(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hoá giai đoạn 2014 2017
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.34 MB, 90 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG,
TỈNH THANH HOÁ, GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN THỊ BÍCH NGỌC
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG,
TỈNH THANH HOÁ, GIAI ĐOẠN 2014 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
Thái Nguyên - 2018
i
LỜI CẢM ƠN
Để có thể hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh, bên
cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản thân còn có sự hướng dẫn nhiệt tình của quý
thầy (cô), cũng như sự động viên ủng hộ của gia đình và bạn bè trong suốt
thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện luận văn thạc sĩ. Xin chân thành
bày tỏ lòng biết ơn đến thầy PGS. TS Nguyễn Khắc Thái Sơn người đã hết
lòng giúp đỡ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi hoàn thành luận văn này.
Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến toàn thể quý thầy cô trong khoa Quản
lý Tài nguyên và khoa sau đại học Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận
tình truyền đạt những kiến thức quý báu cũng như tạo mọi điều kiện thuận lợi
nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập nghiên cứu và cho đến khi thực hiện
đề tài luận văn. Xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn đến UBND huyện Nông
Cống, Phòng Tài nguyên và Moi trường huyện Nông Cống đã không ngừng
hỗ trợ và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và
thực hiện luận văn. Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn đến gia đình, các
anh chị và các bạn đồng nghiệp đã hỗ trợ cho tôi rất nhiều trong suốt quá trình
học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ một cách hoàn chỉnh
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2018
Học viên
Nguyễn Thị Bích Ngọc
ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi. Các số liệu sử dụng phân tích trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng,
đã công bố theo đúng quy định. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn do tôi
tự tìm hiểu, phân tích một cách trung thực, khách quan và phù hợp với thực
tiễn của địa bàn huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hóa. Các kết quả này chưa
từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào khác.
Học viên
Nguyễn Thị Bích Ngọc
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI .............................................................................. 2
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................ 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................. 4
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI.............................................................. 4
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ........................................................................ 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................... 5
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài ....................................................................... 6
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT ................................................................................................................ 7
1.2.1. Một số khái niệm ................................................................................ 7
1.2.2. Hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................ 8
1.2.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất .................................................. 8
1.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia đấu giá quyền sử dụng đất .. 232
1.3. KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN ............................................................................................................. 253
1.3.1. Một số khái niệm ............................................................................ 253
1.3.2. Những quy định về thị trường bất động sản ................................... 275
1.4. THỰC TRẠNG VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM .................................................................. 2827
1.4.1. Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới ................ 2827
1.4.2. Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................... 300
1.4.3. Thực trạng về đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Thanh Hoá.......... 332
1.5. ĐÁNH GIÁ TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 364
iv
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................... 3634
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ........................................... 365
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 364
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................ 386
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 38
3.1. TÌNH HÌNH CƠ BẢN HUYỆN NÔNG CỐNG TỈNH THANH HOÁ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .......... 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Nông Cống ........................................ 40
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội của huyện Nông Cống.......... 40
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nông Cống ................................. 41
3.1.4. Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai của huyện Nông Cống: .. 430
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG GIAI ĐOẠN 2013 - 2017 .......... 453
3.2.1 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 theo thời gian ....................... 453
3.2.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nông Cống giai đoạn 2013 - 2017 theo đối tượng tham gia đấu giá .............. 45
3.3. HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN NÔNG CỐNG. ........................................................................ 47
3.3.1. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
