BÀI TẬP CÁ NHÂN MÔN QUẢN TRỊ CHIẾN LƯỢC PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

BÀI TẬP CÁ NHÂN
MÔN QUẢN TRỊ CHIẾN LƯ ỢC
ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM
Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thanh Liêm
Lớp: SD-MBA1
Sinh viên: Trần Thu Hương
Lời mở đầu
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày
càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng
xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường
bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn
các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động
không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước trên
thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về lượng và
chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Sau gần 3 năm Việt Nam trở
thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt động theo đúng
quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất
động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên
nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch. Những cam kết về tự do hoá
thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế
có điều kiện phát triển tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích
các công ty dịch vụ bất động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
Tôi xin phân tích những nét chính của ngành bất động sản, và hơn cả là phân
tích SWOT để biết được đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách
thức của ngành. Vì thời gian tìm hiểu ngắn cũng như kiến thức chuyên môn chưa
cao nên trong bài tiểu luận còn rất nhiều sai sót, mong nhận được lời nhận xét
cũng như ý kiến đóng góp của thầy giáo để bài tiểu luận được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn thầy.
PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN.

1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.
Ngành bất động sản: là hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh, cho thuê đất
đai, nhà ở, văn phòng
Thị trường BĐS thường hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi,
tập
trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính
hóa.
Vào đầu những năm 90, thị trường BĐS Việt Nam mới ở cấp độ sơ khởi. Ở
giai đoạn này chỉ cần sở hữu đất là có thể hình thành nên một căn nhà và được coi là
BĐS.
Sau 20 năm phát triển, hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam đang có sự giao
thoa giữa hai giai đoạn 2 và 3. Đặc điểm của thời kỳ này là sự phát triển nhanh
chóng và bùng nổ các doanh nghiệp xây dựng BĐS. Tuy nhiên không phải doanh
nghiệp nào cũng đủ năng lực để sở hữu và phát triển một dự án BĐS do thiếu nguồn
lực như đất đai, năng lực xây dựng, hay vốn. Vì vậy, ở cấp phát triển này, các chính
sách về xây dựng, cơ quan quản lý xây dựng, các chính sách ngân hàng, các ngân
hàng và cơ quan quản lý ngân hàng có vai trò quan trọng.
1.1. Quy mô thị trường bất động sản.
1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.
Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành
được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp
gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch
được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh
doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không
có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ
tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt
Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã
hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị
trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc

tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời;
sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị
trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về
trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về
bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó
dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của
từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất
động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà
Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường
hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh
đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính
độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến
đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có
cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển
kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư
vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời
điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản
hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có
nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc
gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát
triển lành mạnh và ổn định.
1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay:
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ
tăng từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá
28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc
biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự
kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở

đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà
để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần
700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹ
tính đến tháng 4/2007.
Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt
động về đầu tư BĐS tại Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau
giai đọan trầm lắng trong nửa đầu năm 2009. Cụ thể, ngày 15/10, Vina Capital
thông báo bán toàn bộ 50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc A&B. Việc
bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm.
Công ty cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp thuộc
dự án Hòang Anh An Tiến, huyện Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương 1.000 -
1.100 USD/m2.
Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại
TP.HCM giá thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm nay. Giá chào thuê của tât cả các
phân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có mức gảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời
điểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2
đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn
phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước. Tuy
nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức 17,5% giảm
0,6% so với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống hiện vẫn ở mức
cao: 26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục tăng từ nay đến
cuối năm 2010.
Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá
chào thuê bình quân tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung
tâm thương mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở mức giá
105,3USD/m2/tháng tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi.
Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành
như: Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The
Everich(Parkson) ở Q.11 sẽ cung cấp thêm cho thị trường 56.338m2 mặt bằng.

Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá
thuê. Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3%
xuống còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí
còn tăng cao lên 26% do khách thuê dời dến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn.
Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa
bàn, Ủy ban nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự
án vào đợt 1. Trong số này có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới.
Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ
yếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn
Nam Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô
thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng
Tấn của Công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng
181ha của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông
Đà, Khu đô thị mới Bắc An Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh
TNHH phát triển đô thị mới An Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha,
Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha của Tổng công ty Xây dựng công trình
Giao thông 5
+ Nguồn cầu.
Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu
trên thị trường bất động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm
hiện nay, việc suy giảm kinh tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị
trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại.
Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động
mua bán căn hộ diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Giá giảm song giao
dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của tình trạng này, theo
các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị trường.
Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng thanh toán
của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu thật của thị
trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao dịch thành
công không nhiều.

1.2. Tốc độ tăng trưởng.
“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản
(BĐS) hiện nay. Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài,
thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát triển, không hề có băng.
Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh
BĐS của Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không
đóng băng. Theo ông, hai ba năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây
nhà và bán, có nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán
được và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị
trường. Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư
nước ngoài thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt.
Vì thế, các chủ đầu tư cũng phải "chiều lòng" các "thượng đế" của mình bằng
cách xây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh
giá nó trước khi quyết định mua.
Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến
cao cấp ở Việt Nam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu
mua nhà. Mỗi loại hình BĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và
nhu cầu này ngày một mở rộng. Có nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân
khúc khác của thị trường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu
cao.
Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị
trường BĐS Việt Nam là:
Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới 8%/năm, đứng thứ
hai ở châu Á. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ
kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM. Trong 10 -15
năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần
nhà để ở.
Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài.
Đến hết tháng 9/2007, cả nước đã thu hút được thêm 9,6 tỷ USD vốn FDI.

Tổng vốn FDI thực hiện cũng đạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm
ngoái. Với đà tăng trưởng này, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ
USD vốn FDI trong năm 2007.
Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các
căn hộ, các khu nhà ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ
chức Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh
chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS.
Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư
vào BĐS ở Việt Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ
chưa yên tâm nhất là sự thay đổi chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh
nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận định các
chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày một
tiến bộ hơn.
2. Phạm vi cạnh tranh.
Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất
động sản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu
"bắt tay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh. Đây có thể là
thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐS
trong nước.
TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho
biết, việc hợp tác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện
nay quy mô của các dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều
đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện. Trước
đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính để triển
khai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớn không chỉ
trước mắt mà còn ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ. Ngoài ra, việc
hợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự "tấn
công" của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều hơn
đến thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng. Với tiềm lực tài chính

vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những vị trí
vàng để xây dựng, khai thác. Do đó, với quy mô của phần lớn DN BĐS ở TP.
HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽ mang lại nhiều cơ
hội. Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp
tác hiệu quả. Vì không phải cứ DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là có thể bắt
tay hợp tác.
Việc hợp tác với các DN nước ngoài, TS. Đỗ Thị Loan nhận định, đây là
vấn đề sẽ gặp nhiều khó khăn vì yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao
như thương hiệu của đối tác, vị trí đất và nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính
khác… liên quan đến dự án một cách chi tiết. Điều này hiện chưa có nhiều DN
BĐS tại TP. HCM có khả năng đáp ứng. Chính vì vậy, sự kết hợp giữa các DN
trong nước vẫn là hướng đi khả thi hơn.
3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh.
Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu
trong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị
cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa
chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một
sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
Mặc dù thị trường đang trong vòng ảm đạm, nhiều công ty vẫn chuẩn bị
lập sàn giao dịch nhằm đón bắt cơ hội khi thị trường hồi phục. “Thị trường
càng phát triển thì càng cần nhiều sàn giao dịch, nhất là khi pháp luật đã quy
định. Vậy nên ai có sự chuẩn bị sớm hơn sẽ có nhiều cơ hội kinh doanh hơn”.
Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấu hiệu
chạm đáy và đang bật lên trở lại. Các chủ cao ốc văn phòng đã tự tin để không
giảm giá cho thuê văn phòng khi “nhìn” vào giá cho thuê của Kumho. Hầu hết
chủ đầu tư đều duy trì giá cho thuê hiện tại chứ không giảm giá để cạnh tranh
khách như thời gian ế ẩm trước đây. Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ
trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới hoàn thành. Một điều đáng quan
ngại là trong khi tỉ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung văn phòng cho thuê

được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng tới 134% vào cuối năm 2010
trên tất cả các hạng văn phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách
hàng giữa các chủ cao ốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở
thành một trong những yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước
ngoài. Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho thuê giảm trong thời điểm vừa qua
cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt Nam
trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói
riêng và Việt Nam nói chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm
trọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này kỳ vọng vào điều gì? Chủ cao ốc trên cho
biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong khi các căn
hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê
ngắn ngày. Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích
cho thuê ngay từ đầu nên có các dịch vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3 là
tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên ít có sự va chạm về lối
sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộ mua
cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài có tâm lý
“ngại”. Với các ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳ vọng vào
sự gia tăng số lượng khách từ các hợp đồng lao động ngắn hạn giữa các công ty
với các chuyên gia nước ngoài thay vì khai thác khách du lịch thuần túy như
hiện nay.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang
nhắm đến thị trường căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn
thuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác
Việt Nam.
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.
4.1. Những rào cản gia nhập ngành.
4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật.
Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác

trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi
cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản
nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thị
trường.
Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì
các qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch
không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn dẫn đến những khó khăn
và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường.
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất
lớn. Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia
vào thị trường này được, và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được,
có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành.
Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án
bất động sản, bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính
của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực
tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ là
"bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức
thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại
tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang
do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa
dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín
thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án phát triển
rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử
dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng
góp vốn.
4.1.3. Rào cản về pháp luật.
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành

và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp
luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất
động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa
bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa
bất động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi
thời kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
4.1.4 Rào cản về chính sách pháp luật nhà nước:
Chính sách kinh tế địa phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị
trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực kinh
tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này thực chất sẽ
xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực, vùng nào nằm
trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông nghiệp sang sản
xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới,
các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản
xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc
đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản trên thị trường.
Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung ương, Chính
quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố vùng không thích
hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động
sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích,
đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng
đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng.
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh
hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp
dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như
chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua
bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng
thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động
sản tăng lên rõ rệt.

4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.
Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét,
phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy,
"giấc mơ" về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài
rất lâu.
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường.
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là
những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với
một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng
chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính những yếu tố đó làm cho việc một
công ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụ
khi một công ty có một dư án đâu tư một tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng là
năm năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng
nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Dó đó
việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu
tư.
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng
5.1. Sản phẩm.
Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao
gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất
động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản.
Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không
gian nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của
bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản
nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai
không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật
kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn
thế

nữa.
Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên
thường có giá trị cao.
Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động
sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường
dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch
cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải
qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao
lên
Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một
hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc
chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động
sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền
nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
5.2 Khách hàng.
Nhóm
khách
hàng
Đặc điểm
Mong muốn
Tỷ lệ
TUỔI TRẺ
TÀI CAO
- Người độc thân, tự lập, thành công sớm
trong độ tuổi 25-32.
- Lương khoảng 800-1.000 đô la
Mỹ/tháng.
- Không gian sống riêng, đi sớm về khuya dễ dàng,
tự do tụ tập bạn bè.

- Đa phần chọn căn hộ có diện tích nhỏ, xinh xắn,
tiện đi làm.
5%
VÌ TƯƠNG
LAI
CON EM
- Vợ chồng gần ngũ tuần, có con tuổi trưởng
thành, dành dụm mua nhà làm của để dành cho
con sau này.
- Thường cân nhắc kĩ, ra quyết định chậm
nhưng khả năng tài chính cao, sẵn sàng trả
giá caocho những sản phẩm uy tín, an toàn
- Môi trường sống
- Uy tín của chủ đầu tư
15%
ĂN NÊN
LÀM RA
- Gia đình làm ăn khấm khá, sau một thời gian
dành dụm muốn đổi nhà cao cấp hơn.
- Đa phần chọn diện tích nhà lớn, gần trung tâm, khu cao
cấp, nhiều tiện ích môi trường.
- Ít nhạy cảm về giá nhưng chỉ trả giá cao cho căn nhà
lý tưởng gần sông, giao thông thuận tiện hay
có hướng hợp với mình.
18%
NGÔI
NHÀ MƠ
ƯỚC
- Vợ chồng trẻ dành dụm mua căn hộ đầu
tiên cho cuộc sống riêng.

- Thường chọn nhà có diện tích nhỏ hơn 80m2, có thể xa
trung tâm, giá khoảng vài trăm triệu đồng.
- Giá

và phươn thức thanh toán là quan tâm hàng đầu
15%
KINH
DOANH
ĐỊA ỐC
- Giới chuyên tìm hiểu về khả năng sinh
lời của địa ốc.
- Tiềm năng của khu nhà.
- Khả năng bán lại nhanh chóng của sản phẩm đã
mua.
52%
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.
6.1. Năng lực sản xuất.
Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới,
nguồn cung nhà ở sẽ khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua
sản phẩm phù hợp khả năng tài chính của mình.
Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: hiện nay, sau gói kích
cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì vậy,
lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên, những người có nhu cầu
thật về nhà ở có nhiều cơ hội tiếp cận được với những dự án bất động sản thông
qua hệ thống sàn giao dịch.'
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây
dựng), đến nay đã có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự
án đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách giai đoạn
2009-2011. Trong đó có 267 dự án đăng ký thực hiện trong 2 năm 2009-2010,
để xây dựng gần 5 triệu m2 nhà trên diện tích 554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗ ở

cho trên 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh đăng ký
danh mục dự án xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110
dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ 6 triệu m2 sàn.6 tháng đầu năm 2009 , diện tích
nhà ở trên toàn quốc đã tăng thêm khoảng 22 triệu m2; trong đó tại các đô thị
tăng thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực nông thôn tăng thêm 10,6 triệu m2. Tổng
diện tích nhà ở tên toàn quốc đạt khoảng trên 1000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2;
nông thôn: 737,6 triệu m2). Diện tích bình quân nhà ở cả nước đạt 12,2
m2/người.
Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha đến trên
1.000 ha với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong
đó có nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển
khai.
Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm
2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa
xấp xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2010 và khoảng 85%năm
2020. Như vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và các đối
tượng tham gia thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa
xã hội.
6.2. Yêu cầu về vốn.
Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu còn là một cách để tích lũy tài
sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi
đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tính dụng bất
động sản, cụ thể:
Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷ lệ
lợi nhuận. Khi sử dụng tín dụng bất động sản thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng
số vốn tự có cao hơn. Mặt khác, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn nên
việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối với các
chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy động vốn bằng tín dụng là một
phần của dự án, do bất động sản hình thành từ các dự án có thời gian hình thành
dài và giá trị rất lớn .

Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và hoạt động của
mình, ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các
hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín
dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần huy động vốn cho
việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi ….
Đối với khu vực tư nhân: là những đối tượng có nhu cầu căn bản về bất
động sản, họ cần nhà để ở hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phần
lớn đối tượng này họ đã có sẵn một lượng vốn nhưng chưa đủ để sở hữu một
bất động sản như ý muốn, do vậy họ cần huy động thêm vốn.
7. Khả năng sinh lợi.
7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản.
Từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch, sau khi Việt Nam ra nhập
WTO, thị trường BĐS VN đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính
minh bạch. Sau 2 năm Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, thị
trường bất động sản Việt Nam đã có những bước tiến dài, cả về lượng và chất,
đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Tại hội buổi thảo đánh giá tác
động hội nhập sau 2 năm gia nhập WTO, đối với nền kinh tế Việt Nam về lĩnh
vực bất động sản và vật liệu xây dựng tổ chức tại Hà Nội ngày 26/12 vừa qua,
các chuyên gia thống nhất rằng, mặc dù còn nhiều hạn chế cần khắc phục
nhưng nhìn nhận một cách tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần
vận động theo đúng quỹ đạo của… thị trường.Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó
tổng giám đốc Tập đoàn bất động sản Thế kỷ (CEN Group), sự tiến bộ kể trên
được thể hiện một cách rõ ràng khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ
không được xếp hạng chỉ số minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị
trường có tính minh bạch! Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập
WTO đã giúp các công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển
tại Việt Nam như CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất
động sản trong nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản trải qua nhiều
bước thăng - trầm và hiện tại là tương đối trầm lắng. Tuy nhiên, các chuyên gia

cũng cho rằng, việc thực hiện 8 nhóm giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính
phủ từ đầu năm đến nay đã cho kết quả ban đầu khả quan. Theo đó, lạm pháp
đã giảm dần, tốc độ tăng trưởng có giảm đi nhưng vẫn không phải là âm.
Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấp hơn
các năm trước. Việc các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho thị
trường bất động sản. Theo các chuyên gia, việc Chính phủ công bố các giải
pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế cũng sẽ là cơ hội để thị trường bất
động sản "ấm lên".
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội.
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện
chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất
động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng
cho vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong
tháng
4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ
toàn hệ thống. Không những thế, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho
nhiều khách hàng đi vay nợ để mua nhà. Thị trường bất động sản tụt dốc trước
những biến động bất lợi như vậy
Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu nay:
Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi
tăng mạnh trong năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời điểm
cuối năm 2008, giá căn hộ chung cư đã rớt giá 30%-50% so với năm cuối năm
2007. Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giao dịch nhỏ giọt. Giá văn phòng
cho thuê hạng A,B,C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39 USD/m2 xuống còn
60;35;25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo của công ty tư vấn bất động
sản CBRE, giá văn phòng cho thuê có thể tiếp tục giảm do nguồn cung tăng
mạnh trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Trái ngược
với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc văn phòng và chung cư cao cấp, thị
trường bất động sản bán lẻ và nhà ở có giá trị thấp đang được xem là xu hướng
bùng nổ. Mặc dù nền kinh tế đang trên đà suy thoái nhưng thị trường bán lẻ của

Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng với tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng
20%/năm. Trong khi đó, các nguồn cung mặt sàn bán lẻ không nhiều, các doanh
nghiệp lại đang cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm các địa điểm kinh doanh đẹp dẫn đến
giá cho thuê tăng mạnh trong thời gian qua. Ở địa bàn Hà Nội, giá cho thuê
ở vùng trung tâm dao động từ 65-150 USD/m2/tháng.
Trên các sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng)
đang trở nên sôi động. Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cố gắng
mua nhà vì họ cho rằng, khó có cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ như bây giờ.
Kinh doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại. Điều này bắt
nguồn từ nguồn vốn tín dụng mà các ngân hàng đã cung cấp cho các công ty
bất động sản. Ngành bất động sản cũng gặp bất lợi vì không nằm trong nhóm
được hỗ trợ lãi suất. Kết quả khảo sát ý kiến từ 33 chuyên gia bất động sản của
công ty nghiên cứu thị trường VietRees cũng cho thấy triển vọng của thị trường
bất động sản Việt Nam trong vài năm tới vẫn mờ mịt. Thống kê này cho biết có
đến hơn 70% chuyên gia không xác định được khi nào thị trường sẽ phục hồi và
chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phục hồi vào cuối năm 2009 hoặc sau đó.
Kinh doanh thụt lùi
Các công ty niêm yết trên sàn tất nhiên không thoát khỏi xu hướng chung
của ngành. Năm 2008, mặc dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8%
nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9%. Thành quả này rõ ràng thấp hơn so
với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của ngành lần lượt
là 52.2% và 72.2%. Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngành giảm mạnh
so với năm 2007. Cụ thể, ROEA giảm từ 27.6% xuống còn 16.7% trong năm
2008; ROAA giảm từ 16.3% xuống còn 8.32%. Tuy nhiên, các chỉ tiêu này
vẫn cao hơn so với toàn thị trường.
Điều đáng lo ngại là sự gia tăng của tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu từ mức 0.7 của
năm 2007 lên 1.0 vào năm 2008 khiến chỉ số thanh toán của ngành giảm tương
ứng từ 2.46 xuống còn 1.66. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh đang gặp
khó khăn, việc gia tăng sử dụng nợ sẽ gây nên nhiều áp lực thanh toán nợ đối với

doanh nghiệp.
Cổ phiếu của ngành BĐS là một trong những nhóm cổ phiếu có mức sụt giảm
mạnh trên thị trường chứng khoán. Hầu hết các cổ phiếu trong ngành này đều
có mức giảm giá khá đồng đều từ 76%-80%, cao hơn mức 67% của toàn thị
trường.
7.3. Triển vọng phát triển của ngành.
Điểm sáng
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thực
là rất lớn.
Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi năm
qua.Mức tiết kiệm của những người muốn mua nhà đang được tích góp nhanh
hơn mức tăng trưởng kinh tế. Do đó nhu cầu về không gian sống tốt hơn sẽ tăng
trưởng theo thời gian.
Nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất cao ở những người có thu nhập thấp.
Nhiều chính sách gần đây và một phần trong kế hoạch kích cầu của chính phủ
đã hỗ trợ cho nhu cầu này. Việt Nam là một nước có dân số trẻ và tốc độ đô thị
hóa đang ở mức cao. Theo số liệu của Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của
của Việt Nam dự báo cho năm 2010 là 33%. Dân số sống tại các đô thị của Việt
Nam hiện nay đang là 23 triệu người và có thể tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu
người vào năm 2025.
Điểm tối
Khả năng tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành các sản
phẩm bất động sản mới tăng lên.
Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008, đã khiến cho nhu cầu
bất động sản ở Việt Nam chững lại, các công trình xây dựng cũng bị đình đốn
do giá nguyên vật liệu tăng cao (xi măng và sắt thép ).
Trong nửa đầu năm 2009 ngành ngân hàng đã mở cửa thực sự thị trường
thế chấp. Mặc dù lãi suất vay mua nhà vẫn đang ở mức cao (khoảng 12%/năm),
nhưng việc này đã giúp cho người muốn mua căn hộ mà chưa đủ khả năng.
Mới đây NHNN Việt Nam lại mới có thông tư giảm tỷ lệ sử sụng nguồn

vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức tín dụng điều này sẽ làm
cho việc vay vốn để mua nhà hoặc đầu tư bất động sản gặp khó khăn hơn.
Nhu cầu bất động sản có thể giảm nếu lạm phát tái diễn. Do đó mà người
mua để ở hay để đầu cơ có thể phải đương đầu với những rủi ro có thể xảy ra
khi tăng lãi suất. Nếu điều này xảy ra sẽ làm gia tăng chi phí tài chính và giảm
nhu cầu.
Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản
Một số các văn bản pháp luật mới tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất động
sản
Ngày 1/1/2009 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà với thời gian
tối đa là 50 năm.Ngày 18/6/2009 Quốc hội đã biểu quyết thống nhất dự án luật
sửa đổi bổ sung điều 126 của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai cho phép
Việt kiều được mua nhà không hạn chế từ ngày 01/09/2009.
Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 về sửa đổi một
số cơ chế, chính sách về phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân và nhà cho
người thu nhập thấp theo đó :
+ Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ này có hiệu
lực thi hành đến hết ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh
nhà ở để học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên
nghiệp, cao đẳng nghề…
+ Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập
từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuê và nhà để
bán, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở.
PHẦN 2: PHÂN TÍCH SWOT.
1. Điểm mạnh:
- Lĩnh vực Xây dựng –
BĐS
hấp dẫn vốn đầu tư
nước

ngoài
: 2007, 2008
là 02 năm bùng nổ vốn FDI vào thị trường BĐS. Sang năm
2009,
cùng với suy
thoái kinh tế, tổng vốn FDI vào Việt Nam sụt giảm mạnh.
Tuy
nhiên vốn đầu tư
cho BĐS vẫn chiếm hơn 35% tổng vốn FDI. Như vậy,
tính
từ năm 2007 đến hết
6 tháng đầu 2010, tỷ trọng đầu tư vào lĩnh vực BĐS
bình
quân chiếm hơn 28%
tổng vốn FDI và là 1 trong 3 ngành thu hút FDI lớn
nhất.
- Nguồn lao động dồi dào
và
giá nhân công
rẻ
: Hiện dân số Việt Nam là
khoảng 85.8 triệu dân, trong đó 62% thuộc độ
tuổi
lao động. Với cơ cấu kinh tế
giảm dần tỷ trọng của lĩnh vực nông
nghiệp,
cùng với ảnh hưởng của cơ giới hóa,
đang có sự dịch chuyển lao động
từ
lĩnh vực nông lâm nghiệp sang lĩnh vực công

nghiệp và dịch vụ. Tỷ lệ
lao
động hoạt động trong lĩnh vực xây dựng đã liên tục
gia tăng và chiếm
khoảng
5.6% lao động cả nước trong năm
2009.
- Thị trường Bất động sản
có
nhiều tiềm
năng:
+ Phân khúc nhà ở “bình dân” được đánh giá có tiềm năng nhất:
đó là
bởi
nhu cầu nhà ở trong người dân rất lớn, trong khi thu nhập ở mức trung
bình.
+ Nhu cầu mặt bằng bán lẻ, trung tâm thương mại tiếp tục tăng:
Việt
Nam

sở
hữu thị trường tiêu dùng rộng lớn và tiềm năng. Thói quen mua sắm
tại

các
TTTM của người dân đang dần hình thành. Cùng với đó, lộ trình mở
cửa
cho các tập đoàn bán lẻ quốc tế sẽ là yếu tố khiến nhu cầu mặt bằng bán
lẻ
tăng

mạnh.
+ Tiềm năng phân khúc BĐS nghỉ dưỡng: Việt Nam có lợi thế sở
hữu
đường
bờ biển dài và đẹp như Đà Nẵng, Nha Trang…. Theo số liệu nghiên
cứu
của
CBRE, tính đến quý III/2010, nguồn cung biệt thự ở các dự án BĐS
nghỉ
dưỡng
đã tăng 5 lần và nguồn cung căn hộ đã tăng 3 lần. Con số này cho
thấy
sức
hấp dẫn của phân khúc thị trường này, đồng thời cũng thể hiện áp
lực

cạnh
tranh sẽ
tăng lên trong thời gian
tới.
2. Điểm yếu:
- Tiềm lực vốn của các
DN
trong ngành còn khiêm
tốn:
Ước tính, số vốn
đầu tư vào BĐS của Việt Nam có tới 60% là vốn vay
Ngân
hàng. Việc phụ thuộc
quá lớn vào vốn Ngân hàng không chỉ tiềm ẩn rủi ro

lãi
suất mà còn khiến DN
chịu nhiều ảnh hưởng khi chính sách tiền tệ có
biến

động.
- Nguyên liệu cho sản
xuất

VLXD
phụ thuộc lớn vào nhập
khẩu
Tại Việt
Nam, các yếu tố đầu vào đển sản xuất VLXD như phôi thép –
sản
xuất thép, hạt
nhựa – sản xuất ống nhựa hay clinker – sản xuất xi măng…
đều
phụ thuộc lớn vào
nguồn nhập khẩu. Do vậy, rủi ro biến động tỷ giá, biến
động
giá VLXD là rất
lớn.
- Chất lượng lao động
thấp:
Mặc dù có nguồn nhân lực dồi dào, song đa
phần là lao động chất
lượng
thấp. Tình trạng thiếu hụt nguồn nhân lực có trình
độ, như công nhân

kỹ

thuật,
kỹ sư ngày càng rõ
rệt.
- Hiệu quả đầu tư
thấp:
Nếu lấy chỉ số ICOR để đánh giá chất lượng đầu tư
nói chung, có thể
thấy
hiệu quả đầu tư và sử dụng vốn của Việt Nam còn thấp.
Chỉ số ICOR
của
Việt Nam tăng khá nhanh và cao hơn nhiều so với các quốc gia
trên thế
giới

và
trong khu
vực.
- Nguồn cung có dấu hiệu
vượt
cầu trên một số phân khúc
thị

trường
: Với lợi
suất cao, nhiều dự án đầu tư BĐS đang tập trung vào phân khúc
thị
trường cao cấp

và trung cấp. Tuy nhiên, nhu cầu “nhà ở thực sự” với
thị
trường này không cao.
Thực tế, sau thời gian sốt, phân khúc thị
trường

chung
cư cao cấp ở Tp Hồ Chí
Minh và Hà Nội hiện đã có dấu hiệu chững
lại.
- Thị trường BĐS Việt Nam
tiềm
ẩn rủi ro biến động giá
lớn
: Thị trường
BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều đợt biến động lớn về giá cả.
Các
nguyên nhân từ
thay đổi chính sách, quy hoạch, mất cân đối cung cầu…
đều
tiềm ẩn rủi ro cho
hoạt động đầu tư BĐS ở Việt
Nam
3. Cơ hộ
i:
- Môi trường kinh doanh
thuận

lợi
: Tình hình chính trị ổn định, kinh tế dần

hồi phục và lấy lại đà tăng
trưởng
mà môi trường thuận lợi cho hoạt động đầu
tư ở Việt Nam nói chung
cũng
như hoạt động đầu tư – kinh doanh BĐS nói
riêng.
- Tốc độ đô thị hóa
nhanh
: Theo đánh giá của WB, Việt Nam đang có tốc độ
đô thị hóa nhanh nhất
trong
khu vực Đông Nam Á. Theo định hướng quy hoạch
tổng thể phát triển
hệ

thống
đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm
2050, để mức
đạt
mức đô thị hóa 50% vào
năm
2025, bên cạnh những đòi hỏi về
phát triển CSHT, dịch vụ xã hội, thì
mỗi
năm
Việt
Nam cũng cần phải xây mới
hơn 15 triệu
m2

nhà
ở.
- Thu hút vốn từ các
thị
trường khác: Trong thị trường tài chính Việt
Nam, bên cạnh BĐS thì vàng, chứng
khoán
cũng là những kênh thu hút lượng
vốn đầu tư lớn. Tùy điều kiện và
thực

trạng
mỗi thị trường mà có sự luân chuyển
vốn từ thị trường này sang
thị
trường khác. Trên thực tế, sự luân chuyển vốn đầu
tư từ kênh chứng
khoán
sang kênh BĐS đã từng diễn ra vào quý II/2010 khi thị
trường BĐS Ba Vì
tạo
cơn sốt. Tuy nhiên, từ 30/3/2010, hoạt động giao dịch vàng
và kinh
doanh
vàng trên tài khoản trong nước phải chấm dứt, TTCK lại liên tục có
những

giai
đoạn đi ngang và sụt giảm mạnh, thậm chí đã ghi nhận những mốc
điểm thấp nhất kể từ đầu năm 2010 trong tháng 8/2010. Trong bối cảnh này,

đầu
tư BĐS trở nên khá hấp dẫn và có khả năng sẽ thu hút một lượng vốn
lớn

từ
các
kênh đầu tư
khác.
4. Thách thức:
- Rủi ro chính
sách:
BĐS là nguồn tài sản có giá trị của mỗi quốc gia, thị
trường BĐS biến
động
sẽ ảnh hưởng tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do
đó, các vấn đề
về
BĐS cần phải có sự điều chỉnh, chị phối của hệ thống văn bản
quy
phạm
pháp luật. Ở Việt Nam, thị trường BĐS vẫn đang trong giai đoạn phát
triển
2
và đang hướng tới giai đoạn 3, tức là chịu tác động rất lớn từ những
quyết
định của Nhà nước, vì vậy, rủi ro đến từ những thay đổi chính sách là rất
lớn.
Đơn
cử như Thông tư 13/2010/TT – NHNN có thể coi là một rủi ro đối với
thị

trường
BĐS. Theo thông tư này, hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh
doanh
BĐS sẽ
tăng từ 100% lên 250%, đồng thời hệ số an toàn vốn của
các
Ngân hàng phải
nâng lên 9%. Như vậy, trong khi hoạt động đầu tư BĐS
ở
Việt Nam phụ thuộc
lớn vào kênh tín dụng Ngân hàng thì nguồn vốn này
sẽ
bị thu hẹp và
có

nguy cơ
giảm mạnh trong thời
gian

tới.
Tài liệu tham khảo.
1. Giáo trình quản trị chiến lược.
2. w

w w

. b

c c i.

c o

m .

v n
3. w

w w

. v

a n

p h

a t h

u ng.

c o

m .
4.
w

ww

.h

oabi

nh

co

rpo

rat

io

n.

co

m.v

n
66