Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện vân đồn, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG MY

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH
QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HỒNG MY

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH
QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái
Sơn

THÁI NGUYÊN - 2019


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất
kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng My


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp
đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Ban
quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Nguyễn
Khắc Thái Sơn là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu
đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòng
Tài nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, thị trấn của
UBND huyện Vân Đồn, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và

tạo mọi điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu
đó!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hồng My


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii
MỤC LỤC............................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................. vi
DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH................................................................ vii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Đặt vấn đề.......................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 3
1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu ..................................................................... 3
1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất ....................... 3
1.1.2. Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất ................................................................ 6
1.2. Cơ sở pháp lý.................................................................................................. 9
1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định giá đất................................................................................................ 10
1.2.2. Các phương pháp định giá đất................................................................... 11
1.3. Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam .............................. 21
1.3.1. Định giá đất trên thế giới........................................................................... 21

1.3.2. Định giá đất tại Việt Nam ......................................................................... 23
1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh ............... 24
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................... 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................ 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn theo quy
định của UBND tỉnh Quảng Ninh và trên thị trường................................ 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu................................................................................... 26
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu................................................................ 26


4

2.2.1. Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành trong 12 tháng, từ
tháng 5 năm 2018 đến tháng 4 năm 2019. ................................................ 26
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: Nghiên cứu được tiến hành tại huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh và hoàn thiện tại Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên. ..................................................................................................... 26
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................. 27
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.......................................... 27
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu điều tra và thu thập số liệu sơ cấp.. 27
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.................................. 28
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ........................................................................... 29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 30
3.1. Khái quát về huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .......................................... 30
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh......... 30
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh................... 31
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi
trường của huyện Vân Đồn ....................................................................... 33
3.1.4. Hiện trạng sử dụng của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh năm 2018 ..... 34

3.2.5. Thực trạng quản lý đất đai huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ................. 37
3.2. Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2016-2018......................................................................................... 44
3.2.1. Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước............................. 44
3.2.2. Giá đất ở tại khu vực nghiên cứu theo quy định của UBND tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2015-2017......................................................................... 45
3.2.3. Giá đất ở trên thị trường tại các tuyến đường chính ở khu vực nghiên
cứu tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018 .............. 48
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2018..................................... 55
3.3.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở................................................. 55
3.3.2. Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở... 56


5

3.3.3. Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị ................. 56
3.3.4. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở........................................ 57
3.4. Khó khăn, tồn tại và giải pháp quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh ............................................................................................... 59
3.4.1. Khó khăn, tồn tại trong quản lý giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh..... 59
3.4.2. Giải pháp quản lí giá đất tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh............... 59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 60
1. Kết luận ........................................................................................................... 60
2. Kiến nghị ......................................................................................................... 61
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 62
PHỤ LỤC

.................................................................................................... 64

6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Định giá đất

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KT

: Kinh tế

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TN

: Tự nhiên

TP

: Thành phố

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XH

: Xã hội

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG VÀ HÌNH
Bảng 3.1.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn năm 2018.................. 35

Bảng 3.2.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2014 - 2018...................................... 39

Bảng 3.3.

Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở tại huyện Vân Đồn ........................................................ 42

Bảng 3.4.

Khung giá đất ở tại đô thị theo Chính phủ quy định ...................... 44

Bảng 3.5.

Khung giá đất ở tại nông thôn theo Chính phủ quy định................ 45

Bảng 3.6.

Giá đất ở thuộc nhóm I theo quy định từ năm 2016 đến 2018 ....... 46

Bảng 3.7.

Giá đất ở thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2016 đến 2018...... 47

Bảng 3.8.

Giá đất ở thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2016 đến 2018 .... 47

Bảng 3.9.
48

Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm 1...

Bảng 10.
2......49

Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm

Bảng 11.
3......50

Giá đất ở theo thị trường trung bình trên các tuyến đường nhóm

Bảng 3.12. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 1 trên thị trường với
theo quy định của UBND tỉnh ........................................................ 52
Bảng 3.13. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 2 trên thị trường với
theo quy định của UBND tỉnh ........................................................ 53
Bảng 3.14. So sánh giá đất ở tại vị trí 1 đường nhóm 3 trên thị trường với theo
quy định của UBND tỉnh ................................................................ 54

Bảng 3.15. Kết quả nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................... 58


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi
Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua
bán vẫn diễn ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa
người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với
quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên
quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp nước
CHXHCN Việt Nam,
1992). Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường
bất động sản (BĐS), theo nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai
ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Từ Luật Đất đai 1993 đến nay, đất đai trở thành một
thứ hàng hoá có giá trị cao.
Giá đất (mà thực chất là giá trị quyền sử dụng đất) là một phạm trù kinh tế
tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội. Giá đất cũng được xác định
là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân
sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục
những yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất
tiết kiệm và hiệu quả.
Vân Đồn là một huyện miền núi hải đảo nằm ở phía Đông Bắc của tỉnh

Quảng Ninh, được hợp thành bởi trên 600 hòn đảo lớn, nhỏ nằm trong vịnh Bái
Tử Long, có 12 đơn vị hành chính, gồm: 01 thị trấn và 11 xã, với diện tích tự
nhiên là 58.183,3 ha. Vân Đồn đang được xây dựng phát triển thành khu kinh tế
tổng hợp nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Vì thế, trong những năm
qua,


