BÁO cáo ĐỊNH GIÁ (tác giả)

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ
1. Các thông tin cơ bản.
1.1.

Về tài sản:

Tên tài sản: Đất.
Loại tài sản: Đất nông nghiệp chuyên trồng lúa nước.
Nguồn gốc tài sản: Nhà nước giao đất chưa thu tiền sử dụng đất. Có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
Vị trí, địa điểm tài sản: ấp Thành Nhứt, xã Bình Xuân, thị xã Gò Công.
1.2.

Về khách hàng:

Khách hàng: ông Nguyễn Trường Ngân
Địa chỉ: 268 Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10, Tp HCM.
Điện thoại: 0983277137
Tên người liên hệ: ông Nguyễn Trường Ngân
1.3.

Đơn vị thẩm định giá:

Tên Công ty: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính 4.T.X
Địa chỉ: Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính 4.T.X
Điện thoại: 02862883566
E-mail:
Họ và tên Giám đốc: TRẦN MINH THẠCH
Họ và tên Định Giá Viên: Phạm Minh Tuấn

Họ và tên Định Giá Viên lập báo cáo thẩm định giá: Trần Đinh Ngọc Xuân
1.4.

Ngày hiệu lực của thẩm định giá:

Thời điểm định giá: tháng 11/2017
Ngày hoàn thành đi hiện trường: 27/11/2017
1.5.

Mục đích thẩm định giá:

Ông Nguyễn Trường Ngân muốn định giá để bán.
2. Căn cứ pháp lý thẩm định giá.
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về Quy định giá đất.
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất
Thông tư số 114/2004/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ - CP
ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất
Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban
hành bảng giá đất và điều chỉnhbảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương
Thông tư số 145 /2007/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung

một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Quyết định số 420/QĐ-SXD Về việc công
bố giá xây dựng mới nhà ở, công trình, vật kiến trúc làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ khi
nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố
3. Mô tả thửa đất:
3.1.

Về kỹ thuật:

Thửa đất có diện tích: 2519.5 m2
Mục đích sử dụng: trồng lúa nước, mỗi năm 3 vụ.
Đặc điểm: Tiếp giáp mặt tiền đường. Thuận tiện giao thông, nguồn nước.
3.2.

Về pháp lý:

Tốt, đất toàn quyền
Giấy chứng nhận cấp vào ngày:
Đất đang canh tác ổn định và không bị tranh chấp với bất kì cá nhân, tập thể nào.
4. Số liệu, hạn chế và giả thiết:
4.1.

Số liệu:

Số liệu thửa cần định giá : được cung cấp bởi người đang sử dụng đất gồm có GCN
QSDĐ, các thông tin pháp lý khác. Các thông tin như đặc điểm, vị trí hữu ích, cảnh quan,
môi trường, an ninh,.. được thu thập thêm bằng phương thức trực tiếp khảo sát ngoài thực
địa.
Số liệu các thửa so sánh được thu thập dựa trên kết quả khảo sát thực địa. Phương thức

khảo sát là hỏi trực tiếp người sử dụng thửa đất.


Kết quả cho ở bảng :
Bảng 4.1 Bảng số liệu khảo sát

STT

Đặc điểm

1

Chủ sở hữu

2

Nguồn tin

3

Thời điểm
Thời điểm giao
dịch

4

Mục tiêu
Nguyễn Văn Tài
Khảo sát thực
địa

27-11-17

Địa chỉ

Ấp Thành Nhứt

6

Pháp lý

GCN QSDĐ

7
8

Loại đất
Diện tích (m2)
Giá giao dịch
được (triệu
VNĐ)
Thu nhập trên
đất
Đơn giá
(VNĐ/m2)

LUA
2519.15

10
11

80,231

Lãi suất

Mối quan hệ
Mặt tiền đường
Bề rộng mặt tiền
Vị trí hữu ích
Môi trường
Hình dạng thửa

4.2.

Khảo sát
thực địa
27-11-17

Khảo sát
thực địa
27-11-17

Khảo sát
thực địa
27-11-17

Ấp Thành
Nhì
GCN
QSDĐ

LUA
2000

Ấp Thành
Nhứt
GCN
QSDĐ
LUA
2000

Ấp Thành
Nhứt
GCN
QSDĐ
LUA
4000

Thuê 6 triệu
đồng/năm

Thuê 6 triệu
đồng/năm

Thuê 6 triệu
đồng/năm

60,000

42,000

42,000

21,000

1 năm:
7.1%
2 năm:
7.5%
Nhận xét

1 năm:
7.1%
2 năm:
7.5%

1 năm:
7.1%
2 năm:
7.5%

1 năm:
7.1%
2 năm:
7.5%

Người quen
Rạch
Tương đồng
Tương đồng
Tương đồng

Tương đồng

Người thân
Rạch
Tương đồng
Tương đồng
Tương đồng
Tương đồng

Rạch
Tương đồng
Tương đồng
Tương đồng
Tương đồng

Khảo sát
thực địa
27-11-17
Ấp Thành
Nhứt
GCN
QSDĐ
LUA
1500

14.35 triệu
đồng/năm

2 năm: 7.5%
13

14
15
16
17
18

4

90

1 năm: 7.1%
12

3

15-05-16

5

9

1

Thửa so sánh
2

Đê kênh tiêu
Tương đồng
Tương đồng
Tương đồng

Tương đồng

Rạch
Tương đồng
Tương đồng
Tương đồng
Tương đồng

Hạn chế:

Do việc khảo sát được thực hiện ở vùng nông thôn, nên người dân có phần dè dặt trong
việc cung cấp thông tin về các thửa đất so sánh. Đối với đất cho thuê đều là sự thỏa thuận
miệng giữa hai bên thuê - cho thêu nên không có giấy tờ pháp lý.


4.3.

Giả thiết:

Thị trường đất đai khu vực ổn định không có đột biến trong thời điểm định giá (tháng
11/2017).
Các yếu tố tâm lý của thửa đất cần thẩm định giá với các thửa đất so sánh tương đồng.
5. Khảo sát thực địa:
Mục đích :
-

Xác thực các thông tin được cung cấp bởi chủ sử dụng.
Bổ sung các thông tin thửa đất cần định giá còn thiếu.
Khảo sát các thửa đất tương tự để tiến hành định giá.
Khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực.

Thời gian : 27/11/2017.
Người tiến hành : các định giá viên.
Kết quả thu được :
Bảng 5.1 Kết quả khảo sát thực địa.
STT

Thông tin

1
2
3
4

Chủ sở hữu
Địa chỉ
Pháp lý
Diện tích (m2)

5

Thu nhập

6

Giá giao dịch

Mục tiêu
Nguyễn Văn Tài
Ấp Thành Nhứt

GCN QSDĐ
2519.15
Trồng lúa 14.35
triệu đồng/năm

1
Trương Thị Quý
Ấp Thành Nhứt
GCN QSDĐ
1500

Thửa so sánh
2
Trương Thị Quý
Ấp Thành Nhì
GCN QSDĐ
2000
Cho thuê 6 triệu
đồng/năm

3
Nguyễn Thị Thi
Ấp Thành Nhứt
GCN QSDĐ
2000
Cho thuê 6 triệu
đồng/năm

4
Ấp Thành Nhứt

GCN QSDĐ
4000
Cho thuê 6 triệu
đồng/năm

90 triệu đồng

Hình ảnh minh chứng được thể hiện ở phụ lục 1.
6. Lập luận và lựa chọn phương pháp:
6.1.

Phân tích.

Thửa đất cần định giá có diện tích 2519.5 m 2, ở địa chỉ : ấp Thành Nhứt, xã Bình Xuân,thị
xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang.


Vị trí thửa đất nằm cách đầu lộ bởi con kênh, thuận tiện giao thông, nguồn nước.
Ưu thế của thửa đất : cảnh quan thoáng đảng, gần đường, môi trường sạch sẽ, …
Bất lợi : Do cách đường bởi con kênh nên di chuyển qua cây cầu đúc rộng 1 mét. Khó
khăn khi chuyển lúa khi thu hoạch.
6.2.

Phương pháp định giá.

Hai phương pháp được sử dụng chính là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.
-

Phương pháp so sánh : thích hợp vì phương pháp phổ biến, đơn giản, có thông tin 4

thửa đất tương tự, có đầy đủ thông tin các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để điều chỉnh.
- Phương pháp thu nhập : trong 4 thửa có 3 thửa có thu thập do cho thuê.
- Các phương pháp khác : vì mục đích đất nông nghiệp lâu dài nên không áp dụng
phương pháp thặng dư, vì mục đích định giá một thửa nên không tiến hành phương pháp
hồi quy, vì giá đất ở khu vực chênh lệch lớn với khung giá nên không dựa trên khung giá
để định giá cho thửa đất.
- Độ chính xác phương pháp so sánh phụ thuộc vào độ chính xác thông tin thu thập
được, thông tin thu thập trực tiếp từ các chủ sử dụng đất đã giao dịch thành công trên thị
trường nên thông tin đảm bảo độ chính xác, tin cậy.
6.3.

Sơ lược các phương pháp thực hiện.

Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế.
Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối
liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán
trên thị trường. Một số lý do để phương pháp này được phổ biến:
-

Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật.
Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để

-

được cơ quan pháp lý công nhận.
Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác. Thông thường nhà thẩm
định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác
để thẩm định giá bất động sản.

Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà
dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách
thích hợp. Ngoài ra, phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản
đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với bất động sản cần
thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị bất động sản cần thẩm
định giá. Đối với bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính toán theo phương pháp
so sánh không nhiều và không tương đồng. Phương pháp so sánh được sử dụng là phương
pháp tính toán thành phần.
Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương pháp thẩm định
giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ
việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình
chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường
của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động
sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong
tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
Ước tính giá thửa đất mục tiêu kết hợp phương pháp thu nhập và so sánh:


Bảng 6.1 Ước tính giá đất thửa mục tiêu.
STT

Yếu tố so sánh

1
2

Diện tích
Đơn giá (VNĐ/m2)
Yếu tố so sánh 1

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
Yếu tố so sánh 2
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
Giá sau điều chỉnh
So sánh lần 1
So sánh lần 2

3

4

5
6

-

Mục tiêu
2519.15
80,231
Đê kênh tiêu
100%
0

100%

1
1500
60,000
Rạch
95%
+ 5%
3,000
63,000
100%

0
63,000
34.08
13.92

Thửa so sánh
2
2000
42,000
Rạch
95%
+ 5%
2,100
44,100
Người quen
90%
+ 10%
4,200
48,300
2.79

-12.66

3
2000
42,000
Rạch
95%
+ 5%
2,100
44,100
Người thân
75%
+ 25%
10,500
54,600
16.20
-1.27

4
4000
21,000
Rạch
95%
+ 5%
1,050
22,050
100%

22,050
-53.07

Từ bảng ước tính có thể thấy được sau lần so sánh một với 4 thửa so sánh ta loại đi

thửa số 4 ( - 53.07%). Tiếp tục so sánh lần hai với 3 thửa còn lại kết quả cả 3 thửa đều
không đạt yêu cầu ( >  10%).
- Trong trường hợp này do tất cả 4 thửa so sánh đã thu thập đều không đạt yêu cầu
nên buộc phải sử dụng phương pháp khác. Ở đây chọn phương pháp thu nhập (do đã có
sẵn số liệu thu nhập năm 2016 đã khảo sát ngày 27/11/2017). Thực hiện bổ sung số liệu
năm 2015 bằng cách gọi điện thoại hỏi chủ đất thửa mục tiêu (29/11/2017). Kết quả khảo
sát thu nhập cho ở bảng sau:
Bảng 6.2 Thu nhập thửa mục tiêu qua 3 năm 2014, 2015 và 2016
Vụ mùa
Vụ 1
Thu nhập (VNĐ)
Vụ 2
Vụ 3
Chi phí (VNĐ/vụ)
Lãi suất ngân hàng (%)

Năm 2014
7,425,000
7,012,500
10,732,500
7.2

Năm 2015
7,125,000
6,412,500
11,200,000
3,750,000

6.5

Năm 2016
7,800,000
7,500,000
10,300,000
7.1


-

Thu nhập bình quân một năm:

-

Chi phí bình quân bình một năm:
3,750,000 x 3 = 11,250,000 (triệu đồng)

-

Thu nhập ròng bình quân một năm:
25,168,833 - 11,250,000 = 13,918,833 (triệu đồng)
Lãi suất bình quân một năm:

-

Giá trị của thửa đất mục tiêu:

-

Giá đất của thửa đất cần định giá:

7. Mức giá cuối cùng.
Mức giá cuối cùng thửa đất cần định giá là 79,728 đồng/m2
8. Xử lý các vấn đề không rõ ràng.
Thông tin các thửa đất mẫu để so sánh:
-

Thông tin các mẫu lân cận chỉ được thu thập qua: phỏng vấn trực tiếp , quan sát ,

và điều tra trên các trang web… Chưa có được thông tin chính xác hay các giấy xác nhận
giao dịch của các thửa mẫu do chính quyền địa phương cấp dẫn đến lượng thông tin thu
thập được có thể kém chính xác (các thông tin : diện tích , chiều dài , chiều rộng , số tiền
đầu tư trên đât …..) và giá thu thập được có thể là thấp hoặc cao hơn so với giá thu thập
thực tế.
9. Lợi ích cá nhân.
Định giá viên hoàn toàn tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề
nghiệp thẩm định giá được qui định tại Tiêu chuẩn số 03: Những quy tắc đạo đức hành


nghề thẩm định giá tài sản.(TĐGVN 03) (Ban hành kèm theo Quyết định số 24 /
2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính):
-

Trong quá trình thẩm định giá tài sản, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên

không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh
hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc thẩm định giá.
- Định giá viên hoàn toàn không có bất kì quyền lợi kinh tế khi thẩm định giá cho
thửa đất mục tiêu.

- Định giá viên hoàn toàn không có mối quan hệ ràng buộc với khách hàng hoặc bên
thứ ba.
- Tổ chức thẩm định giá công khai độc lập


PHỤ LỤC
Phụ lục 1: Minh chứng khảo sát thực địa


Hình phụ lục 1.1 Thành viên Công ty đi khảo sát ngày 27/11/2017.

Hình phụ lục 1.2 Tổng quát thửa mục tiêu.


Hình phụ lục 1.3 Cây cầu nối liền thửa mục tiêu và đường đê.

Hình phụ lục 1.4 Giấy chứng nhận cấp cho thửa mục tiêu.


Phụ lục 2: Vị trí các thửa so sánh và mục tiêu

Hình phụ lục 2.1 Tương quan vị trí các thửa đất.