Khóa luận tốt nghiệp Những vấn đề lý luận về chủ thể kinh doanh bất động sản ở việt nam

MỤC LỤC
MỤC LỤC.................................................................................................................1
MỤC LỤC............................................................................................................................................................1
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................................................................4
LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................................................................5
1.Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.................................................................................................5
2. Đối tượng , phạm vi nghiên cứu..............................................................................................................6
4. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................................................7
5. Kết cấu của luận văn.................................................................................................................................7
CHƯƠNG I: NHƯNG VÂN ĐÊ LY LUÂN VÊ KINH DOANH BÂT ĐÔNG SẢN VÀ CHU THÊ KINH DOANH BÂT
ĐÔNG SẢN..........................................................................................................................................................8
1.1. Cơ sơ ly luân của viêc ra đơi hoạt đ ông kinh doanh bất đ ông san ơ Vi êt Nam. ................................8
1.1.1 Chế đô sơ hữu đất đai....................................................................................................................8
1.1.2. Nền kinh tế thị trương...................................................................................................................9
1. 2 Khái niệm kinh doanh bất động san...................................................................................................10
1.2.1 Khái niệm bất động san.................................................................................................................10
1.2.1.1 Định nghĩa bất động san............................................................................................................10
1.2.1.2 Đặc điểm của bất động san........................................................................................................10
1.3. Khái niệm kinh doanh bất động san...................................................................................................11
1.3.1 Định nghĩa kinh doanh bất động san............................................................................................11
1.3.2 Đặc điểm kinh doanh bất động san..............................................................................................13
1.3.3 Vai trò của kinh doanh bất động san trong nền kinh tế hiện nay................................................14
1.3.4 Điều kiện của hoạt động kinh doanh bất động san.....................................................................15
1.3.5 Các loại hình kinh doanh bất động san.........................................................................................16
1.4 Khái niệm chủ thể kinh doanh bất động san.......................................................................................16
1.4.1 Chủ thể kinh doanh.......................................................................................................................16
1.4.1.1 Định nghĩa chủ thể kinh doanh..................................................................................................16
1.4.1.2 Đặc điểm của chủ thể kinh doanh ............................................................................................18
1.4.1.3 Điều kiện của chủ thể kinh doanh.............................................................................................19
1.4.1.4 Các loại hình chủ thể kinh doanh trong nền kinh tế thị trương...............................................21

1


1.4.2 . Chủ thể kinh doanh bất động san...............................................................................................21
1.4.2.1 Khái niệm chủ thể kinh doanh bất động san.............................................................................21
1.4.2.2 Đặc điểm chủ thể kinh doanh bất động san.............................................................................22
CHƯƠNG II: CAC QUY ĐINH CUA PHAP LUÂT VÊ CHU THÊ KINH DOANH BÂT ĐỘNG SẢN. .........................23
2.1 Điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động san.................................................................................23
2.1.1 Điều kiện chung đối với tổ chức cá nhân họat động kinh doanh bất động san .........................23
2.1.2 Điều kiện cụ thể đối với tổ chức cá nhân họat động kinh doanh bất động san.........................25
2.2 Phân loại chủ thể kinh doanh bất động san........................................................................................29
2.3 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động san......................................................................................31
2.3.1. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước .....................................31
2.4 Trách nhiệm công khai thông tin về bất động san đưa vào kinh doanh của chủ thể pháp luật kinh
doanh bất động san.....................................................................................................................................36
2.5. Thưc tiên thi hành pháp luât về chủ thể kinh doanh bất động san ơ Việt Nam . .............................36
2.5.2 Những hạn hế trong quá trình thi hành pháp lu ât về chủ thể kinh doanh bất đ ông san. .........39
2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế , tồn tại về chủ thể kinh doanh bất động san ơ Việt Nam...42
CHƯƠNG 3 : MÔT SÔ KIÊN NGHI GOP PHẦN HOÀN THI ÊN CAC QUY ĐINH CUA PHAP LU ÂT VÊ CHU THÊ
KINH DOANH BÂT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM....................................................................................................46
3.1. Sư cần thiết phai hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động san ơ Việt Nam...............46
3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động.................................................49
3.2.1.Hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động san dưa trên đương lối, quan điểm của
Đang về định hướng phát triển và quan ly thị trương Bất động san theo hướng công khai, minh
bạch.........................................................................................................................................................49
3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động san phai đặt mối quan hệ tổng thể với
việc hoàn thiện đồng bộ pháp luật về kinh doanh Bất động san..........................................................51
3.2.3 Hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động san phai dưa trên sư đánh giá, tổng kết
thưc tiên pháp ly thi hành pháp luật kinh doanh bất động san nói chung và các quy định về chủ thể
kinh doanh bất động san nói riêng.........................................................................................................51

3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động san dưa trên việc tham khao và học tập
kinh nghiệm thưc tiên pháp ly của các nước trong việc hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động
san............................................................................................................................................................52
3.3. Giai pháp hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động san..............................................52
3.3.1. Các giai pháp pháp ly mang tính tổng thể...................................................................................52
3.3.2. Các giai pháp pháp ly mang tính cụ thể.......................................................................................54
3.3.2.1. Sửa đổi,bổ sung các quy định về môi giớ bất động san nói chung và chủ thể kinh doanh dịch
vụ môi giới BĐS nói riêng........................................................................................................................54

2


3.3.2.3.Rà soát,sửa đổi,bổ sung và ban hành các quy định về xây dưng hệ thống thông tin về bất
động san và công khai thông tin về bất động san..................................................................................57
3.3.2.4.Rà soát, sửa đổi ,bổ sung các quy định về trình tư,thủ tục hành chính trong quan ly và sử
dụng đất...................................................................................................................................................58
TỔNG KÊT VÂN ĐÊ...........................................................................................................................................60

3


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành khóa luận này, trước hết, em xin dành lời cảm ơn trân trọng
nhất tới các thầy cô giáo bộ môn Luật đất đai, trường Đại học Luật Hà Nội đã tận
tình dạy bảo, truyền đạt cho em những kiến thức quý báu và giúp đỡ em trong quá
trình học tập tại trường.
Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới Tiến sĩ Nguyễn Thị Dung,
người đã dành rất nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu, giúp em
hoàn thành luận văn.