2

huyện Vân Đồn đã triển khai rất nhiều dự án, như: dự án Cảng hàng không tại xã
Đoàn Kết, Khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, đường đấu nối từ Cảng hàng
không đến khu nghỉ dưỡng giải trí xã Vạn Yên, xây dựng quần thể sân goft,
khách sạn 5 sao, khu nghỉ dưỡng cao cấp Ao Tiên tại xã Hạ Long, các công trình
công cộng,... do vậy mà thị trường bất động sản rất sôi động.
Tuy nhiên, cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở
nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, mặt khác do giá đất trên thị trường biến
động nhiều nên khó khăn trong công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để
thực hiện các dự án đầu tư... Những bất cập này dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu
kiện của nhân dân trong chấp hành pháp luật về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự cho phép của Nhà trường, cùng với sự
giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn, tôi thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng
và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng
Ninh giai
đoạn 2016-2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy
định ở tại một số xã, thị trấn trung tâm của huyện Vân Đồn.
- Chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất và giá đất ở
tên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2018
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân và
thấy
được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế.
- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình,
nguyên tắc phân vùng, xác định vị trí đất và áp dụng xác định giá các loại đất.
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai; hệ thống các văn
bản
dưới Luật về đất đai về công tác định giá đất tại địa phương.


3

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1.1. Khái niệm giá đất, định giá đất và giá trị quyền sử dụng đất
- Khái niệm Giá đất: Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị
diện tích đất (Luật Đất đai 2013).
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian
nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và
cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu Đất đai.
- Khái niệm Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian,
kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định
giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ
như định giá các tài sản thông thường (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
- Khái niệm Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử
dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
(Luật Đất đai 2013).
1.1.1.2. Cơ sở khoa học của định giá đất
Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong
việc định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình
lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên


4

thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi
suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
* Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất
nhỏ tự do tạo ra. Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ
tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản
có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của
địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và
địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó
thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những

mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô
chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2005).

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo
công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao
hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất
của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
hưởng


5

rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là
sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2005).

* Lãi xuất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan
trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất
tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người

bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm
vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không
phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định
giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông
nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết
và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất

=

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

* Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa
thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt
cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó
là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc
mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa
thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành
theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng
(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005).
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính


6

cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Cung cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong

thị trường hàng hoá thông thường. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định,
nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể
thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các
loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử
dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số
lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị
đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm
sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên
tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một
nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai
luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô
thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô
thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng
ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất
đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân,
2005).

1.1.2. Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất
1.1.2.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất
trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: trạng thái nhân khẩu,
nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2005).

- Trạng thái nhân khẩu: là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình, cụ thể:
+ Mật độ nhân khẩu tăng cao, trong khi diện tích đất đai là có giới hạn bởi

vậy nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên.


7

+ Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố
chất văn hóa của nhân khẩu. Khu vực nào có tố chất nhân khẩu cao thường là
khu vực đảm bảo các điều kiện về trật tự xã hội, môi trường ổn định, do đó tạo
được tâm lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên.
+ Trong khi đó, do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh
hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân
khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng
thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng
lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng
rõ ràng.
- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong
cả nước. Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tư
vào tài sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá
đất giảm.
+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có
trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. Qua đó, giá đất tại các vị trí
này sẽ cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khẩu đông

đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị
hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.


8

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường,
đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc
gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia.
Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn
định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các
yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
1.1.2.2. Nhân tố khu vực
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương
nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh

hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các
loại đất (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009).
- Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm:
điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa
gần... Điều


9

kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao
thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng
giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự,
2009).
- Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường
nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên
như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho
đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư,
trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực (Nguyễn Thế Huấn và cộng sự,
2009).
- Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ
ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân
khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị
(Nguyễn Thế Huấn và cộng sự, 2009).
1.1.2.3. Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế
của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của
nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng…
1.2. Cơ sở pháp lý


10

1.2.1. Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác
định
giá đất
Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định
giá
đất giai đoạn 2016 - 2018:
+ Các văn bản pháp lý của Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan
- Luật Đất đai 2003;
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc
phân loại đô thị;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ
về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định
về khung giá đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và
môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
+ Các văn bản pháp lý của tỉnh Quảng Ninh


11

- Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND, ngày 26/12/2011 của UBND tỉnh
Quảng
Ninh về việc quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012;
- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh
Quảng
Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;
- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh
Quảng
Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;
- Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày
01/01/2015 đến 31/12/2019.
1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, các
phương pháp định giá đất bao gồm:

Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực
hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng
thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin
thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có
ảnh hưởng đến giá đất.


12

- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau
đây:


13

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng
hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng
vấn trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh
toán
cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
- Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin
về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn
giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các
thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá
đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập
thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế
- xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần
định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất
sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của
cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất
không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của
các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá.
- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với
thửa đất cần định giá.
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần
định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ
lệ phần trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy
thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước,

14

điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn
so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so
sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều
chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều
chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:


15

Giá đất ước tính của thửa
đất cần định giá theo từng
thửa đất so sánh

Mức điều chỉnh về giá

Giá đất của
=

từng

thửa



do các yếu tố khác biệt

đất so sánh

của từng thửa đất so
sánh với thửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian
từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so
sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất
của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất
thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên
và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại
đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã
thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu
có).
Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối
với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước 3 của
phương pháp này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm
chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
Phương pháp 2: Phương pháp chiết trừ


Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện
theo
quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với
đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.

+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm
tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh
lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước,
hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản
so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội
dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời
điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có
ảnh hưởng đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
+ Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1
Điều
3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
+ Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực
hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TTBTNMT.
Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất
động sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được
xác
định theo công thức sau: