Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà giang giai đoạn 2014 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––

NGUYỄN THỊ HẰNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG
GIAI ĐOẠN 2014 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––

NGUYỄN THỊ HẰNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG,
GIAI ĐOẠN 2014 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2019


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hằng


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể, cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS. Nguyễn Thế Đặng là
người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và
hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Lãnh đạo,
công chức, viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Giang, Văn
phòng Đăng ký đất đai thành phố Hà Giang, các cơ quan ban ngành khác có liên
quan đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện

luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận
tình, quý báu đó.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hằng


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................ vii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT....................................................... viii
MỞ
....................................................................................................................1

ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...............................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài....................................................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................3
3.2.
Ý
nghĩa

thực
..................................................................................................3

tiễn

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................4
1.1.2. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................7
1.2. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên Thế giới và ở Việt Nam
........ 8
1.2.1. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên Thế giới ................8
1.2.2. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở Việt Nam ................12
1.3. Một số kết quả nghiên cứu về chuyển mục đích sử dụng đất ............................16
1.4. Những nhận xét rút ra từ tổng quan tài liệu .......................................................22
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...........................24
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu.....................................................24
2.1.1. Địa điểm ..........................................................................................................24
2.1.2. Thời gian .........................................................................................................24
2.1.3. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................24


4

2.2.
Nội
dung
nghiên
..........................................................................................24

cứu


5

2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố
Hà Giang ...................................................................................................................24
2.2.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà
Giang, giai đoạn 2014 - 2018....................................................................................24
2.2.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Hà Giang, giai đoạn 2014 - 2018 .......................................................................24
2.2.4. Định hướng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất trong thời gian tới.......25
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................25
2.3.1. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo...........................................................25
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................25
2.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ................................................25
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu...............................................................................26
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................28
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố
Hà Giang ......................................................................................................... . 28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................28
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội .................................................................................32
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................33
3.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang,
giai đoạn 2014 - 2018................................................................................................33
3.2.1. Thực trạng quá trình sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, giai đoạn
2014 - 2018 ...............................................................................................................33
3.2.2. Quá trình biến động đất đai trên địa bàn thành phố Hà Giang, giai đoạn
2014 - 2017 ..................................................................................................... . 41
3.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Hà Giang giai đoạn 2014 – 2018...............................................................................49
3.3.1. Yếu tố gia tăng dân số và việc làm .................................................................49
3.3.2. Yếu tố đô thị hóa .............................................................................................50
3.3.3. Yếu tố người sử dụng đất ................................................................................54


6

3.4. Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ nông nghiệp khi bị
chuyển mục đích sử dụng đất....................................................................................60
3.4.1. Giải pháp từ phía Nhà nước ............................................................................60
3.4.2. Giải pháp cho các hộ nông dân .......................................................................65
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................66
1. Kết luận .................................................................................................................66
2. Đề nghị ..................................................................................................................66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................68
PHIẾU PHỎNG VẤN


7

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thành phố Hà Giang.....................34
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thành phố Hà Giang.....................36
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của thành phố Hà Giang.....................37
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của thành phố Hà Giang.....................39
Bảng 3.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của thành phố Hà Giang.....................40
Bảng 3.6. Tình hình biến động sử dụng đất của thành phố Hà Giang giai đoạn
2014 - 2018................................................................................... 42
Bảng 3.7. Biến động cơ cấu sử dụng đất so với diện tích tự nhiên của thành phố Hà

Giang giai đoạn 2014 – 2018...................................................................44
Bảng 3.8. Tình hình biến động đất đai của thành phố Hà Giang giai đoạn 2014 2015 .........................................................................................................46
Bảng 3.9. Tình hình biến động đất đai của thành phố Hà Giang giai đoạn 2015 2016 .........................................................................................................47
Bảng 3.10. Tình hình biến động đất đai của thành phố Hà Giang giai đoạn 2016 2018 .........................................................................................................48
Bảng 3.11. Cơ cấu dân số của thành phố Hà Giang, giai đoạn 2014 - 2018 ............50
Bảng 3.12. Kết quả công tác thu hồi đất sản xuất nông nghiệp trên địa bàn thành
phố Hà Giang, giai đoạn 2014 - 2018......................................................51
Bảng 3.13. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Giang
giai đoạn 2014 – 2018..............................................................................52
Bảng 3.14. Phân kỳ quy hoạch diện tích các loại đất phân bổ theo các mục đích sử
dụng đất của thành phố Hà Giang ...........................................................53
Bảng 3.15. Tình hình xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân tại thành phố Hà Giang, giai đoạn 2014 - 2018 ................55
Bảng 3.16. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ...............................56
Bảng 3.17. Ý kiến các hộ điều tra về mức độ tác động của chuyển mục đích .........58
Bảng 3.18. Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong tương lai............................59


