Chiết xuất dữ liệu thị trường để tính suất vốn hóa cho căn hộ chung cư cho thuê trên địa bàn TPHCM ( Chuyên đề tốt nghiệp Trường Đại Học Kinh Tế, 2013 )

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
KHOA KINH T PHÁT TRIN




KHÓA LUN TT NGHIP

 tài:

CHIT XUT D LIU TH TRNG 
TÍNH SUT VN HÓA CHO CN H
CHUNG C CHO THUÊ TRÊN A BÀN
THÀNH PH H CHÍ MINH

Ging viên hng dn: TS. Nguyn Ngc Vinh
Sinh viên thc hin: Ngô Th Xuân
Lp: VG01
Khóa: K35

TP.HCM, NGÀY 05 THÁNG 04 NM 2013
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
KHOA KINH T PHÁT TRIN




KHÓA LUN TT NGHIP

 tài:

CHIT XUT D LIU TH TRNG 
TÍNH SUT VN HÓA CHO CN H
CHUNG C CHO THUÊ TRÊN A BÀN
THÀNH PH H CHÍ MINH

Ging viên hng dn: TS. Nguyn Ngc Vinh
Sinh viên thc hin: Ngô Th Xuân
Lp: VG01
Khóa: K35

TP.HCM, NGÀY 05 THÁNG 04 NM 2013
LI CM N
Trong sut thi gian th c tp va qua , đ hoàn thành chuyên đ tt nghip
này, không ch bi n lc ca bn thân mà đó còn là nh vào s tn tình truyn đt
kin thc và giúp đ ca các thy cô, bn bè trong trng H Kinh t TP HCM.
Em xin chân thành cm n s nhit tình, dy bo ca quý thy cô đc bit là các
thy cô Khoa Kinh t Phát Trin – nhng ngi đã cùng em đi sut mt chng
đng dài, truyn đt cho em rt nhiu kin thc hu ích .
c bit em xin chân thành cm n thy Nguyn Ngc Vinh – ngi đã
không ngi b ra thi gian quý báu ca mình đ hng dn, xem xét và góp ý giúp
em có đc mt “chuyên đ tt nghip” hoàn chnh.
Cui cùng, em xin chân thành cm n các anh ch tron g Công ty CP Thm
đnh giá Th K đc bit là anh Long, ch Trang, ch Linh, ch Th, ch Mai, anh
Phng đã h tr, nhit tình gii thích và ch dn cho em hiu rõ khi có thc mc
v nghip v chuyên môn, to nhiu c hi cho em đc va chm vi thc t.
Nhng ni dung và ý kin trình bày trong “chuyên đ tt nghip” này có th
s không tránh khi nhiu thiu sót, do kin thc ca sinh viên còn có phn hn
ch. Mong đc s thông cm và góp ý ca thy cô , các anh ch hng dn thc tp

đ báo cáo đc hoàn chnh hn.
Em xin tri ân quý thy cô, các anh ch trong c quan thc tp, bn bè đã giúp
đ và đa ra nhng ý kin đánh giá giúp em hoàn thành tt chuyên đ này.
Xin chân thành cm n.
Sinh viên

Ngô Th Xuân
NHN XÉT CA C QUAN THC TP



















Ngày tháng nm 2013

NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN



















Ngày tháng nm 2013

MC LC
PHN M U 5
CHNG 1. C S LÝ LUN 7
1.1 C S LÝ LUN V BT NG SN VÀ CN H CHUNG C. 7
1.1.1 C s lý lun v bt đng sn. 7
1.1.2 C s lý lun v cn h chung c 9
1.2 C S LÝ LUN V PHNG PHÁP VN HOÁ TRC TIP. 10
1.2.1 C s pháp lý ca phng pháp thu nhp 10
1.2.2 Cách tip cn thu nhp 10
1.2.3 Phng pháp vn hóa trc tip 13
1.2.4 Sut vn hóa R và cách xác đnh R theo phng pháp chit sut d liu th
trng 14

1.3 TÓM TT CHNG 17
CHNG 2. THC TRNG VIC S DNG PHNG PHÁP SUT
VN HÓA TRONG THM NH GIÁ BT NG SN HIN NAY. 18

2.1 GII THIU V CÔNG TY THC TP. 18
2.2 THC TRNG S DNG PHNG PHÁP SUT VN HOÁ TRC
TIP TI CÁC CÔNG TY THM NH GIÁ 19

2.2.1 Bng kho sát 19
2.2.2 Kt qu kho sát 20
2.2.3 Khó khn trong quá trình s dng sut vn hóa 25
2.3 TÓM TT CHNG 25
CHNG 3. CÁC  XUT NHM HOÀN THIN CÁCH XÁC NH
SUT VN HÓA TRONG THM NH GIÁ BT NG SÁN 26

3.1 C S  XUT 26
3.2 CÁC  XUT VN DNG CÁC C LNG SUT VN HOÁ T
CHIT SUT D LIU TH TRNG 26

3.2.1 Xác đnh sut vn hóa ca cn h cho thuê trên đa bàn thành ph H Chí
Minh 26

3.2.2 Kt qu kho sát 27


3.2.3 Nhn xét kt qu kho sát 50
3.2.4 Các yu t nh hng đn sut vn hóa ca mt cn h chung c. 55
3.3 TÓM TT CHNG 58
CHNG 4. KT LUN 60
TÀI LIU THAM KHO 61
PHN PH LC 62





DANH MC CH VIT TT

BS: Bt đng sn.
HCM: H Chí Minh

DANH MC BNG, BIU ,  TH

Biu đ 2.1 T l phân b v đào to nghip v 17

Biu đ 2.2 T l phân b v s nm kinh nghim trong ngh 17
Biu đ 2.3: Mc đ thng xuyên thm đnh giá tr BS 18
Biu đ 2.4: Phân b phng pháp thng xuyên đc vân dng trong cách tip thu
nhp 19
Biu đ 2.5: Mc đ thng xuyên s dng phng pháp sut vn hóa vào thm
đnh giá tr BS 19
Biu đ 2.6: Mc đ s dng phng pháp vn hóa trc tip thm đnh cn h
chung c 20

Bng 3.1 Sut vn hóa cn h 1 phòng ng Th Thiêm Star 24
Bng 3.2 Sut vn hóa cn h 2 phòng ng Th Thiêm Star 25
Bng 3.3 Sut vn hóa cn h 2 phòng ng Homy land 26
Bng 3.4 Sut vn hóa cn h 3 phòng ng Homy Land 26
Bng 3.5 Sut vn hóa cn h 3 phòng ng Bình Minh 27
Bng 3.6 Sut vn hóa cn h 2 phòng ng Khánh Hi 1 27
Bng 3.7 Sut vn hóa cn h 2 phòng ng Blue Sapphire 28
Bng 3.8 Sut vn hóa cn h 3 phòng ng An Phú 29

Bng 3.9 Sut vn hóa cn h 2 phòng ng An Phú 29
Bng 3.10 Sut vn hóa cn h 2 phòng ng Tân Thnh Li 30
Bng 3.11 Sut vn hóa cn h 3 phòng ng Hùng Vng Plaza 31
Bng 3.12 Sut vn hóa cn h 2 phòng ng Tn à 31


Bng 3.13 Sut vn hóa cn h 3 phòng ng Tn à Court 32
Bng 3.14 Sut vn hóa cn h 2 phòng ng HimLam Riverside 33
Bng 3.15 Sut vn hóa cn h 03 phòng ng HimLam Riverside 33
Bng 3.16 Sut vn hóa cn h 2 phòng ng Belleza Block D27 34
Bng 3.17 Sut vn hóa cn h chung c 3 phòng ng Belleza Block D27 34
Bng 3.18 Sut vn hóa cn h chung c 2 phòng ng Ehome 1 35

Bng 3.19 Sut vn hóa cn h chung c 2 phòng ng Thiên Nam 36
Bng 3.20 Sut vn hóa cn h chung c 2 phòng ng Hòa Bình 36
Bng 3.21 Sut vn hóa cn h chung c 2 phòng ng Nguyn Kim 37
Bng 3.22 Sut vn hóa cn h chung c 2 phòng ng Thun Vit 37
Bng 3.23 Sut vn hóa cn h chung c 3 phòng ng Phú Th Thun Vit 38
Bng 3.24 Sut vn hóa cn h chung c 2 phòng ng Phú Th 38
Bng 3.25 Sut vn hóa cn h chung c 2 phòng ng L Gia 39
Bng 3.26 Sut vn hóa cn h chung c 3 phòng ng L Gia 39
Bng 3.27 Sut vn hóa cn h chung c 3 phòng ng An Bình 40
Bng 3.28 Sut vn hóa cn h chung c 2 phòng ng Tên La 41
Bng 3.29 Sut vn hóa cn h chung c 2 phòng ng Golden Dynasty 41
Bng 3.30 Sut vn hóa cn h chung c 2 phòng ng 4S1 riverside 42
Bng 3.31 Sut vn hóa cn h chung c 1 phòng ng Khang Gia 43
Bng 3.32 Sut vn hóa cn h chung c 2 phòng ng Khang Gia 43
Bng 3.34 T
ng kt sut vn hóa cn h chung c 44

 th 3.1: Sut vn hóa cn h chung c 02 phòng ng 46
 th 3.2: Sut vn hóa R ca cn h 02 phòng ng din tích 56-76 m2 46
 th 3.3: Sut vn hóa cn h chung c 03 phòng ng din tích 100-133m2 47
 th 3.4: Sut vn hóa cn h din tích 80-100 m2 47



PHN M U
1. Lý do chn đ tài
Tip cn thu nhp là mt trong ba cách tip cn thng xuyên vn dng
trong vic trong vic thm đnh giá tr các BS thng mi và dch v, bao gm c
nhà  là chung c. Phng pháp vn hóa thu nhp trc tip là mt trong 2 phng
pháp trong tip cn thu nhp đc thng xuyên vn dng. Mc dù công thc tính

đn gin nhng vic xác đnh sut vn hóa trong phng pháp thu nhp vn còn
nhiu bt cp nh th trng thông tin không minh bch, tn rt nhiu thi gian đ
thu thp d liu th trng. Trên th gii có rt nhiu cách xác đnh sut vn hóa tùy
thuc vào lng thông tin cng nh cht lng thông tin. Chit xut d liu th
trng là mt trong các phng pháp xác đnh sut vn hóa mà tác gi mun tìm
hiu và vn dng.
Theo s liu ca Tng cc Thng kê, vi din tích 2.095,06 km
2
dân s đt
khong 7,521 triu ngi nm 2011( nm 1995 là 4.040 triu ngi) thì H Chí
Minh là thành ph có mt đ dân s cao trên c nc. Vi s lng ngi dân c
trú không ngng tng lên, trong khi din tích đt đai không thay đi thì vic xây
dng nhà  nhà chung c chính là nhu cu thit yu ti Thành ph H Chí Minh.
Mc dù tình hình BS đang  đáy ca chu kì nhng nhu cu thuê mua nhà chung
c ti Thành ph H Chí Minh là nhu cu có thc. Nhn thy hot đng ch yu to
ra thu nhp ca nhà  chung c là t vic cho thuê. Vì vy đ tài ca tác gi chn đ
nghiên cu:
“Chit xut d liu th trng đ tính sut vn hóa cho cn h chung c cho
thuê trên đa bàn thành ph H Chí Minh”.
 tài s dng phng pháp chit xut d liu th trng tính sut vn hóa R
th trng cho cn h cho thuê trên đa bàn thành ph H Chí Minh giúp thm đnh
viên gim thiu đc thi gian đi tìm kim thông tin th trng. Mc dù sut vn
hóa th trng này ch dùng đc trong thi gian nht đnh hay nói là thi gian
ngn.
 tài ch dng li  thu nhp ca cn h đc to ra t vic cho thuê nhng
cách tính toán thì đu tng t đi vi cn h chung c có thu nhp to ra t vic s
dng cn h chung c vi mc đích khác.
Chuyên đ có th làm rõ đc s khác bit v sut vn hóa gia các cn h
có các đim din tích, tm nhìn, v trí tng . T đó s có cái nhìn tng quan v giá
nâng cao đ chính xác trong công vic thm đnh.

Giá tr đc tính theo phng pháp vn hóa làm giá ch dn cho thm đnh
viên đa ra kt lun v giá cui cùng.
5

2. Tóm lc các đ tài nghiên cu có liên quan
Tác gi đã tham kho các đ tài sau:
“ Các phng pháp xác đnh t sut vn hóa ng dng trong thm đnh giá bt đng
sn” - Nguyn Qunh Hoa
3. i tng và phng pháp nghiên cu
i tng nghiên cu: Phng pháp chit xut d liu th trng xác đnh sut vn
hóa.
Phng pháp nghiên cu: S dng d liu s cp, th cp đ phân tích, thng kê
thông tin nhm có c s d liu ban đu cho vic xác đnh t sut vn hóa bng
phng pháp chit sut d liu th trng.
4. Phm vi nghiên cu: Các cn h chung c ti Thành ph H Chí Minh t
tháng 12/2012 cho đn tháng 03/2013.
5. Mc tiêu nghiên cu:
Sut vn hóa th trng ca cn h cho thuê trên đa bàn Thành ph H Chí Minh.
6. Câu hi nghiên cu
Sut vn hóa th trng ca cn h cho thê trên đa bàn Thành ph H Chí Minh
nh th nào?
Sut vn hóa ca cn h chung c khác nhau hay nh hng bi các yu t nào?

6

CHNG 1. C S LÝ LUN
1.1 C S LÝ LUN V BT NG SN VÀ CN H CHUNG C.
1.1.1 C s lý lun v bt đng sn.
1.1.1.1 Khái nim v Bt đng sn
Phân loi tài sn thành“ Bt đng sn” và“ ng sn” có ngun gc t Lut

c La Mã, theo đó bt đng sn không ch là đt đai, ca ci trong lòng đt mà còn
là tt c nhng gì đc to ra do sc lao đng ca con ngi trên mnh đt. BS
bao gm các công trình xây dng, mùa màng, cây trng… và tt c nhng gì liên
quan đn đt đai hay gn lin vi đt đai, nhng vt trên mt đt cùng vi nhng b
phn cu thành lãnh th.
Pháp lut ca nhiu nc trên th gii đu thng nht  ch coi BS gm
đt đai và nhng tài sn gn lin vi đt đai. Tuy nhiên, h thng pháp lut ca mi
nc cng có nhng nét đc thù riêng th hin  quan đim phân loi và tiêu chí
phân loi, to ra cái gi là“ khu vc giáp ranh gia hai khái nim BS và đng
sn”.
Hu ht các nc đu coi BS là đt đai và nhng tài sn có liên quan đn
đt đai, không tách ri vi đt đai, đc xác đnh bi v trí đa lý ca đt (iu 517,
518 Lut Dân s Cng hoà Pháp; iu 86 Lut Dân s Nht Bn; iu 130 Lut
Dân s Cng hoà Liên bang Nga; iu 94, 96 Lut Dân s Cng hoà Liên bang
c…). Tuy nhiên, Cng hòa liên bang Nga quy đnh c th BS là “mnh đt”
ch không phi là đt đai nói chung. Vic ghi nhn này là hp lý bi đt đai nói
chung là b phn ca lãnh th, không th là đi tng ca giao dch dân s.
Tuy nhiên, mi nc li có quan nim khác nhau v nh
ng tài sn “gn lin”
vi đt đai đc coi là BS. iu 520 Lut Dân s Pháp quy đnh “mùa màng cha
gt,trái cây cha bt khi cây là BS, nu đã bt khi cây đc coi là đng sn”.
Tng t, quy đnh này cng đc th hin  Lut Dân s Nht Bn, B lut Dân
s Bc K và Sài Gòn c. Trong khi đó, iu 100 Lut Dân s Thái Lan quy đnh:
“BS là đt đai và nhng vt gn lin vi đt đai, bao gm c nhng quyn gn vi
vic s hu đt đai”. Lut Dân s c đa ra khái nim BS bao gm đt đai và
các tài sn gn vi đt.
Nh vy, có hai cách din đt chính: th nht, miêu t c th nhng gì đc
coi là “gn lin vi đt đai”, và do vy là BS; th hai, không gii thích rõ v khái
nim này và dn ti các cách hiu rt khác nhau v nhng tài sn “gn lin vi đt
đai”.

