Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHÙNG VĂN DŨNG

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: LUẬT KINH TẾ
Mã số: 8.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN TRUNG TÍN

HÀ NỘI, 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu ghi trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận
văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

PHÙNG VĂN DŨNG


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬNVỀ CÔNG CHỨNG HỢP
ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT… .................................. ….7

1.1. Khái niệm công chứng và vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao
dịch theo quy định của pháp luật hiện hành .................................................. ..7
1.2. Một số đặc điểm pháp lý về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói
chung và về biện pháp thế chấp nói riêng .................................................. …11
1.3. Quyền sử dụng đất với tư cách là một tài sản theo quy định của pháp luật
Việt Nam .................................................................................................... …12
CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP
LUẬT LIÊN QUAN ĐẾNCÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ
NỘI…… ........................................................................................................ 18
2.1. Các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất…............................................................... 18
2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đấttrên địa bàn thành phố Hà Nội…… ........................ .37
2.3. Một số sai phạm của các tổ chức hành nghề công chứng và công chứng
viên trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian vừa qua ……............... .45
CHƯƠNG 3: NHỮNG VƯỚNG MẮC CÒN TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP
NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................ …48
3.1. Những vướng mắc còn tồn tại về mặt quy định của pháp luật có liên quan
đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất…… ....................... ..48
3.2. Một số khó khăn gặp phải trong quá trình thực thi những quy định của
pháp luật có liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
tại địa bàn thành phố Hà Nội…… ............................................................... ..50
3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công chứng hợp đồng thế
chấp trên địa bàn thành phố Hà Nội… ......................................................... .54


KẾT LUẬN… .............................................................................................. .59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO… ............................................. ..61

Danh mục các chữ viết tắt

BLDS

: Bộ luật Dân sự

LĐĐ

: Luật Đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hòa trong xu thế phát triển kinh tế toàn cầu, nước ta đang phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Theo đó, các tổ chức, doanh
nghiệp, cá nhân được tự do đầu tư kinh doanh, phát triển các lĩnh vực, ngành
nghề phù hợp với xu thế và quy định pháp luật. Nhu cầu vay vốn đầu tư sản
xuất, kinh doanh của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình cũng
từ đó ngày càng tăng. So với trước đây, thủ tục, trình tự vay vốn cũng có
nhiều thay đổi. Đặc biệt là khi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm

2013 và Luật Công chứng năm 2014 được ban hành, triển khai thực hiện.
Với yêu cầu có tính chặt chẽ hơn của pháp luật đất đai, pháp luật về tài
chính ngân hàng trong hoạt động cho vay có thế chấp quyền sử dụng đất về
sự bắt buộc giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện công chứng,
chứng thực và đăng ký cho thấy vai trò quan trọng của hoạt động công
chứng. Để bảo đảm sự an toàn về mặt pháp lý cho các bên giao kết hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất, thủ tục công chứng các hợp đồng này đã được
tiến hành. Tuy Nhà nước đã có nhiều cố gắng trong việc xây dựng các văn
bản pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhưng
đây vẫn là vấn đề khó khăn, phức tạp trong thực tiễn thực hiện.
Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những
hoạt động tiềm ẩn nhiều vấn đề phát sinh tranh chấp nhất, có nguy cơ gây ra
rủi ro cao cho các công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng này.
Trên thực tế, đã xảy ra nhiều vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất, nhiều hợp đồng được các tổ chức tín dụng đưa vào nhóm
danh sách nợ xấu. Hiện nay, giữa pháp luật đất đai, pháp luật tài chính ngân
hàng, pháp luật công chứng hiện hành còn nhiều quy định chưa thực sự thống
nhất, phù hợp và tương thích nên hoạt động công chứng còn nhiều vướng
mắc và khó khăn, mỗi địa phương thực hiện với những yêu cầu khác nhau;
1


có nhiều biến tướng trong quá trình thực hiện hoạt động này, đặc biệt là thế
chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người thứ ba. Do đó, dẫn đến tình
trạng các công chứng viên cũng có những cách nắm bắt, hiểu biết, áp dụng
khác nhau về các vấn đề liên quan đến loại hợp đồng này. Đồng thời, việc
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn là điều kiện quan
trọng để các tổ chức tín dụng thực hiện giải ngân và đăng ký giao dịch bảo
đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ
quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm (gồm các văn phòng đăng ký đất

và nhà; phòng tài nguyên môi trường..), các tổ chức tín dụng và các tổ chức
hành nghề công chứng chưa có sự thống nhất, đồng bộ dẫn đến tình trạng
người dân phải mất nhiều thời gian, công sức, chi phí mới có thể thực hiện
được nhu cầu vay vốn của mình. Khi đến hạn phải trả nợ có nhiều khách
hàng không thực hiện nghĩa vụ hoặc không có khả năng trả nợ buộc các tổ
chức tín dụng phải tiến hành phát mại tài sản là quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ nhưng lại gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.
Bên cạnh đó, sự hiểu biết pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên
quan đối với người dân còn hạn chế, giao dịch có nguy cơ tiềm ẩn rủi ro cao
thì nhu cầu về công chứng cũng ngày càng cao. Sự bùng nổ của các Văn
phòng công chứng tư trong thời gian qua, đặc biệt là các thành phố lớn, các
khu vực sôi động của thị trường nhà đất, trong khi công tác đào tạo đội ngũ
công chứng viên có đủ kiến thức về nghiệp vụ, có sự am tường về pháp luật
đất đai và pháp luật khác có liên quan, về đạo đức hành nghề chưa được
quan tâm thỏa đáng.
Trong bối cảnh hiện nay, cần có các công trình nghiên cứu về công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện tại một
số địa phương, đặc biệt đối với thành phố Hà Nội, trên cơ sở đó, có thể đề
ra những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện
pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Chính vì
2


vậy, học viên quyết định lựa chọn đề tài:“Công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành
phố Hà Nội” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Công chứng nói chung, công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất là lĩnh vực, hoạt động đã diễn ra từ rất lâu, song chưa bao giờ là vấn đề
cũ mà luôn gây được sự chú ý, thu hút nhiều tác giả nghiên cứu. Mỗi công

trình nghiên cứu đều tập trung nghiên cứu, phân tích ở một số vấn đề, nội
dung nhất định, cụ thể:
- Luận văn thạc sĩ luật học “ Đánh giá thực trạng công tác công chứng,
chứng thực các giao dịch về đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, Thành phố
Hà Nội” của tác giả Hà Lan Hương năm 2013.
- Luận văn thạc sĩ luật học “ Quy chế Công chứng viên theo pháp luật
Việt Nam” của tác giả Chu Hồng Sơn năm 2015.
- Luận án Tiến sĩ luật học “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng
đất ở Việt Nam” của tác giả Lê Thị Thúy Bình năm 2016.
- Luận văn Thạc sĩ luật học “Tổ chức hành nghề công chứng theo pháp
luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Thị Kim Thư năm 2017.
- Luận văn Thạc sĩ luật học “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để
đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ
thực tiễn Thành phố Đà Nẵng” của tác giả Lương Đình Thi năm 2018.
Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại chưa có công trình nghiên cứu nào
về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, là một lĩnh vực đặc
biệt quan trọng, được mọi người quan tâm nhất là trong tình hình phát triển
kinh tế hiện nay.
Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt
Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội là đề tài nghiên cứu tương đối
hệ thống về lĩnh vực công chứng thông qua những kiến nghị và giải pháp
3


nhằm hoàn thiện hơn quy định pháp luật công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất cũng như nâng cao hiệu quả thực hiện của Luật công
chứng.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1 Mục đích nghiên cứu
Mục đích của luận văn là từ những lý luận thực tiễn về công chứng hợp

đồng thế chấp quyền sử dụng đất làm sáng tỏ và phân tích rõ về công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị
và giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa quy định của pháp luật về các vấn đề
liên quan đến việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
- Phân tích và làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận và thực tiễn quy định
của pháp luật Việt Nam hiện nay về công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất;
- Trên cơ sở phân tích đánh giá quy định pháp luật hiện hành, thực trạng
áp dụng pháp luật, tác giả tìm ra những hạn chế, khó khăn trong quá trình
triển khai thực hiện. Qua đó, đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao
hiệu quả hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
-Đối tượng nghiên cứu: Các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan
đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.Thực tiễn
hoạt động công chứng loại hợp đồng này tại các tổ chức hành nghề công
chứng.
- Phạm vi nghiên cứu: Luận văn giới hạn nghiên cứu các quy định pháp
luật hiện hành của Việt Nam về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và thực trạng áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
5.Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
4


Luận văn được thực hiện bằng phương pháp duy vật biện chứng, trên
cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh.
- Phương pháp nghiên cứu:
+ Phương pháp tìm hiểu tư liệu: Là nghiên cứu về lý luận thông qua
quá trình tìm hiểu những tư liệu có liên quan đến công chứng hợp đồng thế

chấp quyền sử dụng đất.
+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được tác giả sử
dụng trong tất cả ba chương của luận văn để thực hiện phân tích, đánh giá
các khái niệm, đặc điểm quy định của pháp luật về công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
6.Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Về lý luận, luận văn đã hệ thống, phân tích, bổ sung những vấn đề có
tính lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Luận giải
khái niệm và nhận diện bản chất của công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất; Tìm hiểu hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đề xuất một số giải pháp
góp phần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
Về thực tiễn: Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích, đánh giá tình hình thực
tiễn, tác giả đưa ra những kiến nghị, giải pháp khắc phục tồn tại hạn chế
pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại thành phố
Hà Nội nói riêng và trên địa bàn cả nước nói chung.
7.Kết cấu của luân văn
Luận văn gồm có các phần: Mở đầu; Kết luận; Danh mục tài liệu tham
khảo. Phần nội dung gồm có 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất.
5


Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan
đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Chương 3: Những vướng mắc còn tồn tại và giải pháp nhằm nâng cao
chất lượng công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội.

Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm công chứng và vai trò của công chứng đối với việc
xác lập giao dịch theo quy định của pháp luật hiện hành
6


1.1.1. Khái niệm công chứng:
Điều 2 khoản 1 Luật công chứng ngày 20 tháng 6 năm 2014 quy định:
“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công
chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự
khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của
bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng
nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng
hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”.
Theo khái niệm trên thì phạm vi hoạt động của công chứng viên và các
tổ chức hành nghề công chứng đã được mở rộng hơn so với trước đây, đó là
việc công chứng viên ngoài việc công chứng các hợp đồng, giao dịch thì nay
được tăng cường thêm chức năng, nhiệm vụ công chứng các giấy tờ là bản
dịch, bản sao từ bản chính. Quy định này đã góp phần tạo điều kiện thuận
lợi cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu tham gia giao dịch, có quyền được lựa
chọn đơn vị thực hiện (quy định trước đây chỉ có Phòng Tư pháp cấp huyện,
UBND cấp xã được chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký,
chứng thực bản dịch,…); đồng thời, với việc được tăng cường thêm chức
năng, nhiệm vụ mới này thì các tổ chức hành nghề công chứng đã góp phần
đáng kể trong việc làm giảm áp lực hành chính đối với các cơ quan hành
chính nhà nước các cấp. Tuy nhiên, Luật công chứng 2014 cũng quy định
rõ, công chứng viên phải chịu trách nhiệm cả về mặt nội dung bản dịch và

việc chứng nhận nội dung bản dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạo
đức xã hội (khoản 3 Điều 61), trong khi Phòng Tư pháp cấp huyện, UBND
cấp xã chỉ chịu trách nhiệm về mặt hình thức đối với các văn bản chứng
thực. Quy định này góp phần nâng cao trách nhiệm hoạt động nghề nghiệp
cũng như đạo đức hành nghề công chứng của công chứng viên.
1.1.2. Đặc điểm của công chứng:

7


Thứ nhất, công chứng là hành vi do công chứng viên thực hiện. Công
chứng viên là chủ thể có quyền năng đặc biệt được nhà nước trao cho một
số quyền năng tư pháp nhất định và không đồng nhất với hoạt động chứng
thực do công chức trong cơ quan hành chính nhà nước thực hiện. Công
chứng viên do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm, miễn nhiệm vàcó các nhiệm
vụ cũng như quyền hạn có thể tiếp nhận, soạn thảo, ký chứng nhận tính xác
thực về nội dung các hợp đồng, giao dịch bảo đảm đúng quy định pháp luật,
đạo đức xã hội. Như vậy, hoạt động công chứng của công chứng viên là hoạt
động nghề nghiệp có tính chất đặc biệt vừa mạng tính chất dịch vụ, vừa là
một trong số các hoạt động bổ trợ tư pháp được pháp luật công nhận. Hoạt
động công chứng là hoạt dộng dịch vụ pháp lý chứ không phải là tư nhân
hóa hoạt động công chứng, góp phần giảm bớt công việc cũng như áp lực
thực hiện nhiệm vụ của công chức thuộc cơ quan hành chính được giao thẩm
quyền chứng thực theo phân cấp quản lý; đồng thời góp phần bảo vệ quyền,
lợi ích chính đáng của công dân, nâng cao tính chất phục vụ, tạo điều kiện
thuận lợi cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu chủ động lựa chọn nơi cung cấp
dịch vụ tốt nhất, thuận tiện nhất.
Thứ hai, nội dung cơ bản của công chứng là xác nhận tính đúng đắn,
hợp pháp của các giao dịch, hợp đồng; tính chính xác, hợp pháp, không trái
đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước

ngoài, hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt theo yêu cầu của công dân,
tổ chức và chứng nhận các hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật.
Đặc điểm này thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm của công chứng viên trong
thực hiện nhiệm vụ có nhiều phần khác biệt so với việc thực hiện nhiệm vụ
hành chính của các cơ quan hành chính nhà nước. Công chứng viên phải
chịu trách nhiệm về tính chính xác của nội dung các giấy tờ, văn bản giao
dịch.

8


Thứ ba, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và có hiệu lực thi hành
với các bên, những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng có giá trị
chứng cứ không phải chứng minh (Khoản 3Điều 5 Luật công chứng 2014)
và Bộ luật tố tụng dân sự (Điều 80, 83) quy định, trừ trường hợp văn bản
công chứng bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Công chứng viên phải thực hiện chứng nhận tính chính xác, đúng quy
định pháp luật, không trái đạo đức xã hội đối với văn bản công chứng theo
đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai, công chứng
và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan về năng lực pháp luật của chủ
tham gia giao dịch có đủ năng lực dân sự, nội dung thỏa thuận giữa các bên
tham gia giao dịch là hoàn toàn tự nguyện không bị ép buộc. Có như vậy thì
văn bản công chứng mới có hiệu lực thi hành với các bên có liên quan, ràng
buộc các bên tham gia giao dịch có nghĩa vụ thực hiện theo các cam kết mà
mình đã xác xác lập. Các hợp đồng, giao dịch do công chứng viên chứng
nhận thông qua lời chứng của mình được coi là chứng cứ không cần phải
chứng minh vì đã phản ánh đúng nội dung thực tế, đúng quy định pháp luật,
không trái đạo đức xã hội, trừ trường hợp văn bản công chứng đó bị Tòa án
tuyên vô hiệu.
Căn cứ những phân tích trên đây, chúng ta có thể thấy được vai trò cũng

như tầm quan trọng của hoạt động công chứng trong đời sống xã hội. Văn
bản công chứng là chứng cứ quan trọng khi các bên tham gia giao dịch phát
sinh tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên
tham gia trong hợp đồng, giao dịch; đồng thời, góp phần hạn chế rủi ro, tạo
hành lang an toàn pháp lý cho các bên, hạn chế đượccác hành vi phạm pháp
luật, tạo ra sự ổn định trật tự xã hội.
1.1.3. Vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo quy
định của pháp luật hiện hành:

9


Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký
và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng. Như chúng ta đã biết, hoạt
động công chứng là việc cơ quan, tổ chức hoạt động công chứng xác nhận
tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật hoặc khi
có yêu cầu của người yêu cầu công chứng. Công chứng viên phải kiểm tra
các thông tin mà mình thực hiện việc công chứng, sau khi đã đối chiếu các
thông tin với bản chính công chứng viên phải ghi lời làm chứng của mình;
ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng lên văn bản
công chứng. Thể hiện việc ghi nhận và bảo đảm nội dung, hình thức cũng
như tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các
bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ
của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của
pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận
khác: Việc công chứng các bản hợp đồng, giao dịch là bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên, phòng ngừa rủi ro và tranh chấp, tạo ra sự ổn định
của quan hệ giữa các bên trong giao dịch dân sự, tài sản, bảo đảm trật tự, kỷ
cương, là cơ sở thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó, khi phát

sinh mâu thuẫn giữa các bên mà không giải quyết được dựa trên các thỏa
thuận của hợp đồng, giao dịch công chứng; bên có nghĩa vụ không thực hiện
nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa giải quyết theo quy định
của pháp luật.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình
tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng
minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố vô hiệu: Việc quy định hợp đồng,
các văn bản được công chứng có giá trị chứng cứ là một chế định đặc biệt
đối với hoạt động công chứng. Với việc quy định như vậy đã nâng cao tinh
thần trách nhiệm của các công chứng viên trong quá trình thực hiện hoạt
10


động công chứng của mình. Bởi lẽ, qua việc công chứng nếu công chứng
viên phát hiện ra các sai phạm cũng như dấu hiệu tội phạm có thể báo cáo
với cơ quan có thẩm quyền, đồng thời việc công chứng các văn bản giấy tờ
sẽ được tổ chức hành nghề công chứng lưu lại một bản trong kho dữ liệu, từ
đó các văn bản công chứng trở thành nguồn chứng cứ quan trọng nếu có các
tranh chấp xảy ra. Và những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được
công chứng không phải chứng minh bởi lẽ khi hoạt động công chứng, công
chứng viên đã kiểm tra tính xác thực của các thông tin của văn bản công
chứng với bản chính và ghi lời làm chứng, ký tên đóng dấu nhằm khẳng định
điều đó.
Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được
dịch: Việc quy định như trên là hoàn toàn hợp lý, khi mà văn bản công chứng
đã được công chứng viên kiểm tra, đối chiếu tính xác thực với bản chính
một cách đầy đủ, chính xác; đã ghi lời làm chứng của mình, ký tên, đóng
dấu để khẳng định điều đó thì bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng
như giấy tờ, văn bản được dịch. Tạo điều kiện thuận lợi cho người có nhu
cầu công chứng có thể đạt được kết quả mà họ mong muốn.

1.2. Một số đặc điểm pháp lý về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ nói chung và về biện pháp thế chấp nói riêng
1.2.1.Về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung có thể hiểu là các biện
pháp dự phòng do các bên chủ thể tham gia giao dịch thỏa thuận với nhau
để bảo đảm quyền, lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có
quyền được thực hiện các biện pháp, cách thức xử lý tài sản thế chấp thuộc
quyền sở hữu của bên có nghĩa vụ nhằm mục đích khấu trừ giá trị nghĩa vụ
trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm.
Hiện nay, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định có 9 biện pháp bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ: cầm cố tài sản; thế chấp tài sản; đặt cọc; ký cược; ký
11


quỹ; bảo lưu quyền sở hữu; bảo lãnh; tín chấp; cầm giữ tài sản.Những biện
pháp bảo đảm này có các đặc điểm chung sau:
Thứ nhất, mang tính chất là nghĩa vụ phụ bổ sung cho nghĩa vụ chính:
Các bên chỉ cùng nhau thiết lập một biện pháp bảo đảmkhi có quan hệ nghĩa
vụ chính. Hiệu lực và nội dung của biện pháp bảo đảm phù hợp và phụ thuộc
vào nghĩa vụ chính. Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không tồn tại một cách
độc lập.
Thứ hai, đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên
trong quan hệ nghĩa vụ dân sự: Các bên đặt ra biện pháp bảo đảm nhằm
nâng cao trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ cũng như nâng
cao trách nhiệm trong giao kết hợp đồng của cả hai bên. Mỗi biện pháp bảo
đảm đều có những đặc điểm và chức năng riêng nhưng nhìn chung đều có
ba chức năng: tác động, dự phòng, dự phạt.
Thứ ba, đối tượng là những lợi ích vật chất: Không thể dùng quyền
nhân thân làm đối tượng biện pháp bảo đảm mà chỉ có lợi ích vật chất mới
có thể bù đắp được các lợi ích vật chất. Lợi ích vật chất ở đây thường là một

tài sản có đủ các yếu tố mà pháp luật quy định đối với một đối tượng của
giao dịch dân sự.
Thứ tư, phạm vi bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã được
xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính: Phạm vi bảo đảm có
thể là toàn bộ hoặc chỉ một phần nghĩa vụ. Trên thực tế, có nhiều trường
người có nghĩa vụdùng tài sản có giá trị lớn hơn rất nhiều so với giá trị của
nghĩa vụ để thực hiện nghĩa vụ, điều đó cũng là để thực hiện nghĩa vụ trong
phạm vi đã xác định đối với người mang nghĩa vụ.
Thứ năm, chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa vụ: Đặc điểm này
thể hiện chức năng dự phòng, các biện pháp bảo đảm chỉ được áp dụng khi
nghĩa vụ chính không được thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhằm đảm

12


bảo quyền lợi cho bên có quyền. Bên có nghĩa vụ khi đến thời hạn mà đã
thực hiện đúng, đầy đủ thì biện pháp bảo đảm đó sẽkết thúc.
Thứ sáu: phát sinh từ sự thỏa thuận của các bên (trừ biện pháp cầm
giữ tài sản): Nội dung, cách thức của một biện pháp bảo đảm là kết quả của
sự thỏa thuận giữa các bên. Như vậy, có thể nói các biện pháp bảo đảm là
một hợp đồng phụ đặt ra bên cạnh một hợp đồng chính. Trong một số giao
dịch pháp luật quy định phải có biện pháp bảo đảm những cũng không làm
mất đi sự thỏa thuận giữa các bên.
Tóm lại, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự giúp bên
có nghĩa vụ nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc thực hiện nghĩa vụ một
cách đúng đắn và đầy đủ. Ngoài ra, các biện pháp bảo đảm tạo ra thế chủ
động của bên có quyền trong việc bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng, hợp
pháp của mình đối với các hợp đồng, giao dịch đã tham gia ký kết. Nếu phát
sinh tranh chấp, đối kháng về lợi ích vật chất giữa các chủ thể khác với bên
nhận bảo đảm với thì các biện pháp bảo đảm sẽ là hành lang pháp lý chắc

chắn để bảo vệ lợi ích hợp pháp cho bên nhận bảo đảm.
1.2.2. Về biện pháp thế chấp:
Biện pháp thế chấp là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định
của pháp luật, theo đó, bên có nghĩa vụ dùng tài sản của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ nhưng không chuyển giao tài sản cho bên có quyền.
Thế chấp là việc một bên (bên thế chấp) dùng một hoặc nhiều tài sản
để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tài sản thế chấp thường là
bất động sản hoặc động sản nhưng không chuyển giao hoặc việc chuyển giao
cho bên nhận thế chấp giữ sẽ gặp khó khăn trong việc giao nhận, giữ gìn và
bảo quản. Việc giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản hạn
chế bên thế chấp định đoạt tài sản. Trường hợp bên thế chấp không thực hiện
nghĩa vụ thì bên có quyền (bên nhận thế chấp) sẽ xử lý tài sản bảo đảm để
thanh toán nghĩa vụ.Ví dụ: Bà Phạm Thị H có căn nhà năm tầng đứng tên
13