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Hà Giang ...................................................28
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2014 - 2018
......53


viii

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Các từ, cụm từ viết tắt

Nguyên nghĩa

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

CNH - HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

ĐTH

Đô thị hóa

KCN

Khu công nghiệp

SDĐ

Sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với thời gian thì con
người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai trở thành
công cụ của con người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của
con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất. Đất đai
tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm,
là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ
lợi vá các công trình thuỷ lợi khác.
Luật đất đai 1993 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là đại bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ,
nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập,bảo vệ được vốn
đất đai như ngày nay !".
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành và
phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ
thuật vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử
dụng đất. Trong quá trình phát triển của mỗi quốc gia, đô thị hóa luôn là động lực
thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển xã hội, là một quá trình tất yếu của bất kỳ
quốc gia nào, trong đó có Việt Nam.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong quá
trình thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá. Trong quá trình công nghiệp hoá, nước
ta từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu chuyển thành một nước có công nghiệp
hiện đại, nông nghiệp hiện đại, dịch vụ văn minh. Cơ cấu các ngành sản xuất, dịch
vụ thay đổi rất cơ bản; trong bản thân ngành nông nghiệp cũng có những thay đổi
quan trọng: Cơ cấu các chuyên ngành cũng chuyển hướng gắn bó chặt chẽ với
hướng phát triển của công nghiệp hiện đại, dịch vụ văn minh; của sự phát triển của

2

các trung tâm đô thị lớn. Do đó, cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi: đất đai, trước đây,
dùng để trồng trọt cây lương thực, hoa màu, thì nay, phải chuyển sang thành đất
chuyên dùng xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp tập trung, xây
dựng các đô thị hình thành các vùng nguyên liệu cho công nghiệp, các bãi chăn thả
gia súc có quy mô vừa và lớn. Trước đòi hỏi của CNH, ĐTH chuyển đổi mục đích
sử dụng theo hướng có hiệu quả ngày càng cao là một tất yếu ở nước ta.
Hoà theo xu thế đó, tốc độ đô thị hoá đã và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới quá
trình sử dụng đất nông nghiệp tại tỉnh Hà Giang nói chung và thành phố Hà Giang
nói riêng. Quá trình đô thị hoá đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả về mục
đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất. Diện tích đất cho sản xuất nông nghiệp bị
thu hẹp dần nhường cho diện tích đất đô thị tăng lên nhanh chóng, quan hệ kinh tế
đất đô thị cũng được tiền tệ hóa theo quy luật của kinh tế thị trường. Quan hệ sử
dụng đất đô thị có những phát sinh phức tạp mà nhiều khi đã vượt ra ngoài tầm
kiểm soát của Nhà nước - đó là tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái
phép, sự quá tải của hạ tầng kỹ thuật đô thị; ô nhiễm môi trường; thiếu vốn đầu tư…
Đặc biệt đô thị phát triển không đúng định hướng, mục tiêu của Nhà nước do công
tác xây dụng và quản lý quy hoạch chưa tốt (trong đó có cả quy hoạch đô thị và quy
hoạch sử dụng đất).
Vì vậy, nghiên cứu thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất, tìm hiểu nguyên
nhân và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất là hết sức cần thiết nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác quản lý nhà nước về
đất đai; nâng cao tính khả thi của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ sở
pháp lý vững chắc để các tổ chức kinh tế, cá nhân thực hiện quyền và nghĩa vụ của
mình về sử dụng đất đối với nhà nước; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội
của thành phố trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Đứng trước những vấn đề trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, chúng tôi
tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng

đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Giang, giai
đoạn 2014 - 2018”.


3

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hà Giang trong giai đoạn 2014 – 2018.
- Xác định và phân tích một số yếu tố tác động đến chuyển đổi mục đích sử
dụng đất trên địa bàn thành phố.
- Đề xuất định hướng giải pháp cho sử dụng đất của thành phố có hiệu quả và
bền vững.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đây là cơ hội cho bản thân củng cố kiến thức đã được học về vấn đề chuyển
đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời là cơ hội áp dụng lí thuyết vào thực tiễn. Giúp
bản thân rèn luyện kĩ năng, nghiên cứu sau khi ra trường.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Tìm ra những mặt hạn chế và tích cực của quá trình chuyển đổi mục đích đất
trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá.
- Tìm ra các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đề xuất
những giải pháp thích hợp, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, góp phần
đẩy nhanh quá trình sử dụng đất đạt hiệu quả hơn trong thời gian tới.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Cơ sở lý luận về quản lý đất đai
Đất đai ở nước ta thuộc quyền sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý
là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp năm 1992. Luật Đất
đai năm 2013 còn xác định rõ, cụ thể như sau: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này." (Luật Đất đai 2013).
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến vấn đề
đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ trương, chính sách,
pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ của cách
mạng đã đề ra.
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X
Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật pháp,
cơ chế, chính sách về sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện đối với đất đai, tài
nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này được quản lý, sử dụng có
hiệu quả” . (Đảng Cộng Sản Việt Nam, 2011).
Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011) đã
ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên quốc
gia” (Đảng Cộng Sản Việt Nam, 2011).
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt
Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ, mục tiêu
bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý tài nguyên
và bảo vệ môi trường. Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược, quy hoạch,
kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự án. Các dự án
đầu tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trường. Thực hiện nghiêm ngặt


5

lộ trình xử lý các cơ sở gây ô nhiễm môi trường. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về
bảo vệ môi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa, xử lý các hành vi vi
phạm. Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường và cân bằng sinh thái, nâng cao
chất lượng môi trường. Thực hiện tốt chương trình trồng rừng, ngăn chặn có hiệu
quả nạn phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích các khu bảo tồn thiên nhiên. Quản lý,
khai thác và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, nước, khoáng sản và các nguồn tài
nguyên thiên nhiên khác…” (Đảng Cộng Sản Việt Nam, 2011).
Từ ngàn đời nay, mối quan hệ giữa con người với đất là mối quan hệ đa chiều,
vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội. Có thể nói, đất nông nghiệp
là trung tâm của các mối quan hệ trong xã hội, là sự liên kết cuộc sống của họ qua
nhiều thế hệ. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một vấn đề hết sức
nhạy cảm và phức tạp, đòi hỏi có sự giải quyết thấu tình, đạt lí của các cấp lãnh đạo.
Luật đất đai 2013 đã thực sự đi vào cuộc sống, đánh giá chung là việc các định
quyền sử dụng đã rõ ràng và cụ thể hơn. Việc tham gia của đất đai vào quá trình
tăng trưởng, quá trình chuyển dịch cơ cấu đầu tư... đều mang lại hiệu quả rất lớn.
1.1.1.2. Cơ sở lý luận về chuyển mục đích sử dụng đất
 Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất:
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất mới được pháp luật đất đai đề cập từ năm
2001 (khi sửa đổi, bổ sung lần 2 Luật Đất Đai 1993) (Luật Đất Đai 1993).
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra
quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng với những diện tích đất
cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về hình thức sử dụng đất.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là phạm trù hẹp hơn, tuy cũng chỉ sự
thay đổi về mục đích sử dụng của đất, nhưng đó là mục đích của đất nông nghiệp
này sang mục đích nông nghiệp khác hoặc từ đất nông nghiệp sang đất phi nông
nghiệp. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp còn được hiểu theo các góc
độ về mặt pháp lý, về kinh tế tổ chức…Về mặt pháp lý, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp là thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất,

