Nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lượng giám sát thi công xây dựng công trình nhà ở cao tầng thuộc công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị hà nội

LỜI CAM ĐOAN
Học viên là Nguyễn Ninh Hải, học viên cao học chuyên ngành Quản lý xây dựng lớp
23QLXD11, xin cam đoan mọi thông tin liên quan đến Công ty Cổ phần Kinh doanh
phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội được cung cấp trong luận văn là trung thực.
Học viên xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của học viên dưới sự hướng dẫn của
cô giáo PGS.TS Ngô Thị Thanh Vân, học viên hoàn toàn chịu trách nhiệm về những
nội dung đã trình bày.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Ninh Hải

1

i


LỜI CẢM ƠN
Sau thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện, học viên đã hoàn thành luận văn với đề
tài: “Nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lượng giám sát thi công xây dựng công
trình nhà ở cao tầng thuộc Công ty Cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị
Hà Nội”. Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, học viên xin bày tỏ lời cảm ơn chân
thành tới:
Ban Giám hiệu Nhà trường, Khoa Công trình, Phòng Đào tạo Đại học và Sau Đại học
của Trường Đại học Thủy lợi đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ học viên trong suốt
quá trình học tập và hoàn thành luận văn. Đặc biệt cô giáo PGS.TS Ngô Thị Thanh

Vân đã trực tiếp tận tình hướng dẫn, giúp đỡ học viên trong suốt quá trình thực hiện
luận văn tốt nghiệp. Các thầy giáo, cô giáo trong Hội đồng khoa học đã chỉ bảo lời
những khuyên quý giá, giúp học viên có đủ kiến thức cơ sở và chuyên ngành để hoàn
thành luận văn.
Học viên cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Công ty Cổ phần Kinh doanh phát
triển Nhà và Đô thị Hà Nội cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã giúp đỡ
học viên hoàn thành luận văn.
Do trình độ chuyên môn, kinh nghiệm cũng như thời gian còn hạn chế nên trong quá
trình thực hiện luận văn học viên khó tránh khỏi những thiếu sót. Học viên rất mong
tiếp tục nhận được những ý kiến đóng góp của quý độc giả.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Ninh Hải

2

i


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG
NHÀ CAO TẦNG ...........................................................................................................4
1.1. Thi công xây dựng công trình và giám sát thi công xây dựng công trình................4
1.1.1. Đặc điểm thi công xây dựng nhà cao tầng: ...........................................................4
1.1.2. Vai trò và nhiệm vụ của Chủ đầu tư trong giám sát thi công xây dựng nhà ở cao
tầng: ...............................................................................................................................12
1.1.3. Nguyên tắc và yêu cầu trong giám sát thi công xây dựng nhà ở cao tầng: .........16
1.2. Tình hình chung về thi công xây dựng nhà ở cao tầng: .........................................17

1.3. Thực trang chung về giám sát thi công xây dựng nhà ở cao tầng của Chủ đầu tư:20
1.4. Tổng quan về những kinh nghiệm, nghiên cứu liên quan đến đề tài: ....................22
1.4.1. Kinh nghiệm và bài học rút ra về giám sát thi công xây dựng nhà ở cao tầng: ..22
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC GIÁM
SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở CAO TẦNG CỦA CHỦ ĐẦU TƯ...............28
2.1.

Các công cụ và phương pháp thực hiện giám sát thi công xây dựng nhà ở cao

tầng của Chủ đầu tư .......................................................................................................28
2.1.1.Công cụ thực hiện giám sát thi công xây dựng nhà ở cao tầng của Chủ đầu tư: .28
2.1.2. Phương pháp thực hiện giám sát thi công xây dựng nhà ở cao tầng của Chủ đầu
tư:...................................................................................................................................29
2.2. Quy định về giám sát thi công xây dựng công trình nhà ở cao tầng của Chủ đầu tư
.......................................................................................................................................31
2.2.1.Văn bản quy định của Nhà nước ..........................................................................31
2.2.2.Quy định và nội dung về giám sát thi công xây dựng công trình nhà ở cao tầng 32
2.2.3.

Nội dung của giám sát thi công xây dựng nhà ở cao tầng dưới góc độ Chủ đầu

tư

………………………………………………………………………………..38

2.3.

Tiêu chí và nội dung đánh giá chất lượng giám sát thi công xây dựng nhà ở cao

tầng

…………………………………………………………………………………41

2.3.1.

Tiêu chí đánh giá chất lượng giám sát thi công xây dựng nhà ở cao tầng.......41

2.3.2.

Nội dung đánh giá chất lượng giám sát thi công xây dựng nhà ở cao tầng.....41
3

3


2.4.

Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng giám sát thi công xây dựng công trình

của Chủ đầu tư...............................................................................................................46
2.4.1.

Các nhân tố bên ngoài...................................................................................... 46

2.4.2.

Các nhân tố bên trong doanh nghiệp ............................................................... 48

Kết luận chương 2 .........................................................................................................51
CHƯƠNG 3. NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG

GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH NHÀ Ở CAO TẦNG TẠI
CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ HÀ NỘI ..52
3.1.

Thực trạng công tác giám sát thi công xây dựng công trình nhà ở cao tầng do

Công ty Cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội làm Chủ đầu tư .........52
3.1.1.
52

Giới thiệu chung về Công ty và các dự án do Công ty làm Chủ đầu tư ..........

3.1.2.

Thực trạng công tác giám sát chất lượng:........................................................ 59

3.1.3.

Thực trạng công tác giám sát khối lượng: ....................................................... 63

3.1.4.

Thực trạng công tác giám sát tiến độ:.............................................................. 71

3.1.5.

Thực trạng công tác giám sát an toàn lao động: .............................................. 74

3.1.6.

Thực trạng công tác giám sát vệ sinh môi trường: .......................................... 76

3.2.

Đánh giá thực trạng công tác giám sát thi công xây dựng công trình nhà ở cao

tầng tại Công ty Cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội ......................78
3.2.1.

Những ưu điểm trong công tác giám sát thi công xây dựng công trình của

Công ty ………………………………………………………………………………..78
3.2.2.

Những nhược điểm trong công tác giám sát thi công xây dựng công trình của

Công ty ………………………………………………………………………………..80
3.2.3.

Nguyên nhân gây ra những tồn tại trong công tác giám sát thi công xây dựng

công trình của Công ty .................................................................................................. 81
3.3. Nguyên nhân và nguyên tắc đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng giám sát thi
công xây dựng công trình nhà ở cao tầng .....................................................................82
3.4.

Đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng giám sát thi công xây dựng công

trình nhà ở cao tầng do Công ty Cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội
làm Chủ đầu tư ..............................................................................................................84

3.4.1.

Giải pháp về giám sát chất lượng .................................................................... 84
4

4


3.4.2.

Giải pháp về giám sát khối lượng.................................................................... 87

5

5


3.4.3.

Giải pháp về giám sát tiến độ thi công.............................................................88

3.4.4.

Giải pháp về giám sát an toàn lao động ...........................................................89

3.4.5.

Giải pháp về giám sát vệ sinh môi trường .......................................................91

Kết luận chương 3 .........................................................................................................94

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................95
1 Kết luận.......................................................................................................................95
2 Kiến nghị ....................................................................................................................96
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ ..........................................98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................99
PHỤ LỤC ....................................................................................................................100

6

6


DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Nội dung công tác giám sát thi công xây lắp ............................................... 15
Hình 1.2: Nhà cao tầng tại trung tâm thành phố Hà Nội. ............................................. 17
Hình 1.3: Plaza Skyline, Virginia, Mỹ ......................................................................... 23
Hình 1.4: Khu tập thể Lotus, Thượng Hải, Trung Quốc .............................................. 24
Hình 1.5: Khách sạn Tân thế giới, Singapore .............................................................. 25
Hình 1.6: Cửa hàng bách hóa Sampoong, Seoul, Hàn Quốc ....................................... 26
Hình 3.1: Sơ đồ tổ chức Công ty Cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội
.......... ............................................................................................................................. 53
Hình 3.2: Phối cảnh dự án : Khu nhà ở để bán cho cán bộ công chức, viên chức liên cơ
quan huyện Thanh Trì .................................................................................................. 71

7

7

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Độ cao khởi đầu nhà cao tầng của một số nước ............................................4
Bảng 3.1: Bảng tổng hợp các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng của Công ty Cổ
phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội ......................................................57
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp khối lượng các công việc thực hiện trong hạng mục thi công
phần móng công trình dự án “Khu nhà ở cao tầng phục vụ di dân GPMB và kinh
doanh” tại phường Cổ Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội ........................................68
Bảng 3.3: Bảng đáng giá tiến độ dự án: “Khu nhà ở để bán cho cán bộ công chức, viên
chức liên cơ quan huyện Thanh Trì” ............................................................................72
Bảng 3.4: Đề xuất một số giải pháp chi tiết cho các chỉ tiêu có mức ảnh hưởng cao đến
chất lượng quản lý thi công xây dựng nhà cao tầng .....................................................84

viii

7


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Từ viết đầy đủ

BCKTKT

: Báo cáo kinh tế kỹ thuật

BQLDA

: Ban quản lý dự án

BXD

: Bộ Xây dựng

CĐT

: Chủ đầu tư

CTXD

: Công trình xây dựng

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HSMT

: Hồ sơ mời thầu

NĐ – CP

: Nghị định - Chính phủ

QH

: Quốc hội

TKBVTC

: Thiết kế bản vẽ thi công

TT

: Thông tư

TVGS

: Tư vấn giám sát

XDCT

: Xây dựng công trình

UBND

: Ủy ban nhân dân

viii

8


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Qua 20 năm đổi mới và phát triển, ngành xây dựng đã có những bước tiến dài trên
chặng đường hoạt động: vốn đầu tư xây dựng ngày càng tăng, các công trình xây dựng
với quy mô lớn ngày càng nhiều, công nghệ mới ngày càng phát triển, khu đô thị và
khu công nghiệp mới được mở rộng trên khắp mọi miền của Tổ quốc, ngày càng nhiều
các dự án của nước ngoài đầu tư, góp vốn, vay vốn và vốn đầu tư trong nước đã tạo

thành một hoạt động xây dựng rất đa dạng và sôi động hiện nay ở nước ta. Việc xây
dựng các dự án đầu tư từ mọi thành phần kinh tế này đòi hỏi phải thực hiện chế độ
giám sát thi công xây dựng để đáp ứng và phù hợp với nền kinh tế thị trường. Điều
này, một lần nữa khẳng định vị trí vai trò của giám sát thi công xây dựng trong công
tác quản lý dự án .
Giám sát thi công xây dựng công trình là một bộ phận không thể tách rời khỏi công tác
xây dựng. Phương châm của giám sát thi công xây dựng là lấy sản phẩm xây dựng
công trình làm đối tượng, lấy pháp luật, quy định, chính sách và tiêu chuẩn kỹ thuật
xây dựng làm chỗ dựa, lấy chất lượng và hiệu quả xây dựng làm mục đích. Giám sát
có hàm ý chặt chẽ trong quan hệ xã hội nói chung, trong giám sát thi công xây dựng
nói riêng càng có ý nghĩa khắt khe và chặt chẽ hơn nhiều. Điều đó, khẳng định tính đa
dạng và phức tạp của hoạt động xây dựng mà giám sát thi công xây dựng là công cụ có
vai trò ngăn chặn lãng phí, thất thoát vốn đầu tư xây dựng.
Công ty Cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội là Chủ đầu tư Dự án
Khu nhà ở cao tầng phục vụ di dân giải phóng mặt bằng và kinh doanh tại phường Cổ
Nhuế 1, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Dự án góp phần hoàn chỉnh Quy hoạch chi tiết
khu đô thi mới Tây Hồ Tây và vùng phụ cận, nằm trong kế hoạch phát triển không
gian đô thị Hà Nội đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Việc xây
dựng công trình này đã xác định chức năng sử dụng của lô đất phù hợp với quy hoạch
chung thành phố và khu vực, đáp ứng tình hình phát triển kinh tế - xã hội của thành
phố trước mắt và lâu dài đồng thời tạo quỹ nhà tái định cư cho thành phố phục vụ cho
1

1


công tác di dân giải phóng mặt bằng. Công ty Cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà và
Đô thị Hà Nội còn là Chủ đầu tư các dự án nhà ở cao tầng khác như: Khu đô thị mới
Tây Bắc Đại Kim – Định Công mở rộng, Khu nhà ở cho cán bộ huyện Thanh Trì….
Đây đều là các dự án đầu tư xây dựng các khu nhà ở cao tầng, diện tích lớn và tổng

mức đầu tư lớn. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai các dự án, Công ty vẫn gặp phải
nhiều vướng mắc liên quan đến chất lượng một số hạng mục của dự án chưa đạt yêu
cầu mong muốn, việc phát sinh các khối lượng thi công ngoài dự toán, kéo dài tiến độ
thi công quá thời gian dự kiến hay các vấn đề ảnh hưởng đến môi trường sinh sông của
người dân xung quanh dự án ….
Vậy nên, để đảm bảo chất lượng tốt cho dự án, chúng ta không thể không nhắc đến vai
trò và tầm quan trọng của giám sát. Dự án phải được giám sát về chất lượng, khối
lượng, tiến độ, an toàn lao động và bảo vệ môi trường trong quá trình thi công. Vì vậy,
nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động giám sát cũng đồng nghĩa với giải
pháp nâng cao hiệu quả các dự án của Công ty nói riêng và các dự án đầu tư xây dựng
nói chung.
Với các lý do nêu trên đã đặt ra tính cấp thiết phải nghiên cứu đề tài: “Giải pháp nâng
cao chất lượng giám sát thi công xây dựng công trình nhà ở cao tầng thuộc Công ty Cổ
phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội”
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Từ những phân tích thực trạng công tác giám sát thi công xây dựng thời gian qua, trên
cơ sở hoạt động giám sát thi công xây dựng công trình nhà ở cao tầng do Công ty Cổ
phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội làm Chủ đầu tư, đề tài nghiên cứu
nhằm mục đích đề xuất các giải pháp nâng cao chất lượng hoạt đông giám sát thi công
xây dựng công trình góp phần nâng cao chất lượng và hiệu quả của dự án.
3. Phương pháp nghiên cứu
Tiếp cận các văn bản pháp luật, đề cương giám sát và thực tế thực hiện hoạt động giám
sát thi công xây dựng công nhà ở cao tầng do Công ty Cổ phần Kinh doanh phát triển
Nhà và Đô thị Hà Nội làm Chủ đầu tư nhằm thu thập các thông tin về hoạt động giám

2

2

sát và các vấn đề liên quan khác để tìm ra những hạn chế trong công tác giám sát tại
các công trình xây dựng của công ty.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a) Đối tượng nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu công tác giám sát thi công xây dựng công trình nhà ở cao tầng do
Công ty Cổ phần Kinh doanh phát triển Nhà và Đô thị Hà Nội làm Chủ đầu tư.
b) Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu giải pháp nâng cao chất lượng công tác giám sát thi
công xây dựng công trình của Chủ đầu tư.

3

3


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY
DỰNG NHÀ CAO TẦNG
1.1. Thi công xây dựng công trình và giám sát thi công xây dựng công trình
1.1.1. Đặc điểm thi công xây dựng nhà cao tầng:
1.1.1.1. Khái niệm nhà cao tầng:
A.1. Định nghĩa nhà cao tầng theo Uỷ ban Nhà cao tầng Quốc tế:
Ngôi nhà mà chiều cao của nó là yếu tố quyết định các điều kiện thiết kế, thi công
hoặc sử dụng khác với các ngôi nhà thông thường thì được gọi là nhà cao tầng.
A.2. Căn cứ vào chiều cao và số tầng nhà, Uỷ ban Nhà cao tầng Quốc tế phân nhà cao
tầng ra 4 loại như sau:
- Nhà cao tầng loại 1: từ 9 đến 16 tầng (cao nhất 50m)
- Nhà cao tầng loại 2: từ 17 đến 25 tầng (cao nhất 75m)
- Nhà cao tầng loại 3: từ 26 đến 40 tầng (cao nhất 100m)
- Nhà cao tầng loại 4: từ 40 tầng trở lên (gọi là nhà siêu cao tầng)
A.3. Về độ cao khởi đầu của nhà cao tầng, các nước có những qui định khác nhau.

Dựa vào yêu cầu phòng cháy, tiêu chuẩn độ cao khởi đầu nhà cao tầng được trình bày
ở bảng 1.1.
T
ê
Tr N
un hà
Li N
ên hà
M 22
ỹ ¸
P N
há hà
A 24
nh ,3
N 11
hậ tầ
T ≥
ây 22
Bỉ 25
m
4

4


Bảng 1.1: Độ cao khởi đầu nhà cao tầng của một số nước

5

5

Sau cuộc đại khủng hoảng, việc xây dựng những toà nhà cao tầng bị ngừng lại. Từ
thập niên 60, kỹ sư Fazlur Rahman Khan đã làm hồi sinh nhà cao tầng bằng phương
pháp xây dựng theo Ống (cấu trúc). Kĩ thuật xây dựng này giúp kết cấu công trình trở
nên chắc chắn và có hiệu suất sử dụng cao hơn: kim loại được sử dụng ít hơn (giúp
giảm chi phí) nhưng vẫn cho phép công trình cao hơn; số lượng cột chống cũng ít hơn
giúp tăng diện tích sử dụng mặt bằng cho các tầng; cho phép thiết kế công trình theo
nhiều hình dáng đặc biệt. Hệ thống kết cấu này đã trở thành nền tảng cho việc thiết kế
và xây dựng nhà cao tầng và nhà cao tầng ngày nay còn bản thân Fazlur Rahman Khan
được coi như « Einstein của ngành kĩ thuật công trình ». [13]
Ngày nay, nhờ vào tỉ lệ cao giữa mặt bằng cho thuê trên một đơn vị diện tích, những
toà nhà cao tầng thường được đặt ở những khu đất đắt đỏ, như ở trung tâm của những
thành phố lớn. Chúng được xây dựng không chỉ vì mục đích kinh tế, mà còn được xem
như biểu tượng về sức mạnh kinh tế của mỗi thành phố, giống như vai trò của
những ngôi đền hoặc cung điện, lâu đài trong quá khứ. Trong một số trường hợp đặc
biệt, chiều cao của một toà nhà cao tầng được lựa chọn không chỉ xuất phát từ nhu cầu
sử dụng mà còn nhằm làm nổi bật nét đặc sắc và giúp quảng bá hình ảnh và sức mạnh
của thành phố.
Nhà cao tầng ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ trên thế giới cũng như trong
nước ta bởi lẽ thực tiễn đã chứng minh được những ưu điểm của nó.
1. Tiết kiệm đất xây dựng
•

Tiết kiệm đất xây dựng là động lực chủ yếu thúc đẩy việc phát triển nhà cao

tầng trong đô thị. Kinh tế đô thị phát triển và sự tập trung dân số đã đặt ra yêu cầu đối
với nhà ở nói riêng và kiến trúc đô thị nói chung. Đất xây dựng ngày càng khan hiếm;
do đó biện pháp giải quyết là ngoài việc mở rộng thích đáng quy mô thành phố ra, còn
phải tập trung suy nghĩ vào vấn đề làm sao trong một diện tích hữu hạn có thể tạo nên

được càng nhiều nơi cư trú. và hoạt động tốt của con người. Kinh nghiệm của các
nước trên thế giới đều chỉ rõ, trong các khu nhà ở nếu ta xây một tỷ lệ nhất định nhà
cao tầng thì so với phương án xay toàn bộ chỉ là nhà nhiều tầng thôi, có thể tăng thêm
được từ 20 đến 80% diện tích sử dụng. Còn trong những khu vực trung tâm phồ hoa
6

6


của đô thị, nếu ta xây dựng nhà cao tầng để làm thương nghiệp và dịch vụ thì so với
phương án chỉ xây nhà nhiều tầng thôi, cũng có thể tăng diện tích sử dụng lên nhiều
lần, và rõ ràng là có thể tiết kiệm một cách có hiệu quả việc sử dụng đất.
2. Thuận lợi cho sản xuất, làm việc và sử dụng
•

Nhà cao tầng làm cho môi trường sản xuất, làm việc và sinh hoạt của con người

được không gian hoá cao hơn, các mối liên hệ theo phương nằm ngang và theo phương
thẳng đứng có thể kết hợp lại, rút ngắn khoảng cách của các điểm, tiết kiệm thời gian,
nâng cao hiệu suất thuận lợi cho sử dụng. Ví dụ: trong một khách sạn nếu các phòng
ngủ, phòng ăn, phòng công cộng, phòng làm việc, gara xe cộ được bố trí riêng trong
một số tầng thì không những mất đi một diện tích chiếm đất rất lớn mà còn dẫn đến
nhiều bất tiện lớn cho khách và cho người quản lý khách sạn.
•

Nếu ta tập trung xây một khách sạn cao tầng thoả mãn đầy đủ các chức năng ấy,

thì có thể giải quyết được mâu thuẫn trong sử dụng và quản lý khách sạn. Đối với các
ngành công nghiệp nhẹ và trung tâm kỹ thuật cao, nếu ta đem các gian xưởng, các kho
nguyên liệu và thành phẩm, các hệ thống sinh hoạt và quản lý đều bố trí ở trên mặt đất,

thì thời gian trung chuyển phi sản xuất và phí tổn quản lý chiếm tỷ trọng lớn. Còn khi
tập trung cả trong một ngôi nhà cao tầng thì có thể rút ngắn khoảng cách vận hành của
các loại thiết bị đường ống và quá trình sản xuất, để từ đó hạ thấp giá thành sản xuất.
3. Tạo điều kiện để phát triển loại nhà đa năng
•

Để giải quyết rất nhiều mâu thuẫn trong quá trình làm việc, cư trú và sinh hoạt

của con người trong không gian phát triển của đô thị, đòi hỏi phải thoả mãn các nhu
cầu sử dụng khác nhau trong một ngôi nhà. Ví dụ, đối với cư dân, ngoài nhu cầu về ở
ra, người ta còn phải mua bán hàng ngày những đồ dùng sinh hoạt dưới dạng các vật
phẩm khác nhau. Ngoài ra còn cần các dịch vụ công cộng khác nữa. Vì vậy, ngoài việc
xây dựng nhà ở ra còn cần phải xây dựng các công trình thương nghiệp và dịch vụ
khác ở chung quanh đó. Nếu ta đem kết hợp hai loại hình trên với nhau mà bố trí
những không gian lớn tại các tầng dưới của nhà ở để sử dụng làm thương nghiệp và

7

7


dịch vụ, thì rõ ràng là vừa tiết kiệm sử dụng đất vừa làm cho sinh hoạt của người dân
thêm thuận tiện. Trong các khu vực trung tâm của đô thị, loại nhà đa năng như vậy rất

8

8


cần thiết. Ở các tầng bên trên của nhà, người ta bố trí các nhà ở và phòng ngủ khách

sạn; ở các tầng giữa, bố trí văn phòng làm việc, ở các tầng bên dưới đất, sử dụng để
làm gara xe cộ, kho tàng...Như vậy, càng có lợi hơn trong việc làm dịu căng thẳng và
mật độ giao thông đô thị, giảm bớt áp lực của nhu cầu ở và giải quyết mâu thuẫn của
việc thiếu đất đai xây dựng, có lợi cho sản xuất và làm việc của người dân.
4. Làm phong phú diện mạo của đô thị
•

Căn cứ vào đặc điểm khác nhau của đô thị vùng đất xây dựng, tiến hành thiết kế

quy hoạch một cách tỉ mỉ khoa học, bố trí các ngôi nhà cao tầng với hình khối, diện
mạo khác nhau có thể hình thành đường nét hấp dẫn của thành phố. Một số nhà cao
tầng đột xuất vươn lên như điểm nhấn, tạo nên cảnh quan và dấu ấn đặc sắc của thành
phố. Ví dụ: những ngôi nhà cao tầng xuất hiện tại Hà Nội và TP. HCM trong hai thập
kỷ lại đây đã trở thành bộ phận cấu thành quan trọng của hai thành phố lớn của đất
nước trong thời hiện đại.
•

Nhà cao tầng cho phép ta dành được càng nhiều diện tích đất cho những khoảng

không gian thoáng đãng để làm xanh hoá thành phố, cho những công trình vui chơi
giải trí, còn đóng góp vào việc làm đẹp cảnh quan môi trường đô thị. Trên đỉnh một số
ngôi nhà cao tầng nhất ta còn có thể bố trí tầng “Panorama” chuyển động để làm nơi
tham quan giải trí công cộng cho các du khách có nhu cầu thưởng ngoạn thành phố,
thúc đẩy du lịch phát triển.
Nhưng những ngôi nhà cao tầng cũng có các nhược điểm của nó: các tường kính từ 6
đến 12 mm thu và tỏa nhiệt gấp trên 10 lần so với tường gạch có lớp cách nhiệt. Ở các
xứ lạnh thì phải làm hệ thống sưởi điện làm tan băng bám tấm kính để băng khỏi rơi
vào đầu người đi dưới đường. Dưới chân nhà cao tầng thường có gió xoáy, gọi là hội
chứng Mery Poppins rất nguy hiểm. Ngoài ra, để chống dao động các nhà cao tầng cần
có các thiết bị giảm dao động rất đắt (3 triệu đôla đối với Tòa nhà John Hancock). [13]

1.1.1.2. Đặc điểm thi công xây dựng nhà cao tầng:

7

7


Một điều ta cần lưu ý đặc biệt là nhà cao tầng không chỉ là phép cộng đơn giản những
ngôi nhà thấp tầng, nhiều tầng được ghép lại với nhau mà nó là một thể loại công trình
đặc biệt, có đặc trưng riêng, trong thiết kế và xây dựng đặt ra những yêu cầu về các

8

8


mặt kiến trúc, kết cấu, phòng chữa cháy, thiết bị mà ta phải nghiên cứu giải quyết một
cách thấu đáo và nghiêm túc.
1. Về mặt kiến trúc:
a. Nhà cao tầng do chiều cao đạt đến mức trong ngôi nhà cần phải có thang máy là
công cụ giao thông thẳng đứng chủ yếu, đồng thời cùng với việc sử dụng thang máy,
đòi hỏi phải tổ chức tương ứng hệ thống giao thông công cộng thuận tiện, an toàn,
kinh tế. Vì vậy, nhân tố ảnh hưởng nhiều đến việc bố cục mặt bằng và tổ hợp không
gian của nhà cao tầng.
b. Do yêu cầu của những thiết bị chuyên dùng cho nhà cao tầng, đòi hỏi phải bố trí
tầng thiết bị ở tầng trệt và ở một số cao trình khác nhau, bố trí buồng máy của thang và
bể chứa nước ở trên đỉnh của nhà. Việc bố cục mặt bằng và mặt đứng của nhà phải
thỏa mãn yêu cầu của quy phạm phòng cháy, chữa cháy...
c. Do yêu cầu phải chôn ngàm vào trong đất nền của nhà cao tầng, thông thường phải
đưa từ một tầng đến một số tầng xuống dưới đất để làm tầng hầm. Chúng ta có thể sử

dụng làm tầng thiết bị gara xe cộ, phòng bảo vệ và các phòng phụ trợ khác.
d. Chủ thể của nhà cao tầng là các tầng tiêu chuẩn với các công năng sử dụng riêng
như: phòng ở, phòng khách, phòng làm việc, lớp học, phòng bệnh nhân... có chiều cao,
bước gian, chiều sâu và mặt bằng bố cục thống nhất.
e. Nhà cao tầng có chiều cao lớn, vóc dáng đồ sộ là lý do khiến người kiến trúc sư phải
xử lý tốt khâu tạo hình kiến trúc và trang trí hoàn thiện mặt ngoài.
Việc thiết kế và thi công nhà cao tầng liên quan tới việc đảm bảo an toàn và không
gian sống cho người sử dụng trong một công trình có chiều cao rất lớn. Công trình cần
chống đỡ những tải trọng như trọng lượng bản thân, gió, động đất và bảo vệ người sử
dụng khi hoả hoạn. Ngoài ra, thiết kế nhà cao tầng còn phải đảm bảo thuận tiện trong
việc ra vào, ngay cả trên những tầng cao nhất, và cung cấp các dịch vụ cũng như môi
trường sống tiện nghi cho người sử dụng. Những vấn đề nảy sinh và cần giải quyết
trong việc thiết kế và thi công nhà cao tầng được xếp vào hàng phức tạp nhất trong kỹ

9

9


thuật xây dựng, đòi hỏi sự kết hợp và cân bằng giữa các yếu tố kinh tế, kỹ thuật và
quản lý xây dựng.
Một đặc trưng của nhà cao tầng đó là sử dụng kết cấu khung thép cùng hệ thống tường
treo (curtain wall), thay vì kết cấu tường chịu lực (load-bearing walls) như những công
trình truyền thống. Việc sử dụng kết cấu khung thép giúp các công trình được xây cao
hơn so với tường chịu lực bằng bê tông gia cường. So với nhà truyền thống, trên cùng
một mặt bằng, hệ thống tường của nhà cao tầng luôn chiếm diện tích nhỏ hơn. Do
không phải tham gia vào việc chịu lực nên rất nhiều công trình nhà cao tầng lựa chọn
kính làm vật liệu cho hệ thống tường bao thay vì gạch hay bê tông như truyền thống.
Theo thời gian, với những công trình có chiều cao ngày càng lớn, kết cấu khung thép
trở nên kém hiệu quả và đắt đỏ do diện tích sàn sử dụng bị cắt giảm bởi các cột chống

phải càng lớn và do việc sử dụng quá nhiều thép làm tăng chi phí công trình. Từ những
năm 1960, kết cấu dạng ống ra đời đã giải quyết vấn đề này. Lượng thép sử dụng giảm
mạnh (Tháp Willis sử dụng lượng thép bằng một phần ba so với Toà nhà Đế chế) giúp
đạt hiệu quả lớn về mặt kinh tế, cho phép các công trình được xây dựng ngày càng cao
hơn. Kết cấu dạng ống cũng sử dụng các cột chống nhỏ hơn giúp tăng diện tích sử
dụng sàn. Ngoài ra nó còn cho phép các công trình được thiết kế theo nhiều hình dạng
phong phú hơn. [13]
Thang máy cũng là một trong những đặc trưng trong thiết kế nhà cao tầng. Năm
1852, Elisha Otis giới thiệu một loại thang máy an toàn, cho phép di chuyển người một
cách tiện lợi và nhanh chóng lên các tầng cao hơn. Sự phát triển của hệ thống thang
máy cũng đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển của nhà cao tầng. [13]
2. Về mặt kết cấu
a. Cường độ:
Khi tính toán chịu lực của kết cấu nhà thấp tầng và nhiều tầng, chủ yếu ta xét đến tải
trọng thẳng đứng bao gồm trọng lượng bản thân kết cấu và hoạt tải. Còn khi tính toán
chịu lực của kết cấu nhà cao tầng, ngoài việc xem xét đến tải trọng thẳng đứng ra, ta
còn cần đặc biệt chú ý đến các tải trọng nằm ngang gây nên bởi lực gió và lực động đất
1
0

10


(tại những vùng có động đất). Tải trọng thẳng đứng chủ yếu làm cho kết cấu chịu nén
và tỷ lệ thuận với chiều cao của ngôi nhà do tường hoặc cột gánh chịu. Tải trọng nằm
ngang tác động lên ngôi nhà làm việc như kết cấu công son, chủ yếu sinh ra mômen
uốn và lực trượt, mô men uốn tỷ lệ thuận với bình phương của chiều cao nhà.
Khi ngôi nhà có chiều cao vượt quá một trị số nhất định, lực kéo do tải trọng nằm
ngang sinh ra vượt quá lực nén do tải trọng thẳng đứng sinh ra, thì một bên của ngôi
nhà dưới tác động của lực gió hoặc lực động đất có thể nằm trong trạng thái chịu kéo

và chịu nén có tính chu kỳ.
Với những ngôi nhà cao tầng không đối xứng và có hình dạng phức tạp, ta còn cần
phải xét đến trạng thái chịu xoắn của kết cấu.
Phân tích như trên để thấy đối với nhà cao tầng ta phải xét đầy đủ các loại trạng thái
chịu lực của kết cấu để bảo đảm cho nó có đủ cường độ, đồng thời tránh được những
lãng phí không cần thiết.
b. Độ cứng:
Đối với nhà cao tầng, không chỉ đòi hỏi phải bảo đảm cường độ của kết cấu mà còn
đòi hỏi bảo đảm độ cứng và ổn định của nó. Phải khống chế được chuyển vị nằm
ngang của kết cấu. Chuyển vị nằm ngang của các tầng sàn do tải trọng nằm ngang sinh
ra tỷ lệ thuận với luỹ thừa bậc 4 của chiều cao tương ứng của sàn.
Do đó, khi chiều cao của nhà cao tầng càng tăng lên thì sự gia tăng của chuyển vị nằm
ngang của nó nhanh hơn nhiều so với sự gia tăng cường độ. Khi chuyển vị nằm ngang
của nhà quá lớn, con người sống trong nhà sẽ cảm thấy khó chịu, ảnh hưởng không tốt
đến sinh hoạt và làm việc; có thể làm biến dạng quỹ đạo của thang máy, khiến cho các
tường xây lấp khung hoặc các tường trang trí bị nứt rạn, rời rạc và cũng có thể làm cho
kết cấu chính của ngôi nhà xuất hiện vết nứt.
Chuyển vị nằm ngang gia tăng thêm bước nữa có thể tạo nên các nội lực bổ sung trong
các cấu kiện của nhà, gây ra sự phá hoại nghiêm trọng trong ngôi nhà thậm chí còn
làm cho nó bị sụp đổ cục bộ hoặc toàn bộ.

1
1

11


Chính vì lẽ đó, ta phải khống chế chuyển vị nằm ngang bao gồm chuyển vị giữa các
tầng liền kề và chuyển vị tại điểm đỉnh của ngôi nhà. Tỷ số giữa chuyển vị tương đối
của hai tầng liền kề của ngôi nhà trên chiều cao của tầng δ/h cũng như tỷ số giữa

chuyển vị nằm ngang của điểm đỉnh của ngôi nhà trân tổng chiều cao của nó Δ /H phải
khống chế trong khoảng từ 1/400 ~ 1/1200 tuỳ thuộc vào các loại hình kết cấu khác
nhau và các loại tải trọng nằm ngang khác nhau.
c. Độ dẻo:
Ngoài những đòi hỏi về cường độ và độ cứng đã nói ở trên, những ngôi nhà cao tầng
nằm trong vùng có yêu cầu kháng chấn (chống động đất) còn cần phải có độ dẻo nhất
định sao cho ngôi đó dưới tác động của động đất lớn, khi một bộ phận nhất định nào
đó rơi vào trạng thái của giai đoạn khuất phục (chảy dẻo) rồi, vẫn còn khả năng biến
dạng dẻo và thông qua biến dạng dẻo để hấp thu năng lượng động đất, khiến cho kết
cấu ngôi nhà vẫn duy trì được khả năng chịu lực nhất định chứ không đổ sụp.
Đối với kết cấu bê tông cốt thép, thông thường trị số μ yêu cầu không được nhỏ hơn 3
~5
d. Độ bền vững:
Yêu cầu về độ bền vững đối với nhà cao tầng khá cao. Trong quy phạm của nhà nước
ta, phân ra 4 cấp về niên hạn bền vững đối với nhà dân dụng. Niên hạn bền vững cấp
một là trên 100 năm, thích hợp với nhà cao tầng và các ngôi nhà quan trọng.
e. Móng:
Tải trọng thẳng đứng và tải trọng nằm ngang mà kết cấu bên trên của nhà cao tầng
phải gánh chịu là rất lớn và các loại tải trọng đó rốt cuộc phải truyền xuống nền đất
thông qua tầng hầm và móng nhà. Do đó, việc lựa chọn hình dáng của móng và độ sâu
chôn móng của nhà cao tầng khác với nhà thấp tầng và nhà nhiều tầng. Ta phải căn cứ
vào tải trọng bên ngoài, loại hình kết cấu, tình hình đất nền và điều kiện thi công cụ
thể để xem xét một cách tổng hợp, cân nhắc tỉ mỉ để chọn dùng loại móng bè, móng
hộp hoặc các loại móng cọc khác nhau trong từng trường hợp.

1
2

12

Để bảo đảm ổn định của nhà cao tầng và thoả mãn yêu cầu biến dạng của đất nền,
móng của nhà cao tầng phải có một độ sâu chôn trong đất nhất định. Khi sử dụng nền
thiên nhiên đặt móng thì chiều sâu đó không được nhỏ hơn 1/12 chiều cao ngôi nhà.
Khi sử dụng móng cọc thì chiều sâu chôn móng không được nhỏ hơn 1/15 chiều cao
ngôi nhà; chiều dài của cọc không tính trong chiều sâu chôn móng.
Nhà cao tầng trong vài chục năm lại đây đã được đưa đại trà vào thực tiễn xây dựng ở
nước ta. Đã đến lúc những người làm công tác xây dựng cần quan tâm tổng kết những
kinh nghiệm thiết kế, thi công và những kết quả nghiên cứu khoa học để biên soạn
những pháp quy xây dựng chuyên dùng liên quan đến các đặc trưng của nhà cao tầng.
làm chuẩn mực cho các hoạt động thực tiễn thiết kế và thi công loại hình kết cấu đó.
Trước sự khan hiếm về đất đai xây dựng cũng như tỉ lệ hoàn vốn và lợi nhuận trên
diện tích sàn cao, nhà cao tầng trở thành một xu hướng phát triển chung của loài
người. Mặt khác, nhà cao tầng cũng được xem như biểu tượng của sức mạnh kinh tế.
1.1.2. Vai trò và nhiệm vụ của Chủ đầu tư trong giám sát thi công xây dựng nhà ở
cao tầng:
1.1.2.1. Vai trò của Chủ đầu tư trong giám sát thi công xây dựng nhà ở cao tầng:
Chủ đầu tư xây dựng công trình là người (hoặc tổ chức) sở hữu vốn hoặc là người
được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình. Chủ đầu tư là người
phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặt
chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư và các quy định khác của pháp luật. Chủ đầu tư
được quyền dừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu khắc phục hậu quả khi nhà
thầu thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an
toàn và vệ sinh môi trường. [1]
Đối với các dự án sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước thì Chủ đầu tư xây dựng công
trình do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công
trình phù hợp với quy định của Luật Ngân sách Nhà nước.
Đối với các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là Chủ đầu tư.

1

3

13


Đối với các dự án sử dụng vốn khác thì Chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc là người
đại diện theo quy định của pháp luật.
Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì Chủ đầu tư do các thành viên góp vốn thoả
thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất.
Vai trò của Chủ đầu tư trong việc quản lý dự án
Khi Chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực thì người quyết định
đầu tư sẽ thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án, nghĩa là tổ chức tư vấn được trông coi
quản lý các dự án xây dựng công trình là quản lý công trình như của chính mình.
Người quyết định đầu tư sẽ trực tiếp quản lý dự án khi Chủ đầu tư xây dựng công trình
không có đủ điều kiện năng lực về quản lý dự án.
Trường hợp Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thì chủ đầu tư có thể thành lập Ban
Quản lý dự án. Ban Quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư theo
nhiệm vụ, quyền hạn được giao.
Các chủ đầu tư xây dựng công trình phải thuê tư vấn giám sát công trình, hoặc tự thực
hiện khi có đủ điều kiện năng lực hoạt động giám sát thi công xây dựng. Công việc
giám sát thi công công trình là yêu cầu bắt buộc bên thi công phải làm đúng thiết kế
được duyệt, đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng được áp dụng và phải đảm bảo giám
sát thường xuyên liên tục trong quá trình thi công xây dựng. [1]
Chủ đầu tư có nhiệm vụ, quyền hạn chính sau
Tổ chức thẩm định và phê duyệt các bước thiết kế, dự toán xây dựng công trình sau
khi dự án được phê duyệt
Phê duyệt kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và kết quả đấu
thầu đối với các gói thầu không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước
Ký kết hợp đồng với các nhà thầu
Thanh toán cho nhà thầu theo tiến độ hợp đồng hoặc theo biên bản nghiệm thu

1
4

14