huyện Nông Cống .................................................................................... 47
3.3.2. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất đối với công tác quản lí
đất đai trên địa bàn huyện Nông Cống................................................... 510
3.4. Ý KIẾN CỦA NGƯỜI DÂN VÀ CÁN BỘ QUẢN LÍ VỀ CÔNG
TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
NÔNG CỐNG GIAI ĐOẠN 2013-2017 ...................................................... 520
3.4.1. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về cách thức tổ chức,
thái độ phục vụ và hiểu biết chung của người dân về công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống .......................... 531
v
3.4.2. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về quy trình đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống .............................. 5657
3.4.3. Ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về hiệu quả đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống ................................ 600
3.5. KHÓ KHĂN, TỒN TẠI TRONG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NÔNG CỐNG .................................................. 654
3.5.1. Khó khăn, tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Nông Cống ...................................................................... 654
3.5.2. Một số giải pháp khắc phục khó khăn, tồn tại và nâng cao hiệu quả
đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Nông Cống trong thời gian tới ............ 65
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................ 67
1. Kết luận ...................................................................................................... 67
2. Khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp thực hiện .......................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 68
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá quyền sử
dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân............. 155
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 huyện Nông Cống ................... 420
Bảng 3.2. Kết quả đấu giá QSD đất giai đoạn 2014-2017 tại huyện
Nông Cống theo thời gian ............................................................ 454
Bảng 3.3. Kết quả đấu giá QSD đất giai đoạn 2014-2017, huyện Nông
Cống theo đối tượng đấu giá ......................................................... 46
Bảng 3.4. Kết quả so sánh giữa giá trúng đấu giá và giá chuyển nhượng.......... 4948
Bảng 3.5. Kết quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất thông qua đấu giá
QSD đất qua các năm ................................................................ 5349
Bảng 3.6. Ý kiến của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng
đất ................................................................................................. 542
Bảng 3.7. Ý kiến của người dân về cách thức tổ chức và chất lượng
đấu giá quyền sử dụng đất......................................................... 5653
Bảng 3.8. Ý kiến của cán bộ quản lý về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất .......................................................................................... 54
Bảng 3.9. Ý kiến của người dân về quy trình đấu giá QSD đất................... 6056
Bảng 3.10. Ý kiến của cán bộ quản lý về quy trình đấu giá quyền sử
dụng đất ...................................................................................... 6158
Bảng 3.11. Ý kiến của người dân về hiệu quả đấu giá quyền sử dụng
đất ............................................................................................... 6160
Bảng 3.12. Ý kiến của cán bộ quản lý về hiệu quả đấu giá quyền sử
dụng đất ...................................................................................... 6163
1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thay thế được, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã
hội tồn tại và phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước
ta, cơ chế kinh tế thị trường đã làm cho các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai.
“Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị
trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường mới, quan
trọng như: thị trường bất động sản, thị trường lao động, thị trường chứng
khoán, thị trường khoa học và công nghệ” đây là nội dung được nêu tại Văn
kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX và được cụ thể trong chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội 2001 – 2010: “Hình thành đồng bộ và tiếp tục phát triển,
hoàn thiện các loại hình thị trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ pháp lý và
thể chế để thị trường hoạt động năng động, có hiệu quả, có trật tự kỷ cương
trong môi trường cạnh tranh lành mạnh”. Đó có thể coi là các bước đi quan
trọng để từng bước chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt
động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ
sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ … Để khắc phục những
tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc
dùng qũy đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc
2
đấu giá quyền sử dụng đất. Mặc dù đã được triển khai nhưng vẫn còn một số
bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ để xảy ra tình
trạng rửa tiền, cò mồi… nhưng công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự
là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta. Giá đất quy định
và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá
quyền sử dụng đất vì đó chính là giá giao dịch thành công trên thị trường, từ
đó Nhà nước có cơ sở để điều chỉnh những quy định hiện hành.
Xuất phát từ những ý nghĩa đó, được sự phân công của Khoa Quản lí
tài nguyên; được sự đồng ý của Phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên; được sự nhất trí của UBND huyện Nông Cống, tỉnh Thanh
Hoá cùng với sự hướng dẫn trực tiếp của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn,
tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hoá giai
đoạn 2014 - 2017 ".