6

được duyệt bằng quyết định hành chính. Về mặt kinh tế, đất được sử dụng vào tất cả
các hoạt động kinh tế và đời sống kinh tế xã hội.
 Mục đích của chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp:
- Đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, thúc đẩy
quá trình đô thị hóa.
- Nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Đáp ứng được nhu cầu của tất cả các đối tượng sử dụng đất.
- Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất.
 Vai trò của chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hoá và
phát triển kinh tế - xã hội:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đóng vai trò trung tâm để phát triển kinh
tế, chính trị, thương mại, văn hóa của xã hội.
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất tạo nên sức sản xuất mới, góp phần nâng
cao hiệu quả sử dụng đất.
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất có vai trò đặc biệt quan trọng trong quá
trình thức đẩy nền kinh tế, tạo điều kiện thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, đô thị
hóa nhanh chóng.
 Các đối tượng nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
1, Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2, Tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội.
3, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
4, Tổ chức sự nghiệp công.
 Các hình thức chuyển mục đích sử dụng đất:
Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp phải được phép của cơ quan có thẩm quyền, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước
mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;


7

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử
dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử
dụng đất nông nghiệp không phải xin phép của cơ quan có thẩm quyền, nhưng phải
đăng ký biến động, gồm: Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng
trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
Đất đai là một tài sản quý báu và là một nguồn lực quan trọng phục vụ cho
công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa, cùng với những đổi mới toàn diện về thể chế kinh tế - xã hội, những
nghiên cứu lý luận kinh điển Mác - Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh về vấn đề
ruộng đất cũng đã được quan tâm và hệ thống pháp về luật đất đai ở nước ta cũng
từng bước được thay đổi nhằm đáp ứng yêu cầu của tiến trình này.
Xương sống của hệ thống pháp luật đất đai là Luật đất đai được ban hành năm
1987 và có hiệu lực từ ngày 8/1/1988, được sửa đổi cơ bản năm 1993, tiếp tục được
sửa đổi bổ sung một số điều vào năm 2001, 2003 và sửa đổi bổ sung nhiều nội dung
mới vào năm 2013. Bên cạnh đó còn có hàng trăm văn bản pháp luật về đất đai
được ban hành ở cấp trung ương và hàng nghìn văn bản ở cấp địa phương. Cụ thể,
liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp có một số văn bản sau:
- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số
điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ.


8

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
- Quyết định số 14/2014/QĐ-UBND ngày 06 tháng 9 năm 2014 của UBND
tỉnh Hà Giang ban hành Quy định về hạn mức giao đất, công nhận, tách thửa đối với
đất ở; hạn mức giao đất trồng, đồi núi trọc, đất có mặt nước chưa sử dụng theo quy
hoạch cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Hà Giang;
- Quyết định số 23/2016/QĐ-UBND ngày 12 tháng 12 năm 2016 của UBND
tỉnh Hà Giang ban hành Quy định về thu tiền bảo về, phát triển đất trồng lúa khi
chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp trên
địa bàn tỉnh Hà Giang.
1.2. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên Thế giới và ở
Việt Nam
1.2.1. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên Thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới khoảng 510 triệu km2 trong đó đại
dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149
triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu.
Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha
(chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới
được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm
13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000m2. Đất
trồng trọt toàn thế giới mới đạt 1,5 tỷ chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có

46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản
xuất nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm
10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là:
Đất có năng suất cao: 14%
Đất có năng suất TB: 28%
Đất có năng suất thấp: 28%


9

Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất nông
nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày càng tăng, theo
ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 – 85 triệu người. Như vậy với mức tăng
này mỗi người cần phải có 0,2 – 0,4 ha đất nông nghiệp mới đủ lương thực, thực
phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất
cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết.
(Minh Quang, 2010).
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người
đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều ngành nghề khác nhau để kiếm
sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các
nước trên thế giới. Tuy nhiên, có sự khác nhau về mức độ đô thị hóa cũng như diện
tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục đích trên thế giới
diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước
phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa
nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp
diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hoá, chuyển mục đích sử
dụng đất một cách hợp lý đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh
trong những năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lý đất đai
ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển hình về công
tác quản lý Nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển thuộc

hệ thống quốc gia tư bản chủ nghĩa, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta
chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai
khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang
khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng
thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức
một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Nước Cộng hòa
Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:
Về chế độ sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có
quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện nay tồn


10

tại hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tài nguyên về đất đai và sở hữu nhà nước
(đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản công cộng (bao gồm cả
đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần
sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất
đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một
cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu tài nguyên, vì vậy
để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất
sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật
về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và
năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển
đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của
một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch
đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên
quan đến cả quyền sở hữu tài nguyên và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của
Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai,
quản lý quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh

mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch
lãnh thổ…
Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế
độ sở hữu tài nguyên về đất đai, nhưng công tác quản lý nhà nước về đất đai của
Pháp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ
thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất quy củ và khoa
học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó
thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin
về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ
thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch,
quản lý và SDĐ có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp
thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và
BĐS công bằng (Đỗ Thị Lan, 2009).


11

Ngoài Pháp thì Mỹ cũng là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về
đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và
phức tạp nhất. Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở
hữu tài nguyên về đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là
một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang
phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được
hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng
đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền sở hữu tài nguyên, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng
định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất
đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công
trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh

chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu
thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động sản…).
Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tài nguyên để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ
sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền sở hữu tài nguyên về
đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở
hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản
lý của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa
dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục
tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước,
tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia,
đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện
để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật
thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh
quốc gia (Vũ Đình Chuyên, 2008).


12

1.2.2. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở Việt
Nam
Việt Nam có tổng diện tích tự nhiên là 33.121,20 nghìn ha, trong đó đất nông
nghiệp là 24.696 nghìn ha (chiếm 74,56 % tổng diện tích tự nhiên). Diện tích đất
bình quân trên đầu người ở Việt Nam thuộc nhóm thấp nhất thế giới. Ngày nay với
áp lực về dân số và tốc độ đô thị hóa kèm theo là những quá trình xói mòn, rửa trôi
bạc màu do mất rừng, mưa lớn, canh tác không hợp lý, chăn thả quá mức, quá trình
chua hóa, mặn hóa, hoang mạc hóa, cát bay, đá lộ đầu, mất cân bằng dinh dưỡng…
cùng với chế độ chăm bón chưa phù hợp, tỷ lệ bón phân N : P : K trên thế giới là
100 : 33 : 17, còn ở Việt Nam là 100 : 29 : 7 thiếu lân và kali nghiêm trọng dẫn đến
diện tích đất đai nước ta nói chung ngày càng giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp.

Tính theo bình quân đầu người thì diện tích đất tự nhiên giảm 26,7 %, đất nông
nghiệp giảm 21,5%. Vì vậy, để đảm bảo an ninh lương thực, thực phẩm trong khi
diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm đang là một áp lực rất lớn. Do đó, việc sử
dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất nông nghiệp càng trở nên quan trọng đối với
nước ta (Vũ Đình Chuyên, 2008).
Tình hình sử dụng đất cũng như quản lý đất đai của nước ta qua mỗi giai đoạn
lịch sử khác nhau thì lại có những điểm mới để phù hợp với quá trình phát triển
chung. Trong những năm gần đây, đặc biệt từ khi có Luật Đất đai năm 1987 thì tình
hình quản lý về đất đai đã được cải thiện. Đây là văn bản luật đầu tiên điều chỉnh
quan hệ đất đai, bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước, giao đất ổn định lâu dài. Theo
tinh thần của Luật này thì: Kinh tế nông hộ đã được khôi phục và phát triển. Các hộ
nông dân đã được giao ruộng đất để sử dụng lâu dài, khuyến khích kinh tế tư nhân
trong lĩnh vực khai thác sử dụng đất v.v...Tuy nhiên Luật Đất đai 1987 được soạn
thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừa tuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu
bao cấp nên còn mang nặng tính chất của cơ chế đó khi soạn luật; do đó đã bộc lộ
một số tồn tại sau: Việc tính thuế trong giao dịch đất đai rất khó khăn vì Nhà nước
chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị; chưa quy định rõ những cơ sở pháp lý
cần thiết để điều chỉnh về quan hệ đất đai trong quá trình chuyển sang nền kinh tế
thị trường, trong quá trình tích tụ tập trung sản xuất trong nông nghiệp và phân công


13

lại lao động trong nông thôn; chính sách tài chính đối với đất đai chưa rõ nét, đặc
biệt là giá đất; chưa có điều chỉnh thích đáng đối với những bất hợp lý trong những
chính sách cũ ...vv…
Như vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và
đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa
phương. Tuy nhiên, đất nông nghiệp đã giao cho nông dân sử dụng lâu dài nhưng
công tác quản lý chưa được chặt chẽ.

Sau giai đoạn đổi mới (từ năm 1986 – 1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy
định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa đáp
ứng được tình hình đổi mới của đất nước. Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời đã khắc
phục được những hạn chế của Luật Đất đai 1987 và trên cơ sở của Hiến pháp 1992
thì ngày 14 tháng 7 năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội khóa IX
thông qua.
Luật Đất đai năm 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai ở
nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng
XHCN. Luật này đã đề cập đến nhiều nội dung quan trọng và hoàn thiện hơn.
Trong quá trình chúng ta thực hiện Luật Đất đai 1993 đã đạt được khá nhiều
thành tựu đáng kể nhưng cùng với sự phát triển thì một số nội dung của Luật cần
được thay đổi và bổ sung thêm để đáp ứng kịp thời nhu cầu của đất nước đặt ra.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai mới –
Luật Đất đai 2013. Và trong số các nội dung đổi mới mà Luật đề cập có nội dung về
chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp nói riêng. Như vậy, Đảng và Nhà nước đã quan tâm tới việc sử dụng đất
đúng theo mục đích cũng như hạn chế việc tự ý chuyển đổi mục đích đất nông
nghiệp đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. Và cho đến nay chúng ta vẫn đang
thực hiện theo Luật Đất đai 2013 cùng với những văn bản dưới Luật để quản lý và
bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách tốt nhất (Nguyễn Thị Dung, 2010).
Quá trình chuyển mục đích sử dụng đất luôn diễn ra ở mọi thời điểm. Trước
kia khi chưa có Luật Đất đai quy định về trình tự, thủ tục chuyển mục đích thì quá


14

trình chuyển mục đích vẫn luôn diễn ra. Sau khi chúng ta xây dựng luật để quản lý
cũng như bảo vệ quỹ đất nói chung và quỹ đất nông nghiệp nói riêng thì vấn đề
chuyển mục đích sử dụng đất vẫn chưa được quan tâm. Cho đến lần sửa đổi thứ 2
(năm 2001) của Luật Đất đai 1993 thì vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất mới

được đưa ra và chính thức được bổ sung vào các nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai của Luật Đất đai 2013. Hiện nay cùng với quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đã kéo
theo việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất cũng như chuyển mục đích sử dụng
đất nông nghiệp ngày càng tăng.
Việc mở rộng không gian đô thị đang có nguy cơ làm giảm diện tích đất nông
nghiệp. Theo Hội nông dân Việt Nam, trong quá trình xây dựng, các khu công
nghiệp, khu đô thị, cơ sở hạ tầng, mỗi năm Việt Nam có gần 200 nghìn ha đất nông
nghiệp bị chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tương ứng mỗi hộ có khoảng 1,5 lao
dộng mất việc làm (Bộ Xây dựng, 1995).
Tốc độ ĐTH quá nhanh cùng với sự gia tăng dân số đã làm ảnh hưởng tới
nhiều vấn đề như: vấn đề đói nghèo, thất nghiệp, ô nhiễm môi trường vv… Đứng
trước vấn đề đó ngày 23 tháng 01 năm 1998, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt “
Định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị đến năm 2020” trong quyết định số
10/1998/QĐ-TTG, trong đó xác định phương hướng xây dựng và phát triển đô thị
trên địa bàn cả nước và các vùng đặc trưng (Bộ Xây dựng, 1995).
Ở Việt Nam hiện nay cũng đã có những công trình nghiên cứu, hội thảo về quá
trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, các yếu tố ảnh hưởng cũng như các
đề tài liên quan tới vấn đề này. Từ đó cung cấp những cơ sở khoa học cho các cơ
quan liên quan đến việc quy hoạch, định hướng cuộc sống và sử dụng quỹ đất nông
nghiệp sao cho hợp lý và hiệu quả nhất.
Ngày 6 tháng 9 năm 2008, tại thành phố Hồ Chí Minh đã diễn ra hội thảo
“Công tác quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp và chính sách pháp luật về sử dụng
đất trong tình hình hiện nay”.
Hội thảo do Văn phòng Quốc hội phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường
tổ chức nhằm đóng góp những ý kiến giúp Chính phủ xây dựng dự án Luật Đất đai