Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện phú lương, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

LÊ THỊ HỒNG NHUNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lí Đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Thái Nguyên, năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------

LÊ THỊ HỒNG NHUNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014 - 2016
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lí Đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên, năm 2018

i

LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương châm “học đi đôi với hành, lí luận gắn liền với thực
tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên
cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế.
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm Khoa Quản lý
Tài nguyên, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014-2016”.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập đến nay luận văn tốt nghiệp của
em đã hoàn thành.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn
Quang Thi đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện
khóa luận tốt nghiệp, cũng như sự chỉ bảo giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường – huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên đã tạo
điều kiện giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và rèn
luyện tại trường.
Trong quá trình thực tập và làm khóa luận này, em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên khóa luận này
chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những
đóng góp và ý kiến của các thầy cô và bạn bè để khóa luận được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2018
Sinh viên

Lê Thị Hồng Nhung

22

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Phú Lương năm 2016 ...... 32
Bảng: 4.2. Biến động sử dụng đất huyện Phú Lương, giai đoạn 2014 – 2016 ... 40
Bảng: 4.3. Cơ cấu dân số của huyện Phú Lương giai đoạn 2014 - 2016 ............ 41
Bảng: 4.4. Kết quả công tác thu hồi đất sản xuất nông nghiệp trên địa bàn huyện
Phú Lương giai đoạn ( 2014 – 2016 ) ................................................................. 43
Bảng: 4.5. Phân kỳ quy hoạch diện tích các loại đất phân bổ theo các mục đích
..... 44
Bảng: 4.6. Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất huyện Phú Lương năm 2014......
45
Bảng: 4.7. Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất huyện Phú Lương năm 2015......
46
Bảng: 4.8. Kết quả chuyển mục đích sử dụng đất huyện Phú Lương năm
2016........ 47
Bảng: 4.9. Tổng hợp số đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ gia
đình, cá nhân trong huyện Phú Lương giai đoạn 2014-2016 .............................. 48
Bảng: 4.10. Kết quả thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai
đoạn 2014 - 2016................................................................................................. 51
Bảng: 4.11. Kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất huyện Phú Lương ............ 52
Giai đoạn 2014 - 2016 ......................................................................................... 52
Bảng: 4.12. Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất qua ý kiến của cán
bộ quản lí ............................................................................................................. 54
Bảng: 4.13. Đánh giá của người dân về chuyển mục đích sử dụng đất tại huyện
Phú Lương ........................................................................................................... 57

33

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1 Bản đồ hành chính huyện Phú Lương năm 2016 ...........................................24
Hình 4.2. Cơ cấu dân số huyện Phú lương năm 2016 ...................................................32


44

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BNN&PTNT

: Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

CNH – HĐH

: Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

GCN

: Giấy chứng nhận

UBND

: Ủy ban nhân dân

55

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ i
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................... iv
MỤC LỤC ............................................................................................................. v
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề....................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu của đề tài ......................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát....................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ............................................................................................
2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .............................................
2
1.3.1. Ý nghĩa trong thực tiễn .................................................................................
3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU......................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .............................................................................. 4
2.1.1. Cơ sở lí luận ................................................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn ............................................................................................ 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý............................................................................................... 6
2.2. Khái quát chung về công tác chuyển mục đích sử dụng đất ..........................
8
2.2.1. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất ............................................... 8
2.2.2. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất .............................................. 8
2.2.3. Một số quy định chung về chuyển mục đích sử dụng đất......................... 10

2.2.3.1. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất................................................ 10
2.2.3.2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ............................
10
2.2.3.3. Đối tượng được phép chuyển mục đích sử dụng đất ............................. 11
2.2.3.4. Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất ........................................... 11


66

2.2.3.5. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất ............................
12
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.......... 12
2.3. Sơ lược tình hình công tác chuyển mục đích sử dụng đất ........................... 16


77

2.3.1. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất trên cả nước .............................. 16
2.3.2. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên...................... 18
Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................ 21
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................ 21
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu................................................................................... 21
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ................................................................ 21
3.2.1. Địa điểm thực tập ...................................................................................... 21
3.2.2. Thời gian thực tập ..................................................................................... 21
3.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 21
3.4. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 22
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập .................................................................. 22
3.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp ......................................................................... 22

3.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp........................................................................... 22
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu ....................................... 23
Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 24
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Lương ......... 24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 24
4.1.1.1.Vị trí địa lí ............................................................................................... 24
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ................................................................................... 25
4.1.1.3. Khí hậu ................................................................................................... 25
4.1.1.4. Thủy văn................................................................................................. 27
4.1.1.5. Cảnh quan môi trường............................................................................ 28
4.1.1.6. Tài nguyên đất ........................................................................................ 28
4.1.1.7. Tài nguyên nước mặt.............................................................................. 29
4.1.1.8. Tài nguyên rừng ..................................................................................... 30
4.1.1.9. Tài nguyên khoáng sản, vật liệu xây dựng............................................. 31
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................... 31
4.1.2.1. Dân số và lao động ................................................................................. 31
4.1.2.2. Cơ sở hạ tầng.......................................................................................... 33


