Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh bắc giang

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ LOAN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH

HÀ NỘI, 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN THỊ LOAN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH BẮC GIANG

Ngành : Luật Hiến pháp và Luật Hành chính
Mã số : 8.38.01.02

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN MINH SỬ

HÀ NỘI, 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những nội dung nghiên cứu trình bày trong luận văn
thạc sĩ chuyên ngành Luật Hiến pháp và Luật Hành chính với đề tài “Quản lý
nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang”
là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, không sao chép của bất cứ ai. Nếu
có sự thiếu trung thực, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước Hội đồng
chấm luận văn và Ban Giám đốc Học viện Khoa học xã hội.

Tác giả

Nguyễn Thị Loan


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ........ 8
1.1. Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 8
1.2. Vai trò và các nguyên tắc quản lý nhà nước đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất ..................................................................................... 15
1.3. Chủ thể quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ........ 21
1.4. Nội dung quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ..... 22
1.5. Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền
sử dụng đất ................................................................................................ 23
Chương 2: THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI
SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẮC GIANG .................. 30
2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang ....................................................... 30

2.2. Thực trạng quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất
tại tỉnh Bắc Giang ..................................................................................... 34
2.3. Thực trạng hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất tại tỉnh
Bắc Giang .................................................................................................. 44
2.4. Đánh giá chung quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử
dụng đất tại tỉnh Bắc Giang....................................................................... 51
Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH BẮC GIANG ........................................................ 61


3.1. Quan điểm và phương hướng nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước
đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang ........................... 61
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang ........................................ 63
3.3. Các biện pháp đảm bảo nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đấu
giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang ................... 71
KẾT LUẬN .................................................................................................... 74
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 75


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

HĐND: Hội đồng nhân dân
UBND: Uỷ ban nhân dân
XHCN: Xã hội chủ nghĩa


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đấu giá là một trong những hình thức mua bán tài sản phổ biến trong
nền kinh tế thị trường. Tại nhiều nước trên thế giới, hoạt động đấu giá tài sản
đã có lịch sử hình thành và phát triển hàng trăm năm. Ở Việt Nam, việc đấu
giá tài sản do các hỗ giá viên thực hiện đã hình thành và tồn tại trong thời kỳ
Pháp thuộc. Sau khi Cách mạng tháng Tám thành công, chức danh hỗ giá viên
tiếp tục được quy định trong Nghị định số 37 ngày 01/12/1945 về tổ chức Bộ
Tư pháp. Trong giai đoạn tiếp theo, hoạt động đấu giá tài sản chủ yếu liên
quan đến việc phát mại tài sản để thi hành án, được quy định tại Sắc lệnh số
85/SL ngày 22/5/1950 quy định về việc phát mại tài sản theo lệnh của Tòa án
và Thông tư 04-NCPL ngày 14/4/1966 của Tòa án nhân dân Tối cao quy định
về việc Tòa án kê biên, phát mại tài sản để thi hành án.
Năm 1989, Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh Thi hành án dân
sự, trong đó có một số quy định về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản đã kê biên
để thi hành án. Năm 1996, trên cơ sở quy định về bán đấu giá tài sản của Bộ
luật dân sự, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/CP ngày
19/12/1996 về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản, từ đó hoạt động đấu
giá tài sản được điều chỉnh riêng trong một văn bản quy phạm pháp luật của
Nhà nước, từng bước phát triển thành dịch vụ bán đấu giá tài sản chuyên
nghiệp và ngoài việc quản lý trực tiếp Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản
thì Sở Tư pháp còn thực hiện việc quản lý về nghiệp vụ của các tổ chức kinh
doanh dịch vụ bán đấu giá chuyên nghiệp.
Sau khi Quốc hội ban hành Luật Thương mại quy định việc bán đấu giá
tài sản của thương nhân thì Chính phủ đã ban hành các Nghị định quy định về
lĩnh vực này (như Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005, Nghị định
số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản) và từ đây hoạt

