Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện nghĩa hưng, tỉnh nam định, giai đoạn 2015 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ QUỐC TOẢN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHĨA HƯNG,
TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015-2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ QUỐC TOẢN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NGHĨA HƯNG,
TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015-2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành:8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. NGUYỄN THẾ HÙNG

THÁI NGUYÊN - 2019

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện.
Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa
được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tác giả

Đỗ Quốc Toản


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS. Nguyễn
Thế Hùng giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn
theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận
văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong phòng đào
tạo, Khoa Quản lý taì nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
huyện Nghĩa Hưng, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi

điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Tôi xin chân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 8 năm 2019
Tác giả

Đỗ Quốc Toản


3

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài. ............................................................................... 1
3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .............................................................................. 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU........................................................ 4
1.1.

Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................... 4

1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất ................................................................................... 4
1.1.2. Quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất ................................. 5
1.1.3. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất .............................. 7
1.1.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ............................ 7
1.1.5. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ ................................................ 9
1.1.6. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 11
1.1.7. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ......................................... 14

1.2.

Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 16

1.2.1. Các văn bản của Nhà nước.................................................................... 16
1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Nam Định............................................... 17
1.3.

Cơ sở thực tiễn của đề tài...................................................................... 19

1.3.1. Tình hình nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất
đai trên thế giới. .................................................................................... 19
1.3.2. Tình hình nghiên cứu chuyển quyền sử dụng đất và quản lý đất đai
ở Việt Nam ............................................................................................ 24
1.3.3. Thực tiễn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở Nam Định ............................................... 29
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..
32
2.1.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 32


4

2.2.

Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 32

2.3.

Nội dung nghiên cứu............................................................................. 32

2.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nghĩa Hưng ........ 32
2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên
địa bàn huyện Nghĩa Hưng ................................................................... 32
2.3.3. Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015-2017.............................................. 32
2.3.4. Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nghĩa Hưng qua ý kiến người dân ............................................. 33
2.3.5. Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nghĩa Hưng ................................................................................ 33
2.4.

Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 33

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu................................................................ 33
2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................... 34
2.4.3. Phương pháp so sánh ............................................................................ 35
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................... 36
3.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Nghĩa Hưng ........ 36

3.1.1. Điều kiện tự nhiên................................................................................. 36
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ................................................... 40
3.1.3. Nhận xét ................................................................................................ 46
3.2.

Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về đất đai trên
địa bàn huyện Nghĩa Hưng ................................................................... 48

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghĩa Hưng năm 2017 ......................... 48
3.2.2. Biến động đất đai của huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015-2017.......... 52
3.2.3. Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện Nghĩa Hưng ................................................................................ 54


5

3.3.

Thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015-2017.............................................. 56

3.3.1. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện
Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017....................................................... 56
3.3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị
hành chính trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ......................................... 58
3.3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017 theo loại đất....................... 60
3.4.

Đánh giá hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nghĩa Hưng qua ý kiến người dân. ............................................ 62

3.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ................................................................................. 62
3.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý về hoạt động chuyển

nhượng quyền sử dụng đất .................................................................... 65
3.5.

Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
quản lý hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Nghĩa Hưng ................................................................................ 67

3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 67
3.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 67
3.5.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ............................................. 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 69
1. Kết luận ....................................................................................................... 69
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 71


6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC:

Bản đồ địa chính

BĐS:

Bất động sản

ĐKĐĐ:

Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSD:

Quyền sử dụng

VPĐK:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKĐĐ:

Văn phòng Đăng ký đất đai

UBND:

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Nghĩa Hưng năm 2017 ................. 48
Bảng 3.2. Biến động đất đai của huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015-2017.. 52
Bảng 3.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện
Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017 .............................................. 57

Bảng 3.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn
vị hành chính trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng ............................. 58
Bảng 3.5. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017.... 60
Bảng 3.6. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất phi nông
nghiệp trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017.... 61
Bảng 3.7. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về pháp luật nói chung và hồ
sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trên địa bàn huyện
Nghĩa Hưng........................................................................ 62
Bảng 3.8. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất............................................................ 63
Bảng 3.9. Đánh giá đề xuất liên quan tới thủ hành chính chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ......................................................................... 64
Bảng 3.10. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý về hoạt động chuyển
nhượng quyền sử dụng đất............................................................ 65


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo điều 54 Hiến pháp 2013 thì “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của
quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp
luật. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực
hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được
pháp luật bảo hộ”. Tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Hội
nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc
đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công

nghiệp theo hướng hiện đại, Đảng ta khẳng định quyền sử dụng đất là “một
loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu”.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử
dụng đất. Nó có vai trò quan trọng đối với phát triển kinh tế xã hội và quản lý
nhà nước nhất là trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện
nay.
Nghĩa Hưng là một huyện ven biển phía Nam của tỉnh Nam Định, địa
hình trải dài theo trục đường 490C, ba mặt là sông và biển có lợi thế cho việc
phát triển kinh tế xã hội, trong thời gian gần đây theo chủ trương của Đảng và
Nhà nước là công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, các tuyến đường cao
tốc, các khu công nghiệp đang dần được hình thành, đặc biệt là Nghĩa Hưng
đã hoàn thành công cuộc xây dựng nông thôn mới do đó mà điều kiện kinh tế
phát triển rất nhanh cùng với đô thị hóa mạnh nên nhu cầu sử dụng đất của
người dân cũng rất cao. Từ đó tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
diễn ra cũng khá sôi động, công tác quản lý đất đai của huyện gặp nhiều khó
khăn, áp lực, nhất là tính hiệu quả trong quản lý hoạt động chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của người dân. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không làm thủ tục qua các cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trên địa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

bàn huyện những năm qua còn khá phổ biến, dẫn tới những việc tranh chấp
khiếu nại về đất đai còn nhiều, ngày càng có xu hướng gia tăng. Bên cạnh đó,
với hệ thống thể chế pháp luật về đất đai hiện nay thì những vi phạm trong
quá trình giải quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát sinh, việc thực hiện Luật đất đai cấp xã, thị

trấn còn chưa triệt để và thiếu tính đồng bộ. Đặc biệt còn nhiều hạn chế trong
khâu công khai thủ tục hành chính, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật, các
văn bản hướng dẫn thi hành Pháp luật cho nhân dân về chuyển quyền sử dụng
đất. Đây là vấn đề mà Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nghĩa Hưng
và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng đang quan tâm
và tìm ra giải pháp quản lý để vừa phục vụ nhu cầu chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của người dân được thực hiện thuận lợi và tốt nhất, đồng thời nâng
cao tính hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai của huyện. Và sự hình
thành văn phòng đăng ký một cấp chuyển Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nghĩa Hưng sang Chi
nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Nghĩa Hưng thuộc Văn phòng ĐKĐĐ trực
thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định.
Nhận thức được điều đó đồng thời được sự phân công của khoa Quản
lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Hùng, cán bộ
giảng dạy của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và sự giúp đỡ của Chi
nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hưng, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Nghĩa Hưng, tỉnh Nam Định, giai đoạn 2015 - 2017“.
2. Mục tiêu đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Nghĩa Hưng giai đoạn 2015 - 2017;
- Xác định khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp để nâng cao
hiệu quả hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Nghĩa Hưng trong thời gian tới.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn việc chuyển
nhượng QSD đất. Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc
nâng cao hiệu quả hoạt động này.
3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn: Tích lũy cho bản thân vốn kiến thức để áp dụng
vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ
động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá
trình phối hợp thực hiện nhiệm vụ.
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải
pháp phù hợp để việc chuyển nhượng QSD đất nói riêng và công tác quản lý
Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và điều kiện thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất hợp pháp chuyển
giao quyền sử dụng đất sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2015).
Trong đó: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là đổi đất lấy đất trên cơ sở
ngang bằng về giá trị; chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là đổi đất
lấy tiền hoặc hiện vật tương đương trên cơ sở có giá trị tức là người được
nhận quyền sử dụng đất phải trả tiền hoặc trả bằng hiện vật tương đương với
giá trị quyền sử dụng đất cho người có quyền sử dụng đất; cho thuê hoặc cho
thuê lại là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho
thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên
thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời
hạn thuê; tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất giữa
người sống với người sống mà người sử dụng đất không lấy tiền hoặc hiện vật
từ người được nhận quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất là việc
chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc
hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về
đất đai; thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất
không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự và tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp; góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

dụng đất của mình góp với người khác để hợp tác, kinh doanh (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2015).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để người sử dụng
đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai
2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra người sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại
các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này và việc chuyển quyền
sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời
điểm đăng ký vào sổ địa chính.
1.1.2. Quyền và nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất
Trừ một số quyền và nghĩa vụ chung theo điều 166 và 170 Luật Đất đai
2013 thì trong lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có
quyền và nghĩa vụ sau:
- Quyền khi chuyển quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp,

góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy
chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất,
cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
Với trường hợp tặng cho QSD đất thì người tặng cho tài sản là quyền
sử dụng đất còn có thể đưa ra một số điều kiện với người nhận tài sản tặng
cho là quyền sử dụng đất để người nhận tài sản thực hiện đúng mục đích mà
người tặng cho hướng tới, miễn là điều kiện đó không trái quy định pháp luật,
đạo đức thuần phong mỹ tục của dân tộc. Thực tế các địa phương nhiều cá
nhân, tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác để làm cơ sở thờ tự,
cơ sở tôn giáo hoặc làm không gian sinh hoạt công cộng vì lợi ích cộng đồng,
từ thiện…
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai 2013.
- Nghĩa vụ khi chuyển quyền sử dụng đất:
Việc chuyển quyền sử dụng đất, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất
đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
trước khi thực hiện các quyền.
Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các
quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và
nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của
Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức
kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế
theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân
chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì
phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của
Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không
phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền
và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
1.1.3. Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử

dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải
đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau:
Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong
thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các
điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng
ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ
địa chính.
1.1.4. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ
Thời điểm mà người SDĐ được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

1. Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước có thu tiền SDĐ,
cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền SDĐ được quy
định như sau:

- Trường hợp người SDĐ không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người SDĐ kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
- Trường hợp người SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính
thì được thực hiện các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định đó;
- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích SDĐ, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang
hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
4. Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo
quy định của pahps luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao
đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

10

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư dược xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/NĐCP).
1.1.5. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ
“Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyển
quyền sử dụng đất như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như
sau: Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của
Nghị định này;
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của
nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp hợp được quy
định tại điều 103 của Nghị định này;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

11

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,
nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua
việc nhà nước cho thuê đất;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang
được sử dụng ổn định;
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp

có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để
xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải
quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án
của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản
công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách
QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có
chung QSDĐ;
Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại
địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị
định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ tại quy định này được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký
hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh”. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)
1.1.6. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành 7
hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
1.1.6.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển
quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng
đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình
của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai như hiện nay.
Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật
Đất đai 2013 quy định: “hộ gia đình, cá n.hân sử dụng đất nông nghiệp được
Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được
tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi
quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia
đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp
thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại
điều 126 của Luật Đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP
và điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm
mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định.

1.1.6.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển
quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho
người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ
ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá
trị của đất.
1.1.6.3. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy
nhiện trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn
thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng
cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường
hợp phải chịu các loại thuế này.
1.1.6.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và
được tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử
dụng đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên
người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

15

Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế
quyền sử dụng đất:
Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di
chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết
thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại
khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu
không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được
hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
1.1.6.5. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc
biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn
này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng
đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
1.1.6.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử
dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng của mình cho
người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại quyền
sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình
cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




16

1.1.6.7. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.
Hiện nay, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp
quyền sử dụng đất (bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất có bên thứ 3 tham
gia) một cách rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín
dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá
nhân trong nước thì phạm vi thế chấp rộng hơn, không chỉ giới hạn là các tổ
chức tín dụng mà mở rộng ra tất cả các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.
1.1.7. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
1.1.7.1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các
điều kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh
chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang

trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.
1.1.7.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có
bất động sản.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN