Bao cao tt nghip mai xuan tung

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT & MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP

CHUYÊN ĐỀ

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

“Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Tư Nghĩa - tỉnh Quảng Ngãi
giai đoạn 2014 – 2017”

Sinh viên thực hiện: Mai Xuân Tùng
Lớp: Quản lý đất đai K48
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Hữu Ngọc Thanh
Bộ môn: Quy hoạch và kinh tế đất


NĂM 2018


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT & MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP

CHUYÊN ĐỀ

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI:

“Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Tư Nghĩa - tỉnh Quảng Ngãi

giai đoạn 2014 – 2017”

Sinh viên thực hiện: Mai Xuân Tùng
Lớp: Quản lý đất đai K48
Thời gian thực hiện: Từ ngày 30/6 – 05/12/2018
Địa điểm thực hiện: Huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Hữu Ngọc Thanh
Bộ môn: Quy hoạch và kinh tế đất

NĂM 2018


LỜI CẢM ƠN

Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo Ths. Lê Hữu
Ngọc Thanh, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề
tài;
- Các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường Nông
nghiệp, Trường Đại Học Nông Lâm Huế, những người đã dạy dỗ, giúp đỡ và tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi và giúp đỡ tôi hoàn thành chuyên đề này.
- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi; Văn phòng Đăng ký
đất đai tỉnh Quảng Ngãi, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi – Chi
nhánh huyện Tư Nghĩa, UBND huyện Tư Nghĩa; Phòng Tài nguyên và Môi
trường huyện Tư Nghĩa; Các phòng, ban và UBND các xã, thị trấn của huyện Tư
Nghĩa.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể, cơ quan nêu trên và
các đồng nghiệp đã giúp đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện cho tôi trong quá
trình thực hiện đề tài này.
Dù đã có nhiều cố gắng, tuy nhiên không tránh khỏi những thiếu sót trong
quá trình hình thành chuyên đề. Rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của

các thầy cô.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Quảng Ngãi, ngày 30 tháng 6 năm 2018
Sinh viên thực hiện

Mai Xuân Tùng


DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

Ký hiệu

Nghĩa đầy đủ

BĐĐC

Bản đồ địa chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy CNQSD đất

NĐ-CP

Nghị định - Chính Phủ

QĐ-BTMNT

Quyết định - Bộ Tài nguyên và Môi trường

QSD

Quyền sử dụng

UBND

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ

Văn phòng Đăng ký đất đai

MĐSD

Mục đích sử dụng

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản, là nguồn lực vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Trong
sản xuất đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế được. Trong đời
sống xã hội đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an
ninh quốc phòng. Đất đai còn có ý nghĩa về mặc chính trị. Tài sản quý giá ấy
phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể
hiện sức mạnh của quốc gia đó. Ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một
quốc gia. Đối với đất nước ta, Đảng ta khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý”.
Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh
chóng của kinh tế - xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao
trong khi đó tài nguyên đất là có hạn. Vì vậy mà vấn đề đặt ra với Đảng và nhà
nước ta là làm thế nào để sử dụng đất một cách tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.
Trước yêu cầu bức thiết đó, Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật qui
định về quản lý và sử dụng đất đai để các cấp, các nghành cùng toàn thể nhân
dân lấy đó làm cơ sở để quản lý và sử dụng đất.
Huyện Tư Nghĩa trong những năm qua tình hình kinh tế - xã hội tại huyện
đã có những bước tiến vượt bậc, bộ mặt huyện được đổi thay theo hướng tích
cực. Bên cạnh đó tốc độ đô thị hóa diễn ra rất nhanh, nhu cầu sử dụng đất của
người dân ngày càng tăng. Trước tình hình đó,việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đóng một vai
trò quan trọng đối với việc giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Ngoài ra
còn phục vụ nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất đai để đầu tư phát triển kinh tế.
Như vậy, để hiểu rõ thêm về tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như
những tồn tại hạn chế trong công tác này. Đồng thời được sự đồng ý của khoa
Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp và sự hướng dẫn của thầy giáo Lê

Hữu Ngọc Thanh tôi xin thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
tại huyện Tư Nghĩa - tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2014 – 2017”


1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tư
Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi trong giai đoạn 2014-2017.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới tại huyện Tư Nghĩa, tỉnh
Quảng Ngãi.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững quy trình, các văn bản liên quan đến công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất để vận dụng vào quá trình phân tích đánh giá nội dung
của đề tài.
- Số liệu điều tra, thu thập phục vụ nghiên cứu đề tài phải chính xác, khách
quan, trung thực phản ánh đúng tình hình thực tế tại địa phương.
- Các giải pháp đề xuất phải dựa trên điều kiện cụ thể của địa phương và có
tính khả thi.


PHẦN 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Quản lí nhà nước về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất các nhà đánh giá đất nhìn nhận đất
đai là một nhân tố sinh thái (theo FAO, 1976), bao gồm các thuộc tính sinh học
và tự nhiên tác động đến sử dụng đất.
Đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất

có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất.
Các điều kiện tự nhiên tạo nên chất lượng đất đai bao gồm các yếu tố sau:
 Đặc trưng về thổ nhưỡng.
 Đặc trưng khí hậu.
 Đặc trưng về nước.
 Đặc trưng khác.
 Sinh vật, … và đặc biệt là hoạt động của con người.
Theo Christian và Stewart 1968, Brinkman và Smith 1973: “Một vạt đất
xác định về mặt địa lý là một diện tích của bề mặt trái đất với các thuộc tính
tương đối ổn định hoặc thay đổi có tính chu kỳ có thể dự đoán được của sinh
quyển bên trên, bên trong và bên dưới nó như là: khí hậu, đất, điều kiện địa
chất, điều kiện thủy văn, thực vật và động vật cư trú, những hoạt động trước đây
và hiện nay của con người, ở chừng mực mà các thuộc tính này có ảnh hưởng
đến việc sử dụng vạt đất đó của con người hiện tại và trong tương lai”.
Qua đó chúng ta có thể hiểu “Đất đai được xem như là một đơn vị đất được
đặt trong một điều kiện tự nhiên cụ thể”. Như vậy, cùng một loại đất nhưng xuất
hiện trong 2 vùng, 2 khu vực có điều kiện tự nhiên khác nhau sẽ cho chúng ta 2
đơn vị đất đai riêng biệt[5].
2.1.1.2. Phân loại đất đai
Căn cứ vào Điều 10, LĐĐ 2013 quy định, mục đích sử dụng, đất đai được
phân loại như sau:


 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm
khác.
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất rừng sản xuất.
- Đất rừng phòng hộ.
- Đất rừng đặc dụng.

- Đất nuôi trồng thủy sản.
- Đất làm muối.
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực
tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động
vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản
cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống
và đất trồng hoa, cây cảnh.
 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức
sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục
thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm.
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng
không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ
thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí
công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất
chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.


- Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
- Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao

động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo
vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và
đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh
doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng [6].
2.1.1.3. Vai trò của nhà nước về quản lý đất đai
Ở Việt Nam, do hoàn cảnh lịch sử riêng, trong điều kiện kinh tế - xã hội cụ
thể và mục tiêu phát triển đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980 và Điều 17 Hiến pháp 1992).
Đây là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ Nhà nước ta là đại diện chủ sở hữu đối
với toàn bộ quỹ đất quốc gia.
Đất đai được Nhà nước thống nhất quản lý nhằm:
- Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đất đai được
sử dụng vào tất cả các hoạt động của con người, tuy có hạn về mặt diện tích
những sẽ trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý. Thông qua
chiến lược sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước
điều tiết đề các chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch nhằm
thực hiện mục tiêu, chiến lược đã đề ra.
- Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm được
quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất. Trên cơ sở đó có những biện pháp thích
hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất.
- Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất tạo ra một
hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc bảo
đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời cũng bảo đảm lợi ích
của Nhà nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất.
- Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước
nắm bắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng đất. Từ

đó, phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai
phạm.
- Việc QLNN về đất đai còn giúp Nhà nước ban hành các chính sách, quy
định, thể chế, đồng thời bổ sung, điều chỉnh những chính sách, nội dung còn
thiếu, không phù hợp, chưa phù hợp với thực tế và góp phần đưa pháp luật vào
cuộc sống.
2.1.2. Những vấn đề về quyền sử dụng đất ở và giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
2.1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại
trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó.
- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục
vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và
quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối với
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất
thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất. Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền
định đoạt đất đai [6].
2.1.2.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử
dụng đất để họ yên tâm đầu tư cải tạo, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực
hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo

hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng [7].


Hình 2.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất
2.1.2.3. Vai trò và đặc điểm của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
*Vai trò:
- Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về
đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ QSD đất của họ.
- Giấy CNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết
định cụ thể, như những quyết định về đăng ký, theo dõi biến động kiểm soát các
giao dịch dân sự về đất đai.
- Giấy CNQSDĐ không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ
tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
- GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
- Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn
lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được
nguồn tài chính lớn hơn nữa.
- GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển
kinh tế xã hội, giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư
trên mảnh đất của mình.
* Đặc điểm:


- Giấy CNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo họ quyền và lợi ích hợp pháp của người
có quyền sư dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của đảng và nhà
nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với việc
tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai.

2.1.2.4. Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước
và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất. [2]
- Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp
quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi
tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên
đất cho thế hệ sau này. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ để nhà nước nắm chắc
và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất.
2.1.2.5. Những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nhất trong
cả nước đối với mọi loại đất.
- Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
GCNQSDĐ; Chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy
định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
2. GCNQSDĐ do bộ TN-MT phát hành.
3. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
- Trường hợp GCNQSDĐ là tài sản chung của vợ và chồng thì GCNQSDĐ
phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư
thì GCNQSDĐ được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp
pháp của cộng đồng dân cư đó.
- Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSDĐ được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm cao
nhất của cơ sở tôn giáo đó.


4. Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại thị trấn thì không phải đổi GCN đó

sang GCNQSDĐ theo quy định của luật này. Khi chuyển QSD đất thì người
nhận QSD đất đó được cấp GCNQSDĐ theo quy định của luật này. [1]
2.1.2.6. Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường hợp sau đây:
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất;
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật
Đất đai 2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là
pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 Luật đất đai 2003.
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở. [1]
2.1.2.7. Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
*Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dan cư đang sử
dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường,
thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ

quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà


nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15/10/1993.
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15/10/1993.
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất.
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định
của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo nay
được UBND xã nơi có đất xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định, không

có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 trên đây nhưng đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm
1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp,
phù hợp với QHSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng
đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.


6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
7. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi có các điều kiện sau đây:
a) Có đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ.
b) Được Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là
đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. [1]
* Cấp CNQSDĐ cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất:
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử
dụng đúng mục đích.
2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm.
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng
đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất
mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất
ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất
ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước
khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê
đất thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước
khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều
kiện sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;


c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01
tháng 7 năm 2004. [1]
2.1.2.8. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ
1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổ
chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở

nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.
2. UBND huyên, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài mua
nhà ở gắn liền với QSDĐ ở.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ quy định tại khoản 1 điều này
được ủy quyền choc ơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
Chính phủ qui định điều kiện được ủy quyền cấp GCNQSDĐ. [1]
2.1.3. Nội dung hồ sơ địa chính
- Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng
đất nó bao gồm: Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi
biến động đất đai.
2.1.3.1. Bản đồ địa chính
- Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác nhận [1].
- Nội dung bản đồ địa chính gồm các thông tin về thửa đất gồm: Vị trí, kích
thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, mục đích sử dụng đất; về hệ thống thủy văn
gồm: sông, ngòi, kênh, rạch, suối; về hệ thống thủy lợi gồm hệ thống dẫn nước:
đê, đập, cống; về đường giao thông gồm: đường bộ, đường sắt, cầu; về khu vực
đất chưa sử dụng có ranh giới thửa khép kín; về mốc giới và đường địa giới
hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới QHSDĐ, mốc giới và ranh giới hành
lang bảo vệ an toàn công trình; về điểm tọa độ địa chính, địa danh và các ghi
chú thuyết minh.
- Trường hợp thửa đất quá nhỏ hoặc cần xác định rõ ràng ranh giới thửa đất
thì lập sơ đồ thửa đất kèm theo bản đồ địa chính để thể hiện chính xác hơn về
ranh giới thửa đất, hình dạng, kích thước, chiều dài cạnh thửa, tọa độ đỉnh, diện
tích chiếm đất của tài sản gắn liền với đất, địa giới hành chính chỉ giới quy
hoạch, ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình [2].

