Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện vân đồn, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2012 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

LỤC ĐẠI HAI

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên -2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

LỤC ĐẠI HAI

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở
VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2012 - 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên -2016
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Lục Đại Hai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Ban quản lý
đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi
còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS. Phan Đình Binh là người
hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòng Tài
nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, thị trấn của UBND
huyện Vân Đồn, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi
điều kiện của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn

Lục Đại Hai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................................v
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... vii
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ...............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .............................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................................4
1.1 Cơ sở khoa học ..................................................................................................4
1.1.1 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất........................4
1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất ................................................................7
1.2 Cơ sở pháp lý ...................................................................................................10
1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định
giá đất .................................................................................................................11
1.2.2. Các phương pháp định giá đất .................................................................12
1.3 Định giá đất tại một số nước trên thế giới và Việt Nam ..................................22
1.3.1 Định giá đất trên thế giới ..........................................................................22
1.3.2 Định giá đất tại Việt Nam .........................................................................23
1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh ...............24
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..27
2.1 Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................27
2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành .......................................................................27
2.2.1 Địa điểm ....................................................................................................27
2.2.2 Thời gian ...................................................................................................27
2.3 Nội dung nghiên cứu........................................................................................27
2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Vân Đồn. ...........................27
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

iv

2.3.2 Tình hình sử dụng đất đai của huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 - 2015 ....27
2.3.3 Giá đất ở theo quy định trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 2015 ....................................................................................................................27
2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Vân Đồn27
2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ..........28
2.4 Phương pháp nghiên cứu .................................................................................28
2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ..........................................28
2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và thu thập số liệu sơ cấp ...............28
2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ..................................29
2.4.4 Phương pháp chuyên gia ...........................................................................29
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................30
3.1 Điều kiên tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Vân Đồn...................................30
3.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ...........................................30
3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội ..........................................................................39
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi
trường của huyện Vân Đồn ................................................................................41
3.2 Tình hình sử dụng đất đai của huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 - 2015 ...........43
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn .............................................43
3.2.2 Tình hình cấp GCNQSDĐ tại huyện Vân Đồn .........................................48
3.3 Giá đất ở theo quy định trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2012 – 2015. ......57
3.3.1 Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước .............................57
3.3.2 Công tác định giá đất tại huyện Vân Đồn: ................................................58
3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Vân
Đồn, tỉnh Quảng Ninh. ...........................................................................................67
3.4.1 Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường chính ...................61
3.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở:................................................67
3.4.3 Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất ở ...68
3.4.4 Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị..................69

3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất .................70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................73
1. Kết luận ..............................................................................................................73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v

2. Kiến nghị............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................75

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Định giá đất

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KT

: Kinh tế

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TN

: Tự nhiên

TP

: Thành phố

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XH

: Xã hội

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn............................................43
Bảng 3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại
huyện Vân Đồn giai đoạn 2010 - 2014 ....................................................49
Bảng 3.3 Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2010 - 2014 ....52
Bảng 3.4 Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ở tại huyện Vân Đồn ..........................................................................55
Bảng 3.5: Khung giá đất ở tại đô thị ........................................................................57
Bảng 3.6: Khung giá đất ở tại nông thôn .................................................................57
Bảng 3.7: Giá đất ở thuộc nhóm I theo quy định từ năm 2012 đến 2015 ................59
Bảng 3.8: Giá đất ở thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2012 đến 2015...............59
Bảng 3.9: Giá đất ở thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2012 đến 2015 .............60

Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm I ....................................60
Bảng 3.11: Số liệu điều tra giá đất ở theo vị trí của nhóm II ...................................63
Bảng 3.12: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm III.......................................66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1 : Vị trí địa lý huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .........................................31
Hình 3.2 : Biểu đồ thể hiện lượng mưa theo các năm ................................................32
Hình 3.3. Biểu đồ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Vân
Đồn giai đoạn 2010-2014 ...........................................................................51

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ
ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai

trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến
pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn
ra ngầm, chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người
bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Lần
đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” (Hiến pháp
nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển
công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán,
chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng
cao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó là lần lượt các Luật Đất đai sửa đổi,
Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà
nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan
trọng nhất của đất nước. Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá.
Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã
hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận
với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật.

Vân Đồn là một huyện miền núi hải đảo nằm ở phía Đông bắc của tỉnh Quảng
Ninh, được hợp thành bởi hai quần đảo Cái Bầu và Vân Hải, có khoảng 600 hòn
đảo trong vịnh Bái Tử Long. Huyện Vân Đồn có tổng diện tích đất tự nhiên là
58183,3 ha gồm thị trấn Cái Rồng và 11 xã trong đó có 5 xã đảo (Bản Sen, Quan
Lạn, Minh Châu, Ngọc Vừng, Thắng Lợi).
Trong thời gian qua, huyện Vân Đồn đã có những bước phát triển mạnh mẽ
về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ
cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ. Đi kèm với sự phát triển kinh tế xã hội là sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích
cư trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh, thương mại và du lịch dẫn đến nhiều
sự biến động về giá đất. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà
nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì vấn đề nghiên
cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cấp thiết. Xuất
phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực
trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Vân Đồn,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012-2015”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1 Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012 - 2015.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định
ở tại một số xã, thị trấn trung tâm của huyện Vân Đồn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3

- Xác định và chỉ ra một số yếu tố chính ảnh hưởng tới công tác định giá đất
và giá đất ở tên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2012 - 2015
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng
thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất
trong thực tế.
- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình,
nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định giá các loại đất.
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2003, 2013; hệ thống
các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác định giá
đất tại địa phương.
- Đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để công
tác định giá đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung được
tốt hơn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở khoa học
1.1.1 Khái niệm về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.1.1 Khái niệm giá đất, định giá đất và giá trị quyền sử dụng đất.

