Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ thực tiễn tỉnh Đăk Nông (LV thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRẦN MẠNH TUẤN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐẮK NÔNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ CÔNG
MÃ SỐ: 60 34 04 03

ĐẮK LẮK - NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NỘI VỤ

HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA

TRẦN MẠNH TUẤN

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT - TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐẮK NÔNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ CÔNG

MÃ SỐ: 60 34 04 03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. TRẦN THỊ CÚC

ĐĂK LẮK - NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, tư liệu được sử dụng trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc và xuất
xứ rõ ràng. Những kết quả khoa học của Luận văn chưa được công bố trong
bất kỳ công trình nào.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Học Viện hành chính Quốc gia
xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Đắk Lắk, ngày ... tháng .... năm 2017
Học viên

Trần Mạnh Tuấn


LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện và hoàn thành đề tài luận văn này tôi đã nhận được nhiều
sự hỗ trợ, giúp đỡ và tạo điều kiện từ nhiều cơ quan, tổ chức và cá nhân.
Trước hết tôi xin trân trọng cảm ơn Cơ sở Học viện Hành chính khu
vực Tây nguyên, Khoa Sau đại học - Học viện Hành chính Quốc gia cùng
toàn thể quý thầy giáo, cô giáo đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý
báu, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Trần Thị Cúc - người
hướng dẫn khoa học, đã tận tình dành nhiều thời gian trực tiếp hướng dẫn tôi

trong suốt quá trình xây dựng đề cương, nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Đắk Nông
đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình khảo sát, thu thập số liệu phục vụ cho
quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này.
Tuy đã có nhiều cố gắng, nhưng do hạn chế về thời gian và khả năng
nghiên cứu nên trong luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót, kính
mong quý thầy giáo, cô giáo, các chuyên gia, những người quan tâm đến đề
tài tiếp tục có những ý kiến đóng góp, giúp đỡ để đề tài được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn./.
Đắk Nông, ngày ... tháng .... năm 2017
Học viên

Trần Mạnh Tuấn


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 01
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................................... 09
1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................................... 09
1.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò và nội dung quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................ 14
1.3. Chủ thể quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 34
Kết luận chương 1 ........................................................................................... 37
Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TỈNH ĐẮK NÔNG .............. 40
2.1. Các yếu tố chi phối, ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở Đắk Nông ………………………………………40
2.2. Thực trạng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở tỉnh Đắk Nông từ năm 2014 đến năm 2016 ................................................. 50
2.3. Đánh giá chung tình hình quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của tỉnh Đắk Nông từ năm 2014 đến năm 2016 ............... 72
Kết luận chương 2 ........................................................................................... 77
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN
LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ ......................... . 79
3.1. Phương hướng và mục tiêu tăng cường quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Đắk Nông............................................ 79
3.2. Một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở tỉnh Đắk Nông ............................................................... 83
KẾT LUẬN ..................................................................................................... 96


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Viết đầy đủ

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dung đất

GCN

Giấy chứng nhận

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Nội dung
Bảng: 1.1.Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai
Sơ đồ. 2.1. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ
chức
Bảng 2.2: Diện tích đất tự nhiên, dân số và mật độ dân số toàn tỉnh
Bảng 2.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình và cá nhân năm 2016
Bảng: 2.4. Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở tỉnh Đắk Nông
đã được đo đạc lập Bản đồ địa chính năm 2016
Bảng: 2.5. Báo cáo định kỳ về công tác cấp giấy của Sở TN & MT
tỉnh Đắk Nông năm 2016

Trang
24
60
64
67

72

73


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai luôn là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất đai không những là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa,
an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu được trong
tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời
sống xã hội.
Việt Nam là một nước nông nghiệp, diện tích đất tự nhiên không lớn,
dân số khá đông, sự gia tăng về dân số đang làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất,
Việt nam là một trong những nước chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của biến đổi
khí hậu diện tích đất đang bị mặn hóa,…
Để hóa giải mâu thuẫn này đang đặt ra bài toán quản lý nhà nước về đất
đai, trong đó có việc quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ đối với Đảng và
nhà nước ta hiện tại và trong tương lai. Đặc biệt khi Đảng cộng sản Việt Nam
chủ trương "…hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn gắn với xây dựng nông
thôn mới…" [18, tr. 433], thì đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá, là tư
liệu sản xuất không thể thay thế của ngành nông nghiệp nước nhà cần phải
được quản lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả.
Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa về mặt
kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã
hội. Vì vậy, Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý
đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về
đất đai, trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử

1


dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây thực chất
là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt
chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý,
nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất đai theo pháp
luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để nhà
nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời việc
quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý
nhà nước về đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả.
Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng
khóa XI, số 19-NQ/TW, ngày 31 tháng 10 năm 2012 xác định "Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải
là quyền sở hữu…" [20, tr. 8].
Quản lý nhà nước về đất đai bao gồm nhiều nội dung như quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất, điều tra, khảo sát, đănh ký đất đai, giao đất, cho thuê
đất thu hồi đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt
động cơ bản quan trọng để thực hiện quyền chủ sở hữu đất đai của nhà nước.
Để đảm bảo cho việc cấp GCNQSDĐ đúng thẩm quyền, có hiệu quả, đúng
trình tự, thủ tục, đúng đối tượng và phòng chống lãng phí, quan liêu, tham
nhũng trong lĩnh vực đất đai và làm ổn định tình hình kinh tế xã hội của cả
nước cũng như mỗi địa phương.
Nhằm tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác quản lý nhà
nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước, Nghị
quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI xác
định "Tăng cướng nguồn lực để đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính, xây dựng
2

cơ sở dữ liệu, cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất…" [14. Tr, 18]
Tỉnh Đắk Nông được tái thành lập ngày 01/01/2004, theo Nghị quyết
số 22/2003/NQ - QH11, ngày 26/11/2003 của Quốc hội khoá XI, trên cơ sở
chia tách tỉnh Đắk Lắk thành 2 tỉnh Đắk Lắk và Đắk Nông.[14, tr.3].
Đắk Nông là tỉnh miền núi địa hình không bằng phẳng, kéo dài và bị
phân cách mạnh bởi hệ thống sông, suối. Đất đai phân bố không đều về chất
lượng. Dân số ít nhưng tỷ lệ người đồng bào dân tộc thiểu số chiếm tỷ lệ cao,
nhận thức pháp luật của họ hạn chế, dân cư phân bố không tập trung, nằm rải
rác cả ở những vùng sâu, vùng núi. Dân di cư tự do khó kiểm soát, hiện tượng
xâm canh, lấn chiếm đất đai giữa dân cư và các nông, lâm trường hết sức
phức tạp dẫn đến công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất gặp nhiều khó khăn, công tác đo đạc, thiết lập hồ sơ kỹ thuật để tiến
hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công tác quản lý nhà nước về
cấp GCNQSDĐ cũng vì thế mà gặp rất nhiều khó khăn.
Hàng chục năm qua, đặc biệt là từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực
thi hành, các cấp chính quyền ở tỉnh Đắk Nông đã quản lý có hiệu quả việc
cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất. Tính đến nay gần 90% diện tích đất
đủ điều kiện cấp GCNQSDD đã được cấp GCN. Song công tác quản lý nhà
nước về cấp GCNQSDĐ vẫn còn những bất cập do nhiều nguyên nhân khách
quan và chủ quan. Do vậy, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về cấp
GCNSDĐ và tạo điều kiện cho người dân thực hiện được các quyền hợp pháp
của mình, chính quyền tỉnh Đắk Nông phải thực hiện tốt hơn nữa quản lý nhà
nước về cấp GCNSDĐ, công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNSDĐ
cho người dân.
3

Từ những thực tế trên học viên chọn đề tài "Quản lý Nhà nước về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - từ thực tiễn tỉnh Đắk Nông” làm đề
tài luận văn thạc sỹ chuyên ngành quản lý công.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
trong những vấn đề pháp lý cơ bản trong luật đất đai, đồng thời là một nội
dung cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai. Nhiều công trình, các bài viết,
các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu nghiên cứu phục vụ quản lý Nhà
nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như:
- Nguyễn Minh Tuấn (2011), “Đăng ký bất động sản – Những vấn đề lý
luận và thực tiễn”, NXB Chính trị quốc gia;
- Ths. Phạm Thu Thủy (2015), “Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số
4 năm 2015;
- Chuyên đề “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam –
thực trạng và một số vấn đề đặt ra”, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư Pháp (Số
1 và số 2 năm 2014) - “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà
nước về thị trường đất đai”, Tác giả Hoàng Cường, đề tài nghiên cứu cấp Bộ,
Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội năm 2014;
- Đề tài Luận văn Thạc sỹ (Đại học Thái Nguyên năm 2014) “ Đánh giá
thực trạng và đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận đất
lâm nghiệp trên địa bàn huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc” của tác giả
Nguyễn Đăng Sinh;

4


- Đề tài Luận văn Thạc sỹ (Đại học Đà Nẵng 2012) “ Hoàn thiện công

tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”
của tác giả Ngô Tôn Thanh chuyên ngành kinh tế.
- Đề tài Luận văn thạc sĩ kinh tế (Đại học Đà Nẵng 2011) " Hoàn thiện
công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quy Nhơn," của tác giả
Lê Văn Tùng chuyên ngành kinh tế.
- Đề tài Luận văn thạc sĩ luật học (Đại học Quốc Gia Hà Nội, năm 2007)
“Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản”. của tác giả Cao Ngọc Tú
chuyên ngành luật đất đai.
Tất cả các đề tài nghiên cứu trên đã phân tích, nêu bật những mặt mạnh,
mặt yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở một địa phương nhất định.
Mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều đem lại những giá
trị nhất định, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành. Tuy nhiên,
chưa có đề tài nào nghiên cứu Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Đắk Nông. Bởi vậy, đề tài của học viên
không trùng lặp với bất cứ đề tài nào trước đó.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Thông qua việc nhiên cứu thực trạng quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đắk Nông từ năm 2014 đến
năm 2016, rút ra những thành tựu, hạn chế trong quản lý nhà nước về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ rõ những nguyên nhân hạn chế và
đề xuất phương hướng, giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước về
cấp GCNQSDĐ và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ trên địa
bàn tỉnh Đắk Nông
5


3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận

QSDĐ tại tỉnh Đắk Nông. Từ đó đánh giá, luận giải những kết quả và tồn tại
trong hoạt động quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSDĐ của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền
- Đề xuất phương hướng, giải pháp tăng cướng công tác quản lý nhà
nước về cấp GCNQSDĐ và đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ nói
chung và ở tỉnh Đắk Nông nói riêng trong quá trình quản lý Nhà nước về đất
đai.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu luận văn
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, gồm tất cả các hoạt động từ đăng ký đến lập hồ sơ
địa chính, thẩm định và cấp giấy đăng ký quyền sử dụng đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung: Hoạt động quản lý nhà nước về đất đai có nội dung

rất rộng, gồm: xây dựng quy hoạch kế hoạch và chính sách về sử dụng đất;
khảo sát đo đạc, đánh giá phân hạng đất; lập bản đồ địa chính và bản đồ quy
hoạch sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Luận văn chỉ
giới hạn phạm vi nghiên cứu về một hoạt động quản lý cụ thể là: quản lý nhà
nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân
và các tổ chức trên địa bàn tỉnh Đắk Nông.
- Phạm vi thời gian: từ năm 2014 đến năm 2016
5. Phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận

6


Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng
và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, và các quan điểm của Đảng

về quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (chương 1)
5.2. Phương pháp cụ thể
Tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như: phương pháp điều
tra xã hội học, thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, đánh giá, được sử dụng
để nghiên cứu công tác quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ và thực hiện thủ
tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đắk Nông
(Chương 2);
Phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn giải,
phương pháp quy nạp được sử dụng để nghiên cứu trong việc đưa ra các giải
pháp tăng cướng công tác quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ và tiến tới
hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các thửa đất đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận (Chương 3).
6. Những đóng góp của luận văn
Luận văn có những đóng góp cơ bản sau đây:
- Tổng hợp về khái niệm, đặc điểm, bản chất pháp lý quản lý nhà nước
về cấp GCNQSDĐ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm
quyền của người sử dụng đất làm cơ sở quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ.
- Phân tích thực trạng công tác quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đắk Nông, chỉ ra
những hạn chế, bất cập còn tồn tại trong công tác quản lý nhà nước, từ đó đề
xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật theo thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó thông qua việc
nghiên cứu kinh nghiệm một số nước trên thế giới. Luận văn có thể làm tài
7


liệu tham khảo cho sinh viên, học viên và những người làm công tác quản lý
nhà nước về đất đai.
7. Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
luận văn được kết cấu thành 3 chương với nội dung như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng công tác quản lý nhà nước về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở tỉnh Đắk Nông
Chương 3: Phương hướng và giải pháp tăng cường công tác quản lý
nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Đắk Nông.

8


Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý
nhà nước về đất đai
1.1.1. Tổng quan về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối
quan hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ là một
trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai.
Từ khi có luật đất đai năm 1988, luật đất đai năm 1993 ra đời thì
GCNQSDĐ đã đuợc đề cập và triển khai thực hiện. Nhưng đến khi luật đất
đai năm 2003 và đặc biệt là Luật Đất đai 2013 ra đời thì GCNQSDĐ và quyền
sở hữu nhà thực sự mới đuợc thể chế hoá trong Luật đất đai và các Nghị Định.
Điều 48 luật đất đai năm 2003 và điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã
khẳng định: GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp của người sử dụng đất đối với mảnh đất của mình, nó đảm bảo
cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, sản xuất, cải tạo, nâng cao hiệu quả sử

dụng đất.
Khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai 2013 cũng quy định "GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và Tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, Tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất". [27. Tr, 6]
GCNQSDĐ được cấp cho nguời sử dụng theo một mẫu thống nhất
trong cả nuớc cho mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
9


Nội dung của GCNQSDĐ bao gồm các thông tin: Tên chủ sử dụng đất, Thửa
đất đuợc quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất, ghi chú, mục sơ đồ thửa
đất, số vào số cấp giấy chứng nhận và những thay đổi sau khi cấp
GCNQSDĐ. Thửa đất đuợc quyền sử dụng có các thông tin: về thửa đất số, tờ
bản đồ số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn
sử dụng và nguồn gốc của thửa đất.
1.1.1.2. Cơ sở pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà
nước với người sử dụng đất, trình tự, thủ tục, điều kiện, đối tượng và thẩm
quyền cấp GCNQSDĐ phải đúng quy định của pháp luật hiện hành. Các căn
cứ trực tiếp về cấp GCNQSDĐ hiện nay là Luật Đất đai 2013, nghị định số
43/2014/ NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ về quy định chi
tiết thi hành một số điều của luật đất đai; Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT,
ngày 19 tháng 5, năm 2014 của bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và Tài sản khác gắn liền với; Thông tư Số:
24/2014/TT-BTNMT, ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính. Ngoài ra còn những quy định của địa
phương mà chủ yếu là của HĐND và UBND tỉnh về cấp GCNQSDĐ. Đối với
tỉnh Đắk Nông ngày 15 tháng 10 năm 2013 UBND tỉnh đã ban hành Công

văn số 4523/UBND-NN về việc đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ; ngày 10
tháng 10 năm 2014 ban hành Kế hoạch quản lý sử dụng 63,057 ha đất có
nguồn gốc lấn chiếm rừng từ này 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 01 tháng 01
năm 2010 đã được UBND tỉnh thu hồi từ các nông, lâm trường giao về cho
các địa phương quản lý. Ban hành Bộ thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất
đai, giao dịch bảo đảm, (ban hành kèm theo quyết định số 1012 /QĐ-UBND
ngày 23 tháng 6 năm 2016 của chủ tịch UBND tỉnh Đắk Nông).... chính vì
10


