNQSDĐ; hiểu và nắm bắt đầy đủ quy trình thủ
tục hành chính sẽ hạn chế được việc người có chức vụ, quyền hạn thi hành thay Nhà
nước thực hiện việc cấp GCNQSDĐ gây khó khăn làm chậm tiến độ ảnh hưởng đến
việc thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ.
1.2.3.2. Về chính sách, pháp luật
Chính sách, pháp luật là vấn đề rất quan trọng mang tính tổng hợp cả về
kinh tế, chính trị-xã hội, được Đảng, Nhà nước và nhân dân ta rất quan tâm. Chính
sách, pháp luật về đất đai, quản lý và cấp GCNQSDĐ là vấn đề quan trọng, chi

phối, tác động và ảnh hưởng tới pháp luật về cấp GCNQSDĐ do vậy xây dựng hệ
thống chính sách, pháp luật đất đai phù hợp đúng đắn góp phần quan trọng trong
công tác thực hiện pháp luật về đất đai, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng từng bước được tăng cường, chính sách, pháp
luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện. Các quyền của NSDĐ được mở rộng và
được Nhà nước bảo đảm. Thị trường bất động sản, trong đó có QSDĐ đã được hình
thành và phát triển nhanh.
1.2.3.3. Về tổ chức bộ máy và cán bộ
Để thực hiện pháp luật về đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác tổ chức, cán
bộ, công chức đóng vai trò chủ chốt. Đối với bộ máy các cơ quan quản lý nhà nước


19
hoạt động hiệu quả, cán bộ có nhận thức, trình độ chuyên môn cao, đảm bảo yêu
cầu của công việc sẽ triển khai, thực hiện công vụ đúng các quy định của pháp luật;
làm tăng cường năng lực quản lý nhà nước về quản lý đất đai, đẩy nhanh tiến độ cấp
GCNQSDĐ. Thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ có nghĩa là nói không với cơ
chế " xin, cho" trong hoạt động công vụ; thủ tục hành chính phiền hà, bất hợp lý.
1.2.3.4. Về trình tự, thủ tục, phương pháp hoạt động
Khi các cơ quan nhà nước phổ biến và công khai các quy định về thủ tục
hành chính trong quá trình cấp GCNQSDĐ cho đông đảo người dân và cộng đồng
xã hội, các cơ quan, đơn vị để các công dân thực hiện tốt công tác giám sát, kiểm tra
việc thực hiện pháp luật của các cá nhân, đơn vị liên quan. Từ đó, kết quả thực hiện
pháp luật sẽ thay đổi theo chiều hướng tốt.
Kết luận chương 1
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của người có hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân có vai

trò rất quan trọng, nó là căn cứ để theo dõi biến động đất đai, kiểm soát các giao
dịch dân sự về đất đai, thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác
định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ, đền bù thiệt hại về đất, xử lý vi phạm về đất đai.
Đồng thời, nó là căn cứ quan trọng để Nhà nước bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của
hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ và là cơ sở pháp lý cho các giao dịch dân sự, thương
mại. Hoạt động cấp GCNQSDĐ ở cho hộ gia đình và cá nhân và là hoạt động cần
thiết nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, phát triển kinh tế, xã hội,
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của công dân.
Cùng với sự phát triển của pháp luật ở nước ta, pháp luật về cấp GCNQSDĐ ở
đối với hộ gia đình, cá nhân đã có nhiều sự thay đổi phản ánh điều kiện kinh tế - xã
hội của nước ta từng thời kỳ. Sự thay đổi, bổ sung này một mặt thể hiện việc Nhà
nước đã và đang cố gắng hoàn thiện chính sách và pháp luật đất đai sao cho phù hợp
với đời sống thực tiễn và yêu cầu phát triển sôi động, lành mạnh kinh tế thị trường.