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng việc đấu giá và ảnh hưởng của việc đấu giá
quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2017 đến kinh tế, xã hội, công tác quản lí đất
đai và môi trường trên địa bàn huyện Nông Cống, tỉnh Thanh Hoá thông qua
việc tổng hợp các số liệu thứ cấp và các số liệu sơ cấp điều tra để thấy được
những gì đã làm được và những gì chưalàm tốt; từ đó đề xuất các gi
ảipháp góp
phần phát triển công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại đây được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2014 - 2017 để thấy được những gì đã làm
đúng quy định và những gì chưa làm đúng quy định của pháp luật về đấu giá
quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2014 - 2017 về góc độ kinh tế, xã hội,
công tác quản lí đất đai.
3
- Đánh giá được ý kiến của người dân và cán bộ quản lí về công tác đấu
giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nông Cống giai đoạn 2014 – 2017.
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại và đề xuất được một số giải pháp,
kiến nghị góp phần hoàn thiện hơn công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
huyện Nông Cống.
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
- Bổ sung tư liệu cho công tác quản lí đất đai nói riêng và đấu giá quyền
sử dụng đất nói chung cho địa phương
- Giúp nâng cao khả năng viết và lí luận, phân tích cho học viên
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Việc chuyển dịch tài sản dân sự từ chủ thể này sang chủ thể khác là việc
có từ lâu đời nay. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt nên
việc chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác là tất yếu. Có nhiều hình
thức chuyển dịch tài sản nói chung và chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ
thể này sang chủ thể khác, trong đó đấu giá là hình thức thu được hiệu quả
cao nhất mà hiện nay thường áp dụng. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai
được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và
được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền.
Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987,
Luật Đất đai 1993, ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI thông qua Luật đất đai
2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Theo Luật này, người sử dụng
đất có quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSD đất, đây cũng là
một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá QSD đất
nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho xây dựng hạ
tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà
nước điều chỉnh khung giá đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến
pháp 1992, sau 10 năm thực hiện đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất
đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Để phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công
nghiệp hoá- hiện đại hoá, ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội khóa XI
thông qua Luật Đất đai lần thứ ba - là Luật Đất đai năm 2003. Những vấn đề
về quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn, thêm 2 hình thức
5
chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất; thêm
giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã tạo được hành lang pháp lý
cao cho việc giao đất, cho thuê đất có hiệu quả thông qua hình thức mới
được áp dụng đó là đấu giá QSD đất, nhằm tạo nguồn kinh phí để phục vụ lợi
ích công cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân
dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có
đất bị thu hồi để đấu giá. Đấu giá QSD đất còn nhằm lựa chọn được các chủ
đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hoá quy hoạch góp phần thúc đẩy
quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Luật đất lần
thứ 4 ra đời đã thể chế hóa đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị
quyết số 19-NQ/TW tại Hội nghị lần 6 BCH Trung ương Đảng khóa XI, đồng
thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi
hành Luật đất đai năm 2003. Một trong những điểm đổi mới liên quan đến
đấu giá quyền sử dụng đất là Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của
Nhà nước đối với đất đai trong đó có quyền quyết định giá đất. Nhà nước quy
định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá
đất và quyết định giá đất cụ thể (Điều 18, Luật đất đai 2013).
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Xuất phát từ vai trò và đặc điểm của đất đai thì việc sử dụng đất đai một
cách hợp lý và có hiệu quả là rất cần thiết. Để làm được điều này thì sự đóng
góp của công tác đấu giá QSD đất hết sức quan trọng. Mục đích của việc đấu
giá QSD đất (đặc biệt là đấu giá QSD đất đối với các thửa đất nhỏ nằm xen kẹt
giữa các khu dân cư) là tạo sự cạnh tranh lành mạnh, công khai lựa chọn các hộ
gia đình, cá nhân có nhu cầu và đủ điều kiện để giao đất có thu tiền sử dụng đất
nhằm huy động tối đa nguồn vốn để đầu tư xây dựng, nâng cấp các công trình
cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội công cộng của huyện, từng bước xây dựng huyện
Nông Cống thành huyện kiểu mẫu của tỉnh.
6
Do vậy, để đấu giá QSD đất có thể phát huy hết hiệu quả của nó thì cần có
sự tìm hiểu sâu sắc và toàn diện, để từ đó có cái nhìn đúng đắn về loại hình này.
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số
16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
đấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài
chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để
bán đấu giá.
- Quyết định 359/2012/QĐ-UBND ngày 03/2/2012 của UBND tỉnh Thanh
Hoá về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá.
- Luật Đấu giá tài sản ngày 17/11/2016;
- Luật đất đai 2013 quy định: Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự
án có sử dụng đất.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy
định về khung giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về thu tiền sử dụng đất;
7
- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định
về bán đấu giá tài sản.
- Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính hướng
dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Quyết định 07/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa về
việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Một số khái niệm
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và
người trả giá cao nhất thì được mua.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Quyền sử dụng đất: là một dạng quyền tài sản, trong đó quy định người
sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp với hình
thức sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
- Đấu giá quyền sử dụng đất : Theo Quyết định 07/QĐ-UBND ngày
09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Quy định đấu giá quyền
sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa: “Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước
thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo
yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển
kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh”. Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà
nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất. Thông qua việc đấu giá nguồn
Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát
8
triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh
khung giá đất.
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
1.2.2. Hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất
- Mặt bằng quy hoạch sử dụng đất tỷ lệ 1/500.
- UBND xã nơi có đất phải xây dựng phương án đấu giá và có văn bản
đề nghị phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.
- Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất của cấp có
thẩm quyền.
- Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất.
- Quyết định thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thông
báo trên phương tiện thông tin đại chúng tên, địa chỉ của đơn vị thực hiện
cuộc bán đấu giá (trường hợp thuê trung tâm đấu giá).
- Hồ sơ xin đấu giá của các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá trong
đó có đơn xin đấu giá quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyết định phê duyệt giá khởi điểm các lô đất đấu giá quyền sử
dụng đất.
- Quyết định đấu giá đất.
1.2.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất:
9
Lập danh mục kế hoạch sử dụng đất (MBQH chi tiết)
Lập DA xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu vực đấu giá
GPMB, thu hồi đất, thực hiện dự án đầu tư hạ tầng kỹ
thuật phục vụ đấu giá
Thành lập HĐ ĐGQSD đất hoặc kí HĐ thuê đơn vị tư vấn
Xây dựng quy chế đấu giá, xác định giá sàn và bước giá
Thông báo mời tham gia đấu giá và bán hồ sơ
Đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ đấu giá
Xác định tư cách người tham gia đấu giá
Mở phiên đấu giá và xét giá
Phê duyệt kết quả đấu giá, quyết định giao đất
Nộp tiền sử dụng đất
Giao đất, cấp GCN QSD đất cho người trúng đấu giá
* Thành lập hội đồng đấu giá QSD đất: Hội đồng đấu giá quyền sử
dụng đất huyện Nông Cống chỉ được thành lập trong trường hợp đặc biệt theo
10
quy định tại Điều 20 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản và Điều 5 Thông tư liên tịch số 14/2014/TTLTBTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc
tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất (khi tài sản là quyền sử dụng đất có giá trị lớn, có tính
chất phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được đơn vị bán đấu giá
chuyên nghiệp). Khi đó Hội đồng đấu giá QSD đất huyện Nông Cống do Chủ
tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND huyện là Chủ tịch Hội đồng. Thành viên Hội
đồng gồm:
- Giám đốc ban Quản lý dự án (huyện Nông Cống chưa thành lập trung
tâm phát triển quỹ đất) – Phó Chủ tịch Hội đồng;
- Trưởng phòng Tài chính - kế hoạch huyện - Uỷ viên;
- Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện - Uỷ viên;
- Trưởng phòng Kinh tế - hạ tầng huyện - Uỷ viên;
- Trưởng phòng Tư pháp huyện - Ủy viên
- Chánh Thanh tra huyện - Uỷ viên.
