Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – thực tiễn trên địa bàn thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM THỊ TÂM

ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ –
THỰC TIỄN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội, Năm 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM THỊ TÂM

ĐỀ TÀI: HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ –
THỰC TIỄN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Dân sự &Tố tụng Dân sự
Mã số: 8380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS.TRẦN THỊ HUỆ

Hà Nội, Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Thị Tâm


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo PGS – TS Trần Thị Huệ - GVC
Trường Đại học Luật Hà Nội đã tận tình hướng dẫn tôi hoàn thành Luận văn này.
Đồng thời tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy (cô) giáo trong trường và các
thầy cô trong thư viện Trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá
trình học tại trường và về nguồn học liệu trong suốt quá trình làm Luận văn.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã luôn động viên, ủng hộ, giúp
tôi về mọi mặt để hoàn thành Luận văn này.

Học viên

Phạm Thị Tâm


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

TAND

: Tòa án nhân dân

TANDTC

: Tòa án nhân dân tối cao

VKSNDTC

: Viện kiểm sát nhân dân tối cao

HĐTP

: Hội đồng thẩm phán

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

UBND

: Uỷ ban nhân dân

BLDS

: Bộ luật dân sự

LĐĐ

: Luật Đất đai

LKDBĐS

: Luật Kinh doanh bất động sản

NĐ

: Nghị định

NQ

: Nghị quyết

HĐMBNƠTM

: Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

BĐS

: Bất động sản

TTBĐS

: Thị trường bất động sản

KDBĐS

: Kinh doanh bất động sản

GDKDBĐS

: Giao dịch kinh doanh bất động sản

ĐKKD

: Đăng ký kinh doanh

DN

: Doanh nghiệp

HTX

: Hợp tác xã

NỞHTTTL

: Nhà ở hình thành trong tương lai


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU.……………………………………………………………………...1
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ....................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .............................................................................................. 2
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài .................................................................... 3
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 3
4.1. Đối tượng nghiên cứu .........................................................................................3
4.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................................. 4

6. Những đóng góp mới của luận văn.................................................................................. 4
7. Cấu trúc của luận văn ........................................................................................................ 5
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN
HỘ CHUNG CƯ........................................................................................................6
1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .............................. 6
1.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .............................................6
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .......................................8
1.2. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ........................................................ 10
1.3. Phân biệt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với một số loại hợp đồng mua
bán khác .................................................................................................................................. 11
1.3.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà riêng lẻ ..11
1.3.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội .13
1.3.3. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ...................................................15
1.4. Khái quát quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...... 16
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .................................................................................................... 20
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ............................................................................................................................ 21
2.1. Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ......................... 21
2.1.1. Chủ thể của giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .........................21


2.1.2. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư .....................................26
2.1.3. Giá mua bán ...................................................................................................33
2.1.4. Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...................................47
2.1.5. Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ......................................49
2.2. Đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư .................................................................................................................................. 54
2.2.1. Những ưu điểm đã đạt được ..........................................................................54
2.2.2. Một số hạn chế, bất cập của pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung

cư ...............................................................................................................................59
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .................................................................................................... 62
Chương 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MIUA BÁN CĂN
HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN
THIỆN..................................................................................................................................................63
3.1. Điều kiện kinh tế, xã hội và nhu cầu sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành
phố Hà Nội .............................................................................................................................. 63
3.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
trên địa bàn thành phố Hà Nội ........................................................................................... 65
3.3. Kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả của áp dụng
pháp luật.................................................................................................................................. 75
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .................................................................................................... 77
KẾT LUẬN..............................................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................81


1

LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Hà nội không chỉ là Thủ Đô của nước ta mà còn là một trung tâm chính trị,
kinh tế và hơn nữa Hà Nội là thành phố lớn nhất cả nước về diện tích, đồng thời
cũng là địa phương đứng thứ nhì về dân số với 7.742.200 người (năm 2017). Với
sự chuyển mình mạnh mẽ về tất cả mọi mặt để thúc đẩy sự phát triển của đất nước
và bắt nhịp với xu thế toàn cầu hóa thì tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, hàng loạt
các trung tâm thương mại, các tập đoàn, tổng công ty và các công ty… xuất hiện
ngày càng nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống và làm việc tại
đây. Với số lượng dân cư ngày càng đông (7.742.200 người năm 2017, chưa kể số
lượng chưa đăng ký tạm trú tạm vắng, diện tích đất lại không thể mở rộng, nhu cầu
nhà ở ngày càng nhiều, để đáp ứng được nhu cầu trên thì mua, bán căn hộ chung cư

là giải pháp tối ưu nhất được đặt ra đối với nhiều người. Tuy nhiên, vì thị trường
mua bán căn hộ chung cư diễn ra sôi nổi nhưng khuôn khổ pháp luật vẫn có nhiều
vướng mắc và người dân vẫn chưa nắm và hiểu được các quy định của pháp luật,
cho nên nhiều trường hợp, các bên mua, bán đã sử dụng các dạng biến thái của Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư. trong đó, chứa đựng nhiều tiềm ẩn, rủi ro khó lường.
Do đó, vấn đề mua bán căn hộ chung cư vẫn và đang là vấn đề nóng của xã hội.
Pháp luật Việt Nam có nhiều văn bản quy định đối với giao dịch mua bán nói
chung nhưng chưa có Luật Chung cư để thống nhất các quy định, điều này dẫn đến
việc vận dụng luật còn nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng. Trong đó, Hợp
đồng mua bán là nền tảng và quan trọng nhất trong quá trình mua bán giao dịch vì
đây căn cứ quan trọng làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trong
giao dịch. Dù vậy, với tích chất, đặc thù, đa số các Hợp đồng sẽ do một bên Chủ đầu
tư, với một đội ngũ luật sư, chuyên gia cố vấn pháp luật sẽ cho ra những Hợp đồng
có lợi cho bên họ và bên yếu thế là những người mua. Trên thực tế, bên bán luôn có
sẵn mẫu Hợp đồng và bên mua ngần như không được phép thay đổi nội dung của
Hợp đồng đó. Mà đôi khi bên mua nhiều khi lại không quan tâm đến các nội dung
khác của Hợp đồng ngoài phần giá cả. Song bên cạnh đó, vẫn con tồn tại một số việc
như các thông tin về Dự án vẫn còn chưa được công khai và minh bạch, Hợp đồng
không ghi rõ phần căn cứ mặc dù Luật quy định phải ghi chi tiết. Chính những điều
này khiến tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ngày càng nhiều và


2

gay gắt, điển hình là các loại biến thái của Hợp đồng này như Hợp đồng góp vốn và
Hợp đồng Ủy quyền; Các nội dung của Hợp đồng liên quan đến việc sở hữu chung, sở
hữu riêng, tiện ích, vấn đề bảo trì, cải tạo nhà chung cư (căn hộ chung cư).
Học viên lựa chọn đề tài “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực tế
trên địa bàn thành phố Hà Nội” để thực hiện Luận văn thạc sĩ luật học nhằm mục
đích nghiên cứu sâu về những quy định pháp luật thực định về Hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư, đồng thời nghiên cứu thực trạng mua bán căn hộ chưng cư
và các tranh chấp chủ yếu của loại Hợp đồng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Vì đây
cũng là nơi có giao dịch về chung cư cao nhất nhì cả nước. Để thấy được những khó
khăn, rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch mua bán nhà chung cư, từ đó tổng hợp những
vấn đề còn tồn tại, vướng mắc và kiến nghị một số ý kiến của cá nhân phần nào giúp
cơ quan lập pháp có căn cứ để sửa đổi, bổ sung các quy định trước đó của pháp luật,
để pháp luật ngày càng phù hợp hơn với đời sống thực tiễn đặt ra.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, lại có giá trị lớn, là nhu cầu thiết yếu đối với
đời sống của con người nên đã thu hút được nhiều sự quan tâm, chú ý của các học
giả, các chuyên gia, các nhà khoa học. Trong thời gian qua, đã có nhiều công trình
nghiên cứu ở các khía cạnh dưới dạng các bài báo hoặc khóa luận, luận văn, các đề
tài khoa học cấp cơ sở, cấp bộ như:‘‘Một số bất cập trong quy định của pháp luật
về hợp đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi đăng
trên Tạp chí Luật học, số 12/2012;‘‘Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà ở’’ của tác giả Đoàn Đức Lương đăng trên Tạp chí kiểm sát số
1/2008; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2005 của tác giả Nguyễn Văn Tùng, Trường
đại học Luật Hà Nội với đề tài: ‘‘Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố
Hà Nội theo quy định của BLDS năm 1995’’; Luận văn thạc sỹ luật học năm 2010
của tác giả Hoàng Thị Thùy, Trường Đại học Luật Hà Nội với đề tài:‘‘Tranh chấp
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và giải pháp’’ ; Luận văn thạc sỹ
luật học năm 2006 của tác giả Hà Thị Thanh, Trường đại học Luật Hà Nội với đề
tài:‘‘Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn’’...
Tuy nhiên các công trình trên hoặc là phân tích hợp đồng mua bán nhà ở theo quy
định của BLDS năm 1995, hoặc là chỉ đánh giá được một phần quy định của hợp đồng
mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành. Vì vậy, đề tài ‘‘Hợp đồng mua


3

bán căn hộ chung cư – thực tế trên địa bàn thành phố Hà Nội’’ được nghiên cứu
một cách cụ thể trên cơ sở quy định của BLDS năm 2015; Luật nhà ở năm 2014;
LKDNĐS năm 2015; Nghị định số 99 năm 2016 của Chính phủ, và các văn bản pháp
luật có liên quan là một đề tài mới và độc lập với các công trình nghiên cứu khoa học
khác.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật điều chỉnh hoạt động này; Phân
tích thực trạng pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp
luật Việt Nam, từ đó chỉ ra những bất cập, cơ sở khoa học và giải pháp hoàn thiện
hệ thống các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dưới
hai góc độ là điều chỉnh pháp luật và áp dụng pháp luật vào thực tế Hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Để thực hiện được mục đích trên, đề tài đặt ra các nhiệm vụ cụ thể sau:
Nghiên cứ làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản về Hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư như các khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa cũng như các nguyên tắc giao kết
và thực hiện Hợp đồng…
Nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về Hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư, chỉ ra những nội dung còn hạn chế, thiếu sót, chưa phù hợp. Từ đó
luận giải về yêu cầu hoàn thiện các quy định của pháp luật về Hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư.
Trên cơ sở các vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên đưa ra hướng hoàn thiện
pháp luật nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về vấn đề này.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở hiện nay thì ngoài nhà ở do các cá
nhân, tổ chức thuộc các thành phần kinh tế có chức năng kinh doanh bất động sản
đầu tư, xây dựng để bán, thì còn có một số cá nhân có khả năng về tài chính cũng
tham gia đầu tư, mua bán để tìm kiếm lợi nhuận mà không có đăng ký kinh doanh
bất động sản. Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, người viết chỉ tập trung tìm hiểu,

nghiên cứu về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư do các doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập theo qui định của Bộ luật dân sự, Luật


