PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN KIS

Báo Cáo Ngành

c

21/03/2017

Đánh giá
Ngành

TRUNG LẬP
BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ Ở

Phát triển bền vững
Quan điểm đầu tư:
-

Sự phát triển của trong dài hạn của nền kinh tế Việt Nam cùng với tốc độ đô thị
hóa cao, đặc biệt ở 2 đầu tàu kinh tế Hà Nội & Hồ Chí Minh là động lực quan
trọng trong dài hạn để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong dài
hạn.

-

Các dự án đầu tư hạ tầng cơ bản kết nối vùng ven và trung tâm được kỳ vọng
sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản tại các khu vực được đầu tư.

-

Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn
nhiều năm liên bị khủng hoảng. Các hoạt động thị trường đạt mức cao kỷ lục

trong năm 2015 và duy trì mức cao trong năm 2016.

-

Các chính sách như cho người nước ngoài sở hữu nhà, xã hội hóa các dự án
hạ tầng qua hình thức hợp đồng BT (đổi đất lấy hạ tầng) đã thật sự trợ giúp các
chủ đầu tư có thêm nguồn khách hàng và quỹ đất để phát triển dự án

Nội dung
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Động lực cho sự phát triển dài hạn
Các yếu tố tác động ngắn và trung
hạn
Chuỗi giá trị ngành Bất động sản
Việt Nam
Tình hình tài chính các doanh
nghiệp bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam
năm 2016 và triển vọng 2017
Cổ phiếu khuyến nghị

Hoàng Thế Trung
(+84 8) 3914 8585 - Ext: 1457

www.kisvn.vn

Báo Cáo Ngành

Rủi ro:
-

Các tác động của chính sách nhà nước như Luật đất đai 2013 (làm tăng chi phí
giải phóng mặt bằng để có quỹ đất dự án), và thông tư 06/2016/TT-NHNN (giảm
bớt sự tăng trưởng của tín dụng bất động sản) sẽ có tác động tiêu cực đến sự
phát triển thị trường bất động sản trong ngắn và trung hạn.

-

Chúng tôi dự đoán rằng lãi suất cho vay có thể sẽ tăng nhẹ trong thời gian
tới cũng ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng chi trả của người mua nhà.

-

Ngành bất động sản có nhu cầu vốn tái đầu tư liên tục, dòng tiền kinh doanh –
đầu tư thường bị âm trong thời gian dài làm giảm đi sức hấp dẫn của cổ phiếu
ngành bất động sản.

-

Chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản năm 2017 sẽ ổn định như năm 2016.
Ngoài ra, phân khúc nhà ở tiêu thụ cũng sẽ thay đổi theo hướng chú trọng nhiều
hơn đến phân khúc trung bình để phù hợp với khả năng chi trả của người mua
hơn.

-

Cổ phiếu khuyến nghị: KDH và TDH

Page 1


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

I. Môi trường kinh tế - xã hội Việt Nam là động lực cho sự phát triển
dài hạn
1. Tăng tốc đô thị hóa
Theo Tổng cục Thống kê, Việt Nam có quy mô dân số là 94 triệu người năm 2016 với
cơ cấu dân số vàng, trong đó 70% dân số thuộc nhóm độ tuổi lao động từ 15 đến 64
tuổi. Trung bình mỗi năm dân số tăng khoảng 1 triệu người thì nhu cầu về nhà ở sẽ
ngày càng lớn trong thời gian tới.
Tỷ lệ người dân số ở thành thị là 34.1% tương ứng 32.2 triệu người. Liên Hiệp Quốc
ước tính đến 2050 thì dân số Việt Nam sẽ tăng lên mức 112.7 triệu người với tỷ lệ số
người dân ở thành thị là 49.4% tương ứng 55,7 triệu người, đây sẽ là áp lực dân số
lớn cho các đô thị trong tương lai. Theo ước tính của WorldBank, Việt Nam cần thêm
khoảng 374.000 căn hộ trong các thành phố mỗi năm để đáp ứng nhu cầu nhà ở.

Dân số và tỷ lệ dân số đô thị Việt Nam (2000-2050)
Nguồn: Liên Hiệp Quốc

Triệu người
120

60%

100

50%

80

40%

60

30%

40

20%

20

10%

-

0%
2000

2010

2016

Tổng dân số

2020F

2030F

2040F

2050F

Dân số thành thị/ Tổng dân số (%)

2. Tăng trưởng kinh tế
Tăng trưởng GDP Việt Nam, 2011-2017
Nguồn: GSO

7.0%
6.5%

6.70%

6.68%
6.24%

6.21%
5.98%

Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 6.2% trong năm 2016,
tuy chưa hoàn thành mục tiêu của chính phủ nhưng vẫn thuộc

nhóm dẫn đầu ở khu vực Châu Á. Chính phủ tiếp tục đặt mục tiêu
thách thức mức tăng GDP là 6.7% và chỉ số giá tiêu dùng CPI trung
bình thấp hơn 4% trong năm 2017. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư
ước tính, trong giai đoạn 2016 -2020, nền kinh tế Việt Nam sẽ duy
trì tăng trưởng GDP trong mức từ 6.2% - 6.85%.

6.0%

5.42%

5.5%

5.25%

5.0%

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Báo Cáo Ngành

Trang 2


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

Về tình hình đầu tư kinh doanh, trong năm 2016, nguồn FDI giải ngân đạt mức cao
kỷ lục, ước tính ở mức 15,8 tỷ USD – tăng 9% so với năm 2015. Mặc dù hiệp định
TPP nhiều khả năng thất bại, do ảnh hưởng của việc Mỹ rút lui đầu năm 2017, có thể
ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư FDI trong thời gian tới, nhưng Chính phủ mới Việt
Nam cho thấy quyết tâm cải thiện môi trường kinh doanh và khuyến khích nền kinh
tế tư nhân. Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy đầu tư trong nước. Trong năm 2016,
số lượng doanh nghiệp thành lập mới ở Việt Nam tăng kỷ lục lên mức 110 nghìn
doanh nghiệp, tổng vốn đăng ký kinh doanh mới là 891,094 tỷ đồng.
Vốn FDI giải ngân và vốn đăng ký kinh doanh
trong nước
Tỷ USD
Nguồn: Bộ KH&ĐT
40.0
30.0
20.0
10.0
0.0
2012

2013

Vốn FDI giải ngân

2014

2015

2016

Vốn đăng ký kinh doanh VN

II. Các yếu tố ngắn và trung hạn tác động đến thị trường bất động
sản
1. Hạ tầng giao thông
Dưới tác động của quá trình đô thị hóa nhanh và di dân lớn, cơ sở hạ tầng của 2
thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đang bị quá tải nghiêm trọng, tình trạng ùn tắc giao
thông tệ hơn qua nhiều năm. Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động
sản trong tương lai. Hiện tại chính phủ Việt Nam có chủ trương ngưng cho phép xây
mới các tòa nhà cao tầng ở vị trí trung tâm của Hà Nội và Hồ Chí Minh để hạn chế ùn
tắc giao thông.
Song song với việc hạn chế cấp phép đầu tư bất động sản ở khu vực trung tâm, Chính
phủ cũng đẩy mạnh việc phát triển cở sở hạ tầng kết nối các vùng ven với trung tâm
các thành phố lớn. Ở Hồ Chí Minh, ngoài dự án metro Số 1 đang được xây dựng kết
nối các quận phía Đông với trung tâm, 5 tuyến metro khác cũng đã được lên kế hoạch
cho các quận vùng ven ở các hướng khác. Tương tự tại Hà Nội, 6 tuyến metro mới
sẽ được triển khai sau khi 2 tuyến metro đầu tiên Cát Linh – Hà Đông và Nhổn – ga
Hà Nội được đưa vào hoạt động từ cuối 2017 - 2019. Điều này giúp cho thị trường
bất động sản ở các khu vực tương ứng trở nên sôi động.

Báo Cáo Ngành

Trang 3


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

DỰ ÁN TÀU ĐIỆN NGẦM TẠI HỒ CHÍ MINH
Nguồn: CBRE

DỰ ÁN TÀU ĐIỆN NGẦM TẠI HÀ NỘI
Nguồn: CBRE

Báo Cáo Ngành

Trang 4


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

2. Chính sách quản lý nhà nước
Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 01/07/2014 có tác động lớn đến việc tìm kiếm
quỹ đất dự án bất động sản của các chủ đầu tư. Điều 62 Luật đất đai 2013 quy định
rõ nhà nước chỉ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, vì lợi ích quốc gia, công
cộng (luật Đất đai 2003 có cho phép thêm quy định thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích phát triển kinh tế). Luật Đất đai năm 2013 làm rõ những trường hợp Nhà nước
thu hồi đất thì người sử dụng đất được bồi thường theo giá đất do Nhà nước xác
định, còn những trường hợp còn lại (Nhà nước không thu hồi đất) thì người sử dụng

đất được chủ đầu tư trả tiền theo giá đất do các bên thỏa thuận (điều 73). Theo đó
các chủ đầu tư sẽ phải tốn nhiều chi phí để giải phóng mặt bằng, phát triển dự án
hơn.
Ở chiều tích cực, Nghị định 15/2015/NĐ-CP, quy định về hình thức đối tác công tư,
có hiệu lực đã giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm cơ hội để sở hữu được
các quỹ đất lớn do nhà nước sở hữu. Nghị định 15 quy định Hợp đồng Xây dựng Chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT) là hợp đồng để nhà đầu tư xây dựng
công trình kết cấu hạ tầng, theo đó nhà đầu tư chuyển giao công trình hạ tầng cho cơ
quan nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện dự án
khác (Nghị định 108/2009/NĐ-CP trước đây kém cụ thể hơn, quy định hợp đồng BT
là nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Nhà nước Việt Nam và Chính phủ tạo
điều kiện cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án khác).
QUY TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN BT
Nguồn: PDR

Bên cạnh việc sở hữu quỹ đất sạch, quy trình hợp đồng BT cũng tạo điều kiện cho
doanh nghiệp triển khai sớm các dự án bất động sản trên phần đất được giao trước
theo từng giai đoạn nghiệm thu. Do đó, hiện có nhiều doanh nghiệp bất động sản đã
tích cực tham gia xây dựng hạ tầng theo hình thức BT để phát triển quỹ đất. Một số
các dự án BT của một số doanh nghiệp niêm yết đang tiến hành như sau:
Báo Cáo Ngành

Trang 5


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP
STT

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

Dự án BT

Tên công ty

Đất được hoàn trả

Tình trạng

1

Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Hạ
Tầng Kỹ Thuật Thành Phố Hồ
Chí Minh ( CII )

Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư
phía bắc và hoàn thiện đường trục Bắc Nam
trong khu đô thị mới Thủ Thiêm

Đất ở Thủ Thiêm quận
2

Đang thực hiện

2

VINGROUP ( VIC)

Dự án công viên, hồ điều hòa Cầu Giấy

Đất dự án Skylake

Đang thực hiện

3

VINGROUP ( VIC)

Dự án thành phố xanh Green City Cầu Diễn

Đất dự án Gardenia

Đang thực hiện

4

VINGROUP ( VIC)

Cải tạo đường Nguyễn Hữu Cảnh

N/a

Chờ phê duyệt

5

VINGROUP ( VIC)

Xây dựng đường ven sông Tôn Đức Thắng

N/a

Chờ phê duyệt

6

Công ty CP Đầu tư Đại Quang
Minh

Dự án Đầu tư xây dựng cầu Thủ Thiêm 2

13,6 ha đất trong Khu
đô thị mới Thủ Thiêm

Đang thực hiện

7

Liên danh FECON (FCN) - Công
ty CP Phát triển & tài trợ địa ốc
RC - Công ty COTECCON (CTD)
- Công ty CP ĐTXD BMT

Dự án đầu tư nâng cấp, mở rộng Tỉnh lộ 9 (đoạn
từ cầu Rạch Tra đến Tỉnh lộ 8)

N/a

Đang thực hiện

8

Công ty CP BĐS Phát Đạt (PDR)

Dự án Trung tâm Thể thao Phan Đình Phùng

2 lô đất quận 1

Đang thực hiện

9
10

Công ty CP BĐS Phát Đạt (PDR)
Liên danh Cty CP BĐS Phát Đạt Cty ĐT&PT hạ tầng 620 - Cty
ĐTPTXD 168

Dự án Bệnh viện chấn thương chỉnh hình
Cầu Thủ Thiêm 4

4 ha đất trong TP.HCM
N/a

Đang thực hiện
Chờ phê duyệt

Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực lần đầu cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài
được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam với một số hạn chế nhất định so với người
Việt Nam như sau:

Cơ cấu người mua căn hộ tại
HCM

Nguồn: CBRE

9T2016

57%

43%

2015

59%

2014

41%

88%

0%
Việt Nam

50%
Nước ngoài

12%

100%

Chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 01 tòa nhà chung cư
hoặc không quá 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ trong 01 khu dân cư tương

đương 01 đơn vị hành chính cấp phường.
Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán,
thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ
ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm.

Sự thay đổi của Luật nhà ở đã làm tăng đáng kể nhu cầu bất động sản trong 2 năm
gần đây. Thống kê của CBRE dựa trên lượng căn hộ giao dịch thông qua CBRE,
người nước ngoài mua bất động sản chiểm tỷ trọng hơn 40% trong cơ cấu người
mua bất động sản.
Thông tư 06/2016/TT-NHNN có hiệu lực từ 1/7/2016 có một số tác động đến thị
trường bất động sản trong thời gian tới, cụ thể như sau:
-

Hệ số rủi ro đối với khoản phải thu kinh doanh BĐS khi tính tỷ lệ an toàn vốn tăng
từ 150% lên 200% từ 01/01/2017.
Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn điều chỉnh giảm từ 60% xuống
40% đối với NHTM với quy định lộ trình giảm trong 2 năm (2017: 50%, 2018:
40%)

Thông tư áp dụng
Hệ số rủi ro khoản phải đòi kinh
doanh BĐS
Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung
dài hạn

Từ 2010 - 2014
13/2010/TT-NHNN
250%

Từ 2014 - 2016

36/2014/TT-NHNN
150%

2017
06/2016/TT-NHNN
200%

30%

60%

2017: 50%, 2018: 40%

Báo Cáo Ngành

Trang 6


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

TT06 cho thấy NHNN có động thái giảm bớt sự tăng trưởng của tín dụng bất động
sản sau một thời gian thả lỏng điều kiện tín dụng để hỗ trợ thị trường bất động sản.
Về dài hạn, chúng tôi cho rằng các quy định của thông tư 06/2016 là phù hợp để phát
triển thị trường bất động sản bền vững và giảm thiểu rủi ro cho toàn hệ thống ngân
hàng. Tuy nhiên trong ngắn hạn, quy định của thông tư 06 có thể khiến cho dòng vốn
vào thị trường bất động sản bị hạn chế.
Doanh số căn hộ bán được ở HCM, 2009-2016
Nguồn: CBRE và KISVN

Căn
40,000

18.0%
Cho NN
sở hữu

35,000

16.0%
14.0%

30,000

TT06 có
hiệu lực

25,000

12.0%
10.0%

20,000

8.0%

15,000

6.0%

10,000

TT36
có hiệu
lực

5,000

4.0%
2.0%

-

0.0%
2009

2010

2011

2012

2013

Căn hộ bán

2014

2015

2016

Lãi cho vay

3. Lãi suất
Lãi suất cho vay của ngân hàng trong 2 năm 2015 – 2016 đã duy trì ổn định mức thấp
khoảng 7.5% đã giúp tăng nhu cầu nợ để mua bất động sản của người dân. Tuy nhiên
dưới áp lực tỷ lệ lạm phát đang có xu hướng tăng trở lại từ mức đáy năm 2015, chi
phí vốn của các ngân hàng không giảm sâu và biên độ chênh lệch lãi cho vay và lãi
tiền gừi đang ở mức thấp nhất trong 10 năm, chúng tôi cho rằng nhiều khả năng lãi
suất cho vay sẽ có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian tới, từ đó làm tăng chi phí phát
triển dự án của chủ đầu tư và mua nhà của người dân, tác động tiêu cực đến thị
trường bất động sản.
Lạm phát - lãi suất tiền gửi và cho vay
Nguồn: GSO & CBRE

25.00%
20.00%

15.00%
10.00%
5.00%
0.00%

CPI (y-o-y)

Lãi tiền gửi

Lãi cho vay

Trong năm 2016, số lượng căn hộ bán được có phần chững lại so với năm 2015 cùng
thời điểm với lãi suất có xu hướng đi ngang sau 5 năm liên tục giảm và thông tư
Báo Cáo Ngành

Trang 7


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

06/TT-NHNN có hiệu lực. Nhiều khả năng lượng giao dịch bất động sản khó có khả
năng tăng mạnh trong thời gian tới.

III. Chuỗi giá trị ngành Bất động sản Việt Nam
Chuỗi giá trị ngành Bất động sản từ đất đến sản phẩm nhà ở cuối cùng
Chuỗi giá trị ngành Bất động sản đi từ chủ đất với các hoạt động bán đất hoặc chủ
đầu tư dùng hợp đồng BT để có được quỹ đất. Sau đó giá trị được tăng thêm khi đất
được lập dự án nhà ở, các hoạt động thiết kế & xây dựng để tạo nên sản phẩm nhà
ở hoàn thành. Khi tới giai đoạn bán hàng thì các hoạt động môi giới, ngân hàng cho
vay mua nhà, dịch vụ quản lý tòa nhà sẽ gia tăng giá trị cho bất động sản. Cuối cùng
là các nhà đầu tư nhỏ sẽ mua cho thuê hoặc là người sử dụng cuối cùng ở thị trường
thứ cấp.

Báo Cáo Ngành

Trang 8

Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

CHUỖI GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Nguồn: KISVN

Trang 9


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

Vòng quay tiền trong hoạt động bất động sản
Nguồn: KISVN

(*) Dòng tiền luân chuyển vào có màu xanh, dòng tiền ra có màu đỏ
Theo sơ đồ vòng quay tiền, các công ty phát triển bất động sản sau khi thực hiện
thành công một dự án sẽ đầu tư phần lớn tiền cho dự án bất động sản tiếp theo có
chi phí đất – chi phí hoàn thiện cao hơn. Thực tế chu kỳ bất động sản 11 năm 20062016, lưu chuyển tiền của ngành bất động sản cho thấy dòng tiền từ hoạt động kinh
doanh và đầu tư hầu hết là âm để mở rộng tài sản và dự án mới.

Báo Cáo Ngành

Trang 10


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

Lưu chuyển tiền ngành BĐS (trừ VIC)

Tỷ lệ cổ tức/VCSH, 2008-2016

Nguồn: StoxPlus & KISVN

Nguồn: StoxPlus

Tỷ đồng
15,000

4.00%

10,000

3.50%

5,000

3.00%

3.77%

2.58%

2.50%

2005

2007

2009

2011

2013

20152016

(5,000)

3.76%

2.15%

2.00%

1.55%
1.46%
1.26%

1.50%

(10,000)

1.00%

(15,000)

1.27%
1.1…

0.50%

Dòng tiền từ tài chính

0.00%

Dòng tiền từ kinh doanh và đầu tư

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

(*) Để số liệu phân tích không lệ thuộc vào một vài trường hợp đặc biệt, chúng tôi tách biệt VIC và các doanh nghiệp khác trong
ngành bất động sản, do số liệu của VIC chiếm tỷ trọng quá lớn trong ngành nên ảnh hưởng chung đến chỉ số. Xét trên giai đoạn
11 năm từ 2005 đến 2016 thì các công ty trong ngành bất động sản (trừ VIC) có dòng tiền hoạt động kinh doanh và đầu tư
thường xuyên ở mức âm và có xu hướng tăng, cho thấy sự gia tăng quy mô tích lũy tài sản.

IV. Tình hình tài chính các doanh nghiệp bất động sản
Bất động sản là ngành mang tính chu kỳ cao. Doanh thu các công ty bất động sản
niêm yết có sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn đóng băng thị trường 2011-2012 đạt
mức 96 nghìn tỷ đồng năm 2016, tăng gấp 4.5 lần năm 2010, trong đó VIC chiếm
60% doanh thu của ngành bất động sản.
Tuy nhiên lợi nhuận ròng không tăng tương ứng với tốc độ tăng của doanh thu. Biên
lãi ròng và ROE đạt mức cao tương ứng 30% và 20% trong thời kỳ phát triển nóng
bất động sản 2008-2009 nhưng giảm xuống mức dưới 5% năm 2012-2013. Nguyên
nhân do chi phí đầu vào tăng (giá đất, lãi suất, nhân công …) trong khi giá bán và tốc
độ bán hàng giảm.
Cùng với sự ấm lên của thị trường bất động sản, các tỷ lệ sinh lời hoạt động kinh

doanh đã cải thiện, với biên lãi ròng đạt 16% và ROE đạt 10% trong năm 2016.
Kết quả kinh doanh công ty BĐS (trừ VIC)
Tỷ đồng

Kết quả kinh doanh VIC

Nguồn: StoxPlus

45,000
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
-

Tỷ đồng

Nguồn: StoxPlus

40%

70,000

160%

35%

60,000

140%

50,000

120%

30%
25%
20%
15%

100%

40,000

80%

30,000

60%

10%

20,000

40%

5%

10,000

20%

0%

-

0%

Doanh thu thuần

Lợi nhuận ròng

Doanh thu thuần

Lợi nhuận ròng

Tỷ lệ lãi ròng

ROE

Tỷ lệ lãi ròng

ROE

Báo Cáo Ngành

Trang 11


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

(*) Xem Phụ lục – Danh sách các doanh nghiệp tính toán.
Về cấu trúc nguồn vốn, đòn bẩy các doanh nghiệp bất động sản cải thiện nhẹ so với
thời gian tồi tệ 2011 – 2012, tỷ lệ vốn chủ sở hữu duy trì mức 40% tổng tài sản là tỷ
lệ khá an toàn. Riêng VIC do tình hình bán hàng tốt và tài chính tốt nên có được mức
chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà cung cấp khá cao, gần 60% tài sản.

Cơ cấu nguồn vốn của VIC

Cơ cấu nguồn vốn các công ty BĐS (trừ VIC)
Nguồn: StoxPlus

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Nguồn: StoxPlus

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Người mua trả trước

Nợ khác

Người mua trả trước

Nợ khác

Vay

Trái phiếu chuyển đổi

Vay

Trái phiếu chuyển đổi

Vốn CSH

Vốn CSH

Như đã đề cập ở trên, tình hình chi trả cổ tức của các doanh nghiệp bất động sản sụt
giảm liên tục trong 8 năm, từ mức tỷ lệ cổ tức/VCSH 3.77% năm 2008 còn 1.27%
trong năm 2016. Xét trên mức vốn hóa, tốc độ sụt giảm còn nhanh hơn, từ 5.15%
năm 2008 còn 0.97% năm 2016. Điều này cho thấy nhà đầu tư đang đánh giá cao
hơn mỗi đồng cổ tức nhận được do thị trường bất động sản đang ấm dần, chất lượng
tài sản tăng và đòn bẩy tài chính cải thiện.
Tỷ lệ cổ tức, 2008-2016
Nguồn: StoxPlus, KISVN

6.00%
5.00%
4.00%
3.00%

2.00%
1.00%
0.00%
2008

2009

2010

2011

Lợi suất cổ tức

2012

2013

2014

2015

2016

Cổ tức/ tổng VCSH

Báo Cáo Ngành

Trang 12


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

V. Thị trường bất động sản năm 2016 và triển vọng 2017
1. Căn hộ chung cư
Trong năm 2016, theo thống kê của CBRE, sức tiêu thụ của bất động sản căn hộ có
phần giảm lại so với năm 2015. Ở Hồ Chí Minh, số lượng căn hộ mở bán mới và số
căn hộ bán được giảm tương ứng là 10% và 3% so với cùng kỳ, đạt 37,419 căn và
35,008 căn. Trong khi đó, ở thị trường Hà Nội, lượng căn hộ chào bán mới tăng trên
6% trong khi số căn bán được chỉ tăng dưới 1%. Theo CBRE, lượng căn hộ chào bán
mới năm 2017 ở Hồ Chí Minh kỳ vọng đạt 43,861 căn, và ở Hà Nội là 30,100 căn.

Địa điểm
Hồ Chí Minh
Hà Nội

Chỉ tiêu
Mở bán mới
Căn hộ bán được
Mở bán mới
Căn hộ bán được

2015
41,787
36,160
28,283
21,102

2016
37,419
35,008
30,000
21,188

Thay đổi (%)
-10%
-3%
6%
0%

Nguồn: CBRE

Tỷ lệ chào bán và tiêu thụ căn hộ tại Hà Nội

Tỷ lệ chào bán và tiêu thụ căn hộ tại HCM
Nguồn: CBRE

Căn

Nguồn: CBRE

Căn

50,000

60%

30,000

100%

40,000

50%

25,000

80%

40%

20,000

30%

15,000

20%

10,000

10%

5,000

30,000
20,000
10,000
-

0%

Mở bán mới

Tiêu thụ

Tỷ lệ hấp thụ

60%
40%

20%

0%

-

Mở bán mới

Tiêu thụ

Tỷ lệ hấp thụ

(*) Tỷ lệ hấp thụ = Tiêu thụ / (Mở bán mới + Tồn kho năm trước)

Về cơ cấu căn hộ chào bán năm 2016 cho thấy sự điều chỉnh tăng tỷ trọng phân khúc
trung cấp (48% năm 2016 so với 40% năm 2015 tại TP.HCM), trong khi phân khúc
cao cấp bị giảm tỷ trọng (30% năm 2016 so với 38% cùng kỳ). Điều này cho thấy thị
trường bất động sản tự điều tiết cơ cấu sản phẩm để phù hợp với khả năng chi trả
của người tiêu dùng.

Báo Cáo Ngành

Trang 13


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

Số lượng căn hộ bán theo phân khúc ở HCM
Nguồn: CBRE

Căn
14,000
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
Q4

Q3

Q2

Q1

Q4

Q3

2014

Q2

Q1

Q4

2015
Trung cấp

Bình dân

Q3

Q2

Q1

2016

Cao cấp

Hạng sang

(*) Hạng sang: >3,500 USD/m2
Cao cấp: 1,500 – 3,500 USD/m2
Trung cấp: 800 – 1,500 USD/m2
Bình dân: <800 USD/m2

2. Biệt thự và nhà liền kề
Cũng theo CBRE, trong năm 2016, thị trường biệt thự, nhà liền kề ghi nhận sự tăng
mạnh về nguồn cung ở cả 2 thị trường Hồ Chí Minh và Hà Nội. Tại Hồ Chí Minh, có
3,062 căn từ 13 dự án chào bán, tăng 40% so với cùng kỳ, và có 2,304 căn đã được
bán trong 2016. Tại Hà Nội, ước tính số căn mở bán mới trong năm 2016 là 1,700
căn, tăng nhẹ so với 1,500 căn của 2015.

Nguồn cung mới nhà đất Hà Nội

Nguồn cung mới nhà đất HCM

Nguồn: CBRE

Căn
3,500
3,000

3,000

2,500

2,500

2,000

2,000

1,500

1,500

1,000

1,000

500

500

2014

2015

Nguồn: CBRE

Căn
3,500

2016

2014

2015

2016

Báo Cáo Ngành

Trang 14


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

3. Triển vọng năm 2017
Dưới tác động của các chính sách nhà nước về nâng tỷ lệ rủi ro khi cho vay bất động
sản, hạn chế tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn và đồng thời lãi suất cho
vay có nhiều khả năng sẽ tăng trong thời gian tới. Thị trường bất động sản trong năm
2017 nhiều khả năng sẽ bị tác động tiêu cực.
Tuy nhiên với sự tăng trưởng GDP Việt Nam ở mức cao đồng thời có nguồn cầu lớn

từ người mua nước ngoài, chúng tôi cho rằng ngành bất động sản năm 2017 sẽ ổn
định như với năm 2016. Ngoài ra, cơ cấu sản phẩm cũng sẽ thay đổi theo hướng chú
trọng nhiều hơn đến phân khúc trung bình để phù hợp với khả năng chi trả của người
mua hơn. Điển hình như sự thay đổi của tập đoàn Vingroup khi phát triển sản phẩm
mới ở phân khúc trung bình mới VinCity ở HCM và Hà Nội sẽ đáp ứng được nhu cầu
người mua.

VI.

Cổ phiếu khuyến nghị

Báo Cáo Ngành

Trang 15


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

KDH Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (HSX:

Cổ Phiếu

Bất Động Sản nhà ở
KDH): Từ khu
Giá thị trường (VND)
24,400
Giá mục tiêu (VND)
23,500 Quan điểm đầu tư:
Tỷ lệ tăng giá bình quân năm

%

Suất sinh lợi bình quân
năm

24

-

Sản phẩm chủ yếu của Khang Điều là nhà liền kế, biệt thự phục vụ cho tầng lớp
thu nhập cao, phân khúc khách hàng đang tăng nhanh nhờ sự phát triển nền
kinh tế của Việt Nam.

-

Hầu hết dự án của Khang Điền ở khu Đông gồm quận 2 và quận 9, khu vực
được hưởng lợi từ việc đầu tư các cơ sở hạ tầng đồng bộ của TP.HCM. Các
dự án dự kiến mang lại doanh thu lớn cho Khang Điền trong năm 2017 là Melosa
Garden, The Venica, Lucasta, Merita….

-

Tích lũy quỹ đất tại quận 9 và quận 2 giai đoạn năm 2013 – 2014 với chi phí
hợp lý.

-

Sở hữu 57.31% cổ phần Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh, công
ty sở hữu quỹ đất rộng 400 ha ở Bình Chánh là nguồn lực cho sự phát triển
trong tương lai của Khang Điền.

0%

Biểu đồ giao dịch

800
600

21

400

18

200

15

0
'000
shares

Diễn biến giá cổ phiếu (%)
Tuyệt đối
Tương đối

YTD
26%
18%

1T
8%
5%

3T
26%
16%

12T
43% 16%

Nguồn: StoxPlus, so với VNI

Thống kê
Thấp/Cao 52 tuần (VND)
SL lưu hành (triệu cp)
Vốn hóa (tỷ đồng)
Vốn hóa (triệu USD)
% khối ngoại sở hữu
SL cp tự do (triệu cp)
KLGD TB 3 tháng (cp)
VND/USD
Index: VNIndex / HNX

12/04/2017

Công ty TNHH Đầu tư
Tiên Lộc
Công ty TNHH Đầu tư
Gam Ma

Công ty TNHH Đầu tư
Thương mại Á Âu
Vietnam Enterprise
Investments Limited
Vietnam Ventures
Limited
PYN Elite Fund

Chúng tôi định giá cổ phiếu KDH ở mức 27.200 đồng trên mỗi cổ phần cuối
2017, dựa trên phương pháp đánh giá lại tài sản, mức giá trên có tăng 25% hơn
so với mức đánh giá lần đầu chủ yếu do giá đất thị trường quận 9 có xu hướng
tăng trong 2016, lợi nhuận kỳ vọng đạt 15% so với giá thị trường là 25.000 đồng
Khuyến nghị TĂNG TỶ TRỌNG

24,900 - 15,700
234
Rủi ro:
5,686
256
- Các chính sách của nhà nước như TT 06/TT-NHNN điều chỉnh hạn chế vốn
48.4%
ngân hàng chảy vào đầu tư bất động sản sẽ làm cho thị trường Bất động sản
140
có thể đi ngang hoặc giảm nhẹ trong năm 2017, đặc biệt là phân khúc cao cấp
124k
của Khang Điền.
22,321
730/90
Nguồn: StoxPlus

Cơ cấu sở hữu

Đông đến khu Tây Nam.

-3%

Suất sinh lợi cổ tức

VND,00
0

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

-

Quỹ đất của Đầu tư Xây dựng Bình Chánh chưa được giải phóng mặt bằng
hoàn toàn, điều này có thể mất từ 3-5 năm để Khang Điền có thể thu lợi từ quỹ
đất hiện tại.

-

Do ảnh hưởng của công ty con là Bình Chánh giảm lợi nhuận đi 90% so với
cùng kỳ nên kết quả kinh doanh của KDH chỉ đạt 378 tỷ, 95% kế hoạch lợi nhuận
năm 2016. Chúng tôi cho rằng kết quả kinh doanh của Bình Chánh vẫn chưa
khởi sắc trong các năm tới do đã bán đi 2 dự án lớn, đồng thời việc giải phóng
mặt bằng trong thời điểm hiện tại có thể tốn nhiều thời gian.

12/04/2017
13.85%
11.32%

9.03%
8.95%
4.82%
4.82%
Nguồn: StoxPlus

Báo Cáo Ngành

Trang 16


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP
MÔ HÌNH TÀI
CHÍNH KDH
Đvi:̣ Tỷ đồ ng
Doanh thu thuần
Tăng trưởng (%)
GVHB
Biên LN gộp (%)

Giá TT:
24k VND

CĐKT VÀ DÒNG TIỀN
(Tỷ đồ ng)

2014

2015

2016

2017E

Vòng quay phải thu (x)

8.85

8.26

9.80

9.80

2014

2015

Vốn hóa:
5,721 tỷ VND
2016
2017E

621

1,050

3,851

2,892

Vòng quay HTK (x)

0.34

0.18

0.55

0.55

452%

69%

267%

-25%

Vòng quay phải trả (x)

2.34

1.34

3.04

3.04

530

712

2,878

2,099

Thay đổi vốn lưu động

849

3,075

-670

-157

15%

32%

25%

27%

Capex

Chi phí BH & QLDN

63

138

291

188

Dòng tiền khác

EBITDA

31

202

690

612

Dòng tiền tự do

5%

19%

18%

21%

3

3

8

7

Biên lợi nhuận (%)
Khấu hao
Lợi nhuận từ HĐKD

28

199

682

605

4%

19%

18%

21%

Chi phí lãi vay ròng

25

-6

27

27

Lãi vay vốn hóa

65

198

184

91

9.8%

9.6%

9.0%

-32

26

23

102

119

-112

-48

8

-50

-99

-75

94

169

-13

27

42

49

151

106

40%

15%

28%

20%

63

276

393

424

10%

26%

10%

15%

Lợi ích CĐ thiểu số

(39)

15

15

15

LN cho công ty mẹ

102

260

378

409

Số lượng CP (triệu)
EPS hiệu chỉnh
(VND)
Tăng EPS (%)

75

180

234

234

962

1,113

1,615

1,750

153%

16%

45%

8%

0

800

200

1,500

0%

2%

1%

6%

Biên LN HĐKD (%)

% so với nợ ròng
10.8%
(gồm lãi vay vốn hóa)
Khả năng trả lãi vay(x)
1
Lãi/lỗ khác
Chiết khấu thanh
toán
Khác
Thuế
Thuế suất hiệu
dụng (%)
Lợi nhuận ròng
Biên lợi nhuận (%)

Cổ tức (VND)
Tỷ suất cổ tức (%)
-

Giá MT:
23k VND

EBITDA = DT thuầ n – (GVHB – Khấ u hao) – Chi phí BH & QLDN
EBIT = EBITDA – Khấ u hao
Chi phí laĩ vay ròng = Chi phí lãi vay – lãi tiề n gửi
Lãi/lỗ khác gồ m lãi/lỗ hoạt động tài chính, lãi lỗ từ LDLK và lãi/lỗ khác
Tỷ lệ trả cổ tức = Cổ tức đã trả / LN ròng cho công ty mẹ

Báo Cáo Ngành

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

Phát hành cp
Cổ tức

11

-157

-157

265

-169

-2

-810

-2,542

1,058

743

431

1,606

36

0

0

101

36

351

Thay đổi nợ ròng

379

1,037

-1,057

-392

Nợ ròng cuối năm
Giá trị doanh nghiệp
(EV)
Tổng VCSH

854

1,892

834

442

5,392

7,313

6,296

5,918

1,498

4,185

4,388

4,461

38

921

962

976

1,461

3,264

3,427

3,485

19,476

18,134

14,645

14,895

57%

45%

19%

10%

Lợi ích cổ đông thiểu số
VCSH
Giá trị sổ sách/cp (VND)
Nợ ròng / VCSH (%)
Nợ ròng / EBITDA (x)

27.8

9.4

1.2

0.7

3,121

8,542

7,918

7,599

2014

2015

2016

2017E

8%

11%

11%

12%

3%

5%

5%

5%

3%

5%

5%

6%

WACC (%)

13%

14%

14%

15%

PER (x)

26.0

22.5

15.5

14.3

PBR (x)

1.3

1.4

1.7

1.7

PSR (x)

7.2

4.3

1.2

1.6

175.7

36.2

9.1

9.7

8.7

7.0

1.6

2.0

0%

2%

1%

6%

Tổng tài sản
-

1
-25

Nợ ròng = Nợ – Tiề n & tương đương tiề n

CHỈ SỐ KHẢ NĂNG SINH
LỢI VÀ ĐỊNH GIÁ
ROE (%) (không gồ m
lợi ích CĐ thiể u số )
ROA (%)
ROIC (%)

EV/EBITDA (x)
EV/sales (x)
Suất sinh lợi cổ tức
(%)

Trang 17


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

TDH CTCP Phát Triển Nhà Thủ Đức (HSX: TDH) Hoạt động

Cổ Phiếu
Giá thị trường (VND)
Giá mục tiêu (VND)
Tỷ lệ tăng giá bình quân năm

Bất động sản
bất động sản khởi
14,300
18,000 Quan điểm đầu tư:
6%

Suất sinh lợi bình quân
năm

-

Mức phí quản lý chợ đầu mối nông sản Thủ Đức có khả năng được điều chỉnh
tăng lên từ 50% - 100% trong tháng 3/2017, điều này sẽ có tác động tích cực
đến lợi nhuận từ mảng dịch vụ quản lý chợ của Thủ Đức House. Trong năm
2016 thì dịch vụ quản lý chợ mang lại lợi nhuận thuần 32 tỷ đồng (chiếm 24%
lợi nhuận công ty).

-

Sản phẩm căn hộ và đất nền của Thủ Đức House thuộc phân khúc trung bình,
từ 1.1 tỷ đến 1.5 tỷ/ căn, là phân khúc thị trường phù hợp với nhiều người tiêu
dùng nên có được sức tiêu thụ tốt. Chúng tôi dự đoán TDH sẽ tiêu thụ được hết
các sản phẩm tại dự án KDC Bà Chiểu… trong năm 2017.

-

Chúng tôi định giá cổ phiếu TDH ở mức 18,000 đồng trên mỗi cổ phần cuối
2017, dựa trên phương pháp so sánh P/E và P/B, lợi nhuận kỳ vọng đạt 31%
so với giá thị trường là 14,250 đồng. Khuyến nghị TĂNG TỶ TRỌNG.

31%

Biểu đồ giao dịch

4,000

14

3,000

12

2,000

10

1,000

8

0
'000
shares

Diễn biến giá cổ phiếu (%)
Tuyệt đối
Tương đối

YTD
47%
41%

1T
40%
40%

sắc cùng quản lý chợ

25%

Suất sinh lợi cổ tức

16 VND
,000

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

3T
50%
43%

12T Rủi ro:
38%
Các dự án trọng điểm tiếp theo của Thủ Đức House như S-Home Bình Chiểu
14% -

Nguồn: StoxPlus, so với VNI

Thống kê

12/04/2017

Thấp/Cao 52 tuần (VND)
SL lưu hành (triệu cp)
Vốn hóa (tỷ đồng)
Vốn hóa (triệu USD)

% khối ngoại sở hữu
SL cp tự do (triệu cp)
KLGD TB 3 tháng (cp)
VND/USD
Index: VNIndex / HNX

13,550 - 8,600
71 962
43
41.7%
64
596k
22,321
730/90

lô I, lô H, S-Home Phúc Thịnh Đức, Centum Wealth… qua 2017 mới bắt đầu
kinh doanh. Điều này có thể làm cho doanh thu bất động sản 2017 bị giảm đi so
với 2016 vì thiếu dự án trọng điểm bàn giao.
Các chính sách của nhà nước như TT 06/TT-NHNN điều chỉnh hạn chế vốn
ngân hàng chảy vào đầu tư bất động sản sẽ làm cho thị trường Bất động có thể
đi ngang hoặc giảm nhẹ trong năm 2017.

Nguồn: StoxPlus

Cơ cấu sở hữu
KWE Beteilgungen AG
Công ty TNHH Đầu tư
Việt Thái Sơn
Công ty Đầu tư Tài
chính Nhà nước T.P Hồ

Chí Minh
PXP Vietnam Emerging
Equity Fund
KITMC Worldwide
Vietnam RSP Balanced
Fund

12/04/2017
8.49%
6.12%
6.00%

5.43%
6.21%

Nguồn: StoxPlus

Báo Cáo Ngành

Trang 18


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP
MÔ HÌNH TÀI
CHÍNH TDH
Đvi:̣ Tỷ đồ ng
Doanh thu thuần
Tăng trưởng (%)
GVHB
Biên LN gộp (%)

Giá MT:
18k VND

Vốn hóa:
1,011 tỷ VND
2016
2017E

CĐKT VÀ DÒNG TIỀN
(Tỷ đồ ng)

2014

2015

2016

2017E

Vòng quay phải thu (x)

3.22

5.40

5.40

5.40

Vòng quay HTK (x)

0.84

1.40

1.40

1.40

2014

2015

568

882

1,061

1,154

39%

55%

20%

9%

Vòng quay phải trả (x)

1.89

2.47

2.47

2.47

472

754

846

903

Thay đổi vốn lưu động

143

-150

71

9

17%

14%

20%

22%

Chi phí BH & QLDN

75

106

96

99

EBITDA

30

31

129

164

5%

4%

12%

14%

8

9

10

11

Biên lợi nhuận (%)
Khấu hao
Lợi nhuận từ HĐKD
Biên LN HĐKD (%)
Chi phí lãi vay ròng
Lãi vay vốn hóa
% so với nợ ròng
(gồm lãi vay vốn hóa)
Khả năng trả lãi
vay(x)
Lãi/lỗ khác
Thuế

Capex

17

6

5

5

Dòng tiền khác

67

-69

-201

-2

-37

130

-161

117

3

0

253

0

Dòng tiền tự do
Phát hành cp
Cổ tức

(4)

38

55

71

Thay đổi nợ ròng

30

-92

-38

-46

468

376

338

292

1,543

1,341

1,399

1,353

1,405

1,384

1,688

1,739

109

0

96

96

1,296

1,384

1,592

1,643

33,977

32,970

22,425

23,146

33%

27%

20%

17%

22

22

119

153

4%

2%

11%

13%

47

48

10

9

-

-

-

-

10%

11%

3%

3%

0.46

0.46

11.99

16.25

78

72

23

9

Nợ ròng / VCSH (%)

5

1

26

31

Nợ ròng / EBITDA (x)

Nợ ròng cuối năm
Giá trị doanh nghiệp
(EV)

Tổng VCSH
Lợi ích cổ đông thiểu số
VCSH

Thuế suất hiệu
dụng (%)

9%

1%

20%

20%

Lợi nhuận ròng

47.7

45.9

105.4

122.2

8%

5%

10%

11%

Lợi ích CĐ thiểu số

(3)

(1)

0

0

LN cho công ty mẹ

51

47

105

122

Số lượng CP (triệu)

38.2

42.0

71.0

71.0

Biên lợi nhuận (%)

Giá trị sổ sách/cp (VND)

Tổng tài sản
-

15.7

12.1

2.6

1.8

2,439

2,529

2,791

2,796

2014

2015

2016

2017E

4%

4%

7%

8%

2%

2%

4%

4%

3%

3%

4%

5%

Nợ ròng = Nợ – Tiề n & tương đương tiề n

CHỈ SỐ KHẢ NĂNG SINH
LỢI VÀ ĐỊNH GIÁ
ROE (%) (không gồ m
lợi ích CĐ thiể u số )
ROA (%)
ROIC (%)

EPS hiệu chỉnh
(VND)

1,037

957

1,484

1,720

WACC (%)

13%

14%

13%

13%

Tăng EPS (%)

135%

-8%

55%

16%

PER (x)

22.2

24.0

15.5

13.4

600

800

900

1,000

PBR (x)

0.7

0.7

1.0

1.0

2%

3%

4%

4%

PSR (x)

1.7

1.1

0.9

0.8

51.7

43.3

10.8

8.3

2.7

1.5

1.3

1.2

2%

3%

4%

4%

Cổ tức (VND)
Tỷ lệ trả cổ tức (%)
-

Giá TT:
14k VND

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

EBITDA = DT thuầ n – (GVHB – Khấ u hao) – Chi phí BH & QLDN
EBIT = EBITDA – Khấ u hao
Chi phí laĩ vay ròng = Chi phí lãi vay – lãi tiề n gửi

Lãi/lỗ khác gồ m lãi/lỗ hoạt động tài chính, lãi lỗ từ LDLK và lãi/lỗ khác
Tỷ lệ trả cổ tức = Cổ tức đã trả / LN ròng cho công ty mẹ

Báo Cáo Ngành

EV/EBITDA (x)
EV/sales (x)
Suất sinh lợi cổ tức
(%)

Trang 19


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

Phụ lục: Danh sách các công ty trong nước được sử dụng để phân tích.
STT
1
3
4
5
7
8
10
11
12
13
14

15
16
17
17
18
19
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
40
42
43
44
45
46

48

Mã CK
API
BCI
CCL
CEO
CLG
D11
DLR
DRH
DTA
DXG
FDC
FLC
HAR
HDC
HDG
HLD
HQC
ITC
KAC
KDH
KHA
LDG
NBB
NLG
NTL
NVL
NVT

PDR
PTL
PV2
PVL
PVR
QCG
RCL
SCR
SJS
TDH
TEG
TIG
TIX
VCR
VPH

Tên Công ty
Asia - Pacific Investment
Binh Chanh Construction
Cuu Long Petro Urban Development
CEO Group
Cotec Land
Real Estate 11
Dalat Real Estate
Dream House Corp.
De Tam Land
Dat xanh real estate
FIDECO
FLC Group
An Duong Thao Dien Real Estate

Ba Ria - Vung Tau House Devpm't
HA DO Construction
HUDLAND Real Estate
Hoang Quan Real Estate
Investment and Trading of Real Estate
Khang An Real Estate
Khang Dien House
Khanh Hoi Investment and Services
LDG Investment
NBB Investment
Nam Long Investment
Tu Liem Urban Development
Novaland
Ninh Van Bay
Phat Dat Real Estate
Petroland
PV2 Invest
PVPOWER LAND
PetroVietnam Premier Recreation
Quoc Cuong Gia Lai
Cho Lon Real Estates
Sacomreal
SUDICO
Thu Duc House
TruongThanh Real Estate
ThangLong Investment Group
TANIMEX
Vinaconex - ITC
Van Phat Hung

Sàn
HNX
HOSE
HOSE
HNX
HOSE
HNX
HNX
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HNX
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE
HOSE

HNX
HNX
HNX
HOSE
HNX
HOSE
HOSE
HOSE
HNX
HNX
HOSE
HNX
HOSE

Năm bắt đầu tính toán số liệu
2007
2005
2008
2012
2007
2008
2008
2007
2007
2006
2006
2009
2009
2005
2006

2010
2007
2006
2007
2006
2005
2012
2007
2009
2005
2013
2007
2007
2008
2008
2008
2011
2007
2005
2007
2005
2005
2013
2008
2007
2009
2007

Liên hệ:

Báo Cáo Ngành

Trang 20


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP
Trụ sở chính HCM
Tầng 3, Maritime Bank Tower
180-192 Nguyễn Công Trứ, Q1, TP.HCM
Tel: (+84 8) 3914 8585
Fax: (+84 8) 3821 6898

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

Chi nhánh Hà Nội
Tầng 6, CTM Tower
299 Cầu Giấy, Q.Cầu Giấy, Hà Nội
Tel: (+84 4) 3974 4448
Fax: (+84 4) 3974 4501

Phòng Phân tích Doanh nghiệp
Trưởng phòng Phân tích
Doanh nghiệp
Hoàng Huy, CFA
(+84 8) 3914 8585 (x1450)


Chuyên viên Phân tích –
Dầu khí, Logistics
Trần Hà Xuân Vũ

(+84 8) 3914 8585 (x1459)


Chuyên viên Phân tích –
Tiêu dùng
Lê Thị Nụ
(+84 8) 3914 8585 (x1460)


Chuyên viên Phân tích –
Bất động sản
Hoàng Thế Trung
(+84 8) 3914 8585 (x1457)


Phòng Phân tích Vĩ mô
Trưởng phòng Phân tích Vĩ
mô
Bạch An Viễn
(+84 8) 3914 8585 (x1449)


Phòng Khách hàng Định chế
Giám đốc Quan hệ Khách
hàng định chế
Lâm Hạnh Uyên
(+84 8) 3914 8585 (x1444)


Báo Cáo Ngành

Trang 21


Báo Cáo Ngành – Bất động sản Nhà ở – TRUNG LẬP

CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam

Nguyên tắc khuyến nghị
TĂNG TỶ TRỌNG: nếu giá mục tiêu cao hơn 15% hoặc hơn (bao gồm suất sinh lợi cổ tức) so với giá thị trường.
TRUNG LẬP: nếu giá mục tiêu cao/thấp hơn -5 đến15% (bao gồm suất sinh lợi cổ tức) so với giá thị trường.
GIẢM TỶ TRỌNG: nếu tổng tỷ suất sinh lợi 12 tháng (bao gồm cổ tức) thấp hơn -5%.

Khuyến cáo
Bản báo cáo này do Công ty Cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam (KIS) phát hành với sự đóng góp của các chuyên gia của
KIS được nêu trong báo cáo. Báo cáo này được viết nhằm mục đích cung cấp thông tin cho khách hàng là các tổ chức đầu
tư, các chuyên gia hoặc các khách hàng cá nhân của KIS tại Việt Nam.
Bản báo cáo này không nên và không được diễn giải như một đề nghị mua hoặc bán hoặc khuyến khích mua hoặc bán bất
cứ khoản đầu tư nào. Khi xây dựng bản báo cáo này, chúng tôi hoàn toàn đã không cân nhắc về các mục tiêu đầu tư, tình
hình tài chính hoặc các nhu cầu cụ thể của các nhà đầu tư. Cho nên khi đưa ra các quyết định đầu tư cho riêng mình các nhà
đầu tư nên dựa vào ý kiến tư vấn của chuyên gia tư vấn tài chính độc lập của mình và tùy theo tình hình tài chính cá nhân,
mục tiêu đầu tư và các quan điểm thích hợp khác trong từng hoàn cảnh.
Khi viết bản báo cáo này, chúng tôi dựa vào các nguồn thông tin công khai và các nguồn thông tin đáng tin cậy khác, và chúng
tôi giả định các thông tin này là đầy đủ và chính xác, mặc dù chúng tôi không tiến hành xác minh độc lập các thông tin này.
KIS không đưa ra, một cách ẩn ý hay rõ ràng, bất kỳ đảm bảo, cam kết hay khai trình nào và không chịu bất kỳ một trách
nhiệm nào đối với tính chính xác và đẩy đủ của những thông tin được đề cập đến trong báo cáo này.
Các nhận định, đánh giá và dự đoán trong báo cáo này được đưa ra dựa trên quan điểm chủ quan của chúng tôi vào thời
điểm đưa ra báo cáo này và có thể thay đổi bất kỳ lúc nào mà không cần báo trước.
KIS có thể đã, đang và sẽ tiếp tục thực hiện các dịch vụ tư vấn đầu tư hoặc tiến hành các công việc kinh doanh khác cho các
công ty được đề cập đến trong báo cáo này. Ngoài ra, KIS cũng như các nhân sự cấp cao, giám đốc và nhân viên của KIS có

liên quan đến việc viết hay phát hành báo cáo này có thể đã, đang và sẽ mua hoặc bán có kỳ hạn chứng khoán hoặc chứng
khoán phái sinh (bao gồm quyền chọn) của các công ty được đề cập trong báo cáo này, hoặc chứng khoán hay chứng khoán
phái sinh của công ty có liên quan theo cách phù hợp hoặc không phù hợp với báo cáo và các ý kiến nêu trong báo cáo này.
Vì thế, nhà đầu tư nên ý thức rằng KIS cũng như các nhân sự cấp cao, giám đốc và nhân viên của KIS có thể có xung đội lợi
ích mà điều đó có thể ảnh hưởng đến nhận định.
Báo cáo này không được sao chụp, nhân bản hoặc xuất bản (toàn bộ hoặc từng phần) hoặc tiết lộ cho bất kỳ người
nào khác mà không được sự chấp thuận bằng văn bản của KIS.

Báo Cáo Ngành

Trang 22