Trong trường hợp cần thiết, tuỳ theo quy mô, tính chất của dự án, Chủ
tịch Hội đồng đấu giá QSD đất mời các thành viên khác là đại diện các Sở,
Ngành và UBND cấp Xã (nơi thu hồi đất) tham gia tổ chức thực hiện. Hội
đồng đấu giá QSD đất sử dụng dấu của cơ quan, đơn vị của Chủ tịch Hội
đồng trong quá trình thực hiện đấu giá. Hầu hết các dự án quy hoạch chi tiết
đất ở để thực hiện đấu giá giao quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Nông Cống đều thuê đơn vị tư vấn bán đấu giá
chuyên nghiệp thực hiện. Vì vậy, huyện đã thành lập ban chỉ đạo đấu giá
quyền sử dụng đất
* Trách nhiệm của ban chỉ đạo đấu giá QSD đất:
- Thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án đấu giá
quyền sử dụng đất đối với từng dự án cụ thể.
- Xác định giá khởi điểm (giá sàn) và bước giá
11
- Kí hợp đồng thuê đơn vị đấu giá chuyên nghiệp
- Phối hợp với đơn vị đấu giá để xác định đối tượng tham gia đấu giá, xét
duyệt hồ sơ.
- Giám sát cuộc bán đấu giá
- Trình cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá.
- Theo dõi, đôn đốc các hộ trúng đấu giá thực hiện nghĩa vụ tài chính với
Nhà nước, xử lí các trường hợp vi phạm quy chế của cuộc bán đấu giá.
- Theo dõi và báo cáo tiến độ việc giao đất và cấp GCN quyền sử dụng
đất cho các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
* Giá khởi điểm (giá sàn): Nguyên tắc xác định giá sàn: giá sàn là căn
cứ để đấu giá QSD đất, được xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế
chuyển nhượng QSD đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu
vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng với mục đích
sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương
với thửa đất đấu giá. Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê
đất do UBND tỉnh quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
- Giá sàn trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất: Giá tối thiểu
làm căn cứ xác định giá sàn không thấp hơn chi phí giải phóng mặt bằng +
suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền sử dụng đất theo khung
giá quy định cho 01m2 đất;
- Giá sàn trong trường hợp cho thuê đất là tiền thuê đất trả trên 01m2 đất
hàng năm, không thấp hơn giá cho thuê đất theo quyết định 4545/QĐ-UBND của
UBND tỉnh Thanh Hoá ngày 18/12/2014.
Giá thu tiền khi cho thuê đất gồm chi phí để tạo lập ra khu đất và lợi thế
về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và tiền
thuê đất. Người trúng đấu giá phải hoàn trả toàn bộ các khoản chi phí để tạo
lập ra khu đất và lợi thế về vị trí địa lý theo xác định của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền, nộp Ngân sách huyện ngay sau khi phê duyệt kết quả trúng
12
đấu giá. Khoản tiền này không phải là tiêu chuẩn để xét đấu giá và được xác
định trước khi tổ chức đấu giá và được công bố trong hồ sơ mời đấu giá.
* Bước giá: là phần cộng thêm (theo quy định mỗi bước giá lô đất bằng 0,5
÷ 1,0% mức giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó) vào mức giá trả cao
nhất của vòng đấu trước trực tiếp với mức giá do Tổ chức bán đấu giá đất công bố
cho vòng đấu tiếp theo. Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất
bước giá quy định tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa là 1.000.000
đồng/m2 đất. Đối với trường hợp cho thuê đất bước giá quy định từ 1.000
đồng/m2/năm đến 20.000 đồng/m2/năm.
* Thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá: Chủ tịch UBND cấp tỉnh
có thẩm quyền phê duyệt giá sàn và bước giá để đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất; đối với các dự án đầu tư trên đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong khu
dân cư thì Chủ tịch UBND tỉnh uỷ quyền cho Chủ tịch UBND cấp huyện. Tuy
nhiên, tại tỉnh Thanh Hoá thì hàng năm UBND tỉnh đều ban hành quyết định
uỷ quyền cho UBND cấp huyện phê duyệt giá sàn để đấu giá quyền sử dụng
đất ở trong năm đó (quyết định có hiệu lực hết ngày 31/12 hàng năm). VD:
Năm 2018, huyện Nông Cống đang thực hiện theo Quyết định số 514/QĐUBND ngày 06/2/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa.
