TRIỂN KHAI ỨNG DỤNG VILIS 2.0 TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN CẨM GIÀNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
------------------

TRẦN THỊ HỒNG NHUNG

TRIỂN KHAI ỨNG DỤNG VILIS 2.0 TẠI VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN CẨM GIÀNG,
TỈNH HẢI DƯƠNG

Hà Nội – 2019


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
------------------

TRẦN THỊ HỒNG NHUNG

TRIỂN KHAI ỨNG DỤNG VILIS 2.0 TẠI VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HUYỆN CẨM GIÀNG,
TỈNH HẢI DƯƠNG
Chuyên ngành : Quản lý Đất đai
Mã ngành

: 7 85 01 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: THS. LƯU THÙY DƯƠNG

Hà Nội – 2019

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chuyên đề đồ án tốt nghiệp này, trước hết em xin gửi đến
thầy, cô giáo trong khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài nguyên và Môi trường
Hà Nội lời cảm ơn chân thành.
Đặc biệt, em xin gửi đến cô Lưu Thùy Dương, người đã tận tình hướng dẫn,
giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề đồ án tốt nghiệp này lời cảm ơn sâu sắc nhất.
Em xin chân thành cảm ơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Cẩm Giàng đã tạo điều kiện thuận lợi cho em được tìm hiểu thực tiễn trong suốt quá
trình thực tập tại Văn phòng.
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong Văn phòng đã giúp
đỡ, cung cấp những số liệu thực tế để em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập tốt
nghiệp này. Đồng thời, nhà trường đã tạo cho em có cơ hội được thực tập nơi mà
em yêu thích, cho em bước ra đời sống thực tế để áp dụng nhưng kiến thức mà thầy
cô đã giảng dạy.
Qua việc thực hiện chuyên đề đồ án này em nhận ra nhiều điều mới mẻ và bổ
ích trong ngành quản lý đất đai để giúp ích cho công việc say này của bản thân.
Vì kiến thức bản thân còn hạn chế, trong quá trình thực tập, hoàn thiện
chuyên đề này em không tránh khỏi những sai sót, kính mong nhận được ý kiến
đóng góp của quý thầy cô để em có điều kiện bổ sung, nâng cao kiến thức của mình,
phục vụ tốt hơn công tác thực tế sau này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Sinh viên thực hiện

Trần Thị Hồng Nhung


MỤC LỤC
a. Các khái niệm về đăng ký đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.........................................................................10
b. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất............................................12
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (Điều 97 Luật Đất đai 2013).................................................................................15
* Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất (Điều 98 Luật Đất đai 2013)......................................................15
d. Quy trình kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận....................................................18
c. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất................................................................................................................ 25


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BCĐ
BĐĐC
BTNMT – TCQLĐĐ

Chữ viết đầy đủ
Ban chỉ đạo
Bản đồ địa chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường – Tổng Cục

CNTT
CSDL
CT – TTg
ĐKQSDĐ

Quản lý Đất đai
Công nghệ thông tin
Cơ sở dữ liệu

Chỉ thị Thủ tướng Chính phủ
Đăng ký Quyền sử dụng đất, quyền sở

GCNQSDĐ

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

HSĐC
NĐ – CP
SDĐ, NSDĐ
TT – BTNMT
TT – BXD
TTLT – BTC – BTNMT

liền với đất
Hồ sơ địa chính
Nghị định Chính phủ
Sử dụng đất, người sử dụng đất
Thông tư – Bộ Tài nguyên và Môi trường
Thông tư – Bộ Xây dựng
Thông tư liên tịch – Bộ Tài chính – Bộ Tài

UBND
VPĐK

nguyên và Môi trường
Ủy ban nhân dân
Văn phòng Đăng ký

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai giữ vai trò vô cùng quan trọng với sự sống của con người và sinh vật
trên hành tinh. Là môi trường sống của nhiều sinh vật, là địa bàn phân bố dân cư,
phát triển các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,…Chính vì vậy,
đất đai cần phải được sử dụng và quản lý hiệu quả [1]. Theo Hiến pháp nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.[2]
Trong xã hội hiện đại, công nghệ thông tin được coi là ngành quyền lực bậc
nhất với hàng loạt ứng dụng trong mọi lĩnh vực của đời sống – từ sản xuất, kinh
doanh đến giáo dục, y tế, văn hóa… Đặc biệt, ở thời kỳ Cách mạng 4.0, công nghệ
thông tin càng khẳng định được tầm quan trọng của mình – vừa là nền tảng, vừa là
động lực để bắt kịp đà phát triển của thế giới. Các hệ thống công nghệ thông minh
chính là điều kiện tối ưu hóa năng suất lao động, tiết giảm nhân lực lao động thủ
công, tiết kiệm chi phí sản xuất.[3]
Trong lĩnh vực quản lý đất đai, công nghệ thông tin cũng đóng vai trò quan
trọng, tạo bước đột phá trong công tác quản lý, cải cách thủ tục hành chính.
Mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ đều có một quỹ đất nhất định được giới hạn
bởi biên giới quốc gia, việc bảo vệ biên giới là yếu tố sống còn của mỗi quốc gia.
Công tác quản lý đất đai càng trở nên có ý nghĩa quan trọng trong sự phát triển và
hội nhập kinh tế, xã hội nhanh chóng hiện nay, nhất là đối với nước ta khi mà các
chính sách pháp luật của nhà nước áp dụng đối với đất đai còn hạn chế, bất cập. Do
đó, công tác quản lý đất đai là một vấn đề cấp bách để đáp ứng như cầu cho sự phát
triển kinh tế – xã hội của đất nước.
Trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội ngày càng mạnh mẽ của đất nước,
sự phát triển của công nghệ thông tin đã mở ra nhiều cơ hội và triển vọng cho ngành
quản lý đất đai. Gần đây, một số phần mềm được đưa vào sử dụng trong các cơ
quan Tài nguyên và Môi trường như MapInfo, Famis, MicroStation… Trong đó,

ViLIS 2.0 là một phần mềm mới để xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu hồ sơ địa
chính, đây là phần mềm khá tiện ích, cho phép cập nhật thông tin đăng ký về quyền

1


sử dụng đất, thông tin về các loại sổ gồm sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến
động đất đai, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng các quy định,
thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Phần mềm ViLIS 2.0 thực hiện công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, thực hiện các giao dịch đảm bảo, các biến động đất đai… theo quy
trình chuẩn ISO. Ngoài ra nó còn giúp tăng cường năng lực quản lý Nhà nước, cung
cấp cho người dân một cách nhanh nhất những thông tin đất đai, đáp ứng nhu cầu
cấp bách về quản lý đất đai và cải cách hành chính. Nhờ đó mà việc xây dựng và
quản lý thông tin đất đai phục vụ công tác địa chính trở nên thuận tiện với độ chính
xác cao, các thông tin đất đai và liên quan đến đất đai được quản lý chặt chẽ hơn
góp phần nâng cao công tác địa chính cũng như thúc đẩy sự phát triển của nền kinh
tế – xã hội.
Dự án "Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam" (tiếng
Anh là Vietnam Land Administration Project – viết tắt VLAP) đã kịp thời được triển
khai tại 9 tỉnh, thành phố ở Việt Nam gồm: Hà Nội, Hưng Yên, Thái Bình, Quảng
Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa, Tiền Giang, Bến Tre, Vĩnh Long. Mục tiêu hướng tới
của VLAP là: Tăng cường sự tiếp cận của mọi đối tượng đối với dịch vụ thông tin
đất đai qua việc phát triển một hệ thống quản lý đất đai hoàn thiện ở các địa
phương. [4]
Cẩm Giàng là một huyện tỉnh Hải Dương với diện tích 109 km2, bao gồm thị
trấn Cẩm Giàng, thị trấn Lai Cách và 17 xã. Huyện Cẩm Giàng là huyện có điều kiện
kinh tế xã hội tương đối phát triển. Tuy nhiên, trong quản lý đất đai ở địa phương còn
theo phương pháp truyền thống nên đạt hiệu quả chưa cao, mất nhiều thời gian trong
việc kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Do đó, việc áp dụng công nghệ thông tin

để phục vụ công tác quản lý đất đai của huyện là một trong những vấn đề thiết thực
nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ đó, đồng thời được sự đồng ý của Khoa Quản Lý Đất Đai, dưới
sự hướng dẫn của giảng viên – Ths. Lưu Thùy Dương, tôi tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Triển khai ứng dụng ViLIS 2.0 tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cẩm
Giàng, tỉnh Hải Dương”.

2


1.2. Mục đích và yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Xây dựng hệ thống phần mềm ViLIS 2.0 tại Văn phòng đăng ký đất đai
huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương.
- Triển khai ứng dụng ViLIS 2.0 tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cẩm
Giàng, tỉnh Hải Dương.
- Đánh giá kết quả đạt được khi triển khai ứng dụng ViLIS 2.0 tại Văn phòng
đăng ký đất đai huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải Dương và đề xuất một số giải pháp.
1.2.2. Yêu cầu
- Có tài liệu về điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế – xã hội huyện Cẩm
Giàng, tỉnh Hải Dương.
- Có tài liệu về tình hình quản lý nhà nước về đất đai, tình hình sử dụng đất
và biến động đất đai, tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Cẩm Giàng, tỉnh Hải
Dương.
- Có tài liệu về bản đồ địa chính huyện, các loại hồ sơ địa chính.
- Có kiến thức về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Sử dụng thành thạo phần mềm ViLIS 2.0, VietMap, MicroStation V8i.

3


Chương 1: TỔNG QUAN VỀ TÀI LIÊU NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về phần mềm ViLIS 2.0
1.1.1. Giới thiệu chung về phần mềm ViLIS
Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chính thức giao cho Trung tâm
Viễn thám tiếp tục thực hiện hoàn thiện, nâng cấp và triển khai áp dụng phần mềm
ViLIS trong lĩnh vực quản lý đất đai. Tên chính thức của phần mềm là Viet Nam
Land Information System được gọi tắt là ViLIS.
Ngày 14/02/2007, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ra quyết định số
221/QĐ – BTNMT về việc sử dụng thống nhất phần mềm hệ thống thông tin đất đai
(ViLIS) tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở các địa phương.
ViLIS là một phần mềm chuyên ngành tương đối toàn diện cho mục tiêu hiện
đại hóa công tác quản lý đất đai ở nước ta. Mục tiêu tổng quát là tạo ra một môi
trường làm việc hiện đại cho các mặt của công tác quản lý nhà nước về đất đai và là
công cụ phục vụ nhu cầu khai thác thông tin đất đai toàn xã hội.
ViLIS cung cấp đầy đủ những công cụ, chức năng để thực hiện các công tác
nghiệp vụ chuyên môn của công tác quản lý đất đai vớihai hệ thống sử dụng là:
- Hệ thống kê khai đăng ký và lập hồ sơ địa chính;
- Hệ thống đăng ký và quản lý biến động đất đai.
Các hệ thống được xây dựng với chức năng giải quyết hầu hết các vấn đề
trong công tác quản lý đất đai hiện nay từ dữ liệu bản đồ đến HSĐC tạo sự thống
nhất từ trên xuống dưới.
Ngoài ra, tùy theo yêu cầu của từng địa phương, các chức năng và giao diện
của hệ thống sẽ được sửa chữa và cập nhật cho phù hợp với hoạt động quản lý và sử
dụng đất đai ở địa phương.
1.1.2. Chức năng của phần mềm ViLIS
ViLIS là một phần mềm hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu, cung cấp
đầy đủ những công cụ, chức năng để thực hiệc các công tác nghiệp vụ chuyên

môn của công tác quản lý đất đai. ViLIS là một phần mềm bao gồm nhiều phần,
mỗi phần bao gồm các chức năng hỗ trợ một nội dung của công tác quản lý nhà
nước về đất đai.