vậy mà việc cấp GCNQSDĐ ngoài việc phải tuân thủ các quy định của pháp
luật còn phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch của các địa phương và sơ đồ
giao đất.
Việc cấp GCNQSDĐ phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Là những quy định có tính chất bắt buộc khi thực hiện việc cấp
GCNQSDĐ và được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013.
1.1.1.3. Sự cần thiết của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đối với nhà nước
GCNQSDĐ là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ
quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ,
hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, nhà nước một mặt có thể kiểm soát được việc mua bán giao dịch
trên thị trường, mặt khác sẽ thu được nguồn tài chính lớn vào ngân sách.
Hơn nữa, việc cấp GCNQSDĐ cũng là căn cứ để nhà nước lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai hiệu quả phục vụ sự phát triển KT - XH. [32
tr, 32]
- Đối với người sử dụng đất
GCNQSDĐ giúp cho các cá nhân hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất yên
tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. Vì trước đây, đất đai không có giá, chỉ

sau khi có Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai 2013 đất đai mới có giá. Do
đó nhiều thửa đất trước đây còn ở dạng“ xin - cho”, không có giấy tờ chứng
thực hoặc mua bán trao tay (chỉ có giấy tờ viết tay), hoặc đất đai lấn chiếm.
Nên theo luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung năm 2003, rất nhiều
thửa đất không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên
người sử dụng đất rất mong muốn mảnh đất của mình được cấp giấy chứng
11


nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 ra đời và giải quyết những vướng
mắc đó, đã khắc phục những khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Bằng việc cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất hợp pháp có quyền lớn
hơn đối với mảnh đất mình đang sử dụng. Điều mà trước đây còn hạn chế.
Khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có các quyền
sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên
doanh bằng đất đai, trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép và làm cơ sở
pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi xảy ra
tranh chấp, bị xâm phạm; cũng như xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất
phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính, sử dụng đất có hiệu quả...
Điều này có tác dụng tích cực trong quản lý đất đai cũng như đảm bảo quyền
lợi cho người sử dụng đất. [32. Tr, 39]
- Đối với các tổ chức, doanh nghiệp
Từ trước đến nay, ở Việt nam thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển
một cách tự phát. Sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường này hầu như
chưa có hiệu quả. Việc quản lý thị trường này còn gặp nhiều khó khăn do
thiếu thông tin. Hệ thống thông tin được xây dựng kết quả cấp GCNQSDĐ,
cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức,
các doanh nghiệp...nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội giúp thị trường bất
động sản phát triển lành mạnh.

Việc có được GCNQSDĐ, doanh nghiệp cũng sẽ có tài sản thế chấp vay
vốn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Đây là điều kiện quan trọng để doanh
nghiệp vay được vốn, mở rộng sản xuất kinh doanh. Hơn thế, GCNQSDĐ
cũng là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng QSD đất đối với các doanh nghiệp,
công ty cổ phần...
12


- Kiểm tra hỗ trợ người sử dụng đất.
Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế, xã hội đất nước, Nhà nước đã
tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển.
Tuy nhiên vấn đề bồi thường và hỗ trợ và tiến hành tái định cư cho những
diện bị thu hồi đất ở gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Một số dự án chưa
có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất
ở. Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà
ở mới tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên
thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân
cư nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận
chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận
chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm
ngành nghề khác. Các quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề
tái định cư đã khá đầy đủ nhưng thực hiện chưa tốt, thậm chí một số địa
phương chưa quan tâm giải quyết nhiệm vụ này dẫn đến tình trạng đã thu hồi
đất của dân nhưng chưa cấp GCNQSDĐ cho người dân tại nơi ở mới.
Bên cạnh đó có những trường hợp, không cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất mà không có lý do chính đáng hoặc lý do không rõ ràng. Các cơ
quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết lại không giải thích rõ cho dân
hiểu lý do tại sao không cấp giấy. Quá trình giải quyết hồ sơ diễn ra chậm,
gây phiền hà, sách nhiễu... gây khó khăn cho người sử dụng đất. Một nguyên
nhân khác là do quy hoạch treo hoặc do người dân không chấp nhận dù lý do

không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chính đáng.. Vì vậy để đảm
bảo quyền lợi cho người sử dụng đất nhà quản lý cần kiểm tra, hướng dẫn cụ
thể trình tụ thủ tục cho người dân hiểu về quy định của Luật Đất đai cũng như
trình tự thủ tục cấp GCNQSDĐ.
13


1.1.2. Tổng quan quản lý nhà nước và quản lý nhà nước về đất đai
1.1.2.1. Khái niệm quản lý Nhà nước
Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính quyền lực, tổ chức của các
cơ quan Nhà nước, các cá nhân có thẩm quyền tới đối tượng chịu sự quản lý
nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý đặt ra [29, tr. 34].
1.1.2.2. Quản lý Nhà nước về đất đai
Quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động của cơ quan quản lý nhà nước
có thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích
hợp tác động lên hành vi của người sử dụng đất nhằm đạt mục tiêu sử dụng
tiết kiệm, hiệu quả đất đai và bảo vệ môi trường trên phạm vi cả nước và từng
địa phương.
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với tư cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện quyền quản lý Nhà nước thông qua
các cơ quan có thẩm quyền như: Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Chính
phủ, Ủy ban nhân dân các cấp và hệ thống các cơ quan tài nguyên môi trường
từ trung ương đến địa phương. [30. Tr, 36]
Quản lý nhà nước về đất đai mang đặc thù của quản lý chuyên ngành
thông qua công cụ pháp luật về đất đai, vì vậy để thực hiện được mục tiêu
quản lý nhà nước về đất đai nhà nước đã ban hành một hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý thống nhất
quỹ đất quốc gia và của từng địa phương.
1.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò và nội dung quản lý nhà nước về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.2. 1. Khái niệm Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất

14


Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
trong những nội dung quản lý hành chính nhà nước về đất đai, là tổng hợp các
hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện quản lý nhà
nước về đất đai và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là
các hoạt động ban hành văn bản quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, tổ chức thực hiện quản lý quy trình, thủ tục về việc cấp
GCNQSDĐ cho tổ chức cá nhân, hộ gia đình theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có những đặc điểm sau đây
- Quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ là hoạt động của cơ quan chấp
hành và hành chính nhà nước, thực thi quyền hành pháp có thẩm quyền luật
định (bao gồm: Chính phủ, UBND các cấp; Bộ tài nguyên và MT, sở TN &
MT cấp tỉnh, Phòng TN & MT cấp huyện).
- Về công cụ quản lý là các văn bản quy phạm pháp luật mà trực tiếp là:
Luật Đất đai, Luật Dân sự và các văn bản hướng dẫn thực thi hành. Công cụ
quy hoạch, kế hoạch sử dung đất. công cụ tài chính về đất đai.
- Đối tượng quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ có hai nhóm: đó là
đất đai và các cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, các tổ chức dịch vụ
công mà trước hết là Văn Phòng đăng ký đất đai.
1.2.3. Vai trò của quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dung đất
- Quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ nhằm đảm bảo cho việc cấp
GCNSDĐ đúng thẩm quyền, đúng quy trình và đối tượng theo quy định của
pháp luật.

- Quản lý nhà nước về CGCNQSDĐ nhằm bảo vệ tốt nguồn tài nguyên
là đât đai vô cùng quý giá này trong kỷ cương; đồng thời tạo điều kiện thuận
15


lợi cho việc khai thác hợp lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn to lớn của quốc
gia, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội mạnh mẽ và vững chắc
- Quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ đảm bảo các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất để họ gắn bó với đất đai, yên tâm đầu tư dài hạn; xây
dựng và phát triển thị trường bất động sản trong cả nước cũng như tại các địa
phương.
1.2.4. Nội dung quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gao gồm
nhiều nội dung, do nhiều cơ quan thực hiện nhưng chủ yếu bao gôm nhũng
nội dung sau:
1.2.4.1. Hoạt động xây dựng văn bản quy phạm pháp luật
Xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và các văn bản pháp
luật trong hoạt động quản lý nhà nước về cấp GCNQSDĐ là sự ghi nhận về
mặt nhà nước, nhu cầu điều chỉnh pháp luật đối với các quan hệ khách quan
trong thực tiễn quản lý, sử dụng đất. Từ đó xây dựng các thể chế quản lý phù
hợp tạo lập hành lang pháp lý cho những quan hệ đúng định hướng của Nhà
nước. Trong tất cả các giai đoạn của hoạt động xây dựng pháp luật đất đai và
các văn bản pháp luật về cấp GCNQSDĐ đều đòi hỏi các cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền phải tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc cơ bản của quá trình xây
dựng pháp luật. Xây dựng pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật về cấp
GCNQSDĐ là bộ phận khách quan trong cơ chế lãnh đạo, quản lý đối với lĩnh
vực đất đai, là hình thức hoạt động cơ bản quyết định quá trình QLNN về đất
đai vì nó tạo lập cơ sở pháp lý cho việc tổ chức thực hiện pháp luật và bảo vệ
đất đai, cho toàn bộ hoạt động quản lý của Nhà nước.

16


Để tạo lập cơ sở pháp lý cho hoạt động quản lý đất đai theo pháp luật,
Nhà nước xây dựng các quy định pháp luật về các vấn đề cụ thể sau đây:
- Nhà nước quy định thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước trong lĩnh
vực xây dựng và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật đất đai và các văn
bản pháp luật về cấp GCNQSDĐ. Căn cứ pháp lý của việc ban hành văn bản
quy phạm pháp luật về đất đai là Luật tổ chức Quốc hội, Luật tổ chức Chính
phủ, Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
- Pháp luật quy định thẩm quyền QLNN về đất đai và các văn bản pháp
luật về cấp GCNQSDĐ của từng cơ quan trong bộ máy Nhà nước. Các cơ
quan Nhà nước được trao những chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể trong
thực hiện QLNN về đất đai và các văn bản pháp luật về cấp GCNQSDĐ.
- Pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định
chế độ pháp lý các loại đất, về thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Ở nước ta cùng với quá trình thực hiện công cuộc đổi mới, Luật Đất đai
2013 ra đời. Cùng với các văn bản quy phạm pháp luật khác, nhà nước đã
thực hiện công tác chuyển đổi cơ chế quản lý, từ quản lý bằng biện pháp hành
chính là chủ yếu sang biện pháp hành chính gắn với kinh tế trong việc sử
dụng đất đai. Đây là bước chuyển quan trọng trong cơ chế tập trung quan liêu
bao cấp sang cơ chế thị trường có sự quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý
nhà nước đối với đất đai ở nước ta. Hiện nay, Nhà nước đã ban hành các văn
bản pháp luật đất đai có qui định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ gồm Luật
Đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Nghị
định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất; Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về cấp

17


giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với
đất; Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về hồ sơ địa
chính; Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về bản đồ
địa chính; Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về thống
kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Thông tư
30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT
ngày 7/01/2015 Quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/ND-CP
và nghị định 44/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Nghị định số
01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị
định qui định chi tiết thi hành Luật đất đai
Ngoài ra, tuy theo điều kiện thực tế của từng địa phương, HĐND và
UBND cấp tỉnh ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, ví dụ: Quyết định 96/2014/QĐ-UBND về việc Ban
hành quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đắk Nông về việc quy định
bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đắk Nông, áp dụng từ 1/1/2015 đến
31/12/2019; Quyết định Số: 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBND
tỉnh Đắk Nông về ban hành quy định về đăng kí đất đai, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến
động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen
kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn tỉnh Đắk Nông; Quyết định số
1358/QĐ/UBND ngày 31/3/2015 của UBND tỉnh Đắk Nông về việc thành lập
Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Nông. Văn bản số 2267/STNMT-ĐKTK
18