thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lời nói đầu
1) Tính cấp thiết của đề tài:
Đất đai, nhà ở là yếu tố quyết định sự tồn tại của loài ngời, nó gắn bó
mật thiết với mọi ngành kinh tế, mọi nhu cầu của đời sống xã hội. Đất đai
cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng
nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nớc nhằm khai thác và sử dụng
có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế xã hội của mỗi vùng. Đối với
mỗi quốc gia, đất đai không chỉ là nguồn tài sản lớn phục vụ cho nhu cầu
sản xuất dân c mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế của
mỗi vùng.
Theo đà phát triển kinh tế của đất nớc, tốc độ tăng trởng của các đô
thị Việt Nam ngày càng mạnh mẽ. Đất đô thị thực sự có giá và giá rất cao.
Do đó cần phải có sự kiểm soát của Nhà nớc về đất đai. Để kiểm soát đợc
tình hình sử dụng đất, Nhà nớc đã ban hành các văn bản pháp luật, văn bản
dới luật. Đó là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và sử dụng đất
đai. Tuy nhiên, do sức ép của nhu cầu phát triển và đòi hỏi thực tế của cuộc
sống mà thị trờng bất động sản vẫn ngấm ngầm diễn ra sôi động hiện tợng
mua bán đất, đầu cơ đất, lấn chiếm tràn lan đã đặt ra cho Nhà nớc nhiều vấn
đề cần đợc xem xét và giải quyết. Một trong những yêu cầu cấp bách hiện
nay đối với đất đô thị là phải có một cơ chế quản lý, sử dụng đất sao cho
phù hợp với yều cầu phát triển của nền kinh tế thị trờng nhiều thành phần
có sự quản lý của Nhà nớc theo định hớng Xã Hội Chủ Nghĩa. Để làm tốt
công tác quản lý Nhà nớc về đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng thì
không thể không đề cập đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị. Đăng ký đất đai tuy chỉ là
một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nớc thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ
địa chính cấp Giấy chứng nhận cho ngời sử dụng đất hợp pháp nhng nó liên
quan dến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã
hội bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mọi tổ chức cá nhân.
Thủ đô Hà Nội đã có ngàn năm văn hiến, là trung tâm chính trị,

văn hoá, xã hội, khoa học, kinh tế của cả nớc. Hà Nội đang trong thời kỳ
công nghiệp hoá- hiện đại hoá, việc quản lý và sử dụng đất dai ở đây càng
phải hợp lý và chặt chẽ. Nhìn lại quá trình lịch sử từ khi giải phóng đến nay,
Hà Nội đã có nhiều thành tựu và biến đổi to lớn nhất là trong những năm
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
gần đây, song còn nhiều vấn đề cần phải giải quyết. Đối với diện nhà chính
sách tồn đọng đây là diện nhà luôn có các đơn th khiếu nại nhằm xác lập
quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu, sử dụng các diện tích phụ có liên
quan đến sở hữu chung của nhiều thành phần từ thời kỳ thực hiện chính
sách cải tạo nhà cửa, cải tạo công thơng nghiệp t doanh thời kỳ 1958-1964,
nhà dân cho mợn Tình hình khiếu nại của một số hộ gia đình tại Hà Nội
về vấn đề nhà cửa kéo dài hàng năm nhng cha đợc giải quyết thoả đáng
khiến họ phải chờ đợi. Chính vì thế cần phải đẩy mạnh công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để ngời
dân yên tâm ở, gìn giữ, sửa sang nhà cửa, ổn định đời sống. Cũng thông qua
việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, sẽ
giúp cho Nhà nớc có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai, để từ đó có
những hoạch định chính sách cho phù hợp với thực tế.
Vì vậy yêu cầu đặt ra là phải tiếp tục nghiên cứu, qua thực tiễn thi
hành và áp dụng để hoàn thiện cơ chế đồng bộ đảm bảo cho việc thi hành
các quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở để đáp ứng đồi hỏi cấp thiết của nền kinh tế thị trờng định h-
ớng Xã Hội Chủ Nghĩa có sự quản lý của Nhà nớc. Đó cũng là lý do khiến
em chọn đề tài Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách
tồn đọng (bao gồm nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đa vào công t hợp
doanh) ở Hà Nội với sự hớng dẫn của TS Hoàng Cờng, Thạc sỹ- Trởng
phòng chính sách đất nhà và các cô, chú trong phòng chính sách đất nhà tại
Sở Địa chính- Nhà đất Hà Nội. Em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của

mọi ngời.
2) Mục đích nghiên cứu:
Nghiên cứu lý luận và thực tiễn của đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để phát hiện những điểm cha
phù hợp, những khó khăn vớng mắc đồng thời đánh giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất giá đa ra các kiến nghị về phơng hớng
và giải pháp, góp phần hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
3) Phạm vi nghiên cứu:
2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở có phạm vi rộng, liên quan đến nhiều địa bàn khác nhau trên
cả nớc. Bài viết này chỉ tập trung đến vấn đề đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách tồn
đọng (nhà cải tạo, nhà vắng chủ, nhà đa vào công t hợp doanh) trên địa bàn
Hà Nội.
4) Phơng pháp nghiên cứu:
Bài viết sử dụng phơng pháp so sánh, phân tích để đánh giá các vấn
đề, trên cơ sở đó để làm sáng tỏ những khía cạnh lý luận cũng nh thực tiễn
của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở. Cách tiếp cận vấn đề là đi từ lý luận đến thực tiễn, rồi từ thực
tiễn áp dụng trở về lý luận thông qua đó đề xuất những giải pháp nhằm
hoàn thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở.
5) Kết cấu của bài viết:
Ngoài các phần lời nói đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu
tham khảo, bài viết có 3 chơng:
- Chơng I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

- Chơng II: Thực trạng Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho diện nhà chính sách trên địa bàn
Hà Nội.
- Chơng III: Một số quan điểm, giải pháp và kiến nghị nhằm đẩy
mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở đối với dạng nhà chính sách tồn đọng trên địa bàn thành phố
Hà Nội.





3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng I: Cơ sở khoa học của việc đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở cho nhà chính sách tồn đọng
I) Khái niệm, đặc điểm vai trò của nhà ở:
1)Khái niệm, đặc điểm nhà ở:
Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bên
trong có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên ngoài dùng để ở.
Nhà ở có rất nhiều đặc điểm khác với các loại tài sản khác, nhất là
kho so sánh đặc điểm của nó với các động sản. Nhà ở là tài sản cố định,
không thể di dời đợc.
Đặc điểm chính của tài sản nhà đất là đa dạng. Loại trừ những lợi ích
kết hợp trong cùng một tài sản nhà đất nh để ở hoặc để kinh doanh. Có lẽ
không bao giờ có hai ngôi nhà giống hệt nhau, thậm chí các ngôi nhà thô
liền tờng có hình thức nh nhau nhng chúng cũng khác nhau ở vị trí. Mặc dù
điều này dờng nh là có sự khác biệt rất nhỏ, tuy thế từng tài sản nhà đất vẫn
sẽ có sự khác nhau. Thờng sự khác nhau nhỏ này cũng có thể không liên

quan đến thị trờng, nhng trong một vài trờng hợp điều này đã làm cho giá
trị thị trờng của các ngôi nhà rất khác nhau.
Một đặc điểm nữa của tài sản nhà đất có thể nói là tơng đối bền.
Nhiều hàng hoá hao mòn và xuống cấp rất nhanh nhng nhà đất thờng đợc
dùng trong nhiều năm với tốc độ hao mòn rất chậm. Thậm chí khi nhà ở đã
cũ, hoa mòn đáng kể, ngời ta luôn thấy giá trị của nhà đất đợc lên giá với tỷ
lệ cao hơn là tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà. Mặc dù chất lợng của ngôi nhà
xuống cấp, nhng kết quả là giá trị chung của đất và ngôi nhà còn giữ
nguyên. Về khía cạnh này đầu t nhà đất hoàn toàn khác với các loại đầu t
khác, nó rất vững theo thời gian và có khả năng an toàn vốn rất tốt trong
thời gian dài. Khi so sánh với các hàng hoá khác, mua nhà đòi hỏi một
khoản vốn lớn. Thậm chí một ngôi nhà dù khiêm tốn nhất thờng cũng cần
một số lợng tiền đáng kể mơi mua đợc. Liên quan đến điều này vì thực chất
nhà đất thờng là những đơn vị không thể dễ dàng chia thành những đơn vị
nhỏ hơn. Kết quả là một lợng tiền tối thiểu để mua một ngôi nhà cũng là
khá lớn.
2)Vai trò của nhà ở:
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát
triển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ
chức kinh tế, xã hội và cả mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hởng đến mọi lĩnh
vực của đời sống kinh tế xã hội, văn hoá, chính trị xã hội.
ở nớc ta, những năm thực hiện công cuộc đổi mới, Đảng và Nhà nớc
ta hết sức quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở của nhân dân ở các đô thị cũng
nh nông thôn, góp phần từng bớc thực hiện cải thiện đời sống cho nhân dân.
Điều 62, Hiến pháp nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992
quy định rõ: Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nớc mở rộng việc xây dựng
nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở
theo quy hoạch chung, nhằm từng bớc thực hiện quyền đó việc phân phối

nhà ở do Nhà nớc quản lý phải công bằng và hợp lý.
Trên cơ sở đó có thể thấy vai trò của nhà ở đợc thể hiện nh sau:
- Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống của con ngời. Nhà ở
là phơng tiện quan trọng để bảo vệ con ngời trớc các hiện tợng thiên nhiên
nh nắng, ma, gió, bão, giá rét Con ngời muốn tồn tại và phát triển trớc hết
phải đảm bảo các điều kiện nh ăn, ở, mặc và những t liệu sinh hoạt khác.
Ph. Ăng ghen đã nhấn mạnh: Con ngời trớc hết cần phải ăn, uống, chỗ ở và
mặc đã rồi mới có thể làm đợc chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo.
- Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế. Đối với
lao động đặc biệt là ở đô thị, khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có ảnh
hởng rất lớn tới lao động, nó tác động trực tiếp tới thể lực và trí lực của lao
động. Nó làm hao phí về thời gian vì khoảng cách này càng lớn thì hao phí
này càng cao, ảnh hởng lớn tới hiệu quả kinh tế. Ngoài ra môi trờng c trú,
điều kiện sinh hoạt của chỗ ở, môi trờng văn hoá khu vực, môi trờng tự
nhiên cũng ảnh hởng rất lớn tới quá trình tái sản xuất sức lao động và tác
động tới tâm sinh lý của ngời lao động, làm ảnh hởng tới sản xuất, tới hiệu
quả kinh tế.
Sự phát triển của nhà ở còn là một chỉ tiêu quan trọng thể hiện trình
độ phát triển, tốc độ đô thị hoá của một quốc gia, thể hiện tiềm năng về
kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc về tổng thể. Thực tế cho thấy
khi nhìn và các ngôi nhà có thể nhận biết đợc phong tục, tập quán, đời sống
vật chất và tinh thần của những ngời đang sinh sống trong ngôi nhà đó và
của cả cộng đồng.
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hởng tới sinh hoạt xã hội
và điều chỉnh quan hệ xã hội. Nhà ở tác động trực tiếp tới kết cấu gia đình,
tập tục sinh hoạt của gia đình,thể hiện rõ nhất ở quá trình kéo dài hay tăng
nhanh quá trình phân ly của gia đình mới mà còn ảnh hởng tới tâm lý của
thanh niên trong độ tuổi kết hôn, Thông thờng giá nhà đất tăng cao thanh

niên có xu hớng lập gia đình muộn hơn. Điều này tác động lớn đến vấn đề
xã hội. Những biến động về nhà ở phát sinh trong mua bán, thuê, tặng,
chuyển nhợng hình thành nên những mối quan hệ xã hội phức tạp mà
chính nhà ở đôi lúc nó quay trở lại làm chức năng điều tiết, điều chỉnh quan
hệ xã hội.
Với tầm quan trọng của nhà ở nh đã nói ở trên, thì vấn đề nhà ở là
mối quan tâm chung của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các nớc đang
phát triển và các nớc kém phát triển. ở nớc ta, dới sự lãnh đạo của Đảng,
chúng ta đang phấn đấu thực hiện mục tiêu : dân giàu, nớc mạnh, xã hội
công bằng, văn minh. Nhà nớc rất quan tâm lãnh đạo, tạo nhiều môi trờng
thuận lợi và động viên khuyến khích các tầng lớp nhân dân phát huy nội lực
để xây dựng nhà ở tiến tới bộ mặt của đất nớc ngày càng văn minh và giàu
đẹp hơn.
II) Khái niệm và sự ra đời của nhà chính sách tồn
đọng:
1) Khái niệm:
Nhà chính sách thuộc quyền sở hữu của t nhân bao gồm nhà cải tạo,
nhà công t hợp doanh, nhà vắng chủ mà diện tích nhà ở thuộc loại nhà này
do Nhà nớc đã để lại cho chủ sở hữu khi thực hiện chính sách cải tạo nhà,
chính sách công thơng nghiệp t bản t doanh.
Đối với quỹ nhà chính sách do Nhà nớc quản lý, sử dụng thì Nhà nớc
phân, giao cho các cơ quan sử dụng hoặc cho các hộ gia đình thuê là nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nớc.
1) Sự ra đời của nhà chính sách tồn đọng:
Sau ngày giải phóng miền Bắc, đã diễn ra cuộc ra đi của hàng ngàn
hộ di chuyển vào Nam, để lại hàng nghìn ngôi nhà với vô vàn tình tiết phức
tạp. Ngời thì quá vội vã bỏ nhà ra đi nh chạy trốn, ngời thì ngầm uỷ quyền
cho ngời khác, ngời thì bán tháo với giá rẻ không chút giấy tờ văn tự, ngời
thì tình nghĩa hơn đa bà con họ hàng vào ở rồi lặng lẽ ra đi Việc ra đi nh
6

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
vậy để lại hàng nghìn ngôi nhà vắng chủ buộc bộ máy tiếp quản chính
quyền mới phải đối phó với tình hình phức tạp này.
Khi hoà bình lập lại ở miền Bắc, giải quyết nhà cửa là một vấn đề
nằm trong toàn bộ nhiệm vụ cách mạng xã hội chủ nghĩa. Chế độ cũ chỉ
thoả mãn yêu cầu của một số ít ngời, chế độ mới của ta phải thoả mãn yêu
cầu ngày càng một tăng của tuyệt đại đa số ngời dân lao động. Dới sự lãnh
đạo của Đảng, cách mạng dân tộc dân chủ nhân dân chuyển sang cuộc cách
mạng xã hội chủ nghĩa. Nhiệm vụ cơ bản của miền Bắc là đẩy mạnh cuộc
cải tạo xã hội chủ nghĩa. Trọng tâm trớc mắt là đẩy mạnh cuộc cải tạo xã
hội chủ nghĩa với thành phần kinh tế cá thể của nông dân, thợ thủ công;
cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa với thành phần kinh tế t bản t doanh và cuộc
cải tạo đối với những ngời có nhiều nhà cho thuê, đồng thời phải ra sức phát
triển thành phần kinh tế quốc doanh là lực lợng lãnh đạo toàn bộ nền kinh
tế quốc dân. Yêu cầu đặt ra là sử dụng hợp lý nhà cửa sẵn có, năng cao chất
lợng nhà cửa nhằm bảo đảm an toàn, vệ sinh và cải thiện đời sống nhân dân
lao động đi thuê nhà, cải tạo ngời t sản, biến họ thành ngời lao động và
sống nhờ vào lao động chứ không phải sống bám vào sự bóc lột bằng việc
cho thuê nhà.
Trong và sau cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà cho thuê của t
nhân, Đảng và Nhà nớc đã có nhiều chính sách quản lý nhà cửa. Nhng cho
đến năm 1964, có nơi vẫn cha quán triệt tinh thần các chính sách của Trung
Ương nên vẫn còn lúng túng trong việc giải quyết các vấn đề cụ thể khá
phức tạp. Để đáp ứng với nhu cầu của các địa phơng, thông t số 12/NV của
Bộ Nội vụ ngày 22/4/1964 đã giải thích thêm một số chính sách cụ thể về
quản lý nhà cửa. Trong đó có việc quản lý nhà vắng chủ và nhà của t sản đa
vào công t hợp doanh.
- Việc quản lý nhà vắng chủ: Theo Nghị định 19/CP ngày
29/6/1961 của Hội Đồng Chính phủ và Công văn số 19/BCT ngày
12/1/1961 của ban cải tạo công thơng nghiệp t doanh Trung Ương thì tất cả

nhà vắng chủ, không kể của ngời Việt Nam hay Hoa Kiều đều do cơ quan
quản lý nhà, đất trực tiếp quản lý cho thuê, thu tiền thuê, đóng thuế, sửa
chữa. Các cơ quan, xí nghiệp, đoàn thể hợp tác xã hay t nhân sử dụng các
loại nhà, đất kể cả trong trờng hợp dùng vào việc kinh doanh sản xuất hay
vào các sự nghiệp y tế, văn hoá, giáo dục.
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Nhà của t sản đa vào công t hợp doanh: nhà của t sản dùng làm
phơng tiện kinh doanh công thơng nghiệp nh cửa hàng, kho tàng, văn phòng
quản lý kinh doanh trớc đây cha đợc giải quyết công t hợp doanh thì cơ
quan quản lý nhà đất theo chính sách cải tạo nhà cửa.
Sau ngày thống nhất đất nớc, Nh đã ban hành các chính sách cải tạo
về nhà đất tại các thành phố, thị xã nhằm quản lý tình hình nhà cửa trên các
địa bàn. Theo Thông t của Bộ trởng bộ xây dựng số 383/BXD- ĐT ngày
5/10/1991 hớng dẫn thi hành quyết định số 297/CP của Chủ tịch Hội đồng
Bộ trởng ngày 2/10/1991 về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở thì
chính sách đối với nhà vắng chủ do Nhà nớc đang quản lý với các nội dung
nh sau:
- Đối với nhà cải tạo: đã thực hiện quản lý toàn bộ nhà cửa thuộc
diện nhà cải tạo và đã bố trí làm trụ sở cơ quan hoặc làm nhà ở cho cán bộ
công nhân viên và nhân dân lao động. Hầu hết nhà ở do Nhà nớc quản lý
đều đã hoàn tất các thủ tục kê khai, bàn giao và Nhà nớc đã ra quyết định
quản lý tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khác quan, cũng có một số trờng
hợp khi cơ quan Nhà nớc tiến hành quản lý, sử dụng nhà ở đã không làm
các thủ tục giao nhận, không ra quyết định quản lý, cá biệt có trờng hợp xử
lý sai so với chính sách lúc đó.
Để ổn định hiện trạng nhà ở sau cải tạo, đa công tác quản lý đi vào nề
nếp, tại điều 1 của quyết định số 297/CT đã nêu rõ: nhà ở do Nhà nớc đang
quản lý, sử dụng theo chính sách cải tạo về nhà ở bao gồm toàn bộ nhà ở đã
có hoặc cha có quyết định quản lý của Uỷ Ban Nhân Dân cấp có thẩm

quyền nhng đã bố trí sử dụng, là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc.
Diện nhà nêu trong điều này bao gồm: tất cả các loại nhà cho thuê,
mợn, cho ở nhờ, hiến nhà của các tổ chức, cá nhân thuộc bộ máy cai trị của
nguỵ quân, nguỵ quyền và đảng phái phản động, do thực hiện chính sách
cải tạo về nhà ở đã đa vào diện Nhà nớc quản lý hoặc đã bố trí cho cơ quan
Nhà nớc và nhân dân sử dụng.
Về mặt thủ tục hành chính, diện nhà nói trên bao gồm cả nhà đã có
quyết định và cha có quyết định quản lý của Nhà nớc (vì do nhiều nguyên
nhân khách quan, thời kỳ đó nhiều nhà thuộc diện cải tạo đã giao Nhà nớc
nhng Uỷ Ban Nhân Dân cấp tỉnh cha ra quyết định quản lý.
8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Về mặt thủ tục quản lý, hầu hết diện nhà nói trên đã chuyển sang
ngành nhà đất quản lý cho thuê, nhng cũng có những nhà do cũ nát nên
ngành nhà đất không trực tiếp quản lý mà giao cho các hộ đang ở tự quản lý
sử dụng không phải trả tiền thuê nhà. Những nhà trong diện cải tạo, nhng
trớc đây cơ quan Nhà nớc cho thuê, mợn của t nhân, đến khi có chính sách
cải tạo đã không báo cho ngành nhà đất biết trớc để làm thủ tục quản lý,
những nhà không do chủ sở hữu mà do đại diện của chủ sở hữu làm thủ tục
giao cho Nhà nớc. Do đó kể từ ngày 1/7/1991 các loại nhà nêu trên đợc
thống kê đăng ký vào danh mục quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc và ngời sử
dụng nhà (cá nhân, tổ chức kinh tế, xã hội, cơ quan Nhà nớc) phải ký hợp
đồng thuê với cơ quan quản lý nhà.
Do đó tại thành phố Hà Nội xuất hiện tình trạng trong một biển số
nhà có nhiều thành phần sở hữu (sở hữu t nhân và sở hữu Nhà nớc). Hai
thành phần này đan xen theo kiểu xôi đỗ trong cùng một ngôi nhà, một biển
số nhà. Trên cơ sở hồ sơ và thực tiễn đã tổng hợp đợc các dạng nhà tiêu biểu
nh sau:
- T nhân chủ nhà cũ sủ dụng phần diện tích đợc để lại để ở sau
cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất.

- Các hộ ký hợp đồng thuê với Nhà nớc phần diện tích chủ nhà
đã giao Nhà nớc hoặc phần diện tích Nhà nớc đã quản lý của chủ vắng mặt
tại miền Bắc trong nhà cộng đồng sở hữu chủ.
- Các đơn vị đợc Nhà nớc giao cho tự quản lý, sử dụng phần
diện tích chủ nhà đã đa vào công t hợp doanh.
Với việc đan xen hai thành phần sở hữu này thì cần có quy định về
xác định diện tích nhà ở cho chủ sở hữu là cần thiết. Do đó quy định về
trình tự, thủ tục chứng nhận sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở sẽ đáp ứng đợc yêu cầu đó. Hơn nữa nó sẽ là
cơ sở pháp lý để tạo ra sự ổn định lâu dài trong quản lý, sử dụng, hạn chế,
ngăn chặn phát sinh mới, góp phần vào việc ổn định sinh hoạt dân c đô thị
tiến tới dần dần chấm dứt tình trạng không rõ ràng về sở hữu, sử dụng.
III) Sự cần thiết của việc đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi
tắt là giấy chứng nhận) cho nhà chính sách tồn đọng:
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1)Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận cho diện nhà chính
sách:
Nhà ở là nhu cầu vật chất thiết yếu trong đời sống con ngời. Nhà ở là
loại tài sản có giá trị rất cao đối với đời sống của con ngời. Theo quy định ở
điều 181 Bộ luật dân sự, nhà ở là một loại bất động sản vì nhà ở là một loại
tài sản không di dời đợc. Vì là một loại tài sản có giá trị cao nên ngời sở
hữu nó càng muốn có một cơ sở pháp lý để bảo hộ cho việc sở hữu loại tài
sản này. Theo điều 173 Bộ luật dân sự quy định về việc quyền sở hữu chung
cho mọi tài sản, trong đó có nhà ở. Việc cấp giấy chứng nhận ý nghĩa xác
định rõ đối tợng sủ dụng và quyền giao dịch dân sự về nhà ở cho đối tợng
đang sử dụng nhà. Việc cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách (các trờng
hợp thuộc sở hữu t nhân) cũng không nằm ngoài lý do trên.
Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền

sử dụng đất ở cho nhà chính sách nằm trong công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị do đó
hoàn thành tốt công tác cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách cũng là
góp phần đẩy mạnh công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị. Thông qua việc cấp giấy chứng nhận
cho ngời sử dụng đất, nhà thì:
- Về phía ngời sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở họ có cơ sở pháp lý
về quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất ở của mình để yên tâm đầu t sản xuất,
khai thác đợc tiềm năng trên mảnh đất mà họ đang sinh sống.
- Về phía Nhà nớc : giúp cho Nhà nớc nắm chắc quỹ đất ở, quỹ
nhà ở; mặt khác còn thiết lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nớc với
ngời sử dụng đất và sở hữu nhà ở.
Trong 7 nội dung của công tác quản lý Nhà nớc về đất đai thì công
tác đăng ký cấp giấy chứng nhận cũng là một công tác nằm trong số đó. Nó
có mắt xích liên quan đến các công tác trớc và cũng là cơ sở để thực thi cho
các công tác sau. Để hoàn thành tốt công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị thì phải kể tới việc cấp
giấy chứng nhận cho nhà chính sách. Vì nó là một bộ phận trong công tác
cấp giấy chứng nhận ở đô thị. Thực hiện tốt công tác này cũng góp phần
trong tiếng nói chung là thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nớc về đất đai.
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
2)Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở :
Nhà ở gắn liền với đất ở, việc quản lý Nhà nớc về sở hữu nhà ở và sử
dụng đất ở hết sức phức tạp. Nhà ở lộn xộn do quản lý phân tán bị buông
lỏng trong một thời gian dài nên trật tự kỉ cơng giảm. Tình trạng xây dựng
cơi nới trái phép, không phép diễn ra thờng xuyên. Ngời sở hữu nhà ở, sử
dụng đất ở muốn làm gì cũng đợc không theo quy định chung, dẫn đến tình
trạng hiệu lực quản lý thấp, nên xẩy ra các vụ kiện tụng, khiếu nại, tố cáo

diễn ra thờng xuyên đòi hỏi Nhà nớc giải quyết kịp thời, dứt điểm. Do đó
đòi công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở ngày càng cấp thiết. Là cơ sở pháp lý để các cơ quan chức năng
của Nhà nớc quản lý đợc hiện trạng sử dụng đất ở, sở hữu nhà ở nhằm xác
lập hồ sơ pháp lý, giúp chính quyền các cấp quản lý chặt chẽ đất ở và nhà ở,
chống lấn chiếm đất, giải quyết các tranh chấp, quản lý đợc các chuyển
dịch về nhà ở, đất ở, tạo điều kiện thu đúng thu đủ các khoản nghĩa vụ nộp
ngân sách Nhà nớc ( thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất, lệ phí trớc bạ). Đồng thời là cơ sở quản lý việc cải tạo, xây dựng
nhà ở, ngăn chặn và xử lý kịp thời các trờng hợp xây dựng không phép, trái
phép, vi phạm quy hoạch.
Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
nhằm tạo điều kiện để các chủ sử dụng thực hiện những quyền lợi và nghĩa
vụ theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp
Một điểm mới trong hoạt động về nhà, đất ở nớc ta là thị trờng bất
động sản. Đây là một loại hình thị trờng mới còn non trẻ, nên cha đợc sự
quan tâm chú ý của Nhà nớc, cha có quan niệm đúng đắn trong nhân dân.
Do đó nó diễn ra một cách tự phát, cha thống nhất. Hoạt động trao tay và
không có sự đảm bảo bằng các văn bản pháp luật nào. Để thị trờng bất động
sản tham gia vào thị trờng một cách đồng bộ đảm bảo sự phát triển hiệu qủa
và bền vững yêu cầu Nhà nớc phải quan tâm đặc biệt đến lĩnh vực này bằng
các đề ra chính sách pháp luật cụ thể, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, xác định chủ sở hữu nhà
ở, chủ sử dụng đất ở đích thực là cần thiết và cấp bách. Thông qua công tác
này làm cơ sở pháp lý để Nhà nớc nắm chắc đợc tình hình sử dụng đất, nhà;
nắm đợc kết quả đạt đợc, những tồn tại khó khăn, biết đợc các tác nhân nào
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
có thể tham gia vào thị trờng bất động sản và triển khai xem xét việc thay

đổi chủ sở hữu nhà, sử dụng đất ở. Từ đó có những chính sách thiết thực để
khuyến khích các hoạt động về lĩnh vực bất động sản đi theo đúng quỹ đạo
của nó. Tạo điều kiện khai thác các nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc và
điều tiết thu nhập của xã hội.
Kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở là cơ sở cần thiết và tạo tiền đề cho việc thực hiện tốt
tất cả các nội dung nhiệm vụ quản lý Nhà nớc về nhà, đất. Kết quả kê khai
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sở hữu, sử
dụng nhà, đất để đánh giá, đề xuất bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trơng,
chính sách, chiến lợc quản lý sử dụng đất, nhà. Hồ sơ địa chính còn làm căn
cứ đầy đủ, khoa học và tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết
tranh chấp đất đâi, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác
giao đất, thu hồi đất, công tác phân hạng và định giá nhà, đất. Thông qua
công tác kê khai đăng ký, chất lợng tài liệu đo đạc sẽ đợc nâng cao do
những sai sót tồn tại đợc ngời chủ sở hữu, sử dụng nhà, đất phát hiện và đợc
chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đợc pháp lý hoá gắn với quyền của ng-
ời sở hữu, sử dụng nhà, đất và trở nên thiết thực trong thực tiễn quản lý nhà,
đất. Nó có ý nghĩa quan trọng và tích cực trong điều kiện nền kinh tế thị tr-
ờng nhiều thành phần có sự điều tiết của Nhà nớc theo định hớng xã hội chủ
nghĩa, tạo điều kiện để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc hởng các
quyền lợi và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nớc theo quy định của pháp
luật.
Iv) Nội dung các bớc tiến hành đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
của nhà chính sách tồn đọng:
Nhà chính sách tồn đọng là diện nhà nằm trên địa bàn đô thị Hà Nội.
Do đó về nội dung, các bớc tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận cho nhà
chính sách cũng phải dựa vào cách thức tiến hành đăng ký cấp giấy chứng

nhận cho nhà ở, đất ở tại đô thị. Nhng nó cũng có một số nét khác biệt so
với cách thức tiến hành chung. Cho nên trớc khi đi vào nội dung các bớc
tiến hành đăng ký cấp giấy chứng nhận của nhà chính sách phải có cơ sở là
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận cho nhà ở, đất ở tại đô thị.
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1) Nội dung đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/CP ngày
5/7/1994 của Chính phủ:
1.1) Nguyên tắc chung về đối t ợng kê khai đăng ký nhà ở, đất ở:
Đó là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quan hệ trực tiếp với Nhà
nớc trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của
pháp luật. Những đối tợng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký nhà ở, đất ở
bao gồm:
- Chủ hộ hoặc ngời đợc chủ hộ uỷ quyền thay mặt cho hộ gia
đình thực hiện kê khai đăng ký nhà ở, đất ở. Trong trờng hợp chủ hộ quỷ
quyền cho ngời khác kê khai đăng ký, ngời đứng tên trong hồ sơ đăng ký
vẫn phải ghi tên của chủ hộ.
- Cá nhân sử dụng đất, sở hữu hoặc sử dụng nhà hoặc ngời đợc
uỷ quyền hợp pháp thực hiện kê khai đăng ký nhà ở, đất ở.
- Các tổ chức kê khai đăng ký nhà ở, đất ở là cơ quan Nhà nớc,
tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xã hội, tổ chức kinh tế trong nớc, tổ
chức kinh tế nớc ngoài, liên doanh giữa một bên là các tổ chức, cá nhân
Việt Nam với một bên là các tổ chức, cá nhân nớc ngoài tại Việt Nam do
thủ trởng hoặc ngời đợc thủ trởng uỷ quyền, ngời đứng tên kê khai đăng ký
nhà ở, đất ở phải là tên của các tổ chức sử dụng đất ở, sở hữu hoặc sử dụng
nhà.
Tổ chức kê khai đăng ký nhà ở, đất ở phải là tổ chức có t cách pháp
nhân (theo quy định tại điều 4- luật Dân sự), trờng hợp tổ chức cha có t
cách pháp nhân thì phải do tổ chức chủ quản có t cách pháp nhân đứng ra

kê khai đăng ký nhà ở, đất ở.
Nhà ở, đất ở tại đô thị phải đợc đăng ký tại Uỷ Ban Nhân Dân phờng,
thị trấn, thị xã. Chủ sở hữu hợp pháp là ngời đợc cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, trong trờng hợp khác thì ngời
đang sử dụng nhà ở có nghĩa vụ đăng ký.
1.1) Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở :
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Giấy tờ để đợc xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở bao gồm:
- Quyết định giao đất, cho thuê đất để làm nhà ở của cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Những giấy tờ đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất để làm nhà ở của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
- Những giấy tờ đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất để làm nhà ở cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất
đai qua các thời ký của Nhà nớc Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, Nhà nớc
cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà ngời đợc giao đất, thuê đất vẫn
liên tục sử dụng từ đó đến nay.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng đất đai chính
thức hoặc tạm thời do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp, hoặc có tên
trong Sổ địa chính không hợp lệ, không có tranh chấp.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
ngời sử dụng nhà ở, đất ở, không thuộc diện Nhà nớc quản lý, chủ nhà vẫn
sử dụng liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp.
- Giấy tờ về thừa kế, cho tặng nhà đất đã đợc Uỷ Ban Nhân Dân
cấp phờng, thị trấn xác nhận và nhà đất đó không có tranh chấp.
- Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án về việc giải quyết tranh

chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa
- Giấy tờ mua bán, chuyển nhợng nhà ở, đất ở đã đợc đăng ký tr-
ớc bạ sang tên hoặc đợc các cơ quan có thẩm quyền xác nhận nhà đất có
nguồn gốc hợp pháp.
1.2) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở :
Hồ sơ gồm có:
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở
- Quyết định giao đất và giấy phép xây dựng nhà hoặc giấy xác
nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền cấp với các trờng hợp tại khoản 1 điều 10 Nghị định 60/CP,
- Giấy tờ sở hữu nhà hoặc sử dụng đất khác.
- Đối với trờng hợp nhà ở và đất ở phù hợp với quy hoạch,
không có tranh chấp thì phải có ý kiến của Uỷ Ban Nhân Dân phờng, thị
trấn sở tại xác nhận ngời làm đơn là ngời tạo lập nhà và giấy xác nhận của
cơ quan quản lý quy hoạch có thẩm quyền.
- Nếu chủ nhà có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, xây dựng
không hợp lệ nhng nhà ở, đất ở phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp
thì phải có quyết định giao đất và giấy xác nhận của cơ quan có thẩm
quyền.
- Nếu nhà xây dựng có giấy phép trên đất phù hợp với quy
hoạch nhng cha có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có giấy
phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền.
1.3) Trình tự kê khai đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở :

- Tổ chức phân loại và xác nhận hồ sơ kê khai đăng ký nhà ở,
đất ở tại cấp phờng: Uỷ Ban Nhân Dân cấp phờng thành lập hội đồng đăng
ký nhà ở, đất ở để kiểm tra, phân loại hồ sơ kê khai đăng ký (phân loại:
nguồn gốc, diện tích đất, thời điểm sử dụng đất, có tranh chấp hay không
tranh chấp).
- Tổ chức xét duyệt hồ sơ ở cấp quận: công bố công khai các tr-
ờng hợp đề nghị Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ; các trờng hợp cha đủ điều kiện cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải bổ sung
hồ sơ; các trờng hợp không đợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở (thời hạn 10 ngày).
15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Sau khi xét duyệt, Chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân cấp quận lập hồ
sơ chuyển Sở Địa chính- Nhà đất trình Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố phê
duyệt (thời hạn 15 ngày).
- Tổ chức giao giấy chứng nhận: Căn cứ quyết định của Uỷ Ban
Nhân Dân Thành phố, Sở Địa chính- Nhà đất thông báo cho Uỷ Ban Nhân
Dân cấp quận và Cục thuế danh sách các trờng hợp đợc cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và các khoản tiền mà ngời
đợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải
nộp. Cục Thuế tính toán cụ thể số tiền phải nộp và tổ chức thu, các trờng
hợp xin chậm nộp thì Cục Thuế lập văn bản cho phép chậm nộp. Sau khi
ngời đợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc đợc xác định chậm nộp các khoản
thu theo quy định, Sở Địa chính- Nhà đất giao giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho Uỷ Ban Nhân Dân quận, huyện để tổ
chức giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho
ngời đợc cấp, đồng thời thu các giấy tờ gốc về nhà đất giao lại Sở Địa
chính- Nhà đất để lu trữ.

2) Quy định trình tự, thủ tục chứng nhận sở hữu và cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với dạng
nhà chính sách tồn đọng:
2.1) Các tr ờng hợp đ ợc xét chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
1- Diện tích nhà ở mà Nhà nớc đã để lại cho chủ nhà sử dụng khi
thực hiện chính sách cải tạo nhà là diện tích thuộc quyền sở hữu của chủ sở
hữu hoặc ngời thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu và đợc cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở .
2- Diện tích nhà ở mà chủ sở hữu giữ lại và hiện đang ở khi thực
hiện chính sách cải tạo công thơng nghiệp t bản t doanh là diện tích thuộc
quyền sở hữu của chủ sở hữu hoặc ngời thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu và
đợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở .
3- Các trờng hợp thuộc diện nhà cải tạo trớc đây chủ sở hữu đợc
Nhà nớc để lại một phần diện tích ở rộng hơn so với quyết định hoặc hồ sơ
cải tạo nhà cửa thì nay đợc công nhận quyền sở hữu và đợc cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở .
16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Nếu sau cải tạo nhà cửa, chủ sở hữu đã lấn chiếm diện tích do Nhà n-
ớc quản lý thì tuỳ theo trờng hợp cụ thể để giải quyết hoặc thu hồi lại hoặc
xét cho họ đợc mua theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 cuả Chính phủ.
4- Các trờng hợp theo hồ sơ thể hiện có diện tích đa vào công t
hợp doanh nhng hiện nay diện tích này chủ sở hữu đã sử dụng ổn định,
không có tranh chấp, khiếu kiện thì giải quyết bán cho chủ sở hữu theo giá
bảo đảm kinh doanh do Hội đồng định giá Thành phố xác định. Sau khi họ
đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc sẽ đợc cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
5- Các diện tích phụ, chủ sở hữu đã sử dụng riêng biệt, ổn định từ
trớc đến nay không có tranh chấp khiếu kiện thì đợc công nhận quyền sở
hữu.

6- Các trờng hợp diện tích đã đợc xây dựng thêm trên đất trống
thuộc khuôn viên nhà chính sách tồn đọng trớc ngày 15/10/1993 (ngày Luật
đất đai có hiệu lực) mà đã ổn định và đợc Uỷ Ban Nhân Dân phờng sở tại
xác nhận không có tranh chấp khiếu kiện thì đợc cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhng phải nộp tiền sủ dụng đất.
Đối với việc xác lập quyền sở hữu nhà ở cho trờng hợp quản lý nhà ở
vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân đợc quy định tại điều 10 Nghị quyết số
58/1998/NQ-UBTVQH 10 ngày 20/8/1998 của Uỷ Ban Thờng Vụ Quốc
Hội cụ thể nh sau:
- Trả lại cho chủ sở hữu nhà ở trong trờng hợp trớc khi đi vắng
chủ sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và thời hạn uỷ quyền đã
hết trớc ngày 1/7/1996; có yêu cầu lấy lại nhà trớc ngày 1/7/1996; nếu chủ
sở hữu đã chết thì công nhận cho những ngời thừa kế.
- Công nhận quyền sở hữu cho bố, mẹ, vợ, chồng, con của chủ
sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở đó trong trờng hợp trớc khi đi vắng, chủ
sở hữu nhà ở đã có uỷ quyền quản lý hợp pháp và thời hạn uỷ quyền đã hết
trớc ngày 1/7/1996; chủ sở hữu không có yêu cầu lấy lại nhà trớc ngày
1/7/1996 và trong trờng hợp chủ sở hữu nhà ở không có uỷ quyền quản lý
hợp pháp.
- Công nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngời đang quản lý, sử dụng
liên tục nhà ở đó từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý, sử dụng đến
17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
ngày Nghị quyết này có hiệu lực (1/1/1999) trong trờng hợp không có bố,
mẹ, vợ, chồng, con của chủ sở hữu nhà ở đang quản lý, sử dụng nhà ở đó.
- Nhà ở đó thuộc Nhà nớc trong trờng hợp không có những ngời
đã nêu ở trên và ngời đang quản lý, sử dụng đợc thuê hoặc đợc quyền u tiên
mua.
2.2)Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở :

Hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở.
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ hiện trạng nhà ở do đơn vị có
t cách pháp nhân đo vẽ.
- Các giấy tờ có liên quan (nếu trờng hợp xác lập quyền sở hữu
nhà ở đối với trờng hợp quản lý nhà vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân thì
có chứng nhận của Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã, phờng về việc ngời làm đơn
là ngời thừa kế hợp pháp của ngời có quyền sở hữu đối với nhà ở vắng chủ
hoặc xác nhận ngời sử dụng không nằm trong diện thừa kế là đã quản lý, sử
dụng nhà ở vắng chủ liên tục từ 30 năm trở lên).
- Giấy uỷ quyền hoặc hợp đồng uỷ quyền (do phòng Công
chứng Nhà nớc lập) trong trờng hợp đồng sở hữu chủ hoặc đồng thừa kế cha
chia.
2.3)Trình tự thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở :
1- Trong thời hạn quá 03 ngày kể từ ngày nhận đợc đơn xin cấp
giấy chứng nhận của ngời có yêu cầu, Uỷ Ban Nhân Dân xã, phờng, thị trấn
phải xác nhận vào đơn về tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tình hình kê
khai đăng ký cấp giấy chứng nhận ; xác nhận các diện tích làm thêm, nhà ở
xây dựng mới (nếu có) không có tranh chấp; chứng nhận những ngời có
quyền thừa kế nhà ở (nếu là thừa kế nhà ở); xác nhận ngời quản lý, sử dụng
nhà ở vắng chủ liên tục từ 30 năm trở lên, kể từ ngày bắt đầu quản lý đến
ngày Nghị quyết số 58/1998 có hiệu lực sau khi đã niêm yết công khai 07
ngày tại trụ sở Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã và tại nhà ở xin xác lập quyền sở
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận; xác nhận hộ khẩu thờng trú của bên
tham gia giao dịch dân sự về nhà ở và xin xác lập quyền sở hữu nhà ở và
cấp giấy chứng nhận; làm thủ tục trích sao bản đồ địa chính (nếu đã có bản

đồ địa chính) hoặc xác nhận vào hồ sơ kỹ thuật thửa đất do đơn vị có t cách
pháp nhân lập (đối với nơi cha có bản đồ địa chính) nơi có nhà ở xin xác lập
quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận .
Về phía chủ nhà: chủ nhà kê khai đầy đủ, rõ ràng nội dung tình hình
sử dụng đất ở, nhà ở theo đúng mẫu quy định, sao chụp chuẩn bị các bản
sao giấy tờ liên quan về nhà ở, đất ở và nộp hồ sơ tại Uỷ Ban Nhân Dân ph-
ờng, xã, thị trấn.
2- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ nh mục 2.2,
Sở Địa chính- Nhà đất có trách nhiệm thực hiện các bớc sau:
- Bớc 1: Thẩm tra hồ sơ, đối chiếu hồ sơ gốc và kiểm tra tại thực
địa. Nếu không đủ điều kiện theo quy định thì trả lại hồ sơ và thông báo
cho đơng sự biết rõ lý do hoặc yêu cầu bổ sung hồ sơ nếu thiếu. Thời gian
bổ sung hồ sơ không tính vào thời gian nói trên.
- Bớc 2: Hoàn chỉnh hồ sơ, trình Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố
cấp giấy chứng nhận cho ngời đợc công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở.
3- Quyết định cấp giấy chứng nhận :
Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận đợc tờ trình của Sở Địa
chính- Nhà đất, Uỷ Ban Nhân Dân Thành phố xem xét ra quyết định cấp
giấy chứng nhận cho ngời đợc công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở.
4- Thực hiện nghĩa vụ tài chính:
- Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày Uỷ Ban Nhân Dân Thành
phố ra quyết định và cấp giấy chứng nhận, Sở Địa chính- Nhà đất có trách
nhiệm thông báo cho ngời đợc cấp giấy chứng nhận đến nhận quyết định và
nộp các khoản nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc trớc khi nhận giấy chứng
nhận.
- Kể từ ngày nhận đợc thông báo, ngời đợc cấp giấy chứng nhận
phải đến cơ quan thuế để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc.
19

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
5- Tổ chức giao giấy chứng nhận:
Sau khi ngời đợc cấp giấy chứng nhận đã thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nớc, Sở Địa chính- Nhà đất giao giấy chứng nhận cho ng-
ời đợc cấp giấy chứng nhận, đồng thời thu lại giấy tờ gốc có liên quan đến
quyền sở hữu nhà ở trớc đây vào sổ địa chính để quản lý.
2.4)Quyền hạn của các cơ quan Nhà n ớc trong việc giải quyết hồ sơ
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cấp giấy chứng
nhận theo chức năng và địa bàn quản lý:
1- Sở Địa chính- Nhà đất: giải quyết thủ tục chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cấp giấy chứng nhận cho các đối tợng
với dạng nhà chính sách tồn đọng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
2- Uỷ Ban Nhân Dân phờng, xã, thị trấn:
Xác nhận tình trạng nhà, đất đang sử dụng không có tranh chấp,
khiếu kiện, tình trạng hồ sơ kê khai đăng ký đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận cho các trờng hợp cha có giấy chứng nhận nhng có yêu cầu thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà.
3- Phòng Công chứng:
Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế, thoả thuận phân chia di
sản hoặc hợp đồng khi ngời đợc chứng nhận sử dụng đất, sở hữu nhà thực
hiện các quyền của mình theo quy định.
4- Cục thuế Hà Nội (hoặc chi cục thuế quận, huyện đợc uỷ nhiệm
thu):
Căn cứ khung giá đất, nhà để xác định các khoản nghĩa vụ tài chính
của ngời đợc cấp giấy chứng nhận phải nộp; tổ chức thu, nộp ngân sách
theo quy định.
Nh vậy các thức tiến hành cấp giấy chứng nhận cho nhà chính sách
có những điểm riêng nhng cũng không nằm ngoài quy trình cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số 60/CP
của Chính phủ. Do vậy có thể khái quát quy trình cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho nhà chính sách trên địa bàn
Thành phố Hà Nội bằng sơ đồ ở trang sau:
20
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
cho diện nhà chính sách tồn đọng trên địa bàn thành phố Hà Nội:
21
Ngời có yêu cầu đến Uỷ
Ban Nhân Dân phờng sở
tại
Hội đồng đăng ký nhà ở,
đất ở ở phờng xét duyệt,
xác nhận
Sở Địa chính- Nhà đất :
- Tiếp nhận hồ sơ
- Thẩm tra đối chiếu hồ sơ lu trữ
- Kiểm tra thực địa
- Làm tờ trình Uỷ Ban Nhân Dân
Thành phố
Uỷ Ban Nhân Dân Thành
phố ra quyết định xác lập
quyền sở hữu nhà ở và cấp
giấy chứng nhận
Sở Địa chính- Nhà đất đăng ký vào sổ
và trao giấy chứng nhận khi ngời đợc
cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Tóm lại, công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở là một nhiệm vụ, yêu cầu cấp thiết trong công

tác quản lý Nhà nớc về đất đai và nhà ở trong tình hình hiện nay. Việc thực
hiện tốt công tác này cho phép Nhà nớc có thể nắm bắt đợc những biến
động trong quá trình sử dụng đất đai và nhà ở một cách cụ thể để từ đó có
những điều chỉnh thích hợp. Đây là một việc quan trọng ảnh hởng đến rất
nhiều quyền lợi của ngời sử dụng. Đối với diện nhà chính sách tồn đọng cụ
thể là các nhà thuộc diện chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa về nhà đất nh
vắng chủ, nhà cải tạo, nhà đa vào công t hợp doanh, Nhà nớc đã đa vào
quản lý, ký hợp đồng cho các hộ dân thuê nhng hiện nay các chủ nhà cũ
vẫn có đơn khiếu nại đòi sở hữu nhà. Do đó cần phải có sự xác nhận quyền
sở hữu nhà ở rõ ràng đối với diện tích nhà ở mà Nhà nớc quản lý với diện
tích của chủ nhà sử dụng. Việc này phải đợc thực hiện thông qua việc cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Từ hoạt động
cấp giấy chứng nhận, Nhà nớc mới có cơ sở pháp lý khi giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm pháp luật về quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà. Qua đó quyền lợi của những ngời chủ thực sự tài sản
nhà đất đợc bảo đảm.
22
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chơng II: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở cho diện nhà chính sách tồn đọng tại Thành
phố Hà Nội
I) Nguyên nhân ra đời các loại nhà thuộc diện chính
sách tồn đọng ở Hà Nội:
Dới thời Pháp thuộc và những năm tạm chiếm (1947-1954), thành
phố Hà Nội là một đô thị lớn đã đợc chính quyền cũ xây dựng tổ chức việc
quản lý nhà đất theo những Nghị định đã đợc ban hành của chính quyền
Pháp trong toàn cõi Đông Dơng và chính quyền Bảo Đại. Từ năm 1927 chế
độ quản thủ điền thổ đợc thi hành ở Thành phố Hà Nội dựa trên cơ sở số
liệu đo đạc địa chính, tổ chức điều tra công khai lại trong nhân dân, sau đó

lập bằng khoán điền thổ cấp cho các chủ sở hữu.
Trớc năm 1940, Hà Nội có diện tích 12 km
2
với tổng số nhà trong
thành phố là 21.132 nhà, trong đó có 14.530 nhà trong nội thành (không kể
các nhà trong làng, xã). Tổng diện tích nhà ớc tính 1.500.000 m
2
với 30 vạn
dân, bình quân 5 m
2
/ ngời. Mỗi thửa đất, mỗi ngôi nhà đều chỉ có một thành
phần hoặc sở hữu t nhân hoặc của Thành phố Hà Nội. Các chủ sở hữu có
nhà cho các hộ thuê, ở nhờ đều toàn quyền quyết định về các diện tích ngôi
nhà đó.
Sau ngày tiếp quản thủ đô 10/10/1954, tình hình nhà cửa ở Hà Nội
nổi lên nhiều vấn đề bừa bộn, một mặt hàng trăm cơ quan, hàng nghìn cán
bộ, hàng vạn nhân dân nờm nợp trở về yêu cầu nơi làm việc, chỗ ở, một mặt
lại diễn ra cảnh bỏ nhà đi Nam của hàng nghìn hộ trong 2 năm 1954-1955.
Có thể nói đây là biến động lớn nhất về nhà cửa ở Hà Nội kéo dài khoảng 1
năm sau ngày giải phóng Thủ đô. Sự kiện này có phần nằm ngoài dự kiến
về mặt chính sách khi mới vào tiếp quản thành phố nên sự giải quyết khi
đầu của Chính phủ có phần lúng túng. Bộ máy tiếp quản của thành phố phải
phình ra một cách nhanh chóng để đối phó với tình hình phức tạp này.
Việc hàng nghìn hộ ra đi để lại hàng nghìn ngôi nhà vắng chủ về mặt
nào đó có thuận lợi cho việc giải quyết một số nhu cầu nhà ở đột xuất khi
đó cho cơ quan và gia đình cán bộ viên chức mới về thành phố, có diện tích
dãn dân ở những nơi quá chật hẹp, quá khổ nhng đã gây ra những lộn xộn
phức tạp không nhỏ trong quản lý sử dụng lâu dài những nhà cửa đó mà
23
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

nhận thức ban đầu của những ngời có trách nhiệm quản lý thành phố, quản
lý nhà cửa cha thể thấy hết.
Cơ quan phụ trách về công tác nhà cửa của thành phố khi đó là phòng
nhà cửa nằm trong Uỷ ban quân chính thành phố sau đổi là Uỷ ban Hành
chính thành phố chỉ vẻn vẹn có 20 ngời đảm nhiẹm các công việc quản lý
nhà cửa khi đó. Những ngời phụ trách là cán bộ kháng chiến ít sự hiểu biết
về quản lý nhà cửa. Còn các tổ chức để lại của chính quyền Nguỵ thì vẫn
giữ nguyên chức năng cũ. Sở Địa chính vẫn làm nhiệm vụ quản lý đất đai,
đo vẽ quản lý bản đồ địa chính. Sở quản lý điền thổ làm nhiệm vụ quản lý
các bằng khoán điền thổ nhà cửa, chuyển dịch mua bán đất đai, nhà cửa và
thu thuế trớc bạ
Về mặt chính sách của Nhà nớc cha ban hàn gì mới ngoài việc kiểm
kê quản lý nhà vắng chủ (cả ngời Việt và ngoại kiều), mọi việc mua bán
chuyển dịch cho thuê vẫn đợc tôn trọng nh dới các chính quyền cũ. Sở hữu
t nhân về nhà cửa đợc bảo hộ. Toà án vẫn giải quyết bình thờng các tranh
chấp về nhà cửa. Có thể nói quản lý nhà cửa trong những năm này của
thành phố ngoài những biến động trong khu vực cơ quan Nhà nớc quản lý
và khu vực nhà vắng chủ đi Nam không có những biến động gì lớn trong
các khu vực khác.
Tiếp nhận công sở và nhà cửa do chính quyền cũ giao lại và kiểm kê
quản lý nhà vắng chủ là hai công việc lớn mở đầu công tác quản lý nhà cửa
ở thành phố. Với việc tiếp quản công sở và nhà cửa do chính quyền cũ giao
lại thì sau khi tiếp nhận xong, cơ quan nào tiếp nhận thì cơ quan đó quản lý-
thuộc bộ ngành Trung ơng thì từ đấy do bộ ngành Trung ơng điều chỉnh sử
dụng, thành phố coi nh không biết đến. Thuộc bộ ngành quốc phòng thì coi
nh một đặc khu, thành phố càng không để ý, trừ các trờng hợp có đụng
chạm đến quan hệ sở hữu t nhân và t nhân có sự khiếu nại, kiện cáo thì
thành phố mới can thiệp giải quyết. Có thể thấy từ đây đã bắt đầu hình
thành những mảng nhà cửa đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của chính
quyền thành phố (kể cả trên các mặt quản lý sử dụng phát triển xây dựng

cải tạo sau này).
Khi hoà bình lập lại ở miền Bắc, miền Bắc bớc vào thời kỳ quá độ
tiến lên Chủ nghĩa Xã hội. Theo chủ trơng của Đảng nhiệm vụ cơ bản ở
miền Bắc là phải đẩy mạnh cuộc cách mạng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm tr-
ớc mắt là đẩy mạnh cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với thành phần kinh
24
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
tế cá thể của nông dân, thợ thủ công; cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với
thành phần kinh tế t bản t doanh và cuộc cải tạo đối với những ngời có
nhiều nhà cho thuê; đồng thời phải ra sức phát triển thành phần kinh tế quốc
doanh là lực lợng lãnh đạo toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Do đó, ở thành
phố Hà Nội từ năm 1958 đã bắt đầu tiến hành cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa
đối với công thơng nghiệp t bản t doanh, chuộc lại và trả dần t liệu sản xuất
của giai cấp t sản dân tộc. Tại cuộc cải tạo này có 1586 chủ tham gia học
tập, trong đó có 294 chủ đã đa 53.165 m
2
cửa hàng, kho tàng, cơ sở sản xuất
trong 373 ngôi nhà thuộc sở hữu của họ vào công t hợp doanh của Nhà nớc.
Đến năm 1960, thành phố Hà Nội lại tiến hành cuộc cải tạo xã hội
chủ nghĩa đối với những ngời có nhiều nhà cho thuê. Cuộc cải tạo này kéo
dài từ năm 1960-1964 nhằm tăng cờng việc quản lý của Nhà nớc đối với
nhà ở t nhân cho thuê, hạn chế đi đến sự xoá bỏ bóc lột t bản chủ nghĩa về
việc cho thuê nhà, giải quyết tình trạng dùng nhà không hợp lý. Những chủ
nhà có nhiều nhà cho thuê sau khi bàn giao những nhà cho thuê đó cho Nhà
nớc, Nhà nớc chiểu theo tinh thần chính sách để lại cho họ một diện tích để
ở và diện tích đó hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của họ.
Số liệu thống kê qua một vài năm có thể thấy nh sau:
*Thống kê theo loại nhà:
Đơn vị : Nhà
Năm

Loại nhà
1954 1955 1958 1960 1961
Nhà vắng chủ
- Ngành nhà đất quản lý
- Cơ quan Nhà nớc quản
lý
- T nhân (trực hệ của
chủ sở hữu quản lý)
3.756 3.385
2.358
5.796
4.976
144
676
Nhà ngoại kiều 779 1.481
Nhà t nhân chiếm hữu quản
lý
- T nhân không cho thuê
- T nhân cho thuê
2.629
11.105
3.350.7.
7.755
Nhà đa vào công t hợp doanh 373 4.562
25