Thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất từ thực tiễn tỉnh đắk nông

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN MẠNH TƯỞNG

THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI
SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐẮK
NÔNG

Ngành: LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH
Mã số: 8.38.01.02

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. Lê Thị Hương

Đắk Lắk, năm 2019


LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện và hoàn thành đề tài luận văn này tôi đã nhận được nhiều sự
hỗ trợ, giúp đỡ và tạo điều kiện từ nhiều cơ quan, tổ chức và cá nhân.
Trước hết tôi xin trân trọng cảm ơn Học viện Khoa học xã hội cùng toàn thể
quý thầy giáo, cô giáo đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu, giúp đỡ
tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Lê Thị Hương người hướng
dẫn khoa học, đã tận tình dành nhiều thời gian trực tiếp hướng dẫn tôi trong
suốt quá trình xây dựng đề cương, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường; văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh Đắk Nông đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình khảo sát, thu
thập số liệu phục vụ cho quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này.
Đắk Lắk, ngày …... tháng...... năm 2019

Học viên

Trần Mạnh Tưởng


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
tư liệu được sử dụng trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc và xuất xứ rõ
ràng. Những kết quả khoa học của Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ
công trình nào.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Giám đốc Học viện Khoa học xã
hội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Đắk Lắk, ngày ... tháng .... năm 2019
Học viên

Trần Mạnh Tưởng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...................................................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ TRONG THỦ TỤC HÀNH
CHÍNH TRONG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT.............................................................7
1.1. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài
sản gắn liền trên đất................................................................................................................7
1.2. Khái niệm về thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất.................................................................................................... 17

1.3. Các quy định pháp luật về thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất.................................................24
Chương 2: THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ THỰC HIỆN THỦ TỤC
HÀNH CHÍNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN
SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT Ở TỈNH ĐĂK NÔNG.............29
2.1. Thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền trên đất ở tỉnh Đắk Nông.......................................................................................30
2.2. Thực trạng thực hiện thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất ở tỉnh Đắk Nông.............................33
2.3. Đánh giá về thực hiện thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất ở tỉnh Đắk Nông.............................46
Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP TIẾP TỤC CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐẮK NÔNG....................53
3.1. Tiếp tục tập trung nghiên cứu và tổ chức quán triệt sâu sắc các quan điểm của
Đảng về cải cách hành chính nói chung và cải cách thủ tục hành chính nói riêng......53
3.2. Tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục hành chính về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất..........57
3.3. Bảo đảm tổ chức thực hiện đầy đủ, đúng đắn các thủ tục hành chính về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất..........63
KẾT LUẬN.............................................................................................................................77
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................80


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Nội dung viết đầy đủ

Viết tắt

1

Hội đồng Nhân dân

HĐND

2

Ủy ban Nhân dân

UBND

3

Giấy chứng nhận

GCN

4

Cải cách hành chính

CCHC


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

STT của
Nội dung

bảng, biểu
Bảng: 1.1.

Thẩm quyền ký Giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai

Hình 2.1

Bản đồ hành chính tỉnh Đắk Nông

Bảng 2.1.

Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Đăk Nông từ 2014
- 2018

Hình 2.2

Đoàn đại biểu Quốc hội và Ban pháp chế HĐND tỉnh giám sát
thực tế về hiện trạng sử dụng đất tại xã Quảng Sơn (huyện Đắk
Glong).

Bảng 2.1.

Quy trình chung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bảng số: 2.2

Hồ sơ trễ hẹn tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các
huyện, thị xã năm 2017 và 2018

Bảng 3.1.

Trình độ công chức Sở Tài nguyên và Môi trường Đăk Nông

Bảng 3.2.