2.1.3.2. Sổ địa chính
- Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã để thể hiện thông tin về
người sử dụng đất và thông tin về sử dụng đất của người đó đối với thửa đất đã
cấp giấy chứng nhận [1].
Nội dung ghi trong sổ địa chính bao gồm:
- Người sử dụng đất.
- Các thửa đất mà người sử dụng đất đó sử dụng.
- Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất gồm giá đất, tài sản gắn liền với
đất, nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính,
những hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất [2].
- Sổ địa chính được in theo các nguyên tắc sau đây:
+ Sổ địa chính có ba phần, Phần một bao gồm người sử dụng đất là tổ chức,
cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp
mua nhà ở gắn với đất ở, tổ chức và cá nhân nước ngoài. Phần hai bao gồm
người sử dụng đất là các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn với đất ở. Phần ba bao gồm
người sử dụng đất là người mua căn hộ trong nhà chung cư;
+ Thứ tự của người sử dụng đất thể hiện trong Sổ địa chính được sắp xếp
theo thứ tự cấp Giấy chứng nhận đối với giấy chứng nhận đầu tiên của người đó;
+ Mỗi trang Sổ để ghi dữ liệu địa chính của một người sử dụng đất gồm tất
cả các thửa đất thuộc quyền sử dụng của người đó; người sử dụng nhiều thửa đất
ghi vào một trang không hết thì ghi vào nhiều trang; cuối trang ghi số trang tiếp
theo của người đó, đầu trang tiếp theo của người đó ghi số trang trước của người
đó; trường hợp trang tiếp theo ở quyển khác thì ghi thêm số hiệu quyển sau số
trang.
Đối với thửa đất sử dụng chung (trừ nhà chung cư) thì ghi vào trang của
từng người sử dụng đất và ghi diện tích là sử dụng chung.
+ Nội dung thông tin trên sổ địa chính phải thống nhất với Giấy chứng
nhận đã cấp và được thể hiện theo mẫu ban hành kèm theo.

+ Việc lập Sổ địa chính cho cấp xã tại những địa phương đã xây dựng xong
hệ thống dữ liệu địa chính theo quy định được thực hiện như sau:


+ Đối với địa phương đã có Sổ địa chính lập trước ngày 02 tháng 12 năm
2004 thì xử lý như sau:
Trường hợp hiện trạng sử dụng đất có biến động dưới 30% số thửa (về ranh
giới sử dụng đất) so với Sổ địa chính đã lập thì tiếp tục sử dụng Sổ địa chính đó
ở cấp xã để cập nhật, chỉnh lý biến động theo thông báo của Văn phòng đăng ký
cấp huyện; cách thức chỉnh lý Sổ thực hiện theo hướng dẫn tại các trang đầu của
mỗi quyển Sổ, trong đó nội dung thông tin về người sử dụng đất và các nội dung
khác có thay đổi phải được thể hiện theo quy định tại Thông tư 09/2007/TTBTNMT [2];
Trường hợp hiện trạng sử dụng đất có biến động từ 30% số thửa (về ranh
giới sử dụng đất) trở lên so với Sổ địa chính đã lập thì in Sổ địa chính mới từ cơ
sở dữ liệu địa chính theo quy định của Thông tư 09/2007/TT-BTNMT cho cấp
xã sử dụng;
- Đối với địa phương đã có Sổ địa chính lập theo quy định tại Thông tư số
29/2004/TT-BTNMT thì được tiếp tục sử dụng Sổ địa chính đó ở cấp xã;
- Việc lập, chỉnh lý Sổ địa chính tại những địa phương đang trong quá trình
xây dựng hệ thống dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư 09/2007/TTBTNMT được thực hiện như sau:
+ Địa phương đã lập Sổ địa chính theo quy định trước ngày 02 tháng 12
năm 2004 thì tiếp tục sử dụng Sổ địa chính đó ở các cấp xã, huyện, tỉnh; cách
thức chỉnh lý Sổ thực hiện theo hướng dẫn tại các trang đầu của mỗi quyển Sổ,
trong đó nội dung thông tin về người sử dụng đất và các nội dung khác có thay
đổi phải được thể hiện theo quy định tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT;
+ Địa phương đã có Sổ địa chính lập theo quy định tại Thông tư số
29/2004/TT-BTNMT thì được tiếp tục sử dụng Sổ địa chính đó ở các cấp xã,
huyện, tỉnh;
+ Đối với địa phương đã thực hiện cấp Giấy chứng nhận trước ngày 02
tháng 12 năm 2004 mà chưa lập Sổ địa chính thì lập ba (03) bộ Sổ địa chính

theo mẫu quy định của Thông tư 09/2007/TT-BTNMT để phục vụ yêu cầu quản
lý đất đai ở các cấp xã, huyện, tỉnh. Nội dung Sổ địa chính phải thống nhất với
Giấy chứng nhận đã cấp, trong đó thông tin về mục đích sử dụng đất phải được
thể hiện bằng mã theo quy định và thông tin về nguồn gốc sử dụng đất phải
được xác định để bổ sung căn cứ vào hồ sơ xét duyệt cấp Giấy chứng nhận và


quy định của pháp luật đất đai hiện hành để thể hiện theo quy định tại Thông tư
09/2007/TT-BTNMT [2].
2.1.3.3. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai được lập theo đơn vị hành chính cấp xã để thể hiện tất cả
các thửa đất và các đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất. [2]
Nội dung sổ mục kê đất đai bao gồm:
- Thửa đất gồm số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người được giao
đất để quản lý, diện tích mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất khi
thửa đất có thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho thuê, đất công ích...
- Đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc có hành lang
bảo vệ an toàn như đường giao thông; hệ thống thủy lợi; công trình khác theo
tuyến; sông ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến;
khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồm tên
đối tượng, diện tích trên tờ bản đồ; trường hợp đối tượng không có tên thì phải
đặt tên hoặc ghi kí hiệu trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính [2].
- Sổ được lập cùng với việc lập bản đồ địa chính hoặc được in ra từ cơ sở
dữ liệu địa chính. Thông tin thửa đất và các đối tượng chiếm đất khác trên Sổ
phải phù hợp với hiện trạng sử dụng đất. Thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận mà
có thay đổi nội dung thông tin so với hiện trạng khi đo vẽ bản đồ địa chính thì
phải được chỉnh sửa cho thống nhất với giấy chứng nhận.
- Sổ mục kê đất đai được lập chung cho các tờ bản đồ địa chính theo trình
tự thời gian lập bản đồ. Thông tin trên mỗi tờ bản đồ được ghi vào một phần
gồm các trang liên tục trong sổ. Khi ghi hết sổ thì lập quyển tiếp theo để ghi cho

các tờ bản đồ còn lại và phải bảo đảm nguyên tắc thông tin của mỗi tờ bản đồ
được ghi trọn trong một quyển. Đối với mỗi phần, các trang đầu được sử dụng
để ghi thông tin về thửa đất theo số thứ tự thửa, tiếp theo để cách số lượng trang
bằng một phần ba (1/3) số trang đã vào sổ cho tờ bản đồ đó rồi ghi thông tin về
các công trình theo tuyến, các đối tượng thủy văn theo tuyến, các khu vực đất
chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên tờ bản đồ.
- Trường hợp trích đo địa chính thửa đất hoặc sử dụng sơ đồ, bản đồ không
phải là bản đồ địa chính thì lập riêng Sổ mục kê đất đai để thể hiện thông tin về
thửa đất theo tờ trích đo địa chính, sơ đồ, bản đồ đó; thứ tự thể hiện trong Sổ
theo thứ tự số hiệu của tờ trích đo, số hiệu tờ bản đồ, sơ đồ; số hiệu của tờ trích
đo được ghi vào cột "Số thứ tự thửa đất", ghi số “00” vào cột “Số thứ tự tờ bản


đồ”, ghi “Trích đo địa chính” vào cột "Ghi chú". Nội dung thông tin về thửa đất
và thông tin về các công trình theo tuyến và các đối tượng thủy văn theo tuyến
được ghi như quy định đối với bản đồ địa chính [2].
- Sổ mục kê đất đai đã lập từ trước ngày Thông tư 09/2007/TT-BTNMT có
hiệu lực thi hành được xử lý như sau:
+ Trường hợp Sổ mục kê đất đai đã lập theo bản đồ địa chính trước ngày
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT có hiệu lực thi hành mà chưa sử dụng để cấp
Giấy chứng nhận thì lập lại Sổ mục kê đất đai theo quy định tại Thông tư
09/2007/TT-BTNMT để sử dụng;
+ Trường hợp Sổ mục kê đất đai đã lập theo bản đồ địa chính trước ngày
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT có hiệu lực thi hành và đã được sử dụng để
cấp Giấy chứng nhận thì lập lại Sổ mục kê đất đai theo quy định tại Thông tư
09/2007/TT-BTNMT để sử dụng; trong đó những thửa đất đã cấp Giấy chứng
nhận phải thể hiện mục đích sử dụng thống nhất với mục đích đã ghi trên Giấy
chứng nhận và được thể hiện bằng mã theo quy định tại Thông tư 09/2007/TTBTNMT;
+ Đối với những nơi đã lập Sổ mục kê đất đai mà chưa có bản đồ địa
chính thì tiếp tục sử dụng và thực hiện chỉnh lý đối với các trường hợp biến

động theo hướng dẫn tại các trang đầu của mỗi quyển Sổ đó; trường hợp thay
đổi mục đích sử dụng đất thì phải thể hiện lại bằng mã theo hướng dẫn lập Sổ
mục kê đất đai và khi đo vẽ bản đồ địa chính phải lập lại Sổ mục kê đất đai
theo quy định tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT;
+ Trường hợp Sổ mục kê đất đai đã lập cùng với việc lập bản đồ địa chính
theo quy định tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT thì tiếp tục sử dụng Sổ mục
kê đất đai đã lập.
- Nội dung Sổ mục kê đất đai được lập theo mẫu Sổ mục kê đất đai ban
hành kèm theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT [2].
2.1.3.4. Sổ theo dõi biến động đất đai
- Sổ theo dõi biến động đất đai được lập ở cấp xã để theo dõi tình hình đăng
ký biến động về sử dụng đất và làm cơ sở để thực hiện thống kê diện tích đất đai
hàng năm.
- Việc ghi vào sổ thực hiện đối với tất cả các trường hợp đăng ký biến động
về sử dụng đất đã được chỉnh lý, cập nhật vào sơ sở dữ liệu địa chính, sổ địa
chính.


- Thứ tự ghi vào sổ thực hiện theo thứ tự thời gian đăng ký biến động về sử
dụng đất.
- Sổ theo dõi biến động đất đai đã lập trước ngày Thông tư 09/2007/TTBTNMT có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục lưu giữ phục vụ tra cứu thông tin.
Những biến động về sử dụng đất đăng ký sau ngày Thông tư 09/2007/TTBTNMT có hiệu lực thi hành thì được ghi vào sổ theo dõi biến động đất đai lập
theo quy định mới của Thông tư 09/2007/TT-BTNMT.
- Yêu cầu đối với thông tin ghi trong sổ theo dõi biến động đất đai như sau:
+ Họ, tên và địa chỉ của người đăng ký biến động về sử dụng đất;
+ Thời điểm đăng ký biến động ghi chính xác đến phút;
+ Mã thửa của thửa đất có biến động hoặc mã thửa của thửa đất mới được tạo
thành;
+ Nội dung biến động ghi vào sổ đối với từng trường hợp được thực hiện
theo hướng dẫn chi tiết tại các trang đầu của mỗi quyển sổ ban hành kèm theo

Thông tư 09/2007/TT-BTNMT [2].
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam từ khi
thực hiện luật đất đai năm 2013
- Từ khi luật đất đai năm 2013 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ
máy quản lý tài nguyên - môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương trong cả
nước đã có tổ chức các VPĐKQSDĐ, trung tâm phát triển quỹ đất nên các
nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát
triển những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và sửa chữa như: Sai phạm về
trình tự thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai diện tích, sai về nguồn gốc
đất…
+ Nguyên nhân dẫn đến các sai phạm trong công tác xét, cấp GCNQSDĐ
được đánh giá là do cán bộ chuyên môn chưa thực thi nghiêm luật đất đai, kèm
theo các nghị định hướng dẫn còn chậm, ban hành một số nội dung của nghị
định chưa cụ thể, rõ rang. Công tác quản lý đất đai nhiều năm trước khi có luật
đất đai năm 1993 bị buông lỏng; hồ sơ địa chính bị thất lạc nhiều công tác đo
đạc còn thủ công nên khó tránh khỏi sai sót, chính vì vậy ảnh hưởng đến vấn đề
tiến độ cấp GCNQSDĐ. Trình độ cán bộ công tác xét, cấp GCN còn hạn chế,


đội ngũ cán bộ liên tục thay đổi cũng là nguyên nhân dẫn đến các sai phạm trên.
Một số cán bộ địa chính đã cố ý làm trái nghiệp vụ chuyên môn để tư lợi, nhiều
cán bộ có biểu hiện sách nhiễu gây khó khan phiền hà cho nhân dân, nhìn chung
các địa phương chưa làm hết trách nhiệm; cấp xã; thị trấn tiến hành xét diệt,
phân loại hồ sơ chưa chặt chẽ, chưa đủ chính xác, không hợp lệ. Một số nơi còn
chưa áp dụng đúng chính sách nghĩa vụ tài chính, chưa kiểm tra chặt chẽ các căn
cứ, tài liệu chứng minh việc sử dụng đất, còn buông lỏng quản lý, kiểm tra, đôn
đốc. Bên cạnh đó cũng phải nhắc đến trách nhiệm của những cán bộ trực tiếp
làm công tác cấp GCNQSDĐ.

2.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tư Nghĩa,
tỉnh Quảng Ngãi
* Huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi:
- Trước khi có Luật đất đai năm 1993 ra đời, cùng với các địa phương trong
nước, thì nhân dân tỉnh Quảng Ngãi đã thực hiện các chủ trương lớn của Nhà
nước về công tác quản lý về đất đai.
- Thực hiện Quyết đinh 201/CP ngày 01/07/1980 về việc thống nhất quản
lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và Chỉ thị
299/TTG ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính Phủ về công tác phân hạng,
đăng kí, thống kê đất đai (1981- 1985).
- Tổ chức tuyên truyền thực hiện Luật đất đai đã được Quốc hội khóa VIII
thông qua ngày 29/12/1987 (Luật đất đai năm 1988), Chỉ thị 60/CT/-HĐBT
ngày 10/11/1098, Nghị định 30/HĐBT ngày 23/03/1989 của Hội đồng Bộ
trưởng về việc thị hành Luật đất đai.
- Từng bước thực hiện Quyết định 201/QĐ- ĐKTK ngày 14/07/1989 và
Thông tư hướng dẫn 302/TT/- ĐKTK của Tổng quản lý ruộng đất về việc cấp
GCNQSDĐ.
- Bên cạnh những kết quả đạt được, công tác quản lý đất đai của huyện còn
bộc lộ những nhược điểm tồn tại. Việc cập nhật các thông tin số liệu biến động
đất đai chưa được quan tâm đầy đủ và thường xuyên dẫn đến tình trạng đất đai
được thống kê hàng trăm thiếu chính xác, các chỉ tiêu qua các năm có sự chênh
lệch lớn. Tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn huyện còn nhiều buông lỏng, đã
xảy ra các hiện tượng tự ý chuyển đổi mục đích SDĐ, tranh chấp, hủy hoại đất
đai nhiều nơi.


- Thời kì sau khi có Luật đất đai năm 1993 đến khi Luật đất đai sữa đổi
năm 2003 cho đến nay.Từ khi có Luật đất đai năm 1993, tiếp theo là Luật sửa
đổi bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998 và Luật đất đai sữa đổi năm
2003. Việc triển khai thực hiện Luật đất đai đã góp phần tích cực trong việc thực

hiện chủ trương đường lối đổi mới của Đảng và Nhà Nước, quá trình phát triển
của huyện. Đã từng bước vào nề nếp, hạn chế được các tiêu cực trong công tác
quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện, cơ bản hoàn thành được các nhiệm vụ,
kế hoạch lớn của ngành. Tuy nhiên, việc triển khai thi hanh Luật đất đai chưa
được thường xuyên, nên nhân dân chưa hiểu và nắm rõ Luật đất đai, dẫn đến
tình trạng lấn chiếm đất đai, làm nhà trái phép, tự mua bán và chuyển nhượng
với nhau không qua cơ quan Nhà nước, đơn thư thiếu nại, tranh chấp, xin lại đất
cũ ngày một gia tăng. Quản lí đất đai ở các xã, thị trấn thiếu chặt chẽ, cán bộ Địa
chính cấp xã, thị trấn chuyên môn nghiệp vụ còn hạn chế nên ảnh hưởng đến
quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai.
- Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được tổ chức thực hiện theo đúng quy định
tại Điều 52 Luật đất đai 2003.
- Đã thành lập VPĐKQSDĐ.
- Trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ được thực hiện thống nhất theo quy định
tại Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ và Nghị định
84/2007/NĐ-CP bổ sung một số điều trong cấp GCNQSDĐ và thu hồi đất.
- Công tác cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
đang được thực hiện theo cơ chế “một cửa” đảm bảo đúng theo tinh thần cải
cách hành chính. Đã góp phần tăng sự đồng bộ, chặt chẽ giữa các bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của văn phòng, phối hợp giữa Văn phòng và các bộ phận
chuyên môn để xử lý, giải quyết, trình lãnh đạo ký hồ sơ đảm bảo thời gian, quy
trình, hợp lý và đúng quy định.
- Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Tư
Nghĩa theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp"
- Thực hiện Quyết định số 467/QĐ-UBND ngày 23/12/2014 của UBND
tỉnh Quảng Ngãi về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi
trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường kể từ ngày 01/01/2015.
- Theo qui định của Luật Đất đai năm 2013 thẩm quyền ký giấy chứng
nhận có thay đổi: Thời điểm từ năm 2011 đến ngày 31/12/2014 thẩm quyền ký
giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai,

cấp giấy chứng lần đầu và đăng ký biến động thuộc Chủ tịch UBND huyện. Kể
từ ngày 01/01/2015, thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân
thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thuộc Giám đốc Sở Tài nguyên và
Môi trường, Giám đốc Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Quảng Ngãi – Chi nhánh huyện
Tư Nghĩa, thẩm quyền ký giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thực
hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng lần đầu thuộc Chủ tịch UBND
huyện, được thể hiện theo bảng sau:
Bảng 2.1. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai
Thẩm quyền ký GCN
Thời điểm

Đăng ký đất đai, cấp GCN lần
đầu

Đăng ký biến động
đất đai

2011-31/12/2014 Chủ tịch UBND huyện Tư Chủ tịch UBND huyện
Nghĩa
Tư Nghĩa
- Giám đốc Sở Tài
nguyên và Môi trường
Từ ngày 01/01/2015

Chủ tịch UBND huyện Tư - Giám đốc Văn phòng
Nghĩa
ĐKĐĐ tỉnh Quảng Ngãi
- Chi nhánh huyện Tư

Nghĩa

- Về cơ cấu tổ chức cơ quan thực hiện thủ tục đăng ký đất đai
Trước đây khi còn trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất không có các bộ phận chuyên môn riêng biệt.
Kể từ khi được tổ chức lại theo mô hình văn phòng đăng ký ”một cấp”, Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai đặt tại cấp huyện được bàn giao nguyên trạng
từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện sang và tổ chức lại thành 4
bộ phận có chức năng, nhiệm vụ cụ thể như: Bộ phận Hành chính - Tổng hợp,
Bộ phận Lưu trữ và khai thác thông tin, Bộ phận kỹ thuật nghiệp vụ, Bộ phận
tiếp nhận và trả kết quả tại bộ phận một cửa. Mỗi bộ phận có chức năng, nhiệm
vụ cụ thể rõ ràng, công việc chuyên môn được giải quyết nhanh chóng, thuận lợi
hơn:
+ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính, có chức năng tiếp
nhận và trả kết quả hồ sơ đăng ký đất đai, thủ tục hành chính theo thẩm quyền,
thực hiện công tác tiếp nhận hồ sơ, thu phí, lệ phí thẩm định hồ sơ, đăng ký giao
dịch đảm bảo và các loại phí khác, trả kết quả thủ tục hành chính theo qui định