thảo luận hợp đồng lần 3

VẤN ĐỀ 1: BUỘC TIẾP TỤC THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG
Câu 1: Đối với vụ việc trong Quyết định số 36, đoạn nào cho thấy Tòa án địa
phương1 đã buộc các bên tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng?
Đối với vụ việc trong Quyết định số 36, đoạn cho thấy Tòa án nhân dân địa phương
đã buộc các bên tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng được thể hiện như sau:
 Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 06/2010/KDTM-ST ngày
27/08/2010, Tòa án nhân dân huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đã quyết định:
“2. Buộc Công ty TNHH Damool VINA tiếp tục thực hiện hợp đồng số
007/09/DMVN-HHDT ngày 10/10/2009 giữa Công ty TNHH Damool VINA với
Công ty cổ phần Hồng Hà Bình Dương”.
 Tại Bản án kinh doanh, thương mai phúc thẩm số 21/2010/KDTM-PT ngày
23/11/2010, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương quyết định: “Không chấp nhận
kháng cáo của Công ty TNHH Damool VINA và Công ty cổ phần vật liệu xây
dựng Thế Giới Nhà. Giữ nguyên Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số
06/2010/KDTM-ST ngày 27/08/2010 của Tòa án nhân dân huyện Tân Uyên, tỉnh
Bình Dương”. Như vậy, Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương đang
Câu 2: Hướng của Tòa án địa phương có được TANDTC chấp nhận không? Đoạn
nào của Quyết định cho câu trả lời?
Hướng giải quyết của Tòa án địa phương không được TANDTC chấp nhận. Đoạn
trong Quyết định cho câu trả lời là: “Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc
thẩm buộc Công ty Hồng Hà Bình Dương và Công ty VINA tiếp tục thực hiện Hợp đồng
nguyên tắc số 007 là không đúng”.
Câu 3: Vì sao Tòa án nhân dân tối cao theo hướng nêu trên? Đoạn nào của Quyết
định cho câu trả lời?

1 Tòa án nhân dân địa phương bao gồm Tòa án nhân dân cấp tỉnh và Tòa án nhân dân cấp huyện.

1


Do Công ty Hồng Hà Bình Dương và Công ty VINA đã ký với nhau Hợp đồng

nguyên tắc số 007 nên các bên bị ràng buộc bởi nghĩa vụ đền bù trong Hợp đồng này.
Theo thỏa thuận thì: “Hợp đồng nguyên tắc này buộc các bên phải thi hành, bên vi phạm
sẽ đền bù cho bên kia tối đa là 5% giá trị hợp đồng”. Hơn nữa, theo kết luận của
TANDTC: “Trước và trong quá trình giải quyết vụ án, Công ty VINA đều từ chối việc
thực hiện Hợp đồng nguyên tắc số 007 và đồng ý chịu phạt 5% giá trị hợp đồng”. Ngoài
ra, trong suốt quá trình giải quyết vụ án, bên phía Công ty Hồng Hà Bình Dương không
hề yêu cầu muốn tiếp tục thực hiện đúng Hợp đồng. Do đó, Tòa án đã đưa ra hướng giải
quyết nêu trên.
Đoạn Quyết định cho câu trả lời: “Công ty Hồng Hà Bình Dương khởi kiện yêu cầu
buộc Công ty VINA nếu không thực hiện theo cam kết tại Hợp đồng nguyên tắc số -007
thì phải thanh toán cho Công ty Hồng Hà Bình Dương tiền phạt theo thỏa thuận tại hợp
đồng là 290.000 USD x 5% = 14.500 USD. Trước và trong quá trình giải quyết vụ án,
Công ty VINA đều từ chối việc thực hiện Hợp đồng nguyên tắc số 007 và đồng ý chịu
phạt 5% giá trị hợp đồng”.
Câu 4: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý.
Thứ nhất, theo yêu cầu của nguyên đơn tại Đơn khởi kiện ngày 27/11/2009 của
nguyên đơn và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì nhận thấy: “Trong quá trình
thực hiện hợp đồng, do Công ty VINA vi phạm hợp đồng nguyên tắc số 007, nên Công ty
Hồng Hà Bình Dương khởi kiện yêu cầu buộc Công ty VINA nếu không thực hiện hợp
đồng thì phải thanh toán cho Công ty cổ phần Hồng Hà Bình Dương tiền phạt theo thỏa
thuận là 290.000 USD x 5% = 14.500 USD”. Như vậy, Công ty Hồng Hà Bình Dương
không hề thể hiện ý chí rõ ràng về việc có muốn Công ty VINA tiếp tục thực hiện hợp
đồng hay không.
Thứ hai, theo nội dung tại phần Xét thấy của Tòa án nhân dân tối cao: “Trước và
trong quá trình giải quyết vụ án. Công ty VINA đều từ chối việc thực hiện Hợp đồng
2


