Đánh giá thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện triệu sơn, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TRIỆU SƠN - TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TRIỆU SƠN - TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2019


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị
nào. Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và
Nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn
Hàn Việt Anh


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Đàm Xuân Vận đã tận tình hướng dẫn, dành
nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và
thực hiện
đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng đào tạo,
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp
đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Triệu Sơn, tập thể lãnh
đạo phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện, UBND các xã... đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề
tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng
nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng 5 năm 2019

Tác giả luận văn
Hàn Việt Anh


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH....................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................ix
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
3.2.
Ý
nghĩa
thực
..................................................................................................2

tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .....................................3
1.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .............................................3
1.1.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do nhà nước ban hành: ................3
1.1.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................4
1.2. Cơ sở lý luận ........................................................................................................5
1.2.1. Quản lý nhà nước về đất đai..............................................................................5
1.2.2. Đăng ký đất đai .................................................................................................7
1.2.3. Hồ sơ địa chính .................................................................................................8
1.2.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...............................................................10
1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................19
1.3.1. Sơ lược tình hình quản lý đất đai trên thế giới................................................19
1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại một số nước.................................................................20


4

1.3.3. Tình hình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ở Việt Nam.......................................................................23
1.3.4. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Thanh Hóa .........................................26
1.3.5. Một số công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài ....................................28
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU.........31
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................31
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................31
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................31
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................31
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................32
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu................................................32
2.3.2. Phương pháp so sánh.......................................................................................33
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp phân tích tài liệu, số liệu, xử lý thông tin
...........33
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................34
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Triệu Sơn ..........................34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên thiên nhiên ................................34
3.1.2. Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .........................................36
3.1.3. Thực trạng phát triển hạ tầng ..........................................................................37
3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Triệu Sơn năm 2018 ..........................................38
3.3. Tình hình chung về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Triệu Sơn......40
3.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản......................................................................40
3.3.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.......................................................................................40
3.3.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất ................................40
3.3.4. Công tác quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ....................................42
3.3.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

....42


5

3.3.6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trơ, tái định cư khi thu hồi đất...........................46


6

3.3.7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........46
3.3.8. Thống kê, kiểm kê đất đai ...............................................................................46
3.3.9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai...............................................................47
3.3.10. Quản lý tài chính về đất đai...........................................................................47
3.3.11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
.......47
3.3.12. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.........................................................48
3.3.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.........................................................48
3.3.14. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết về khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai.....................................................48
3.3.15. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai ............................................49
3.4. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn từ 2016
-2018............49
3.4.1. Bộ máy quản lý và hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất tại huyện Triệu Sơn ....................................................................................49
3.4.2. Bộ máy tổ chức và chức năng nhiệm vụ hiện tại ............................................50
3.4.3. Tình hình đăng ký đất đai trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn từ

2016-2018 ........................................................................................................50
3.4.4. Tình hình về công tác lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Triệu Sơn
giai đoạn 2016-2018 .........................................................................................52
3.4.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Triệu Sơn giai đoạn 2016-2018 ........................................................................55
3.4.6. Đánh giá tiến độ trong quá trình đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn...........60
3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.............................................................................................61


7

3.6. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Triệu Sơn ...............................................................................................67


8

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................71
1. Kết luận .................................................................................................................71
2. Kiến nghị ...............................................................................................................72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................73


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1.

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.....................................................27

Bảng 3.1.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Triệu Sơn năm 2018 .......................39

Bảng 3.2.

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng của huyện Triệu
Sơn đến năm 2018 .................................................................................44

Bảng 3.3.

Tình hình đăng ký biến động đất đai của huyện Triệu Sơn giai
đoạn 2016-2018 .....................................................................................51

Bảng 3.4.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Triệu
Sơn giai đoạn 2016-2018.......................................................................57

Bảng 3.5.

Các trường hợp tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của huyện Triệu Sơn ..........................................................59

Bảng 3.6.

Kết quả điều tra số phiếu hộ gia đình, cá nhân về đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn...............61

Bảng 3.7.

Kết quả điều tra một số yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện ...............................62

Bảng 3.8.

Kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ quản lý về các yếu tố ảnh
hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện...............................................................................................63

Bảng 3.9.

Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại huyện Triệu Sơn ................................................................64


8

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1.

Sơ đồ vị trí huyện Triệu Sơn....................................................... 34

Hình 3.2.

Quy trình các bước thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại huyện Triệu Sơn ...................................... 56

Hình 3.3.

Kết quả điều tra, phỏng vấn công chức địa chính về các yếu
tố ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn....................................... 62

Hình 3.4.

Kết quả điều tra, phỏng vấn cán bộ quản lý về các yếu tố
ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện ................................................................. 64

Hình 3.5.

Kết quả đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất khi điều tra các hộ dân tại huyện
Triệu Sơn..................................................................................... 65


9

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

ĐKTK

: Đăng ký thống kê

GCN

: Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

QSD

: Quyền sử dụng

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

UBND

: Ủy ban nhân dân

XDCB

: Xây dựng cơ bản

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Triệu Sơn là một huyện phía Tây - Nam của tỉnh Thanh Hoá, có ưu thế là đất
rộng người đông, có đủ các vùng miền: Đồng bằng, miền núi, bán sơn địa. Trên
thực tế việc quản đất đai của huyện có rất nhiều khó khăn, đặc biệt về vấn quản lý
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Mặc dù trong những
năm qua huyện đã có nhiều chủ trương, chính sách nhằm nâng cao hiệu quả trong
quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên trong quá trình
thực hiện cũng gặp không ít khó khăn vướng mắc. Thời gian qua, việc tổ chức
triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành luật liên quan,
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn,
tỉnh Thanh Hóa từng bước đi vào nền nếp, bước đầu đạt được một số kết quả tích
cực, góp phần quan trọng trong công tác quản lý đất đai và phát triển kinh tế - xã
hội; đặc biệt là sau khi được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất đã ý thức
và thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của mình, hạn chế đáng kể tình trạng
tranh chấp, khiếu nại về đất đai.
Tuy nhiên, thực tế đội ngũ cán bộ quản lý đất đai chưa được đảm bảo đủ số
lượng, chất lượng đề ra, chưa thực sự chịu khó và có tâm huyết trong công việc, nhất
là cán bộ địa chính cấp xã thường xuyên biến động, kiêm nhiệm nhiều việc; trình tự
thủ tục hành chính rườm rà, nhiều lúc gây khó cho người dân, thời gian giải quyết hồ
sơ cho công dân chậm so với quy định; công tác tuyên truyền về pháp luật đất đai
còn hạn chế nên người dân chưa nắm rõ các quy định về pháp luật đất đai trong việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất chưa đạt mục tiêu đề ra; công tác lập hồ sơ địa chính còn chậm, chất lượng
thấp; tình trạng lấn chiếm đất đai, khiếu kiện vẫn còn xảy ra ở một số địa phương.
Xuất phát từ thực tế nêu trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá

thực trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018"
làm đề tài luận văn Thạc sĩ ngành Quản lý đất đai.


2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Triệu Sơn giai đoạn 2016-2018;
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa;
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Triệu Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm sáng tỏ các quan điểm và cơ sở lý luận về công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Triệu
Sơn, tỉnh Thanh Hóa.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài giúp cho tỉnh Thanh Hóa nói chung và huyện Triệu Sơn nói riêng
đánh giá được thực trạng, phân tích những ưu điểm, hạn chế và các yếu tố ảnh
hưởng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm làm cơ sở đề
xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận, khắc phục các hạn
chế, khó khăn, vướng mắc để nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất
đai trên địa bàn huyện.


Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước có liên quan đến công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do nhà nước ban hành:
- Hiến pháp năm 1992;
- Luật Đất đai năm 2003;
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch số 06/2007/TTLT/BTNMT ngày 15/6/2007 của Môi
trường, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường, hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất;


- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khắc gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn
một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
1.1.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Quyết định số 1700/QĐ-UBND ngày 13/6/2008 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các
loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4194/2012/QĐ-UBND ngày 13/12/2012 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2013;

- Quyết định số 4515/2013/QĐ-UBND ngày 18/12/2013 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2014;
- Quyết định số 178/2014/QĐ-UBND ngày 14/01/2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc sửa đổi, bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4463/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc ban hành quy định hạn mức đất ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đất
ở; hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước
thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 về việc quy định
bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4949/2015/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu
tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định 4655/QĐ-UBND ngày 04/12/2017 của UBND tỉnh Thanh Hóa
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định về hạn mức giao đất ở; diện tích tối
thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt
nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh
Hóa ban hành kèm theo quyết định số 4463/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của
UBND tỉnh.
1.2. Cơ sở lý luận
1.2.1. Quản lý nhà nước về đất đai
1.2.1.1. Khái niệm
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Quản lý Nhà nước về đất đai là một
dạng quản lý cụ thể của quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực của xã hội là đất đai. Đó
là nghiên cứu toàn bộ những đặc trưng của đất đai nhằm nắm chắc về số lượng, chất
lượng từng loại đất của từng vùng, từng địa phương theo đơn vị hành chính ở mỗi

cấp. Từ đó có định hướng về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ Trung ương đến
địa phương thành một hệ thống quản lý đồng bộ, thống nhất, tránh tình trạng phân


tán đất, sử dụng không đúng mục đích, quy hoạch treo làm ảnh hưởng chung đến sự
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013
khẳng định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng
biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản
lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý”. Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Điều này đã khẳng
định tính chất quan trọng của đất đai, đồng thời đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai nhằm đưa chính sách quản lý và sử dụng đất đúng đối
tượng, đúng mục đích và có hiệu quả.
1.2.1.2. Đối tượng, mục đích, yêu cầu của quản lý nhà nước về đất đai
* Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai gồm 2 nhóm:
- Các chủ thể quản lý đất đai và sử dụng đất đai;
- Đất đai.
* Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích:
- Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất;
- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia;
- Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;
- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường.
* Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đai đầy
đủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành
chính.
1.2.1.3. Vai trò của đất đai
Theo Luật Đất đai 1993 "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quan trọng

hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng.
Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh
tế, xã hội và đời sống nhân dân. Thông qua hoạch định chiến lược quy hoạch, lập kế
hoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao; giúp cho


nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có biện pháp hữu
hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả.
- Vai trò của đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy nhiên
đối với từng ngành cụ thể thì đất đai có vị trí, vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm
địa điểm, làm cơ sở để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh
doanh. Khi xây dựng một nhà máy, đầu tiên phải có địa điểm, diện tích đất đai trên
cơ sở đó mới xây dựng được các nhà xưởng, bến bãi, nhà làm việc, khuôn viên đi
lại trong nội bộ…
Đối với ngành nông nghiệp, đất đai có vị trí đặc biệt. Nó không những là chỗ
đứng, chỗ tựa để lao động, mà nó còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và
thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là
nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng.
1.2.2. Đăng ký đất đai
1.2.2.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa
đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
1.2.2.2. Các giai đoạn của đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai được chia thành 2 giai đoạn: Đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động đất đai.

Giai đoạn 1: Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm
vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả chủ sử dụng đất có đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: Đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất đai ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
Để đảm bảo đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được yêu cầu
kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
mục tiêu đề ra là phải triển khai thực hiện một cách đồng bộ các nội dung: xây dựng


và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính,
quy hoạch sử dụng đất, phân hạng và định giá đất, thanh tra xử lý vi phạm và giải
quyết tranh chấp đất đai.
1.2.3. Hồ sơ địa chính
Theo quy định tại khoản 1, Điều 96, Luật Đất đai năm 2013: Hồ sơ địa chính
bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa
đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với
đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Theo Điều 4, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định thành phần hồ sơ địa chính gồm:
“1. Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính
được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai, gồm có các tài liệu sau đây:
a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê đất đai;
b) Sổ địa chính;
c) Bản lưu giấy chứng nhận.
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm có:
a) Các tài liệu quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều này lập dưới dạng
giấy và dạng số (nếu có);
b) Tài liệu quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được lập dưới dạng giấy

hoặc dạng số;
c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy”.
1.2.3.1. Bản đồ địa chính
Theo mục 13, Điều 4, Luật Đất đai 2013: Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện
các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
1.2.3.2. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không
có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử
dụng đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa
đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai.


1.2.3.3. Sổ địa chính
Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang
sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý
việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan
đến từng người sử dụng đất.
1.2.3.4. Bản lưu giấy chứng nhận
Theo Điều 22, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định.
“1. Bản lưu giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc giấy chứng nhận
trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính.
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thì lập hệ thống bản
lưu giấy chứng nhận ở dạng giấy, bao gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản màu trắng) được cơ quan có
thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày
01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bản màu
xanh)
được cơ quan có thẩm quyền ký để lưu theo quy định tại Nghị định số 60/CP
ngày
05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô
thị;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được sao để lưu theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT
và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp khi thực hiện thủ tục
đăng ký biến động được sao theo hình thức sao y bản chính, đóng dấu của cơ quan
đăng ký đất đai tại trang 1 của bản sao giấy chứng nhận để lưu.


3. Khi xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính mà chưa quét bản gốc giấy chứng


nhận thì quét bản lưu giấy chứng nhận quy định tại khoản 2 Điều này; khi thực hiện
đăng ký biến động thì quét bản gốc giấy chứng nhận để thay thế”.
1.2.3.5. Sổ theo dõi biến động đất đai
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về sử dụng đất
trong quá trình sử dụng đất. Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm tên và địa
chỉ của người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất
có biến động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng (thay đổi
về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền của người sử dụng
đất, về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

1.2.3.6. Sao, quét giấy chứng nhận để lưu
Việc sao, quét giấy chứng nhận được thực hiện theo Điều 22, Thông tư số
23/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014 cả Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
1.2.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.4.1. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất ( khoản 16,
điều 3 luật đất đai 2013).
1.2.4.2. Những quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo
một mẫu thống nhất trong phạm vi cả nước đối với tất cả các loại đất.
- Phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình,
từng tổ chức đồng quyền sử dụng.


Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho
người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có

trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.
Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với nhà chung cư, nhà tập thể.
* Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nay được thay thế bởi Nghị định số 43/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật
Đất đai 2013 và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và
Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả
nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận
là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục
"I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số
phát hành giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp giấy chứng nhận; số vào sổ cấp giấy chứng nhận.