88

4.1.2.3. Văn hóa xã hội........................................................................................ 33
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Phú Lương ............................ 35
4.2.1. Khái quát công tác quản lý nhà nước về đất đai ....................................... 35
4.2.1.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai 35
4.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.......................................................................................... 35
4.2.1.3. Công tác cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng
kí biến động đất đai ............................................................................................. 36
4.2.1.4. Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất.. 36

4.2.1.5. Công tác giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng ........... 36
4.2.1.6. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ........................................................ 37
4.2.1.7. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................ 38
4.2.1.8. Công tác giải quyết đơn thư và xử lý vi phạm hành chính về đất đai.... 38
4.2.1.9. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử
dụng đất đai ......................................................................................................... 39
4.2.2. Tình hình biến động đất đai huyện Phú Lương giai đoạn 2014 – 2016.... 39
4.3. Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương, giai đoạn 2014 – 2016. ........................................................................... 41
4.3.1. Tổng hợp các điều kiện thực tế liên quan tới công tác chuyển mục đích sử
dụng đất ............................................................................................................... 41
4.3.1.1. Gia tăng dân số và việc làm ................................................................... 41
4.3.1.2. Yếu tố đô thị hóa .................................................................................... 42
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương, giai đoạn 2014 – 2016 ............................................................................ 44
4.3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất của các đơn vị hành
chính theo thời gian ............................................................................................. 44
4.3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển mục đích sử dụng đất theo loại đất ............... 50
4.3.3. Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất qua ý kiến người dân và
cán bộ quản lý ..................................................................................................... 53
4.3.3.1. Đánh giá chuyển mục đích sử dụng đất qua ý kiến của cán bộ ............. 53


viii

4.3.3.2. Đánh giá chuyển mục đích sử dụng đất qua ý kiến người dân tại huyện
Phú Lương ........................................................................................................... 56
4.4. Những thuận lợi, khó khăn và các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển mục đích sử dụng đất của địa phương .................................................... 59
4.4.1. Thuận lợi ................................................................................................... 59

4.4.2. Khó khăn ................................................................................................... 59
4.4.3. Giải pháp ................................................................................................... 60
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................... 61
5.1. Kết luận ........................................................................................................ 61
5.2. Đề nghị ......................................................................................................... 62
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 63
PHỤ LỤC


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mọi quốc gia, vùng
lãnh thổ mà thiên nhiên đã ban tặng. Đất đai còn là tư liệu sản xuất đặc biệt quan
trọng tham gia vào tất cả các ngành các lĩnh vực, mọi mặt của đời sống xã hội.
Ngoài ra đất đai là môi trường sống, điều kiện tồn tại của rất nhiều loài động vật,
thực vật. Không những thế đất đai còn là nguồn tài nguyên hữu hạn trong khi
nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, nó chỉ vô hạn tùy thuộc vào sự hiểu biết,
cách hành xử cửa con người đối với đất đai .
Việt Nam, là một nước nông nghiệp chủ yếu. Trong khi sự phát triển
nhanh chóng của nền kinh tế quốc dân trong điều kiện công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước hiện nay, các công trình dân cư, các công trình đô th ị phát
triển với quy mô và tốc độ ngày càng lớn. Qúa trình công nghiệp hóa diễn ra
càng mạnh mẽ thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng phức tạp cộng thêm vấn đề
dân số ngày càng tăng chính những điều này làm cho việc phân bố đất đai vào
các mục đích sử dụng khác nhau và các quan hệ đất đai thay đổi nhanh chóng
dẫn đến nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng lớn , đòi hỏi công
tác quản lý đất đai phải thực hiện tiết kiệm và hiệu quả; đảm bảo lợi ích giữa

Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản
công khai và lành mạnh trên cơ sở kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà
nước.
Ý thức được những điều đó nhà nước ta đã ban hành luật để quản lý và sử
dụng đất cho hợp lý khắc phục những hạn chế, đem lại những giải pháp có hiệu
quả, góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nâng cao
tính khả thi của việc sử dụng đất hợp lí, hiệu quả cao tạo cơ sở pháp lí vững chắc
để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất đối với
Nhà nước, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trong thời
kì công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.


2

Huyện Phú Lương là huyện miền núi phía bắc của tỉnh Thái Nguyên điều
kiện phát triển kinh tế - xã hội còn gặp nhiều khó khăn có nhiều đồng bào dân
tộc, việc thi hành pháp luật đất đai còn nhiều vướng mắc và hạn chế đặc biệt
trong vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất đai hiện nay.
Xuất phát từ tính cấp thiết của vấn đề trên, nhu cầu thực tiễn và được sự
đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên
- Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên em tiến hành nghiên cứu và thực hiện
đề tài: “Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016”
1.2. Mục tiêu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016 nhằm xác định những kết quả
đạt được và những tồn tại yếu kém trong công tác chuyển mục đích sử dụng
đất của địa phương, đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển mục đích sử dụng đất của huyện Phú Lương.

1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Lương.
- Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Phú Lương
- Đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất huyện Phú Lương, tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016.
- Những thuận lợi, khó khăn và các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển mục đích sử dụng đất của địa phương.
1.3. Ý nghĩa của đề
tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa
học
- Bổ sung, hoàn thiện, củng cố những kiến thức đã học trong nhà trường và
bước đầu áp dụng vào trong thực tiễn phục vụ yêu cầu của công việc sau khi ra
trường.
- Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập và xủa lý thông tin của sinh viên
trong


3

quá trình làm đề
tài.


4

1.3.1. Ý nghĩa trong thực tiễn
Việc đánh giá công tác chuyển mục đích sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu
rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa
ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác

quản lý Nhà nước về đất đai.


5

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lí luận
Từ xưa đến nay đất đai luôn có một vai trò tối quan trọng trong hệ thống
tư liệu sản xuất của con người, là khởi nguồn của mọi của cải vật chất mà con
người tạo ra. Không một quốc gia nào, một nền kinh tế nào dù lạc hậu hay phát
triển mà không cần đến đất đai. Xã hội càng phát triển, nền kinh tế càng đa dạng
với nhiều nghành nghề khác nhau thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn. Tuy
nhiên tổng diện tích đất lại cố định không thể sản sinh. Điều này dẫn đến việc
phải lấy đất của nghành này chuyển mục đích sử dụng sang ngành khác quan
trọng hơn.
Toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất
quản lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong hiến pháp năm
1992 để xác lập mối quan hệ quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta.Luật
đất đai 2013 còn xác định rõ, cụ thể nội hàm của sở hữu toàn dân về đất đai, đó
là:” đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”( Điều 4
luật đất đai 2013) [2].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến
vấn đề đất đai,trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ trương
chính sách pháp luật đất đai cho phù hợp ghóp phần thực hiện thắng lợi nhưng
nhiệm vụ cách mạng đã đề ra.
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020 của Đảng Cộng
sản Việt Nam đã khẳng định: Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ
mục tiêu bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý

tài nguyên và bảo vệ môi trường . Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến
lược quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành lĩnh vực, vùng và các chương trình
dự án. Các dự án đầu tư xây dụng mới phải đảm bảo yêu cầu về môi trường.
Thực hiện nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường. Hoàn
thiện hệ thống luật pháp về bảo vệ môi trường, xây dựng chế tài đủ mạnh để


5

ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi phạm. Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường
và cân bằng sinh thái, nâng cao chất lượng môi trường. Thực hiện tốt chương
trình trồng rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy rừng, tăng diện tích
khu bảo tồn thiên nhiên. Quản lý, khai thác sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất
nước, khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên khác.
Thực hiện đồng bộ quy hoạch đất đai khoáng sản, môi trường và tài
nguyên nước. Tăng cường giám sát các tổ chức, các tổ chức cá nhân về quản lý,
sử dụng tài nguyên bảo đảm đúng mục đích, tiết kiện hiệu quả và bảo vệ môi
trường.
Và cũng tại Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Nhà nước nghiêm cấm hành vi lấn chiếm đất đai, không sử dụng, sử
dụng đất không đúng mục đích, vi phạm quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đã
được công bố, hủy hoại đất, không thục hiện đúng quy định của pháp luật khi
thục hiện các quyền của người sử dụng đất, không thực hiện hoặc thực hiện
không đủ nghĩa vụ trách nhiệm của người sử dụng đất.” [2].
Trong tiến trình phát triển của các quốc gia, đặc biệt là một quốc gia đang
phát triển như Việt Nam cơ cấu kinh tế luôn có sự chuyển dịch rất lớn. Do đó
nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cũng rất lớn. Việc chuyển mục đích sử
dụng đất liên quan đến nhiều đối tượng, nhiều ngành kinh tế trong đó nông dân
là người chịu ảnh hưởng nhiều nhất. Người thực hiện điều tiết phân bổ quỹ đất,
quyết định việc giao đất cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất chính là nhà

nước. Thông qua việc ban hành hệ thống văn bản pháp quy, và xây dựng chiến
lược phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch kế, hoạch sử dụng đất để quản lý và
định hướng việc chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng đường lối, định hướng
phát triển. Nếu nhà nước thực hiện tốt công tác này sẽ có tác động tích cực và
thúc đấy xã hội phát triển, còn nếu thực hiện không tốt thì sẽ có tác động tiêu
cực theo chiều hướng ngược lại.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn
Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta với nền kinh tế nông
nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt được những


6

thành tựu vượt bậc. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang
dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị
trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất
của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực
này đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày
càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội .
Huyện Phú Lương nằm ở phía bắc của tỉnh Thái Nguyên, là nơi dân cư
đông đúc, nền kinh tế tương đối phát triển. Vì vậy mà đất đai của huyện cũng trở
nên có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển các ngành
cũng tăng lên nhanh chóng. Từ thực tiễn này mà chuyển mục đích sử dụng đất
đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong huyện và các ngành các cấp
trong huyện nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy
trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực và bây giờ
là luật đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất
trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn
thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND
huyện Phú Lương cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các

hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển mục đích sử
dụng đất tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội
nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.1.3. Cơ sở pháp lý
*Các văn bản pháp luật của nhà nước:
Luật đất đai 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết,
hướng dẫn thi hành một số điều của luật đất đai 2013;
Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về
khung giá đất;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;


7

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất;
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗi
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 2 năm 2015 về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của Chính phủ về
quản lý và sử dụng đất lúa;
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 quy định về hồ
sơ giao đất cho thuê đất chuyển mục đích sử dụng đất;
Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗi trợ, tái định cư và
trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất;
Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm
2016 quy định hồ sơ và trình tự thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ, xá định
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 1 năm 2015 quy định chi
tiết một số điều nghị định 43/2014/NĐ-CP và nghị định 45/2014/NĐ-CP;
*Các văn bản pháp luật của tỉnh Thái Nguyên
Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành quy định về đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất;
đăng kí biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa


8

bàn tỉnh Thái Nguyên;
Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy
định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21/9/2015 quy
định về mức thu, chế độ thu, nộp quản lí và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên;
Quyết định số 27/2015/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21/9/2015 quy
định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp quyền
sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

Quyết định số 26/2016/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy địng
về việc thu nộp, quản lý và sử dụng kinh phí để bảo vệ và phát triển đất trồng
lúa khi chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa sang đất phi nông nghiệp
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
Quyết định số 783/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt quy
hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015)
huyện Phú Lương;
Quyết định số 3768/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế
hoạch sử dụng đất năm 2016 huyện Phú Lương;
2.2. Khái quát chung về công tác chuyển mục đích sử dụng đất
2.2.1. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất
Tại quy định mới nhất hiện hành là Luật Đất đai năm 2013 cũng không đưa
ra một khái niệm cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ đề cấp đến các
trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và một số trường hợp chuyển mục đích
sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất thì người sở hữu đất mới được chuyển mục đích sử dụng đất.
2.2.2. Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất
Có hai hình thức chuyển mục đích sử dụng đất:
*Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép:


99

Quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước
mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử

dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất
thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì người sử dụng đất phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi
được chuyển mục đích sử dụng.
*Chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép
Các trường hợp chuyển mục đích không thuộc quy định thì người sử dụng
đất chỉ cần đăng ký với Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban
Nhân dân cấp xã nơi có đất bao gồm:
- Chuyển đất trồng cây hằng năm sang đất xây dựng chuồng trai chăn nuôi
gia súc gia cầm và cac loại động vật khác được pháp luật cho phép
- Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở [2].


10
1
0

2.2.3. Một số quy định chung về chuyển mục đích sử dụng đất
2.2.3.1. Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất [2].
2.2.3.2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ
chức;
- Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
- Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai;
- Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56
của Luật Đất đai;
- Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
- Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ
gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại,
dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
- Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng
vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.


11

Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không
được ủy quyền [ ].
2.2.3.3. Đối tượng được phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Cá nhân
- Hộ gia đình
- Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp
- Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế xã hội
- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính [2].
2.2.3.4. Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất
Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết
định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước
có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng từ 10 hécta đất trồng lúa trở lên; từ 20 hécta đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng.
Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven
biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn
bản của các bộ, ngành có liên quan.
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

12

- Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án
đầu tư;
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đang
sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
khác.
2.2.3.5. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất
Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
được quy định tại điều 109 luật đất đất đai 2013:
Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản
1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất theo quy định sau đây:
- Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng
mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển
mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi
chuyển mục đích sử dụng đất;
- Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử
dụng đất.
Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải
trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với
thời gian được gia hạn [2].
2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Theo điều 69 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm

theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác
minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.


13

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định [3].
Ngoài ra tại khoản 1,2 điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình
tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác như sau:
1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện
giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như
sau:
a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp
hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường.
Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư hoặc
Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực hiện thủ
tục thẩm định quy định tại Khoản này;
b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ
quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập
hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho

phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng để thực hiện dự án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này;
c) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử
dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất.
2. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư được quy định như
sau:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu
chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