TRÌNH tự, THỦ tục TÁCH THỬA đất THEO PHÁP LUẬT đất ĐAI HIỆN NAY từ THỰC TIỄN HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

BÙI HOÀNG TRÍ THIÊN

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

Hà Nội, năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

BÙI HOÀNG TRÍ THIÊN

TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT THEO
PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG
Ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN

Hà Nội, năm 2019

LỜI CAM ĐOAN
Luận văn này là công trình nghiên cứu, tổng hợp của cá nhân học viên Bùi
Hoàng Trí Thiên và được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS
Nguyễn Quang Tuyến. Số liệu thể hiện, sử dụng trong luận văn là hoàn toàn trung
thực. Các kết luận dựa trên những số liệu thực tế, đúc kết dựa vào những lý luận
thực tiễn cá
nhân. Xin cam đoan luận văn này hoàn toàn trung thực.
Học viên

Bùi Hoàng Trí Thiên


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ
TỤC TÁCH THỬA ĐẤT Ở VIỆT NAM ................................................................8
1.1. Lý luận về tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa đất...............................8
1.1.1. Lý luận về tách thửa đất............................................................................8
1.1.2. Lý luận về trình tự, thủ tục tách thửa đất................................................14
1.2. Lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất .......................................21
1.3.1. Cơ sở hình thành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất................21
1.3.2. Khái niệm pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất...........................22
1.3.3. Cấu trúc pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất .............................24
1.3.4. Các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa
đất
...........................................................................................................................24
Chương 2: PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIẾN GIANG...32
2.1. Nội dung pháp luật về trình tự, thủ tục, tách thửa đất....................................32
2.1.1. Nội dung quy định chung về thủ tục hành chính đất đai nói chung và

trình
tự, thủ tục tách thửa đất nói riêng.....................................................................32
2.1.2. Nội dung quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa
đất......................................................................................................................37
2.1.3. Nội dung quy định trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản
gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp
vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi
hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa
thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất
........................................39


2.1.4. Nội dung quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền
với

đất

sau

khi

thực

hiện

thủ

tục

tách

thửa

đất

.............................................................40
2.1.5. Nội dung quy định về khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo
liên
quan
đến
trình
tự,
thủ
.......................................................43

tục

về

tách

thửa

đất

2.1.6. Nội dung quy định về xử lý vi phạm pháp luật về trình tự, thủ tục tách

thửa
đất......................................................................................................................44
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang ..........................................................................................45
2.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sự tác động đến việc
thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh
Kiên Giang ........................................................................................................45
2.2.2. Thực trạng thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện
Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang...............................................................................53
2.2.3. Đánh giá thực trạng thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang ...............................................................54
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ
TỤC TÁCH THỬA ĐÂT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI
HUYỆN PHÚ QUỐC, TỈNH KIÊN GIANG........................................................59
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và nâng
cao hiệu quả thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên
Giang.......................................59
3.1.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ......59
3.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục
tách

thửa

đất

tại

huyện

Giang.................................................61

Phú

Quốc,

tỉnh

Kiên


3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và nâng cao
hiệu quả thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.......................................63
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất .........63


3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách
thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.................................................64
KẾT LUẬN ..............................................................................................................72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SX-KD

Sản xuất - kinh doanh

TN&MT

Tài nguyên và môi trường


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong thực tiễn sử dụng đất (SDĐ) hiện nay, việc tách thửa đất là điều khó
tránh khỏi. Bởi lẽ, trong một hộ gia đình khi con cái lớn lên lập gia đình; bố mẹ
thường cho vợ chồng người con đất để làm nhà ra ở riêng hoặc sử dụng vào mục
đích sản xuất - kinh doanh (SX-KD); có trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng một phần diện tích đất để có tiền trang trải nhu cầu sinh sống, kinh doanh....
Đối với tổ chức thì việc chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng một phần diện

tích đất nhằm đáp ứng yêu cầu của hoạt động đầu tư, SX-KD v.v. Tách thửa đất là
một hoạt động mang tính pháp lý, kỹ thuật chuyên môn nghiệp vụ do cơ quan quản
lý nhà nước về đất đai thực hiện trong quá trình quản lý nhằm đáp ứng nhu cầu của
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân SDĐ. Hậu quả pháp lý của việc tách thửa đất là diện
tích đất được phân chia thành các mảnh nhỏ hơn và xuất hiện chủ thể SDĐ mới (tổ
chức, cá nhân được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(QSDĐ). Để việc tách thửa đất thực hiện khách quan, chính xác, công khai minh
bạch; pháp luật đất đai quy định về trình tự, thủ tục về đất đai nói chung và trình tự,
thủ tục về tách thửa đất nói riêng. So với các chế định pháp luật đất đai khác, chế
định về trình tự, thủ tục tách thửa đất dường như chưa nhận được nhiều sự quan
tâm, nghiên cứu của giới luật học nước ta. Hiện còn ít các công trình khoa học, luận
văn thạc sĩ luật học nghiên cứu có hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật về vấn đề
này.
Huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang được xác định là một trong ba đơn vị hành
chính, kinh tế đặc biệt có nhiều tiềm năng, lợi thế về đất đai, thiên nhiên… để phát
triển kinh tế biển, du lịch, thương mại, dịch vụ v.v. Trong những năm gần đây, bộ
mặt của huyện Phú Quốc thay đổi chóng mặt theo hướng văn minh hiện đại với sự
hiện diện của nhiều tập đoàn lớn trong và ngoài nước như Tập Đoàn Vin Group, Tập
đoàn Sun Group, Tập đoàn CEO Group, Tập đoàn FLC v.v đầu tư xây dựng các tổ
hợp khách sạn 5 sao, resort, căn hộ cao cấp, codotel, officetel, khu nghỉ dưỡng sang
trọng… Điều này góp phần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) hoạt động sôi
1


động, nhộn nhịp. Các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ, kinh doanh QSDĐ…
phát

2

triển kéo theo nhu cầu tách thửa đất, chuyển đổi chủ SDĐ ngày càng gia tăng tạo áp
lực đối với các cơ quan quản lý đất đai tại huyện Phú Quốc trong việc giải quyết
nhanh chóng, thuận tiện, đúng pháp luật hoạt động tách thửa đất. Mặc dù đã có
nhiều nỗ lực, cố gắng song trên thực tế việc thực thi pháp luật về tách thửa đất ở địa
phương này không tránh khỏi những hạn chế, yếu kém; thậm chí vi phạm pháp luật
khiến một số cán bộ lãnh đạo, công chức của huyện vướng vào vòng lao lý, bị truy
cứu trách nhiệm hình sự. Hậu quả là quản lý đất đai tại huyện Phú Quốc đạt hiệu
quả thấp; làm suy giảm lòng tin của người dân và các nhà đầu tư vào sự quản lý đất
đai của Nhà nước. Muốn khắc phục những hạn chế này cần phải nghiên cứu, đánh
giá một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa
đất về phương diện lý luận và thực tiễn để đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực
thi. Hơn nữa, đặt trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn
thi hành được ban hành với những sửa đổi, bổ sung về trình tự, thủ tục chia tách
thửa đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) thì việc nghiên cứu
vấn đề này là cần thiết nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thi hành Luật Đất đai năm
2013 trong cả nước nói chung và tại huyện Phú Quốc nói riêng. Từ lý do nêu trên,
học viên chọn đề tài: “Trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện
nay từ thực tiễn huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Liên quan đến lĩnh vực pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất đã có một
số công trình khoa học được công bố ở nước ta trong thời gian qua mà tiêu biểu phải
kể đến một số công trình cụ thể sau: i) Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo
cáo số 193/BC-BTNMT về tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định
hướng sửa đổi Luật Đất đai, ngày 06/09; ii) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016),
Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội; iii) Phạm Thị Phương Lan (chủ
biên) (2018), Bình luận Khoa học Luật Đất đai năm 2013, Nxb Lao động, Hà Nội;
iv) Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Vĩnh Diện (2015), Trình tự, thủ tục thu hồi
đất và giải phóng mặt bằng theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật, số 2; v) Trần Quang Huy (chủ biên) (2017), Bình luận chế định quản lý nhà
nước về đất

3


đai trong Luật Đất đai 2013, Nxb Tư pháp, Hà Nội; vi) Nguyễn Quang Tuyến (chủ
biên) (2014), Tìm hiểu về Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
vii) Nguyễn Đình Bồng (chủ biên) (2014), Quản lý nhà nước về đất đai từ năm
1945
- nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; viii) Nguyễn Ngọc Minh (2015), Pháp luật
về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đai, Luận án tiến sĩ luật học
- Trường Đại học Luật Hà Nội; ix) Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ
điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội; x) Viện Khoa học
Hành chính - Học viện Hành chính Quốc gia (2011), Từ điển Hành chính học, Nxb
Khoa học kỹ thuật, Hà Nội; xi) Nguyễn Đình Cung (2015), Báo cáo nghiên cứu
“Đổi mới tư duy và tháo gỡ nút thắt thể chế để chuyển mạnh nền kinh tế nước ta
sang kinh tế thị trường đầy đủ, hiện đại” tại Diễn đàn Kinh tế mùa xuân 2015 “Cải
thiện môi trường đầu tư kinh doanh: Biến lời nói thành hành động” do Ủy ban Kinh
tế của Quốc hội khóa XIII tổ chức tại Thành phố Vinh - Tỉnh Nghệ An ngày 21 22/04; xii) Chương trình Phát triển Dự án Mêkông (Ngân hàng Thế giới) - Chuyên
đề nghiên cứu kinh tế tư nhân (2001), Kinh doanh dưới Luật doanh nghiệp mới:
Khảo sát về các doanh nghiệp mới đăng ký, (12), Hà Nội; xiii) Ngân hàng Thế giới
tại Việt Nam (2011), Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong
quản lý đất đai ở Việt Nam (Sách tham khảo), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; xiv)
Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam
và Thụy Điển”, Luận án Tiến sĩ Luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển và
Trường Đại học
Luật TP. Hồ Chí Minh; v.v.
Các công trình khoa học công bố trên đây đã giải quyết một số vấn đề lý luận
về trình tự, thủ tục tách thửa đất như phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của việc
tách thửa đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất; cơ sở ra đời các quy định về trình tự,
thủ tục tách thửa đất; khái niệm, đặc điểm; nội dung và các điều kiện đảm bảo thực
hiện các quy định về trình tự, thurc tục tách thửa đất…; đánh giá thực trạng pháp

luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện v.v. Tuy nhiên,
nghiên cứu một cách có hệ thống, đầy đủ, toàn diện về lý luận và thực tiễn pháp
4


luật hiện hành về trình tự, thủ tục tách thửa đất tham chiếu với thực tiễn thi hành tại
huyện Phú

5


Quốc, tỉnh Kiên Giang thì dường như còn ít công trình như vậy. Trên cơ sở kế thừa
những kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học liên quan đến đề tài, luận văn
đi sâu tìm hiểu trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực
tiễn huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích tổng quát của luận văn là đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện
về trình tự, thủ tục tách thửa đất theo pháp luật đất đai hiện nay và nâng cao hiệu
quả thi hành tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian tới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Căn cứ mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ
thể sau đây:
Một là, nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục tách
thửa đất như phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và nội dung của việc tách thửa
đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất v.v.
Hai là, phân tích một số vấn đề lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa
đất bao gồm: luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về trình tự, thủ tục tách
thửa đất; nội dung và yêu cầu của pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất; các
điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất …

Ba là, phân tích thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và đánh
giá thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ở huyện Phú Quốc,
tỉnh Kiên Giang.
Bốn là, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa
đất và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất ở huyện
Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, luận văn xác định đối tương nghiên
cứu gồm những nội dung cụ thể sau đây:

6


- Quan điểm, đường lối của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật
đất đai (trong đó có đổi mới các quy định về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất
đai) trong công cuộc đổi mới toàn diện đất nước hiện nay.
- Hệ thống cơ sở lý luận, trường phái lý thuyết, quan điểm khoa học về trình
tự, thủ tục tách thửa đất và pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất.
- Kinh nghiệm của một số nước về cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực
đất đai.
- Nội dung các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai
năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Nội dung các quy định về thủ tục hành chính của pháp luật hành chính;
pháp luật công nghệ thông tin … có liên quan đến đề tài luận văn.
- Thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian qua.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn

phạm vi nghiên cứu vào những vấn đề cụ thể sau đây:
Thứ nhất, giới hạn về nội dung. Luận văn tập trung nghiên cứu và đánh giá
việc thực thi các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Thứ hai, giới hạn về phạm vi. Luận văn nghiên cứu và đánh giá thực tiễn thi
hành các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất của Luật Đất đai năm 2013 và
các văn bản hướng dẫn thi hành trong phạm vi huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
Thứ ba, giới hạn về thời gian. Luận văn nghiên cứu và đánh giá việc thực thi
các quy định về trình tự, thủ tục tách thửa đất từ năm 2003 (năm ban hành Luật Đất
đai 2003) đến nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, luận văn dựa trên phương pháp luận
nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê
Nin.
7


Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
- Phương pháp hệ thống, phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp đối
chiếu… được sử dụng để nghiên cứu Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về
trình tự, thủ tục tách thửa đất ở Việt Nam;
- Phương pháp điều tra, thống kê, so sánh, đánh giá, bình luận được sử dụng
để nghiên cứu Chương 2. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và
thực tiễn thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;
- Phương pháp bình luận, tổng hợp, quy nạp, diễn giải được sử dụng khi
nghiên cứu Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa
đất và nâng cao hiệu quả thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
6. Những đóng góp của luận văn
Luận văn có một số đóng góp chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, về lý luận. Luận văn hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện hệ thống

cơ sở lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất thông qua việc phân tích lý
luận về tách thửa đất; trình tự, thủ tục tách thửa đất và lý luận pháp luật về trình tự,
thủ tục tách thửa đất ở Việt Nam.
Thứ hai, về thực tiễn. Luận văn đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về trình
tự, thủ tục tách thửa đất tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang trong thời gian qua chỉ
ra những kết quả, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân. Trên cơ sở đó, luận văn
đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành lĩnh vực pháp luật này ở huyện Phú
Quốc, tỉnh Kiên Giang.
Luận văn là tài liệu tham khảo bổ ích cho các nhà hoạch định chính sách,
pháp luật đất đai; đội ngũ cán bộ quản lý đất đai các cấp nói chung và cán bộ quản
lý đất đai tại huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang nói riêng; phục vụ cho công tác học
tập, giảng dạy và nghiên cứu khoa học về lĩnh vực pháp luật đất đai ở các cơ sở đào
tạo luật của Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục các từ viết tắt, kết luận và danh mục

8


tài liệu tham khảo; luận văn được kết cấu gồm 3 chương cụ thể như sau:
- Chương 1. Một số vấn đề lý luận pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
ở Việt Nam;
- Chương 2. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất và thực
tiễn thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất
và nâng cao hiệu quả thi hành ở huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

9

Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ, THỦ TỤC
TÁCH THỬA ĐẤT Ở VIỆT NAM
1.1. Lý luận về tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa đất
1.1.1. Lý luận về tách thửa đất
1.1.1.1. Khái niệm về tách thửa đất
Tách thửa đất là một trường hợp cụ thể về biến động đất đai trong quá trình
sử dụng đất. Thuật ngữ “tách thửa đất” đối lập với thuật ngữ “sáp nhập thửa đất”.
Theo ngôn ngữ tiếng Việt “Tách: Làm cho rời hẳn ra khỏi một khối, một chỉnh thể”
[22, tr.685]; trong khi đó, “Nhập: Gộp lại, hợp nhất làm một” [22, tr.532]. Thuật ngữ
“tách thửa đất” được sử dụng khá thông dụng trong Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản hướng dẫn thi hành song tại Điều 3 giải thích từ ngữ của đạo Luật này lại
không đưa ra cách hiểu chính thức như thế nào là tách thửa đất. Dựa vào cách hiểu
của ngôn ngữ tiếng Việt và nội dung các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về
quá trình tách thửa đất có thể hiểu về khái niệm tách thửa đất như sau: Tách thửa
đất là quá trình phân chia quyền chiếm hữu, quyền quản lý và quyền sử dụng đất từ
một người đứng tên chủ sử dụng một mảnh đất cụ thể sang nhiều đối tượng sử dụng
đất khác nhau dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận và tuân thủ các quy định của pháp
luật.
Tách thửa đất có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Một là, hậu quả của việc tách thửa đất là sau khi thực hiện việc tách thửa thì
một mảnh đất được phân chia thành ít nhất hai mảnh đất có diện tích nhỏ hơn diện
tích đất ban đầu. Đồng thời, mảnh đất có một chủ sử dụng chuyển thành hai hay
nhiều chủ sử dụng các thửa đất khác nhau.
Hai là, việc tách thửa đất dựa trên sự tự nguyện của người sử dụng đất và
thỏa thuận giữa họ với người nhận phần đất được tách thửa. Có nghĩa là việc tách
thửa đất có thực hiện được hay không thì trước hết phụ thuộc vào ý chí chủ quan
của người sử dụng đất. Họ có mong muốn tách thửa đất hay không. Mong muốn
này được thể hiện thông qua đơn xin tách thửa đất đứng tên người sử dụng đất. Hơn
10

nữa, việc tách thửa đất còn phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và
những người

11


nhận phần đất được tách thửa. Những người này có đồng ý đứng tên đối với phần
đất sau khi được thách thửa đất hay không.
Ba là, đối tượng của việc tách thửa đất là một thửa đất cụ thể được xác định
rõ ràng diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng đất và chủ sử dụng đất v.v. Theo
khoản 1
Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi
ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Bốn là, việc tách thửa đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về
trình tự, thủ tục tách thửa đất. Điều này có nghĩa là tách thửa đất không phải là việc
làm tùy tiện, phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất mà phải tuân thủ
pháp luật về trình tự, thủ tục tách thửa đất. Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa
đất phải làm đơn xin tách thửa đất, hồ sơ tách thửa đất gồm đầy đủ các giấy tờ theo
quy định; tuân thủ các quy định về điều kiện, thẩm quyền, các bước thực hiện việc
tách thửa đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi tách thửa đất do pháp luật quy
định …
Năm là, sau khi thực hiện việc tách thửa đất, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phải chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và hiệu
chỉnh lại các thông tin, số liệu về thửa đất cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất;
thực tế sử dụng đất v.v.
1.1.1.2. Mục đích của việc tách thửa đất
Thứ nhất, đối với người sử dụng đất.
Tách thửa đất là kết quả của việc người sử dụng đất thực hiện việc tặng cho

quyền sử dụng đất (QSDĐ); chuyển nhượng QSDĐ; thừa kế QSDĐ. Theo đó, khi
người sử dụng đất tự nguyện chuyển giao một phần diện tích đất mà mình đứng tên
chủ sử dụng sang cho người khác chiếm hữu, quản lý và sử dụng thì phải thực hiện
việc tác thửa đất. Mục đích của hoạt động này nhằm phân định rõ ranh giới, mốc
giới, diện tích, hình thể của từng mảnh đất đối với các chủ sử dụng đất khác nhau,
ngăn ngừa tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai có thể xảy ra. Hơn nữa, tách
thửa đất

12


còn tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ do pháp luật đất
đai quy định đối với mảnh đất mình đứng tên chủ sử dụng và góp phần thúc đẩy các

13


giao dịch dân sự về QSDĐ phát triển.
Thứ hai, đối với Nhà nước.
Tách thửa đất là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Nó khẳng định vai trò và vị trí của Nhà nước về
quản lý đối với đất đai. Thông qua hoạt động tách thửa đất, Nhà nước nắm bắt được
kịp thời hiện trạng sử dụng đất, mọi biến động trong quá trình sử dụng đất đến từng
thửa đất, từng chủ sử dụng đất cụ thể. Trên cơ sở tách thửa đất, các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và
hệ thống thông tin đất đai phù hợp với thực tế sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả
quản lý nhà nước về đất đai. Mặt khác, việc thực hiện tách thửa đất, động viên
nguồn thu từ đất đai vào ngân sách nhà nước thông qua việc thực hiện nghĩa vụ tài
chính như lệ phí đo vẽ, lệ phí địa chính cấp GCNQSDĐ và nộp tiền sử dụng đất …
của người sử dụng

đất.
1.1.1.3. Các trường hợp tách thửa đất
i). Trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất
Đây là trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất (phụ
thuộc vào ý chí chủ quan của người sử dụng đất). Trong trường hợp này, người sử
dụng đất có quyền làm đơn xin tách thửa đất nhằm đáp ứng mong muốn của mình
trong sử dụng đất. Các trường hợp tách thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất
bao gồm:
- Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho, tặng một phần
QSDĐ của mình;
- Phân chia thừa kế QSDD theo di chúc.
- Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất
mà minh đang sử dụng sang mục đích khác;
- Nhóm người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa đất cho các thành viên đồng
sử dụng đất;

14


- Hộ gia đình sử dụng đất muốn cho con cái một phần đất của hộ gia đình; ví
dụ: Cho một phần đất ở để làm nhà ở khi con cái lập gia đình ra ở riêng hoặc cho
một phần đất nông nghiệp để con cái canh tác khi lập gia đình ra ở riêng v.v;

15


- Người sử dụng đất muốn cho, tặng cho Nhà nước, cồng đồng dân cư, tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước một phần diện tích đất đang sử dụng;
- Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng
nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết v.v.

ii). Trường hợp tách thửa đất theo yêu cầu của pháp luật
Tách thửa đất theo yêu cầu của pháp luật bao gồm các trường hợp cụ thể sau
đây:
- Trong trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng một
phần đất đang sử dụng thì phải thực hiện thủ tục tách thửa trước rồi mới làm thủ tục
xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên phần đất mới vừa được tách thửa.
- Trường hợp Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan nhà nước có
trách nhiệm thực hiện tách thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.
- Trường hợp tách thửa đất do phân chia QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng
khi ly hôn.
- Trường hợp tách thửa đất do phân chia QSDĐ theo pháp luật v.v
iii). Các trường hợp không được tách thửa đất
Bên cạnh các trường hợp tách thửa đất, theo quy định của pháp luật có các
trường hợp không được tách thửa đất, cụ thể:
- Thửa đất xin tách thửa đã có quyết định thu hồi đất hoặc có văn bản về chủ
trương thu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai.
- Thửa đất đang có tranh chấp và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý
xem xét giải quyết.
- Thửa đất có tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền
niêm phong tài sản để thực hiện bản án có hiệu lực của Tòa án nhân dân (có quyết
định kê biên

QSDĐ

để

bảo

đảm

hành án).

16

thi

hành

án

của

cơ

quan

thi


- Thửa đất do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc cho người sử dụng đất thuê
để thực hiện dự án, nhưng người sử dụng đất không thực hiện đầu tư dự
án.

17