nguyên tắc số 007 và đồng ý chịu phạt 5% giá trị hợp đồng”. Theo đó, phía bị đơn đã thể

hiện rõ ý định chấm dứt việc thực hiện hợp đồng và chấp nhận chịu số tiền phạt theo thỏa
thuận trong hợp đồng.
Kết luận:
Căn cứ theo Điều 352 BLDS 2015: “Khi bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng
nghĩa vụ của mình thì bên có quyền được yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ”. Như vậy, quyền buộc tiếp tục thực hiện thuộc về người có quyền và phụ thuộc
vào mong muốn của người có quyền. Ở trong tình huống này, Công ty Hồng Hà Bình
Dương không hề tỏ ra ý chí kiên quyết và do dự về việc muốn tiếp tục thực hiện hợp
đồng và cũng không yêu cầu trên thực tế. Do đó, hướng giải quyết của TANDTC là có
thể đồng tình được2.
Câu 5: Đối với vụ việc trong Bản án số 01, bên bán có vi phạm nghĩa vụ giao cà phê
không? Vì sao?
Đối với vụ việc trong Bản án số 01, bên bán đã vi phạm nghĩa vụ giao cà phê, vì
những lí do sau:
Căn cứ pháp lí: Điều 430 BLDS 2015.
Căn cứ vào tình tiết của bản án, ta thấy bên bán (ông Hữu, bà Thanh) và bên mua (bà
Phượng) đã xác lập với nhau tổng cộng 4 hợp đồng mua bán cà phê nhân xô qua điện
thoại, nội dung hợp đồng bao gồm số tiền bên mua phải trả, số lượng cà phê bên bán phải
giao tương ứng và thời hạn giao lượng cà phê này (3 ngày sau khi nhận tiền).
Như vậy, theo thỏa thuận thì nghĩa vụ của các bên là bên bán phải giao tài sản cho bên
mua và bên mua phải trả tiền cho bên bán. Bên mua (bà Phượng) đã trả tiền cho ông Hữu,
bà Thanh (bên bán) nên ông Hữu, bà Thanh có nghĩa vụ phải chuyển quyền sở hữu tài sản
(lượng cà phê tương ứng với số tiền) cho bên mua theo như thỏa thuận đúng thời hạn.
Tuy nhiên, việc Tòa án ghi nhận rằng “từ khi nhận tiền cho đến nay, ông Hữu bà Thanh
2 Đỗ Văn Đại (2018), Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án tập 2, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật Gia
Việt Nam, tr. 452 – 454.

3

không chịu giao cà phê cho bà Phượng” cho thấy bên bán đã vi phạm hợp đồng mua bán
tài sản.
Kết luận: đối với vụ việc trong Bản án số 01, bên bán đã vi phạm nghĩa vụ giao cà
phê.
Câu 6: Toà án có buộc bên bán phải tiếp tục giao cà phê không?
Tòa án buộc bên bán phải tiếp tục giao cà phê.
Hướng giải quyết này được thể hiện tại đoạn “Tuyên xử” trong phần “Quyết định”:
“Buộc ông Trần Duy Hữu và bà Trần Thị Thanh có trách nhiệm giao trả cho bà Nguyễn
Thị Phượng 7.729,67 kg cà phê nhân xô đã quy chuẩn”.
Câu 7: Trên cơ sở văn bản, có quy định nào cho phép Tòa án buộc bên bán phải tiếp
tục giao cà phê không? Nêu rõ cơ sở văn bản khi trả lời.
Hiện tại, trên cơ sở văn bản không có quy định nào cho phép Tòa án buộc bên bán
phải tiếp tục giao cà phê.
Thầy Đỗ Văn Đại từng đặt ra vấn đề: “Khi một bên yêu cầu Tòa án buộc bên kia tiếp
tục thực hiện đúng hợp đồng thì Tòa án có nghĩa vụ phải buộc bên kia tiếp tục thực hiện
hợp đồng không?”. Ở Pháp, có ý kiến cho rằng Tòa án được quyền quyết định bên kia
không thực hiện chỉ phải bồi thường thiệt hại dù bên kia yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện
hợp đồng. Tuy nhiên, ở Đức hay Áo thì quyền được tiếp tục thực hiện hợp đồng không
phụ thuộc vào đánh giá của Tòa án 3. Ở Việt Nam, văn bản quy định cưa thật sự rõ ràng.
Thiết nghĩ, để bảo vệ quyền lợi của bêm có quyền, chúng ta nên theo hướng pháp luật của
Đức: Khi việc tiếp tục thực hiện có thể được tiến hành và khi được một bên yêu cầu, Tòa
án buộc phải ra quyết định buộc thực hiện tiếp hợp đồng.
Câu 8: Cho biết những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa
BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ đề đang được nghiên cứu.
Thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ đề “buộc tiếp tục thực hiện hợp
đồng”:
3 Xem G. Rouhette (Chủ biên): Bộ nguyên tắc châu Âu về hợp đồng, Sđd, tr.362.

4

Căn cứ pháp lí: Điều 303, 304 BLDS 2005, Điều 352 BLDS 2015
Theo BLDS 2005, trách nhiệm dân sự thuộc chủ đề này được quy định tại 2 Điều
luật: Điều 303 – “Trách nhiệm dân sự do không thực hiện nghĩa vụ giao vật” và Điều 304
– “Trách nhiệm dân sự do không thực hiện nghĩa vụ phải thực hiện hoặc không được thực
hiện một công việc”. Trong khi đó, BLDS 2015 quy định tại một Điều luật duy nhất là
Điều 352 – “Trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ”.
Tại BLDS 2005, Luật chia Điều 304 ra thành 2 trường hợp là “không thực hiện nghĩa
vụ” và “không được thực hiện một công việc”. Trong khi đó, BLDS 2005 gộp lại thành
“thực hiện không đúng nghĩa vụ”.
Theo BLDS 2005, bên có quyền “có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện
hoặc tự mình thực hiện hoặc giao cho người khác thực hiện không việc đó và yêu cầu
bên có nghĩa vụ thanh toán chi phí hợp lí và bồi thường thiệt hại”. Trong khi đó, BLDS
2015 chỉ cho phép bên có quyền được “yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ”,
không có trường hợp tự thực hiện hoặc đưa người khác thực hiện.
Suy nghĩ về những thay đổi này:
Thứ nhất, việc gộp 2 Điều luật thành một là một thay đổi tiến bộ, đúng đắn của
BLDS 2015. Sự thay đổi này giúp luật tinh gọn hơn nhưng cũng đồng thời bao quát hơn,
phạm vi điều chỉnh rộng rãi hơn. Các quy định ở BLDS 2005 chỉ liên quan đến một số
nghĩa vụ cụ thể mà chưa có tính bao quát cho loại nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Chẳng
hạn như các giao dịch dân sự liên quan đến vật. Theo đó, khoản 1 Điều 303 BLDS 2005
chỉ đề cập đến giao vật đặc định nên chỉ phù hợp với nghĩa vụ hợp đồng có đối tượng là
vật đặc định, còn đối với nghĩa vụ giao vật khác, chúng ta không có hướng giải quyết
trong BLDS 20054. Khi gộp 2 điều luật lại và thay thế bằng cụm từ “thực hiện nghĩa vụ”
nói chung, ta thấy phạm vi điều chỉnh của Luật được mở rộng, “được áp dụng cho tất cả
các nghĩa vụ, bên có quyền có thể áp dụng quy định này khi đối kháng với bên có nghĩa
4 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam
2018 (xuất bản lần thứ bảy), Bản án số 185-188.

5

vụ để buộc bên có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ khi bên có nghĩa vụ vi phạm
nghĩa vụ”5.
Thứ hai, BLDS 2015 bỏ đi quyền “tự mình thực hiện hoặc giao cho người khác thực
hiện công việc đó và yêu cầu bên có nghĩa vụ thanh toán chi phí hợp lí và bồi thường
thiệt hại” của bên có quyền. Đây cũng là một điểm mới tiến bộ, bởi lẽ nó đảm bảo cho
quyền lợi của bên có nghĩa vụ. Theo BLDS 2005, nếu bên có quyền tự mình thực hiện
công việc hoặc giao người khác thực hiện công việc thì bên có nghĩa vụ vừa phải thanh
toán chi phí, vừa phải bồi thường thiệt thiệt hại. Như vậy, bên có quyền phải chịu thiệt
hại khá lớn khi phải chịu hai khoản chi phí cùng lúc, đó là chưa kể những trường hợp bên
có quyền kê khai chi phí thực hiện công việc không trung thực, sẽ lành ảnh hưởng đến lợi
ích của bên có nghĩa vụ một lần nữa. BLDS 2015 sửa đổi chỉ cho phép bên có quyền
“yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện nghĩa vụ” là hợp lí, công bằng, đảm bảo lợi
ích cho cả bên có quyền và bên có nghĩa vụ”.

VẤN ĐỀ 2: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT, HỦY BỎ DO KHÔNG
THỰC HIỆN ĐÚNG HỢP ĐỒNG
Câu 1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng
do có vi phạm:
-

Giống nhau:
1. Hậu quả: Hợp đồng đều không có hiệu lực từ thời điểm giao kết;
2. Trách nhiệm hoàn trả: Các bên hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận, nếu không
hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền.

-

Khác nhau

5 Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học – Những điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015, Hội Luật gia Việt Nam 2018 (xuất
bản lần thứ bảy)

6


Hợp đồng vô hiệu
(Điều 407 BLDS 2015)
1. Căn cứ

2. Nguyên nhân

Hủy bỏ hợp đồng do có vi
phạm

Hợp đồng vi phạm một trong

(Điều 423 BLDS 2015)
Một trong các bên trong hợp

các điều kiện quy định tại

đồng vi phạm các điều khoản

Điều 117 BLDS 2015.

có trong hợp đồng hoặc một

Do việc lập thành hợp đồng

bên yêu cầu hủy hợp đồng.
Do vi phạm của các bên khi

trái quy định của pháp luật

thực hiện hợp đồng.

quy định từ Điều 127 đến
3. Trách nhiệm thông
báo

Điều 138 BLDS.
Hợp đồng không đủ điều kiện

Bên hủy hợp đồng phải thông

có hiệu lực thì đương nhiên vô báo cho bên kia về việc hủy
hiệu.

bỏ, nều không thông báo mà
gây thiệt hại thì phải bồi

4. Trách nhiệm bồi
thường

Bên có lỗi gây thiệt hại có

thường
Bên có lỗi phải bồi thường

trách nhiệm bồi thường (có

thiệt hại (một trong số các bên

thể là một trong số các bên

trong hợp đồng);

trong hợp đồng, có thể là

Bên yêu cầu hủy hợp đồng

người thứ ba).

nều không có lỗi thì không
phải bồi thường;
Bên vi phạm hợp đồng phải
bồi thường phần hợp đồng đã
được thực hiện (nếu có thỏa

5. Quyền hạn tuyên bố

Hợp đồng dân sự được tuyên

thuận).
Các bên có quyền hủy bỏ khi

6. Phạm vi ảnh hưởng

vô hiệu bởi Tòa án.
Khi hợp đồng chính vô hiệu

có vi phạm hợp đồng.
Hủy bỏ toàn bộ hợp đồng.

thì hợp đồng phụ cũng vô
7


hiệu;
Khi hợp đồng phụ vô hiệu thì
hợp đồng chính không bị vô
hiệu (trừ trường hợp có thoản
thuận).

Câu 2: Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ?
Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng bị vô hiệu, căn cứ theo Quyết định
ở trang 7 của bản án số 06/2017/KDTM-PT: “Vô hiệu hợp đồng mua bán xe ô tô ngày
26/5/2012 giao kết giữa công ty TNHH MTV Đông Phong Cần Thơ với ông Trương Văn
Liêm”.
Câu 3: Suy nghĩ của anh/ chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long ( về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long về vô hiệu hợp đồng là
hợp lý.
Đầu tiên, bà Dệt không phải là đại diện của Trang trí nội thất thanh thảo mà phải do
Trương Hoàng Thành là đại diện.
Thứ hai, bên mua là bà Dệt nhưng đứng ra ký kết lại là ông Liêm là không đúng thẩm
quyền. Đây là trường hợp vi phạm về chủ thể nên hợp đồng bị vô hiệu.
Câu 4: Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm hợp đồng không? Vì

sao?
Nếu hợp đồng bị vô hiệu thì không áp dụng phạt vi phạm hợp đồng vì khi hợp đồng
bị tuyên vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập cho dù việc phạt vi phạm là sự thoả
thuận giữa các bên trong hợp đồng.

8


Câu 5: Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên
như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long?
Hướng giải quyết của Tòa án đối với câu hỏi trên ở phần Quyết định, trang 8 của bản
án số 06/2017/KDTM-PT:
 “Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về các yêu cầu bị
đơn chịu phạt gấp đôi tiền cọc bằng 126.000.000đ…”
 “Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn ông Trương Văn Liên về
việc buộc nguyên đơn chịu phạt một lần tiền cọc 63.000.000đ…”
Hướng giải quyết trên của Tòa án là hoàn toàn hợp lý. Tòa án đã tuyên bố hợp
đồng bị vô hiệu thì đương nhiên sẽ không còn tồn tại trách nhiệm của các bên đã giao kết
hợp đồng. Vì vậy, vấn đề phạt không được Tòa án chấp nhận ở đây dù phạt hợp đồng có
là thỏa thuận của các bên.
Câu 6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy
bỏ hợp đồng do có vi phạm?

 Giống nhau :
1) Đều là trường hợp chấm dứt hợp đồng được pháp luật quy định (Điều 422 BLDS)
2) Đều dẫn đến chấm dứt hợp đồng, phải thông báo cho bên còn lại biết về việc chấm
dứt và bên có lỗi sẽ phải bồi thường thiệt hại.
3) Bên có lỗi trong hợp đồng phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại.

 Khác nhau :
Hủy bỏ hợp đồng do có vi

Đơn phương chấm dứt hợp

phạm

đồng

(Điều 423 BLDS 2015)

(Điều 428 BLDS 2015)

9


1. Điều kiện áp dụng

- Một bên vi phạm hợp đồng là

- Một bên vi phạm nghiêm trọng

điều kiện hủy bỏ mà các bên đã

nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các

thỏa thuận;

bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có
quy định. Có nghĩa là, đơn phương

- Một bên vi phạm nghiêm

chấm dứt hợp đồng có thể dựa trên

trọng nghĩa vụ hợp đồng;

sự thỏa thuận của các bên hoặc theo
quy định của pháp luật mà không cần

- Các trường hợp pháp luật có

xuất phát từ sự vi phạm hợp đồng.

quy định, như: Chậm thực hiện
nghĩa vụ, hợp đồng không có
khả năng thực hiện, tài sản bị
mất, hư hỏng.

2. Hệ quả pháp lý

- Hợp đồng không có hiệu

- Hợp đồng chấm dứt kể từ thời

lực từ thời điểm giao kết,

điểm bên kia nhận được thông

các bên không phải thực

báo chấm dứt. Các bên không

hiện nghĩa vụ đã thỏa

phải tiếp tục thực hiện nghĩa

thuận. Có nghĩa là, hợp

vụ. Hợp đồng có hiệu lực cho

đồng coi như không tồn tại

đến thời điểm thông báo chấm
dứt.

từ trước.
- Các bên hoàn trả cho
nhau những gì đã nhận.

-Bên đã thực hiện nghĩa vụ có
quyền yêu cầu bên kia thanh
toán phần nghĩa vụ đã thực
hiện.

Câu 7: Ông Minh có được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không?
Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ.

10

Ông Minh được quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Hợp đồng được
giao kết hợp pháp nên hợp đồng này có hiệu lực ràng buộc đối với ông Minh và ông
Cường. Tuy nhiên, ở tình huống trên, ông Minh đã giao đất nhưng ông Cường vẫn không
trả tiền dù đã bị ông Minh nhiều lần nhắc nhở. Ông Cường đã vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ hợp đồng dẫn đến việc ông Minh không đạt được mục đích của việc giao kết
hợp đồng này (nhận số tiền tương ứng với giá trị mảnh đất). Do đó, theo khoản 1, 2 Điều
423 BLDS 2015 thì ông Minh có quyền hủy bỏ hợp đồng. Ngoài ra, theo điểm b khoản 4
Điều 312 Luật thương mại quy định về hủy bỏ hợp đồng: “b) Một bên vi phạm cơ bản
nghĩa vụ hợp đồng”, chúng ta cũng có thể áp dụng văn bản này đề chứng minh ông Minh
được quyền hủy bỏ hợp đồng nêu trên.

VẤN ĐỀ 3: ĐỨNG TÊN MUA GIÙM BẤT ĐỘNG SẢN
Câu 1: Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp do bà Tuệ bỏ tiền
ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao?
Việc Tòa án nhân dân tối cao xác định nhà có tranh chấp trên do bà Tuệ bỏ tiền ra
mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là hoàn toàn huyết phục. Bởi lẽ, Tòa án đã đưa
ra được hàng loạt những lập luận chặt chẽ dựa trên các minh chứng bằng giấy tờ và lời
khai của các bên liên quan như sau:
-

Thứ nhất, Tòa án đã xác nhận căn nhà số 16-20B do bà Tuệ mua và nhờ ông Bình,
bà Vân đứng tên hộ qua “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” lập ngày
07/06/2001, có chữ ký của ông Bình, bà Vân và do chính ông Bình viết.

-

Hơn nữa, “Giấy khai nhận tài sản” ngày 09/08/2001 có ghi nhận việc bà Tuệ mua
căn nhà 16-20B nhưng do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được
đứng tên mua nhà ở Việt Nam nên bà Tuệ đã nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ.

Giấy này có chữ ký của bà Tuệ; ông Bình và bà Vân ký tên dưới mục người đứng
tên mua hộ.

11


-

Thêm vào đó, tại Biên bản hòa giải ngày 05/10/2010 và ngày 14/10/2010, ông
Bình đã xác nhận rằng căn nhà 16-20B là do bà Tuệ cho tiền mua, ông và bà Vân
cùng đứng tên người mua.

-

Ngoài ra, theo kết luận giám định số 285/C54-P5 ngày 14/09/2011, nội dung chữ
viết, chữ ký trong các văn bản nêu trên là chữ ký, chữ viết của ông Bình.

-

Sau cùng, anh Nguyễn Xuân Hải, con của ông Bình, khẳng định nhà 16-20B do bà
Tuệ mua.

Câu 2: Ở thời điểm mua nhà trên, bà Tuệ có được đứng tên không? Vì sao?
Tại thời điểm mua nhà trên vào năm 1993, bà Tuệ không được đứng tên.
Căn cứ theo Điều 80 Luật Đất đai 1993 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ
được ghi nhận quyền được thuê đất chứ không được ghi nhận về quyền nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
Câu 3: Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ có được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam
không?
Ở thời điểm hiện nay, bà Tuệ được đứng tên mua nhà ở tại Việt Nam. Quyền này

được ghi nhận tại khoản 2 Điều 7 Luật Nhà ở 2014, theo đó thì người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Câu 4: Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở
hữu nhà trên không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền
lệ chưa?
Ngày nay, theo Tòa án nhân dân tối cao, bà Tuệ được công nhận quyền sở hữu ngôi
nhà trên. Hướng giải quyết này thể hiện qua đoạn “Theo quy định tại Điều 1 Luật số
34/2009/QH12 ngày 18/6/2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật nhà ở và
Điều 121 của Luật đất đai thì bà Tuệ có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.
Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ:

12


Theo Bản án số 02/2010/DSST ngày 30/3/2010 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình
Dương, bà Yên – người được đứng tên mua đất hộ - đủ điều kiện được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 1, Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung Điều
126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật đất đai do bà đã được cấp giấy xác nhận đăng ký công
dân Việt Nam ngày 4/6/2009 của Tổng lãnh sự quán Việt Nam tại Sydney.
Theo Bản án số 1919/2008/DSST ngày 28/11/2008, khi tranh chấp xảy ra thì bà Thơ,
ông Hoan đã thuộc diện có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt
Nam nên Hội đồng xét xử cần công nhận cho bà Thơ, ông Hoan được quyền sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở số 221 Phạm Ngũ Lão mà bà Thơ, ông Hoan đã bỏ tiền
ra mua và nhờ bà Nương đứng tên dùm là đúng theo quy định của pháp luật.
Câu 5: Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ
ra và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào?
Theo Toà án nhân dân tối cao, phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá
trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như sau: “trong trường hợp này phải
công nhận cho bà Tuệ được quyền sở hữu nhà 16 – 20B và xem xét đến công sức quản lý,
giữ gìn nhà cho gia đình ông Bình trên cơ sở xác định giá nhà đất theo giá thị trường ở

thời điểm xét xử sơ thẩm, trừ đi số tiền mua nhà đất do bà Tuệ bỏ ra, phần giá trị còn lại
chia đôi cho bà Tuệ và ông Bình”.
Như vậy, theo Toà án thì phần giá trị chênh lệch giữa số tiền bà Tuệ bỏ ra và giá trị
hiện tại của nhà đất cần được chia đôi cho ông Bình và bà Tuệ (vì xét thấy một bên có
công quản lý và gìn giữ còn một bên bỏ ra tài sản để mua nhà).
Câu 6: Hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao đã có Án lệ chưa? Nếu
có, nêu án lệ đó.
Hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao đã có Án lệ. Cụ thể là Án lệ số
02/2016/AL về vụ án “tranh chấp đòi lại tài sản”. Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng
Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 04 năm 2016 và được công

13


bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân
dân tối cao.
-

Nguồn án lệ:
Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng Thẩm

phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng
giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.
-

Khái quát nội dung của án lệ:
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng

quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính
công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng
tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác
định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng
tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá
trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.
-

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:
Điều 137 và Điều 235 của BLDS 2005 ( Điều 131 và Điều 224 BLDS 2015).

Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết trên của Toà án nhân dân tối cao là hợp lý do:
Ở vụ việc trên, căn cứ vào lời khai của hai bên đương sự và kết quả giám định chữ
ký, chữ viết trong “Giấy cam đoan xác định tài sản nhà ở” ngày 07/06/2001 và “Giấy
khai nhận tài sản” ngày 14/10/2010 của Viện khoa học hình sự Bộ Công An thì việc bà
Tuệ bỏ tiền ra mua và nhờ ông Bình, bà Vân đứng tên hộ là có căn cứ. Do đó, căn cứ theo
các quy định của pháp luật hiện hành thì việc công nhận bà Tuệ được quyền sở hữu nhà
16 – 20B là hợp tình hợp lý.
14


Tuy nhiên, ông Bình cũng có công sức trong việc quản lý và giữ gìn nhà cửa nên
cũng không thể buộc ông trả lại nhà đất mà không tính công sức quản lý và gìn giữ nhà
của ông. Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành tại BLDS 2015 ở Khoản 3
Điều 131: “Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi,
lợi tức đó” và Điều 224: “Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở hữu đối với hoa
lợi, lợi tức theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật, kể từ thời điểm thu được
hoa lợi, lợi tức đó”. Xét theo Điều 131 BLDS 2015 thì ông Bình không phải là bên ngay
tình nên phải trả lại hoa lợi, lợi tức thu được. Tuy nhiên, Điều 224 BLDS 2015 cũng có

đề cập đến vấn đề về hoa lợi, lợi tức đó là người sử dụng tài sản - ông Bình có quyền sở
hữu đối với hoa lợi, lợi tức theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận. Như vậy, ta
cần phải chứng minh được công sức của ông Bình trong việc quản lý và gìn giữ nhà đất
cho bà Tuệ để chia cho ông phần tài sản bằng với công sức ông đã bỏ ra. Trường hợp
không xác định được chính xác công sức của ông Bình thì phải xác định bà Tuệ, ông
Bình có công sức ngang nhau để chia.
Theo thầy Đỗ Văn Đại có đề cập đến trong Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án và
Bình luận bản án: “Đứng tên giùm xác lập giao dịch là một giao dịch dân sự giữa người
đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm nhưng bản chất pháp lý của giao dịch này
chưa thực sự rõ nhìn từ góc độ văn bản. Về chứng cứ chứng minh sự tồn tại, do giao dịch
này không có văn bản nào quy định bề hình thức đặc thù nên các bên được tự do về hình
thức và việc chứng minh sự tồn tại của giao dịch này được tiến hành bằng mọi phương
tiện.”6Từ lời bình của thầy Đỗ Văn Đại, đối chiếu với vụ việc trên, Tòa án nhân dân tối
cao đã chứng minh sự tồn tại của giao dịch bằng mọi phương tiện nên việc xác định
quyền sở hữu đối với nhà đất của bà Tuệ là thỏa mãn các điều kiện. Và khi nói về việc
chia giá trị gia tăng, thầy đã bình luận rằng: “Do đó, một giải pháp công bằng là phải
chia giá trị tăng thêm cho các bên liên quan, không thể để một người thụ hưởng hết”.7
Từ đó có thể nhận thấy rằng, hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao là hợp lý.
6 Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Hông Đức – Hội Luật gia Việt Nam
2018 (xuất bản lần thứ bảy), Bản án số 93 – 96.
7 Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng Việt Nam – Bản án và Bình luận bản án, Nxb. Hông Đức – Hội Luật gia Việt Nam
2018 (xuất bản lần thứ bảy), Bản án số 93 – 96.

15


VẤN ĐỀ 4: TÌM KIẾM TÀI LIỆU
Yêu cầu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được công bố
trên các Tạp chí chuyên ngành Luật từ đầu năm 2016 đến nay.
1. Đỗ Văn Đại, Nguyễn Trương Tín, Những điểm mới về bồi thường thiệt hại ngoài

hợp đồng trong Bộ luật dân sự năm 2015 - Những trường hợp cụ thể: Tiếp theo kỳ
trước và hết, Tạp chí Toà án nhân dân số 13, năm 2016, từ tr. 13 đến 16. 
2. Đỗ Văn Đại, Lê Hà Huy Phát, Những điểm mới về bồi thường thiệt hại ngoài hợp
đồng trong Bộ luật dân sự năm 2015, Tạp chí Toà án nhân dân số 7, năm 2016, từ
tr. 14 đến 20. 
3. Đỗ Văn Đại, Lê Hà Huy Phát, Những điểm mới về bồi thường thiệt hại ngoài hợp
đồng trong Bộ luật dân sự năm 2015: Tiếp theo kì trước và hết, Tạp chí Toà án
nhân dân số 8, năm 2016, từ tr. 24 đến 26 
4. Đoàn Đức Lương, Nguyễn Thị Hồng Trinh, Ý chí và tự do ý chí trong các điều kiện
có hiệu lực của hợp đồng, Tạp chí Pháp luật và thực tiễn - Hue Journal of Law and
Practice Trường Đại học Luật, Đại học Huế, năm 2018, từ tr. 1 đến 10. 
5. Hồ Thị Vân Anh, Bình luận một số quy định về căn cứ chấm dứt hợp đồng trong
Bộ luật dân sự năm 2015, Tạp chí Pháp luật và thực tiễn - Hue Journal of Law and
Practice Trường Đại học Luật, Đại học Huế, năm 2018, từ tr. 11 đến 25. 
6. Nguyễn Minh Hằng, Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng khi các bên vừa
có thoả thuận trọng tài vừa có thoả thuận Toà án, Tạp chí Pháp luật và thực tiễn Hue Journal of Law and Practice Trường Đại học Luật, Đại học Huế, năm 2018, từ
tr. 35 đến 40. 
7. Đoàn Thị Diễm Hạnh, Một số bình luận về Điều 420 BLDS năm 2015: Thực hiện
hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, năm
2018, từ tr 19 đến 23.

16


8. Nguyễn Xuân Bình, Lê Thị Xuân, Một số lưu ý khi giải quyết tranh chấp hợp đồng
vay tài sản theo quy định Bộ luật dân sự năm 2015, Tạp chí Toà án nhân dân số 7,
năm 2018, từ tr. 28 đến 32. 
9. Nguyễn Như Bích, Bàn về quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng của
Bộ luật dân sự năm 2015, Tạp chí Toà án nhân dân số 15, năm 2018, tr. 20 đến 25. 
10. Tưởng Duy Lượng, Giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả giao dịch vô

hiệu theo quy định Bộ luật dân sự năm 2015, Tạp chí Toà án nhân dân số 1, năm
2018, từ tr. 7 đến 12. 
11. Nguyễn Thị Bích, Một số vấn đề nảy sinh từ các quy định về hợp đồng lao động,
Tạp chí Tòa án nhân dân số 1, năm 2016, từ tr. 22 đến 25.
12. Ngô Văn Hiệp, Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao kết thực hiện hợp
đồng gia nhập, Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 3, năm 2016, từ tr. 32 đến 37.
13. Đỗ Giang Nam, Sự phát triển của chế định hợp đồng tiêu dùng và triển vọng đối
với pháp luật hợp đồng Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 4, năm 2016,
từ tr. 32 đến 41.
14. Hoàng Minh Thái, Nguyễn Thị Tố Như, Nghĩa vụ cung cấp của bên mua bảo hiểm
trong hợp đồng bảo hiểm, Tạp chí Luật học số 7, năm 2016, từ tr. 45 đến 52.
15. Nguyễn Thị Thanh Thảo, Hợp đồng cộng đồng theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí
Dân chủ và pháp luật số 4, năm 2016, từ tr. 17 đến 21.
16. Nguyễn Thùy Trang, Hợp đồng về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự năm
2015, Tạp chí Luật học số 7, năm 2016, từ tr. 53 đến 59.
17. Vũ Gia Trưởng, Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng
trong kinh doanh thương mại tại Tòa án, Tạp chí Nghề luật số 2, năm 2016, từ tr.
34 đến 38.
Yêu cầu 2: Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên.

17


Dựa vào nguồn tư liệu là sách báo, Tạp chí chuyên ngành Luật tại trung tâm thông
tin – Thư viện Trường ĐH Luật Thành phố Hồ Chí Minh.

18