4

nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản hiện hành.
Các quy định pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được tập trung
nghiên cứu, phân tích để làm nổi bật lên những điểm hợp lý, bất hợp lý so với điều
kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định liên quan đến Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư do các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất
động sản đầu tư tạo lập theo qui định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh
doanh bất động sản của Việt Nam.
Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành
liên quan đến Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết những vấn đề trên, Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật
lịch sử và duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác – Lênin. Cụ thể, phương pháp phân
tích, tổng hợp và so sánh luật học được sử dụng triệt để làm bật lên những vấn đề lý
luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và pháp luật điều chỉnh hoạt động này,
về thực trạng pháp luật điều chỉnh Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, từ đó đề
xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư – thực tế trên địa bàn thành phố Hà Nội.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn đã giải quyết được các vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư và pháp luật điều chỉnh Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định
của BLDS năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm
2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Luận văn đã phân tích các qui định của pháp luật hiện hành Hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư một cách khá toàn diện để thấy được hiệu quả điều chỉnh cũng như
những điểm còn hạn chế của pháp luật hiện hành về Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư và Luận văn đã tổng hợp những vấn đề đã và đang tồn tại trong việc mua bán căn
hộ chung cư trên thực tế xảy ra trên địa bàn thành phố Hà Nội để thấy được hoạt
động mua bán căn hộ chung cư đang diễn ra sôi nổi và bên cạnh đó còn một số điểm
hạn chế cần khắc phục và hoàn thiện. Hoạt động mua bán căn hộ chung cư cũng góp
phần thúc đẩy của nền kinh tế xã hội, văn hóa của đất nước con người Việt Nam.


5

7. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mời đầu, kết luận, các cụm từ viết tắt và danh mục tài liệu tham
khảo, nội dung của Luận văn bao gồm 03 Chương
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư tại thành phố Hà Nội và một số kiến nghị hoàn thiện.


6

Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ
1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Trước tiên, ta đi tìm hiểu khái niệm Căn hộ chung cư là gì? Theo quy định tại
Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 chỉ quy định khái niệm nhà chung cư “nhà

chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có
phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung
cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với
mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở
và kinh doanh” mà không quy định về khái niệm Căn hộ chung cư, nhưng từ khái
niệm trên ta có thể đưa ra được khái niệm về căn hộ chung cư như sau:
Căn hộ chung cư là: Căn hộ bố trí khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống
của gia đình trong căn hộ. Bên trong các căn hộ có thể có đồ nội thất đầy đủ hoặc
chưa có đồ và gia chủ có thể tự lựa chọn để trang trí ngôi nhà của mình theo đúng
ý tưởng của các thành viên trong gia đình.
Đối với xã hội, nhu cầu nhà ở của mỗi người dân không ngừng tăng nhanh tại
các thành phố lớn, vì vậy các giao dịch mua bán, trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng
đối tượng là nhà ở nói chung và căn hộ chung cư nói riêng không ngừng tăng nhanh
và phát triển mạnh mẽ. Theo đó một trong những cơ sở để phát sinh quyền, nghĩa
vụ dân sự giữa các bên khi tham gia giao dịch là hợp đồng
Khái niệm hợp đồng, tùy vào lĩnh vực mà được định nghĩa khác nhau:
Theo Điều 385 BLDS năm 2015 quy định về khái niệm hợp đồng như sau:
“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự”.1
Trong lĩnh vực thương mại: “Là sự thỏa thuận giữa các thương nhân với nhau
hoặc với người liên quan nhằm xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa
vụ trong hoạt đông thương mại”2

Điều 385BLDS năm 2015
Châu Quốc An, Bài giảng Hợp đồng trong hoạt động thương mại, Khoa Kinh tế - Đại học
Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh, trang 3


7

Như vậy, dù nhìn nhận dưới góc độ dân sự thuần tuý hoặc nhìn nhận dưới góc
độ thương mại thì hợp đồng cũng đều bao gồm những dấu hiệu cơ bản sau:
(i) Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên: Đây là dấu hiệu không chỉ đặc
trưng của hợp đồng so với hành vi pháp lý đơn phương mà còn thể hiện đặc trưng
của quan hệ pháp luật dân sự. Các bên giao kết hợp đồng luôn có quyền thể hiện ý
chí trước bên đối tác. Để có thể hình thành được hợp đồng, ý chí của các bên phải
có sự thống nhất, và chỉ khi thống nhất ý chí các bên mới thực sự đạt được thoả
thuận. Mặc dù vậy, sự thể hiện ý chí của các bên cũng phải phù hợp với ý chí của
nhà nước về: hình thức của hợp đồng, các nội dung của hợp đồng, …
(ii) Mục đích của hợp đồng: Sự thể hiện ý chí và thống nhất ý chí của các bên
phải hướng tới một mục đích nhất định. Mục đích đó có thể là hướng tới việc xác
lập quyền và nghĩa vụ của các bên, có thể là nhằm thay đổi quyền và nghĩa vụ của
các bên, có thể là làm chất dứt quyền và nghĩa vụ của các bên. Mục đích của việc
giao kết hợp đồng là một trong các yếu tố tác động đến hiệu lực của hợp đồng. Theo
quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015 thì mục đích của hợp đồng không
được vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Do đó, việc xác lập hợp
đồng của các bên không được vi phạm quy định bắt buộc về mục đích.
(iii) Trong quan hệ hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên luôn đối lập với
nhau. Trong đó, quyền của bên này luôn đối lập với nghĩa vụ của bên kia. Đây là
một trong những dấu hiệu cơ bản cho thấy quan hệ hợp đồng là một trong những
loại quan hệ trái quyền (trái quyền theo thoả thuận). Trên thực tế, rất ít trường hợp
quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng lại không đối lập với nhau cho dù
hợp đồng đó có là hợp đồng song vụ hoặc đơn vụ.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là một trong những hợp đồng cụ thể
có đối tượng là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
cũng có những dấu hiệu của hợp đồng nói chung như: Là sự thoả thuận và thống
nhất ý chí giữa bên bán và bên mua; có mục đích là chuyển quyền sở hữu căn hộ
chung cư từ bên bán sang bên mua; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư cũng luôn đối lập với nhau.
Từ những phân tích trên có thể rút ra được khái niệm hợp đồng mua bán

căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao căn hộ và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua và có


8

quyền nhận tiền; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và có quyền nhận chuyển
giao căn hộ chung cư của người bán.
1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Như đã chỉ ra, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng là một trong các loại
hợp đồng mua bán tài sản nên nó vừa mang những đặc điểm chung của hợp đồng
mua bán tài sản, vừa mang những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư.
* Những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng song vụ.
Căn cứ mối liên hệ về quyền và nghĩa vụ giữa các bên, hợp đồng được phân
chia thành hợp đồng song vụ và hợp đồng đơn vụ. Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư được xếp vào nhóm hợp đồng song vụ, tức là các bên trong hợp đồng đều phải
thực hiện nghĩa vụ đối với nhau. Theo đó, bên bán căn hộ chung cư và bên mua căn
hộ chung cư đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền
hoặc không bên nào chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền
lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng
không thực hiện đúng như cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên
có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ như những gì đã thỏa thuận và cam
kết được ghi trong hợp đồng. Ví dụ: Bên mua căn hộ chung cư đến hạn thanh toán
tiền nhưng không thực hiện thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện việc
thanh toán và ngược lại bên mua đã thanh toán tiền đúng theo thỏa thuận nhưng bên
bán vẫn không bàn giao căn hộ chung cư thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải
thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ cho bên mua.
Thứ hai, hợp đồng mua bán căn hộ là hợp đồng có tính chất đền bù

Căn cứ tính chất có đi có lại về lợi ích giữa các bên trong hợp đồng, hợp đồng
được phân chia thành hợp đồng có đền bù và hợp đồng không có đền bù. Hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng mua bán tài sản cụ thể nên nó thuộc
nhóm hợp đồng có đền bù. Tính đền bù về lợi ích của loại hợp đồng này thể hiện ở
chỗ khi một trong hai bên thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía
bên kia một lợi ích tương ứng. Theo đó, bên mua chuyển trả tiền cho bên bán phần
tiền tương ứng với giá trị căn hộ chung cư thì bên bán chuyển giao căn hộ chung cư
cho bên mua đã được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng


9

Thứ ba, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng ưng thuận
Nếu căn cứ vào thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng được phân
chia thành hợp đồng ưng thuận và hợp đồng thực tế. Trong đó hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư được xác định là hợp đồng ưng thuận. Ưng thuận là một đặc điểm
pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và là đặc điểm của hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng. Kể từ thời điểm các bên đã thỏa thuận và
thống nhất ý chí với nhau về những nội dung của hợp đồng thì hợp đồng đó được
coi là đã xác lập. Ngoài ra, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư cũng có thể do các bên thoả thuận.
Thứ tư, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có mục đích quyền
sở hữu căn hộ chung cư từ bên bán sang cho bên mua
Như đã phân tích ở tiểu mục 1.1.1, hợp đồng nói chung, hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư nói riêng đều có mục đích là chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang
cho bên mua. Mục đích này phù hợp với quy định của pháp luật và phù hợp với bản
chất của quan hệ mua bán tài sản. Theo đó, trong hợp đồng mua bán tài sản nói chung,
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng, bên bán có trách nhiệm chuyển giao tài
sản và chuyển quyền sở hữu hợp pháp tài sản của mình cho bên mua.
Thứ năm, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên về

việc xác lập và thực hiên các quyền và nghĩa vụ của các bên dựa trên nguyên tắc tự
do giao kết hợp đồng, tự nguyện bình đẳng, thiện chí hợp tác, trung thực và ngay
thẳng không lừa dối, giả tạo.
* Những đặc điểm riêng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Một là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chịu sự điều chỉnh của nhiều văn
bản pháp luật khác nhau, bao gồm: Các văn bản pháp luật dân sự, văn bản pháp luật
về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản và các văn bản có liên quan. Những quy
định pháp luật này khi được vận dụng vào trong hợp đồng, chúng sẽ được cụ thể hóa
thành những điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Hai là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng có sự bắt
buộc về hình thức xác lập. Theo quy định, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bắt
buộc phải được xác lập dưới hình thức văn bản3. Tuỳ từng trường hợp cụ thể mà văn
bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có bắt buộc phải công chứng, chứng thực
3