Đồng thời, em tôi cũng xin cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiện
giúp đỡ để tôi có thể hoàn thành luận văn này.
Mặc dù em đã cố gắng để hoàn thiện luận văn, tuy nhiên không thể tránh
khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô và các bạn.
Hà Nội, tháng 03 năm 2014
Sinh viên
Cao Trần Khánh

4


LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Trong cuộc sống, bất động sản đóng một vai trò cực kì to lớn đối với tất cả
các thành viên trong xã hội, nó không chỉ là đóng vai trò là một tài sản có giá trị
lớn lao về vật chất mà còn có giá trị sâu sắc về tinh thần.
Xuất hiện khá muộn so với sự phát triển của thế giới trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản song vực kinh doanh bất động sản đang đóng một vai trò hết
sức to lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta hiện nay. Năm 2006, Luật
Kinh doanh bất động sản đã được Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua
và có hiệu lực từ 01/01/2007. Đây là một cơ sở pháp lý rất quan trọng để phát triển
thị trường bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hội nhập quốc tế.
Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta đã dành nhiều sự quan tâm tới
việc phát triển thị trường kinh doanh bất động sản và đã ban hành văn bản pháp luật
để điều chỉnh vấn đề này nói chung và vấn đề về chủ thể kinh doanh bất động sản
nói riêng. Những văn bản này đã tạo ra nhiều chuyển biến tích cực trong đời sống
xã hội nói chung và trong lĩnh kinh doanh bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, đánh
giá một cách khách quan thì các quy phạm pháp luật này chưa thực sự đi vào chiều
sâu và phản ánh đúng thực trạng hiện nay. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu về các quy
định của pháp luật trong những lĩnh vực này, đặc biệt là nghiên cứu về chủ thể kinh

5


doanh bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa nhận được nhiều sự quan tâm từ phía các
nhà chuyên môn. Chính vì vậy mà việc nghiên cứu về chủ thể kinh doanh bất động
sản trên phương diện lí luận và thực tiễn là rất cần thiết, cụ thể là cần tìm ra những
vướng mắc bất cập trong các quy định của pháp luật và đối chiếu với thực tiễn từ
đó đề ra những giải pháp để nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với chủ
thể kinh doanh bất động sản Việt Nam.
2. Đối tượng , phạm vi nghiên cứu
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là tìm hiểu mặt lí luận và thực tiễn về
chủ thể kinh doang bất động sản, để tìm ra một số giải pháp pháp và có những định
hướng hoàn thiện các quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản. Phạm vi
nghiên cứu của đề tài chủ yếu tập trung vào các quy định của Luật Kinh doah bất
động sản năm 2006, có xem xét tới các quy định có liên quan trong các văn bản
pháp luật khác.
3. Nhiệm vụ của việc nghiên cứu
Nhiệm vụ nghiên cứu trong phạm vi khóa luận này bao gồm:
- nghiên cứu những vấn đề lí luận về chủ thể kinh doanh bất động sản như
những khái niệm liên quan , những yếu tố tác động đến chủ thể kinh doanh bất
động sản .
- phân tích nội dung các quy định của pháp luật về chủ thể kinh doanh bất
động sản.
-phân tích đánh giá thực tiễn thi hành luật về chủ thể kinh doanh bất động
sản . Những thành tựu đạt được , những hạn chế , nguyên nhân của những hạn chế
tồn tại .
- nêu định hướng hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản và
các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản

6

4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp cụ thể được sử dụng khi nghiên cứu đề tài bao gồm: quy
nạp, diễn dịch, phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu..v.v…
5. Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn bao gồm 3 phần chính: Phần Mở đầu, Phần Nội dung,
và Phần Kết luận. Trong đó luận văn đi sâu làm rõ đề tài ở phần Nội dung với kết
cấu gồm 3 chương:
Chương I: Những vấn đề lí luận về kinh doanh bất động sản và chủ thể kinh
doanh bất động sản.
Chương II: Các quy định của pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản
Chương III: Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định cảu pháp
luật về chủ thể kinh doanh bất động sản ơ Việt Nam.
Ngoài ra luận văn còn có bộ phận chú thích đi kèm như Mục lục, Danh mục
tài liệu tham khảo.

7


CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1. Cơ sở lý luận của viêc ra đời hoạt động kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam.
1.1.1 Chế độ sở hữu đất đai.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân được Hiến pháp Việt Nam năm 1980 quy định
và được Hiến pháp năm 1992 thừa nhận cho đến nay . Điều 17 Hiến pháp năm
1992 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất,
nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước
đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá,

xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác
mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Đất đai là tư
liệu sản xuất chủ yếu, là tài nguyên đặc biệt của mọi quốc gia, không những là tư
liệu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản… mà còn là tài sản quan trọng về
quốc phòng, an ninh, phát triển công nghiệp và phục vụ lợi ích công cộng. Nước ta
là một nước nông nghiệp, trên 75% dân số là nông dân với nguồn sống chủ yếu từ
đất đai. Sở hữu toàn dân tức là người dân có quyền trong đó Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu thực hiện quyền quản lý Nhà nước về đất đai, bảo đảm sử dụng hợp lý,
có hiệu quả. Điều này hoàn toàn phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế thị trường
định hướng XHCN ở Việt Nam, Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý và phân bổ
đất đai, đảm bảo điều tiết quá trình phân phối công bằng, ngăn ngừa khả năng số ít
chiếm dụng phần lớn đất đai, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận bình đẳng và
trực tiếp với đất đai, xóa bỏ tình trạng dùng độc quyền sở hữu đất đai với mục đích
bóc lột người sử dụng đất. Hiểu một cách ngắn gọn đất đai là tài sản chung của
nhân dân, quyền sở hữu thuộc về nhân dân, Nhà nước đứng ra đại diện quản lí đất
8


đai. Vì vậy, đất đai nói chung không thể là đối tượng của bất cứ hoạt động kinh
doanh nào, tuy nhiên quyền sử dụng đất vẫn được xem là đối tượng của các hoạt
động kinh doanh trong bất cứ thị trường nào bởi vì tất các mọi người dân đều có
quyền sử dụng đất. Và không ngoại lệ thì quyền sử dụng đất cũng được xem là đối
tượng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
1.1.2. Nền kinh tế thị trường.
Xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là một yếu tố
tất yếu cơ bản của quá trình đổi mới quản lý kinh tế ở nước ta, và nhờ có đường lối
đúng đắn kinh tế nước ta đã thoát khỏi những khủng hoảng đạt tốc độ tăng trưởng
nhanh, đời sống nhân dân được cải thiên đáng kể, chính trị xã hội ổn định, quốc
phòng an ninh quốc gia được giữ vững. Nước ta từ một nứoc có nên kinh tế quan
liêu, bao cấp đã từng bước chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội

chủ nghĩa dựa trên quy luật giá trị và tín hiệu cung cầu của thị trường. Nhờ sự phát
triển của nên kinh tế thị trường kéo theo sự chuyển dịch bất động sản diễn ra trên
quy mô lớn nhiều khu dân cư, khu công nghiệp và khu chế xuất mới xây dựng đi
vào hoạt động có hiệu quả cao, một số mô hình khu dân cư hình thành. Đặc biệt,
Nhà nước còn có chính sách thu hút đầu tư, hình thành các khu công nghiệp và khu
chế xuất thu hút được nhiều doanh nghiệp vào đầu tư … nên nhu cầu sử dụng đất
của các cá nhân , doanh nghiệp càng trở nên cần thiết hơn bao giờ hết qua đó hoạt
động mua bán, kinh doanh BĐS cũng dần được hình thành. Chính sự phát triển về
mọi mặt của nền kinh tế thị trường đã dẫn đến sự hình thành và phát triển hoạt
động kinh doanh BĐS dựa trên nhu cầu sử dụng bất động sản cho quá trình sản
xuất xây dựng phát triển kinh tế - xã hội.
Ngoài ra, hội nhập quốc tế mang đến những hệ quả tích cực cũng như tạo ra
nhiều thách thức mới đối với nhiều lĩnh vực đời sống xã hội, dẫn đến sự hình thành
và phát triển tất yếu của hoạt động kinh doanh BĐS vì quá trình hội nhập tạo khả
năng thu hút đầu tư phát triển và hợp tác rãi về kinh tế mà một trong những nguồn
9


vốn quan trọng để hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài chính là “đất đai” trên thị
trường BĐS.
1. 2 Khái niệm kinh doanh bất động sản.
1.2.1 Khái niệm bất động sản.
1.2.1.1 Định nghĩa bất động sản.
Định nghĩa bất động sản đã được hình thành từ lâu đời, theo luật La Mã cổ
đại đã phân chia tài sản thành “ bất động sản” và “ động sản. và định nghĩa này đã
được ghi nhận tại bộ luật dân sự (BLDS ) của nhiều quốc gia trên thế giới đó là
BLDS của Liên bang Đức, Nhật Bản, Pháp… và hầu hết các hệ thống pháp luật này
đều ghi nhận rằng: BĐS không chỉ là đất đai, những tài sản gắn liền với đất, của
cải trong lòng đất mà còn tất cả những gì được tạo nên từ con người gắn liền với
đất. BĐS ở đây bao gồm đất đai, khoáng sản khoáng vật, nhà cửa, công trình xây

dựng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai, hay gắn liền với đất.
Có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
“gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm
này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174
có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.2.1.2 Đặc điểm của bất động sản
BĐS trước hết là tài sản nó mang những thuộc tính chung của tài sản đó là sự
kết tinh sức lao động của con người được trị giá thành tiền và đem ra trao đổi
ngang giá trên thị trường ; đồng thời làm thõa mãn nhu cầu sử dụng nào đó của con
người. Tuy nhiên BĐS khác với tài sản là động sản ở những đặc trưng cơ bản sau
đây :
10


Thứ nhất, BĐS có tính cố định và lâu bền: Bất động sản chỉ tạo lập trên một
diện tích cụ thể của đất đai, và đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi
diện tích, nếu đất đai đó không phải là hàng hoá thì bất động sản gắn trên đó cũng
khó khăn trong vận động với tư cách là hàng hoá.
Thứ hai , BĐS có tính khan hiếm : Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng
dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung
đất đai thì không thay đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia
tăng.
Thứ ba , BDS có tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không
có bất động sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất động sản được xác lập
trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc,
cơ sở hạ tầng,…khác nhau.
Thứ tư , BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà

nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do
đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm
làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có
được từ thị trường bất động sản.
Thứ năm , BĐS mang nặng yếu tố tập quán thị hiếu và tâm lí xã hội . Nhu
cầu về BĐS của mỗi vùng , mỗi khu vực thường chịu ảnh hưởng của cá yếu tố
phong tục , tập quán , tâm lí xã hội thậm chí là yếu tố tâm linh , tín ngưỡng …
1.3. Khái niệm kinh doanh bất động sản.
1.3.1 Định nghĩa kinh doanh bất động sản.
Theo từ điển Luật học thì khái niệm kinh doanh được hiểu như sau: Kinh
doanh là hoạt động đầu tư sản xuất vận tải, thương mại, dịch vụ …của chủ thể kinh
doanh tiến hành một cách độc lập trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận . theo
đó hoạt động kinh doanh phải bao gồm ba đặc điểm sau: Thứ nhất; là hoạt động
mang tính nghề nghiệp thường xuyên liên tục, mang lại thu nhập chính cho chủ thể
11


kinh doanh. Thứ hai; là hoạt động độc lập nhân danh chính chủ thể thực hiện hoạt
động kinh doanh và chịu trách nhiệm về hoạt động kinh doanh đó, Thứ ba; hoạt
động kinh doanh đó nhằm mục đích lợi nhuận. kinh doanh BĐS là một loại hình
thức của kinh doanh nói chung nên nó cũng mang các đặc điểm chung của hoạt
động kinh doanh.
Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 không nêu ra định nghĩa cụ thể về
KDBĐS, theo khoản 1 Điều 4 luật KDBĐS giải thích: hoạt động kinh doanh BĐS
bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch BĐS. điều khoản này chỉ thể hiện nội
dung của hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm hai hoạt động chính : kinh
doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Như vậy để làm rõ khái niệm kinh doanh
BĐS thì chúng ta phải làm rõ hai khái niệm đó là: “ kinh doanh dịch vụ bất động
sản và kinh doanh bất động sản ” .
Khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 nêu rõ : “ Kinh doanh bất

động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua
bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm
mục đích sinh lợi ” Theo đó các hành vi nói trên có thể chia thành ba nhóm hành vi:
Thứ nhất, hành vi bỏ vốn đầu tư tạo lập hàng hóa BĐS để cung cấp cho thị
trường cụ thể đó là xây dựng nhà ở công trình khu đô thị, khu công nghiệp … từ đó
thúc đẩy hoạt động KDBĐS bao gồm mua bán chuyển nhượng; cho thuê và thuê
mua BĐS.
Thứ hai, đó là các giao dịch BĐS: bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại. cho thuê mua BĐS nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận. các giao dịch này được
thực hiện trên sàn giao dịch BĐS giữa các nhà đầu tư, kinh doanh.
Thứ ba, là các giao dịch liên quan đến KDBĐS, các giao dịch mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua dược thực hiện giữa các cá
nhân, tổ chức KDBĐS với cá nhân, tổ chức không KDBĐS.
Khoản 3, điều 4 Luật KDBĐS năm 2006 nêu rõ: “kinh doanh dịch vụ BĐS là
các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm
12


các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động
sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản”. hoạt động
kinh doanh dịch vụ bất động sản không tạo ra sản phẩm mới cho thị trường mà là
tiếp thị sản phẩm hàng hóa BĐS tới người tiêu dung, giúp người tiêu dung tìm hiều
thông tin về sản phẩm BĐS, về thị trường BĐS… Từ đó thúc đẩy các giao dịch
BĐS phát triển. thực chất đây là các hoạt động hỗ trợ việc kinh doanh BĐS.
1.3.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản
Thứ nhất, chủ thể KDBĐS có phạm vi hoạt động không giống nhau. Tổ chức
cá nhân trong nước được pháp luật cho phép kinh doanh trong lĩnh vực BĐS và
kinh doanh dịch vụ BĐS. Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân trong nước được
thực hiện các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS, thực
hiện các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm: môi giới BĐS, sàn giao dịch

BĐS, tư vấn BĐS, định giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lí BĐS nhằm mục đích thu
lợi nhuận. trọng khi đó tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài chỉ được thực hiện các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, bao gồm:
môi giới BĐS, định giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lí BĐS, đấu giá BĐS, sàn giao
dịch BĐS, nhằm mục đích thu lợi nhuận mà không được mua bán, chuyển nhượng,
thuê, thuê mua BĐS.
Thứ hai, đối tượng kinh doanh BĐS là một loại tài sản đặc biệt “không thể
di dời”, đó là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, và các tài sản gắn kiền với đất
khác. Do đó, so với các loại hình kinh doanh khác, kinh doanh BĐS thường đem lại
lợi nhuận hoặc bị lỗ vốn nhưng không bao giờ bị mất hết vốn đầu tư.
Thứ ba, kinh doanh BĐS là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện. đối với
hoạt động kinh doanh BĐS thì điều kiện về vốn pháp định là một trong những điều
kiện bắt buộc nhằm buộc các chủ thể kinh doanh phải chứng minh năng lực tài
chính ngừa tình trạng lừa đảo trong kinh doanh.Ngược lại đối với hoạt động kinh
doanh dịch vụ BĐS thì điều kiện về chứng chỉ hành nghề là một trong những điều
13


kiện bắt buộc để bảo đảm việc cung cấp các dịch vụ kinh doanh BĐS có chất lượng
và mang tính chuyên nghiệp.
Thứ tư, hoạt động KDBĐS mang lại lợi nhuận cao song lợi nhuận càng cao
thì khả năng tiềm ẩn rủi ro càng lớn. Điều này không chỉ xuất phát do yếu tố chủ
quan trong quá trình kinh doanh mà còn có thể xuất phát từ cơ chế ,chicnhs sách
của Nhà nước ,môi trường đầu tư,thị trường BĐS.Bởi lẽ thị trường BĐS là thị
trường rất nhạy cảm và phản ứng mau lẹ với bất kì sự thay đổi nào của cơ
chế,chính sách,pháp luật,tâm lý,thị hiếu của người dân,sự tăng trưởng kinh tế trong
và ngoài nước…cho dù là nhỏ nhất.Do vậy,kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có sự hỗ
trợ,trợ giúp của các loại hình tư vấn chuyên nghiệp,có chất lượng cao nhằm phòng
tránh rủi ro ở mức thấp nhất…
1.3.3 Vai trò của kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế hiện nay.

Trong nền kinh tế thị trường ,không thể phủ nhận vai trò của các hoạt động
kinh doanh nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng.Theo nhiều nhà
nghiên cứu,các yếu tố mang tính đầu vào của quá trình sản xuất – kinh doanh ,bao
gồm:Thị trường vốn,thịn trường sức lao động,thị trường BĐS và hàng hóa,kinh
doanh BĐS là một trong những ngành nghề kinh doanh mang lại nguồn thu lớn cho
Ngân sách nhà nước và chiếm tỉ lệ đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội.Thị
trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng hiệu quả hàng hóa BĐS đặc biệt alf tài
nguyên đất,tạo ra sự kích thích đầu tư vào BĐS từ đó tác động đén sự phát triển
kinh tế,tạo ra sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành,các địa
phương thông qua đầu tư sử dụng BĐS.Hoạt động của thị trường BĐS còn tác động
trực tiếp đến sự phát triển của thị trường tài chính,góp phần huy động vốn cho đầu
tư phát triển.Như vậy,sự phát triển của thị trường BĐS có tác động tới nhiều lĩnh
vực của nền kinh tế.Đặc biệt,thị trường BĐS có mối quan hệ đặc biệt với thị trường
vốn và thị trường sức lao động.Thị trường BĐS phát triển đòi hỏi phải đáp ứng một
lực lượng lao động đáng kể trong các ngành xây dựng ,sản xuất vật liệu xây dựng
14


,thiết kế,kiến trúc,nội thất v.v.Qua đó nhiều người lao động tìm kiếm được công ăn
việc làm ổn định. Sự phát triển của thị trường BĐS kéo theo sựn phát triển của thị
trường vốn và thị trường sức lao động.Từ đó,góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng của
toàn bộ nền kinh tế.
1.3.4 Điều kiện của hoạt động kinh doanh bất động sản.
BĐS là tài sản có giá trị lớn và chiếm tỷ trọng cao trong tổng sản phẩm quốc
gia.Hoạt động kinh doanh BĐS có sự tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng của nền
kinh tế và góp phần thực hiện các mục tiêu an sinh xã hội.Vì vậy,đây là một loại
hình kinh doanh có điều kiện.Pháp luật kinh doanh BĐS quy định các điều kiện
kinh doanh cụ thể như sau:
Thứ nhất,cá nhân,tổ chức KDBĐS được bình đẳng trước pháp luật,tự do thỏa
thuận trên cơ sở tôn trọng lợi ích của nhau và tuân thu pháp luật.

Thứ hai,BĐS đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy địn của
pháp luật.Theo quy định của luật KDBĐS ,BĐS được phép đưa phải có đủ điều
kiện theo quy định của Chính phủ.Những đối tượng này phải đảm bảo các điều kiện
như có giấy tờ về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng BĐS do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp;BĐS không có tranh chấp;BĐS hình thành và tồn tại không phạm
quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng;BĐS phải thuộc đối tượng được
phép đưa vào kinh doanhv.v.
Thứ ba,tổ chức,cá nhân kinh doanh BĐS phải đảm bảo tính minh bạch,công
khai.Các hoạt động KDBĐS phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.Các
chủ thể KDBĐS phải cung cấp đày đủ thông tin về BĐS cho khách hàng trong thực
hiện giao dịch BĐS.
Thứ tư,tổ chức,cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp,hợp tác
xã và có giấy phép kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó,cá nhân,tổ chức kinh doanh BĐS
phải có vốn pháp định 6 tỷ đồng Việt Nam.Tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới

15


BĐS phải có ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới BĐS;nếu kinh doanh dịch vụ
sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới BĐS…
Hoạt động KDBĐS phải đảm bảo được những điều kiện như trên và được
xem là nguyên tắc hoạt động KDBĐS .Đây là những yếu tố đảm bảo cho một thị
trường KDBĐS phát triển lành mạnh.
1.3.5 Các loại hình kinh doanh bất động sản.
Theo pháp luật kinh doanh BĐS,kinh doanh BĐS bao gồm:
- Hoạt động kinh doanh BĐS .Hoạt động này bao gồm các loại hình: Mua
bán ,chuyển nhượng BĐS; Cho thuê BĐS; Thuê mua BĐS.
- Hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS .Hoạt động này bao gồm các loại hình:
Định giá BĐS; Tư vấn BĐS; Quảng cáo BĐS; Đấu giá BĐS Quản lý BĐS; Sàn
giao dịch BĐS

1.4 Khái niệm chủ thể kinh doanh bất động sản.
1.4.1 Chủ thể kinh doanh.
1.4.1.1 Định nghĩa chủ thể kinh doanh.
Thuật ngữ “chủ thể kinh doanh” (CTKD ) được dùng rất phổ biến trong các
báo, tạp chí, giáo trình, tài liệu tham khảo chuyên ngành pháp lý- kinh tế. Tuy
nhiên hiện nay vẫn chưa có một khái niệm chính thức nào.
Để làm rõ thuật ngữ này, chúng ta bắt đầu bằng thuật ngữ “kinh doanh”.
Theo Từ điển tiếng Việt , “kinh doanh” được hiểu là “tổ chức việc sản xuất buôn
bán sao cho sinh lời”. Với nghĩa phổ thông này từ “kinh doanh’ không những có nét
nghĩa “buôn bán” mà còn bao hàm cả nét nghĩa “tổ chức việc sản xuất”. Hơn thế
nữa, không phải tất cả các hoạt động sản xuất, buôn bán đều là “kinh doanh”. Theo
định nghĩa pháp lý được quy định tại Điều 3 Luật Doanh nghiệp (12/6/1999) thì
“kinh doanh là việc thực hiện một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu
16


tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm
mục đích sinh lợi”.
Với định nghĩa “kinh doanh” rộng như vậy ta có thể hiểu: chủ thể kinh doanh
là bất kỳ cá nhân, tổ chức, đơn vị nào theo quy định của pháp luật thực hiện một,
một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu t, từ sản xuất đến tiêu thụ sản
phẩm hoặc thực hiện dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi.
Tuy nhiên, trong khoa học pháp lý- kinh tế hiện nay có một số quan điểm
khác nhau về vấn đề này:
Quan điểm thứ nhất: Đồng nhất khái niệm “chủ thể kinh doanh” với khái
niệm “doanh nghiệp”. Khái niệm doanh nghiệp lần đầu tiên được đề cập đến một
cách chính thức trong Luật Công ty (21/12/1990) và hiện nay Luật Doanh nghiệp
có giải thích như sau: “doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có
trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật
nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh ” (Khoản 1, Điều 3).

Xuất phát từ thực tiễn và trên cơ sở quy định của pháp luật cho phép chúng
ta khẳng định rằng: “chủ thể kinh doanh” không thể chỉ giới hạn ở những doanh
nghiệp đề cập ở trên. Theo các văn bản pháp luật có liên quan, tham gia vào hoạt
động kinh doanh còn có hộ kinh doanh cá thể và tổ hợp tác . Và đơng nhiên là
chúng ta không thể thừa nhận hộ kinh doanh cá thể, tổ hợp tác cũng là các loại hình
doanh nghiệp đang tồn tại trong nền kinh tế nước ta. Hay nói khác đi chúng ta
không thể đồng nhất hai khái niệm “chủ thể kinh doanh” và “doanh nghiệp” với
nhau được.
Quan điểm thứ hai cho rằng: “chủ thể kinh doanh” và “thương nhân” là một.
Thuật ngữ “thương nhân” có từ lâu đời trong lịch sử kinh tế thế giới. Riêng ở nước
ta, “thương nhân” là một khái niệm còn tương đối mới, chỉ được dùng làm ngôn
ngữ pháp lý chính thức kể từ khi Luật Thương mại được ban hành.
Luật Thương mại nước ta lại không định nghĩa một cách trực tiếp mà chỉ nêu
những đối tượng có thể trở thành thương nhân kèm theo các điều kiện ở những điều
17


khoản sau đó. Tại Điều 5, Khoản 6 có viết: thương nhân bao gồm cá nhân, pháp
nhân, tổ hợp tác, hộ gia đình có đăng ký kinh doanh hoạt động thương mại một
cách độc lập, thường xuyên “. Hoạt động thương mại mà Điều luật trên đề cập “là
việc thực hiện một hay nhiều hành vi thương mại của thương nhân, bao gồm việc
mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ thương mại và các hoạt động xúc tiến thương
mại nhằm mục đích lợi nhuận hoặc thực hiện các chính sách kinh tế xã hội” (gồm
có 14 hành vi thương mại quy định tại Điều 45 Luật Thương mại).
Như vậy, thương nhân theo quy định của Luật Thương mại Việt Nam là một
khái niệm rất hẹp chỉ giới hạn ở những chủ thể có đăng ký hoạt động thương mại,
thực hiện các hành vi thương mại một cách độc lập thường xuyên nhằm mục tiêu
chủ yếu là lợi nhuận. Do đó, chúng ta không thể đồng nhất hai khái niệm “chủ thể
kinh doanh” và “thương nhân” với nhau được.
1.4.1.2 Đặc điểm của chủ thể kinh doanh .

Thứ nhất, chủ thể kinh doanh rất đa dạng với các hình thức tồn tại . bao gồm
các loại hình doanh nghiệp như : Doanh nghiệp nhà nước ,Doanh nghiệp tư nhân
- Công ty hợp danh , Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên , Doanh nghiệp
100% vốn đầu t nước ngoài, Doanh nghiệp liên doanh, hợp tác xã…
Thứ hai, hầu hết các chủ thể kinh doanh được thành lập hợp pháp với co cấu
tổ chức chặt chẽ có tài sản đọc lập , và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó ,nên các
chủ thể kinh doanh thường có tư cách pháp nhân .
Thứ ba, hầu hết các chủ thể kinh doanh có mối quan hệ với nhau . Để thúc
đẩy sự phát triển của kinh tế các chủ thể kinh doanh luôn nằm trong mối liên hệ hỗ
trợ lẫn nhau , hoạt động của chủ thể kinh doanh này, sẽ ảnh hưởng đến hoạt động
của chủ thể kinh doanh khác và ngược lại , đồng thời sự cạnh tranh giữa các chủ thể
kinh doanh cũng tạo nên động lực cho sự phát triển cải thiện nền kinh tế .

18


1.4.1.3 Điều kiện của chủ thể kinh doanh.
Xét một cách tổng quát chủ thể kinh doanh có những điều kiện cơ bản sau:
Thứ nhất , Chủ thể kinh doanh phải được thành lập, đăng ký hợp pháp
Các CTKD nói chung phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết
định thành lập, cho phép thành lập hoặc công nhận. Hiện nay, khi Luật Doanh
nghiệp có hiệu lực thì quy chế pháp lý về việc thành lập các chủ thể kinh doanh và
các doanh nghiệp nói riêng có nhiều thay đổi theo hướng đơn giản hơn so với trước
đây. Theo đó, các chủ thể kinh doanh là các loại hình doanh nghiệp thuộc phạm vi
điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp cùng với hộ kinh doanh cá thể, tổ hợp tác, và
hợp tác xã trước đây chỉ cần đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Riêng với các chủ thể kinh doanh là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, doanh nghiệp nhà nước, việc thành lập vẫn phải tuân theo những trình tự thủ
tục được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật tương ứng đang có hiệu
lực. Đây là đặc điểm xác lập tư cách chủ thể pháp lý độc lập của các chủ thể kinh

doanh, làm cơ sở để nhà nước thừa nhận và bảo vệ các chủ thể kinh doanh trước
pháp luật.
Thứ hai, chủ thể kinh doanh phải có tài sản riêng.
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài
sản. Để tham gia vào hoạt động kinh doanh, các chủ thể kinh doanh phải có tài sản
riêng của mình. Bởi tài sản riêng là cơ sở vật chất không thể thiếu để các chủ thể
này có thể tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh, thực hiện các quyền, nghĩa
vụ của mình. Dấu hiệu phải có tài sản riêng thể hiện tính độc lập và khả năng tự
quyết định, tự chịu trách nhiệm về toàn bộ các hoạt động của các chủ thể kinh
doanh. Nghĩa là các chủ thể này có quyền chiếm hữu (hoặc quản lý), sử dụng, định
đoạt tài sản đó cũng như có quyền điều phối khối tài sản này theo nhu cầu sản xuất
kinh doanh và phải chịu trách nhiệm bằng chính tài sản đó trước pháp luật.
Thứ ba , chủ thể kinh doanh phải có chức năng kinh doanh.
19


Chức năng kinh doanh là phơng diện hoạt động thường xuyên, cơ bản và chủ
yếu nhằm mục tiêu lợi nhuận của các chủ thể kinh doanh. Chức năng kinh doanh
thể hiện ở các mặt sau:
a. Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh (gọi tắt là giấy phép kinh doanh). Đây là chứng thư pháp lý quan trọng
thừa nhận một chủ thể có quyền hoạt động kinh doanh. Riêng đối với các chủ thể
kinh doanh là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì giấy phép đầu t có giá trị
là giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
b. CTKD chỉ được kinh doanh trong lĩnh vực ngành nghề và loại hàng hoá
ghi trong giấy phép kinh doanh. Mọi trường hợp kinh doanh không có giấy phép,
không đúng nội dung giấy phép hoặc hàng hoá kinh doanh là đối tợng mà pháp luật
cấm hoặc hạn chế lu thông sẽ không được Nhà nước thừa nhận và bảo vệ.
c. Phải thực hiện hoạt động kinh doanh một cách thường xuyên nhằm mục
đích chủ yếu là lợi nhuận. Với tư cách là một thực thể tham gia thị trường, nếu chủ

thể kinh doanh không lấy kinh doanh làm hoạt động cơ bản để tìm kiếm lợi nhuận
thì tất yếu không có sự tồn tại và không có khả năng tồn tại. Tất nhiên, chúng ta chỉ
đứng ở giác độ lý luận khái quát loại trừ những chủ thể kinh doanh là các doanh
nghiệp nhà nước hoạt động công ích.
Thứ tư, Chủ thể kinh doanh có tính liên quan và đối kháng với nhau
Trong điều kiện kinh tế thị trường, mỗi một chủ thể kinh doanh không tồn tại
nh một tế bào kinh tế đơn lẻ mà nằm trong một hệ thống lớn lực lợng sản xuất xã
hội có tính liên quan một cách hữu cơ với nhau. Các chủ thể kinh doanh phải hỗ trợ
lẫn nhau trong quá trình tái sản xuất xã hội. Sự hỗ trợ này thực chất là cung cấp sản
phẩm cho xã hội thể hiện nhu cầu đối với tiền vốn và sức lao động sản xuất. Có thể
thấy mỗi hoạt động của chủ thể kinh doanh này có thể ảnh hởng đến hoạt động của
chủ thể kinh doanh khác. Mặt khác, với t cách là một chủ thể tham gia thị trường,
các chủ thể kinh doanh có tính đối kháng với những nhân tố tác động từ bên ngoài
như: khủng hoảng tài chính tiền tệ, thiên tai hoả hoạn, các thay đổi về chính sách
20


quản lý kinh tế của nhà nước hoặc những lợi thế từ các đối thủ cạnh tranh… để có
thể tồn tại, phát triển. Biểu hiện của tính đối kháng là chủ thể kinh doanh phải dựa
vào chính bản thân mình để tiếp thu vật chất từ hoàn cảnh thị trường, năng động và
nhạy bén thông tin, chuyển hoá nguy cơ thành cơ hội… từ đó không ngừng loại trừ,
khắc phục những khó khăn; nếu không tất yếu sẽ bị quy luật thị trường đào thải.
1.4.1.4 Các loại hình chủ thể kinh doanh trong nền kinh tế thị trường.
Trên cơ sở quy định của các văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực và
tổng hợp các tiêu chí phân loại chủ thể kinh doanh, ta nhận thấy ở Việt Nam có các
loại hình chủ thể kinh doanh sau:
Thứ nhất chủ thể kinh doanh là doanh nghiệp bao gồm : - Doanh nghiệp nhà
nước; Doanh nghiệp tư nhân; Công ty hợp danh; Công ty trách nhiệm hữu hạn một
thành viên; Doanh nghiệp 100% vốn đầu t nước ngoài; Doanh nghiệp liên doanh
Thứ hai , CTKD là hợp tác xã . Các hợp tác xã hoạt động kinh doanh trong

lĩnh vực nông nghiệp , lâm nghiệp , nuôi trồng thủy sản , làm muối thương mại
dịch vụ tiểu thủ công nghiệp , công nghiệp …
Thứ ba, CTKD là Tổ hợp tác bao gồm tập hợp một số lượng người từ năm
thành viên trở lên , hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực thương mại , dịch vụ , tiểu thủ
công nghiệp …vv
Thứ tư, CTKD là hộ kinh doanh cá thể ; bao gồm cá nhân hoặc các thành
viên hộ gia đình hoạt động kinh doanh chủ yếu trong các lĩnh vực thương mại dịch
vụ tiểu thủ công nghiệp hoặc các ngành ngề sản xuất thủ công hoặc công nghiệp
nhỏ mang tính chất truyền thống …
1.4.2 . Chủ thể kinh doanh bất động sản.
1.4.2.1 Khái niệm chủ thể kinh doanh bất động sản.
Trên cơ sở về định nghĩa chủ thể kinh doanh ta có thể rút ra ra định nghĩa
chủ thể kinh doanh BĐS dựa trên những đặc trưng của chủ thể kinh doanh nói
21


chung và những đặc trưng riêng của chủ thể KDBĐS xuất phát từ ngành kinh
doanh BĐS. Theo đó, chủ thể KDBĐS là những cá nhân, tổ chức thực hiện hoạt
động KDBĐS bao gồm kinh doanh BDDS và kinh doanh dịch vụ BĐS, từ khâu đầu
tư tạo lập sản phẩm mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua và những dịch vụ định giá, tư vấn,
môi giới KDBĐS, với những đặc điểm chung của chủ thể kinh doanh như: KDBĐS
phải hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận, KDBĐS là nghành nghề chủ
yếu, là hoạt động thường xuyên của chủ thể KDBĐS.
1.4.2.2 Đặc điểm chủ thể kinh doanh bất động sản.
Chủ thể kinh doanh BĐS là một phần của chủ thể kinh doanh nên ngoài
những đặc điểm chung của chủ thể kinh doanh thì chủ thể kinh doanh bất động sản
còn mang những đặc điểm riêng sau đây :
Thứ nhất, chủ thê KDBĐS có phạm vi hoạt động không giống nhau đặc biệt
là chủ thể trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Bởi vì BĐS đặc

biệt đất đai là tài sản thể hiện chủ quyền lãnh thổ toàn vẹn của quốc gia, thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước làm chủ sở hữu.Vì vậy, những chính sách về đất đai có
sự phân biệt giữa các chủ thể. Ví dụ, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ơ nước ngoài không được phép mua đi bán lại BĐS như chủ thể trong
nước.
Thứ hai, chủ thể KDBĐS đòi hỏi phải có chứng chỉ hành nghề đối với một
số ngành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS như: định giá BĐS, môi giới BĐS… các
chứng chỉ này để chứng minh tư cách pháp lí của chủ thể kinh doanh và khả năng
đáp ứng yêu cầu về mặt chuyên môn, nghiệp vụ, tính chuyên nghiệp… của khách
hàng dựa trên các tác nghiệp của mình.
Thứ ba, chủ thể KDBĐS rất đa dạng. KDBĐS bao gồm hoạt động KDBĐS:
đầu tư tạo lập, mua bán, chu thuê, cho thuê mua… và hoạt đông kinh doanh dịch vụ
BĐS bao gồm: môi giới BĐS tư vấn BĐS, định giá BĐS… KDBĐS bao gồm
22


nhiều lĩnh vực kinh doanh, do vậy, chủ thể KDBĐS cũng đa dạng bởi vì mỗi lĩnh
vực KDBĐS có những đòi hỏi nhất định.
CHƯƠNG II: CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHỦ THỂ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
2.1 Điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sản.
2.1.1 Điều kiện chung đối với tổ chức cá nhân họat động kinh doanh bất
động sản .
Họat động kinh doanh bất động sản ( BĐS) bao gồm kinh doanh BĐS và
kinh doanh dịch vụ BĐS nên điều kiện chủ hể kinh doanh gắn với họa động kinh
doanh cụ thể của chủ thể đó , Ngoài những qui định về năng lực pháp lí và năng lực
hành vi heo quy định của Bộ luật dân sự , luật kinh doanh BĐS 2006 quy định điều
kiện chung đối với chủ thể kinh doanh BĐS như sau :
Thứ nhất, tổ chức cá nhân họat động kinh doanh bất động sản kinh doanh
dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của luật

doanh nghiệp và Luật Hợp tác xã , phải đăng kí kinh doanh BĐS hoặc đăng kí dịch
vụ kinh doanh BĐS . Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS có thể kinh doanh
độc lập , nhứng phải đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng
chỉ môi giới bất động sản ( Điều 8 )
Thứ hai, điều kiện về năng lực tài chính . Đối với cá nhân , tổ chức kinh
doanh BĐS , pháp luật yêu cầu phải có vốn pháp địn theo quy định hiện hành là 6
tỷ đông Việt Nam ( Khoản 1 , Điều 3 nghị định 153 hướng dẫn thi hành Luật kinh
doanh BĐS ) . Nhà đầu tư trong các dự án khu đô thị mới dự án khu nhà ở , dự án
hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp phải có số vốn nhất định đảm bảo cho việc xây
dựng công trình đó . Đối với các doanh nghiệp kinh doanh địch vụ BĐS pháp luật
không đòi hỏi phải có vốn pháp định . Sở dĩ pháp luật quy định về vốn pháp định
của chủ thể KDBĐS là nhằm tránh tình trạng các chủ thể kinh doanh BĐS không
23


có khẳ năng tài chính nhưng vẫn “chạy dự án trên giấy” sau đó chuyển nhượng dự
án nhằm mục đích kiếm lời , hoặc ngăn ngừa tình trạng lừa đảo chiếm dụng tài sản
của tố chức cá nhân khác .
Đối với chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS thì pháp luật không quy định về
năng lực tài chính ( số vốn kinh doanh ) mà yêu cầu chủ thể phải có chứng chỉ hành
nghề chuyên môn; bởi lẽ kinh doanh dịch vụ BĐS, môi giới BĐS, định giá BĐS …
là những loại hình cũng cấp dịch vụ cho khách hàng . Các dịch vụ này bao gồm,
phân tích, tư vấn , cung cấp thông tin về BĐS,thị trường BĐS, giúp các bên đàm
phán , kí kết hợp đồng mua bán BĐS… đây là những sản phẩm kết tinh chất xám
trí tuệ, kiến thức, kĩ năng, kinh nghiệm của chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS. Nó
thuộc sở hữu và nằm trong “đầu óc” của các chủ thể . Vì vậy, pháp luật quy định
điều này nhằm đảm bảo rằng các dịch vụ mà chủ thể kinh doanh dịch vụ BĐS cung
cấp cho khách hàng có chất lượng và mang tính chuyên nghiệp.
Thứ ba, điều kiện về chứng chỉ hành nghề: theo pháp luật kinh doanh BĐS
quy định hiện có hai chứng chỉ hành nghề trong hoạt động kinh doanh dịch vụ

BĐS, đó là: chứng nghỉ môi giới BĐS và chứng chỉ định giá BĐS. Tổ chức, cá
nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi
giới BĐS; khi kinh doanh dịch vu định giá BĐS phải có ít nhất hai người có chứng
chỉ định giá BĐS, khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất hai
người có chứng chỉ môi giớia BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhất
hai người có chứng chỉ định giá BĐS.
Tóm lại, KDBĐS là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện; do hàng hóa
BĐS là một loại hàng hóa có giá trị lớn không chỉ đối với mỗi cá nhân mà còn đối
với một đất nước. Theo ước tính của các chuyên gia trên thế giới, BĐS chiến
khoảng 40% tổng giá trị tài sản của một quốc gia phát triển; thậm chí đối với các
quốc gia đang phát triển thì nó chiếm tới 50% tổng của cải của xã hội. do vậy, cá
nhân tổ chức kinh doanh BĐS cần phải có sự kiểm soát chặt chẽ của nhà nước
thông qua việc đăng kí kinh doanh tại các co quan có thẩm quyền và đáp ứng các
24


điều kiện kinh doanh do pháp luật quy định nhằm bảo vệ chặt chẽ tài sản của quốc
gia nói chung và tài sản của mỗi cá nhân nói riêng.
2.1.2 Điều kiện cụ thể đối với tổ chức cá nhân họat động kinh doanh
bất động sản.
Điều kiện đối với tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản
Đối với chủ thẻ kinh doanh BĐS bên cạnh những điều kiện về năng lực pháp lí và
năng lực hành vi của chủ thể kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự thì cá
nhân tổ chức KDBĐS phải đáp ứng các điều kiện sau :
Thứ nhất, chủ thể KDBĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo
quy định của luật doanh nghiệp và Luật Hợp tác xã, với các hình thức doanh nghiệp
như, doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh, công ty TNHH một thành viên …
Các chủ thể thuộc nhiều thành phần kinh tế khcas nhau như: kinh tế nhà nước ,
kinh tế tư nhân, kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài .
Thứ hai, chủ thể kinh doanh KDBĐS phải có vốn pháp định ( khoản 1 Điều 3

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15 tháng 10 năm 2007. Quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định phải từ 6 tỷ
đồng Việt Nam trở lên .
Ngoài ra đối với những dự án cụ thể pháp luật quy định một khoản vốn nhất
định như: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp
thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; Đối với dự
án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử
dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử
dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị
mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thực hiện theo các
quy định của pháp luật tương ứng. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có
của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu
đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện
25