- Khái niệm Giá đất: Là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị

diện tích đất. [15]
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất
đai mà, nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định
bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến
đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị
của quyền sở hữu đất đai. [11]
- Khái niệm Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai
là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế,
pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có
thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài
sản thông thường.
- Khái niệm Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng

đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. [15]
1.1.1.2 Cơ sở khoa học của định giá đất
Cơ sở hình thành giá đất là một vấn đề có vai trò hết sức quan trọng trong việc
định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao
động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất
ngân hàng và quan hệ cung cầu.
- Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô
là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Ở
chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong
kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh
lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ
sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ. Tuy vậy, địa
tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác
với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn
v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm:
địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ màu
mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công
thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

6

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra
ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá
cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. [19]
-Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. [19]
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và
đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất

Địa tô
=

Lãi suất ngân hàng

- Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7

bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. [19]
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi
và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ,
lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố
định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ
thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các
loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử
dụng ở ngoại vi một huyện được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn
diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ
thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá
đất ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế

của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả
các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu
về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng
liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các
vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng
một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng
hoá thông thường khác. [19]
1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất
1.1.2.1 Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: trạng thái nhân khẩu, nhân tố xã
hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế.[19]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

- Trạng thái nhân khẩu: là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình, cụ thể:
+ Mật độ nhân khẩu tăng cao, trong khi diện tích đất đai là có giới hạn bởi vậy
nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố
chất văn hóa của nhân khẩu. Khu vực nào có tố chất nhân khẩu cao thường là khu
vực đảm bảo các điều kiện về trật tự xã hội, môi trường ổn định, do đó tạo được tâm
lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên.
+ Trong khi đó, do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng

của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình
này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với
căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để
xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá
đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả
nước. Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tư vào tài
sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất giảm.
+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật
tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. Qua đó, giá đất tại các vị trí này sẽ
cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do
người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ
bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu
hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực huyện có mật độ nhân khẩu đông đúc thì

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ
nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không
thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất
đai cũng không ngoại lệ.
+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối
với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá
trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư
dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh
hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
1.1.2.2 Nhân tố khu vực
- Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, bao gồm
đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các
loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất (Nguyễn
Thế Huấn và cộng sự (2009), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên).[13].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

10

- Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện,
điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến
cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều
kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao
thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ lưới giao thông. [11]
- Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường
nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như:
địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các
điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo
dục và mức thu nhập... ở khu vực. [11]
- Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất... Mức độ ảnh
hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức
năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. [11]
1.1.2.3 Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa
đất. Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy
hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của nhân tố cá
biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt,
bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng…
1.2 Cơ sở pháp lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định
giá đất
Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá
đất giai đoạn 2012 - 2015:
+ Các văn bản pháp lý của Quốc Hội, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan
- Luật Đất đai 2003;
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc phân
loại đô thị;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về
khung giá đất;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi

trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
+ Các văn bản pháp lý của tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND, ngày 26/12/2011 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về việc quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12

- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;
- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh
Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;
- Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng
Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày
01/01/2015 đến 31/12/2019.
1.2.2. Các phương pháp định giá đất
Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, các
phương pháp định giá đất bao gồm:
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực
hiện theo quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự
với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng

pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên
thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm
tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm
chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh
hưởng đến giá đất.
- Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng
hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn
trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán
cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
- Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về
giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch
bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát
sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại
khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân
cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ

thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ
được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ
điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của
các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá.
- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa
đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để
điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy
thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước,
điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so
với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14

các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh
giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh
giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh
với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của thửa
đất cần định giá theo từng
thửa đất so sánh

=

Giá đất của
từng thửa đất
so sánh



Mức điều chỉnh về giá
do các yếu tố khác biệt
của từng thửa đất so
sánh với thửa đất

Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến
thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so
sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở
Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa
công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên
cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời
gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với
các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước 3 của phương
pháp này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với
từng mức giá đất ước tính không quá 10%.

Phương pháp 2: Phương pháp chiết trừ
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo
quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất
(sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.
+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương
tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã
chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời
gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập
bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm
chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh
hưởng đến giá đất;
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất.
+ Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều
3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
+ Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực
hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động
sản so sánh
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác
định theo công thức sau:
Giá trị xây

Giá trị hiện tại của tài
sản gắn liền với đất của

=

bất động sản so sánh

dựng mới tại
thời điểm



Giá trị hao mòn

định giá đất

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư
xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản
gắn liền với đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi
phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

16

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình
khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái
kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền
với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có
quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao
mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được
trên thị trường.
Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị đất của bất động
sản so sánh

Giá trị bất
động sản so

=

Giá trị hiện tại của tài


sản gắn liền với đất của
bất động sản so sánh

sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:
Giá trị của bất động sản so sánh

Giá đất của bất động sản
so sánh

=

Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá
Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại
các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.
Phương pháp 3: Phương pháp thu nhập
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo
quy định sau đây:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá
+ Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất
cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc
cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.
+ Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần
định giá được tính như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN