Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Vân Đồn Quảng Ninh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ THOA

ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI - 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HÀ THỊ THOA

ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC
TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và có nguồn trích dẫn rõ
ràng. Kết quả nghiên cứu của luận văn không có sự trùng lặp với bất kỳ công
trình nào đã công bố.
Hà Nội, tháng 06 năm 2019
Tác giả

Hà Thị Thoa


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ
VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .. 8
1.1. Lý luận về đăng ký và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................ 8
1.2. Lý luận pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ................................................................................................ 25
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH ............................................... 31
2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật về đang ký và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ..................................................................................... 31
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh............... 54
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ

VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC
TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH....... 65
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh
Quang Ninh ................................................................................................ 65
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ....................................................................... 67
KẾT LUẬN .................................................................................................... 78
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 81


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Lời nói đầu của Luật Đất đai năm 1993 đã khẳng định: “Đất đai là tài

nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Trong nền kinh tế thị
trường, đất đai còn đóng vai trò là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất
nước. Như vậy, đất đai không chỉ là tài sản quý giá của quốc gia mà còn là tài sản
của mỗi cá nhân trong xã hội. Việc bảo hộ quyền tài sản của tổ chức, cộng đồng dân
cư, hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Trong tác
phẩm “Bí ẩn của vốn” lý giải vì sao chủ nghĩa tư bản thành công ở phương Tây và
thất bại ở mọi nơi khác, Hernando De Soto viết: “Ở phương Tây mọi mảnh đất, mọi
ngôi nhà, mọi thiết bị hoặc lượng hàng trong kho đều được thể hiện bằng hồ sơ sở
hữu tài sản. Hồ sơ ấy là dấu hiệu hữu hình của một quá trình rộng lớn đằng sau,
gắn kết tất cả các tài sản này với phần còn lại của nền kinh tế. Nhờ có quá trình
biểu hiện này, các tài sản có thể có một cuộc sống vô hình, song hành cùng với sự
tồn tại vật chất của chúng. Chúng có thể dùng làm tài sản thế chấp cho tín dụng.
Cho vay thế chấp trên cơ sở nhà ở của người chủ khởi nghiệp là nguồn vốn quan
trọng nhất cho các doanh nghiệp mới ở Hoa Kỳ. Các tài sản này cũng cung cấp một
mối liên kết tới quá trình hình thành tín dụng của người chủ, một địa chỉ tin cậy để
thu nợ và thu thuế, cơ sở cho việc thiết lập các tiện ích công cộng và một nền tảng
cho việc tạo ra chứng cứ (như các trái phiếu có bảo đảm bằng thế chấp: mortgage backed bond), những thứ mà sau đó có thể được chiết khấu và bán trên thị trường
thứ cấp. Với qua trình này, phương Tây làm cho các tài sản sống động và tạo ra tư
bản”. Điều này cho thấy việc lập hồ sơ đầy đủ của từng thửa đất không chỉ giúp
Nhà nước quản lý hiệu quả đất đai mà còn bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
tổ chức, cá nhân đối với tài sản đất đai và biến đất đai trở thành vốn (tư bản).
Muốn lập hồ sơ đầy đủ đối với mỗi mảnh đất thì không thể không thực hiện hoạt
động đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ). Pháp luật về đăng ký, cấp

1

GCNQSDĐ là chế định cơ bản của pháp luật đất đai. Ưu điểm nổi bật nhất của
việc thực hiện chế định này trong nền kinh tế thị trường là góp phần xây dựng hệ
thống hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai ngày càng đầy đủ; xác
lập và bảo hộ quyền tài sản về đất đai hợp pháp của người sử dụng; đồng thời
thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai
minh bạch, lành mạnh … Tuy nhiên, tổng kết tình hình thực thi chế định này của
Luật Đất đai năm 2003 cho thấy: “Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng
nhưng công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai cũng còn một số tồn tại,
hạn chế trong đó nổi lên là: i) Còn xảy ra tình trạng tranh chấp trong việc sử dụng
đất bãi bồi ven biển và mặt nước ven bờ biển ở một số địa phương mà không có cơ
sở giải quyết; ii) Việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận lần đầu đến nay chưa hoàn thành, nhu cầu cấp giấy chứng nhận và đăng ký
biến động lớn còn rất lớn; iii) Hồ sơ địa chính lập chưa đầy đủ, thống nhất; việc
cập nhật, chỉnh lý biến động chưa được thực hiện thường xuyên, đồng bộ theo quy
định; nhiều nơi đã cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chính nhưng chưa ổn
định, còn phải làm lại do việc dồn điền đổi thửa sau khi cấp Giấy chứng nhận hoặc
do chưa có bản đồ địa chính nên phải cấp theo tự khai báo của người dân hoặc cấp
theo các loại bản đồ cũ có độ chính xác thấp; iv) Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa
chính triển khai còn chậm và phân tán, thiếu đồng bộ, chưa được kết nối giữa các
cấp và các cơ quan có liên quan nên chưa được cập nhật đầy đủ, thường xuyên,
hiệu quả sử dụng chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị
trường bất động sản; v) Công tác thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ của các địa
phương thường hoàn thành chậm, chưa đáp ứng kịp thời yêu cầu thông tin đất đai
cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch, kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội của các cấp, các ngành; chất lượng số liệu thống kê định kỳ hàng
năm của nhiều địa phương chưa cao do việc đo vẽ bản đồ địa chính chậm và việc
cập nhật, chỉnh lý biến động chưa thực hiện tốt”. Muốn đưa ra giải pháp góp phần
khắc phục những yếu kém này thì cần phải nghiên cứu, đánh giá các quy định về
đăng ký, cấp GCNQSDĐ một cách hệ thống, toàn diện tham chiếu với thực tiễn của

2


một địa phương cụ thể cho dù đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được
công bố. Với lý do trên, học viên lựa chọn đề tài: “Đăng ký và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Đăng ký và cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung cơ bản của pháp luật
đất đai. Đề tài này thu hút sự quan tâm nghiên cứu của giới luật học nước ta. Thời
gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố ở mức độ và
phạm vi khác nhau mà tiêu biểu là một số công trình cụ thể sau: i) Trường Đại học
Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội; ii) Lê Thị
Thủy (2016), “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn
tỉnh Quảng Nam”, luận văn thạc sĩ luật, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; iii)
Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực
tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; iv) Tạp chí Dân chủ và Pháp luật - Bộ Tư
pháp (2005), Số chuyên đề về đăng ký bất động sản, Hà Nội; v) Nguyễn Ngọc
Điện (2009), Lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về bất động sản, Tạp chí Dân
chủ và Pháp luật, số 1; vi) Nguyễn Quang Tuyến (2004), Địa vị pháp lý của
người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, luận án tiến
sĩ luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; vii) Đặng Anh Quân (2011),
“Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy Điển”, Luận án
tiến sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển và Trường Đại học Luật TP.
Hồ Chí Minh; viii) Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BCBTNMT ngày 06/09/2012 Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định
hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội; ix) Trần Quốc Toản (chủ biên) (2013), Đổi
mới quan hệ sở hữu đất đai - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
x) Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương (2015), Pháp luật về giao

dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà
Nội; xi) Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội v.v. Các

3


công trình trên đây đã phân tích hệ thống cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và cấp
GCNQSDĐ; đánh giá chế định pháp luật về đăng ký, cấp GCNQSDĐ và đưa ra giải
pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, một số nội dung của các công trình nêu trên đã lạc hậu
do chế định này được sửa đổi, bổ sung với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 và
các văn bản hướng dẫn thi hành. Hơn nữa, dường như còn ít các công trình nghiên
cứu, đánh giá pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn của
huyện Vân Đồn. Để khắc phục khiếm khuyết này, luận văn đi sâu tìm hiểu về đăng
ký và cấp GCNQSDĐ theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh trên cơ sở kế thừa và phát triển những kết quả
nghiên cứu, những phát hiện của các công trình khoa học liên quan đến đề tài đã
công bố.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích cơ bản của luận văn là nghiên cứu và đánh giá thực tiễn thi hành
pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh. Trên cơ sở đó, luận văn đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đăng ký và
cấp GCNQSDĐ; nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện tại huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu
cụ thể sau đây:
Một là, phân tích một số vấn đề lý luận về đăng ký và cấp GCNQSDĐ bao
gồm khái niệm, đặc điểm; ý nghĩa; yêu cầu của đăng ký, cấp GCNQSDĐ.

Hai là, phân tích một số vấn đề lý luận pháp luật về đăng ký và cấp
GCNQSDĐ, bao gồm cơ sở hình thành; khái niệm và đặc điểm; vai trò, cấu trúc của
pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ và các điều kiện đảm bảo thực hiện chế
định pháp luật này.
Ba là, bình luận thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ; đánh giá
thực tiễn thi hành chế định này tại huyện Vân đồn, tỉnh Quảng Ninh.

4


Bốn là, đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp
GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu tập trung vào một số vấn đề cụ thể
sau đây:
- Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật
đất đai nói chung và pháp luật về đăng ký, cấp GCNQSDĐ nói riêng.
- Nội dung các quy định về đăng ký và cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai
năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng như quy định về đăng ký BĐS
của Bộ luật dân sự năm 2015; các quy định của một số đạo luật có liên quan.
- Quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết khoa học về đăng ký BĐS nói
chung và đăng ký đất đai nói riêng.
- Quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết khoa học về cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu BĐS nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân
Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
- Các kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài
luận văn đã công bố …
4.2. Phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn
phạm vi nghiên cứu vào các vấn đề cụ thể sau đây:
i) Giới hạn về nội dung. Luận văn chủ yếu đi sâu phân tích nội dung các quy
định về đăng ký và cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản
hướng dẫn thi hành.
Pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ là đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng,
bởi lẽ mọi chủ thể sử dụng đất đều có nghĩa vụ đăng ký đất đai và có quyền được
cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, trong khuôn khổ của bản luận văn này, học viên giới
hạn phạm vi nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký đất đai và