Trình độ viên chức và người lao động hợp đồng của Văn phòng
đăng ký đất đai, thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Đăk Nông

Ghi chú


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại,
phát triển của con nguời và muôn loài sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi truờng sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng.
Mỗi quốc gia, mỗi địa phuơng có một quỹ đất nhất định được giới hạn bởi diện
tích, ranh giới, vị trí cố định.
Ở Viêt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nuớc thống nhất
quản lý, nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, việc sử dụng và quản
lý quỹ đất đai được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ luật đất đai
và những văn bản pháp lý có liên quan.
Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp
thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi được
nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có quyền,
nghĩa vụ phát sinh từ diện tích được nhà nước giao trong đó có quyền sở hữu tài
sản trên đất như cây trồng, vật kiến trúc, nhà ở…việc được nhà nước thừa nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với

đất chỉ khi được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là
chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện
theo một trình tự, thủ tục nhất định theo quy định của pháp luật đó là thủ tục
hành chính trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là một loại thủ tục hành chính,
1


do pháp luật quy định, phải được thực hiện thống nhất, nhằm đảm bảo Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
được cấp đúng đối tượng, đúng diện tích, vị trí…tránh sự sai sót, nhầm lẫn dẫn
đến tranh chấp sau này hoặc phải điều chỉnh, cấp đổi…ảnh hưởng đến quyền và
lợi ích của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thời gian qua, trên cơ sở Bộ thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, các cơ
quan có thẩm quyền ở tỉnh Đăk Nông đã tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, tổ
chức có nhu cầu và đủ điều kiện theo kế hoạch, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của
các đối tượng và đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn.
Tuy nhiên, việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, tổ chức ở tỉnh Đắk Nông
còn nhiều hạn chế như chưa kịp thời, còn nhiều sai sót, hiện tượng nhũng nhiễu,
tham nhũng vặt trong thực hiện quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, tổ chức, một
phần của những hạn chế này là do bộ thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất chưa minh
bạch, rõ ràng, chưa thuận tiện cho người dân, có những quy định chưa phù hợp
dễ dẫn đến nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp cần tiếp
tục đươc nghiên cứu, tháo gỡ.
Đó chính là những lý do đề tài: "Thủ tục hành chính về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất từ
thực tiễn tỉnh Đắk Nông" được tác giả lựa chọn để làm luận văn thạc sĩ chuyên
ngành
Luật Hiến pháp và luật Hành chính.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
- Cải cách nền hành chính Việt Nam: Thực trạng và giải pháp của AcunaAlfaro, Jairo (2009), (chủ biên), đưa đến độc giả những bình luận chi tiết về sự
phát triển nền hành chính ở Việt Nam trong hơn một thập kỷ đổi mới,
cũng như đề xuất những giải pháp nhằm đẩy nhanh quá trình cải cách hành
chính. Cuốn sách, gồm phần giới thiệu chung và 6 chương, đưa ra những cách
2


nhìn nhận sâu sắc về sáu lĩnh vực chính và mang tính đan xen trong cải cách
hành chính công ở Việt Nam.
- Thủ tục hành chính: Lý luận và thực tiễn, Nguyễn Văn Thâm (Chủ biên),
Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 2002. Cuốn sách nghiên cứu khá công phu về
thủ tục hành chính đi từ khái niệm, phân loại, ý nghĩa, đặc điểm đến thực tiễn
việc cải cách thủ tục hành chính ở Việt Nam và có đi phân tích cải cách thủ tục
hành chính ở một số lĩnh vực. Đây là cuốn sách cung cấp nhiều tài liệu, luận cứ
rất tốt để là cơ sở nghiên cứu đối với Luận văn.
- Đổi mới cung ứng dịch vụ công ở Việt Nam, Đinh Văn Ân, Hoàng Thu
Hòa, (đồng chủ biên) Nxb Thống kê 2006. Cuốn sách đã nêu đầy đủ về khái
niệm dịch vụ công, đánh giá được sự cung ứng dịch vụ công (có cả phần về thủ

tục hành chính), và các giải pháp đẩy mạnh xã hội hóa cung ứng các dịch vụ
công ở Việt Nam. Đặc biệt cuốn sách có nêu các giải pháp đơn giản hóa các
TTHC thành lập các đơn vị cung ứng dịch vụ công.
- Nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài
Đức, thành phố Hà Nội, Đinh Thị Nguyên, luận văn thạc sỹ. Luận văn tập trung
nghiên cứu cơ sở lý luận và tính pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.
- Quản lý nhà nước về cấp Giấy nhứng nhận quyền sử dụng đất từ thực
trạng tỉnh Đăk Nông, Trần Mạnh Tuấn, luận văn thạc sỹ, năm 2017. Luận văn
tập trung nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của quản lý nhà nước về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký
đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tại tỉnh Đăk Nông. Từ đó, rút ra
những điểm mạnh, những vấn đề còn khó khăn và tồn tại, đồng thời tìm hiểu
những nguyên nhân của công tác quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đăk Nông.
Các công trình nghiên cứu nói trên tuy không trực tiếp nghiên cứu về Thủ
3


tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản gắn liền trên đất từ thực tiễn tỉnh Đắk Nông nhưng cũng gợi mở những
vấn đề có ý nghĩa, bổ ích cho tôi tiếp thu trong quá trình nghiên cứu làm Luận
văn. Tiếp tục đẩy mạnh cải cách TTHC trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất từ thực tiễn tỉnh Đắk
Nông như thế nào để thực hiện tốt mục tiêu xã hội, phù hợp với điều kiện hiện có

và đúng quy luật vận động của xã hội là vấn đề cần có sự đầu tư nghiên cứu sâu
sắc hơn nữa cả về lý luận và thực tiễn.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Mục đích nghiên cứu
Đề xuất các giải pháp nhằm tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền
với đất và đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn tỉnh Đắk Nông.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn

- Hệ thống các vấn đề lý luận về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đang được
triển khai thực hiện trên địa bàn tỉnh Đăk Nông.
- Đề xuất một số giải pháp tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
và đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn tỉnh Đắk Nông.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
4.1. Đối tượng nghiên cứu

Những vấn đề lý luận và pháp lý liên quan đến thủ tục hành chính về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền
với đất.
4


4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục hành chính về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với
đất.
- Việc thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ở tỉnh Đắk Nông từ
năm 2014 đến năm 2018.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn
5.1. Cơ sở lý luận
Luận văn được thực hiện trên cơ sở quan điểm của chủ nghĩa Mác-Lê nin;
quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng và chính sách, pháp luật của nhà
nước về thủ tục hành chính và cải cách thủ tục hành chính
5.2. Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phương pháp
chung nhất trong công tác nghiên cứu. Đề tài vận dụng phương pháp này trong
việc xem xét đánh giá thực trạng bộ thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất và tiến độ
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn
liền với đất ở tỉnh Đắk Nông.
Ngoài ra vận dụng các phương pháp nghiên cứu khác như: Phương pháp
điều tra, thu thập số liệu, xử lý thông tin, thống kê, phân tích, so sánh…
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa về lý luận
Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích quan điểm, chủ trương, đường lối của
Đảng và chính sách, pháp luật của nhà nước về thủ tục hành chính và cải cách
thủ tục hành chính, thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất.
6.2. Ý nghĩa về thực tiễn của luận văn
Đề tài tập trung làm sáng tỏ thực trạng và đưa ra một số giải pháp góp phần
cải cahs thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
5

hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho các hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp
trên địa bàn tỉnh Đăk Nông trong thời gian tới.
Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là nguồn tư liệu tham khảo cho các
Đảng bộ, chính quyền tỉnh Đăk Nông trong việc nghiên cứu, ban hành và tổ chức
thực hiện thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính trong cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất trên
địa bàn tỉnh.
7. Kết cấu của luận văn.
Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp lý trong thủ tục hành chính về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên
đất Chương 2: Thực trạng cấp giấy chứng nhận và thực hiện thủ tục hành chính
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền
trên đất ở tỉnh Đắk Nông
Chương 3: Các giải pháp tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất từ
thực tiễn tỉnh Đắk Nông

Chương 1
6


NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ TRONG THỦ TỤC
HÀNH CHÍNH TRONG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT
1.1. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất
1.1.1. Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền
trên đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với
người sử dụng đất, người sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà
nước về đất đai.
Từ khi có Luật Đất đai năm 1988, Luật Đất đai năm 1993 ra đời thì Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã được đề cập và triển khai thực hiện. Nhưng đến khi
Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt là Luật Đất đai 2013 ra đời thì Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thực sự
mới được thể chế hoá trong Luật Đất đai và các Nghị Định. Điều 48 Luật Đất đai
năm 2003 và điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã khẳng định:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo
một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
2. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận
trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” [25. Tr, 3].
Khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp
lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp” [27. Tr, 2].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống
nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước, đối với mỗi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa
7


văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và trang
bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm [12. Tr, 18].
Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các thông tin: Tên chủ sử dụng đất, sở hữu
nhà. Thửa đất đuợc quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất, ghi chú, mục sơ đồ
thửa đất, số vào sổ và số cấp Giấy chứng nhận và những thay đổi sau khi cấp
GCN. Thửa đất đuợc quyền sử dụng có các thông tin: về thửa đất số, tờ bản đồ
số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng
và nguồn gốc của thửa đất [13. Tr, 19].

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà

nước về lĩnh vực đất đai, nhà ở nói chung, được hiểu là hoạt động của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền trong việc sử dụng tổng hợp các biện pháp,
phương pháp, các công cụ thích hợp tác động đến hành vi của đội ngũ cán
bộ, công chức, viên chức, các cơ quan, đơn vị và người sử dụng đất ở, chủ sở
hữu nhà ở tham gia vào quá trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đảm bảo việc tuân thủ, thực hiện đúng quy
định pháp luật tạo ra sản phẩm là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và
quyền sở hữu nhà ở, đáp ứng yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở và quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, cũng như phục vụ tốt yêu cầu quản
lý nhà nước về đất đai, nhà ở.
- Theo nghĩa rộng: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm toàn bộ các hoạt động từ

khi tiếp nhận hồ sơ cho đến khi cấp giấy chứng nhận (bao gồm cấp lần đầu,
cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận) và đăng ký biến động về nhà ở đất ở (cập
8


nhật tăng giảm diện tích, cập nhật thay đổi về người sử dụng đất trên trang
bổ sung giấy chứng nhận...) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cấp giấy chứng nhận trong trường hợp này là tổng hợp của nhiều công
đoạn, thủ tục như tiếp nhận, thụ lý, kiểm tra, xác minh, xác nhận, ký và trao
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân.
- Theo nghĩa hẹp: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ bao gồm hoạt động cấp giấy

chứng nhận: cấp lần đầu, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận (chỉ là hoạt động
tạo ra sản phẩm là giấy chứng nhận, không bao gồm các hoạt động tiếp nhận,
thụ lý, kiểm tra, xác minh hồ sơ…, không bao gồm hoạt động đăng ký biến
động) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.1.2. Đặc điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất
Thứ nhất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà
và tài sản gắn liền trên đất phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện.
Để đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng thẩm
quyền, Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định:
UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu
nhà và tài sản gắn liền trên đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao.
UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Đối với những trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất, thì do cơ quan TN&MT
cấp tỉnh thực hiện [13. Tr, 23].
9


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền

trên đất được cấp không đúng thẩm quyền thì không có giá trị pháp lý.
Thứ hai, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà
và tài sản gắn liền trên đất phải đúng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài
sản gắn liền trên đất phải được thực hiện theo thủ tục hành chính, được quy định
trong pháp luật hành chính nó được phân biệt với thủ tục tố tụng tư pháp hay thủ
tục lập pháp. Thủ tục tố tụng tư pháp được hiểu là trình tự, thủ tục, các bước, các
giai đoạn giải quyết một vụ án, trình tự thủ tục lập pháp được hiểu là trình tự, các
bước các giai đoạn ban hành Hiến pháp, luật và các văn bản quy phạm pháp luật.
Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều
kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công
việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức. các bước, các giai đoạn cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất
theo quy định của bộ thủ tục hành chính về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất.
Theo quy định của pháp luật hiên hành thì người yêu cầu cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần
đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất phải nộp 01 bộ hồ sơ theo
quy định để làm thủ tục đăng ký tại UBND cấp xã và UBND cấp xã có trách
nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 2, Điều
70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ,
quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai năm 2013 hoặc có thể nộp
trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện
các công việc theo quy định tại Khoản 3 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
[12. Tr, 36].
Thứ ba, hồ sơ đề nghị và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải đầy đủ theo quy định.
Thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền
sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất do Chính phủ và UBND cấp tỉnh ban hành

10


là cơ sở pháp lý để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất.
Hồ sơ đất đai là loại hồ sơ phải được lưu trữ vĩnh viễn, thông qua đó để nhà
nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai, là chứng cứ pháp lý để giải
quyết tranh chấp đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất, là căn cứ pháp lý để
xử lý vi phạm trong giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở,
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất.
Thú tư, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và
tài sản gắn liền trên đất được thực hiện thông qua việc nhà nước ban hành quyết
định hành chính (cá biệt) để trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, nó
được phân biệt với việc nhà nước cho thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, nó
cũng được phân biệt với các quyết định do các cơ quan tiến hành tố tụng ban
hành để giải quyết các vụ án.
Quyết định giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là quyết định hành chính là đối tượng của
quyền khiếu nại hành chính chính hoặc đối tượng của quyền khởi kiện vụ án
hành chính.
1.1.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản gắn liền trên đất là quyền hạn được xác định bằng pháp luật cho các cấp
hành chính trong việc ra quyết định giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất, xác lập quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với
đất cho chủ sở hữu.
Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được quy định như sau:

UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
11


UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng
cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ
[27. Tr, 23].
Thời điểm từ năm 2009 đến ngày 31/3/2015 thẩm quyền ký Giấy chứng
nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận lần đầu và đăng ký biến động thuộc Chủ tịch UBND huyện. Kể từ
ngày 01/4/2015 theo qui định của Luật Đất đai năm 2013 thẩm quyền ký Giấy
chứng nhận có thay đổi: thẩm quyền ký Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá
nhân thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thuộc Giám đốc Sở Tài nguyên
và Môi trường, thẩm quyền ký Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân
thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng lần đầu thuộc Chủ tịch UBND
huyện, được thể hiện theo bảng sau:

Bảng: 1.1.Thẩm quyền ký Giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai
Thẩm quyền Đăng ký đất đai, cấp
Đăng ký biến động đất
ký GCN
GCN lần đầu
đai
Thời điểm
2009-17/4/2015

Chủ tịch UBND huyện

Chủ tịch UBND huyện

Từ ngày 18/4/2015

Chủ tịch UBND huyện

Giám đốc Sở Tài
nguyên và Môi trường

(Nguồn: thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, giao dịch bảo đảm, môi
12


trường, tài nguyên nước thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện,
UBND cấp xã)
(Ban hành kèm theo Quyết định số 1012 /QĐ-UBND ngày 23 tháng 6 năm
2016 của Chủ tịch UBND tỉnh Đắk Nông) [45, tr 8].
1.1.4. Cơ sở pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan
hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng đất, trình tự, thủ tục, điều kiện, đối
tượng và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đúng quy
định của pháp luật hiện hành. Các căn cứ trực tiếp về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hiện nay là Luật Đất đai 2013, nghị định số 43/2014/ NĐ-CP,
ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều
của luật đất đai; Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT, ngày 19 tháng 5 năm 2014
của bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và Tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư Số:
24/2014/TT-BTNMT, ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính. Ngoài ra còn những quy định của địa
phương mà chủ yếu là của HĐND và UBND tỉnh về cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Đối với tỉnh Đắk Nông ngày 15 tháng 10 năm 2013 UBND tỉnh đã
ban hành Công văn số 4523/UBND-NN về việc đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; ngày 10 tháng 10 năm 2014 ban hành Kế hoạch quản lý
sử dụng 63,057 ha đất có nguồn gốc lấn chiếm rừng từ ngày 01 tháng 7 năm
2004 đến ngày 01 tháng 01 năm 2010 đã được UBND tỉnh thu hồi từ các nông,
lâm trường giao về cho các địa phương quản lý. Ban hành Bộ thủ tục hành chính
thuộc lĩnh vực đất đai, giao dịch bảo đảm, (ban hành kèm theo quyết định số
1012 /QĐ-UBND ngày 23 tháng 6 năm 2016 của chủ tịch UBND tỉnh Đắk
Nông). Trong những năm 2016 đến 2018 UBND tỉnh Đăk Nông còn ban hành
các quyết định về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai như:
- Quyết định số 1202/QĐ-UBND, ngày 23/6/2016 của UBND tỉnh Đắk
Nông về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, giao dịch bảo
13


đảm, môi trường, tài nguyên nước thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp
huyện, UBND cấp xã.
- Quyết định số 1203/QĐ-UBND, ngày 23/6/2016 của UBND tỉnh Đắk

Nông về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, giao dịch bảo
đảm, môi trường, địa chất và khoáng sản, tài nguyên nước, khí tượng thủy văn,
viễn thám, đo đạc bản đồ thuộc thẩm quyền quản lý của Sở Tài nguyên và Môi
trường.
- Quyết định số 957/QĐ-UBND, ngày 07/6/2017 của UBND tỉnh Đắk
Nông về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền quản
lý chuyên ngành của Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Quyết định số 958/QĐ-UBND, ngày 07/6/2017 của UBND tỉnh Đắk
Nông về việc công bố thủ tục hành chính sửa đổi, bổ sung lĩnh vực đất đai thuộc
thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện.
- Quyết định số 1589/QĐ-UBND, ngày 03/10/2017 của UBND tỉnh Đắk
Nông về việc ban hành quy định giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một
cửa liên thông trong lĩnh vực đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư.
- Quyết định số 220/QĐ-UBND, ngày 06/02/2018 của UBND tỉnh Đắk
Nông về việc công bố Danh mục thủ tục hành chính sửa đổi, bổ sung thuộc thẩm
quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường.
- Quyết định số 1626/QĐ-UBND, ngày 16/10/2018 của UBND tỉnh Đắk
Nông về việc quy định trình tự, thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành
chính thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnh.
- Quyết định số 1925/QĐ-UBND, ngày 28/11/2018 của UBND tỉnh Đắk
Nông về việc công bố Danh mục thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm
quyền giải quyết của UBND các huyện, thị xã.
- Quyết định số 1926/QĐ-UBND, ngày 28/11/2018 của UBND tỉnh Đắk
Nông về việc công bố Danh mục thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết
của Sở Tài nguyên và Môi trường…

14

Chính vì vậy mà việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài việc
phải tuân thủ các quy định của pháp luật còn phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch của các địa phương và sơ đồ giao đất.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền trên đất phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định. Nguyên tắc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất. Là
những quy định có tính chất bắt buộc khi thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất và được quy
định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013. Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên
đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất
đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà
có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của
những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
15


- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ,
tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên Giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp
mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời
điểm có Giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử
dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định
theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất
đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có Giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc
thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện
tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại
Điều 99 của Luật đất đai 2013 [ 26. Tr, 32].

16


1.2. Khái niệm về thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1.1. Khái niệm
Nói đến thủ tục là nói đến quy trình và cách thức giải quyết công việc.
Thực tế, để thực hiện có hiệu quả một công việc nhất định cần tiến hành một loạt
các hoạt động theo thứ tự trước sau và cách thức thực hiện từng bước theo những
quy định chặt chẽ, thống nhất.
Theo nghĩa chung nhất, thủ tục là phương thức, cách thức giải quyết công
việc theo một trình tự nhất định, một thể lệ thống nhất, gồm một loạt nhiệm vụ
liên quan chặt chẽ với nhau nhằm đạt được kết quả mong muốn.
Hoạt động của các cơ quan nhà nước cần phải tuân theo pháp luật, trong đó
có những quy định về trình tự, cách thức sử dụng thẩm quyền của từng cơ quan
để giải quyết công việc theo chức năng nhiệm vụ được giao. Khoa học pháp lý
gọi đó là những quy phạm thủ tục. Quy phạm này quy định về các loại thủ tục
trong hoạt động quản lý nhà nước như: thủ tục lập pháp, thủ tục tố tụng tư pháp,
thủ tục hành chính.
Về mặt nguyên tắc, để tiến hành quản lý hành chính nhà nước có hiệu quả,
cơ quan hành chính phải đảm bảo tuân thủ một cách nghiêm túc những quy tắc,
chế độ, phép tắc được pháp luật quy định. Những quy tắc, chế độ, phép tắc đó
chính là những quy định về trình tự, cách thức sử dụng thẩm quyền của cơ quan
hành chính khi thực hiện chức năng quản lý hành chính công. Những quy định
trên còn được gọi là thủ tục hành chính.

Vậy, thủ tục hành chính là trình tự, cách thức giải quyết công việc của cơ quan
hành chính nhà nước có thẩm quyền trong mối quan hệ nội bộ hành chính và mối
quan hệ giữa cơ quan hành chính nhà nước với tổ chức công dân [23. Tr, 45].

Thủ tục hành chính có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, ảnh hưởng
trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp và đời sống Nhân dân.
Thông qua thủ tục hành chính, các cá nhân, tổ chức thực hiện được quyền lợi,
17


nghĩa vụ của mình đồng thời các cơ quan hành chính nhà nước thực hiện chức
năng quản lý nhà nước.
Hoạt động quản lý hành chính nhà nước của các cơ quan hành chính nhà
nước được thực hiện trên mọi lĩnh vực của đời sống xã hội từ chính trị, kinh tế,
văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, quốc phòng, an ninh...trong đó có quản lý nhà
nước về đất đai.
Trong quá trình thực hiện việc quản lý, các cơ quan hành chính nhà nước
phải thực hiện rất nhiều các mối quan hệ, các công việc, giải quyết các mối quan
hệ và công việc hành chính nhằm phục vụ Nhân dân và doanh nghiệp. Việc thực
hiện rất nhiều các mối quan hệ, giải quyết các công việc hành chính phải được
tiến hành theo một trình tự, thủ tục nhất định, đó là thủ tục hành chính.
Trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, các cơ quan hành chính nhà
nước, người có thẩm quyền phải giải quyết rất nhiều công việc thuộc nội dung
quản lý nhà nước về đất đai như: Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất...
Các công việc này phải được tiến hành theo một trình tự, thủ tục do pháp
luật quy định đó là thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất
đai. Các thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:
Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Thủ
tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;
Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;
Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi
hành quyết định thu hồi đất;
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại
cơ quan hành chính;
Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài
sản gắn liền trên đất là một loại thủ tục hành chính về đất đai.
18


Như vậy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài
sản gắn liền trên đất là một loại thủ tục hành chính về đất đai, được hiểu là trình
tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người
có thẩm quyền quy định để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho cá nhân, tổ chức.
1.2.1.2. Đặc điểm thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất
Khác biệt với thủ tục lập pháp và thủ tục tố tụng tư pháp, thủ tục hành chính
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền
trên đất hính có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, được điều chỉnh bằng quy phạm thủ tục hành chính, là cơ sở
pháp lý cho các cơ quan nhà nước mà chủ yếu là các cơ quan hành chính thực
hiện chức năng của mình.
Thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản gắn liền trên đất là một bộ phận cấu thành của hệ thống quy phạm thủ

tục hành chính (quy phạm hình thức), là toàn bộ các quy tắc pháp lý quy định về
trình tự, các bước thực hiện thẩm quyền của các cơ quan hành chính nhà nước trong
việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền
trên đất và thực hiện công vụ hành chính đối với các cơ quan, tổ chức và công dân.
Đó cũng chính là hệ thống các nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai, bắt buộc các
cơ quan nhà nước cũng như các công chức phải tuân theo trong cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất.

Là quy phạm thủ tục (quy phạm hình thức) có chức năng làm cho các quy
phạm nội dung (Luật hành chính, Luật đất đai) được thực hiện trong thực tế.
Thiếu thủ tục này thì việc thực thi pháp luật đất đai sẽ gặp khó khăn, thậm chí
không có khả năng đi vào đời sống thực tế.
Hoạt động quản lý chủ yếu là hoạt động áp dụng pháp luật mà ở đó, hành vi áp
dụng pháp luật liên quan chủ yếu đến việc xác định tình trạng thực tế của vụ việc,
lựa chọn quy phạm pháp luật tương ứng và ra quyết định về vụ việc đó. Các hành vi
áp dụng pháp luật này được tiến hành theo những thủ tục hành chính nhất định. Như
vậy nếu thiếu các thủ tục cần thiết thì quyền và nghĩa vụ của các bên
19