Luận văn giải pháp quản lý phát triển nhà ở

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
-----------------------------------------

NGUYỄN TRỌNG HIẾU

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẾN CÁT TỈNH BÌNH DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

TP H CH MINH


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP. HỒ CHÍ MINH
-----------------------------------------

NGUYỄN TRỌNG HIẾU

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CÔNG NHÂN TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẾN CÁT TỈNH BÌNH DƯƠNG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. VÕ KIM CƯƠNG

TP. H CHÍ MINH 2017


L I C M ĐO N
Học viên xin cam đoan, luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản Lý Công Trình và
Đô Thị với đề tài ‘Giải ph p
nghiệp trên đị

n hị

ản
Bến

ph t triển nh ở

ng nh n tại

h

ng

t ỉnh Bình Dương’ là công trình nghiên cứu

của bản thân.
Nội dung nghiên cứu mà Học viên thực hiện hoàn toàn không trùng lắp với các
nghiên cứu, luận văn, luận án đƣợc công bố của trong và ngoài nƣớc.
Các số liệu thống kê, hình ảnh, tài liệu tham khảo đƣợc sử dụng trong luận văn là
hoàn toàn trung thực, chính xác về nội dung.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 5 năm 2017.
Học viên

Nguyễn Trọng Hiếu


L I CẢM ƠN
Đầu tiên, Học viên xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu Trƣờng Đại Học Kiến
Trúc TP.HCM, các cán bộ Phòng Quản Lý Đào Tạo Sau Đại Học vì đã tạo điều
kiện một cách tốt nhất trong suốt quá trình học tập chƣơng trình đào tạo Thạc sĩ
chuyên ngành Quản Lý Đô Thị và Công Trình.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Võ Kim Cƣơng vì những hƣớng dẫn tận
tình, những kiến thức chuyên sâu đã truyền đạt cho Học viên trong quá trình nghiên
cứu, thực hiện luận văn.
Xin cảm ơn các Phòng Ban của UBND Thị Xã Bến Cát, các cán bộ quản lý các
khu công nghiệp trong suốt thời gian qua đã tận tình cung cấp thông tin, số liệu để
phục vụ quá trình nghiên cứu của Học viên.
Xin cảm ơn các Anh/Chị khóa Cao Học K22 và tập thể lớp Quản Lý Đô Thị và
Công Trình vì đã đồng hành, trao đổi kiến thức chuyên môn trong suốt thời gian
học tập vừa qua.
Xin chân thành Cảm Ơn!
Học viên

Nguyễn Trọng Hiếu

MỤC LỤC
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.................................................................................................... 1
1.Lý do chọn đề tài ...................................................................................................... 1
2.Mục tiêu, mục đích nghiên cứu ................................................................................ 2
2.1.Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 2
2.2.Mục đích nghiên cứu ........................................................................................ 2
3.Đối tƣợng, phạm vi, giới hạn nghiên cứu ................................................................ 3
3.1.Đối tƣợng nghiên cứu ....................................................................................... 3
3.2.Phạm vi, giới hạn nghiên cứu ........................................................................... 3
4.Phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................................................... 3
5.Nội dung nghiên cứu ................................................................................................ 4
6.Kết cấu luận văn ....................................................................................................... 4
7.Giải thích thuật ngữ: ................................................................................................. 5
PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU..................................................................... 6
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN
CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẾN CÁT ......................... 6
1.1.Khái quát về Thị Xã Bến Cát ................................................................................ 6
1.1.1.Vị trí địa lý ..................................................................................................... 6
1.1.2.Lịch sử phát triển ........................................................................................... 7
1.1.3.Tình hình kinh tế xã hội và định hƣớng phát triển đô thị .............................. 8
1.2.Thực trạng quản lý phát triển nhà ở công nhân các KCN trên địa bàn Thị Xã
Bến Cát ...................................................................................................................... 10
1.2.1.Thực trạng cung cầu về nhà ở công nhân .................................................... 10
1.2.1.1.Nhu cầu về nhà ở công nhân ................................................................ 10


1.2.1.2.Cung ứng về nhà ở công nhân .............................................................. 13
1.2.2.Thực trạng quản lý phát triển nhà ở công nhân ........................................... 16

1.2.2.1.Quy hoạch định hƣớng phát triển nhà ở công nhân ............................. 16
1.2.2.2.Phân công quản lý phát triển nhà ở công nhân..................................... 17
1.2.2.3.Quản lý hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội .......................................... 19
1.2.2.4.Cơ chế chính sách phát triển NƠCN .................................................... 21
1.2.2.5.Sự tham gia của cộng đồng .................................................................. 22
1.3.Các nghiên cứu khoa học liên quan đến đề tài .................................................... 23
1.3.1.Nguyễn Trọng Ninh, Mô hình phát triển và quản lý NƠXH tại các đô thị,
KCN tập trung. .......................................................................................................... 23
1.3.2.Nguyễn Hữu Đoàn, Giải pháp quản lý quy hoạch xây dựng khu NƠCN khu
công nghiệp Mỹ Phƣớc Huyện Bến Cát Tỉnh Bình Dƣơng . .................................... 24
1.3.3.Lý Minh Tâm, Những kiến nghị về định hƣớng phát triển khu NƠCN tại
các KCN trên địa bàn tỉnh Bình Dƣơng . .................................................................. 24
1.4.Kết luận chƣơng 1 ............................................................................................... 25
CHƢƠNG 2: CÁC CƠ SỞ LÝ LUẬN KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CÔNG NHÂN ............................................................................................. 26
2.1.Cơ sở lý luận khoa học về quản lý phát triển nhà ở công nhân .......................... 26
2.1.1.Tổng quan về nhà ở công nhân .................................................................... 26
2.1.1.1.Khái niệm về nhà ở công nhân ............................................................. 26
2.1.1.2.Vai trò của nhà ở đối với công nhân các khu công nghiệp .................. 28
2.1.1.3.Giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp ........ 30
2.1.2.Các lý luận liên quan đến nhà ở công nhân ................................................. 31
2.1.2.1.Lý luận của Robert Owen ..................................................................... 32


2.1.2.2.Lý luận của Charles Fourier ................................................................. 32
2.1.2.3.Thành phố công nghiệp của Tony Garnie ............................................ 33
2.1.2.4.Đơn vị ở láng giềng của Clarence Perry .............................................. 34
2.1.3.Quản lý phát triển nhà ở công nhân ............................................................. 35
2.1.3.1.Quản lý quy hoạch-kiến trúc nhà ở công nhân KCN ........................... 35
2.1.3.2.Chính sách quản lý phát triển nhà ở công nhân ................................... 38

2.1.3.3.Sự tham gia cộng đồng trong quản lý phát triển nhà ở công nhân ....... 40
2.2.Cơ sở pháp lý trong quản lý phát triển nhà ở công nhân .................................... 41
2.2.1.Về phía Nhà nƣớc ........................................................................................ 41
2.2.2.Về phía địa phƣơng ...................................................................................... 44
2.3.Kinh nghiệm quản lý phát triển nhà ở công nhân ............................................... 45
2.3.1.Tại Hàn Quốc ............................................................................................... 45
2.3.2.Tại Malaysia ................................................................................................ 46
2.3.3.Kinh nghiệm quản lý phát triển nhà ở công nhân tại Việt Nam .................. 47
2.4.Kết luận chƣơng 2 ............................................................................................... 49
CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG NHÂN
.................................................................................................................................. 50
3.1. Quan điểm–nguyên tắc về quản lý phát triển nhà ở công nhân ......................... 50
3.1.1. Quan điểm về quản lý phát triển nhà ở công nhân ..................................... 50
3.1.2. Nguyên tắc về quản lý phát triển NƠCN .................................................... 53
3.2.Giải pháp quản lý phát triển NƠCN .................................................................... 54
3.2.1.Giải pháp quản lý quy hoạch ....................................................................... 54
3.2.1.1. Mô hình nhà ở tập trung ...................................................................... 54


3.2.1.2. Mô hình nhà ở phân tán ....................................................................... 57
3.2.2. Giải pháp về các chính sách quản lý phát triển: ......................................... 59
3.2.2.1. Mô hình nhà ở tập trung ...................................................................... 59
3.2.2.2. Mô hình nhà ở phân tán ....................................................................... 63
3.2.3. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý ......................................................... 65
3.2.3.1. Mô hình nhà ở tập trung ...................................................................... 65
3.2.3.2. Mô hình nhà ở phân tán ....................................................................... 67
3.2.4. Sự tham gia của cộng đồng trong quản lý phát triển nhà ở công nhân....... 69
3.2.4.1. Mô hình nhà ở tập trung ...................................................................... 70
3.2.4.2. Mô hình nhà ở phân tán ....................................................................... 72
3.3. Kết luận chƣơng 3 .............................................................................................. 74

PHẦN 3: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ................................................................... 75
1.Kết luận .................................................................................................................. 75
2.Kiến nghị ................................................................................................................ 76
DANH M C H NH ẢNH, BẢNG BIỂU
DANH M C TỪ NGỮ VIẾT TẮT
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PH L C


DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU
DANH MỤC HÌNH ẢNH
- Hình 1.1: Vị trí thị xã Bến Cát trong mối liên hệ vùng
- Hình 1.2: Mô hình đồn điền cao su điển hình thời Pháp
- Hình 1.3: Quy hoạch chung xây dựng TX.Bến Cát tới năm 2030 tầm nhìn 2050
- Hình 1.4: Nhà ở xã hội 1B tại KCN Mỹ Phƣớc 1
- Hình 1.5: Mẫu nhà trọ điển hình tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát
- Hình 1.6: Bản đồ cơ cấu và phân khu chức năng KCN Rạch Bắp
- Hình 1.7: Bản đồ quy hoạch chi tiết KCN Việt Hƣơng 2
- Hình 1.8: Bản đồ phân khu chức năng KCN Mỹ Phƣớc 1-2-3
- Hình 1.9: Chợ Mỹ Phƣớc 1-Mẫu chợ điển hình tại TX.Bến Cát
- Hình 1.10: Chợ tự phát điển hình tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát
- Hình 1.11: Trƣờng mẫu giáo tƣ thục điển hình tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát
- Hình 2.1: Mô hình phát triển đô thị của Robert Owen
- Hình 2.2: Mô hình phát triển đô thị của Charles Fourier
- Hình 2.3: Mô hình thành phố công nghiệp của Tony Garnier
- Hình 2.4: Mô hình phát triển đơn vị ở láng giềng của Clarence Perry
- Hình 2.5: Mô hình nhà ở công nhân phụ thuộc vào vị trí KCN
- Hình 2.6: Nhà ở xã hội điển hình tại Hàn Quốc
- Hình 2.7: Nhà cho công nhân ở các khu vực phụ cân KCN tại Malaysia

- Hình 2.8: Nhà lƣu trú công nhân – công ty Nissel Thủ Đức
- Hình 2.9: Nhà lƣu trú công nhân KCN Hiệp Phƣớc, Nhà Bè
- Hình 3.1: Giải pháp quản lý quy hoạch mô hình nhà ở tập trung
- Hình 3.2: Giải pháp quản lý quy hoạch mô hình nhà ở phân tán
- Hình 3.3: Giải pháp chính sách phát triển mô hình nhà ở tập trung
- Hình 3.4: Giải pháp chính sách phát triển mô hình nhà ở phân tán
- Hình 3.5: Giải pháp tổ chức bộ máy quản lý mô hình nhà ở tập trung
- Hình 3.6: Giải pháp tổ chức bộ máy quản lý mô hình nhà ở phân tán
- Hình 3.7: Giải pháp sự tham gia cộng đồng mô hình nhà ở tập trung
- Hình 3.8: Giải pháp tăng cƣờng tham gia công đồng mô hình nhà ở phân tán
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU THỐNG KÊ
- Bảng 1.1: Hiện trạng dân số TX.Bến Cát năm 2015
- Bảng 1.2: Thống kê số CN tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát năm 2015
- Bảng 1.3: Biểu đồ thống kê tổng hợp kết quả khảo sát
- Bảng 1.4: Thống kê các dự án NƠXH đang trong quá trình xây dựng (phụ lục 1)
- Bảng 1.5: Giá bán lẻ điện sinh hoạt (phụ lục 1)
- Bảng 1.6: Giá nƣớc sinh hoạt theo khối lƣợng sử dụng (phụ lục 1)
- Bảng 1.7: Danh mục các KCN đƣợc phê duyệt quy hoạch tại TX.Bến Cát (phụ lục 1)
- Bảng 1.8:Thống kê hiện trạng các trƣờng mầm non- mẫu giáo tại TX.Bến Cát (phụ lục 1)
- Bảng 1.9: Thống kê hiện trạng các trƣờng tiểu học tại TX.Bến Cát (phụ lục 1)


- Bảng 1.10: Kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở công nhân KCN Mỹ Phƣớc 1 (phụ lục 4)
- Bảng 1.11: Kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở công nhân KCN Mỹ Phƣớc 2 (phụ lục 4)
- Bảng 1.12: Kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở công nhân KCN Mỹ Phƣớc 3 (phụ lục 4)
- Bảng 1.13: Kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở công nhân KCN Rạch Bắp (phụ lục 4)
- Bảng 1.14: Kết quả khảo sát nhu cầu nhà ở công nhân KCN Việt Hƣơng 2 (phụ lục 4)
- Bảng 2.1: Khoảng cách đi lại tƣơng ứng với thời gian và phƣơng tiên (phụ lục 2a)
- Bảng 2.2: Phân tích ƣu nhƣợc điểm các mô hình nhà ở công nhân tƣơng ứng với vị trí và

quy mô tính chất của KCN (phụ lục 2a)
- Bảng 2.3: Hệ thống văn bản quản lý phát triển NƠCN KCN (phu lục 2b)
- Bảng 2.4: Tổng hợp ƣu nhƣợc điểm của hai mô hình phát triển nhà ở công nhân


DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT
- NN: Nhà nƣớc
- UBND: Ủy ban nhân dân
- KCN: Khu công nghiệp
- DN: Doanh nghiệp
- CN: Công nhân
- T.Bình Dƣơng: Tỉnh Bình Dƣơng
- TX.Bến Cát: Thị xã Bến Cát.
- BQL: Ban quản lý
- NƠXH: Nhà ở xã hội
- NƠCN: Nhà ở công nhân


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trong định hƣớng phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, T.Bình Dƣơng
đƣợc Nhà nƣớc xác định là một trong những nơi đi đầu trong việc thực hiện công
cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nƣớc. Với lợi thế tiếp giáp thành phố Hồ
Chí Minh, lại có quỹ đất xây dựng rộng lớn, T.Bình Dƣơng đã tạo nên một sức hấp
dẫn vô cùng lớn đối với các nhà đầu tƣ phát triển công nghiệp. Minh chứng rõ nét
cho sức hút này chính là giá trị sản xuất công nghiệp của tỉnh vào năm 2015 đạt
271.211 tỷ đồng (với cơ cấu kinh tế công nghiệp-dịch vụ-nông nghiệp chiếm tỷ
trọng 60%-37,3%-2,7%); tăng gấp 50 lần so với năm 1997, giá trị sản xuất công

nghiệp đạt 4000 tỷ đồng (cơ cấu kinh tế chiếm tỷ trọng 50,45%-26,8%-22,8%) [37].
Tuy nhiên, bên cạnh các lợi ích kinh tế, quá trình công nghiệp hóa đã thu hút một
lƣợng lớn công nhân từ các địa phƣơng khác đến T.Bình Dƣơng (trung bình mỗi
năm có khoảng 45.000 công nhân mới đến [1]) đã tạo áp lực về giải quyết nơi ăn
chốn ở cho số công nhân này và gia đình của họ.
TX.Bến Cát, một đơn vị hành chính trực thuộc T.Bình Dƣơng, với cơ cấu kinh tế
công nghiệp-dịch vụ-nông nghiệp chiếm tỷ lệ 83,92%-15,43%-0,65% [40], nơi tập
trung các KCN: Mỹ Phƣớc 1, Mỹ Phƣớc 2, Mỹ phƣớc 3, Rạch Bắp, Việt Hƣơng 2,
thì áp lực về giải quyết nơi ăn chốn ở cho công nhân càng đƣợc biểu hiện rõ rệt.
Tính đến đầu năm 2015, chỉ có 28 doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho công nhân với
4,426 phòng, giải quyết hơn 5000 chỗ ở (đáp ứng 6,6% nhu cầu nhà ở) [9]. Thực tế
cho thấy, đa số công nhân các KCN lại tỏ ra không mặn mà đối với các khu nhà ở
này. Họ vẫn có xu hƣớng thuê ở trong các khu nhà trọ tạm bợ, tự phát, không theo
quy hoạch, gây mất mỹ quan đô thị do ngƣời dân địa phƣơng tự xây dựng trên đất
sở hữu của mình. Các khu nhà trọ này thƣờng là các nhà cấp 4, xây dựng tại những
nơi có giá trị đất thấp, diện tích trung bình mỗi phòng từ 10-12m2, nhà vệ sinh
chung, tiện nghi sinh hoạt ở mức tối thiểu, an ninh trật tự phức tạp, ô nhiễm môi
trƣờng sống trầm trọng…


2

Việc công nhân phải ở trong những khu nhà trọ tạm bợ, do dân tự xây, chƣa đƣợc
quản lý một cách chặt chẽ không những gây không ít khó khăn cho công tác quản lý
kiến trúc đô thị, trật tự xây dựng; tạo áp lực lớn cho công tác quản lý đô thị vốn đã
tồn tại nhiều bất cập, hạn chế mà còn không tạo đƣợc tiền đề cho việc phát triển
công nghiệp hóa bền vững.
Chính vì bức xúc với thực trạng nêu trên, muốn đi tìm lời giải cho câu hỏi
“Trách nhiệm phát triển nhà ở công nhân thuộc về ai ?” và “Tại sao người công
nhân lại tỏ ra không mặn mà trước các khu nhà ở hiện có ?”, nên việc nghiên cứu

và đề xuất các ‘Giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công
nghiệp trên địa bàn Thị Xã Bến Cát Tỉnh Bình Dương’ là hết sức cần thiết và phù
hợp với hoàn cảnh hiện tại.
2. Mục tiêu, mục đích nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
Đề xuất một số giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công
nghiệp trên địa bàn Thị Xã Bến Cát, Tỉnh Bình Dƣơng.
2.2. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu các giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân nhằm:
 Đảm bảo đời sống cho ngƣời công nhân đang làm việc tại các khu công
nghiệp.
 Giúp công tác quản lý nhà ở công nhân đƣợc thuận tiện.
 Nâng cao môi trƣờng thu hút đầu tƣ từ các thành phần kinh tế trong nội dung
nhà ở công nhân.
 Cải thiện môi trƣờng đô thị.


3

3. Đối tƣợng, phạm vi, giới hạn nghiên cứu
3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
-

Nhà ở công nhân các khu công nghiệp.

- Các chính sách quản lý phát triển nhà ở công nhân.
3.2. Phạm vi, giới hạn nghiên cứu
- Không gian nghiên cứu: các khu công nghiệp trên địa bàn hành chính của
Thị Xã Bến Cát, Tỉnh Bình Dƣơng.
- Thời gian nghiên cứu:

 Theo quy hoạch định hƣớng phát triển vùng kinh tế trọng điểm phía Nam
đến năm 2020.
 Theo chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm
2030.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Các phƣơng pháp đƣợc sử dụng trong luận văn bao gồm:
- Phƣơng pháp thống kê, thu thập tài liệu: sử dụng các nguồn tài liệu, các văn
bản chủ trƣơng chính sách của Nhà nƣớc, số liệu thống kê khái quát về tình hình
khu vực nghiên cứu, các đề tài nghiên cứu đi trƣớc có liên quan…
- Phƣơng pháp điều tra khảo sát: khảo sát thực địa kết hợp chụp ảnh, thu thập
số liệu thực tế về nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp trên địa bàn thị xã Bến
Cát tỉnh Bình Dƣơng, khảo sát nhu cầu về nhà ở của CN thông qua phiếu khảo sát
nhu cầu, phỏng vấn trực tiếp các cán bộ quản lý có liên quan đến nội dung nghiên
cứu.


4

- Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp: dựa trên các nguồn tài liệu đã thu thập
đƣợc, phân tích các số liệu. Từ đó đƣa ra đƣợc cái nhìn tổng quan về vấn đề nghiên
cứu và định hƣớng giải quyết vấn đề một cách hiệu quả và sát với thực tế.
5. Nội dung nghiên cứu
- Phân tích bối cảnh phát triển kinh tế xã hội, quá trình thu hút lực lƣợng lao
động tại các khu công nghiệp trên địa bàn nghiên cứu. Đánh giá thực trạng về quản
lý phát triển nhà ở công nhân. Khảo sát nhu cầu về nhà ở của đối tƣợng công nhân.
- Tìm hiểu các cơ sở lý luận khoa học, cơ sở pháp lý, các chính sách của nhà
nƣớc có liên quan đến quản lý phát triển nhà ở công nhân.
- Liên hệ với kinh nghiệm về quản lý phát triển nhà ở công nhân của một số
nƣớc trên thế giới. Từ đó rút ra đƣợc bài học trong công tác quản lý phát triển nhà ở
công nhân tại các khu công nghiệp trên địa bàn Thị Xã Bến Cát, Tỉnh Bình Dƣơng.

- Đề xuất các giải pháp về quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công
nghiệp trên địa bàn Thị Xã Bến Cát, Tỉnh Bình Dƣơng.
6. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận-kiến nghị, nội dung luận văn đƣợc chia làm ba
chƣơng nhƣ sau:
- Chƣơng 1: Tổng quan về quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công
nghiệp trên địa bàn Thị Xã Bến Cát, Tỉnh Bình Dƣơng;
- Chƣơng 2: Các cơ sở lý luận khoa học về quản lý phát triển nhà ở công nhân;
- Chƣơng 3: Các giải pháp quản lý phát triển nhà ở công nhân.


5

7. Giải thích thuật ngữ
- Khu công nghiệp: theo nghị định 29/2008/NĐCP[11], khu công nghiệp là
khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công
nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, đƣợc thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ
tục theo đúng quy định của Nhà nƣớc.
- Doanh nghiệp khu công nghiệp: là doanh nghiệp đƣợc thành lập và hoạt
động trong khu công nghiệp, gồm doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp dịch vụ.
- Ban quản lý các khu công nghiệp: là cơ quan đại diện cho UBND tỉnh, quản
lý trực tiếp các khu công nghiệp trong phạm vi địa lý hành chính của tỉnh.
- Ban quản lý khu công nghiệp: là cơ quan đại diện chủ đầu tƣ phát triển khu
công nghiệp, đảm nhận vai trò về cung ứng hạ tầng kỹ thuật, tạo điều kiện cho các
doanh nghiệp hoạt động.
- Nhà ở xã hội: Theo luật nhà ở 2014[36],nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ
của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.


6

PHẦN NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG
NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẾN CÁT
1.1. Khái quát về Thị Xã Bến Cát
1.1.1. Vị trí địa lý
TX.Bến Cát có diện tích 23.442,24 ha, bao gồm các phƣờng: Mỹ Phƣớc, Thới
Hòa, Tân Định, Hòa Lợi, Chánh Phú Hòa, An Điền, An Tây và Phú An. Ranh giới
hành chính: Phía Bắc giáp huyện Dầu Tiếng, Phía Nam giáp thành phố Thủ Dầu
Một, Phía Đông giáp huyện Tân Uyên và thành phố Thủ Dầu Một, Phía Tây giáp
huyện Củ Chi.

Hình 1.1: Vị trí TX.Bến Cát trong mối liên hệ vùng
(Nguồn [41]: Quy hoạch chung xây dựng Thị Xã Bến Cát)


7

1.1.2. Lịch sử phát triển
Theo tác giả Phan Xuân Biên[33], vào cuối thế kỷ XVI-đầu thế kỷ XVII lớp
cƣ dân ngƣời Việt từ miền Bắc, miền Trung phiêu tán về vùng Đông Nam Bộ, để
tìm vùng đất mới lập nghiệp. T.Bình Dƣơng, đặc biệt là vùng xung quanh thị xã
Thủ Dầu Một, vùng giáp sông Đồng Nai, sông Sài Gòn là những nơi định cƣ lý
tƣởng thuở đầu khai phá. Sau khi thiết lập hệ thống hành chính, triều Nguyễn đã có
nhiều chính sách khuyến khích, thu hút lƣu dân đến khai hoang lập làng ở vùng Gia
Định- Đồng Nai trong đó có Bến Cát với lợi thế ven sông Sài Gòn, sông Thị Tính
để canh tác lúa nƣớc và khai thác lâm sản.
Từ đầu thế kỷ XX, khu vực Bến Cát là nơi có nhiều đồn điền cao su do ngƣời
Pháp lập ra (xem Hình 1.2 cuối chƣơng). Các đồn điền này thu hút lực lƣợng lao
động từ miền Trung và miền Bắc vào làm việc. Các khu dân cƣ mới hình thành

trong đó có khu vực TX.Bến Cát hiện nay vốn là đầu mối giao thông thủy bộ hồi
bấy giờ. Trong thời kỳ cận hiện đại, thành phần dân cƣ khu vực này không ngừng
thay đổi. Đáng chú ý nhất là vào năm 1954, nguồn di cƣ từ các tỉnh phía Bắc vào và
sau này có một số từ miền Trung đến với các chính sách đinh điền của chế độ Sài
Gòn. Trong thời kỳ chiến tranh trƣớc 1975, sự phân bố cƣ trú càng có nhiều thay
đổi do đây là một trong những chiến trƣờng ác liệt. Nhƣng sau ngày giải phóng
1975, nhân dân phiêu tán các nơi đã nhanh chóng hồi hƣơng, lấp dần các khoảng
trống ở các vùng.
Từ khi có chính sách đổi mới, nhất là từ năm 1997, với các tiềm lực sẵn có,
T.Bình Dƣơng nói chung và TX.Bến Cát nói riêng đã trở thành một trong những
vùng phát triển công nghiệp trọng yếu của đất nƣớc. Với tinh thần này, các KCN đã
đƣợc ra đời và thu hút một dòng nhập cƣ khác của ngƣời lao động trên các vùng của
nƣớc tới để tìm việc làm và cuộc sống mới.


8

1.1.3. Tình hình kinh tế xã hội và định hƣớng phát triển đô thị
 Về tình hình kinh tế xã hội
Bảng 1.1: Hiện trạng dân số TX. Bến Cát năm 2015
Thƣờng trú

Tạm trú

Đơn vị hành chính

Nhân khẩu

Số hộ

Nhân khẩu

Phòng
trọ

Nhân
khẩu

Thị trấn Mỹ Phƣớc

34952

3651

14048

8356

20904

Xã Chánh Phú Hòa

17402

2095

8835

1146

8567

Xã An Điền

13663

2210

10126

1731

3537

Xã An Tây

14613

2576

9197

2319

5416

Xã Thới Hòa

26136

3175

10381

5630

15755

Xã Hòa Lợi

21093

2566

10584

3003

10509

Xã Tân Định

19939

2405

9080

3844

10859

Xã Phú An

12562

2210

9111

1830

3451

Cộng

160360

20888

81362

27859

78998

(Nguồn [35]: Phòng thống kê TX.Bến Cát.)
Theo số liệu của Phòng Thống kê [35], dân số các xã và thị trấn trong khu vực
năm 2015: 160.360 ngƣời; trong đó, nhân khẩu thƣờng trú: 81.362 ngƣời, nhân
khẩu tạm trú: 78.998 ngƣời. Có thể thấy dấu ấn mà tiến trình công nghiệp hóa để

lại, nó không chỉ thu hút lƣợng lớn lao động nhập cƣ từ nơi khác mà còn làm thay
đổi hình thức hoạt động sản xuất của ngƣời dân địa phƣơng. Quá trình này đã lấy đi
đất canh tác nông nghiệp của ngƣời dân và đổi lại, họ đƣợc đền bù bằng các đất nền
tại các khu dân cƣ trong phạm vi KCN. Trƣớc sự thay đổi quá nhanh chóng đó,
ngƣời dân đã mất hết phƣơng thức sản xuất nên việc chuyển đổi hình thức sang kinh
doanh nhà trọ là lẽ tất yếu để tồn tại và thích nghi với hoàn cảnh phát triển mới.
Theo Báo cáo tình hình phát triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh của
UBND TX.Bến Cát (2015)[40], thì cơ cấu kinh tế chủ yếu của thị xã hiện tại theo


9

hƣớng công nghiệp dịch vụ với tỷ trọng công nghiệp: 89,92%-dịch vụ: 15,43%nông nghiệp: 0,65%.
 Về định hƣớng phát triển đô thị

Hình 1.3: Quy hoạch chung xây dựng TX.Bến Cát tới năm 2030 tầm nhìn 2050
(Nguồn [41]: Quy hoạch chung xây dựng Thị Xã Bến Cát)
Theo nội dung của Quy hoạch chung xây dựng Thị xã Bến Cát [41], thì Thị xã
đƣợc xác định sẽ phát triển theo hƣớng đô thị bền vững, trong đó ba yếu tố: bền
vững môi trƣờng, bền vững về phát triển và bền vững về tổ chức môi trƣờng sống
đô thị chính là điều kiện tiên quyết; để đảm bảo cho định hƣớng này, lộ trình thực
hiện đƣợc chia thành các giai đoạn:
- Giai đoạn đến năm 2020: TX.Bến Cát sẽ phát triển công nghiệp theo chiều
rộng và chiều sâu. Cơ cấu kinh tế chủ yếu sẽ theo hƣớng công nghiệp-dịch vụ-nông
nghiệp.


10

- Giai đoạn 2021-2030: ngành dịch vụ sẽ có bƣớc phát triển mạnh do dân số

phát triển nhanh, các dự án đầu tƣ trong lĩnh vực dịch vụ đi vào hoạt động. Công
nghiệp sẽ phát triển theo chiều sâu. Cơ cấu kinh tế vẫn theo hƣớng công nghiệpdịch vụ-nông nghiệp, tuy nhiên giai đoạn cuối tỷ trọng dịch vụ sẽ dần đuổi kịp
ngành công nghiệp.
- Giai đoạn 2031-2050: cơ cấu kinh tế của đô thị sẽ là dịch vụ-công nghiệpnông nghiệp. Trong đó, ngành dịch vụ sẽ phát triển nhanh, chiếm tỷ trọng ngày
càng cao trong cơ cấu kinh tế; ngành công nghiệp sẽ phát triển theo chiều sâu với
các sản phẩm có tính cạnh tranh cao; ngành công nghiệp chiếm tỷ trọng không đáng
kể theo hƣớng nông nghiệp đô thị.
1.2. Thực trạng quản lý phát triển nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp
trên địa bàn Thị Xã Bến Cát
1.2.1. Thực trạng cung cầu về nhà ở công nhân
1.2.1.1. Nhu cầu về nhà ở công nhân
Bảng 1.2: Thống kê số CN tại các KCN trên địa bàn TX.Bến Cát năm 2015
Lao động
Tên khu
công nghiệp
Rạch bắp
Mỹ phƣớc 1
Mỹ phƣớc 2
Mỹ phƣớc 3
Việt hƣơng 2
Tổng

Tổng
Số

Nữ

1923
34965
21770

12490
3732
74880

1019
22377
12408
5496
1828
43128

Lao động
nƣớc ngoài
Tổng
số

Lao động Bình Dƣơng
Tổng
Số

Nữ

Chiếm
tỷ lệ

140
378
212
21,20
734

3935
1991
11,50
468
1947
1128
9,14
355
1965
1097
16,19
130
1009
474
28,01
1827
9234
4902
12,64
(Nguồn [1]: Ban quản lý các khu công nghiệp.)

Theo Báo cáo của Ban quản lý các khu công nghiệp [1], trên địa bàn TX.Bến
Cát, hiện tại có 5 KCN hoạt động: Mỹ Phƣớc 1-2-3, Rạch Bắp, Việt Hƣơng 2; thu
hút 295 DN tham gia đầu tƣ với 74.880 công nhân. Trong đó, chỉ có 9234 lao động


11

là ngƣời dân địa phƣơng (chiếm 12,64%), phần còn lại là lao động nhập cƣ (chiếm
87,36%); thành phần có nhu cầu về nhà ở rất lớn.

Bên cạnh số liệu thu thập nhƣ trên, Tác giả đã thực hiện khảo sát thực tế về
nhu cầu nhà ở của CN đang làm việc tại 5 KCN, với số lƣợng khảo sát 250 phiếu
(xem Phụ lục 3). Kết quả tổng hợp thu đƣợc nhƣ sau:
Bảng 1.3: Biểu đồ thống kê tổng hợp kết quả khảo sát
Thành phần lao động
Lao động nhập cư

Lao động địa phương

Tình hình nhà ở hiện tại
Nhà riêng

Nhà thuê trọ

Doanh nghiệp hỗ trợ

12,2%

4%7,5%

87,8%
88,5%

Nhóm tuổi
18-25

53,67
%

Trên 25

46,33
%

Tình trạng hôn nhân
Có

56,83
%

Không

43,17
%


12

Mức độ hài lòng
Hài lòng

Không hài lòng

8,7%

91,3%

Lý do không hài lòng
Chi phí cao

Xa nơi làm việc

Xa các tiện ích xã hội

26,6%

26,5%

46,9%

Nguồn: Tác giả tổng hợp kết quả khảo sát.
Qua kết quả khảo sát, có thể thấy các yếu tố ảnh hƣởng trƣợc tiếp đến việc lựa
chọn hình thức nhà ở của CN. Đó là yếu tố về độ tuổi, tình trạng hôn nhân, giới tính
và thời gian hoạt động của bản thân các KCN. Ví dụ nhƣ KCN Mỹ Phƣớc 1(xem
Bảng 1.10-Phụ lục 4), với thời gian hoạt động từ 2008 đến nay, kết quả khảo sát cho
thấy: Nhóm CN có độ tuổi trên 25 chiếm 76%; Giới tính: nữ chiếm 80%; Tình trạng
hôn nhân: 66% đã lập gia đình. Nên nguyện vọng mà họ mong muốn trong thời
điểm hiện tại là dạng nhà trọ chiếm 60%, với hình thức thanh toán dạng thuê mua
chiếm 60% , nhằm tạo điều kiện cho gia đình đƣợc sinh sống ổn định, nâng cao
năng suất lao động, đảm bảo sức khỏe.
Bên cạnh kết quả khảo sát ở trên, một lý do khác để giải thích cho xu hƣớng
ngƣời CN lựa chọn hình thức thuê trọ nhƣ hiện nay chính là bắt nguồn từ các quy
định của pháp luật và thu nhập bình quân.
Mặc dù nội dung của Hiến pháp, Luật… đều không có những quy định thể
hiện sự phân biệt đối xử với CN nhập cƣ, nhƣng các văn bản hƣớng dẫn thi hành
Luật của các bộ, ngành liên quan tới: hộ khẩu, hộ tịch, đăng ký phƣơng tiện giao
thông đƣờng bộ, chăm sóc sức khoẻ, giáo dục, vay vốn… đã đƣa ra một số điều
kiện và thủ tục ràng buộc quá chặt chẽ (đặc biệt là yêu cầu phải có hộ khẩu thƣờng

13

trú hoặc có đăng ký tạm trú dài hạn). Vì vậy, CN nhập cƣ khó có thể thụ hƣởng một
cách toàn vẹn các quyền cơ bản, trong đó có quyền tự do về chỗ ở.
Đối với nội dung về thu nhập bình quân, theo Báo cáo tình hình hoạt động
công đoàn 6 tháng đầu năm 2016 [9], mức lƣơng cơ bản thử việc cho CN từ
3.500.000-3.600.000vnđ, đối với CN mới vào làm việc thì lƣơng cơ bản ký hợp
đồng từ 3.750.000-4.000.000vnđ. Ngoài tiền lƣơng, CN còn đƣợc hƣởng chế độ ăn
giữa ca, chế độ tiền thƣởng và phụ cấp khác… nhƣng nhìn chung, do tình hình giá
cả các mặt hàng tiêu dùng và chi phí cho nơi ở thƣờng tăng nên với mức lƣơng hiện
tại không đáp ứng đƣợc nhu cầu cuộc sống của CN. Cũng bắt nguồn từ đây, dẫn đến
xu hƣớng lựa chọn dạng nhà trọ giá rẻ của CN nhằm giảm bớt gánh nặng chi tiêu
hằng tháng.
1.2.1.2. Cung ứng về nhà ở công nhân
 Nhà ở công nhân do các doanh nghiệp đầu tƣ
Theo báo cáo của công đoàn các khu công nghiệp [9], hiện tại trong tổng số
295 DN hoạt động trên địa bàn, chỉ có 28 DN thực hiện cung cấp nhà ở cho CN
(đáp ứng 6,6% nhu cầu). Hình thức phổ biến là các DN đứng ra thuê nhà và bố trí
chỗ ở cho CN, hỗ trợ 10-20% tiền thuê cho CN hoặc trực tiếp xây dựng nhà ở cho
CN. Tiêu biểu trong số đó là các dự án NƠXH do tổng công ty Becamex IDC đầu
tƣ xây dựng (xem Bảng 1.4-Phụ lục 1). Tuy số lƣợng các dự án NƠXH đƣợc công
ty Becamex IDC triển khai khá nhiều nhƣng chỉ có khu nhà số 1b-KCN Mỹ Phƣớc1
là hoàn thành với giá bán trung bình mỗi căn hộ diện tích 30m2: 149.800.000vnđ và
hầu nhƣ không thu hút đƣợc lực lƣợng CN đến ở (xem Hình 1.4 cuối chƣơng).
Đối với nội dung này, để nắm bắt đƣợc các nguyên nhân dẫn đến tình trạng
NƠXH hoàn thành nhƣng không thú hút đƣợc CN đến ở, Tác giả đã thực hiện
phỏng vấn một số CN tại các xí nghiệp lân cận với nội dung :„Có dự định thuê ở tại
các nhà ở xã hội này không ?‟ thì hầu hết đều trả lời là „Không‟ và họ vẫn sẽ lựa
chọn ở tại các khu nhà trọ do ngƣời dân địa phƣơng xây dựng. Một trong những lý