7

Lut Dân s Nga nm 1994 quy đnh v BS đã có nhng đim khác bit
đáng chú ý so vi các Lut Dân s truyn thng. iu 130 ca Lut này mt mt,
lit kê tng t theo cách ca các Lut Dân s truyn thng; mt khác, đa ra khái
nim chung v BS là “nhng đi tng mà dch chuyn s làm tn hi đn giá tr
ca chúng”. Bên cnh đó, Lut này còn lit kê nhng vt không liên quan gì đn đt
đai nh “tàu bin, máy bay, phng tin v tr…” cng là các BS.
Theo B lut Dân s nm 2005 ca nc Cng hoà XHCN Vit Nam, ti
iu 174 có quy đnh: “BS là các tài sn bao gm: t đai; Nhà, công trình xây
dng gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà, công trình xây dng
đó; Các tài sn khác gn lin vi đt đai; Các tài sn khác do pháp lut quy đnh”.
Nh vy, khái nim BS rt rng, đa dng và cn đc quy đnh c th bng pháp
lut ca mi nc và có nhng tài sn có quc gia cho là BS, trong khi quc gia
khác li lit kê vào danh mc S.
Thut ng BS trong thm đnh giá đc hiu là đt đai và tài sn gn lin vi đt.
BS bao gm 2 mt vt cht và pháp lý. Mt vt cht bao gm nhng vt có th
thy đc, s nm đc nh đt đai, công trình trên đt. Mt pháp lý bao gm
quyn, quyn li, li nhun liên quan đn BS, nh quyn s hu nhà, quyn s
dng đt, quyn cho thuê, quyn tha k
1.1.1.2 Các thuc tính ca Bt đng sn
Thuc tính là nhng tính cht vn có bên trong ca BS
+ Tính bt đng : ây là thuc tính to nên s khác bit ca BS so vi bt
k mt loi hàng hóa nào khác trong nn kinh t. t đai là th không th di di, v
trí ca mi mnh đt là c đnh. iu này khin cho giá tr ca mi mnh đt s tùy
thuc vào v trí ni nó ta lc.
+ Tính cá bit : S khác nhau v hình th, v trí, quy mô, din tích ca lô đt
và các công trình trên đt hình thành nên tính đa dng ca BS. Mt mnh đt v
mt đa th gn nh không th lp li cái th hai tng t. Ngay c ngay hai BS
nm lin k nhau chúng vn có th có nhiu đim khác bit. Cnh quan khác nhau

khin giá tr không ging nhau. Chính tính cá bit làm nên tính đc đáo, riêng bit
ca BS.
+ Tính khan him: Tính khan him ca đt đai là do din tích b mt trái đt
có hn. t đai hu dng là đt đai có th sinh sng, sn xut đc. S phát trin
đt đai hu dng luôn phi nm trong s cân bng vi môi trng sinh thái, din
tích đt sn xut và din tích đt . Nhu cu đt đai và nhà  ca con ngi thng
là vt quá mc so vi s phát trin ca đt đai hu dng nên luôn ta s khan
8

him trên th trng BS. Trong lch s loài ngi, đt đai là nguyên nhân ch yu
gây ra các cuc chin tranh vì vua chúa thng mun m rng lãnh th ca mình.
+ Tính bn vng đi sng kinh t lâu dài : t đai cùng các công trình trên
đt thng có tính bn vng cao, đi sng kinh t dài. Cuc sng ca con ngi
luôn gn lin vi BS nên vic xây dng, ci to thng có mc đích s dng hàng
chc, hàng trm nm. Tính hu dng ca đt đai cùng nhng công trình trên đt
luôn đc ci to và bi đp nên BS có đi sng kinh t dài. Nhìn chung s tn ti
ca BS là lâu dài so vi các loi tài sn, hàng hóa khác; đi vi các công trình xây
dng trên đt, s tn ti có khi hàng trm nm; đi vi đt đai s tn ti hu nh là
vnh vin.
+ Tính tng h vi xung quanh: Giá tr ca mt lô đt hay mt cn nhà chu
nh hng rt nhiu t nhng cnh quan xung quanh nó. Các công trình cu đng
xây dng, giao thông vn ti làm tng giá tr ca nhng vùng đt vn là đt nông
nghip vn đc ít quan tâm.
1.1.1.3 Phân loi Bt đng sn
Có rt nhiu cách phân loi BS tuy nhiên đ phù hp vi mc đích nghiên
cu ca đ tài là BS to ra thu nhp, gii hn nh hn là chung cn h chung c
cho thuê. Tác gi tm chia BS to ra thu nhp thành 02 nhóm:
+ Nhóm BS có đu t xây dng: BS nhà  có th s dng cho thuê, cn h
chung c cho thuê, BS công nghip( nhà máy, nhà xng, nhà kho, nhà bãi, khu
công nghip ), BS thng mi( khách sn, vn phòng cho thuê, mt bng bán

l ), BS h tng( sân bay, bn cng).
+ Nhóm BS không có đu t xây dng: đt nông nghip, đt nuôi trng thy sn,
đt làm mui, đt rng, đt cha canh tác.
Các BS nh các công trình bo tn quc gia, di sn vn hóa phi vt th, các di tích
lch s, nhà th, đình chùa, ngha trang lit s là các BS đc bit
1.1.2 C s lý lun v cn h chung c
1.1.2.1 Khái nim cn h chung c
Theo điu 70 mc 2 Lut 56/2005/QH11 ca Quc hi v: Nhà 
Nhà chung c là nhà  có t hai tng tr lên, có li đi, cu thang và h thng công
trình h tng s dng chung cho nhiu h gia đình, cá nhân. Nhà chung c có phn
s hu riêng ca tng h gia đình, cá nhân và phn s hu chung ca tt c các h
gia đình, cá nhân s dng nhà chung c.
1.1.2.2 c đim ca nhà chung c:
9

Phn s hu riêng trong nhà chung c bao gm:
Phn din tích bên trong cn h bao gm c din tích ban công, lô gia gn lin vi
cn h đó; Phn din tích khác trong nhà chung c đc công nhn là s hu riêng
theo quy đnh ca pháp lut; H thng trang thit b k thut s dng riêng gn lin
vi cn h, phn din tích thuc s hu riêng.
Phn s hu chung trong nhà chung c bao gm:
Phn din tích nhà còn li ca nhà chung c ngoài phn din tích thuc s hu
riêng; không gian và h thng kt cu chu lc, trang thit b k thut dùng chung
trong nhà chung c, gm: khung, ct, tng chu lc, tng bao ngôi nhà, tng
phân chia các cn h, sàn, mái, sân thng, hành lang, cu thang b, thang máy,
đng thoát him, lng x rác, hp k thut, ni đ xe, h thng cp đin, nc, ga,
thông tin liên lc, phát thanh, truyn hình, thoát nc, b pht, thu lôi, cu ho và
các phn khác không thuc s hu riêng ca cn h nào; H thng h tng k thut
bên ngoài nhng đc kt ni vi nhà chung c đó.
i vi nhà chung c là nhà  thng mi: Nhà chung c phi thit k cn

h khép kín, có din tích sàn xây dng mi cn h không thp hn 45m2;
i vi nhà chung c là nhà  chính sách xã hi: Din tích mi cn h không
quá 60m2 sàn và đc hoàn thin theo cp, hng nhà  nhng không thp hn
30m2 sàn.
1.2 C S LÝ LUN V PHNG PHÁP VN HOÁ TRC TIP.
1.2.1 C s pháp lý ca phng pháp thu nhp
Tiêu chun thm đnh giá s 9 v phng pháp thu nhp ban hành theo quyt đnh
129 ngày 31 tháng 12 nm 2008 B tài chính
1.2.2 Cách tip cn thu nhp
1.2.2.1 Tip cn thu nhp
Theo tiêu chun thm đnh giá s 9 Q 129/BTC phng pháp thu nhp: là
phng pháp thm đnh giá da trên c s chuyn đi các dòng thu nhp ròng trong
tng lai có th nhn đc t vic khai thác tài sn thành giá tr hin ti ca tài sn(
quá trình chuyn đi này còn đc gi là quá trình vn hóa thu nhp) đ c tính
giá tr th trng ca tài sn cn thm đnh giá.
Vn hóa thu nhp là quá trình chuyn đi thu nhp thành giá tr ca tài sn,
trong đó tính đn:
+ Tng các thu nhp trong tng lai
+ Thi đim nhn đc thu nhp
10

+ Khong thi gian nhn thu nhp
1.2.2.2 Tip cn thu nhp đc s dng đ xác đinh:
+ Giá tr đu t: mt nhà đu t tim nng s không tr cho tài sn mc giá
cao hn so vi giá tr hin ti ca nhng khon thu nhp tng lai mà tài sn này
mang li.
+ Giá tr th trng.
1.2.2.3 Nguyên tc ca tip cn thu nhp
Nguyên tc thm đnh giá là nhng quan đim đã đc tha nhn mt cách
rng rãi và là c s quan trng đ xây dng nên các phng pháp thm đnh giá

khoa hc. Nó cho phép thm đnh viên tin hành c tính giá tr tài sn mt cách
hp lý và chính xác.
+ Nguyên tc s dng tt nht và hiu qu nht.
Nguyên tc s dng tt nht và hiu qu nht là nguyên tc quan trng nht đi vi
thm đnh giá nói chung và phng pháp thu nhp nói riêng, nó có ngha là trong s
các phng án s dng BS thì phng án đc la chn là phng án trong đó
các chc nng ca lô đt cùng các ci to trên đó đc thc hin mt cách đy đ
nht. Chính phng án này s đc s dng khi thm đnh giá BS.
S dng tt nht và hiu qu nht theo tiêu chun Thm đnh giá Quc t 2005,
đc đnh ngha: “Là cách s dng tt nht mt Bt đng sn, có th thc hin đc
v mt vt cht, đc pháp lut chp nhn, kh thi v tài chính và mang li giá tr
cao nht cho bt đng sn”.
+ Nguyên tc d kin li ích trong tng lai
Theo nguyên tc này, ngi ch s hu tim nng ca mt BS trông đi s nhn
đc tim nng hay li ích t vic s dng tài sn, bao gm các khon tin thu đc
t vic bán li tài sn.
D kin li ích tng lai- xác đnh giá tr hin ti ca các khon thu nhp hay li
ích khác mà tài sn có th đem li li ích trong tng lai cho ngi s hu.
Nguyên tc này là c s đ
thm đnh giá ca BS bng phng pháp thu nhp và
nhn đnh quan đim ca ngi s dng tim nng đi vi thu nhp trong tng lai
và giá tr hin ti.  đây ta đang nói đn giá tr ca đng tin theo thi gian.
+ Nguyên tc cung cu
Các thông s đ xác đnh giá tr BS bng cách tip cn thu nhp nh giá thuê, t l
b trng, t sut sinh li, t sut vn hóa đu tính toán t các d liu th trng, mà
ch nhng ch s này li chu tác đng ca quy lut cung cu trên tng phân khúc th
11

trng BS c th. S tng ngun cung s làm giá thuê st gim và t l b trng
tng, ngc li s tng cu s dn đn giá thuê tng và tác đng đn dòng thu nhp.

Thm đnh viên cn nghiên cu tình hình ca cung cu đ có c s d đoán s thay
đi giá thuê, t l b trng khi c tính dòng thu nhp.
+ Nguyên tc thay th
Trên quan đim ca tip cn thu nhp, giá tr ca mt BS đc xác đnh bng kh
nng đu t vào các BS khác cng có cùng mc hu ích, ngha là mang li cùng
dòng thu nhp. Giá c, tin thuê và t sut sinh li ca BS thm đnh có khuynh
hng đc thit lp bi giá c, tin thuê và t sut sinh li ca các BS thay th.
Nguyên tc thay th cung cp c s cho vic d đoán tin thuê, chi phí và t sut
vn hóa ca tài sn thm đnh.
+ Nguyên tc cân bng
Vi mi loi hình s dng đt cn có s t hp ti u các yu t mà đm bo giá tr
cao nht ca BS. Nu công trình trên đt đc đu t không đy đ thì đó cha
phi là s dng cao nht và ti u nht. Ngc li, nu công trình đc đu t quá
mc thì đó là nhng ci to tha s làm gim giá tr ca đt. S cân bng có th b
phá v nu công trình trên đt t ra không tng thích vi môi trng xung quanh.
Trong c hai trng hp trên đt đc s dng không hiu qu, và giá tr ca nó s
gim. Tt c các yu t lao đ
ng, vn, đt đai, s qun lý đu phi nm trong mi
tng quan thích hp đ thu nhp t đt đt mc đ ti đa.
+ Nguyên tc ngoi vi
Giá tr ca BS chu nh hng rt nhiu bi các yu t nm bên ngoài tài sn.
Nguyên tc ngoi vi th hin  các tác đng tích cc hay tiêu cc ca môi trng
xung quanh hoc ca các BS lân cn lên giá tr ca BS ch th. i vi các BS
to ra thu nhp, các tác đng tích cc t môi trng xung quanh có th làm tng giá
tr dòng thu nhp nh hp dn ngi thuê hn. Ngc li, tác đng gim giá xut
hin khi có các tác đng tiêu cc: quán n x rác ba bãi, tình trng ti phm làm
môi trng mt an ninh, các c s sn xut gây ô nhim. Các yu t này s làm
gim giá tr BS.
1.2.2.4 Các phng pháp trong tip cn thu nhp
Có 2 phng pháp trong tip cn thu nhp thng đc áp dng đó là