1


động quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản đã được quy định cụ thể nhiệm

vụ cho các Bộ, ngành và UBND cấp tỉnh.
Ngày 17/11/2016, tại kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XIV đã thông qua
Luật Đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017), dấu mốc quan
trọng trong việc hoàn thiện, thống nhất khung pháp lý điều chỉnh hoạt động
đấu giá tài sản. Trên cơ sở thể chế hoá các Nghị quyết của Đảng, Bộ luật dân
sự năm 2015, Luật Đấu giá tài sản có nhiều nội dung mới nhằm nâng cao chất
lượng, tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá viên, bảo đảm đầy đủ trách
nhiệm của tổ chức đấu giá tài sản đối với Nhà nước và khách hàng, hạn chế
tình trạng “quân xanh, quân đỏ”, thông đồng, dìm giá trong hoạt động đấu giá
tài sản, bảo đảm việc xử lý tài sản khách quan, minh bạch, hiệu quả, bảo vệ
tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức và Nhà nước.
Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang, tổ chức đấu giá tài sản bắt đầu được thành
lập từ năm 2003 với sự ra đời của Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản
thuộc Sở Tư pháp, đến năm 2010 mới có doanh nghiệp bán đấu giá tài sản
được thành lập trên địa bàn. Trong thời gian qua, hoạt động đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất
đã đạt được những kết quả nhất định, tạo nguồn thu chủ yếu cho ngân sách
địa phương; tuy nhiên bên cạnh những kết quả đạt được thì hoạt động đấu giá
tài sản là quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử
dụng đất vẫn còn những hạn chế nhất định:
Thứ nhất: Quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá tài sản là quyền
sử dụng đất chưa đồng bộ, thống nhất, đầy đủ: Luật Đất đai quy định việc đấu
giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật
về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản; Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đã
quy định thống nhất trình tự, thủ tục đấu giá các loại tài sản mà pháp luật quy
định phải bán thông qua đấu giá, trong đó có quyền sử dụng đất theo quy định

2

của pháp luật về đất đai; tuy nhiên, trong đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài
nguyên và Môi trường đã chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp ban hành Thông
tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 quy định việc tổ
chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất (sau đây gọi là Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP), hiện nay một số quy định của Thông tư liên tịch số
14/2015/TTLT-BTNMT-BTP không còn phù hợp với Luật Đấu giá tài sản,
tuy nhiên Bộ Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa sửa đổi, bổ sung hoặc bãi
bỏ Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP. Đồng thời, Luật Đấu
giá tài sản năm 2016 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017 nhưng Nghị định
110/2013/NĐ-CP ngày 24/9/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong
lĩnh vực bổ trợ tư pháp, hành chính tư pháp, hôn nhân và gia đình, thi hành án
dân sự; phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã (sau đây gọi là Nghị định
110/2013/NĐ-CP) chưa được sửa đổi, bổ sung cho nên trong các đợt thanh
tra, kiểm tra của Sở Tư pháp phát hiện một số vi phạm của đấu giá viên và tổ
chức đấu giá tài sản nhưng không thể xử lý được vì không có chế tài xử lý, ví
dụ tổ chức đấu giá tài sản đặt thêm điều kiện cho người đăng ký tham gia đấu
giá, thu tiền đặt trước không đúng quy định, không mua bảo hiểm trách nhiệm
nghề nghiệp cho đấu giá viên, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá không
đúng quy định của Luật Đấu giá tài sản...
Thứ hai: Chất lượng của đội ngũ đấu giá viên tuy đã được cải thiện
nhưng vẫn còn hạn chế, bất cập và chất lượng dịch vụ đấu giá nhìn chung hiệu
quả còn chưa cao. Các doanh nghiệp đấu giá cơ bản đều mới thành lập, nhiều
đấu giá viên thuộc trường hợp được miễn đào tạo nghiệp vụ và nhiều đấu giá
viên còn trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động đấu giá tài sản.
Thứ ba: Công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản
nói chung và đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng đôi lúc, đôi nơi