4


Trên cơ sởhai hệ thống quản lý, ViLIS được xây dựng bao gồm nhiều modul,
mỗi modul bao gồm các chức năng hỗ trợ một nội dung của công tác quản lý nhà
nước về đất đai:
- Modul quản lý cơ sở dữ liệu đất đai: bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, bản
đồ trực ảnh, bản vẽ kỹ thuật…
- Modul đăng ký đất đai: quản lý hồ sơ, bản đồ địa chính, kê khai đăng ký, in
GCNQSDĐ, cập nhật và quản lý biến động đất đai;
- Modul hỗ trợ thống kê, kiểm kê đất đai, thành lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất từ bản đồ địa chính;
- Modul hỗ trợ quản lý qui hoạch đất đai, tính toán đền bù giải tỏa tái định cư
theo quy hoạch;
- Modul trợ giúp quản lý tài chính về đất đai;
- Modul trao đổi và đồng bộ dữ liệu giữa các cấp của công tác quản lý đất
đai;
- Modul hiển thị, tra cứu và phân phối thông tin đất đai, giao dịch đất đai trên
mạng Internet /Intranet theo giao diện Web.
Các modul của ViLIS đã cung cấp các chức năng giải quyết được nhiều vấn
đề trong công tác quản lý đất đai hiện nay, tạo sự thống nhất từ trên xuống dưới ở
các cấp quản lý. ViLIS liên tục được nâng cấp, cập nhật theo kịp các quy định mới
trong công tác quản lý đất đai ở Việt Nam hiện nay.
1.1.3. Khả năng ứng dụng phần mềm ViLIS trong quản lý thông tin đất đai
Thông tin đất đai được lưu trữ ở nhiều tài liệu và thể hiện ở nhiều hình thức
khác nhau: BĐĐC, HSĐC. Phần mềm ViLIS được thiết kế theo mô hình dữ liệu

hướng không gian, liên kết giữa thông tin BĐĐC, HSĐC và các thông tin trong một
cơ sở dữ liệu quan hệ hỗ trợ mô hình khách chủ đa người sử dụng đồng thời dữ liệu
là thửa đất và chủ sử dụng. Thông tin hình thể của thửa đất thể hiện trên BĐĐC,
thông tin thuộc tính của thửa đất thể hiện trên HSĐC và GCNQSDĐ.
Toàn bộ thông tin về đất đai: BĐĐC, HSĐC… đều được ViLIS quản lý trong
một cơ sở dữ liệu duy nhất, với chỉ số liên kết là mã thửa đất. Mã thửa đất là một số

5


hệ thống có tính duy nhất trong toàn bộ cơ sở dữ liệu và được quản lý chặt chẽ trên
phần mềm ViLIS.
Dựa trên kinh nghiệm đã nhiều năm triển khai áp dụng công nghệ thông tin
trong công tác đo đạc lập BĐĐC và lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ, phần mềm ViLIS
đã đưa ra được quy trình tương đối hoàn thiện, đầy đủ các công cụ cần thiết hỗ trợ
cho xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đặc thù ở Việt Nam hiện nay từ các thống tin số
liệu ban đầu: BĐĐC, HSĐC.
Phần mềm ViLIS liên kết chặt chẽ với phần mềm Famis trong xây dựng và
quản lý BĐĐC số. Phần mềm Famis là phần mềm chuẩn thống nhất của Bộ Tài
nguyên và Môi trường trong xây dựng và quản lý BĐĐC số.
Quy trình chuẩn hóa dữ liệu địa chính ban đầu và xây dựng cơ sở dữ liệu đất
đai của ViLIS đã được áp dụng tại rất nhiều địa phương và ngày càng hoàn thiện
theo đặc thù của từng địa phương khác nhau.[5]
1.2. Một số ứng dụng của ViLIS tại Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai thành lập là đơn vị sự nghiệp giúp nhà nước thực
hiện các công việc chuyên môn liên quan đến đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai, thống kê, kiểm kê đất đai, lập và
quản lý hồ sơ địa chính, cung cấp thông tin đất đai..
Sau một thời gian dài triển khai tại các tỉnh thành mô hình Văn phòng đăng ký
đất đai đã bộc lộ một số bất cập, cụ thể là:

- Sự phối hợp giải quyết công việc giữa VPĐK cấp tỉnh và cấp huyện;
- Khối lượng công việc giải quyết lớn;
- Hồ sơ lưu trữ không đầy đủ và khoa học;
- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính không được thực hiện thường xuyên và
kịp thời giữa các cấp;
- Dịch vụ cung cấp thông tin đất đai công cộng và thông tin có thu phí chưa
được triển khai rộng rãi.
Để một phần giải quyết được những bất cập trên ngoài những giải pháp về tổ
chức, nhân sự… thì việc đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin và áp dụng quy
trình giải quyết thủ tục hành chính theo chuẩn ISO là giải pháp đột phá.

6


Việc ứng dụng công nghệ thông tin, cụ thể là “Triển khai ứng dụng phần mềm
ViLIS 2.0” sẽ xây dựng lên được một mô hình VPĐK đất đai hiện đại với mức độ
chuyên nghiệp cao trong xử lý công việc, cung cấp thông tin, tích hợp dữ liệu và
chia sẻ thông tin với các ngành và dịch vụ khác có liên quan.
* Tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh
- Quản trị CSDL: Quản trị một cơ sở dữ liệu tập trung cho toàn tỉnh:
+ Quản lý kho số thửa bản đồ;
+ Quản lý bản đồ tập trung;
+ Quản trị người sử dụng;
+ Quản lý biến động thường xuyên.
- Xử lý hồ sơ theo quy trình: Xây dựng qui trình xử lý hồ sơ (cấp mới giấy
chứng nhận, qui trình giao dịch bảo đảm….), xử lý tự động các nghiệp vụ trên hệ
thống phần mềm ViLIS.
- Cung cấp thông tin đất đai:
+ Cung cấp thông tin đất đai lên cổng thông tin điện tử;
+ Cung cấp thông tin đất đai trực tiếp cho tổ chức (phiếu cung cấp thông tin

hoặc dịch vụ đọc mã vạch công cộng);
- Liên thông tự động với bộ phận một cửa để thông báo tình trạng xử lý hồ sơ
cho người sử dụng đất;
- Thống kê tổng hợp, báo cáo kết quả cấp giấy chứng nhận.
* Tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
- Kết nối vào cơ sở dữ liệu đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
tỉnh;
- Xử lý hồ sơ theo quy trình: Xây dựng qui trình xử lý hồ sơ (cấp mới giấy
chứng nhận, quy trình giao dịch bảo đảm….), xử lý tự động các nghiệp vụ trên hệ
thống phần mềm VILIS;
- Cung cấp thông tin đất đai cho hộ gia đình, cá nhân (phiếu cung cấp thông
tin hoặc dịch vụ đọc mã vạch công cộng);
- Liên thông tự động với bộ phận một cửa để thông báo tình trạng xử lý hồ sơ
cho người sử dụng đất;

7


- Thống kê tổng hợp, báo cáo kết quả cấp giấy chứng nhận.
* Địa chính cấp xã
- Truy cập vào cơ sở dữ liệu đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
tỉnh thực hiện việc:
+ Tiếp nhận hồ sơ đất nông nghiệp;
+ Theo dõi biến động đất đai;
+ Thống kê, tổng hợp.[8]
1.3. Tổng quan về kê khai đăng ký cấp GCN và đăng ký biến động tại Văn
phòng đăng ký đất đai
1.3.1. Vai trò của đăng ký, cấp GCN đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai
a. Đối với người sử dụng đất
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt (vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượng

lao động trong sản xuất nông nghiệp) của các ngành sản xuất. Mặt khác, đất đai là
địa điểm diễn ra các hoạt động sản xuất, vui chơi… của con người. Đất đai là tài sản
quý giá ai cũng muốn chiếm hữu, sử dụng, vì vậy nhiều tranh chấp xảy ra trong quá
trình sử dụng đất đai. Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất đai, nhà nước ban hành GCNQSDĐ.
+ Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai nhằm
sử dụng đất đai một cách hiệu quả và tiết kiệm.
+ Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền lợi hợp pháp như: Mua
bán, thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn … bằng quyền sử dụng đất không
gặp bất cứ trở ngại nào về pháp luật.
+ Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đặc
biệt là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các
loại thuế có liên quan…
+ Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất.
Luật kinh doanh bất động sản đã được đưa vào áp dụng trong thị trường bất
động sản, quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn được phép chuyển
nhượng, cho thuê… trong thị trường bất động sản. Giấy chứng nhận quyền sử dụng

8


đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện để người sử
dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. Vì vậy, Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là công cụ để người
sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản làm cho thị trường bất động sản
hoạt động lành mạnh.
b. Đối với nhà nước
GCNQSDĐ do Nhà nước ban hành, vì vậy nó là công cụ trong việc quản lý
đất đai có hiệu quả và khoa học.

+ Là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất nhằm giúp
cho việc sử dụng đất có hiệu quả theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Nhà
nước đặt ra.
+ Là công cụ cung cấp thông tin trong quá trình quản lý đất đai, đặc biệt là
quá trình kiểm kê đất đai: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử
dụng đất.
+ Là công cụ để Nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng đối tượng.
+ Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại, khiếu
kiện trong lĩnh vực đất đai.
+ Là căn cứ để nhà nước bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất khi giải phóng mặt bằng. Đồng thời nó cũng là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm
tra sự phát triển của thị trường bất động sản.
c. Các đối tượng khác có liên quan
Ngoài hai vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất và Nhà nước,
GCNQSDĐ cũng có vai trò rất quan trọng với các đối tượng khác như đối với các
ngân hàng, các tổ chức tín dụng… người sử dụng đất còn có thêm một số quyền
khác như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Vì vậy, GCNQSDĐ là căn
cứ để ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho người sử dụng đất vay vốn kinh
doanh, sản xuất.
Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo cho
việc kinh doanh có hiệu quả.

9


Đối với những người không đầu tư kinh doanh vào đất đai (không trực tiếp
sử dụng đất) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu
tư của mình.
Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản

GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định nhận chuyển
nhượng, thuê… quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
GCNQSDĐ là căn cứ quan trọng trong quá trình quản lý và sử dụng nguồn
tài nguyên quý này.
1.3.2. Tổng quan về kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động
đất đai
a. Các khái niệm về đăng ký đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Khái niệm đăng ký đất đai
- Theo Điều 3 Khoản 15 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai,
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền
quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.[9]
- Mục đích của đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là kê
khai và ghi nhận về tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC. Điều
đó có ý nghĩa rất qua trọng, vừa là phương thức, vừa là công cụ để nhà nước nắm
chắc tình hình SDĐ, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ việc SDĐ theo đúng
quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm, và có hiệu quả cao nhất. Đăng ký QSDĐ là điều kiện thiết yếu để nhà nước
thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong SDĐ
đai hiện nay. NSDĐ, CSH tài sản được nhà nước bảo vệ quyền lợi SDĐ, sở hữu tài
sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được
đăng ký.
- Đặc điểm đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

10


+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung mang

tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai;
+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện với
một đối tượng đặc biệt là đất đai;
+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được tổ chức thực
hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn.[10]
* Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Theo Điều 3 Khoản 16 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.[9]
- Theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở hiện hành thì “Cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là việc Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, Nhà nước công nhận quyền sở
hữu nhà ở cho người có quyền sở hữu nhà ở”.[9]
- Mục đích của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
+ Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở có căn cứ pháp lý trực tiếp thực
hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở theo quy định
của Pháp luật;
+ Xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợp
pháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người sở hữu nhà ở
cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đối với đất đai, nhà ở;
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địa
chính và hệ thống địa chính (Tài nguyên và Môi trường) điện tử, trong mô hình
Chính phủ điện tử;

11

+Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền
sử dụng đất, thị trường nhà ở; Thúc đẩy nền kinh tế thị trường có sự quản lý của
Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa phát triển.
- Yêu cầu của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
+ Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanh
chóng, chính xác và ghi đầy đủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người
sở hữu nhà ở. Đảm bảo dân chủ, công bằng, công khai, minh bạch;
+ Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở: Xuất trình đầy đủ tất cả
các Giấy tờ nhà, đất và các Giấy tờ liên quan, kê khai đầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ
tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Coi việc làm thủ tục đề nghị cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa
vụ;
+ Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng, đầy đủ và kịp thời
thông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền.[10]
b. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 95 Luật đất
đai 2013)
1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực
hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

12


d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm
người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan

nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

13


m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo
quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp
đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận
biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử
lý theo quy định của Chính phủ.
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l
khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động,
người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế
quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong
quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
* Hồ sơ địa chính (Điều 96 Luật đất đai 2013)
1. Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện

thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và
việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng
giấy sang hồ sơ địa chính dạng số.[9]
c. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất

14


* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất (Điều 97 Luật Đất đai 2013)
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả
nước.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 98 Luật Đất đai 2013)
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu
thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ
sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi

15


nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng
vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên
của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng nếu có yêu cầu.

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã
cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại
thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử
dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo
số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với
phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa
đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế
nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh
lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của
Luật này.
*Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Điều 105 Luật Đất đai 2013)
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt

16


Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc
cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi
trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
*Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 99 Luật Đất đai 2013)
1. Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
3. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
4. Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
5. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

17


6. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
7. Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
8. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

9. Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình,hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
10. Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
d. Quy trình kê khai đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
*Trình tự đăng ký đất đai
- Kê khai đăng ký đất đai:
+ Kê khai đăng ký đất đai là trách nhiệm của 2 chủ thể: Người sử dụng đất
và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Đối với người sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật hiện hành thì
những người sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
+ Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trường
cấp huyện.
- Thẩm định hồ sơ.
Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định,
nếu đủ điều kiện thì thực hiện thủ tục đăng ký, nếu hồ sơ còn thiếu thì ban hành văn
bản yêu cầu người sử dụng đất bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện thì trả
lại hồ sơ cho người sử dụng đất và thông báo rõ lý do bằng văn bản.
- Ban hành Giấy Xác nhận đăng ký đất đai.
* Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai
- Hồ sơ gồm:
+ Đơn đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu 4a/ĐK kèm theo Thông tư
24/2014/TT – BTNMT);

18


+ Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
+ Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất (nếu có tài sản và có
yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định
tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ (nếu có);
* Các hình thức đăng ký đất đai:
Tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai
được chia thành 2 hình thái: Đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất
đai.
** Đăng ký đất đai ban đầu.
Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận
đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử
dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính
ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu.
+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Quy trình đăng ký đất đai ban đầu:

19


Quy trình đăng ký đất đai ban đầu được minh hoạ bằng sơ đồ sau:

CHUẨN

UBND CẤP XÃ

BỊ ĐIỀU
KIỆN
TRIỂN
KHAI

HOÀN
THIỆN
TÀI LIỆU

THU
THẬP
TÀI
LIỆU

CHUẨN
BỊ VẬT
TƯ
KINH
PHÍ

XÂY
DỰNG
KẾ
HOẠCH

CHỈNH LÝ BỔ
SUNG TÀI
LIỆU ĐO ĐẠC

CHUẨN

BỊ LỰC
LƯỢNG
T.HUẤN

SAO IN BẢN
ĐỒ ĐỂ TỔ
CHỨC ĐĂNG
KÝ

XÁC MINH ĐẤT,
TÊN CHỦ SỬ
DỤNG ĐẤT

TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG
KÝ

TUYÊN
TRUYỀN

KIỂM TRA CÔNG NHẬN

LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ

`
ĐỐI CHIẾU KIỂM TRA HỒ SƠ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

CƠ QUAN ĐĂNG KÝ THẨM
ĐỊNH HỒ SƠ

CÁC TRƯỜNG HỢP CHƯA
ĐỦ ĐIỀU KIỀN CẤP GCN
THÌ XEM XÉT ĐIỀU KIỆN
ĐỂ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

LẬP HỒ SƠ CÔNG KHAI KẾT QUẢ
KIỂM TRA
XÁC MINH HIỆN
TRẠNG NẾU CẦN
THIẾT

CẬP NHẬT HỒ SƠ
ĐỊA CHÍNH

TRÌNH UBND CẤP HUYỆN
QUYẾT ĐỊNH, KÝ CẤP GCN
CHO HỒ SƠ ĐỦ ĐIỀU KIỆN

TRAO GIẤY
CHỨNG NHẬN,
THU PHÍ, LỆ PHÍ

Hình 1.1. Sơ đồ quy trình đăng ký đất đai lần đầu.
** Đăng ký biến động đất đai

20

THU GIẤY
TỜ GỐC
VỀ ĐẤT