phng pháp vn hóa trc tip và dòng tin chit khu. C hai phng pháp đu
din ra quá trình chuyn nhng thu nhp trong tng lai mà BS mang li thành giá
tr ca nó, có tính đn mc giá tr ri ro đc thù ca BS. Trong phng pháp vn
hóa trc tip, thu nhp ca mt nm đc chuyn thành giá tr; còn trong phng
pháp chit khu dòng tin giá tr ca BS đc xác đnh bng cách chit khu dòng
12

thu nhp t các nm ca giai đon đc d báo, có tính đn giá tr thu hi ca tài
sn vào cui kì.
1.2.3 Phng pháp vn hóa trc tip
1.2.3.1 Vn hóa trc tip
Vn hoá trc tip là phng pháp s dng thu nhp đ c tính giá tr tài sn
bng cách chuyn hoá li tc ca mt nm. Vic chuyn hoá này thc hin đn gin
bng cách chia thu nhp cho t sut vn hoá thích hp hay nhân vi h s vn hóa
+ T sut vn hóa: là mt phân s dùng đ din t mi quan h gia thu nhp và
giá tr ca tài sn. ó là t sut li tc mong đi trong 01 nm hot đng trên tng
giá tr tài sn và dùng đ chuyn đi thu nhp ròng thành giá tr tài sn.
+ H s vn hóa: là nghch đo ca t sut vn hóa
Theo mc 07 Tiêu chun s 9 phng pháp thu nhp ta có công thc và các bc
tin hành nh sau
1.2.3.2 Công thc:
V =
I
R
Trong đó: V: giá tr tài sn
I: thu nhp ròng trong mt nm,
R: t sut vn hoá
1.2.3.3 Các bc tin hành:
- Bc 1: c tính thu nhp do tài sn mang li. Mi loi thu nhp ng vi mi
loi t sut vn hoá thích hp.

Xác đnh thu nhp ròng mang li t cho thuê tài sn theo công thc sau:






- Bc 2:Tìm t sut vn hoá hoc h s thu nhp thích hp vi loi thu nhp.
- Bc 3: Áp dng công thc vn hoá trc tip
Thu nhp
hot đng
ròng (NOI)
T
ng thu
nhp tim
nng (PGI)
Tht thu do tài sn
không hot đng ht
công sut
Chi phí hot
đng, vn hành
-


=

-


13

V=I/R đ xác đnh giá tr ca BS cn thm đnh
1.2.3.4 u nhc đim ca phng pháp vn hóa trc tip
+u đim: Phng pháp vn hóa thu nhp là phng pháp c tính giá tr tài
sn trên c s phân tích các thng v tng t. Vic phân tích các thng v này
cn phi chng minh d đoán v kh nng thu nhp t tài sn hin ti và tng lai
và phn ánh mc lãi đu t thích hp cho loi ri ro ca đu t.
Li th ca phng pháp thu nhp là công thc tính toán đn gin, d hiu. Có đ
chính xác tng đi khá khi có nhng chng c v các thng v có th so sánh
đc.
+ Nhc đim: Phng pháp này phi da vào các d liu th trng đ so
sánh nên cng gp phi nhng khó khn hn ch ging nh phng pháp so sánh
trc tip.
Phng pháp vn hóa ph thuc vào s liu lch s. V mt lch s t l vn hóa và
tng li nhun thay đi đc theo thi gian tính cng nhc ca phng pháp vn
hóa (mt t l vn hóa c đnh) gây khó khn cho vic tính toán s thay đi mc
sinh li trung và dài hn và có th đánh giá quá cao hoc quá thp giá tr ti mt
thi đim cho trc trong mt chu kì.
Khó thuyt phc khách hàng, do s liu đã b điu chnh, ít liên quan đn bng
chng có th nhìn thy ngay đc.
1.2.4 Sut vn hóa R và cách xác đnh R theo phng pháp chit sut d liu
th trng
1.2.4.1 Khái nim Sut vn hóa R:
T sut vn hóa là mt nhân t th hin mi quan h gia thu nhp ròng ca
mt nm và giá tr( hoc giá bán) ca tài sn, vì th nó đc s dng đ chuyn thu
nhp thành giá tr.
+ T sut thu nhp trên vn là s bù đp cho nhà đu t vì giá tr ca đng tin
theo thi gian, cho s ri ro và các yu t khác gn lin vi nhng v đu t c th.
Nói cách khác, đó là phn trm đc tr cho vic s dng đng tin. T sut thu
nhp trên vn còn đc gi là t sut sinh li

+ T sut hoàn vn hay t sut hi vn là s thu hi tng vn đu t ban đu.
Ta có t sut hoàn vn Ro = Y + R
CR
Trong đó: Y : T sut sinh li
R
CR:
T sut hoàn vn
14