5


cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư sử dụng đất tham
chiếu từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
ii) Giới hạn về phạm vi. Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về
đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
iii) Giới hạn về thời gian. Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định về đăng ký
và cấp GCNQSDĐ từ năm 2003 (năm ban hành Luật Đất đai năm 2003) đến nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện dựa trên phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật
biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin.
Ngoài ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:
- Phương pháp phân tích được sử dụng để giải mã các khái niệm, đặc điểm
của đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; khái niệm và đặc điểm của pháp luật về đăng
ký đất đai, cấp GCNQSDĐ; cơ sở xây dựng pháp luật về đăng ký đất đai và cấp
GCNQSDĐ v.v.
- Phương pháp đánh giá được sử dụng để đánh giá thực tiễn thi hành pháp
luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh; đánh giá
các điều kiện đảm bảo thực hiện pháp luật về đăng ký và cấp GCNQSDĐ …

- Phương pháp so sánh, phương pháp bình luận không chỉ được sử dụng để
nghiên cứu thực trạng pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ mà còn sử
dụng đánh giá thực tiễn thi hành chế định này.
- Phương pháp tổng hợp được sử dụng để đưa ra định hướng và giải pháp
hoàn thiện pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ.
- Phương pháp nghiên cứu hệ thống, liên ngành được sử dụng trong suốt quá
trình nghiên cứu các chương của luận văn.
- Phương pháp diễn giải, quy nạp, lập luận lô gic được sử dụng trong suốt
quá trình nghiên cứu các chương của luận văn v.v.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Với việc nghiên cứu đề tài “Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở

6


Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh”, luận văn có ý
nghĩa lý luận và thực tiễn như sau:
- Ý nghĩa lý luận. Luận văn hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý
luận về pháp luật đăng ký và cấp GCNQSDĐ thông qua việc phân tích các khái
niệm và đặc điểm về đăng ký, cấp GCNQSDĐ; pháp luật về đăng ký và cấp
GCNQSDĐ; luận giải cơ sở xây dựng chế định pháp luật này; phân tích cấu trúc
của chế định đăng ký và cấp GCNQSDĐ; đề xuất định hướng và giải pháp hoàn
thiện, nâng cao hiệu quả thi hành v.v.
- Ý nghĩa thực tiễn. Luận văn đánh giá một cách hệ thống, toàn diện pháp
luật hiện hành về đăng ký và cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn huyện Vân
Đồn, tỉnh Quảng Ninh với những số liệu, ví dụ thực tiễn cụ thể để nhận diện những
ưu điểm và những hạn chế, bất cập; chỉ ra nguyên nhân của hạn chế, bất cập làm cơ
sở đề xuất kiến nghị hoàn thiện …
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ đối với những chuyên gia

làm công tác xây dựng chính sách, pháp luật đất đai; cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà
nước về đất đai nói chung và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Vân Đồn
nói riêng mà còn phục cho công tác giảng dạy, nghiên cứu khoa học chuyên ngành
pháp luật đất đai trong các cơ sở đào tạo luật ở nước ta.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục các từ viết tắt, kết luận, danh mục tài
liệu tham khảo, phụ lục; luận văn gồm 3 chương với các nội dung cụ thể sau:
- Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam;
- Chương 2. Thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh;
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thi hành tại huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh.

7


Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Lý luận về đăng ký và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1. Lý luận về đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
i) Khái niệm về đăng ký
Trong đời sống hàng ngày, đăng ký là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến;
ví dụ: Đăng ký hộ khẩu, đăng ký nhập học, đăng ký đi du lịch v.v. Vậy đăng ký là
gì?.
Theo TS. Nguyễn Minh Tuấn: “Đăng ký có thể hiểu theo nghĩa thông
thường là việc ghi vào sổ những sự kiện, yêu cầu do người khác đưa ra, nhằm

chuẩn bị thực hiện công việc được tốt hoặc để giải quyết các yêu cầu đó theo thứ tự
đã ghi vào sổ”.
Theo Từ điển tiếng Việt thì đăng ký là ghi vào sổ của cơ quan quản lý. Như
vậy, theo từ điển tiếng Việt, đăng ký bao gồm hai yếu tố cơ bản: Một là, hoạt động
ghi chép của cá nhân vào phương tiện dùng để lưu lại nội dung ghi chép là sổ sách;
Hai là, cơ quan quản lý sổ sách đó đang quản lý sự việc đã ghi trong sổ đó. Tùy
theo nội dung đăng ký mà cơ quan có trách nhiệm sẽ giải quyết công việc theo thẩm
quyền do pháp luật quy định.
Hoạt động đăng ký có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
- Hành vi ghi vào sổ của cơ quan, tổ chức, cá nhân.
- Mục đích ghi vào sổ để công nhận một sự việc, quyền lợi đã khai báo, yêu
cầu.
- Để quản lý hoặc giải quyết nội dung đã ghi vào sổ.
ii) Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai được ghi
nhận trong Luật Đất đai năm 2013. Đạo Luật này giải thích về đăng ký đất đai như
sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi

8


nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Bên cạnh các đặc điểm của đăng ký tài sản nói chung, đăng ký đất đai còn có
một số đặc điểm riêng chủ yếu sau đây:
Một là, đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai do
cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về đất đai tiến hành. Điều này có nghĩa là
không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng thực hiện đăng ký đất đai mà chỉ các
cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai mới có
chức năng làm việc này. Theo Luật Đất đai năm 2013, cơ quan nhà nước có thẩm

quyền đăng ký đất đai là hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh và Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Hai là, đăng ký đất đai là hoạt động dựa trên cơ sở quyền lực nhà nước. Điều
này có nghĩa là trong hoạt động đăng ký đất đai, cơ quan đăng ký đất đai phải tuân
thủ các quy định của pháp luật song cơ quan này có quyền ban hành văn bản hướng
dẫn về quy trình, thủ tục thực hiện việc đăng ký đất đai …
Ba là, đăng ký đất đai là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang tính kỹ
thuật nghiệp vụ. Có nghĩa là đăng ký đất đai phải tuân thủ các tiêu chí, tiêu chuẩn
kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành dưới hình thức văn bản quy
phạm pháp luật là quyết định, thông tư. Mặt khác, đăng ký đất đai phải do tổ chức,
cá nhân có đủ năng lực, trình độ chuyên môn thực hiện và tuân theo các biện pháp
nghiệp vụ, định mức kỹ thuật.
Bốn là, đăng ký đất đai không chỉ là một kênh cung cấp thông tin đầy đủ về
thửa đất để xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai phục vụ công tác
quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả của hoạt động đăng ký đất đai là căn cứ, cơ sở
rất quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất - cơ sở pháp lý
quan trọng để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng
đất do pháp luật quy định.
Năm là, đăng ký đất đai là hoạt động đăng ký xác lập quyền của người sử
dụng đất. Có nghĩa là người sử dụng đất khi đăng ký các thông tin, số liệu về thửa

9


đất vào Sổ địa chính là cơ sở để cơ quan quản lý đất đai bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của họ thông qua việc cấp GCQSDĐ.
1.1.1.2. Mục đích và ý nghĩa của đăng ký đất đai
i) Mục đích của đăng ký đất đai
Một là, đăng ký đất đai nhằm xác nhận hiện trạng của đất đai và xác lập

quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Ở nước ta chưa có đạo luật về đăng ký BĐS nói chung và đăng ký đất đai nói
riêng. Các quy định về đăng ký BĐS (trong đó có đăng ký đất đai) được ban hành ở
nhiều văn bản khác nhau như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2103,
Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 và Luật Lâm nghiệp năm 2017
v.v. Pháp luật Việt Nam chưa tách biệt rõ ràng giữa đăng ký đất đai để quản lý nhà
nước về đất đai và xác lập, hạn chế các quyền đối với đất đai. Vì vậy, đăng ký đất
đai nhằm kết hợp cả hai mục đích trên. Khi sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có nghĩa vụ phải đăng ký đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai kê khai các
thông tin về thửa đất như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, chủ sử dụng, thời hạn
sử dụng, nguồn gốc đất và các giấy tờ về thửa đất …. Những thông tin này được cán
bộ Văn phòng đăng ký đất đai ghi vào Sổ địa chính hoặc nhập vào hệ thống cơ sở
dữ liệu điện tử phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất.
Hai là, đăng ký đất đai nhằm xác nhận, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
chủ sử dụng đất cũng như các chủ thể khác liên quan và đối kháng với người thứ ba.
Bất động sản nói chung và đất đai nói riêng cố định về vị trí địa lý, không di
dời được. Khi thực hiện giao dịch chuyển QSDĐ, bên chuyển quyền chuyển giao
quyền quản lý, QSDĐ cho bên nhận chuyển quyền. Bên nhận chuyển quyền phải
sang tên/ đăng ký đứng tên chủ sử dụng đối với mảnh đất. Chỉ đến khi bên nhận
chuyển nhượng thực hiện xong các thủ tục đăng ký sang tên thì họ mới đứng tên
chủ sử dụng đất hợp pháp và mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
do pháp luật đất đai quy định.
Ba là, đăng ký đất đai là việc ghi vào sổ địa chính các thông tin về đất đai.
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành mọi thông tin về đất đai phải được
ghi vào số địa chính. Điều này góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất

10


đai. Bởi lẽ, thông qua việc nắm bắt được thông tin về đất đai nói chung và thông tin

về biến động đất đai nói riêng; cơ quan nhà nước có thẩm quyền nắm chắc được
hiện trạng sử dụng đất và những biến động trong quá trình sử dụng đất. Trên cơ sở
đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra phương thức quản lý, xây dựng chế độ,
chính sách về đất đai phù hợp.
ii) Ý nghĩa của đăng ký đất đai
Thứ nhất, đối với việc quản lý nhà nước.
Đăng ký đất đai giúp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai nắm bắt được các
thông tin về đất đai và góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Bởi
lẽ, đăng ký đất đai giúp Nhà nước có được thông tin chính xác, trung thực về vị trí,
diện tích, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ pháp lý và chủ sử
dụng của từng thửa đất v.v làm cơ sở xây dựng dữ liệu thông tin ban đầu về đất đai.
Hơn nữa, thông qua đăng ký biến động trong quá trình sử dụng đất, Nhà nước nắm
được số lượng, diện tích đất nông nghiệp nói chung và đất trồng lúa nói riêng bị
chuyển sang sử dụng vào mục đích khác để trên cơ sở đó kịp thời ban hành các văn
bản quản lý chặt chẽ loại đất này đảm bảo an ninh lương thực quốc gia v.v. Mặt
khác, thông qua đăng ký đất đai, Nhà nước sẽ động viên nguồn thu từ đất đai vào
ngân sách nhà nước thông qua thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
nhượng BĐS, lệ phí trước bạ về nhà đất v.v. Đồng thời, Nhà nước kiểm soát được
các giao dịch về QSDĐ hợp pháp và bất hợp pháp; từ đó có những biện pháp khống
chế, từng bước đẩy lùi tình trạng “mua bán” đất đai “ngầm” (không chính thức).
Thứ hai, đối với thị trường BĐS.
Đăng ký đất đai nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến BĐS nói chung
và đất đai nói riêng; trên cơ sở đó góp phần phát triển thị trường BĐS theo hướng
công khai minh bạch. Thông qua đăng ký đất đai, thông tin về BĐS nói chung và
đất đai nói riêng được cung cấp cho các chủ thể tham gia giao dịch nắm được tình
trạng pháp lý của đất đai hoặc BĐS để đưa ra quyết định có tham gia giao dịch hay
không. Hay nói cách khác, đăng ký đất đai là một trong những cách thức “đóng gói”
đất đai - BĐS hàng hóa trước khi phân phối ra thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của
khách hàng. Mặt khác, đăng ký đất đai nhằm đối kháng quyền với người thứ ba và

11


làm cho thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh; qua đó hạn chế rủi ro khi chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và góp vốn bằng QSDĐ …Hơn nữa, đăng ký đất đai
giúp kiểm soát các giao dịch trên thị trường BĐS, đảm bảo đất đai có đầy đủ, chính
xác thông tin trước khi tham gia giao dịch và hạn chế tình trạng “mua bán” đất trao
tay, không có giấy tờ hợp pháp. Đồng thời, đăng ký đất đai góp phần nâng cao tính
cạnh tranh lành mạnh trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và thu hút sự đầu tư của xã
hội vào thị trường BĐS.
Thứ ba, đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Đăng ký đất đai nhằm xác lập các quyền của người sử dụng đất và trên cơ sở
đó, Nhà nước sẽ bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua
việc cấp GCNQSDĐ. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì thông qua đăng ký
đất đai, Nhà nước sẽ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất. Hoặc
khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì đăng ký đất đai là một trong
những căn cứ pháp lý để Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu
hồi đất …
1.1.1.3. Các hình thức đăng ký đất đai
Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với
người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất
đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến
động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai,
bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như
nhau.
i) Đăng ký đất đai theo hình thức
Một là, đăng ký đất đai trên giấy. Đây là hình thức đăng ký đất đai phổ biến
thực hiện trong nhiều năm qua. Theo hình thức này, người sử dụng đất đến Văn

phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp
huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) kê khai tình trạng ban đầu của thửa
đất như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời hạn sử dụng

12


đất, nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý (gọi chung là các thông tin đất đai) v.v. Trên cơ
sở các thông tin do người sử dụng đất kê khai cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai
cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tiếp nhận, đối chiếu,
thẩm tra và vào Sổ sách địa chính để theo dõi, quản lý.
Hai là, đăng ký đất đai điện tử online. Đây là hình thức đăng ký đất đai hiện
đại và mới được thực hiện ở nước ta. Theo hình thức này, người sử dụng đất thay vì
trực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai cấp huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) đăng ký thì họ truy
cập vào trang Website của các cơ quan này để điền thông tin đất đai cần thiết vào
mẫu form đăng ký. Ưu điểm lớn nhất của hình thức đăng ký này là sự thuận lợi, tiện
dụng và tiết kiệm thời gian, công sức cho người sử dụng đất. Hình thức đăng ký đất
đai điện tử online góp phần vào việc xây dựng mô hình Chính phủ điện tử ở nước ta
và đang được khuyến khích, hỗ trợ thực hiện tại các địa phương. Theo Luật Đất đai
năm 2013, hình thức đăng ký đất đai điện tử và hình thức đăng ký đăng ký trên giấy
có giá trị pháp lý như nhau.
ii) Đăng ký đất đai theo nội dung
Thứ nhất, đăng ký đất đai ban đầu. Theo Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký
đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng
pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Các trường hợp đăng
ký đất đai ban đầu được quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013. Theo
pháp luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai ban đầu được hiểu là trường hợp người
sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất; đang sử dụng đất mà chưa đăng ký; đất

được giao quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa
đăng ký nay đăng ký lần đầu tiên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, đăng ký đất đai biến động. Đây là trường hợp người sử dụng đất
được cấp GCNQSDĐ hoặc trong quá trình sử dụng đất có sự biến động (thay đổi)
so với các thông tin đăng ký đất đai lần đầu thì họ phải đi đăng ký. Các trường hợp
đăng ký đất đai biến động được quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai
năm 2013.

13


Đăng ký đất đai biến động khác với đăng ký đất đai ban đầu ở một số điểm
chủ yếu sau đây:
Một là, đăng ký đất đai ban đầu bao giờ cũng được thực hiện trước, còn đăng
ký đất đai biến động được thực hiện sau. Hay nói cách khác, đăng ký đất đai biến
động được người sử dụng đất thực hiện trên cơ sở đăng ký đất đai ban đầu.
Hai là, xét về bản chất. Đăng ký đất đai ban đầu là việc đăng ký nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Có nghĩa là thông qua việc đăng ký
đất đai ban đầu, cơ quan quản lý đất đai thu thập, phân loại, đánh giá, kiểm chứng
đầy đủ thông tin về một thửa đất làm cơ sở để Nhà nước cấp GCNQSDĐ cho người
sử dụng đất. Đây là căn cứ pháp lý để Nhà nước bảo hộ quyền về tài sản đối với đất
đai của người sử dụng đất. Người sử dụng đất được hưởng quyền và nghĩa vụ trong
quá trình sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định. Trong khi đó, đăng ký đất đai
biến động không làm thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
đã được xác lập mà nó chỉ cung cấp thông tin biến động trong quá trình sử dụng đất
của một thửa đất một cách chính xác, đầy đủ và kịp thời cho cơ quan quản lý nhà
nước về đất đai nhằm quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả.
1.1.1.4. Nguyên tắc đăng ký đất đai
Một là, đăng ký đất đai đảm bảo sự công khai minh bạch.
Công khai minh bạch là một tiêu chí cơ bản mang tính bắt buộc đối với hệ

thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật đất đai nói riêng trong điều kiện
nước ta tham gia đàm phán, ký kết các hiệp định thương mại song phương và đa
phương với các nước, các tổ chức quốc tế. Đăng ký đất đai cũng không phải là một
trường hợp ngoại lệ.
Đăng ký đất đai công khai được hiểu là trình tự, thủ tục và các giấy tờ cần
thiết mà người sử dụng đất cần phải có khi thực hiện công việc này phải được niêm
yết rõ ràng, tường minh tại trụ sở Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; đồng thời, những nội dung này phải được
chuyển tải lên trang điện tử Website của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để người dân nói chung và tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân nói riêng được biết, dễ dàng truy cập. Hơn nữa, các cơ quan có

14


thẩm quyền đăng ký đất đai phải công bố công khai rộng rãi địa chỉ, thời gian, số
điện thoại đường dây nóng; công khai các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện theo
quy định … để người dân biết khi có nhu cầu đăng ký đất đai; đặt hòm thư góp ý,
phản ánh; lắp đặt camera để giám sát việc thực hiện công khai khi thực hiện đăng
ký đất đai của cán bộ, công chức v.v .
Đăng ký đất đai minh bạch được hiểu là Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh,
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện phải hướng dẫn cụ thể về quy
trình, thủ tục các bước thực hiện đăng ký đất đai; thời hạn thực hiện các bước,
người có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ, thẩm tra và giải quyết trả kết quả; công bố số
điện thoại của người có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo của người sử dụng
đất về đăng ký đất đai v.v.
Việc thực hiện công khai minh bạch sẽ ngăn ngừa tình trạng nhũng nhiễu,
phiền hà, quan liêu, hách dịch, cửa quyền, tham nhũng, tiêu cực … trong đăng ký
đất đai góp phần nâng cao chỉ số, mức độ hài lòng của người dân vào quá trình cải
cách thủ tục hành chính về đất đai. Hơn nữa, thực hiện nguyên tắc này tạo điều kiện

để người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng theo dõi, giám sát hoạt động
của các cơ quan công quyền dựa trên quy định của Luật Đất đi năm 2013.
Hai là, đăng ký đất đai đảm bảo tính chính xác, đầy đủ, trung thực về thông
tin.
Tính chính xác, đầy đủ, trung thực không chỉ là một tiêu chí bắt buộc mà còn
là mục đích cần đạt được của đăng ký đất đai. Bởi lẽ, không đảm bảo nguyên tắc
này, thông tin về đất đai cập nhật được thông qua hoạt động đăng ký đất đai sẽ bị
sai lệch, không có giá trị và nguy hại hơn nó tác động đến cơ quan quản lý nhà nước
về đất đai đưa ra giải pháp, cơ chế, chính sách … không phù hợp, sát thực với thực
tế. Điều này không chỉ làm giảm chỉ số công khai minh bạch của thị trường bất
động sản mà còn làm cho xã hội thiếu tin tưởng vào hệ thống cơ sở thông tin, dữ
liệu về đất đai.
Tính chính xác, trung thực trong đăng ký đất đai được hiểu các thông tin, số
liệu về đất đai do người sử dụng đất cung cấp khi đăng ký đất đai phải được Văn
phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

15


phân tích, đánh giá, so sánh, đối chiếu với thực tiễn sử dụng đất; với hệ thống sổ
sách, bản đồ, tài liệu về đất đai đang lưu giữ v.v đảm bảo phản ánh chính xác về
thực trạng sử dụng đất và những biến động. Việc quản lý, lưu giữ hệ thống thông
tin, số liệu về đất đai được sao chụp cẩn thận, số hóa với quy trình bảo mật tuyệt đối
không để xảy ra tình trạng tẩy xóa, sửa chữa làm sai lệch tính chính xác.
Tính đầy đủ trong đăng ký đất đai được hiểu là Văn phòng đăng ký đất đai
cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện yêu cầu người sử dụng
đất phải kê khai đầy đủ thông tin về thửa đất mà mình đang sử dụng. Trên cơ sở
đăng ký, cơ quan có thẩm quyền đối chiếu, đánh giá và bổ sung đảm bảo hệ thống
thông tin về đất đai phản ánh đầy đủ về chủ thể sử dụng đất, diện tích đất, vị trí,
hình thể, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, giấy tờ pháp lý

và những biến động trong quá trình sử dụng đất v.v.
Ba là, đăng ký đất đai đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kém cho người
sử dụng đất.
Đăng ký đất đai không chỉ là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất mà
còn là trách nhiệm của Nhà nước; bởi lẽ, khó có thể quản lý đất đai có hiệu quả nếu
không nắm bắt chính xác, kịp thời và đầy đủ các thông tin về đất đai. Muốn vậy thì
một trong những phương thức là phải thực hiện đăng ký đất đai. Vì vậy, Luật Đất
đai năm 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc. Tuy nhiên, trên thực tế không
phải bất cứ người sử dụng đất nào cũng tự giác tuân thủ nghĩa vụ này. Hơn nữa, nếu
đăng ký đất đai không dựa trên nguyên tắc đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn
kém thì sẽ khó khuyến khích được người sử dụng đất tự giác thực hiện công việc
này.
Đăng ký đất đai đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản được hiểu là Văn phòng
đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện cần xác
định thực hiện nhiệm vụ này trước hết là phục vụ và đảm bảo quyền, lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất. Nên quy trình thực hiện đăng ký đất đai phải đơn giản,
thuận tiện trách gây phiền hà cho người sử dụng đất. Cán bộ, công chức nhà nước
của Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp
huyện phải xác định tinh thần, ý thức, thái độ phục vụ người dân chí công, vô tư.

16


Đăng ký đất đai ít tốn kém được hiểu là người sử dụng đất không mất quá
nhiều thời gian, công sức, tiền bạc cho việc đăng ký đất đai. Họ không mất thời
gian, công sức để chờ đợi được đăng ký đất đai; mức thu phí đăng ký đất đai phải
phù hợp với khả năng kinh tế, thu nhập của người lao động, của người làm công ăn
lương. Có như vậy mới khuyến khích người sử dụng đất tự giác đăng ký đất đai.
Bốn là, đăng ký đất đai phải sử dụng công nghệ tiên tiến hiện đại. Muốn thực
hiện nguyên tắc đăng ký đất đai đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kém cho

người sử dụng đất thì quá trình thực hiện không thể không sử dụng công nghệ tiên
tiến hiện đại. Bởi lẽ, việc sử dụng công nghệ tiên tiến hiện đại trong đăng ký đất đai
sẽ giúp tiết kiệm công sức, thời gian cho cán bộ, công chức được giao thực hiện
nhiệm vụ này cũng như người sử dụng đất. Điều này lại càng có ý nghĩa trong bối
cảnh hội nhập kinh tế và đứng trước ngưỡng cửa của cuộc Cách mạng Công nghiệp
4.0. Hơn nữa, thực tiễn thực hiện đăng ký đất đai thông qua hình thức online trực
tuyến đã cho thấy rõ hiệu quả. Nó vừa đảm bảo tính chính xác, đầy đủ; hạn chế đến
mức thấp nhất những sai sót vừa đảm bảo sự thuận tiện, đơn giản, ít tốn kém cho
người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký đất đai.
1.1.2. Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
i). Quan niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một thuật ngữ ra đời kể từ khi ban
hành Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ (nay là
Chính phủ) về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước và được kế thừa trong các đạo Luật Đất đai năm 1987, năm
1993, năm 2003, năm 2013. Thuật ngữ này được giải thích trong các văn bản pháp
luật, các sách, báo pháp lý cụ thể như sau:
- Theo Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp
pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất”.

17


- Giáo trình Luật Đất đai xuất bản năm 2010 của Trường Đại học Luật Hà
Nội quan niệm: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Nhà nước cấp
cho người sử dụng đất để họ được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp về đất đai và

được Nhà nước bảo hộ khi quyền của họ bị xâm phạm”.
- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn
năm 2006: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người SDĐ” v.v.
Như vậy, các quan niệm trên đây về GCNQSDĐ đều thống nhất với nhau ở
việc xác định GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do Nhà nước cấp cho người sử dụng
đất để công nhận QSDĐ của họ là hợp pháp.
1.1.1.2. Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tìm hiểu về GCNQSDĐ có thể thấy loại giấy này có một số đặc điểm cơ bản
sau đây:
Thứ nhất, GCNQSDĐ là một loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền - được pháp luật quy định - đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ
TN&MT) chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước. Giấy này
được Nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, GCNQSDĐ là kết quả hay là sản phẩm “đầu ra” của quá trình kê
khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa
chính. Điều này có nghĩa là cấp GCNQSDĐ là công việc không hề đơn giản. Để có
thể cấp GCNQSDĐ cho một chủ thể sử dụng đất, các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phải thẩm tra hồ sơ, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, hiện trạng sử dụng
đất; diện tích đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; xác định rõ ranh giới, vị
trí, hình thể thửa đất, tọa độ gốc cũng như tính ổn định lâu dài của việc sử dụng đất
v.v nhằm đảm bảo sự chính xác, khách quan và không có sự tranh chấp về đất đai
với các chủ sử dụng đất lân cận. Trên cơ sở xác minh, thu thập đầy đủ các thông tin
về thửa đất thì mới có cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ
nhằm xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho một chủ thể. Do đó,

18

GCNQSDĐ là kết quả cuối cùng của một loạt các thao tác nghiệp vụ của quá trình
kê khai, đăng ký đất đai, điều tra, đo đạc, khảo sát, thống kê đất đai, lập bản đồ địa
chính.
Thứ ba, cấp GCNQSDĐ là một biểu hiện của việc thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai của Nhà nước. Điều này có nghĩa là không phải bất
cứ tổ chức, cá nhân nào cũng có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mà theo quy định của
pháp luật đất đai chỉ có cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai có thẩm quyền mới được cấp GCNQSDĐ. Các cơ quan này bao gồm Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh (UBND cấp tỉnh) và UBND cấp huyện. Hơn nữa, việc cấp
GCNQSDĐ phải theo trình tự, thủ tục, thẩm quyền, điều kiện, đối tượng v.v được
pháp luật quy định rất chặt chẽ.
Thứ tư, việc cấp GCNQSDĐ là hoạt động vừa mang tính pháp lý vừa mang
tính kỹ thuật, nghiệp vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tính pháp lý thể hiện khi cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phải tuân thủ các quy định về đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền,
trình tự, thủ tục v.v do pháp luật quy định.
- Tính kỹ thuật, nghiệp vụ thể hiện để có thể cấp GCNQSDĐ cho người sử
dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra, xác minh hồ sơ, nguồn
gốc và quá trình sử dụng đất v.v cũng như các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật
được thực hiện bởi cơ quan chuyên môn tham mưu, giúp việc là cơ quan tài nguyên
và môi trường. Các quy trình kỹ thuật, định mức kỹ thuật được Bộ TN&MT ban
hành dưới dạng văn bản quy phạm pháp luật là thông tư, quyết định để áp dụng
thống nhất giữa các địa phương trong cả nước.
1.1.1.3. Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
i) Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với Nhà nước
Tìm hiểu về GCNQSDĐ cho thấy loại giấy này có ý nghĩa quan trọng đối
với Nhà nước trên các khía cạnh cơ bản sau đây:
Thứ nhất, cấp GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý
đối với đất đai.

19


Cấp GCNQSDĐ là một hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai nhằm
bảo vệ lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích cộng đồng. Ý nghĩa này được nhìn
nhận ở các khía cạnh khác nhau.
Một là, cấp GCNQSDĐ là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước
xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện nội dung quản lý nhà
nước về đất đai. Thông qua hoạt động xem xét và cấp GCNQSDĐ, Nhà nước nắm
bắt được thông tin về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc, từ đó phân
tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử
dụng đất có hiệu quả.
Hai là, hoạt động này giúp cho công tác quy hoạch sử dụng đất, thống kê đất
đai diễn ra thuận lợi, tiết kiệm chi phí và thời gian. Chưa làm tốt công tác cấp
GCNQSDĐ thì không thể phân biệt được diện tích đất nào thuộc quyền sử dụng
hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình, phần diện tích nào là do lấn, chiếm v.v. Chưa
xác định được một cách cụ thể trường hợp nào là sử dụng đất hợp pháp, trường hợp
nào thuộc diện không hợp pháp để có cơ chế xử lý thích hợp. Chính điều này gây
không ít khó khăn cho Nhà nước khi thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi
thu hồi đất.
Thứ hai, hoạt động cấp GCNQSDĐ tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nhà
nước, đặc biệt là ngân sách địa phương.
Cấp GCNQSDĐ là hoạt động đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Có thể khẳng định rằng, qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước sẽ có đầy đủ thông tin
phục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, tiền
sử dụng đất, tiền cho thuê đất và lệ phí địa chính v.v. Đây là một khoản thu không
nhỏ cho ngân sách nhà nước trong điều kiện hằng năm Nhà nước phải chi ra một
khoản tài chính khá lớn để đầu tư cho công tác quản lý đất đai. Quy định cụ thể về
cấp GCNQSDĐ sẽ góp phần khắc phục tình trạng thu từ đất ít hơn đầu tư cho đất,

thể hiện rõ định hướng “lấy đất nuôi đất” của Nhà nước.
Thứ ba, hoạt động cấp GCNQSDĐ giúp Nhà nước theo dõi và kiểm soát các
giao dịch đất đai của người sử dụng đất nhằm minh bạch và công khai hóa thị
trường BĐS.

20