3

còn chưa sát sao, kịp thời; công tác thanh tra, kiểm tra còn chưa thực hiện
thường xuyên; chế tài và việc xử lý các vi phạm trong hoạt động đấu giá còn
chưa có, chưa nghiêm, chưa kịp thời, dẫn đến hiệu quả quản lý nhà nước đấu
giá tài sản là quyền sử dụng đất chưa cao.
Thứ tư: Nhận thức của một số cán bộ, công chức, người lao động của
các địa phương có tài sản là quyền sử dụng đất đấu giá và các doanh nghiệp
đấu giá trên địa bàn tỉnh còn hiểu chưa đầy đủ, thực hiện chưa nghiêm túc các
quy định của pháp luật về đấu giá tài sản. Qua công tác kiểm tra hoạt động
đấu giá tài sản, trong đó có đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh do Sở Tư pháp chủ trì thực hiện vẫn còn có những tồn tại, sai phạm kể cả
cơ quan nhà nước là người có tài sản đấu giá và doanh nghiệp đấu giá tài sản.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn nâng cao hiệu quả hoạt động đấu giá tài
sản là quyền sử dụng đất và khắc phục những tồn tại hạn chế trong quản lý
nhà nước về hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Bắc Giang, học viên chọn đề tài “Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền
sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang” làm đề tài luận văn nhằm đưa ra
các khuyến nghị khoa học góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về
đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói riêng và
công tác quản lý nhà nước lĩnh vực đấu giá tài sản nói chung.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Liên quan đến đề tài luận văn cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu,
nhiều bài báo đăng trên các tạp chí chuyên ngành luật như:
Luận văn thạc sĩ của Doãn Quang Hùng - Trường Đại học Nông nghiệp
Hà Nội về: “Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một
số dự án trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định”.
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Trung Đạt - Trường Đại học Khoa học tự
nhiên về: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất và hiệu quả sử

4

dụng quỹ đất sau đấu giá tại một số dự án trên địa bàn quận Hà Đông, thành
phố Hà Nội”.
Đề tài của thạc sĩ Phùng Ngọc Phương - Văn phòng tổng cục quản lý
đất đai về “Nghiên cứu thực tại và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu
giá quyền sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa”.
Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên
địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế của các tác giả: Dương Thị Thu Hà, Nguyễn Thị
Nhật Linh, Lê Hữu Ngọc Thanh, Hoàng Thế Tiến, Võ Lê Thủy Tiên, Đinh
Thị Thắm đăng trên tạp chí Khoa học và Công nghệ nông nghiệp.
Bài viết: “Công tác quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản và một số
kiến nghị” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Hà, đăng trên Trang thông tin điện
tử của Sở Tư pháp Thừa Thiên Huế.
Bài viết: “Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đông
Sơn, huyện Đô Lương, tỉnh Nghệ An” của tác giả Xuân Thị Thu Thảo, Hồ
Văn Hóa, Trần Xuân Miễn - Trường Đại học Lâm nghiệp đăng trên tạp chí
kinh tế và ngân sách.
Tác giả Nguyễn Đình Bồng, “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất
đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”, Đề tài
nghiên cứu khoa học cấp nhà nước.
Các công trình nêu trên đã nghiên cứu nhiều vấn đề khau nhau về đấu
giá tài sản nói chung và đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất nói riêng và quản
lý nhà nước về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất như: Đánh giá thực trạng,
hiệu quả của công tác đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở một số xã, huyện
trên địa bàn các tỉnh từ đó các tác giả đưa ra các giải pháp hoặc kiến nghị để
nâng cao hiệu quả đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất; nâng cao hiệu quả
công tác quản lý nhà nước về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất nói riêng. Cũng như nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý
đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.

5


Tuy nhiên, trên địa bàn tỉnh Bắc Giang chưa có công trình nghiên cứu
chuyên sâu ở tầm luận văn thạc sĩ luật học về vấn đề quản lý nhà nước đấu giá
tài sản là quyền sử dụng đất; đồng thời từ ngày 01/7/2017, Luật Đấu giá tài sản
có hiệu lực thi hành, Luật Đấu giá tài sản có nhiều nội dung mới so với Nghị
định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản (sau đây gọi là
Nghị định số 17/2010/NĐ-CP), trong đó có quản lý nhà nước về đấu giá tài
sản. Vì vậy, học viên chọn đề tài “Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền
sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Bắc Giang” để làm luận văn thạc sĩ của mình.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu lý luận và thực tiễn hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài
sản là quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang, trên cơ sở đó đề xuất các giải
pháp nâng cao hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng
đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang nói riêng và trên phạm vi cả nước nói chung.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Phân tích làm rõ cơ sở lý luận, pháp lý liên quan đến quản lý nhà nước
đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất.
Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài
sản là quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang.
Đề xuất các giải pháp nâng cao hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài
sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn về
hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh Bắc Giang; làm rõ những tồn tại, hạn chế, khó khăn và các giải pháp
nâng cao hoạt động quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Bắc Giang.

6


Phạm vi nghiên cứu của đề tài là hoạt động quản lý nhà nước đấu giá
tài sản là quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến nay trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa
Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh. Đồng thời, luận văn sử dụng một số
phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: Phương pháp phân tích, phương pháp
lịch sử; phương pháp tổng hợp, so sánh, thống kê.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Đề tài làm sáng tỏ thêm một số nội dung lý luận hoạt động quản lý nhà
nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất.
Luận văn góp phần làm cơ sở lý luận cho các cơ quan nhà nước ở
Trung ương và tỉnh Bắc Giang, các nhà làm luật trong việc hoạch định cơ chế,
chính sách về đấu giá tài sản cũng như sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật
liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá tài sản là quyền
sử dụng đất nói riêng.
Về thực tiễn, kết quả nghiên cứu luận văn có thể làm tài liệu tham khảo
trong các cơ sở đào tạo, cho những người làm công tác nghiên cứu về hoạt
động quản lý nhà nước hoặc áp dụng trong thực tiễn.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được bố
cục thành 3 Chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp lý của quản lý nhà nước đấu
giá tài sản là quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực tiễn quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng
đất tại tỉnh Bắc Giang.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà

nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Những vấn đề chung về quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái quát về quyền sử dụng đất và đấu giá tài sản là quyền sử
dụng đất
- Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng hóa
đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của
quốc gia và của người sử dụng đất. Thể chế hóa các quan điểm, chủ trương
của Đảng, cụ thể hóa quy định của Hiến pháp về sử dụng đất, Luật Đất đai
năm 2003 quy định việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất và tiếp tục được quy định tại Luật Đất đai năm
2013 đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường trong công tác
giao đất, cho thuê đất, từng bước khắc phục những hạn chế trong việc giao
đất, cho thuê đất trong nhiều năm qua.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Người
sử dụng đất được trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai, tuy nhiên khi người
sử dụng đất được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

8


Như vậy, quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản, trong đó người
sử dụng đất được hưởng các quyền lợi và phải thực hiện nghĩa vụ phù hợp với
các hình thức sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
- Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 quy định 02 trường hợp giao đất đó
là: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Tại khoản 1 Điều 118 đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước giao đất,
cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
bao gồm: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng
quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất thương
mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; cho thuê đất thuộc quỹ đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà
nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp,
cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất, cho thuê
đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong hoạt động giao đất, cho thuê
đất là phương pháp phân phối đất đai đặc biệt của Nhà nước. Khác với giao
đất, cho thuê đất theo hình thức thông thường, các chủ thể có nhu cầu sử dụng
đất phải tham gia đấu giá công khai với những tổ chức, cá nhân khác và ai trả
giá cao nhất sẽ là chủ thể được nhận quyền sử dụng đất.
Việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá là một trong những chủ
trương, định hướng trong chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà

nước ta. Nội dung này góp phần nâng cao công tác quản lý nhà nước về đất đai,
giảm tình trạng đầu cơ đất đai, tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ thể
tham gia đấu giá và huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước.

9


1.1.2. Khái niệm đấu giá
Đấu giá là một trong những hình thức mua bán đặc biệt (công khai,
bình đẳng, lựa chọn người mua và tuân theo những trình tự riêng biệt). Trên
thế giới, đấu giá có lịch sử lâu đời (hình thành từ thời kỳ văn minh Hy Lạp cổ
đại - khoảng 500 năm trước công nguyên) và trong nền kinh tế thị trường, bên
cạnh các phương thức mua bán thông thường, mua bán tài sản thông qua đấu
giá ngày càng phổ biến. Có nhiều mục đích được đặt ra khi các bên lựa chọn
phương thức mua bán này, nhưng mục đích thường được hướng tới là nhằm
đưa tài sản tiếp cận với đại chúng người mua, qua đó phát huy cao nhất giá trị
hàng hóa của tài sản hoặc đáp ứng cao nhất mục đích khác mà người bán tài
sản đấu giá mong muốn đạt được.
Ở Việt Nam, mua bán tài sản thông qua đấu giá là phương thức mua
bán không mới, nhưng chưa thực sự phổ biến như là một giao dịch thường
xuyên trên thị trường. Trong những năm gần đây, cùng với quá trình xây
dựng nền kinh tế thị trường, đấu giá đã có những bước phát triển mạnh mẽ cả
về đối tượng, chủ thể, loại hình và phương thức thực hiện. Đồng thời các thiết
chế về đấu giá cũng từng bước được củng cố và hoàn thiện. Bên cạnh Trung
tâm Dịch vụ đấu giá tài sản của Nhà nước, đã có nhiều doanh nghiệp bán đấu
giá được thành lập theo chủ trương xã hội hóa về hoạt động đấu giá tài sản.
Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia thì: “Đấu giá là quá trình mua
và bán tài sản hoặc dịch vụ bằng cách đưa món hàng cần đấu giá, ra giá và
sau đó bán món hàng cho người trả giá cao nhất”.
Theo Điều 185 Luật Thương mại 2005 thì: “Đấu giá hàng hoá là hoạt

động thương mại, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức
đấu giá thực hiện việc bán hàng hoá công khai để chọn người mua trả giá
cao nhất”.

10


Theo Quy chế bán đấu giá tài sản ban hành kèm theo Nghị định số
86/CP thì: “Bán đấu giá là hình thức bán tài sản công khai mà có nhiều
người muốn mua tham gia trả giá”.
Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần
bán, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không
thấp hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản. Về phương diện kinh tế, một
cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc
giá trị thường thay đổi. Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá
tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn,
món hàng sẽ không được bán (nhưng người đưa món hàng ra đấu giá vẫn phải
trả phí cho người phụ trách việc bán đấu giá). Đấu giá có thể áp dụng cho
nhiều loại mặt hàng: đồ cổ, bộ sưu tập (tem, tiền, xe cổ, tác phẩm nghệ thuật,
bất động sản, tài sản tịch thu xung công quỹ, các mặt hàng đã qua sử dụng,
sản phẩm thương mại (cá, tôm) và các cuộc bán đấu giá cưỡng ép (thanh lý,
phát mãi) ...
1.1.3. Khái niệm đấu giá tài sản
Theo quan niệm truyền thống, đấu giá tài sản là việc mua bán hàng tài
sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá
cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ
pháp lý, theo quy định của pháp luật hầu hết các nước, định nghĩa về bán đấu
giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn
Điều 3, Luật về bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà dân chủ nhân dân Trung
Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công

khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao
nhất”. Đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt
đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá
sẽ được bán cho người trả giá cao nhất. Còn Quy chế của Ủy ban đấu giá

11


bang Alabama (Hoa kỳ) đưa ra khái niệm: “Bán đấu giá là việc bán công
khai một tài sản cho người trả giá cao nhất”.
Quan niệm về tài sản hiện nay chưa đồng nhất, tùy theo góc nhìn khác
nhau có các khái niệm khác nhau như: Theo định nghĩa của Việt Nam - Từ
điển - Nhà xuất bản Khai Trí Tiến Đức thì “tài sản là của cải” [40, tr.504];
theo định nghĩa của từ điển kinh tế, tài chính ngân hàng của Phó giáo sư Tiến sĩ Lê Văn Tề “Tài sản là một vật thuộc quyền sở hữu cá nhân biểu hiện
dưới hình thức giá trị [53]; theo từ điển kinh tế học hiện đại của nhà kinh tế
học người anh - David W.Pearce thì: “tài sản là một thực thể có giá trị thị
trường hoặc giá trị trao đổi và là bộ phận cấu thành của cải hay tài sản của
chủ sở hữu”.
Theo Bộ luật dân sự năm 2015, tại Điều 105, tài sản bao gồm vật, tiền,
giấy tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu…) và các quyền tài sản (như
quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng,
quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền
tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ
hợp đồng…; tài sản bao gồm bất động sản và động sản; ngoài ra còn có quyền
tài sản, trong quyền tài sản có quyền sử dụng đất.
Như vậy, tài sản chính là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất
hoặc tiêu dùng, là vấn đề trọng tâm trong các quan hệ xã hội nói chung và
trong quan hệ pháp luật nói riêng.
Tài sản đấu giá, theo quy định tại khoản 11 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản
năm 2016 là tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật.

Tại Việt Nam, Theo Từ điển Luật học: “Bán đấu giá tài sản là hình
thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người
muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá
khởi điểm là người mua được tài sản” [70, tr.31]. Trước đây theo quy định tại

12


khoản 1 Điều 2 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính
phủ về bán đấu giá tài sản thì: “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản
công khai, có từ 02 người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và thủ tục
do pháp luật quy định” và theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số
17/2010/NĐ-CP thì: “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai
theo phương thức trả giá lên, có từ 02 người trở lên tham gia đấu giá theo
nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này.” . Hiện nay,
theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì: “Đấu giá
tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo
nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật Đấu giá tài sản”.
Như vậy, từ những quy định và khái niệm trên, chúng ta có thể đưa ra
một khái niệm cơ bản về đấu giá tài sản như sau: “Đấu giá tài sản là một hình
thức bán tài sản đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá thấp
nhất do người bán đưa ra. Người nào trả giá cao nhất sẽ được quyền mua tài
sản đấu giá đó”.
1.1.4. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua bán tài sản đặc biệt,
được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có
quyền sử dụng đất hoặc cơ quan đại diện cho Nhà nước với tư cách là chủ sở
hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo
đó, người muốn có được quyền sử dụng đất phải tham gia cạnh tranh với nhau
về giá bằng cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật

quy định, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người nhận
được quyền sử dụng đất đấu giá.
1.1.5. Khái niệm quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất
Quản lý là thuật ngữ được dùng khá phổ biến hiện nay và là đối tượng
nghiên cứu của nhiều ngành khoa học, trong đó có cả tự nhiên và xã hội. Mỗi

13


ngành khoa học nghiên cứu về quản lý ở góc độ riêng của mình và đưa ra
định nghĩa riêng. Theo Các Mác thì quản lý là một chức năng đặc biệt, nảy
sinh từ bản chất xã hội của quá trình lao động: “Bất kỳ lao động xã hội trực
tiếp hay lao động chung nào đó mà được tiến hành trên quy mô tương đối lớn
đều cần có sự quản lý ở mức độ nhiều hay ít nhằm phối hợp những hoạt động
cá nhân và thực hiện những chức năng chung phát sinh từ sự vận động của
toàn bộ cơ thể sản xuất, sự vận động này khác với sự vận động của các cơ
quan độc lập của cơ thể đó. Một người đọc tấu vĩ cầm tự mình điều khiển lấy
mình, còn một dàn nhạc thì cần phải có nhạc trưởng” [23. Tr23].
Theo giáo trình quản lý hành chính nhà nước: “Quản lý nhà nước là sự
tác động có tổ chức và điều chỉnh bằng quyền lực Nhà nước đối với các quá
trình xã hội và hành vi hoạt động của con người để duy trì và phát triển các
mối quan hệ xã hội và trật tự pháp luật nhằm thực hiện những chức năng và
nhiệm vụ của Nhà nước trong công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ
tổ quốc XHCN” [tập1.tr 407].
Như vậy, quản lý nhà nước là hoạt động mang tính chất quyền lực nhà
nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội.
Quản lý nhà nước được xem là một hoạt động chức năng của nhà nước trong
quản lý xã hội và có thể xem là hoạt động chức năng đặc biệt.
Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là một bộ phận
của quản lý nhà nước. Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

là thông qua hoạt động tổ chức, điều hành của cơ quan nhà nước, tổ chức, cá
nhân được nhà nước giao quyền nhằm tổ chức và phối hợp quản lý trong công
tác đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất.
Như vậy, có thể đưa ra khái niệm: “Quản lý nhà nước đấu giá tài sản
là quyền sử dụng đất là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước trong lĩnh vực
đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất nhằm tác động có tổ chức và điều chỉnh

14


đối với hoạt động của các cơ quan nhà nước, các tổ chức, cá nhân được nhà
nước trao quyền thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất”.
1.2. Vai trò và các nguyên tắc quản lý nhà nước đấu giá tài sản là
quyền sử dụng đất
1.2.1. Vai trò của quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất
Thứ nhất: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được
thực hiện tốt sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê
đất. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa
điểm, tài sản là quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử
dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham
gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp, hạn chế tình trạng “quân xanh, quân
đỏ”, việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai,
cơ chế “xin - cho” sẽ được khắc phục, loại bỏ.
Thứ hai: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được
thực hiện tốt sẽ góp phần phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất và sát với
giá thị trường. Trước đây khi chưa thực hiện việc đấu giá tài sản là quyền sử
dụng đất, tình trạng sốt giá đất đã làm cho thị trường bất động sản luôn biến
động, có sự chênh lệch lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường với giá đất do
Nhà nước định giá, gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong khi định giá đất
để làm căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử

dụng đất, tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất và các loại lệ phí liên
quan đến đất đai v.v…Để khắc phục tình trạng nêu trên, Nhà nước đã thực hiện
việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất.
Việc xác định giá khởi điểm làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được
xác định trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường. Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai, Nhà nước đã ban hành

15


nhiều văn bản quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất làm
cơ sở cho các địa phương ban hành bảng giá các loại đất cụ thể. Thông qua
hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất đã góp phần hạn chế được
những bất cập của giá đất, góp phần nâng cao giá trị quyền sử dụng đất, tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Quá trình đấu giá luôn có sự cạnh tranh của
các chủ thể tham gia đấu giá. Vì vậy, giá trúng đấu giá luôn cao và sát với giá
giao dịch trên thị trường.
Thứ ba: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất góp
phần tạo lập sự ổn định, minh bạch, công bằng xã hội: Trong thời kỳ tập trung
quan liêu bao cấp công tác quản lý đất đai còn mang nặng cơ chế hành chính;
công tác quản lý đất đai, giao đất, cho thuê đất còn khá tùy tiện. Hậu quả của
nó là hiện nay chúng ta đã và đang giải quyết rất nhiều các vụ việc khiếu nại,
tố cáo liên quan đến đất đai do công tác giao đất, cho thuê đất không đúng
quy định. Kể từ khi hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ra đời đã
góp phần tạo lập sự ổn định, minh bạch hơn trong công tác giao đất. Công tác
đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được thực hiện trên cơ sở quy hoạch, kế
hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối tượng tham gia đấu giá
không hạn chế, nếu đủ điều kiện; các thông tin liên quan đến việc đấu giá
được công khai rộng rãi; các chủ thể có điều kiện tham gia đấu giá đều được