* Thông báo mời tham gia đấu giá: Việc thông báo mời tham gia đấu
giá được thực hiện theo nguyên tắc mời đấu rộng rãi (thông báo công khai ít
nhất 2 lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh - Khoản 1, Điều
57, Luật đấu giá tài sản; thông báo trên truyền thanh của xã; đối với dự án quy
hoạch đất ở tại thị trấn Nông Cống thì thông báo trên đài truyền thanh của
huyện tối thiểu 3 lần trước khi phát hành hồ sơ mời đấu giá tối thiểu 15 ngày).
Bên tổ chức đấu giá niêm yết công khai thông báo tại:
- Trụ sở UBND xã nơi có đất đấu giá (chính là địa điểm tổ chức đấu giá).
- Nhà văn hoá thôn (tuỳ từng trường hợp nếu thấy cần thiết).
Nội dung thông báo công khai gồm: địa điểm, diện tích, kích thước, mốc
giới thửa đất, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, mục
13
đích sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng chi tiết, thời hạn sử
dụng đất; thời gian, địa điểm đăng ký, thời điểm tiến hành đấu giá và các
thông tin khác có liên quan đến thửa đất. Căn cứ yêu cầu, đặc điểm, quy mô
của thửa đất đưa ra đấu giá, UBND cấp tỉnh (uỷ quyền cho UBND cấp huyện)
quyết định việc công bố công khai hoặc không công bố công khai giá khởi
điểm.
* Bán hồ sơ mời đấu giá: Hồ sơ mời tham gia đấu giá gồm có:
- Thông báo mời đấu giá;
- Đơn tham gia đấu giá (do đơn vị đấu giá chuyên nghiệp phát hành mẫu
in sẵn có đóng dấu của đơn vị);
- Mặt bằng Quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng
được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Nội quy cuộc đấu giá quyền sử dụng đất;
- Các hồ sơ khác có liên quan (nếu có).
Hồ sơ mời đấu giá được bán công khai, không hạn chế; thời gian bán hồ sơ,
tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm
yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày tại trụ sở cơ
quan tổ chức đấu giá và đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp được thuê. Cơ quan
tổ chức đấu giá và đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp được thuê có trách
nhiệm phối hợp trong việc tổ chức bán hồ sơ, lập danh sách các đơn vị, cá
nhân mua hồ sơ, đăng ký tham gia đấu giá. Người tham gia đấu giá QSD đất
nộp tiền mua hồ sơ đấu giá (bao gồm các chi phí cho việc tổ chức phiên đấu
giá) do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quy định và tiền bảo lãnh (tiền đặt trước)
để tham gia đấu giá.
* Tiền đặt cọc (tiền bảo lãnh - tiền đặt trước): do UBND cấp tỉnh (uỷ
quyền cho UBND cấp huyện) quyết định cho từng cuộc đấu giá nhưng tối đa
không quá 20% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (theo Luật đấu giá tài sản
số 01/2016/QH14 thì tối thiểu là 5% và tối đa không quá 20% giá khởi điểm
14
của thửa đất). Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất
hoặc tiền thuê đất phải nộp.
Được lấy lại khoản tiền đặt cọc trong các trường hợp sau:
- Cuộc đấu giá không tổ chức được;
- Không trúng đấu giá và không vi phạm quy chế đấu giá;
- Đã nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá nhưng xin hủy bỏ đăng ký tham
gia đấu giá trong thời hạn đăng ký tham gia đấu giá được thông báo;
- Được công bố trúng đấu giá bổ sung nhưng từ chối mua.
- Đã đăng ký tham gia đấu giá được xác định đủ điều kiện nhưng không
có mặt tại cuộc đấu giá khi cuộc đấu giá đã khai mạc mà có lý do chính đáng
(trường hợp bất khả kháng).
Khoản tiền đặt trước trong các trường hợp trên được trả lại chậm nhất
là 02 (hai) ngày kể từ ngày cuộc bán đấu giá kết thúc.
Không được lấy lại khoản tiền đặt cọc và phải nộp toàn bộ vào Ngân
sách Nhà nước trong các trường hợp sau:
- Đã đăng ký tham gia đấu giá được xác định đủ điều kiện nhưng không
có mặt tại cuộc đấu giá khi cuộc đấu giá khai mạc mà không có lý do chính
đáng, hoặc người được ủy quyền tham gia đấu giá nhưng việc ủy quyền
không hợp lệ.
- Tham gia đấu giá nhưng trả giá thấp hơn giá khởi điểm đối với vòng 01
(một) và trả giá thấp hơn giá cao nhất của vòng đấu trực tiếp cộng thêm bước
giá đối với vòng đấu thứ 02 (hai) trở đi.
- Trả giá cao nhất của vòng đấu đó, nhưng rút lại giá đã trả.
- Vi phạm nội quy đấu giá tại cuộc đấu giá bị đơn vị thực hiện cuộc bán
đấu giá quyền sử dụng đất lập Biên bản về những vi phạm này;
- Trúng đấu giá nhưng từ chối nhận QSD đất hoặc cho thuê đất; bị hủy
kết quả trúng đấu giá do vi phạm quy định về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá.
* Phí đấu giá (tiền mua hồ sơ đấu giá): khoản phí này nộp khi đăng ký
tham gia đấu giá, đây là khoản thu nhằm bù đắp chi phí cho việc tổ chức bán
15
đấu giá và thu phí (như chi phí niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu
giá, chi phí tổ chức đăng ký mua tài sản bán đấu giá, chi phí hồ sơ tham gia
đấu giá, chi phí trưng bày, cho xem tài sản, chi phí tổ chức thực hiện phiên
bán đấu giá, chi phí bàn giao tài sản, …).
Theo thông tư số 335/2016/TT-BTC ngày 27/12/2016 của Bộ tài chính
quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá tài sản, phí
tham gia đấu giá tài sản:
Bảng 1.1: Bảng thu phí đấu giá đối với trường hợp bán đấu giá
quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
STT
Giá khởi điểm của QSD đất
Mức thu (đồng/hồ sơ)
1
Từ 20 triệu đồng trở xuống
2
Từ trên 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng
100.000
3
Từ trên 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng
150.000
4
Từ trên 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng
200.000
5
Trên 500 triệu đồng
500.000
50.000
* Xác định tư cách người tham gia đấu giá
Việc xác định tư cách người tham gia đấu giá được tiến hành ngay sau
khi hết hạn nộp hồ sơ, có sự chứng kiến của các cơ quan mời dự và một số
người đại diện cho những người tham gia đấu giá do Chủ tịch Hội đồng đấu
giá chỉ định mời ngẫu nhiên. Biên bản xác định tư cách người tham gia đấu
giá ghi rõ thành phần tham dự, lượng người tham gia đấu giá đủ và không đủ
tư cách dự đấu giá. Đại diện các thành phần tham dự phải ký tên xác nhận nội
dung biên bản (Biên bản và kết quả xét tư cách phải được bảo quản theo chế
độ quản lý hồ sơ mật). Chỉ được thông báo công khai danh sách những người
không đủ tư cách dự đấu giá biết. Mọi sự điều chỉnh tên người tham gia đấu
giá chỉ được xem xét giải quyết trước thời hạn tổ chức phiên đấu giá 02 (hai)
ngày làm việc.
Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá gồm có:
16
- Đơn xin tham gia đấu giá QSD đất theo mẫu do đơn vị bán đấu giá
chuyên nghiệp phát hành (ghi rõ họ tên, địa chỉ, số hiệu lô đất đăng ký và kí
tên, đóng dấu (nếu là tổ chức);
- Bản sao công chứng: Giấy đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập
(nếu là tổ chức); bản sao hộ khẩu thường trú (nếu hộ khẩu bị thất lạc thì phải có
xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền); bản sao chứng minh nhân dân,
các giấy tờ chứng minh có việc làm ổn định, đã đóng bảo hiểm xã hội, các giấy
tờ xác định đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ xác định tư cách người tham gia đấu giá được bỏ vào một phong
bì khổ A4 và nộp cho Hội đồng đấu giá QSD đất để kiểm tra tư cách.
Trình tự mở phiên đấu giá:
1. Giới thiệu thành viên Hội đồng, khách mời, người điều hành và người
giúp việc (nếu có);
2. Điểm danh những người đã đăng ký tham gia đấu giá và đủ tư cách;
3. Công bố chương trình mở phiên đấu giá;
4. Người điều hành phiên đấu giá công bố nội quy phòng đấu giá;
5. Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan, giải đáp thắc mắc của người
tham gia đấu giá;
6. Phát phiếu đấu giá cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; Đấu
giá viên công bố bước giá ngay từ khi bắt đầu cuộc bán đấu giá
7. Hướng dẫn người tham gia đấu giá viết và bỏ phiếu vào hòm phiếu.
Việc tiến hành cuộc bán đấu giá tài sản phải tuân theo thủ tục bán đấu
giá tài sản quy định tại Điều 34 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, quy chế
bán đấu giá tài sản do tổ chức bán đấu giá tài sản quy định.
Hình thức đấu giá: Hội đồng đấu giá có thể lựa chọn một trong ba hình
thức đấu giá sau:
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai.
- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công
khai từng vòng.
17
- Đấu giá theo hình thức trả giá công khai bằng lời.
Nếu tổ chức đấu nhiều vòng, hoặc trả giá bằng lời trực tiếp thì thời gian
bỏ giá của mỗi vòng là 5 phút, đấu một vòng thời gian viết và bỏ giá không
quá 20 phút (huyện Nông Cống đang áp dụng theo hình thức đấu giá bằng bỏ
phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai và tối đa 3 vòng, người có
kết quả trả giá cao nhất tại vòng đấu thứ 3 sẽ là người trúng đấu giá).
* Xét giá: Việc xét giá được tiến hành công khai, tại chỗ ngay sau khi
kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá. Hội đồng đấu giá QSD đất (đơn vị bán đấu giá
chuyên nghiệp) chỉ xem xét các phiếu dự đấu giá hợp lệ có giá bỏ hợp lệ. Kết
quả được xếp hạng theo giá bỏ từ cao xuống thấp. Việc đấu giá được tiến
hành một vòng hoặc nhiều vòng cho đến khi xác định được người bỏ giá cao
nhất. Các nội dung ghi trong phiếu dự đấu giá của từng người tham gia đấu
giá QSD đất được công bố công khai tại phiên đấu giá.
* Tiêu chuẩn đánh giá và trúng giá:
- Tiêu chuẩn đánh giá: việc đánh giá người tham gia đấu giá dựa trên hai tiêu
chí: Có phiếu dự đấu giá hợp lệ và bỏ giá hợp lệ (bằng hoặc lớn hơn giá sàn);
- Giá trúng và tổng số tiền trúng đấu giá do Hội đồng đấu giá QSD đất (đơn
vị bán đấu giá chuyên nghiệp)xác định, được cấp có thẩm quyền phê duyệt: Đối
với trường hợp đấu giá từng thửa, lô đất: Giá trúng là giá cao nhất trả trên 1m2
đất (quy định lớn hơn giá không trúng liền kề một bước giá trở lên). Đối với
trường hợp bỏ giá theo hình thức bỏ phiếu kín một vòng đấu cho tất cả các
thửa đất: là giá trả cao hơn theo thứ tự từ cao xuống thấp, được sắp xếp cho
đến hết các thửa đất tương ứng do người trúng giá lựa chọn. Tổng số tiền phải
trả được xác định bằng giá trúng nhân với diện tích thửa đất, lô đất trúng đấu
giá.
* Nội dung biên bản của mỗi vòng đấu giá: Ngoài những nội dung cần
thiết của một biên bản thông thường, biên bản của mỗi vòng đấu giá còn gồm
những nội dung chủ yếu sau:
- Địa điểm tổ chức đấu giá
