Luận văn thạc sỹ - Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở tại đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
---------------

LÊ THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ
ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ
TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI


HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
---------------

LÊ THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ
ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HAI BÀ
TRƯNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ

: 60850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN QUANG HỌC

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn
trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Lê Thị Thùy Linh

i


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn.TS. Nguyễn Quang Học đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
tại khoa Quản lý đất đai trường Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hai Bà
Trưng, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng đã giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng

nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lê Thị Thùy Linh

ii


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU............................................................................................................. 1
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................3
1.1. Tổng quan thị trường đất đai .........................................................................3
1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới............................................................... 3
1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam ...................................................................6
1.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam ........................................6
1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
....................................................................................................................10
1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ..................................................................12
1.2.1. Khái quát chung về giá đất ...................................................................12
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất....................................................... 13
1.2.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất. ....................13
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng ........................................................................15
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu.......................................................................... 15
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................17
1.2.3.1. Yếu tố thông thường ......................................................................17
1.2.3.2. Yếu tố khu vực ..............................................................................20
1.2.3.3. Yếu tố cá biệt ................................................................................21

1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất................................................ 22
1.2.4.1. Nguyên tắc thay thế....................................................................... 22
1.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ................................................23
1.2.4.3. Nguyên tắc biến động ...................................................................23
1.2.5. Các phương pháp định giá đất ..............................................................24
2.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp...................................................... 24
1.2.5.2. Phương pháp chiết trừ ...................................................................26
1.2.5.3. Phương pháp thu nhập................................................................... 26
1.2.5.4. Phương pháp thặng dư ..................................................................27
1.2.5.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất........................................... 28
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và việt nam........................................... 28
1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới ........................................................28
1.3.1.1. Định giá đất ở Trung Quốc ............................................................28
1.3.1.2. Định giá đất ở Úc ..........................................................................29
1.3.1.3. Định giá đất ở Thụy Điển ..............................................................29
1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam .......................................................30
Chương 2 : NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.................... 33

iii


2.1. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................33
2.2. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................33
2.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ..................................................33
2.2.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ....................................................34
2.2.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu ......................34
2.2.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.............................. 34
Chương 3 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN...................................................... 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển KTXH và sử dụng đất của quận Hai
Bà Trưng ............................................................................................................. 35

3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................35
3.1.1.1. Vị trí địa lý ....................................................................................35
3.1.1.2. Địa hình ........................................................................................35
3.1.1.3. Khí hậu.......................................................................................... 35
3.1.1.4. Thuỷ văn .......................................................................................36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng ...........................................36
3.1.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ..............................................................36
3.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng .................................................................37
3.1.3. Tình hình sử dụng đất ...........................................................................38
3.2. Công tác định giá đất tại thành phố Hà Nội .................................................40
3.3. Tìm hiểu biến động giá đất ở theo quy định tại địa bàn quận Hai Bà Trưng 42
3.3.1. Phân loại đường phố và phân loại vị trí ................................................42
3.3.2. Giá đất ở quy định ................................................................................42
3.4. Biến động về giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn quận Hai Bà Trưng
giai đoạn 2010-2014 ..........................................................................................53
3.4.1. Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm I .............................60
3.4.2. Biến động về giá đất thị trường đường, phố nhóm II............................ 61
3.4.3. Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm III ........................62
3.4.4. Biến động về giá đất ở thị trường đường phố nhóm IV ........................64
4.5. So sánh giá đất quy định của Nhà nước với giá đất thị trường ....................65
3.6. So sánh giá đất trung bình giữa các vị trí.................................................... 70
3.7. Đề xuất một số giải pháp xác định giá đất ở sát với giá thị trường trên địa
bàn quận Hai Bà Trưng .......................................................................................71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..........................................................................73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................75

PHỤ LỤC

iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
- BĐS

: Bất động sản.

- ĐGĐ

: Định giá đất.

- CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

- CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

- KT- XH

: Kinh tế xã hội

- QSDĐ

: Quyền sử dụng đất.

- SDĐ

: Sử dụng đất.

- UBND

: Ủy ban nhân dân.

- VT1, VT2, VT3, VT4

: Vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4.

v


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội....... 40
Bảng 3.2:

Khung giá đất ở tại đô thị............................................................... 43

Bảng 3.3: Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm
2010 đến năm 2012 .........................................................................44
Bảng 3.4: Giá đất thành phố Hà Nội áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm
2013 và 2014................................................................................... 46
Bảng 3.5. Giá đất thành phố Hà Nội trung bình áp dụng cho các nhóm đường
phố trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 ...........................49
Bảng 3.6.

Giá đất thị trường tại địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2010-2012 . .55

Bảng 3.7:

Giá đất thị trường tại địa bàn quận Hai Bà Trưng giai đoạn 2013-2014 . .57

Bảng 3.8. Giá đất thị trường trung bình áp dụng cho các nhóm đường phố trên
địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2010-2014 .........................................59
Bảng 3.9: Mức chênh lệch giá thị trường trung bình và giá quy định ..............66
Bảng 3.10: Chênh lệch giá trung bình trên các vị trí của các đường phố........... 70

vi


DANH MỤC ĐỒ THỊ, HÌNH
Hình 1.1.

Quan hệ cung và cầu đất đai............................................................ 15

Hình 1.2.

Quan hệ cung cầu về đất đai trong ngắn hạn ...................................17

Hình 3.1.

Cơ cấu các nhóm đất trên địa bàn quận Hai Bà Trưng ..................39

Hình 3.2.

Giá đất trung bình theo quy định của Chính Phủ từ năm 2010-2014. . 49

Hình 3.3.

Sự biến động giá đất quy định nhóm 1 giai đoạn 2010-2014.......... 51

Hình 3.4.

Sự biến động giá đất quy định nhóm 2 giai đoạn 2010-2014.......... 52

Hình 3.5.

Sự biến động giá đất quy định nhóm 3 giai đoạn 2010-2014.......... 54

Hình 3.6.

Sự biến động giá đất quy định nhóm 4 giai đoạn 2010-2014 .........55

Hình 3.7.

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm I .....................62

Hình 3.8.

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm II.................... 63

Hình 3.9.

Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm III................... 63

Hình 3.10. Giá đất thị trường trung bình các đường, phố nhóm IV.................. 64

vii


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta sau khi gia nhập WTO đã có những bước phát triển mạnh mẽ
về mọi mặt kéo theo đó là nhu cầu về đất đai ngày một gia tăng. Đất đai là một
nguồn lực trọng yếu cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, là một tài
nguyên thiên đặc biệt, là một tài sản quý giá đối với mọi quốc gia vì nó có
những tính chất như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời
gian sử dụng. Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cả
mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát
triển…Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người. Đặc
biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì
nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như cha ông ta
thường nói “an cư mới lạc nghiệp”. Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản
xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất
đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày
càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm
hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.
Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm
quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất ở Hà
Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của Nhật
Bản. Giá đất phản ảnh những mối quan hệ nội tại giữa đất đai và với các yếu
tố khác (cung cầu của thị trường, thị trường tiền tệm chứng khoán hay hệ
thống chính sách pháp luật của nhà nước,..). Giá đất chịu tác động tổng hợp
của nhiều yếu tố. Do vậy, công tác định giá đất cần phải được thực hiện một
cách chính xác và thường xuyên để giúp các cơ quan quản lý Nhà nước về đất
đai. Khi định giá đất của một địa phương hay một khu vực chúng ta cần và
nên tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất một cách toàn diện, khoa
học, sử dụng các phương pháp biện chứng và duy vật lịch sử. Tất cả sẽ tạo nên
một cơ sở vững chắc cho việc định giá chính xác, nhất là phù hợp với thị trường

hiện tại của một khu vực nhất định.

1


Quận Hai Bà Trưng là một quận nội thành nằm ở phía Đông Nam của Hà
Nội, có vị trí thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội. Trong những năm gần đây, tại
các phường ven nội của quận Hai Bà Trưng có tốc độ đô thị hóa rất nhanh; vấn đề
quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên
nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi
nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
… Những bất cập trên, dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong
việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính
quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tiễn trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong
công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường tôi xin
tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá thực trạng biến động về giá đất ở tại đô
thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng - thành phố Hà Nội" dưới sự hướng dẫn
của TS. Nguyễn Quang Học - Giảng viên khoa Quản lý đất đai - Học viện nông
nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận
Hai Bà Trưng, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hai Bà Trưng.

2. Mục đích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục đích
- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng giá đất ở đô thị hiện nay theo quy định
của Nhà nước và giá biến động trên thị trường của quận Hai Bà Trưng;
- Phân tích các yếu tố chủ yếu chi phối đến biến động về giá đất nhằm xây
dựng các tiêu chuẩn giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng
giá cả trên thị trường nói chung, mang lại hiệu quả kinh tế cao trong sử dụng và

quản lí đất đai đô thị.
- Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp và kiến nghị.
2.2. Yêu cầu
- Nắm bắt được những văn bản, chính sách, các thông tin liên quan đến việc
định giá đất.
- Các số liệu điều tra, khảo sát, phải đảm bảo chính xác, khách quan và
trung thực phản ánh đúng tình hình giá đất trên địa bàn.
- Đề tài nghiên cứu phải nêu ra được kết quả đạt được và những vấn đề còn
tồn tại trong việc xác định và quản lý giá đất trên địa bàn.

2


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng
hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết
với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai
tại một thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó
tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện nay,
thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả trong nền kinh tế của CNTB cũng như trong nền kinh tế thị trường
định hướng XHCN.
Đối với Việt Nam, do lịch sử để lại, thị trường đất đai mới được hình thành
và chính thức công nhận sau Luật Đất đai 1993 và bộ Luật Dân sự được ban
hành. Ở nước ta không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, mà chủ
thể lưu thông thực tế là QSDĐ. Điều này được khẳng định tại khoản 1 điều 5
Luật Đất đai 2003: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở

hữu”. Tuy nhiên QSDĐ đối với đất đai của chúng ta cũng đã được mở rộng gần
tới quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường khác. Theo đó QSDĐ bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng thể hiện qua các hoạt động trong thị trường
BĐS như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Như vậy trừ quyền định đoạt
thuộc về Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất có quyền tự quyết
khá lớn trong việc sử dụng thửa đất của mình theo đúng quy định của pháp luật.
1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất
đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị
miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu

3


tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi
trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất
đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định
được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển
của nền KT - XH.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được
xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái
tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở
kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này
thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn
hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy
mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là
người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư

nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các
khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu
hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là
nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại
Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 và sau đó. Chính phủ Nhật đã phải
khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền
kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng
giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992, giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt
vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ
năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%.
Trong các năm 1991 - 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm
giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp
đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương
10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất
tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động KT - XH không chỉ riêng

4


nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng
khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng
dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ
liên bang Mỹ (FED), liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội
tệ, giúp nước Mỹ tránh khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế.
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang
phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường
đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều
nước đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển
nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình

nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất
được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận QSDĐ nông nghiệp không được
sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani,
một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10 năm hoặc thậm chí
có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể
bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được
quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp
Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất
nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả
năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.
Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai.
Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút
đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước
ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội
nhập hiện nay.

5


1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam
1.1.2.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử KT - XH của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển
thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt
được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị
trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945:
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội: xã hội phong kiến và xã hội thực
dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không
tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông
dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980:
Sau cách mạng tháng tám năm 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã
khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các
hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và
nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo
truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với
nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song
Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán
và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992:
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định
đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật Đất đai năm 1988
vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy
nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người
được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển

6


nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu
đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai
đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị

trường BĐS. Nhưng trên thực tế, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra
ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay,
tự cam kết giữa người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được
phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực
lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế
phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo
vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng
đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua
bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ, việc mua
bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và QSDĐ
(chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay:
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này
đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy
hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai 1993 đã cụ thể
hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất” (khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm
giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật
Đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành với việc
quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự

7

hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định
hướng XHCN. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh
nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ
hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà
đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất
bắt đầu tăng lên.
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực
đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên
bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn
tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng
cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai.
Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn ở nội địa hay từ nước ngoài
gửi về đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Tiếp đó Bộ Luật Dân sự
năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển QSDĐ đối với hộ gia đình và cá nhân sử
dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 19941995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, thành phố
Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước.
Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp
7 - 10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4 - 5 lần. Một
phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và
kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu
cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu
á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm,
thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại QSDĐ, bảo lãnh và góp vốn
bằng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong

8


nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ. Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của
người sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp
định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng.
Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch
2001-2010, chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát
triển không gian KT - XH đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KT - XH,
quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển
đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là
động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất
đai đón đầu, làm gia tăng đột biến về cầu, góp phần hình thành cơn sốt trên thị
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 với những
quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này
đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số
quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường.
QSDĐ được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước
được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước;
áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống
đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công
khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án
đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng

bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư
và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức có

9


hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thị trường
BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm
thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà
cùng với QSDĐ ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng
thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao
cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã
diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007.
Giai đoạn cuối năm 2008, Việc tính thuế lũy tiến vào bất động sản
( 28/2/2008), chính sách thắt chặt tiền tệ của chính phủ nhằm đối phó với lạm
phát, tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới bắt nguồn từ
Mỹ, tâm lý nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của
mình. Cho nên thị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi
xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia,
nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam.
Năm 2008, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi. Đến năm 2010, đầu
năm 2011, theo quy hoạch phát triển kinh tế, quy hoạch đất đai và quy hoạch
phát triển mở mang đô thị, triển khai hạ tầng cơ sở mới thì thị trường bất động
sản trở nên sôi động và rất hấp dẫn trong thời điểm này. Nhưng khi Nghị quyết số
11/NQ-CP ban hành ngày 24/02/2011 về kiềm chế lạm phát, giảm tốc độ và tỷ
trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản xuất thì thị trường bất động sản đã
dần trở nên trầm lắng và có nguy cơ đóng băng.

1.1.2.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn
thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ
quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh
doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu

10


của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là
chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối
với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa
chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và
các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ
đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của
Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu
cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các
quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động
trong một thị trường không chính thức.
*Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường
với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho
đời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn
sốt đất vào các năm 2001 – 2003 và 2007 – 2008. Việc diễn ra các cơn sốt đất với
giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư
tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất
đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của
dân cư. Ngoài ra còn có những đợt đóng băng vào giai đoạn đầu năm 2004 – cuối

năm 2006, năm 2007 và năm 2008 . Nguyên nhân chính là do sự thiếu quản lí về
thị trường BĐS cũng như việc đầu tư không hợp lí và việc áp dụng thuế lũy tiến
BĐS đã làm nhu cầu về đất giảm đáng kể. Từ năm 2009 đến đầu năm 2011 thị
trường bất động sản khởi sắc, nhu cầu mua nhà đất của người dân tăng cao, đến
giữa năm 2011 đến nay thị trường lại rơi vào trạng thái trầm lắng.
* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu
được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không
làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động

11


môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng
nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh
doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”,
“trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh
doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp
pháp. Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn
ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai
còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và
quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn
đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được
của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường
đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở
thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.

1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Khái quát chung về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất, hay
giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là
giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hội
cấu thành. Có thể nói, đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác nên
khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất. Giá đất thực tế hoặc có được định giá
bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong
những giai đoạn nhất định của nền KT - XH.
Thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước
quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành
trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà

12


nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà
nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong
đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị
trường luôn ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá QSDĐ. Tại điều 4 Luật Đất đai 2003 nêu rõ:
“Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm

và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá
trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.2.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất.
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Khi
nghiên cứu về nó Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn
cứ hình thành giá đất”. Theo Mác: “Địa tô là một phạm trù nêu ra dùng để chỉ số
tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả
trong suốt thời gian thuê đất”. Điều đó chứng tỏ rằng địa tô là tiền trả cho việc sử
dụng đất và nó thuộc về địa chủ là người sở hữu ruộng đất. Địa tô có được là một
phần lợi nhuận mà nhà tư bản thu được từ hoạt động sản xuất kinh doanh trên
đất, khi lợi nhuận tăng lên làm cho địa tô tăng lên từ đó giá đất cũng tăng theo.
Tùy theo tính chất mà các nhà nghiên cứu chia địa tô thành các loại khác nhau.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh

13


lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I
và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và
lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác
nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I do độ phì của đất đem lại, ngoài ra
yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. Địa tô
chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận

siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật
chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem
lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng
nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II
cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao
hơn giá cả sản xuất. Trong chế độ CNTB, người sở hữu đất cho thuê đất nhất loạt
thu về số địa tô nhất định, loại này không kể tốt hay xấu. Đây là số chênh giá trị
hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất. Trong một thời gian dài, kỹ thuật sản xuất
nông nghiệp lạc hậu hơn so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của
tư bản nông nghiệp tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng lớn có thể thuê
được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư. Trong điều kiện đầu tư
giống nhau, tỷ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị thặng
dư nhiều hơn trong công nghiệp, hàng nông sản bán ra theo giá trị cao hơn giá cả
sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối. Sự độc quyền tư hữu đất đai là
nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối. Vì vậy việc quốc hữu hoá ruộng
đất, xoá bỏ độc quyền tư hữu về ruộng đất sẽ xoá bỏ địa tô tuyệt đối.

14


1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có

thể thay đổi tăng hay giảm. Khi lãi suất ngân hàng cao thì số tiền lưu thông trên thị
trường để mua đất sẽ giảm xuống vì nhà tư bản nhận thấy tiền gửi vào ngân hàng
sẽ có lợi hơn là mua đất để thu địa tô. Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm
xuống, nhà tư bản có xu hướng huy động tiền vào mua đất. Vấn đề đặt ra là số tiền
mua đất này tăng lên do tâm lí người bán đất sẽ để lại đất thu địa tô lợi hơn là bán
để lấy tiền gửi vào ngân hàng với lợi nhuận thấp hơn. Trong đà tăng trưởng KT XH nói chung thì lãi suất có xu hướng giảm do giá đất sẽ ngày càng tăng.
Thông thường người chủ đất căn cứ vào mức lãi suất ngân hàng bình quân
trong một thời gian nhất định có thể đảm bảo an toàn tránh những nhân tố cá biệt
xảy ra. Lãi suất ngân hàng trong cùng một quốc gia là xấp xỉ như nhau không
chênh lệch nhiều. Lãi suất ngân hàng quyết định đến giá đất nói chung và không
quyết định đến chênh lệch giá đất giữa nông thôn với đô thị.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết
và đưa ra công thức xác định giá đất:
Địa tô
Giá đất=
Lãi suất ngân hàng
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.
P

S
P0
P1

E
E'

D0

D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1. Quan hệ cung và cầu đất đai

15