cạnh tranh bình đẳng, không phân biệt.
Thứ tư: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất cũng là
biện pháp tăng cường quản lý đất đai, làm đơn giản các thủ tục về giao đất,
cho thuê đất. Đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra hướng đi mới phù hợp với
chính sách quản lý đất đai. Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất các thông
tin về người sử dụng đất, thời điểm giao đất, cho thuê đất được theo dõi, quản
lý chặt chẽ. Sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất hầu như các thủ tục về
giao đất, cho thuê đất đều do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện,

16


do vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất
trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hơn nữa, đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần hạn chế các tranh
chấp về đất đai. Vì trong đấu giá quyền sử dụng đất, các thửa đất đem ra đấu
giá thuộc các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc các thửa đất
đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất trong trường hợp
đấu giá để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thương mại. Các thửa đất đã
được xác định ranh giới, chỉ giới trên bản đồ địa chính; được đóng mốc giới
cố định rõ ràng trên thực địa. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoàn
toàn yên tâm về tính hợp pháp, tính đầy đủ về diện tích, rõ ràng về ranh giới
của lô đất mình đã trúng trong quá trình đấu giá.
Thứ năm: Đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là phương thức nhằm
huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Do công tác quản lý nhà
nước về đất đai còn có những hạn chế nên hoạt động giao đất, cho thuê đất ở
nhiều địa phương diễn ra khá tùy tiện, phá vỡ quy hoạch đã có nhiều tác động
đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Việc định giá đất để giao đất, cho
thuê đất của nhiều địa phương còn thấp so với giá thực tế giao dịch trên thị
trường. Đây là nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân

sách. Việc thực hiện đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu
lớn cho ngân sách, góp phần đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ
sở hạ tầng, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công
trình phúc lợi, phục vụ dân sinh, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần
nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người
dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói
chung và địa phương nói riêng. Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất
để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá

17


đã trở thành nguồn thu chủ yếu cho ngân sách của nhiều địa phương, trong đó
có tỉnh Bắc Giang.
Thứ sáu: Quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất tốt sẽ
góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Ngoài các yếu tố như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ
chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc
người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực
hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp)
nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị,
khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản
phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện
nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực
tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số
trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn
còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa người bị
thu hồi đất và nhà đầu tư. Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài
phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các

trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp
này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt
bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi
đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất
phải tham gia đấu giá công khai, không liên quan đến người có đất bị thu hồi,
chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước. Điều này sẽ làm hạn chế
đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

18


1.2.2. Nguyên tắc quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất
Nguyên tắc quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất là
các quy tắc xử sự, những tiêu chuẩn về hành vi mà các cơ quan quản lý nhà
nước và những người tham gia vào quan hệ đấu giá tài sản là quyền sử dụng
đất phải tuân thủ trong quá trình thực hiện.
Quản lý nhà nước về đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải đảm bảo
các nguyên tắc sau:
Thứ nhất: Việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất phải đúng trình tự,
thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Khi thực hiện đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, đơn vị có tài sản
phải tuân thủ theo các quy định về điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá tài
sản là quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất như: Đã có kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với
đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; có phương án đấu giá quyền sử dụng
đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tổ chức đấu giá tài sản phải tổ chức đấu giá theo đúng trình tự, thủ tục
theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các
điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật đấu giá tài sản.
Thứ hai: Đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất được thực hiện công
khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên tham gia.
Nguyên tắc này yêu cầu trong hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử
dụng đất phải công khai tất cả các thông tin liên quan đến tài sản đấu giá,
công khai ngay từ giai đoạn lựa chọn tổ chức đấu giá của đơn vị có tài sản,
trong quá trình thông báo bán đấu giá về các thông tin như: chủ sở hữu tài

19