Theo khoản 1, Điều 120, Luật Nhà ở năm 2014


10

hay không. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư được xác lập giữa một bên là nhà nước hoặc là tổ chức có chức
năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Các trường hợp còn lại, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được công chứng
hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Ba là, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là hợp đồng có đặc trưng về chủ thể
giao kết. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, bên mua nhà ở phải là chủ thể
có quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 9. Những chủ
thể đó bao gồm cá nhân là người Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam, tổ chức
được thành lập theo pháp luật Việt Nam. Đối với cá nhân cá nhân, tổ chức nước

ngoài, việc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng những điều kiện nhất
định tại Điều 159 và Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014 và bị giới hạn số lượng căn hộ
chung cư được sở hữu tại Việt Nam theo quy định tại Điều 161. 4
1.2. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Trong sự đa dạng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay, dựa vào những
dấu hiệu đặc trưng ta có thể phân hợp đồng thành các nhóm sau đây:
Dựa vào mục đích của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
chia thành hai loại:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là loại hợp đồng khá
phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo sự gia tăng dân số ở nước ta
hiện nay.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm mục đích kinh doanh: Căn hộ chung
cư ngoài mục đích là để ở thì bản chất của nó là một loại tài sản. Do vậy, pháp luật vẫn
cho phép các bên có thể giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm
mục đích sinh lời.
Dựa vào đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
chia thành:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai: Đây là
loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư dự án. Đó có thể là căn hộ
chung cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng nhưng chắc chắn sẽ
có trong tương lai (căn hộ mới chỉ tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt,..) hoặc
4

Điều 159 và Điều 160 Luật Nhà ở năm 2014


11

là căn hộ đã hình thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở tại thời điểm giao kết hợp đồng.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Đối
với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
Dựa vào phương thức thanh toán thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được
chia thành:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần: Trong
loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua
theo số lần và trong khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian trả chậm, trả tiền dần
bên mua có quyền sử dụng căn hộ chung cư và được chuyển thành quyền sở hữu căn
hộ từ bên bán sau khi đã trả đủ tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức mua bán thông thường. Về
nguyên tắc, khi hợp đồng phát sinh hiệu lực, các bên phải thực hiện nghĩa vụ đối với
nhau. Do đó, nếu không có thoả thuận gì khác thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán
ban giao căn hộ chung cư ngay khi hợp đồng có hiệu lực còn bên bán có quyền yêu cầu
bên mua trả toàn bộ tiền ngay khi nhận bàn giao căn hộ chung cư.
1.3. Phân biệt hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với một số loại hợp
đồng mua bán khác
1.3.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà riêng
lẻ
Khái niệm về nhà ở riêng lẻ: Là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự,
nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Khoản 2 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014)5.
Về khái niệm căn hộ chung cư thì chưa có một quy định nào mà chỉ có khái niệm
về nhà chung cư. Nhà chung cư: Là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử
dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng
với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và

5

Khoản 2 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014


12

kinh doanh (Khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014)6. Từ đây ta có thể hiểu Căn hộ chung
cư là căn nhà kép kín trên một mặt bằng với những tiện ghi cơ bản…
Nói đến Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và Hợp đồng mua bán căn hộ riêng
lẻ thì chúng đều là những giao dịch có bản chất dân sự, thiết lập dựa trên sự tự nguyện,
bình đẳng và thỏa thuận của các bên;
Chúng đều hướng tới lợi ích của mỗi bên và lợi ích chung của các bên tham gia
giao kết hợp đồng;
Hai loại hợp đồng này có một số điều khoản tương tự như: Điều khoản về chủ thể;
đối tượng của hợp đồng; giá cả; quyền và nghĩa vụ của các bên; phương thức thực hiện;
phương thức thanh toán; giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có.
Sự khác nhau cơ bản của hai loại hợp đồng này là:
Về giá cả: Giá của nhà ở riêng lẻ thương cao hơn giá nhà chung cư từ 01 đến
03 lần, nếu chúng cùng thuộc một địa bàn;
Về thời gian bảo hành: Đối với nhà chung cư thì thời gian bảo hành nhà chung
cư dài hơn nhà ở riêng lẻ, theo quy định tại Khoản 2 Điều 85 Luật nhà ở năm 2014
7

thì thời gian bảo hành đối với nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng, thời gian bảo hành

đối với nhà ở riêng lẻ tối thiểu là 24 tháng
“Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng; Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối
thiểu là 24 tháng’’
Khách nhau về cách tính diện tích do nhà ở riêng lẻ là biệt thự liền kề, nhà ở
liền kề hay nhà ở riêng lẻ độc lập do vậy tường nhà là của chủ sở hữu nhà riêng lẻ,
còn đối với chung cư thì chỉ được một phần hai bức tường, do sự cấu kết xây dựng

của căn hộ chung cư là nhiều căn hộ trong một tòa nhà và căn hộ có diện tích sử
dụng chung và sử dụng riêng, còn đối với nhà ở riêng lẻ chỉ có diện tích sử dụng
riêng (nói đúng hơn là sở hữu riêng đối với căn nhà và quyền sử dụng đất gắn liền
với căn nhà).
Vấn đề khác cơ bản nữa đối với căn hộ chung cư thì chủ sở hữu không có
quyền quyết định xây dựng lại, thậm chí khi cải tạo phải xin phép và được sự đồng
ý của ban quản trị, về các khoản phí …còn đối với nhà ở riêng lẻ thì ngược lại.

6
7

Khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014
Khoản 2 Điều 85 Luật nhà ở năm 2014


13

Những vấn đề nêu trên là những điểm giống và khác nhau cơ bản của Hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ
1.3.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán nhà ở xã
hội
Khi nói về hai loại hợp đồng trên thì hai hợp đồng đó đều là những giao dịch
có bản chất dân sự, được thiết lập dựa trên sự tự nguyện, bình đẳng của các chủ thể
tham gia vào quan hệ hợp đồng và nội dung các hợp đồng này có một số điều khoản
tương tự nhau: Điều khoản về chủ thể; đối tượng; hình thức; giá; thanh toán quyền
và nghĩa vụ của các bên; thời gian thực hiện hợp đồng; thời điểm có hiệu lực của
hợp đồng; giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có.
Ngoài những điểm giống nhau nhưng giữa Hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có những điểm khác nhau:
Thứ nhất, về chủ đầu tư nhà ở xã hội thì được ưu tiên với những chính sách về

vốn, thuế...và điểm khác nhau cơ bản nữa là chủ đầu tư đối với nhà chung cư thì
mục đích lợi nhuận được đặt lên hàng đầu, còn đối với chủ đầu từ nhà ở xã hội thì
vấn đề về xã hội, an sinh xã hội được chú trọng.
Thứ hai, về đối tượng mua nhà ở xã hội thì có sự hạn chế. Theo quy định, chỉ
những đối tượng được quy định tại Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị
định số 100/NĐ-CP8 mới được mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, đối tượng được mua
căn hộ chung cư không phải thoả mãn những điều kiện này.
Thứ ba, về giá thì giá nhà ở xã hội sẽ thấp hơn giá nhà ở chung cư vì trong quá
trình xây dựng nhà ở xã hội chủ đầu tư được hưởng nhiều chính sách của nhà nước như
chính sách về thuế và lãi suất vay rất thấp, ngoài ra nhà nước còn quy định về giá theo
quy định tại Khoản b, c, d và Khoản 2 Điều 61 Luật nhà ở năm 20149 như sau:
“Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này,
trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều
108 của Luật này;
Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi
phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo

8
9

Điều 49 Luật nh��y, tác giả đã đưa ra những đánh giá ưu, nhược điểm của các quy định pháp luật về
vấn đề này. Từ đó làm cơ sở để xây dựng những kiến nghị hoàn thiện pháp luật tại
Chương 3.


63

Chương 3
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MIUA BÁN CĂN HỘ
CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN

3.1. Điều kiện kinh tế, xã hội và nhu cầu sử dụng nhà chung cư trên địa
bàn thành phố Hà Nội
Thành phố Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm của đồng bằng sông Hồng, nơi hội
tụ nhiều điều kiện tự nhiên thuận lợi. Hiện nay, thành phố Hà Nội đã phát triển thành
trung tâm văn hóa – kinh tế của cả nước. Trong những năm gần đây, Hà Nội là khu
vực thu hút rất nhiều cư dân từ các địa phương lân cận đến làm việc và sinh sống.
Tuy nhiên, tổng diện tích đất tự nhiên của Hà Nội là 92.097 ha44, diện tích mới được
mở rộng là 3.300 km2 nhưng dân số Hà Nội là Cục Thống kê Hà Nội báo cáo về
tình hình dân số và lao động trên địa bàn Thành phố năm 2017. Theo đó, dân số
trung bình là 7.654,8 nghìn người, rộng 3.324,92km2, gồm 10 quận, 1 thị xã và 18
huyện ngoại thành, đứng thứ hai về dân số và thành phố đứng đầu cả nước về diện
tích, nằm trong 17 thủ đô có diện tích lớn nhất thế giới. Theo dự báo của Viện Dân
số và các vấn đề xã hội, đến năm 2050, dân số Hà Nội có thể tăng lên gấp đôi, tương
đương 14 triệu người. Theo Chi cục Dân số và Kế hoạch hóa gia đình Hà Nội, trung
bình mỗi năm dân số Thủ đô dự kiến tăng thêm khoảng 200.000 người, tương đương
một huyện lớn. Những năm gần đây, số dân thuộc diện hộ khẩu thường trú của
phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân đã tăng thêm cả vạn người, nâng tổng số
lên 2,61 vạn người với gần 6.700 hộ. Tích tụ dân số của các quận vùng lõi khiến mật
độ dân số tại các vùng này siêu cao như Hai Bà Trưng: 31.000 người/km2, Đống
Đa: 42.171 người/km2, các quận huyện khác như Sóc Sơn, Ba Đình, Cầu Giấy cũng
trên 20.000 người/km2. Trước tình trạng gia tăng dân số hàng năm, nhu cầu về nhà
ở cũng tăng theo. Giải pháp mà người dân lựa chọn cho nhu cầu của mình về nơi ở
là nhà chung cư. Để đáp ứng nhu cầu đó, người dân tham gia hợp đồng mua bán căn
hộc chung cư.

Xem: Ủy ban nhân dân thành phpps Hà Nội, Cổng giao tiếp điện tử “Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên
đến Hà Nội”. Link: Ngày truy cập:20.07.2018.
44

64

Trong một nghiên cứu, báo cáo chính thức của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà
Nội thì năm 201445 thành phố có khoảng 165.300.000 m2 nhà ở, diện tích bình quân
đầu người đạt khoảng 22,7m2/1 người, trong đó khu vực đô thị đạt 26,4m2/1 người,
khu vực nông thôn đạt 19,1m2/1 người. So với mục tiêu phát triển nhà ở tại Chương
trình phát triển nhà ở ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020 và định hướng đến
năm 2030 được Thủ tướng chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 996/QĐ-TTG ngày
19/06/2014 thì diện tích bình quân đã gần như đạt được nhưng một số chỉ tiêu diện
tích dành cho người thu nhập thấp, công nhân, nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà ở
công vụ, nhà ở tái định cư chưa đạt được mục tiêu đã đặt ra. Cũng theo báo cáo này
nhu cầu thực tế đối với nhà ở công nhân thuê đến năm 2020 là 813.288m2. Nhưng
số lượng công nhân làm việc theo quy hoạch tại 23 khu công nghiệp là 236.184
người dự kiến trong số đó có 40.000 người chuyển sang thuê mua nhà ở xã hội.
Trong báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã đề ra những giải pháp vô
cùng cụ thể để giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân trên địa bàn thành phố
như: Đẩy nhanh công tác tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch chính sách, cải tạo xây
dựng lại các khu chung cư cũ; cân đối nhu cầu nhà ở xã hội tại các quận, huyện trên
địa bàn thành phố. Thành phố tiến hành rà soát, tổng hợp quỹ đất để phát triển nhà
ở. Thành phố cũng đã kiểm tra, rà soát, phân loại các dự án phát triển nhà ở, khu đô
thị đã cho phép đầu tư, công khai danh mục dự án nhà ở trong đó có nhà chung cư
xã hội; tăng cường xây dựng căn hộ chung cư thương mại có diện tích vừa và nhỏ,
giá cả hợp lý phù hợp với thu nhập của người dân…
Trước những nỗ lực của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, nhu cầu về nhà ở
đặc biệt nhà ở chung cư của người dân đã được thỏa mãn một phần. Một trong những
nguyên nhân mang đến thành công nói trên phải nhờ đến những đổi mới trong quy định
pháp luật Luật nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014…
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, thực tiễn áp dụng pháp
luật về nhà ở, đặc biệt hoạt động áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà chung
cư trên địa bàn thành phố Hà Nội còn tồn tại rất nhiều hạn chế.

Xem Uỷ ban nhân dân thành phố Hà nội. Quyết định số 6336/ QĐ – UNND về việc phê duyệt Kế hoạch
phát triển nhà ở thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp thep giai đoạn 2016 – 2020 ngàu 28 tháng 11
năm 2014.
45


65

3.2. Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội
Trong quá trình tiến hành nghiên cứu đề tài Luận văn, tác giả đã tập trung nghiên
cứu, quan sát và đánh giá một số tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư và nhận thấy hoạt động áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội còn tồn tại một số hạn chế cụ thể sau:
Thứ nhất, Trước đây, pháp luật Việt Nam quy định mức phạt cọc không được quá
lớn so với giá trị của hợp đồng. Nhưng hiện nay, pháp luật không giới hạn mức đặt cọc
dẫn đến rất nhiều trường hợp chủ đầu tư yêu cầu bên mua căn hộ phải đặt một khoản
cọc rất lớn. Vì nhu cầu mua nhà, người mua buộc phải tuân theo. Mặc dù các bên có
thỏa thuận điều khoản về phạt cọc, tuy nhiên việc hoàn trả lại khoản tiền đặt cọc và nộp
tiền đặt cọc hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng tài chính của chủ đầu từ (bên bán căn hộ
chung cư). Đây là chiêu thức lách luật của chủ đầu tư: thực tế chủ đầu tư yêu cầu khách
hàng mua căn hộ chung cư nộp tiền đặt cọc lớn để lách giới hạn được quy định tại Điều
57, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.46
Thứ hai, trong những năm gần đây, thực tế áp dụng pháp luật vẫn cho thấy thực
trạng: Chủ đầu tư không thực hiện thủ tục giải chấp căn hộ chung cư theo quy định
của pháp luật nhưng đã thực hiện bán căn hộ chung cư cho người dân, dẫn đến tình
trạng người dân bỗng nhiên mất nhà...Ngân hàng và cơ quan quản lý nhà về nhà ở
chỉ có thể kiểm soát được hoạt động giải chấp của chủ đầu tư đối với căn hộ chung
cư muốn bán khi việc chủ đầu tư chủ động khai báo và việc thực hiện nghĩa vụ thanh

toán của người mua được thực hiện thông qua phương thức chuyển khoản tại ngân
hàng, đặc biệt thông qua ngân hàng đang nhận thế chấp dự án. Tuy nhiên, chủ đầu
tư luôn tìm cách lách luật bằng cách, khuyến khích người mua căn hộ chung cư thực
hiện phương thức thanh toán bằng tiền mặt để tránh sự kiểm tra, giám sát của ngân
hàng. Thay vào đó, khách hàng sẽ nhận được ưu đãi giảm giá 1 đến 2% giá trị căn
hộ mà người mua không biết rằng hành vi của mình sẽ mang lại những rủi ro không
đáng có.
Thứ ba, mặc dù Luật nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư chỉ có thể tiến hành
bán căn hộ chung cư khi dự án bất động sản đã hoàn thành xong hạng mục “đổ
móng”. Và theo quy định tại Điều 57, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, nhà
46

Xem Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.


66

chung cư chỉ có thể được đưa vào thị trường và chuyển giao cho người mua khi thỏa
mãn các điều kiện sau: (1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản
vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường
hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ
sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà
hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu
đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. (2) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15
ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm
trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Nếu trong trường hợp không nhận
được trả lời thì chủ đầu tư vẫn được bán ….chủ đầu tư chịu trách nhiệm với quyết định

của mình. Đây là một quy định không có ý nghĩa về mặt thực tiễn. Quy định này chỉ
mang tinh chất hình thức.
Tuy nhiên, trên thực tế nhiều cá nhân, chủ đầu tư đã lợi dụng sự lơ là của cơ
quan quản lý và sự cả tin của người dân để thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài
sản, rao bán các căn hộ chung cư ngay cả khi dự án còn chưa được cấp phép. Ví dụ
như những hợp đồng mua bán căn hộ chung cư B5 Cầu Diễn.
Vụ án số 1: Tóm tắt bản án hình sự sơ thâm số 338/2017/HSST ngày 16
tháng 10 năm 2017.
Vụ án với 10 bị cáo: Châu Thị Thu Nga, Nguyễn Trường Sơn, Lê Thị Hồng
Cương, Nguyễn Vũ Hùng, Phan Thanh Tuyên, Nguyễn Thị Tình, Lưu Thị Thúy,
Phạm Thị Thu Hạnh, Đinh Phúc Tiếu và Đoàn Thanh Thủy có hành vi vi phạm
pháp luật gây thiệt hại cho 501 người bị hại.47
Bị đơn dân sự là công tu Cổ phẩn tập đoàn đầu tư xây dựng Nhà Đất (viết tắt
là Công ty Housing Group), Trụ sở: km18 Đại lộ Thăng Long, Khu Công nghiệp
Quốc Oai, huyện Quốc Oai, thành phố Hà nội. Do ông Lê Sáu, trú tại số 11, ngõ 2,
phố Phương Mai, phương Phương Mai, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, chức vụ
Tổng giám đốc làm người đại diện theo pháp luật.

47

Danh sách người bị hại xem Phụ lục số 01, đính kèm Luận văn.


67

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bao gồm 66 cá nhân, pháp nhân thương
mại, pháp nhân phi thương mại (danh sách xem phụ lục số 01).
Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Nhà đát sau đổi tên thành công ty Cổ phần
Tập đoàn đầu tư xâu dựng nhà đất (tên viết tắt là công ty Housing Group) trụ sở
chính tại số 152, phố Nguyễn Ngọc Nại, phường Khương Mai được thành lập và Sở

kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp giấu chứng nhận đăng ký kinh doanh làn
đầu ngày 24/11/2000 và được phép kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau, trong
đó có đầu tư xây dựng, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản.Người đại diện theo
pháp luật từ khi thành lập cho đến ngày 23/07/2013 là Châu Thị Thu Nga – Chủ
tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc. Từ ngày 12/12/2014 đến nay là ông Lê Sáu
– Tổng giám đốc. Theo giấy phép kinh doanh thì Công ty là công ty cổ phẩn nhưng
theo điều tra thì thực chất Housing Group là công ty 100% vốn của bà Châu Thị Thu
Nga, các cá nhân khác chỉ được bà Nga nhờ đứng tên cổ phần để công ty Housing
Group được hoạt động thoe hình thức công ty Cổ phần, nhưng thực chất mọi hoạt
động của công ty đều do bà Nga quyết định.
Công ty xuấ nhập khẩu và xây dựng Nông Lâm nghiệp thuộc sở nông nghiệp
và phát triển Nông thôn thành phố Hà Nọi sau đổi tên là Công ty TNHH một thành
viên xuất nhập khẩu và đầu tư xây dựng phát triển Hà nội (tên viết tắt là Công ty
HAIC) thuộc UBND thành phố Hà Nội. Có trụ sở tại Số 116 Hoàng Quốc Việt,
phường Nghĩa Tân, quận Cầu giấy, thành phố Hà Nội. Công ty HAIC kinh doanh
nhiều ngành nghê khác nhau, trong đó có ngành nghề xây dựng các loiaj do ông
Nguyễn Văn Tuẫn làm chủ tịch kiểm tổng giam đốc từ khi thành lập đến ngày
15/07/2012.
Trong số khu đất công ty HAIC được nhà nước giao và cho thuê để phục vụ
sản xuất, kinh doanh có khu B5, diện tích là 28.827m2 thuộc thị trấn Cầu Diễn,
huyện Từ Liên, thành phố Hà Nội (nay là quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội)
nằm trong dự án xây dựng công trình tái định cư thuộc lô CT1 và CT5 dự án phát
triển giao thông đô thị Hà Nội do Sở Giao thông vận tải Hà Nội làm chủ đầu tư và
lô đất HH2 là lô đất xây dựng nhà ở tái định cư, dịch vụ thương mại và công nghiệp
sạch của Dự án khu đô thị thành phố Giao lưu do Công ty Cổ phần đầu tư và xây
dựng quốc tế VIGEBA làm chủ đầu tư theo quyết định số 154/2006/QĐ – UB ngày
01/09/2006 và số 755/QĐ – UBND ngày 22/07/2007 của UBND thành phố Hà Nội.