Đánh giá kết quả của công tác giao đất, thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh giai đoạn 2016 2018
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1 MB, 102 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐINH CÔNG TÚ
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016-2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐINH CÔNG TÚ
ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO ĐẤT,
THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2016-2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan
THÁI NGUYÊN - 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, các số liệu và kết quả nghiên cứu trình bày trong luận
văn là trung thực và là kết quả nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, nội dung
được trình bày là hoàn toàn hợp lệ, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn
Đinh Công Tú
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài: "Đánh giá kết quả công tác giao đất,
thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố
Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2018", tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ,
động viên của các cá nhân và tập thể. Cho phép tôi được bày tỏ sự quan tâm và cảm
ơn chân thành đến Ban Giám hiệu Nhà trường, Phòng Đào tạo, các khoa, phòng, các
thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Nông lâm - Đại học Thái Nguyên đã tạo điều
kiện giúp đỡ tôi về mọi mặt trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn này.
Cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của PGS.TS. Đỗ Thị Lan người đã hướng dẫn,
truyền thụ, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận
văn. Cảm ơn sự giúp đỡ và cộng tác của các cơ quan chuyên môn trên địa bàn
huyện, lãnh đạo, CBCC các xã, thị trấn đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập thông
tin, số liệu, dành thời gian tham gia ý kiến phiếu điều tra giúp tôi có dữ liệu để hoàn
thiện luận văn.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc đối với mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn
Đinh Công Tú
3
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC........................................................................................................ iii
DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT......................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG, BẢN ĐỒ, BIỂU ĐỒ .......................................... vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 3
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4
1.2. Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê
đất đối với đối tượng là tổ chức ............................................................ 10
1.2.1. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất ........................................................... 10
1.2.2. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất....................................................... 11
1.2.3. Công tác giao đất................................................................................... 12
1.2.4. Công tác cho thuê đất............................................................................ 12
1.2.5. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất .................................................... 13
1.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất của một số nước trên Thế giới ..........
13
1.3.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc ...................................... 13
1.3.2. Khái quát chính sách đất đai của Pháp ................................................. 15
1.3.3. Khái quát chính sách đất đai của Mỹ .................................................... 17
1.3.4. Khái quát chính sách giao đất, cho thuê đất của Việt Nam .................. 18
1.3.5. Tình hình sử dụng đất trong nước......................................................... 22
1.4. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2017 .......... 24
1.5. Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước......... 26
Chương 2. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 30
2.1. Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu ........................................ 30
4
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 30
4
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 30
2.2.
Nội dung nghiên cứu............................................................................. 30
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của
huyện Bình Chánh................................................................................. 30
2.2.2. Đánh giá thực trạng, kết quả sử dụng đất sau khi được Nhà nước
giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh.....
30
2.2.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và phân tích những ưu
điểm, hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh................................................................................. 31
2.2.4. Đề xuất giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao, cho
thuê của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành
phố Hồ Chí Minh .................................................................................. 31
2.3.
Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 31
2.3.1. Thu thập số liệu thứ cấp ........................................................................ 31
2.3.2. Thu thập số liệu sơ cấp về tình hình sử dụng đất của các tổ chức........ 32
2.3.3. Đánh giá thực trạng sử dụng đất và phân tích đánh giá........................ 34
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................... 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của
huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh ........................................ 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 36
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 40
3.2.
Đánh giá thực trạng, kết quả sử dụng đất sau khi được Nhà nước giao,
cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh...............
54
3.2.1. Thực trạng tình hình sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê
cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh ...................... 54
3.2.2. Kết quả sử dụng đất giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế trên địa
bàn huyện Bình Chánh.......................................................................... 65
3.3.
Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường và phân tích những ưu
điểm, hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh................................................................................. 67
5
3.3.1. Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường.................................. 67
6
3.3.2. Những ưu điểm, hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất trên
địa bàn huyện Bình Chánh.................................................................... 70
3.4.
Đề xuất giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao, cho
thuê của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành
phố Hồ Chí Minh .................................................................................. 72
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ........................................................ 73
3.4.2. Giải pháp về kinh tế .............................................................................. 73
3.4.3. Giải pháp về thanh tra, kiểm tra............................................................ 74
3.4.4. Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế trong thời gian tới.............................................................................. 74
3.4.5. Giải pháp về khoa học công nghệ ......................................................... 75
3.4.6. Giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực.................................................... 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 77
1. Kết luận ....................................................................................................... 77
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 80
PHỤ LỤC
7
DANH MỤC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
CP
: Cổ phần
DN
: Doanh nghiệp
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HTX
: Hợp tác xã
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
SX - TM
: Sản xuất - thương mại
SXKD
: Sản xuất kinh doanh
TNHH
: Trách nhiệm hữu hạn
TNMT
: Tài nguyên môi trường
TP.HCM
: Thành phố Hồ Chính Minh
UBND
: Ủy ban nhân dân
VPPL
: Vi phạm pháp luật
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG, BẢN ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Bảng:
Bảng 1.1.
Bảng 1.2.
Bảng 3.1.
Bảng 3.2.
42
Bảng 3.3.
Bảng 3.4.
Bảng 3.5.
Bảng 3.6.
.......48
Bảng 3.7.
......51
Bảng 3.8.
Bảng 3.9.
Bảng 3.10.
Bảng 3.11.
Bảng 3.12.
Bảng 3.13.
Bảng 3.14.
Bảng 3.15.
Bảng 3.16.
Bảng 3.17.
Bảng 3.18.
Bảng 3.19.
Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017 ................................ 23
Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017...... 23
Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh ................................... 38
Cơ cấu giá trị sản xuất¸các ngành kinh tế (tính theo giá thực tế) ....
Diện tích, dân số năm 2018 của huyện Bình Chánh................... 42
Hiện trạng sử dụng đất năm 2018............................................... 45
Diện tích, cơ cấu sử dụng nhóm đất nông nghiệp năm 2018 ..... 46
Diện tích, cơ cấu sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp năm 2018
Tình hình biến động đất đai năm 2016-2018 huyện Bình Chánh
Thực trạng sử dụng đất được giao, cho thuê của các tổ chức
kinh tế theo đơn vị hành chính.................................................... 54
Loại hình tổ chức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh. ................................................................................ 55
Các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, công nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh .................... 56
Các tổ chức kinh tế được cho thuê đất trên địa bàn huyện
Bình Chánh ................................................................................. 57
Tình hình cho thuê, mượn không đúng mục đích của một số
tổ chức kinh tế............................................................................. 58
Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm diện tích
của các tổ chức............................................................................ 59
Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng trên
địa bàn huyện .............................................................................. 60
Tình hình chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường ................ 64
Kết quả xử phạt vi phạm về bảo vệ môi trường ......................... 64
Kết quả cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn
huyện Bình Chánh giai đoạn 2016 - 2018 .................................. 65
Kết quả thu tiền thuê đất qua các năm........................................ 67
Hiệu quả xã hội mà các doanh nghiệp đem lại ........................... 68
Bản đồ:
Bản đồ 3.1. Vị trí địa lý huyện Bình Chánh.................................................... 36
Biểu đồ:
Biểu đồ 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018............................................... 46
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như chúng ta đều biết quá trình khai thác sử dụng đất luôn gắn liền với
quá trình phát triển của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất
càng cao. Thế nhưng cuộc sống nhân loại lại theo quy luật con người số lượng
ngày càng nhiều nhưng đất đai lại có hạn, vì thế đất đai ngày càng khan hiếm
và trở nên quý giá hơn. Chính vì vậy, mà việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả
và bền vững luôn là nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải cân nhắc kỹ càng và hoạch
định khoa học hơn để sử dụng nguồn đất đai cho phù hợp, hiệu quả đáp ứng
nhu cầu chung của con người.
Ngày nay với sự phát triển mạnh mẽ của xã hội, đặc biệt là sự tăng dân
số nhanh. Điều này đã tác động, ảnh hưởng to lớn đến việc sử dụng đất đai.
Trước thực trạng ấy đất đai, khí hậu cũng có những biến đổi không ngừng
cùng sự phát triển của xã hội.
Luật Đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai, trong đó có công tác giao đất, cho thuê đất. Đây thực chất là thủ tục hành
chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà
nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn
bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật. Thông qua
việc công tác giao đất, cho thuê đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai,
đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Tại Khoản 7, Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước
giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước
ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất; Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà
nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng
đất.