V mt lý thuyt, t sut sinh li đi vi thu nhp hin ti mt cách trc tip hoc
gián tip cn tính đn các yu t:
- T sut sinh li ca đu t không ri ro
- Ph phí ri ro
- Ph phí cho chi phí thanh khon thp
- Ph phí cho chi qun lý đu t
T sut vn hóa thì bao gm các thành t trên và còn tính đn s điu chnh cho
nhng thay đi mong đi tng hoc gim giá tr ca tài sn.
Các loi t sut vn hóa: t sut vn hóa toàn b t sut vn hóa công trình, t sut
vn hóa ca đt, t sut vn hóa vn vay, t sut vn hóa vn ch s hu
1.2.4.2 Cách xác đnh t sut vn hóa R
Trên th gii có rt nhiu cách xác đnh R, phng pháp so sánh th trng là
mt trong nhng cách ph bin và d s dng.Thm đnh viên s s dng s liu th
trng v giá bán, giá thuê, thu nhp hot đng ròng ca các BS tng t vi
BS thm đinh. D liu thu thp cho mi tài sn là giá bán, thu nhp, chi phí, điu
khon tài chính và điu kin th trng ti thi đim bán. Thm đnh viên phi chc
chn rng thu nhp thun ca các tài sn so snh phi đc tính toán bng mt cách
ging nhau vi cách tính ca tài sn thm đnh và các điu khon tài chính và điu
kin th trng không nh hng đn giá c ca tài sn so sánh T các thông tin
này, s tính toán đc t sut vn hóa bng cách chia thu nhp hot đng ròng ca
nm th nht cho giá bán ca BS so sánh. T sut vn hóa xác đnh theo phng

pháp th trng ngm phn ánh nhng đánh giá ca ngi mua trên th trng v xu
hng thay đi ca thu nhp và giá tr BS, cng nh thu nhp trên vn đu t. Các
yu t này đc tim n trong t sut vn hóa hay các s nhân.
Nu BS là s hu hoàn toàn, thu nhp ca các thng v so sánh phi bng
hoc gn bng tin thuê theo th trng hoc điu chnh v tin thuê theo th trng
nu cn thit.
Nu là BS cho thuê theo hp đng thì nhng tài sn so sánh phi là tài sn
cho thuê theo cùng cách vi BS thm đnh giá ho
c điu chnh đ đáp ng yêu
cu.
Nu s khác nhau gia các tài sn có th so sánh vi tài sn thm đnh giá có
th nh hng đn t sut vn hóa tng hp sau cùng thì thm đnh viên phi thc
hin các điu chnh cn thit, xác đnh t sut vn hóa tài sn thm đnh trong dãy
s t sut vn hóa ca các tài sn so sánh, hoc trong mt s trng hp c th nht
đnh có th  di hay  trên dãy s này và phi lý gii rõ ràng
Bng xác đnh t sut vn hóa t d liu th trng
15

Tài sn so sánh

A B C D
Giá bán $368,500 $425,000 $310,000 $500,000
Thu nhp ròng 50.000 56.100 42.718 68.600
Sut vn hóa 0.1357 0.1320 0.1378 0.1372
Ngun: ví d ca tác gi
Nu bn tài sn trên là tng đng và có th tin cy đc thì thm đnh viên
v giá có th kt lun t sut vn hóa toàn b có th áp dng cho tài sn thm đnh
nm trong khong 0.1320 đên 0.1378. T sut cui cùng tùy thuc vào vic điu
chnh ca thm đnh viên trên tng tài sn so sánh vi tài sn thm đnh.
Nu có s khác bit gia tài sn so sánh và tài sn thm đnh có th nh

hng đn vic la chn t sut vn hóa, thm đnh viên phi tìm ra s khác bit
đó. Trong nhng trng hp nh vy, thm đnh viên cn phi la chn mc t sut
cao hn hay thp hn cho tài sn thm đnh c th. Kinh nghim cng cn thit đ
quyt đnh t sut c tính cho tài sn thm đnh s nm trong hay ngoài khuôn kh
ca tài sn so sánh. T sut thích hp áp dng cho các tài sn thm đnh, thm đnh
viên phi cn c vào s tng đng gia tài sn thm đnh vi các tài sn so sánh.
S tng đng đc xét cn c vào các tiêu chí: s dng tt nht và hiu qu nht,
đc đim vt cht ca BS, tui đi hiu qu ca công trình, t l giá tr đt và
công trình trên đt, giá thuê, t l b trng, các điu kin mua bán, điu kin thuê,
điu kin th trng. K thut tính toán đn gin này s cho kt qu tính toán đáng
tin cy nu thu nh
p và chi phí đc tính theo cùng mt cách cho tài sn so sánh và
tài sn thm đnh.
Phng pháp so sánh th trng đc c tính t sut vn hóa có u đim là
d hiu, d áp dng. Tuy nhiên nó đòi hi phi có các d liu t giao dch thông tin
th trng.  có th áp dng phng pháp này thm đnh viên cn thu nhp và x
lý mt lng ln thông tin v giá bán, giá thuê, thu nhp và chi phí, mà đôi khi
không d dàng đ thc hin, Khi đó bin th ca phng pháp này là xác đnh t
sut vn hóa R t t s chi phí hot đng và s nhân thu nhp.
R
0
= ( 1 – OER) / EGIM
Trong đó: OER : t s chi phí hot đng
OER = OE / EGI
EGIM : s nhân thu nhp thc t
EGIM = V
o
/ EGI
16

Trong điu kin thiu các thông tin chi tit v chi phí hot đng ca các BS so
sánh thì vic c tính thu nhp hot đng ròng ca chúng đôi khi là không th. Tuy
nhiên nu có thông tin v t s chi phí hot đng, s nhân tng thu nhp t d liu
th trng thì công thc này là mt gii pháp hu ích đ c tính t sut vn hóa.
1.3 TÓM TT CHNG
Trong chng 1 tác gi trình bày bao gm 2 mc chính:
Phn mt là khái quát v c s lý lun v BS và cn h chung c. Các quan
đim v BS ca các nc trên th gii và ca Vit Nam. Khái nim, đc đim ca
chung c theo lut nhà  ca Vit Nam.
Phn hai tác gi trình bày v phng pháp sut vn hóa trc tip. Trong đó
có trình bày khái quát v c s pháp lý ca phng pháp thu nhp, mc đích,
nguyên tc, các cách tip cn ca phng pháp thu nhp. Trong phng pháp vn
hóa trc tip tác gi trình bày khái nim, công thc cng nh các bc thc hin
ca phng pháp; và tác gi trình bày các xác đnh t sut vn hóa R theo phng
pháp chit xut t th trng.
Tt c các c s lý lun này s làm c s nn tng cho cho vic nghiên cu
ca tác gi v thc trng ca vic s dng phng pháp thu nhp trong quá trình
thm đnh trong chng 2, s dng c s lý lun đ phc v xác đnh sut vn hóa
th trng ca các chung c trên đa bàn Thành ph H Chí Minh, giúp tác gi đa
ra các đ xut nhm hoàn thin cách xác đnh sut vn hóa R trong chng 3
17

CHNG 2. THC TRNG VIC S DNG PHNG PHÁP
SUT VN HÓA TRONG THM NH GIÁ BT NG SN
HIN NAY.
2.1 GII THIU V CÔNG TY THC TP.
Tên công ty: CÔNG TY C PHN THM NH GIÁ TH K ( CENVALUE)
a ch tr s chính:
- 304 Trn Khát Chân, Hai Bà Trng, TP. Hà Ni
- Lu 2 Tòa nhà HDTC, 36 Bùi Th Xuân, P. Bn Thành, Qun 1, Thành ph

H Chí Minh
Giy chng nhn KKD s: 0102658944, do S K Hoch và u T Hà Ni cp
ngày: 29-02-2008, thay đi ln th 5: 25-03-2011
• Thông báo s 58/TB-BTC, B Tài Chính, V vic Công b danh sách TV
v giá hành ngh và danh sách các t chc, doanh nghip TG có đ điu kin hot
đng thm đnh giá nm 2012
• i ng TV, chuyên viên và cng tác viên đông đo, đ kh nng thm
đnh các loi tài sn vi mi quy mô
- c thành lp theo Ngh đnh s 101/N-CP ngày 03/08/2005 ca Chính
ph, Cenvalue đáp ng đy đ nhng tiêu chun ht sc kht khe v nhân s, trình
đ chuyên môn và c s vt cht k thut đc đt ra đi vi mt doanh nghip
thm đnh giá chuyên nghip
- Ngay t khi thành lp doanh nghip, Cenvalue đã nhanh chóng tham gia hòa
nhp vi cng đng các doanh nghip thm đnh giá ca Vit Nam; hin là mt
thành viên tích ca Hi thm đnh giá Vit Nam.
C cu t chc công ty thm đnh giá Th k

18

Quy trình dch v

2.2 THC TRNG S DNG PHNG PHÁP SUT VN HOÁ TRC
TIP TI CÁC CÔNG TY THM NH GIÁ
2.2.1 Bng kho sát
Nhm nm đc tình hình s dng sut vn hóa trc tip trong quá trình
thm đnh giá, tác gi đã tin hành kho sát và có các thông tin tng quát nh sau:
Bng kho sát gm 2 phn: Phn 1 là thông tin cá nhân, phn 2 là phn kho
sát v tình hình thm đnh giá BS, tình hình s dng sut vn hóa trc tip trong
quá trình thm đnh. Phân b trên 12 câu hi( ph lc 1).
S mu phát ra: 40 mu

S mu thu v: 25 mu
S mu s dng đc: 25 mu
Thi gian kho sát: 2/2013
a bàn kho sát: Mt s đn v Thm đnh giá ti H Chí Minh và mt đn
v thm đnh giá ti ng Nai
19

Phng thc kho sát: Thông qua bng câu hi
Phiu kho sát đc tin hành ti mt s đn v thm đnh giá. Tt c thành
phn tham gia tr li đu có liên quan đn ngành ngh nhm đnh giá. i đa s đã
đc đào to có kinh nghim trong vic thm đnh giá BS.
Tình hình vic s dng phng pháp thu nhp và sut vn hóa trc tip trong
phng pháp thu nhp ti công ty Thm đnh giá
Trong quá trình thc tp ti đn v thc tp tác gi nhn thy vic s dng
sut vn hóa trc tip trong quá trình thm đnh giá rt ít, và hu nh là không có.
ây là phng pháp đn gin, d thc hin tuy nhiên vi các nhc đim v thi
gian thông tin thì đây chính là các nguyên nhân khin cho đn v, công ty s dng ít
phng pháp này trong quá trình thm đnh giá. Hn th na vic chn sut vn hóa
nh hng rt ln đn giá tr ca BS. Do đó đòi hi s hiu bit, kinh nghim
phân tích phán đoán ca thm đnh viên. Mà hu ht các thm đnh viên tui đi
còn khá tr kinh nghim làm trong ngh thm đnh giá ch t trong khong 4 nm
tr li. Thông qua bng kho sát ta có:
2.2.2 Kt qu kho sát
1. V đào to nghip v:

Biu đ 2.1 T l phân b v đào to nghip v
Kt qu thng kê cho thy: 92% ngi đc kho sát tr li rng h đc hc thm
đnh giá  các trng Cao đng/i hc. 8% còn li đc đào to ti c quan làm
vic. Có th nhn thy hu ht các ngi làm vic trong công ty thm đnh giá đu
đc đào to thông qua các trng lp t chc chuyên môn sâu v nghip v

2. V kinh nghim trong thm đnh giá bt đng sn
Nhng thm đnh viên ch yu là ngun nhân lc tr mi vào ngh. Theo điu tra
ta có đc
8%
92%
0%
C quan làm
vic
Cao đng/ đi
hc
Trung tâm đào
to ngn hn
20