bà, vì bà H đang có nhu cầu cần một khoản tiền để sử dụng nhưng hiện tại
bà lại không có nên bà đã thế chấp căn nhà 5 tầng này cho Ngân hàng để có
tiền sử dụng. Việc bà H thế chấp căn nhà 5 tầng bằng cách bà sẽ chuyển giấy
tờ đứng tên bà (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và Quyền sở hữu nhà
ở) cho Ngân hàng chính là biện pháp thể chấp. Trong trường hợp bà H khi
đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà không thể thực hiện nghĩa vụ trả
nợ theo cam kết đã ký thì Ngân hàng sẽ tiến hành phát mãi tài sản thế chấp
theo quy định.
Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, người nhận thế chấp không thể
xác lập chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Người nhận thế chấp
phải thực hiện thủ tục đề nghị tổ chức bán đấu giá tài sản đối với tài sản thế
chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nhưng trên thực tế trước khi
tiến hành bán đấu giá tài sản thế chấp, người nhận thế chấp phải tiến hành
khởi kiện đến Tòa án; sau khi bản án có hiệu lực pháp luật thì mới có thể

bán được tài sản thế chấp thông qua hình thức bán đấu giá tài sản. Thực trạng
này làm cho người nhận thế chấp tốn nhiều thời gian và chi phí, bởi lẽ các
cơ quan bán đấu giá tài sản không dám nhận bán đấu giá các tài sản chưa có
bản án và quyết định bán đấu giá của cơ quan thi hành án. Trong trường hợp
mà người thế chấp không có khả năng để thực hiện nghĩa vụ để nhận lại tài
sản thế chấp thì sẽ gây nhiều khó khăn cho bên nhận thế chấp. Trong thực
tế đã có không ít những trường hợp mà bên thế chấp không có khả năng thực
hiện nghĩa vụ dẫn đến bên nhận thế chấp phải giải quyết tài sản đó theo quy
định của pháp luật.
Trường hợp bên nhận thế chấp xét thấy nếu tài sản thế chấp do bên
thế chấp giữ thì có thể bị bên thế chấp định đoạt trong thời hạn thế chấp, các
bên có thể thỏa thuận gửi tài sản cho người thứ ba giữ. Trường hợp tài sản
thế chấp đang được gửi tại kho hàng của người thứ ba, nếu xác lập thế chấp
tài sản đó thì tài sản có thể tiếp tục gửi người thứ ba giữ.
14


Có thể thấy rằng, trong đời sống kinh tế xã hội hiện nay thì biện pháp
bảo đảm được sử dụng nhiều đó là biện pháp thế chấp tài sản để thực hiện
nghĩa vụ dân sự. Nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển với
tốc độ chóng mặt như hiện nay thì biện pháp này đang ngày càng trở thành
một biện pháp pháp lý tối ưu, phát huy được những ưu điểm của mình trong
việc xác lập các giao dịch dân sự và thương mại đối với các bên tham gia ký
kết. Qua phân tích về biện pháp bảo đảm trên đã giúp cho chúng ta thấy một
cái nhìn cụ thể và thấu đáo hơn về biện pháp bảo đảm này trong quan hệ
nghĩa vụ dân sự; giúp cho các cá nhân, kể cả pháp nhân tránh được những
rủi ro khi xác lập các giao dịch dân sự.
1.3. Quyền sử dụng đất với tư cách là một tài sản theo quy định của
pháp luật Việt Nam
Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê

đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyềnhoặc
từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất
là quyền tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.Các chủ thể
muốn chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất bắt buộc phải tuân
thủ các thủ tục,điều kiện mà pháp luật đã quy định.
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ ba quyền
năng đối với đất đai, thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức
năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất
đai. Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn
có đầy đủ ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.
Như vậy, đất đai chính là tài sản, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối
với tài sản là đất đai. Và chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm
chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là chủ sở
hữu đất có quyền sử dụng đối với đất, hoặc người không phải là chủ sở hữu
15


chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của
pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử dụng theo một giao dịch,
người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, người
được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước… Như vậy, dưới
góc độ này, quyền sử dụng đất được hiểu là một quyền năng của chủ sở hữu
- Nhà nước, đối với tài sản thuộc sở hữu của mình là đất đai.
Khi quyền sử dụng đất do Nhà nước trực tiếp thực hiện, quyền này
chỉ thuộc về Nhà nước mà thôi. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử
dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại
cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản, cụ thể là
một loại quyền tài sản và quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài

sản đặc biệt vìtài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai.
Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất
đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với tài sản
này.
Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc
được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình, như mua
bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế… theo quy định của Luật
Đất đai và Bộ luật Dân sự. Quyền sử dụng đất trở thành đối tượng của giao
dịch – là một loại tài sản. Những quy định trên đã dẫn đến hai cách hiểu
không thống nhất: Điều 54 Hiến pháp quy định người sử dụng đất có quyền
“chuyển nhượng” quyền sử dụng đất, thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy
định của Luật, còn Điều 167 Luật Đất đai quy định cụ thể người sử dụng đất
có quyền “chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Cách hiểu thứ nhất là, theo
quy định của Điều 54 Hiến pháp năm 2013 thì quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất bao gồm quyền thực hiện tất cả các giao dịch nhằm mục đích
16


chuyển dịch quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Với cách hiểu này, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất. Cách
hiểu thứ hai, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì chuyển nhượng
chỉ là một loại giao dịch về quyền sử dụng đất trong số các giao dịch về
quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản nên quyền
sử dụng đất phải có giá trị.
Tiểu kết chương 1
Thông qua chương 1 tác giả đã chỉ ra những vấn đề lý luận chunng về
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; làm rõ khái niệm về công
chứng cũng như vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch theo
quy định của pháp luật hiện hành. Phân tích một số đặc điểm pháp lý về biện

pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và về biện pháp thế chấp nói
riêng. Đồng thời, tác giả phân tích, đánh giá, làm rõ vấn đề về quyền sử dụng
đất với tư cách là một tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Chương 2
THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT LIÊN
QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
2.1. Các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
17


2.1.1. Quy định về năng lực, tiêu chuẩn và đạo đức nghề nghiệp của
công chứng viên:
Như đã biết, đặc trưng nổi bật và khác biệt nhất của công chứng viên
so với những người hành nghề khác là mặc dù với tư cách cá nhân (là một
công dân hoặc một viên chức bình thường) nhưng được Nhà nước tin tưởng,
bổ nhiệm để trao cho một phần quyền lực công của Nhà nước (thực hiện
dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm) nhằm thực hiện chức năng chính là
chứng nhận tính xác thực, tính chính xác, tính hợp pháp và tính phù hợp với
đạo đức xã hội của các hợp đồng, văn bản giao dịch dân sự hoặc các giấy tờ
dân sự khác. Qua đó, chính công chứng viên sẽ làm cho các văn bản, giấy
tờ này trở thành có hiệu lực pháp luật như các văn bản của Nhà nước ban
hành ra, được nhân dân và Nhà nước thừa nhận. Đồng thời, với chức năng
nói trên của mình, hành vi của công chứng viên còn được toàn bộ xã hội
nhìn nhận như một chuẩn mực về sự đúng đắn, đặt vào đó một sự tin cậy rất
cao nếu như không muốn khẳng định gần như là tuyệt đối. Chính vì những
lý do nêu trên mà vấn đề năng lực và đạo đức của công chứng viên luôn luôn
phải được đặt lên hàng đầu trong tất cả các quy định về công chứng viên nói

riêng và các quy định về công chứng nói chung để đáp ứng được những kỳ
vọng lớn lao đó của người dân và của xã hội. Với các nước có nền pháp luật
lâu đời và phát triển thì đội ngũ công chứng viên của họ đã gần như khẳng
định được vị thế chắc chắn, uy tín rất cao trong giới những người hành nghề
pháp luật và trong lòng xã hội. Còn đối với nước ta, một đất nước vẫn còn
nghèo, lịch sử pháp luật chưa dài, ý thức pháp luật của người dân chưa cao,
trình độ và kinh nghiệm của những nhà xây dựng pháp luật dù sao vẫn còn
những hạn chế, thiếu sót, nên việc xây dựng và thực thi pháp luật nói chung
và pháp luật về công chứng nói riêng vẫn còn rất nhiều tồn tại, bất cập.
Trong bối cảnh hiện nay, khi nền kinh tế đang phát triển theo định
hướng kinh tế thị trường, lĩnh vực công chứng đã chính thức được xã hội
18


hóa, thì cùng với sự phát triển về số lượng, những yêu cầu về chất lượng,
mà trong đó yếu tố năng lực và yếu tố đạo đức của các công chứng viên buộc
phải đặt ra một cách cấp bách và phải thực thi một cách triệt để.
Theo lý luận, năng lực chuyên môn và đạo đức là hai phạm trù khác
nhau, nhưng trên thực tế, năng lực và đạo đức của một công chứng viên tuy
có sự độc lập song lại cùng phải phục vụ một mục đích cơ bản là đảm bảo
cho chất lượng của hành vi và văn bản công chứng. Suy rộng ra, nó sẽ quyết
định chất lượng cả một chế định công chứng, quyết định uy tín cho cả đội
ngũ công chứng viên của một quốc gia. Với sự chỉ đạo của Đảng, sự cố gắng
chung của Nhà nước và toàn xã hội, các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành
nhiều văn bản quy phạm về công chứng. Theo đó, văn bản có hiệu lực cao
nhất hiện nay là Luật Công chứng năm 2014. Luật này đã quy định khá đầy
đủ về mặt hình thức đối với điều kiện, tiêu chuẩn liên quan đến chất lượng
công chứng viên. Ngoài ra, còn có nhiều văn bản quy phạm hướng dẫn thực
hiện khác mà đặc biệt là Thông tư số 11/2012/TT-BTP do Bộ Tư pháp ban
hành ngày 30/10/2012 chỉ để quy định riêng về “Quy tắc đạo đức hành nghề

công chứng”. Thông tư này bao gồm nhiều nội dung quy định về đạo đức
hành nghề của công chứng viên. Tuy nhiên, từ quy định cho đến kết quả
thực thi là một khoảng cách còn khá lớn. Biểu hiện trên thực tế là, cho đến
hiện tại, những sai phạm xuất phát từ cả năng lực của công chứng viên lẫn
sai phạm về đạo đức hành nghề của công chứng viên vẫn còn rất nhiều và
có biểu hiện ngày càng tinh vi hơn, thậm chí nhiều trường hợp còn lẫn lộn
rất khó phân biệt đó là sai phạm về năng lực hay về đạo đức hành nghề công
chứng, khó phân biệt đó là sai phạm do vô ý hay cố ý của công chứng viên.
Hoạt động công chứng là một hoạt động đặc thù chỉ do một cá nhân (công
chứng viên) tiếp nhận, tự quyết định xử lý và thực hiện việc công chứng từ
đầu đến cuối, đồng thời phải tự “chịu trách nhiệm trước pháp luật và người
yêu cầu công chứng về văn bản công chứng” (khoản 4, Điều 4). Hoạt động
19


công chứng là hoạt động đặc thù, đòi hỏi công chứng viên phải có kiến thức
pháp luật chuyên sâu trên nhiều lĩnh vực và thường xuyên cập nhật thay đổi
bổ sung các quy định pháp luật để đáp ứng yêu cầu của công việc. Ngoài ra
còn đòi hỏi công chứng viên phải có sức khỏe làm việc trong môi trường
chịu nhiều áp lực, có tinh thần thật minh mẫn, sáng suốt để chứng nhận hợp
đồng giao dịch của các tổ chức, cá nhân. Với sức ép trong hoạt động hành
nghề hiện nay, những quy định về tiêu chuẩn công chứng viên trong Luật
công chứng 2014 chưa thể đáp ứng đủ yêu cầu thực tiễn. Do vậy, để củng
cố thêm năng lực của công chứng viên (trong trường hợp này tạm coi năng
lực chỉ bao gồm: Năng lực kinh nghiệm và bản lĩnh nghề nghiệp) thì có lẽ
Luật nên quy định chi tiết hơn nữa, chặt chẽ hơn nữa để nâng cao thêm chất
lượng, năng lực công chứng viên. Ví dụ chúng ta có thể đưa ra những quy
định cụ thể hơn như: chưa từng bị kết án tù giam vì lỗi cố ý trong lĩnh vực
công chứng, hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính đến lần thứ ba trong lĩnh
vực công chứng vì lỗi cố ý mà vẫn cố tình vi phạm, hoặc chưa từng phạm

tội đặc biệt nghiêm trọng, hoặc những người không có hành vi gây ra những
dư luận xấu có tác động tiêu cực đến xã hội,…
- Quy định về đạo đức hành nghề của công chứng viên:
Từ khi xã hội hoá đến nay, nhất là trong giai đoạn đầu do chưa có quy
hoạch tổng thể của Chính phủ, số lượng các văn phòng công chứng tăng
mạnh và phân bổ không đều. Số lượng công chứng viên cũng tăng lên rất
nhanh và được bổ nhiệm khá dễ dàng, lại được tự do cạnh tranh theo xu
hướng thị trường nên các văn phòng công chứng đã không ngừng đẩy mạnh
cạnh tranh, thu hút lợi nhuận, dẫn tới sự cạnh tranh không lành mạnh giữa
một số tổ chức hành nghề công chứng. Từ đó xuất hiện nhiều vụ việc công
chứng viên công chứng hợp đồng, giao dịch (nhiều nhất lại là liên quan đến
bất động sản, những tài sản có giá trị lớn) có dấu hiệu vi phạm pháp luật một
cách cố ý, nghiêm trọng như: công chứng “treo”, công chứng “khống”, ủy
20