2
Và Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
các hình thức: Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu
tiền sử dụng đất; Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê
đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1, Khoản 2 Điều 17
Luật Đất đai năm 2013).
Bình Chánh với đặc thù là huyện ven đô, nằm phía Tây Nam của thành
phố Hồ Chí Minh, giáp quận Bình Tân, huyện Hóc Môn, Quận 8, huyện Nhà
Bè và tỉnh Long An, huyện Bình Chánh có 15 xã và 1 thị trấn, với tổng diện
tích tự nhiên 252.256,00 ha, dân số 623.022 người, được đánh giá là huyện có
điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và
phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội
với các huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh, quá trình đô thị hoá
diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động
sản ngày một tăng lên. Công tác giao đất, cho thuê đất là vấn đề quan trọng,
cấp thiết luôn được Huyện Ủy, Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh chỉ đạo,
thực hiện trong nhiều năm qua.
Trong tình hình hiện nay, vi phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sử
dụng còn diễn ra ở nhiều địa phương, ở các xã, thị trấn đặc biệt là của các tổ
chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu
tư. Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm triển
khai dự án, tình trạng “quy hoạch treo” chưa được ngăn chặn kịp thời, vẫn
còn xảy ra. Do vậy, để sử dụng đất hợp lý, hiệu quả và theo đúng quy định,
cần phải đánh giá đúng thực trạng sử dụng đất, nhằm cung cấp cơ sở cho sử
dụng đất hợp lý với các giải pháp, quan điểm sinh thái và phát triển bền vững.
Xuất phát từ lý do trên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của giảng viên PGS.TS.
Đỗ Thị Lan tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá kết quả công tác giao
đất, thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành
phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016-2018".
3
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng tình hình sử dụng đất đã giao, cho thuê cho các tổ
chức kinh tế trên địa bàn huyện Bình Chánh.
- Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường và phân tích những ưu
điểm, hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất, nguyên nhân tồn tại nhằm
làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác công tác giao đất, thuê
đất trên địa bàn huyện Bình Chánh.
- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối
với quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế.
3. Ý nghĩa của đề tài
Tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của công tác quản lý đất đai nói
chung và công tác giao đất, cho thuê đất cho các doanh nghiệp nói riêng của
địa phương, từ đó tìm ra những giải pháp khắc phục cho những tồn tại, khó
khăn trong thời gian tới.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin,
các quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là do
tự nhiên tạo ra, có trước con người và là cơ sở để tồn tại và phát triển của xã
hội loài người. Sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người cho ta thấy đất
đai là một nguồn tài nguyên vô giá và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng
của sự sống, tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và chính con
người trên trái đất này. Vì vậy, đất đai có vai trò ngày càng quan trọng. Đất
đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham gia trực tiếp vào đời sống kinh tế-xã hội,
có vị trí cố định, không di chuyển được cũng không thể tạo thêm tuy nhiên đất
đai lại có khả năng tái tạo thông qua độ phì của đất. Con người không thể tạo
ra đất đai nhưng bằng chính sức lao động của mình tác động trở vào đất, cải
tạo đất để tạo ra các sản phẩm phục vụ cho đời sống của con người... Vì thế
đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phẩm của lao động.
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Luật Đất đai năm 2013 đã xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn
dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4, Luật Đất đai) [7].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm thường xuyên
đến công tác quản lý đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng Đảng và Nhà
nước đã ban hành những đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật đất
đai cho phù hợp với tình hình thực tế, góp phần thực hiện thắng lợi các
nhiệm vụ của cách mạng đã đề ra.
5
Định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong chiến lược phát triển kinh
tế giai đoạn 2011-2020 Đảng ta đã khẳng định: Hoàn chỉnh hệ thống pháp
luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của
người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư,
tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự
phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí và tham nhũng đất đai. Bảo đảm
quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Tiếp tục
đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà
nước, nhất là các tập đoàn kinh tế và các tổng công ty. Sớm hoàn thiện thể
chế quản lý hoạt động của các tập đoàn, các tổng công ty nhà nước. Đẩy
mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước; xây dựng một số tập đoàn kinh
tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà nước giữ vai trò chi phối. Phân
định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và quyền kinh doanh của doanh
nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà nước trong các doanh nghiệp.
Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể phát triển đa dạng, mở rộng quy
mô; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp các tổ chức kinh tế hợp tác đào
tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường, ứng dụng công nghệ mới, tiếp
cận vốn. Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, chính sách về đất đai bảo đảm hài
hoà các lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại
quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng có
hiệu quả nguồn lực đất đai cho sự phát triển; khắc phục tình trạng lãng phí
và tham nhũng đất đai. Bảo đảm quyền tự do kinh doanh và bình đẳng giữa
các thành phần kinh tế. Tiếp tục đổi mới mạnh mẽ và nâng cao hiệu quả
hoạt động của doanh nghiệp nhà nước, nhất là các tập đoàn kinh tế và các
tổng công ty. Sớm hoàn thiện thể chế quản lý hoạt động của các tập đoàn,
các tổng công ty nhà nước. Đẩy mạnh cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước;
xây dựng một số tập đoàn kinh tế mạnh, đa sở hữu, trong đó sở hữu nhà
nước giữ vai trò chi phối. Phân định rõ quyền sở hữu của Nhà nước và
6
quyền kinh doanh của doanh nghiệp, hoàn thiện cơ chế quản lý vốn nhà
nước trong các doanh nghiệp. Tạo điều kiện thuận lợi để kinh tế tập thể
phát triển đa dạng, mở rộng quy mô; có cơ chế, chính sách hợp lý trợ giúp
các tổ chức kinh tế hợp tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, mở rộng thị trường,
ứng dụng công nghệ mới, tiếp cận vốn. Khuyến khích phát triển các loại
hình doanh nghiệp, các hình thức tổ chức sản xuất kinh doanh với sở hữu
hỗn hợp, nhất là các doanh nghiệp cổ phần. Hoàn thiện cơ chế, chính sách
để phát triển mạnh kinh tế tư nhân theo quy hoạch và quy định của pháp
luật, thúc đẩy hình thành các tập đoàn kinh tế tư nhân.
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định: Những hành vi bị
nghiêm cấm:
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của
người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ
gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng
ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối
với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác
theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật.
7
Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành
Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử
dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”, “Thu hẹp các đối tượng
được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”. Nghị quyết cũng nhấn
mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất
thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể
để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa
đất vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm
2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa
XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày
01/7/2014). Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm
của Nghị quyết.
Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật:
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013.
- Luật Bảo vệ môi trường ngày 23/6/2014.
- Luật Xây dựng ngày 18/6/2014.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ: sửa đổi, bổ
sung một số nghị đinh quy định chi tiết thi hành luật đất. Nghị định này sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất và Nghị
định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
8
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu
lực từ 01/07/2014).
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực từ 01-72014 và thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; bãi bỏ nội dung về giá đất quy định
tại khoản 6 điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày
18/7/2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành
công ty cổ phần.
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ: Quy
định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng và Nghị định số
12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước, có hiệu lực thi hành từ 01-07-2014 và thay thế Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14-11-2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất và có hiệu lực thi hành 01-7-2014 và thay thế
Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai, có hiệu
lực từ 01-7-2014 và thay thế các Nghị định sau:
+ Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2013 của Chính
phủ
Về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông
thôn.
9
+ Nghị định số 142/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản
lý, sử dụng đất lúa.
9
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về
việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức
được nhà nước giao đất cho thuê đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử
dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thông tư số 02/2015/TT- BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
43/2014/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của chính phủ.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất.
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 01/08/2014 của Bộ Tài chính hướng
dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà
nước thu hồi đất.
10
Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do Ủy ban nhân dân thành
phố Hồ Chí Minh ban hành:
- Quyết định số 2591/QĐ-UB ngày 26 tháng 05 năm 2014 của UBND
thành phố Hồ Chí Minh, về duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế
hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2015) của huyện Bình Chánh.
- Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của Ủy
ban nhân dân Thành phố, ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31
tháng 12 năm 2019.
- Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05 tháng 12 năm 2017 của Ủy
ban nhân dân Thành phố, quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND ngày 17 tháng 8 năm 2017 của
UBND thành phố Hồ Chí Minh. Ban hành quy định phối hợp giải quyết thủ
tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài
sản khác gắn liền với đất, cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh.
- Quyết định số 1774/QĐ-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2018 của UBND
thành phố Hồ Chí Minh. Công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai được
chuẩn hóa thuộc phạm vi chức năng quản lý của Sở Tài nguyên và Môi
trường tại thành phố Hồ Chí Minh.
1.2. Những quy định của Nhà nước trong công tác giao đất, cho thuê đất
đối với đối tượng là tổ chức
1.2.1. Về căn cứ giao đất, cho thuê đất
Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê
đất, căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, thay cho các căn
cứ chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị,
11
quy hoạch xây dựng Điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật đất đai
năm 2003.
So với quy định của pháp luật hiện hành, quy định mới này góp phần
quản lý chặt chẽ hơn việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao
đất, cho thuê đất. Đồng thời, với quy định mới này nhằm nâng cao vai trò của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở nâng cao chất lượng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Chính vì vậy, trong “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện” (Khoản 4 Điều 40) quy định phải “Xác định vị trí, diện tích đất phải
thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại
Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành
chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị,
khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi
trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở,
thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” (Điểm c Khoản 4 Điều 40) và
“Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” (Điểm đ Khoản
4 Điều 40) nhằm đảm bảo đủ căn cứ để giao đất, cho thuê đất.
1.2.2. Về điều kiện giao đất, cho thuê đất
Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho
thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất
đai đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật
đất đai 2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như:
- Bổ sung Điều 58 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư. Trong đó quy định hai loại điều kiện: Điều kiện thứ nhất áp
dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê
đất (Khoản 1 và Khoản 2), nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ
nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh
12
lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi
khí hậu. Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê
đấtnhư có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật (Khoản 3),
nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng
các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng
phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân.
- Bổ sung trường hợp chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử
dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương
mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự
nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cũng bắt buộc phải xin phép
cơ quan có thẩm quyền (Điểm g Khoản 1 Điều 57).
- Bổ sung quy định trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích
thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có thêm văn
bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi Ủy ban nhân dân cấp
huyện quyết định theo thẩm quyền (Điểm a Khoản 2 Điều 59).
1.2.3. Công tác giao đất
Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với
đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao
trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và
cộng đồng dân cư sử dụng đất. Đến nay, theo điều 3 Luật Đất đai năm 2013
quy định “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao
đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
1.2.4. Công tác cho thuê đất
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm
chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng
13
thuê đất theo các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 của
Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất”.
1.2.5. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất
Giao đất, cho thuê đất là một vấn đề quan trọng trong công tác quản lý
Nhà nước về đất đai, không những đảm bảo quyền lợi cho người được thuê
đất, giao đất về mục đích phát triển kinh tế, hạn chế chí phí kinh doanh mà
còn đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, có hiệu quả và khoa học phát
huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển
kinh tế - xã hội của quốc gia.
1.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất của một số nước trên Thế giới
1.3.1. Khái quát chính sách đất đai của Trung Quốc
Tương tự như Việt Nam, đất đai là tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước.
Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Năm 1949, Đảng Cộng
sản Trung Quốc nắm toàn bộ quyền lực, phần lớn quyền sở hữu tài sản đối
với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất trong hệ thống kinh tế
kế hoạch hóa tập trung xã hội chủ nghĩa đều bị quốc hữu hóa. Tuy nhiên công
cuộc Quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất
sau khi Hiến pháp năm 1982 ra đời. Đất đô thị thuộc hữu của nhà nước, đất
nông thôn thuộc sở hữu của tập thể. Hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung
đã thực hiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính mà theo đó người sử
dụng đất không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc sử dụng đất
của mình. Tuy nhiên họ cũng không được phép chuyển nhượng phấn đất mà
mình được sử dụng. Đất đai lúc bấy giờ được coi là tài sản mang tính phúc lợi
xã hội được phân phối miễn phí [20].
Theo Hiến pháp 1982 Trung Quốc, tại khoản 4 điều 10, Không tổ chức,
cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất
