Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM

TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH

THÁI THANH THUÝ
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP
CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 7340201

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS NGUYỄN HOÀNG VĨNH LỘC

TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018


ABSTRACT

Nowadays, loans are the main source of income for commercial banks in Vietnam. In
particular, real estate is the most popular type of collateral at most of commercial banks in
Vietnam to guarantee for credit loans because of their high value and immobility.
Therefore, commercial banks now pay a special attention to real estate appraisal, which can
help them to minimize their credit risk from defaulted clients. However, to be able to
calculate the value of real estate at the time mortgage happening is not an easy task because
real estate is a special asset which is available to invest easily and they has some legalrelated accompaniment. Besides, the value of real estate changes quickly and is
enormously affected by the price market.
This essay focuses on reviewing basic theoretical foundations, discussing and

studying legal documents related to real estate as well as how to valuate assets in Vietnam.
However, valuation real estate for mortgaged in commercial banks has its own rules and
procedures to suit with working environment and style of each bank, therefore, the thesis
only deals with the valuation real estate operation in Asia Commercial Bank (ACB). The
writer mentioned about the process, human resource, information systems and training
program in ACB. Base on that, the author proposed some advises and solutions to improve
the valuation of real estate in ACB as well as in Vietnam.
Because of limited researching time and practical experiences, the essay essentially
provides objective advises and may contain some mistake. All comments are appreciated.
Thank you.

I


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Khoá luận tốt nghiệp với đề tài “Giải pháp hoàn thiện hoạt động
thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu” là công
trình của cá nhân tôi, không sao chép của bất cứ ai.
Tôi xin chịu mọi trách nhiệm về khoá luận của mình!
Tp. Hồ Chí Minh, ngày ……

Tác giả

Thái Thanh Thuý

II


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời cảm ơn Trường Đại học Ngân hàng TP. HCM, đặc biệt là các thầy cô

phụ trách chương trình đào tạo chất lượng cao đã tạo ra một môi trường tốt để tôi học
tập và nghiên cứu. Cảm ơn TS Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc đã nhiệt tình hướng dẫn tôi
hoàn thành khoá luận này.
Tôi xin kính chúc quý thầy cô nhiều sức khoẻ và thành công.
Trân trọng.

III


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU..................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬNVỀTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP. 5
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG
HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ............ 5
1.1.1. Khái niệm bất động sản......................................................................................... 5
1.1.2. Phân loại bất động sản .......................................................................................... 5
1.1.4. Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng
thƣơng mại ........................................................................................................ 6
1.2. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ....................................... 7
1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản ............................................................ 7
1.2.2. Mục đích của thẩm định giá bất động sản ........................................................... 8
1.2.3. Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản ..................................................... 8
1.2.4. Quy trình thẩm định giá BĐS thể chấp .............................................................. 10
1.2.5. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản......................................... 11
1.2.6. Các yếu tố ảnh hƣởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại
ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu ....................................................... 13
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 .................................................................................................... 16
CHƢƠNG 2:THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNGTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤPTẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ................................... 17
2.1. KHÁI QUÁT VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG

THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ................................................................. 17
2.1.1. Sơ lƣợc về Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu ......................................... 17
2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu
......................................................................................................................... 18
2.1.3. Ngành nghề kinh doanh và mạng lƣới hoạt động ............................................. 19
2.1.4. Cơ cấu cổ đông tại ACB:..................................................................................... 20
2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ................... 22
2.2.1. Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản ........................................................... 22
2.2.2. Mục tiêu thẩm định giá bất động sản thể chấp trong hoạt động tín dụng tại
Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu....................................................... 24
2.2.3. Các phƣơng pháp thẩm định giá đang đƣợc áp dụng tại ngân hàng thƣơng mại
IV


cổ phần Á Châu .............................................................................................. 26
2.2.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thƣơng mại cổ
phần Á Châu. .................................................................................................. 30
2.2.5. Về hệ thống cơ sở dữ liệu.................................................................................... 37
2.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ............................ 37
2.3.1. Kết quả đạt đƣợc trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại
Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu....................................................... 37
2.3.2. Những hạn chế trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu. ................................................................ 40
2.3.3. Nguyên nhân ....................................................................................................... 42
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2: ................................................................................................... 45
CHƢƠNG 3:GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNGTHẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU ... 46
3.1. ĐỊNH HƢỚNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG

THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 2018 - 2020 ............................................. 46
3.1.1. Định hƣớng hoạt động kinh doanh .................................................................... 46
3.1.2. Định hƣớng về hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
thƣơng mại cổ phần Á Châu .......................................................................... 47
3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU . 48
3.2.1. Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên thẩm định giá......................................... 48
3.2.2. Nâng cao đạo đức nghề nghiệp của nhân viên thẩm định giá.......................... 50
3.2.3. Hoàn thiện phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp....................... 51
3.2.4. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp.............................. 51
3.2.5. Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu trong thẩm định giá bất động sản thế chấp
......................................................................................................................... 52
3.2.6. Một số giải pháp khác ......................................................................................... 53
3.3. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN BAN NGÀNH .......................... 54
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 .................................................................................................... 57
KẾT LUẬN ........................................................................................................................... 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

V


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
ACB

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á châu

P.TĐTS

Phòng thẩm định tài sản

PASS

Hệ thống đồng bộ hoá thẩm định tài sản chuyên nghiệp

NHTM

Ngân hàng thương mại

HĐQT

Hội đồng quản trị

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

GPXD

Giấy phép xây dựng

GCN

Giấy chứng nhận

TSTC

Tài sản thế chấp

BĐS

Bất động sản

TĐG

Thẩm định giá

TCTĐGVN

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

VI


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU
Sơ đồ 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ............. 10
Sơ đồ 1.2: Tổng quan các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản ............ 11
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức của ACB và P.TĐTS, ACB ................................................. 23
Sơ đồ 2.2: Sơ đồ quy trình các bƣớc thẩm định giá bất động sản thế chấp tại
P.TĐTS, ACB ................................................................................................................ 31
Bảng 2.1: Tỷ lệ sở hữu cổ đông của ACB theo nguồn gốc sở hữu ............................ 20
Bảng 2.2: Bảng điều chỉnh đơn giá đất theo phƣơng pháp đơn giá đất đƣợc duyệt
của ACB ......................................................................................................................... 27
Bảng 2.3: Bảng điều chỉnh đơn giá theo các yếu tố so sánh ...................................... 29
Bảng 2.4: Bảng phân công thẩm định tài sản với mục đích cấp tín dụng ............... 35
Bảng 2.5: Số lƣợng hồ sơ động sản và bất động sản thế chấp đƣợc thẩm định tại

ACB ................................................................................................................................ 39
Bảng 2.6: Bảng tỷ trọng giá trị bất động sản thẩm định tại ACB ............................ 40
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tỷ lệ sở hữu cổ đông của ACB theo nguồn gốc sở hữu .......... 20
Biểu đồ 2.2: Số lƣợng hồ sơ động sản và bất động sản thế chấp đƣợc thẩm định tại
ACB ................................................................................................................................ 39
Biểu đồ 2.3: Biểu đồ tỷ trọng giá trị bất động sản thẩm định tại ACB .................... 40

VII


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tổng quan và tính cấp thiết của đề tài
Trên thế giới đã có những công trình nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản
vì nhiều nhu cầu khác nhau. Trong đó, đề tài “Ước lượng giá trị đất đai” của Ted
Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ. Các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra
một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai. Nghiên cứu của
Catherine Nind (Australia – 2002) về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị
đất đai”, bài viết chủ yếu đề cập đến việc đánh giá giá trị của đất có sự góp phần của yếu
tố môi trường. Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xácđịnh giá
trị nguồn tài nguyên đất đai, để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý,
trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường. Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường
BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu
của mình về ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín
dụng ở Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản
cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến
để ước lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa
mà các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay.
Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số
giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó
không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Kwong Chaw,

Wailai (2002) đã nghiên cứu các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế
chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc. Đề tài này chủ
yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó
Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi
phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của bất động sản thế chấp. Đề tài này mới chỉ
dừng lại ở phương pháp định giá, chứ chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như
công tác tổ chức định giá Bất động sản thế chấp. Nhìn chung các nghiên cứu này được
thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống
pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện.
Tại Việt Nam, cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá bất động sản.
Trong tạp chí Phát triển và Hội nhập số 7 – Tháng 11/2012, Ths. Nguyễn Kim Đức đã
1


viết về “Hoạt động thẩm định giá trong việc quản lý nợ xấu tại hệ thống NHTM Việt
Nam hiện nay”.Bài viết không chỉ nghiên cứu về sự ảnh hưởng trong công tác thẩm định
giá bất động sản đến nợ xấu của NHTM mà còn đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác thẩm định giá. Tiến sĩ Nguyễn Quỳnh Hoa từ trường ĐH Kinh tế TP. HCM đã
có bài viết trên tạp chí Phát triển và Hội nhập số 11 – Tháng 7 – 2013 về “Quản lý giá cả
bất động sản”, tác giả làm rõ thực trạng việc vận dụng các phương pháp xác định tỷ suất
vốn hoá trong công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam bằng cách tiến hành khảo
sát 18 công ty có chức năng thẩm định giá chủ yếu trên địa bàn TP. HCM và một số ít ở
Bình Dương, từ đó tác giả đưa ra những kết luận và kiến nghị liên quan đến vấn đề này.
Luận văn của Ths. Nguyễn Phạm Huy Hoàng tại ĐH Kinh tế TP.HCM về “Các yếu tố
ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản”. Đề tài đã xác định được các
yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản bao gồm: năng lực phục
vụ, phương tiện hữu hình, sự đáp ứng, sự tin cậy, sự đồng cảm; xác định mức độ tác
động của từng yếu tố đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản tài sản tại Công ty
TNHH Thẩm định giá Tây Nam. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất chính sách nhằm nâng
cao chất lượng dịch vụ thẩm định giá tài sản tài sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá

Tây Nam. Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ về “Các giải pháp thúc đẩy sự phát
triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến
ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá
của Việt Nam. Có một số các đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân
hàng thương mại nhưng lại chỉ nghiên cứu ở một ngân hàng cụ thể, chứ chưa nghiên cứu
một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, ví dụ như đề tài “Định giá
và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt Nam” của ThS Nguyễn Đình
Nam. Đề tài: “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank” của Ths
Nguyễn Thị Dinh.
Từ tổng quan các nghiên cứu trước và thực tế cho thấy, thẩm định giá các BĐS thế
chấp trong hoạt động cho vay tại các NHTM ngày càng được quan tâm khi đi kèm với
đó là rủi ro tín dụng, nợ xấu luôn luôn tiềm ẩn và ảnh hưởng khó luờng đối với mỗi ngân
hàng. Giá trị của một BĐS được thẩm định có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến định
mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay cũng như vấn đề đảm bảo khoản vay, tạo điều kiện
cho khách hàng sử dụng đúng mục đích của tín dụng. Thẩm định giá BĐS thế chấp

2


không chỉ góp phần xác định được mức độ an toàn, bảo hiểm cho ngân hàng khi khoản
vay xảy ra rủi ro mà còn giúp nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc sử dụng vốn vay
từ phía khách hàng như sử dụng đúng mục đích, ý thức trả nợ đúng hạn. Thị trường
BĐS trong nước ta hiện nay có xu hướng thay đổi liên tục với mức biến động giá lớn
nhưng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại các NHTM Việt Nam trong thời gian
qua còn tồn tại nhiều bất cập, thiếu linh động và đó là một trong những nguyên nhân
chính dẫn đến tỷ lệ nợ xấu tăng cao đáng báo động qua từng năm. Việc thẩm định BĐS
thế chấp sao cho hợp lý, phù hợp với giá trị thị trường và tuân thủ đúng theo Pháp luật là
một vấn đề quan trọng cần được đặt ra.
Ngân hàng TMCP Á Châu hiện nay là một trong số ít các NHTM có Phòng Thẩm
định Tài sản hoạt động độc lập và dưới quyền quản lý trực tiếp của Tổng Giám đốc.Tuy

nhiên trong quá trình tác nghiệp, phòng Thẩm định Tài sản vẫn còn tồi tại một số bất cập
và rủi ro nhất định ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá. Do đó, với những kiến thức
đã được trau dồi qua quá trình học tập tại trường cũng như thời gian thực tập thực tế tại
Phòng thẩm định của ngân hàng TMCP Á Châu tôi xin chọn đề tài Giải pháp hoàn
thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thƣơng mại Cổ
phần Á Châu với mong muốn nghiên cứu tìm hiểu công tác Thẩm định giá BĐS trong
cho vay và tìm ra một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hơn nghiệp vụ này.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu các nội dung liên quan đến hoạt động định giá tài sản thế chấp như:
nguyên tắc định giá, quy trình định giá, nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá
và các phương pháp định giá thường được sử dụng phổ biến đối với BĐS thế chấp.
Thu thập thông tin về một số tài sản thế chấp là BĐS tại Ngân hàng ACB, thực hiện
định giá các BĐS này theo đúng quy định của ACB và đánh giá kết quả định giá.
Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải giáp nhằm hoàn
thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB.
3. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là tài sản thế chấp là bất động sản và hoạt động thẩm định giá
BĐS thế chấp.

3


4. Phạm vi nghiên cứu
- Về mặt nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu về thực trạng hoạt động thẩm định giá
BĐS thế chấp và đề ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động này tại Ngân hàng
TMCP Á Châu.
- Về thời gian: Nghiên cứu và thu thập dữ liệu từ thực tế về công tác thẩm định giá
BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm
2017.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng tổng hợp các phương pháp duy vật biện chứng để giải quyết các mục
tiêu, cụ thể: Phân tích tổng hợp, logic, thống kê, so sánh,... để nghiên cứu và phân tích.
So sánh điều chỉnh BĐS so sánh về cùng tiêu chí vơí BĐS thẩm định; quá trình tham
chiếu thống kê, thu thập thông tin, số liệu về số lượng; phân tích và diễn giải về chất
lượng để đi đến giá trị uớc tính của BĐS biểu hiện bằng một số luợng tiền nhất định;
khảo sát thực tế và tư duy logic kết hợp với các kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực.
6. Kết cấu của khoá luận
Khoá luận bao gồm 3 chương:
- Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp
- Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Á Châu
- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

4


CHƢƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN
VỀ
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tại Việt Nam, Bộ luật dân sự (2005) định nghĩa rằng: “Bất động sản là những tài
sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn
liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 “Bất động sản bao gồm đất đai tự
nhiên và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình
thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bờ mặt, trong không trung hay
dưới lòng đất.”
Như vậy, thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản có thể được hiểu là
đất đai và các tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên và dưới mặt đất).
1.1.2. Phân loại bất động sản
Có nhiều cách phân loại khác nhau như phân loại dựa trên tính hữu dụng của BĐS
trên thị trường, phân loại dựa vào khả năng đầu tư khai thác BĐS, phân loại dựa vào
địa điểm của BĐS. Tuy nhiên vì quyền lợi của BĐS phụ thuộc nhiều vào mục đích sử
dụng của BĐS nên có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại như sau:
Bất động sản cƣ trú là loại BĐS sử dụng cho mục đích để ở của một hộ gia đình
chứ không nhằm mục đích kinh doanh. Chẳng hạn nhà ở, chung cư cao tầng và nhà ở
liền kề.
5


Bất động sản thƣơng mại và công nghiệp là BĐS được sử dụng chỉ duy nhất cho
mục đích kinh doanh. Chẳng hạn như trung tâm thương mại, nhà hàng, trạm xăng, cửa
hàng tiện lợi, cao ốc văn phòng, khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho, mặt bằng sản
xuất kinh doanh, v.v.
Bất động sản đầu tƣ là BĐS tạo ra thu nhập hoặc là dự định cho mục đích đầu tư
hơn là mục đích để ở, số khác được sử dụng để tạo ra thu nhập từ cho thuê và tìm kiếm
lợi nhuận. Thuế đối với BĐS đầu tư cũng thường khác với BĐS cư trú. Ví dụ về BĐS
đầu tư là các nhà máy, hầm mỏ và các trang trại, v.v.
1.1.4. Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân
hàng thƣơng mại
Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàn lọc các tiêu chí nhằm
lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay. Tuy nhiên vì đây là một hoạt động chứa
đựng nhiều rủi ro nên cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản

thế chấp cho ngân hàng để được cấp tín dụng, việc này góp phần rất lớn nhằm giảm
thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vai trò của bất động sản thế chấp
chủ yếu thể hiện như sau: Tài sản thế chấp góp phần hạn chế rủi ro trong quyết
định cấp tín dụng. Khi không thể đánh giá hết được các tiêu chí của khách hàng để
cho vay, nhất là trong lần đầu thiết lập mối quan hệ tín dụng thì việc này càng khó
khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái hiện hữu,
đó chính là các BĐS thế chấp dùng để đảm bảo cho khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004).
- Như vậy, việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro rất nhiều nếu nó được đảm bảo
bằng tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Khi tài sản đã
được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được
đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy họ sẽ phải thận trọng hơn trong
các quyết định đầu tư của mình. Ngoài ra, việc quản lý tài sản thế chấp cũng dễ dàng
hơn khi các NHTM nắm giữ những giấy tờ sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác
nhận. Đây chính là nguyên nhân giải thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là
yếu tố rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của mình trong khi về mặt nguyên
lý, tài sản thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong quyết định cấp tín
dụng.

6


- Tài sản thế chấp là cơ sở để thu hồi nợ. Đối với các NHTM sau khi đã cấp tín
dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và
đầy đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính
tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn. Tuy
nhiên, khi xảy ra những trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho
ngân hàng thì lúc này tài sản thế chấp được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện hoạt
động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp
của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ hoặc phát mãi tài sản
thế chấp để thu hồi nợ. Nếu tài sản thế chấp của khách hàng có giá trị cao, nằm ở vị trí

thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi tài sản có thể đảm bảo thu hồi đầy đủ
khoản nợ cả gốc và lãi, ngược lại ngân hàng có thể bị mất vốn nếu sau khi phát mãi
toàn bộ tài sản thế chấp của khách hàng mà vẫn không đủ để thu hồi vốn. Như vậy,
ngay từ khi quyết định cấp tín dụng, các NHTM đã thực hiện cấp tín dụng cho khách
hàng thấp hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng
nếu có rủi ro xảy ra.
1.2. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
Trước hết, trong Luật giá (2012) đã phát biểu rằng “Thẩm định giá là việc cơ quan,
tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo
quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.
Theo Giáo sư W.Seabrooke phát biểu rằng “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị
các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác
định rõ”. (Đoàn Văn Trường, 2004, trang 6)
Bất động sản cũng là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc thẩm định giá BĐS
cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, bất động sản là một
tài sản đặc biệt, giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý chi phối còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội.
Do vậy, việc thẩm định giá bất động sản có thể hiểu là sự ước tính giá trị của các
quyền sở hữu (sử dụng) bât động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích
7


đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những
phương pháp phù hợp.
1.2.2. Mục đích của thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá có những mục đích phổ biến như:
- Bảo toàn tài sản (TĐG phục vụ khấu hao tài sản, TĐG phục vụ cho bảo hiểm, bồi
thường hay đánh giá lại tài sản)

- Mua bán, chuyển nhượng tài sản
- Biến động về quyền sở hữu của tài sản (sáp nhập, chia tách, chuyển nhượng)
- Nghiệp vụ tài chính
- Tính thuế
- Tư vấn, đầu tư
- Thẩm định theo yêu cầu của pháp luật
1.2.3. Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản
Trong thẩm định giá BĐS có bốn nhóm nguyên tắc chính như sau:
 Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng
+ Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn
nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác
động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì
tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập
bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không
trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời
điểm.
+ Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng
việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người
8


tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh
hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự
kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
 Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS
+ Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu

nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự
vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là
lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài
sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.
+ Nguyên tắc cân bằng: Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì
tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính
mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng
của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
+ Nguyên tắc phân bổ: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình
sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này.
Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập
còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
 Các nguyên tắc gắn liền với thị trường
+ Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung
và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến
cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác
biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và
giá trị tài sản.
+ Nguyên tắc phù hợp: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt
được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải
phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên
9


xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố
hình thành và tác động đến giá trị của nó.
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có
thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
Mối quan hệ của bốn nguyên tắc này có thể được thể hiện dưới dạng sơ đồ như sau:
Sơ đồ 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Nguyên tắc dựa trên quan niệm
của người sử dụng
- Thay thế
- Dự kiến lợi ích tương lai

Nguyên tắc
sử dụng cao
nhất và tối
ưu

Nguyên tắc liên quan đến quá trình
sử dụng BĐS
- Đóng góp
- Căn bằng
- Phân bổ
Nguyên tắc liên quan đến thị trường:
- Cung – cầu
- Phù hợp
- Thay đổi

Nguồn: Tác giả tự tổng hợp
1.2.4. Quy trình thẩm định giá BĐS thể chấp
Quy trình thẩm định BĐS thế chấp theo quy định nhà nước quy định rằng doanh
nghiệp, tổ chức thẩm định giá và nhân viên thẩm định phải tuân thủ theo đầy đủ trình tự

sáu bước sau: (TCTĐGVN số 05, 2015)
- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị

10


trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá
nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước
công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
- Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Quan trọng là các thông tin phục
vụ cho quá trình thẩm định giá như thông tin khách hàng cung cấp, thông tin từ các
giao dịch mua bán trên thị trường.
- Bước 4: Phân tích thông tin. Phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được có liên
quan như tính pháp lý của tài sản, thông tin về chi phi, giá bán, lãi suất, yếu tố cung –
cầu của thị trường, v.v.
- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Thẩm định viên phải nêu rõ các
phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá và
cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá
được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá.
Ngoài ra thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định
giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử
dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
- Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho
khách hàng, các bên có liên quan.
1.2.5. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản
Sơ đồ 1.2: Tổng quan các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản
Cách tiếp cận từ thị
trường

Phương pháp
so sánh trực
tiếp

Cách tiếp cận từ chi phí

Phương
pháp chi
phí tái tạo

Phương
pháp chi
phí thay
thế

Cách tiếp cận từ thu nhập

Phương
pháp vốn
hoá trực tiếp

Phương pháp
chiết khấu
dòng tiền

Nguồn: Tác giả tự tổng hợp
1.2.5.1. Cách tiếp cận từ thị trƣờng
11

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm
cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định
giá trị thị trường của tài sản.
Đối tượng áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp là tất cả những tài sản có giao
dịch trên thị trường. Trong lĩnh vực định giá BĐS, phương pháp này thường được sử
dụng nhiều hơn các phương pháp khác vì các lý do sau:
Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần phải xây dựng các
công thức hoặc mô hình tính toán, đặc biệt phương pháp này càng dễ thực hiện hơn
đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản.
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (2017) cho rằng không có hai bất động sản nào
nói chung có thể đồng nhất (xét về sự khác biệt về đặc điểm). Ngay cả khi đất và toà
nhà có tính chất vật lý giống nhau được dùng để giai dịch trên thị trường thì vị trí vẫn
sẽ khác nhau. Mặc dù những khác biệt này, các tiếp cận thị trường vẫn là phương
pháp phổ biến trong việc thẩm định giá trị của bất động sản. Do đó, cách tiếp cận từ
thị trường thông qua phương pháp so sánh là có giá trị về mặt thực tiễn và đáng tin
cậy.
1.2.5.2. Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông
qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài
sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.

Giá trị ước tính
của tài sản

Chi phí tái tạo (đã bao gồm
lợi nhuận của nhà sản xuất /
đầu tư)

Tổng giá trị hao mòn
(Giá trị hao mòn lũy kế)

+ Phương pháp chi phí tái tạo: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài
sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với
tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm
định giá.
12


+ Phương pháp chi phí thay thế: là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài
sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản
tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện
hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Giá trị ước tính
Chi phí thay thế (đã bao gồm
của tài sản
lợi nhuận của nhà sản xuất /
đầu tư)
1.2.5.3. Cách tiếp cận từ thunhập

Tổng giá trị hao mòn
(Giá trị hao mòn lũy kế)

1.2.5.3. Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi
dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại để ước tính giá trị của tài
sản cần thẩm định giá.Nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao trong tương lai chứng tỏ
tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc mang lại lợi
nhuận thấp.

Theo phương pháp này, giá trị của một tài sản được xác định bởi một quá trình tập
hợp các hiện giá các dòng tiền mong đợi trong tương lai điều chỉnh trừ đi các khoản chi
phí. Các dòng tiền mong đợi trong tương lai thu được dựa trên kế hoạch kinh doanh và
mong đợi trong tương lai.
Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản khi việc so sánh
với những bất động sản tương đồng gặp nhiều khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào
khả năng sinh lời của bất động sản. Nhóm các phương pháp này được sử dụng khá
thường xuyên không chỉ bởi vì chúng dễ được chấp nhận do dựa trên nền tảng giá trị thị
trường và những thông tin công bố trên thị trường mà chúng còn cho phép có được kết
quả thẩm định giá nhanh chóng, hỗ trợ cho các quyết định đầu tư kịp thời.
1.2.6. Các yếu tố ảnh hƣởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại
ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu
1.2.6.1. Các yếu tố bên trong ảnh hƣởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản
thế chấp của Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu
 Nguồn nhân lực thực hiện thẩm định giá:
13


TĐG xét cho cùng là một hoạt động được thực hiện bởi con người. Do đó sẽ bị ảnh
hưởng bởi yếu tố nguồn nhân lực thực hiện. Các đặc điểm của yếu tố này, ví dụ như: số
lượng đội ngũ nhân viên TĐG, trình độ năng lực của nhân viên thẩm định, đạo đức nghề
nghiệp, kinh nghiệm … sẽ ảnh hưởng đến việc sử dụng phương pháp định giá nào, cách
thức lấy và lựa chọn các thông tin về tài sản, cách đánh giá, so sánh giữa các tài sản
tương tự và tài sản định giá và ý kiến chủ quan của nhân viên TĐG khi định giá tài sản.
 Nguồn thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ thực hiện TĐS
Bản chất của TĐG là việc thu thập thông tin các tài sản tương tự hoặc thông tin có
liênn quan đến tài sản thẩm định để có thể đưa ra những đánh giá về giá trị của tài sản
đó. Do đó, nguồn thông tin phục vụ công tác định giá có ý nghĩa tác động đến hoạt động
TĐG. Trong phạm vi ngân hàng, các yếu tố về nguồn thông tin phục vụ cho TĐG bao
gồm: nguồn thông tin của các tài sản đã được thẩm định giá được lưu trữ tại ngân hàng

có đầy đủ, cách thức lưu trữ thông tin, hệ thống cơ sở dữ liêụ lưu trữ để sử dụng sau
này, việc truy nhập nguồn dữ liệu thông tin dễ dàng và chính xác. Các yếu tố này tạo
điều kiện thuận lợi cho các nhân viên thẩm định.


Kỹ thuật TĐG sử dụng tại ACB

Mỗi phương pháp TĐG đều có những ưu nhược điểm riêng, phù hợp với những tính
chất riêng biệt của từng loại tài sản thẩm định khác nhau. Không thể sử dụng một
phương pháp thẩm định giá riêng biệt nào cho tất cả các loại tài sản. Ngoài ra khi sử
dụng những phương pháp định giá khác nhau, sẽ cho ra những kết quả khác nhau. Do đó
việc sử dụng phương pháp thẩm định thích hợp có ảnh hưởng đến tính chính xác của kểt
quả TĐG.
 Quy trình TĐG tại ngân hàng
Mỗi ngân hàng đều có quy trình thẩm định khác nhau. Quy trình TĐG quy định các
bước chi tiết thực hiện TĐG và các trách nhiệm của các nhân viên thẩm định. Việc TĐG
như thế nào, thực hiện các bước ra sao đều ảnh hưởng đến kết quả và tính chính xác của
hoạt động TĐG tại mỗi ngân hàng.
 Chính sách, quy định của ngân hàng:
Đây là một yếu tố ảnh hưởng khá nhiều đến TĐG bất động sản thế chấp phục vụ cho

14


hoạt động tín dụng, Ngân hàng có các chính sách, quy định và yêu cầu riêng về việc
TĐG mỗi loại tài sản, ví dụ như: tỷ lệ khấu hao tài sản, chính sách nhận tài sản đảm
bảo,…
1.2.6.2. Các yếu tố bên ngoài ảnh hƣởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản
thế chấp của Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu


Vị trí BĐS:

Do BĐS không di động được, nên vị trí BĐS ở đâu, môi trường xung quanh thế nào,
vị trí ở trung tâm hay xa trung tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng
để ở, ... là những yếu tố tác động không hề nhỏ đến giá trị của BĐS được đánh giá cao
hay thấp.


Hình dáng BĐS và yếu tố văn hoá:

Về mặt giá trị sử dụng, rõ ràng một mảnh đất vuông vắn, chiều rộng không quá rộng,
chiều dài hông quá dài và có hình dáng cân đối là một lựa chọn ưa thích của nhiều
người. Những điều đó, thể hiện đặc điểm văn hoá, thị hiếu của mỗi cá nhân đối với
BĐS. Môt khi họ yêu thích và vừa lòng với hình dáng, diện tích của BĐS đó thì học sẽ
định giá BĐS cao hơn và ngược lại. Do đó, hình dáng BĐS và yếu tố văn hoá cũng là
một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
 Cung - cầu về BĐS:
Diễn biến cung cầu trên thị trường BĐS trong từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá
BĐS lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố này mang tính thị trường nên có thể làm tăng hoặc
giám giá BĐS một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn nhiều so với giá trị thực của
BĐS đó.
 Chính sách của Nhà nước:
Chính sách của Nhà nước như quy hoạch, lộ giới, giải toả, phóng đường, v.v. có thể
làm ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS, làm cho BĐS biến động không ngờ, có trường hợp
theo quy định BĐS đó không thể giao dịch được trên thị trường như nhà, đất trong khu
vực quy hoạch không cho mua bán.

15

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1

Chương 1 là sơ lược những cơ sở lý luận chung về khái nhiệm BĐS cũng như thuộc
tính và phân loại BĐS. Đồng thời đề cập đến vai trò của BĐS thể chấp để thấy được ý
nghĩa của công việc thẩm định giá.
Chương này cũng nêu lên khái niệm về thẩm định giá BĐS và các yếu tố ảnh hưởng
đến hoạt động thẩm định giá BĐS tại các ngân hàng thương mại nói chung.
Cơ sở lý thuyết trong thẩm định giá BĐS là những cơ sở lý luận căn bản trong hoạt
động thẩm định giá BĐS. Quy trình, nguyên tắc, các phương pháp thẩm định giá BĐS
phổ biến cũng được đề cập.
Chương tiếp theo, tác giả đi sâu phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS
thế chấp của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, đây sẽ là cơ sở đề xuất những quan
điểm cá nhân đối với việc hoàn thiện quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại ACB.

16


CHƢƠNG 2

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU

2.1. KHÁI QUÁT VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
2.1.1. Sơ lƣợc về Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu
Tên tổ chức: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB)
Tên giao dịch quốc tế: Asia Commercial Joint Stock Bank
Tên viết tắt: ACB

Hội sở chính: 442 Nguyễn Thị Minh Khai, Phường 5, Quận 3, thành phố Hồ Chí
Minh
Giấy phép hoạt động số: 0032/NH-GP do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt
Nam cấp ngày 24/04/1993.
Giấy phép thành lập: số 533/GP-UB do Uỷ ban Nhân dân Tp.HCM cấp ngày
13/05/1993
Mã số thuế: 0301452948
Điện thoại: (84.8) 3929 0999
Fax: (84.8) 3839 9885
Logo:

Theo báo cáo tài chính năm 2017 của ACB, tại ngày 31 tháng 12 năm 2017, vốn

17